Bijlage I - Maatregelen gericht op koopstarters

Memo

Aan

Gemeenteraad

Van

F. Bal

Cc Datum

1-11-2021

Onderwerp

Maatregelen gericht op koopstarters

Aanleiding Onderzoeksbureau Platform31 heeft in september 2020 de mogelijkheden geïnventariseerd voor gemeenten om de positie van middeninkomens, en starters in het bijzonder, te verbeteren (gericht op zowel koop als huur). In onderstaand overzicht vindt u de positie van de Starterslening terug binnen dit web aan mogelijke en in uitvoering zijnde maatregelen. Er kan onderscheid gemaakt worden tussen maatregelen aan de aanbodzijde (het beschikbaar stellen van geschikte woningen) en de vraagzijde (zorgen dat starters de woning kunnen betrekken, zoals de Starterslening). Mogelijke maatregelen (Platform31) Afspraken over nieuwbouw Mix sociaal/midden/duur in Woonvisie In de Woonvisie Velsen 2040 is een bouwprogramma opgenomen dat deze driedeling bevat, uitgaande van een percentage sociale huur / middeldure huur of koop / vrije invulling voor projecten die na de vaststelling van de Woonvisie gestart zijn. Regionale afstemming Hiervoor is onder meer het Woonakkoord in het leven geroepen. Kleiner bouwen Hierop is in de Woonvisie ingespeeld door bij nieuwe projecten waarbij woningen worden toegevoegd uit te gaan van een gemiddeld gebruiksoppervlak op projectniveau van minimaal 60 m2 (voorheen 80 m2). Anterieure overeenkomst Het woningbouwprogramma uit de Woonvisie kan bekrachtigd worden met een privaatrechtelijke overeenkomst met de ontwikkelaar.

Sociale koop in het bestemmingsplan Aan het woningbouwprogramma kan ook sociale koop toegevoegd worden. In Velsen is daar tot dusver niet voor gekozen. Er is altijd ingezet op sociale huur, ook ten behoeve van spreiding over de gemeente. Grootste belemmerende factor bij sociale koop was altijd de maximaal te vragen woningprijs, die €200.000,- bedraagt. Met de Omgevingswet wordt dit verhoogd tot de NHG-grens. Een pilot op grond van de Crisis en Herstelwet loopt vooruit op dit punt uit de Omgevingswet. Doelgroepenverordening Voorwaarde voor sociale koop in bestemmingsplan.

Grond en Vastgoedbeleid Grond verwerven en verkopen (al dan niet met korting indien starterswoningen worden gebouwd bijvoorbeeld)

Op eigen gronden kunnen gemeenten gemakkelijker eisen stellen en zelf de invulling van het woningbouwprogramma bepalen. Dit heeft wel een prijs, zeker als er weinig grond is. Bij korting bestaat altijd een risico op staatssteun. In erfpacht Woningen op erfpachtgrond zijn goedkoper dan huizen met grond in eigendom. Grond in erfpacht drukt de koopprijs, want kopers hoeven enkel de woning te kopen en niet de grond. Jaarlijks betalen gebruikers canon voor het gebruik van de grond, de erfpacht. In Velsen is erfpacht geen veel voorkomende constructie. Kavels CPO en zelfbouw Zelfbouw kan kostenbesparend zijn, afhankelijk van de ambities van de bouwer en het type woningen. Als bekend lopen er een paar CPO-projecten in de gemeente. Nadeel is dat de projecten veel tijd en capaciteit kosten afgezet tegen de gerealiseerde aantallen woningen. Tussen huur en koop Koopgarant-achtige constructies: woningen worden onder de marktprijs verkocht. De koper verkoopt de woning later weer terug, waarna deze opnieuw onder de marktprijs kan worden verkocht. Velison Wonen heeft een aantal woningen op deze wijze verkocht en teruggekocht, waarvan er inmiddels ook een aantal weer teruggevloeid zijn naar de sociale huurvoorraad. Antispeculatiebeding Dit kan opgenomen worden in anterieure overeenkomsten.

Vergroten overig aanbod – anders dan nieuwbouw Zelfbewoningsplicht / Een zelfbewoningsplicht voor nieuwe (en met opkoopbescherming ingang van 1 januari 2022 ook bestaande) koopwoningen is een middel om ervoor te zorgen dat de eigenaar ook daadwerkelijk bewoner wordt. Verkoop corporatiewoningen Deze woningen zijn meestal goedkoper dan een gemiddelde nieuwbouwwoning. Gezien de vraag naar sociale huurwoningen is dit geen logische oplossing. Doorstroming bevorderen Doorstroming is lastig in de huidige markt. Met de regionale publiekscampagne OokLaterLekkerWonen.nu hebben we passend wonen voor de oudere doelgroep wel onder de aandacht gebracht. Overigens niet met als doel om de doorstroming te bevorderen. In de eigen woning blijven is ook zeker een optie (al dan niet aangepast), verhuizen in sommige gevallen ook. De woning die vrijkomt is wellicht geschikt voor starters. Geschikte nieuwbouw is dan wel nodig. Transformatie leeg vastgoed Transformatie van leegstaand of andersoortig vastgoed naar woningen gebeurt op verschillende plekken in de gemeente. Denk aan het Missiehuis, de Schouw etc. Deze woningen zijn echter niet specifiek gericht op koopstarters. Woningdelen Momenteel wordt gewezen naar woningdelen als één van de oplossingen voor het woningtekort. We leven op steeds meer m2 door huishoudenverdunning en achterliggende oorzaken.

Splitsen van woningen (van één zelfstandige woning twee zelfstandige woningen maken) en onzelfstandige bewoning wordt onder voorwaarden toegestaan middels het paraplubestemmingsplan Woningsplitsing en Onzelfstandige bewoning en de beleidsregel Onzelfstandige bewoning 2020. Het betreft niet alleen koop, maar ook huur. Financiële ondersteuning Subsidie voor starterswoningen Starterslening

Duokoop

De Starterslening is een tweede hypotheek bovenop de reguliere hypotheek voor iemands eerste koophuis. De starter kan dus net wat meer lenen om een koopwoning te kunnen bemachtigen. De SVn toetst welk bedrag verantwoord is. Bij Duokoop koopt de koper de woning en Stichting DNGB Fonds de grond. De koper betaalt vervolgens maandelijks canon aan Stichting DNGB Fonds, de erfverpachter. Hierdoor worden de maandlasten van de koper lager, waardoor meer huizen bereikbaar zijn.