B5. Opkoopbescherming

GEMEENTE VELSEN

Memo

Aan Van Cc Datum Onderwerp

De gemeenteraad van Velsen Floor Bal 3-5-2021 Verdieping Opkoopbescherming

Inleiding Begin 2021 heeft de Tweede Kamer een wetsvoorstel aangenomen om onder meer de Huisvestingswet en Woningwet te herzien. Onderdeel hiervan is de invoering van de opkoopbescherming. Landelijk is een trend zichtbaar dat betaalbare koopwoningen worden opgekocht door beleggers. Het voorstel biedt de mogelijkheid om dit terug te dringen, zodat de woningen bewoond zullen worden door de kopers. De gedachte is dat kopers meer binding hebben met de buurt, wat voordelig is voor de leefbaarheid in de omgeving. De opkoopbescherming is feitelijk een verkapte zelfbewoningsplicht. Wat het voorstel bijzonder maakt, is dat de regelgeving kan gelden voor bestaande bouw. Voorheen konden alleen afspraken gemaakt worden over nieuwbouw (in een anterieure overeenkomst bijvoorbeeld). De gedachte achter het wetsvoorstel “Wij willen dat starters betaalbaar kunnen starten op de woningmarkt. Momenteel is dat een forse uitdaging, zeker in steden, waarbij de schaarse voorraad aan betaalbare koopwoningen wordt opgekocht door particuliere beleggers. Dit zorgt voor nog meer schaarste, en daarmee stijgende prijzen. (…) Gemeenten kunnen het instrument [de opkoopbescherming] gebiedsgericht invoeren, daar waar zij de noodzaak ervan zien.

Dit draagt bij aan een eerlijker speelveld voor woningzoekenden zoals starters en mensen met middeninkomens en het komt tevens de leefbaarheid in de betreffende buurt ten goede”. Wat te regelen is  Gemeenteraden kunnen in de komende vijf jaar in een bepaald gebied categorieën woningen aanwijzen (betaalbare / middeldure koopwoningen) die niet verhuurd mogen worden. In een aantal gevallen moet verhuur in ieder geval mogelijk zijn: a. Verhuur aan een bloed- of aanverwant in de eerste of tweede graad van de eigenaar; b. Indien de eigenaar de woning tenminste 12 maanden na de koop zelf heeft bewoond; c. de woonruimte onlosmakelijk deel uitmaakt van een winkel-, kantoor-of bedrijfsruimte.  De opkoopbescherming geldt uitsluitend voor koopwoningen die na invoering ervan in de betreffende buurt worden aangekocht en voor woningen die in verhuurde staat waren voor een periode van minder dan zes maanden op de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering van die woonruimte aan de nieuwe eigenaar.  De gemeenteraad kan het college de bevoegdheid geven om ontheffing te verlenen, waaraan voorwaarden te verbinden zijn. Denk daarbij bijvoorbeeld (de gronden voor afwijzing volgend) aan regels over goed verhuurderschap.

 Gemeenteraden stellen in de huisvestingsverordening regels over de wijze van aanvragen van en de gegevens die door de aanvrager worden verstrekt bij de aanvraag van die vergunning.

GEMEENTE VELSEN Voorwaarde Verhouding tot eigendomsrecht De opkoopbescherming gaat in tegen het eigendomsrecht. In de wet worden vier voorwaarden gesteld waarin aan tegemoet moet worden gekomen om regels ten behoeve van een opkoopbescherming in te mogen stellen. Voor gemeenten draait het om de volgende passage: “Het doel van de opkoopbescherming is om goedkope en middeldure koopwoningen te kunnen behouden in het koopsegment wanneer er door de opkoop van deze woningen voor verhuur sprake is van schaarste aan deze woningen of de leefbaarheid van de betreffende buurt wordt aangetast.” De situatie in Velsen1 In de reactie vanuit de Metropoolregio Amsterdam op het wetsvoorstel werd aangegeven dat de druk op de woningmarkt dan overal in de Metropoolregio hoog mag zijn, maar dat er ook grote verschillen in samenstelling van de woningvoorraad en het vrijkomend woningaanbod zijn. Hier moet het lokaal bestuur zonodig gericht op kunnen sturen. Koop 56,5% 57,2%

Velsen Nederland

Sociale huur 35,9% 29,1%

Particuliere huur 7,2% 13,3%

Tabel 1 - Particuliere huur in Velsen ten opzichte van Nederland

Huurwoningen - Eigendom niet-corporatie (bewoond) 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

Figuur 1 – Ontwikkeling particuliere huursector in Velsen

Als we naar de cijfers kijken dan valt op dat het percentage koopwoningen iets lager is dan gemiddeld in Nederland. Het percentage particuliere huur is echter in procentpunten net iets meer dan de helft van het gemiddelde in Nederland. Op gemeenteniveau is het moeilijk om een aanleiding te vinden om een opkoopbescherming in te voeren. Deze 7,2% particuliere huur bestaat voor een deel uit wonen boven winkels, uit ‘gewone’ appartementen of rijwoningen (Santpoort) die verhuurd worden. In Velsen-Noord zijn een aantal projecten waarin middeldure huurwoningen worden gerealiseerd.

1 CBS 2020 (Velsen in Cijfers)

GEMEENTE VELSEN Huur is nodig. Voor de korte termijn (denk aan overbrugging bij een verhuizing van koop naar koop, huur na een scheiding), maar ook voor de langere termijn (‘huurstarter’, die teveel verdient voor de sociale huur, maar geen koopwoning wil of kan betalen). Waar de pijn zit, is bij de link met leefbaarheid (op buurtniveau). Zinvol zou het daarom zijn om tot een lager schaalniveau in te zoomen. De mogelijkheden om dit te doen, zijn we aan het onderzoeken. We hebben hier nog geen tool voor. Tot dusver is gemonitord door de verhuursite Pararius periodiek te checken. Dit geeft uiteraard geen volledig beeld. (Overigens, het ging voor de hele gemeente om 5-10 te huur staande appartementen in een maand tijd). Het voorstel in de uitgangspuntennotitie - Het wetsvoorstel is (op moment van schrijven) nog niet vastgesteld in de Eerste Kamer. Voor nu bekijken we de opties tot monitoring. Niet in alle gemeenten zal het opkopen van koopwoningen in gelijke mate spelen. Daarbij is er ook behoefte aan huurwoningen. Dat vraagt om een afweging. Mocht daar op lokaal niveau aanleiding voor zijn, dan kan een wijziging op de huisvestingsverordening volgen. - Onderzoek op buurtniveau is nodig om te bepalen of er een feitelijk te onderbouwen aanleiding is om regels op te nemen. We moeten eerst kijken welke mogelijkheden hiervoor zijn.

- Daarna zou een schatting gemaakt kunnen worden van de gevraagde capaciteit en budget in relatie tot de verwachte effectiviteit. Voortgang wetsvoorstel Op 10 maart 2021 is het wetsvoorstel door de Tweede Kamer aangenomen. Op 3 mei 2021 lag het voorstel nog steeds bij de Eerste Kamer.2

2 https://www.eerstekamer.nl/wetsvoorstel/35517_wijziging_van_de_woningwet