B5 Verslag Samenspel 210823 Marktconsultatierapportage

RAPPORTAGE Marktconsultatie gebiedsvisie Pont tot Park

23 augustus 2021

Inhoudsopgave 1.

2.

Inleiding................................................................................................................................. 3 1.1

Aanleiding en doel consultatie ........................................................................................ 3

1.2

Marktconsultatieprocedure.............................................................................................. 4

Samenvatting marktconsultatie .......................................................................................... 5 2.1

Inleiding ........................................................................................................................... 5

2.2 Opgave............................................................................................................................ 5 A. Visie ............................................................................................................................. 5 B. Wonen ......................................................................................................................... 6 C. Haalbaarheid ............................................................................................................... 7 2.3

Ontwikkelstrategie ........................................................................................................... 9

2.4

Samenwerkingsstrategie en organisatievorm ................................................................. 9

1. Inleiding Voor u ligt de rapportage van de marktconsultatie ‘gebiedsvisie Pont tot Park’. In deze rapportage is de geanonimiseerde informatie van vijf (5) individuele marktconsultatie-inzendingen/-gesprekken en daarbij horende gespreksverslagen beschreven. Deze rapportage is in opdracht van de gemeente Velsen en in samenspraak met Woningbedrijf Velsen (hierna WBV) opgesteld. De geanonimiseerde informatie, zoals beschreven in deze rapportage, wordt gedeeld met alle deelnemende partijen.

1.1 Aanleiding en doel consultatie IJmuiden is veelzijdig (strand, duinen, haven) en in potentie een aantrekkelijke plek om stedelijk te wonen. In het gebied tussen Pont en Park worden deze potenties echter nauwelijks benut en lijkt de tijd letterlijk te hebben stilgestaan na de wederopbouw na afloop van de Tweede Wereldoorlog. Ook verandert de wereld. We kopen onze spullen veel meer online, we gaan anders koken en verwarmen en veel huishoudens hebben meer dan één auto. Nieuwe dingen die we jaren geleden niet allemaal konden voorspellen. De urgentie om in te grijpen wordt steeds groter en er doen zich nieuwe kansen voor om de gewenste kwaliteitsslag te maken. Zo staat woningcorporatie Woningbedrijf Velsen voor een vernieuwingsopgave van 2.800 woningen waarvan een groot deel ligt in het gebied tussen het Pontplein en het Stadspark in IJmuiden. Daarnaast is ook de Visie op Velsen 2025 Kennisrijk Werken geactualiseerd. De actualisatie Visie op Velsen 2050 maakt duidelijk waar Velsen voor staat en waar Velsen voor gaat. Daarom ligt er nu de unieke kans om het deel tussen het Pontplein en het Stadspark van IJmuiden een ander gezicht te gaan geven dat past in deze tijd en toekomstgericht is. Een eerste beeld van hoe het beter kan heeft de gemeente in samenwerking met WBV weergeven in de gebiedsvisie ‘Pont tot Park’.

Met deze gebiedsvisie wordt in feite door de oogharen van de gemeente naar het IJmuiden van de toekomst gekeken en aangegeven waar de ontwikkelkansen liggen. Deze gebiedsvisie is een vertrekpunt voor de verdere uitwerking van ontwikkelingen in het gebied, voor nieuw te vormen beleid en voor het gesprek dat de gemeente graag gaat voeren met inwoners en alle betrokken partijen. De gemeente heeft het beeld hoe het beter kan door middel van een marktconsultatie verder onderzocht met als doel het verkrijgen van deskundig advies over/inzicht in: 1. De kansen en mogelijkheden vanuit de markt voor de opgave geformuleerd in de gebiedsvisie: a. Mate van verdichting en differentiatie woningbouw (of de visie aansluit bij de ideeën uit de markt). b. Juiste productmarktcombinaties voor woningbouw. c. Juiste voorzieningen. 2. De haalbaarheid/het realisme van de geformuleerde ambities in de gebiedsvisie. 3. De manier waarop marktpartijen samenwerkingsmogelijkheden zien. De uitkomsten van de marktconsultatie: a. Wil de gemeente gebruiken als input voor de verdere uitwerking van de gebiedsvisie.

210823 Marktconsultatierapportage

3/11

b. Wil Woningbedrijf Velsen gebruiken als input voor haar verbeterings-/vernieuwingsopgave. c. Willen beiden gebruiken als input voor beantwoording van de vraag hoe de samenwerking met marktpartijen eruit kan zien.

1.2 Marktconsultatieprocedure Wanneer het doel erin bestaat deskundig advies te verkrijgen, volstaat een gesloten consultatie van deskundigen. Deskundigen die in ieder geval opereren in de sector woningbouw en die: • De afgelopen maanden de gemeente en/of WBV hebben laten weten dat zij mee willen denken over het gehele gebied of vanuit de gemeente betrokken zijn via platform ‘Bouw en wonen’ en voldoen aan de hierna volgende criteria. • Kennis en ervaring hebben met de ontwikkeling en realisatie van een dergelijke grootschalige complexe herontwikkeling. • Een eigen visie kunnen geven op het plangebied. Dus geen partijen die enkel een wens of idee voor een specifiek complex of locatie hebben. • Als investeerder/ontwikkelaar heeft opgetreden bij vergelijkbare opgaven. Op basis van bovenstaande criteria zijn daarmee een vijftal ontwikkelaars geselecteerd die: • Aan een bouwbedrijf gelieerd zijn of uit een bouwbedrijf voortkomen. • Gelieerd zijn aan financiële instellingen of hier uit zijn ontstaan. • Zelfstandig zijn. Medio mei zijn de vijf marktpartijen benaderd om deel te nemen aan deze marktconsultatieprocedure. Partijen hebben tot 7 juni de tijd gekregen om de marktconsultatievragen te beantwoorden en zodoende deel te nemen aan de consultatie.

Alle vijf de benaderde partijen hebben de marktconsultatievragen beantwoord, waarna in juni de individuele marktconsultatiegesprekken hebben plaatsgevonden. De inzendingen en de informatie uit de gesprekken (samengevat in gespreksverslagen) vormen de basis voor deze rapportage. De rapportage geeft een samenvatting van de informatie die is verkregen vanuit de marktconsultatie en vormt daarmee de basis voor de verdere uitwerking van de gebiedsvisie en de vraag op welk moment, voor welke opgave en hoe de samenwerking met marktpartijen kan worden opgetuigd. Deze marktconsultatie schept geen verplichtingen over eventuele vervolgstappen namens de gemeente of WBV richting partij(en). Er kunnen dus geen rechten worden ontleend aan deelname aan deze marktconsultatie. Afhankelijk van de uitkomsten of ideeën die voortkomen uit deze marktconsultatie wordt de vervolgstrategie bepaald.

210823 Marktconsultatierapportage

4/11

2. Samenvatting marktconsultatie 2.1 Inleiding In dit hoofdstuk wordt de informatie die wij hebben verkregen uit de marktconsultatie beschreven conform de onderwerpen en vragen die zijn gepresenteerd in het marktconsultatiedocument, te weten (1) opgave onderverdeeld in (A) visie, (B) wonen en (C) haalbaarheid, (2) ontwikkelstrategie en (3) samenwerkingsstrategie en organisatievorm.

2.2 Opgave A.

Visie

Draagvlak Alle deelnemende marktpartijen onderschrijven de gebiedsvisie. Partijen geven aan dat het document een goede basis is voor een verdere verdiepingsslag om tot een concreet perspectief te komen voor de gewenste kwaliteitsslag in het gebied tussen Pont en Park. Om tot een verdere verdiepingsslag te kunnen komen zijn door één of meerdere deelnemende partijen de volgende punten aangedragen. Een verdiepingsslag kan worden gemaakt door: • Het uitvoeren van een doelgroepen/leefstijlenonderzoek; • Een keuze te maken in de ontsluiting en de mobiliteitsopgave dan wel het doen van nader onderzoek naar verkeer en parkeren (rekening houdend met het openbaar vervoer) in relatie tot het gewenste programma; • Het opstellen van een stedenbouwkundig raamwerk; • Het opstellen van een beeldkwaliteitsplan; • Het uitvoeren van (nader) onderzoek naar de markt voor diensten en horeca (concretisering horeca- en dienstenprogramma); • Een definitieve keuze te maken voor een mogelijke locatie van het concept bibliotheek plus en daarbij mee te nemen wat te doen met de huidige locatie van de bibliotheek; • Het bepalen van het beoogd totaalprogramma (woningen, winkels, voorzieningen – ook voor de jonge jeugd -, horeca en parkeerplaatsen) en daarbij de verdere invulling van de pleinen en entrees; • Nader in te zoomen op onderwerpen zoals energietransitie en warmtenet, hittestress, duurzaamheid,

groen, beleving en de mens en maatschappij; • Het (verder) uitvoeren van een stakeholder- en issue analyse; • Het bepalen van de fasering (waar wordt gestart?. Ook afhankelijk van welke stakeholders willen meewerken); • Het bepalen van een ontwikkelstrategie; • Het bepalen van de financiering c.q. opstellen van een financieringsplan en businessplan, om ook de haalbare afwerkings- en kwaliteitsniveaus te kunnen bepalen.

210823 Marktconsultatierapportage

5/11

Succesfactoren realisatie visie Door één of meerdere deelnemende partijen worden de volgende onderdelen1 aangedragen om te komen tot de realisatie van de gebiedsvisie. Essentieel is: • De integrale benadering van het ontwikkelgebied; • De concentratie van winkels en voorzieningen: het komen tot een multifunctioneel winkel- en verblijfsgebied gericht op ontmoeting en aangenaam leefklimaat. Mede door toevoeging maatschappelijke functies en woningen in het centrum/kernwinkelgebied; • Het creëren van een stedelijk woonmilieu (meer woningen en meer differentiatie) voor verschillende doelgroepen (dus ook verschillende woningtypes en prijsklassen) om te komen tot inclusieve wijken; • De inzet op groen en duurzaam klimaat adaptief gebied; • De verbetering van de bereikbaarheid en het parkeren in relatie tot openbaar vervoer (duurzame mobiliteit); • Verkeersluw maken van Plein 1945; • Goede invulling van het overgangsgebied tussen het kernwinkelgebied en Plein 1945; • Draagkracht, commitment en aanhaking van diverse stakeholders (veel versnipperd eigendom); • Er kan ook gedacht worden aan tijdelijke functies: placemaking, pop-up stores; • Vroegtijdige samenwerking en daarbij goede afbakening van verantwoordelijkheden; • Snelle start om ook te laten zien dat er wat gaat gebeuren; • Inbouwen van flexibiliteit in kaders, businesscases, etc..

B.

Wonen

Aandachtspunten De volgende aandachtspunten worden meegegeven door één of meerdere deelnemende partijen: • Niet enkel appartementen toevoegen. Ook grondgebondenwoningen; • Ook voldoende woningen in de vrije sector toevoegen. Doelgroepen De deelnemende partijen geven verschillende doelgroepen aan met diverse leeftijden, gezinssamenstellingen en wensen, te weten: • Starters/jongeren (nabij horeca); • Doorstromers (gezinnen nabij meer openbaar gebied); • Senioren (nabij voorzieningen); • Zorg (nabij voorzieningen). Tevens geven een aantal partijen aan dat woningzoekende uit Haarlem en Amsterdam ook niet zijn uitgesloten. Mede gezien de krapte op de woningmarkt. Woningtypologieën De deelnemende partijen benoemen de volgende woningtypologieën: • Grondgebonden woningen: rijtjes of stadswoningen; 1 Onderdelen die zijn benoemd om als gemeente en woningcorporatie rekening mee te houden

bij de planvorming en verdere uitwerking van de visie.

210823 Marktconsultatierapportage

6/11

• •

Appartementen; Studio’s.

VON-prijzen Partijen kunnen in deze fase nog lastig een inschatting maken van de VON-prijzen (of doen echt een eerste globale schatting) die bij de visie passen. Mede vanwege de oververhitte markt op dit moment.

C.

Haalbaarheid

Haalbare onderdelen/kansen Eén of meerdere deelnemende partijen geven aan dat de visie haalbaar lijkt op de volgende onderdelen: • Vernieuwing, differentiëren en verdichting woningvoorraad vanwege de huidige markt en de opgave van de corporatie. Ook wordt de haalbaarheid van dit onderdeel gekoppeld aan het grondeigendom van de gemeente (de gemeente heeft ook bepaalde gronden/vastgoed in eigendom binnen het ontwikkelgebied); • Ontwikkeling Velserduinplein gezien beperkt versnipperd eigendom (gedeeltelijk gemeentelijk eigendom); • Autoluw maken Plein 1945 door recentelijk aangelegde busbaan (nieuwe busbaan loopt langs het plein en niet volledige over het plein).2 Ook geven één of meerdere deelnemende partijen aan dat de volgende onderdelen onder voorbehoud haalbaar zijn. Onderstaand wordt de haalbaarheid tenzij aangegeven: • Concentratie kernwinkelgebied bij voldoende draagvlak vastgoedeigenaren (veel versnipperd eigendom) en voldoende opwaardering voorzieningen en woningen. Ook de financiering hiervan is nog een uitdaging. • Meer ruimtelijke kwaliteit door: o Goede invulling plinten die aansluiten op openbaar gebied; o Goede invulling entrees; o Goede verbinding en invulling pleinen; o Voldoende toevoeging (nieuwbouw)woningen; o Goede oplossing voor verkeer en parkeren (let wel inpandig en ondergronds parkeren zijn kostbaar).

• Invulling Plein 1945 bij verplaatsing oostelijke wand om het plein te verkleinen en een goed horecaprogramma. Het lijkt lastig om een intiem gevoel te creëren door de grootte van het plein, maar ook het stadhuis. Daarnaast dient het horecaprogramma te worden geconcretiseerd wellicht in combinatie met het bekijken van mogelijkheden voor toerisme. • Komen tot een kwaliteitsslag van het ontwikkelgebied is bij een doorlooptijd van 20-30 jaar meer realistisch. Risico’s visie Eén of meerdere deelnemende partijen geven aan dat de visie de volgende risico’s kent ten aanzien van de haalbaarheid:

2 Dit punt zegt overigens niets over de financiële haalbaarheid hiervan.

210823 Marktconsultatierapportage

7/11

• • • • • • • • •

Lange looptijd; Het te veel stapelen van ambities en/of stellen van te hoge ambities (leg de lat niet te hoog); Het opnemen van te veel financiële afhankelijkheden in de ontwikkelstrategie; Juiste hoeveelheid aan kaders (voor behoud van flexibiliteit om in te spelen op externe factoren, zoals marktschommelingen); Financiële haalbaarheid kapitaalintensieve ingrepen; Versnipperd eigendom en daarmee verkrijgen onvoldoende draagvlak (eigenaren) en ‘achterblijvend’ vastgoed’; Op voorhand uitgaan dat in de toekomst sprake zal zijn van de afname van het autobezit per huishouden (door bijvoorbeeld nieuwe vormen van mobiliteit); Horecaplein niet ‘intiem’ genoeg; Onvoldoende winkelconcentratie en/of onvoldoende toevoeging ruimtelijke kwaliteit omdat onvoldoende vrije sector woningen kunnen worden toegevoegd waarmee deze kwalitatieve investeringen kunnen worden gedaan.

Hoe haalbaar te maken De volgende stappen worden door één of meerdere deelnemers aangegeven om de haalbaarheid van de visie verder te onderzoeken: • Probeer een vliegwiel te creëren door ergens te starten en daarmee te laten zien dat het gebied tussen Pont tot Park echt gaat veranderen (als onderdeel van een faseringsplan): o Kan een publiek, privaat of een combinatie initiatief zijn op bijvoorbeeld complexniveau al dan niet op een prominente beeldbepalende locatie (bijvoorbeeld een gebiedsentree) als eerste stepping stone van de ontwikkelstrategie. Een kans is wellicht een plot in eigendom van de gemeente. Belangrijk om met het juiste project te beginnen; o Kan een placemaking zijn door bijvoorbeeld gebruik te maken van pop-up stores. • Aankopen versnipperd eigendom en overhevelen naar grondbank; • Tijdig actualiseren parkeerbeleid in combinatie met bijvoorbeeld nieuwe vormen van vervoer en verhogen openbaarvervoerfrequentie.

Ook wordt het terugbrengen van de draagvleugelboot genoemd en het promoten van eventuele nieuwe vormen van vervoer; • Uitwerken van de visie door: o Samenwerking met meerdere partijen (waaronder een ontwikkelende partij(en)) en daarbij een goede en duidelijke taak- en rolverdeling af te spreken/tijdig betrekken van (betrouwbare partners); o Inbouwen van flexibiliteit in kaders, businesscases, etc.; o Niet alleen naar de vernieuwing, maar ook naar onderhoud van vastgoed te kijken en wat te doen met panden in particulier bezit. • Opstellen van financieringsplan; • Tijdige en goede participatie; • Open communicatie.

210823 Marktconsultatierapportage

8/11

2.3 Ontwikkelstrategie Strategie behorend bij de visie De deelnemende partijen kijken wisselend aan tegen de ontwikkelstrategie. De volgende strategieën worden genoemd: • Start vanuit enkele (grote) vrij(gemaakt)e kavels op locaties waarmee het meeste profijt kan worden behaald (goed voor het tempo en het vertrouwen in de ontwikkeling). Maak een duidelijke prioritering (voor de corporatie een duidelijke portefeuillestrategie). Wat wordt als eerste opgepakt?; • Vinden van een balans tussen (deel)ontwikkelingen die geld kosten en geld opleveren (goede balans ‘zoet’ en ‘zuur’) door gelijktijdig te rekenen en tekenen; • Verwerven versnipperde private eigendommen en onderbrengen in grondbank; • Maak als gemeente een publiek programma van eisen en laat de oplossingsrichtingen aan de markt over; • Selecteer een partner voor het gehele ontwikkelgebied versus selecteer partijen per deelgebied/ontwikkellocatie; • Stedelijke herverkaveling; • Oprichten kwaliteitsfonds. Fasering De volgende fasegewijze ontwikkelingen worden voorgesteld: • Start ontwikkeling Velserduinplein en Plein 1945 als prominente locaties en aanpak versnipperd eigendom; • Start met opgave woningcorporatie daaruit volgen ontwikkelingen waar kan worden gedifferentieerd en verdicht. Zorg daarbij wel voor eventueel tijdelijke huisvesting. Bovenstaande slaat aan bij de eerste bullet onder ‘strategie behorend bij de visie’.

2.4 Samenwerkingsstrategie en organisatievorm Algemeen De deelnemende partijen staan alle open voor een langjarige publiek/private samenwerking, waarbij één partij aangeeft dat het niet om de duur gaat van de samenwerking, maar de samenwerking gebaseerd moet zijn op het te ontwikkelen en realiseren programma. Voorwaarden samenwerking De voorwaarden waaronder partijen willen samenwerken verschillen en is ook afhankelijk welke rol een partij kan en wil aannemen. De volgende samenwerkingsvoorwaarden worden door één of meerdere deelnemende partijen in ieder geval genoemd: • Duidelijke afspraken vastleggen over tijd, geld en kennis. Duidelijke rol- en taakverdeling; • Zekerheid woningproductie; • Goed vastgelegd proces met een flexibele inhoud; • Openheid.

210823 Marktconsultatierapportage

9/11

Beoogde rolverdeling/samenwerkingsstrategie Over het algemeen zien de deelnemende partijen de volgende samenwerkingsstrategie: • De gemeente is verantwoordelijk voor de vertaling van de visie naar beleid (o.a. beeldkwaliteitsplan) en het programma van eisen, de politiek-bestuurlijke besluitvorming, het (flexibele) bestemmingsplan, vergunningverlening, maar ook de openbare ruimte en infrastructuur en de participatie. Risicodragend afhankelijk van het gemeentelijk bezit. • De corporatie is verantwoordelijk voor haar productuitwerking of laat dit over aan de markt waarbij zij dan sturend zijn in het programma van eisen en verder faciliterend en controlerend in de planvorming en realisatie binnen de gestelde eisen. • De rol van de ontwikkelende partij is voornamelijk risicodragende ontwikkelaar. In de initiatieffase kunnen zij een adviesrol aannemen, waarna zij vervolgens als ontwikkelaar optreden voor het gehele gebied of voor deelgebieden (afhankelijk van type ontwikkelaar). Sommige partijen zijn bereid gronden te verwerven of een grondexploitatie te voeren voor een gebied al dan niet via een wijkontwikkelmaatschappij (WOM). Exploitatie gemeenschappelijke voorziening Niet alle partijen exploiteren gemeenschappelijke voorzieningen. Participatie Alle partijen zien het belang van participatie.

210823 Marktconsultatierapportage

10/11

Auteurs Mariska van der Hee i.s.m. Roger Kersten, Bas de Groot (gemeente Velsen), Michiel Schipper (WBV) Datum 23 augustus 2021 In opdracht van Gemeente Velsen, projectleider Pont tot Park Bas de Groot Versie 1.0

Overgoo 6 2266 JZ Leidschendam Postbus 97662 2509 GB Den Haag

210823 Marktconsultatierapportage

070 - 326 26 23 info@akroconsult.nl akroconsult.nl

NL76 RABO 0160 1276 45 KvK 27311926 BTW NL819008710B01

11/11