B3. Lokaal Maatwerk

GEMEENTE VELSEN

Memo

Aan Van Cc Datum Onderwerp

De gemeenteraad van Velsen Floor Bal 11-5-2021 Verdieping Lokaal maatwerk

Inleiding De Huisvestingswet 2014 gaat uit van vrije vestiging. Het is de bedoeling dat iedereen moet kunnen wonen waar hij of zij dat wil. Conform de wet hanteren de gemeenten in de regio Zuid-Kennemerland / IJmond sinds 2015 keuzevrijheid voor woningzoekenden als uitgangspunt voor de huisvestingsverordening. De gemeenten willen een grote regionale en open woonmarkt bieden. Een regio waar iets te kiezen valt voor woningzoekenden. Het inzetten van voorrangsregels voor de ‘eigen’ inwoners betekent een inperking van de vrijheid van een woningzoekende om zelf zijn nieuwe woonplaats te kiezen. Lokale voorrangsregels belemmeren het functioneren van een woonmarkt. Altijd geldt: waar de kansen voor groep A groter worden, worden deze voor groep B kleiner. Beschermende regelgeving voor de ‘eigen’ inwoners is in eerste instantie niet wenselijk. Tegelijkertijd kan bijsturing lokaal gewenst zijn als er - door verschillen op een woonmarkt - een ongelijk speelveld voor woningzoekenden ontstaat en negatieve effecten van schaarste zichtbaar worden. De wetgever geeft voor dat geval een beperkt aantal sturingsmogelijkheden onder de noemer ‘Lokaal Maatwerk’. De gemeente Velsen monitort de positie van de ‘eigen’ inwoners op de woonmarkt. Pas wanneer er een duidelijk ongelijk speelveld ontstaat, kan en wil de gemeente ingrijpen, overeenkomstig de wet.

In deze notitie wordt kort ingegaan op het instrument Lokaal Maatwerk en de wijze waarop deze toepasbaar is. Lokaal maatwerk Voorrang voor eigen inwoners mag van de wetgever alleen worden toegepast wanneer er schaarste is aan (bepaalde categorieën) sociale huurwoningen. Met Lokaal Maatwerk kan aan woningzoekenden die economisch of maatschappelijk gebonden zijn aan de regio, gemeente of woonkern een voorrangspositie worden gegeven. De Huisvestingswet geeft regio’s of gemeenten de mogelijkheid een beperkt deel van de voorraad met voorrang toe te wijzen. Lokaal Maatwerk kan alleen ingezet worden om specifieke doelgroepen te ‘beschermen’ of om investeringen maatschappelijk te onderbouwen. Tegelijk moeten gemeenten beseffen dat de wetgever uitgaat van keuzevrijheid. Regelgeving is in principe niet gewenst. Het toepassen van Lokaal Maatwerk heeft daarbij een keerzijde voor andere woningzoekenden. Lokaal Maatwerk alleen voor een beperkt deel van de woningen De Huisvestingswet 2014 bepaalt dat er geen algemene bindingseis voor de verhuur van sociale huurwoningen mag worden gesteld door regio’s of gemeenten. Met andere woorden: de vrijkomende voorraad mag niet alleen toegewezen worden aan eigen inwoners c.q. woningzoekenden met een sociale of economische binding.

De gemeenteraad kan wel: - bij maximaal 50 procent van de vrijkomende woningen in de aangewezen categorieën per kalenderjaar voorrang geven aan woningzoekenden die economisch of maatschappelijk gebonden zijn aan de woningmarktregio, in dit geval IJmond - Zuid-Kennemerland en

GEMEENTE VELSEN -

bij maximaal 25 procent van de vrijkomende woningvoorraad voorrang geven aan eigen inwoners uit de ‘eigen gemeente of kern’ of woningzoekenden die economisch of maatschappelijk gebonden zijn aan de ‘eigen gemeente of kern’. Dit heet Lokaal Maatwerk (oftewel lokale voorrang). Hoe het percentage exact moet worden toegepast is onduidelijk. De relevante wetsartikelen kunnen op meerdere manieren worden uitgelegd1. Lokaal Maatwerk alleen voor specifieke doelgroepen2 Aan specifieke groepen lokale woningzoekenden kan voorrang worden verleend als er sprake is van een tekort aan woningen voor deze doelgroep. Daarnaast kan vanuit sociale of maatschappelijke overwegingen voorrang worden verleend aan specifieke doelgroepen. Voor een goede onderbouwing, kan gekeken worden naar: a. De omvang van de toewijzingen aan specifieke doelgroep in relatie tot het aantal actief zoekenden (en/of ingeschreven) uit deze doelgroep. Als hier sprake is van een grote disbalans kan dit een onderbouwing zijn om voorrang te geven aan deze specifieke doelgroep (maximaal 25%). b. De gemiddelde wachttijd (inschrijftijd) van deze specifieke doelgroep om een woning toegewezen te krijgen ten opzichte van de wachttijd van andere groepen woningzoekenden. Als er sprake is van een grote disbalans kan dit een onderbouwing zijn om voorrang te geven aan deze specifieke doelgroep (maximaal 25%).

Voorrang voor starters is hier een voorbeeld van. c. De mate waarin het sociaal maatschappelijk belangrijk is om een specifieke doelgroep te binden aan de gemeente. Bijvoorbeeld vanuit oogpunt van levensvatbaarheid van voorzieningen in een gemeente/ woonkern of de huisvesting van vitale beroepsgroepen. Als de positie van deze specifieke doelgroep onvoldoende geborgd wordt in het toewijzingsresultaat dan kan dit een onderbouwing zijn om voorrang te verlenen aan deze specifieke doelgroep (maximaal 25%). Lokaal Maatwerk als onderbouwing van investering3 Een groot aantal gemeenten hanteert gereduceerde grondprijzen voor de bouw van sociale huurwoningen. Er zijn ook corporaties die investeren in het laag houden van de aanvangshuren van nieuwbouw of die huurkorting verstrekken aan een specifieke doelgroep bij bestaande bouw. In die gevallen kunnen deze woningen specifiek ingezet worden voor bepaalde groepen lokale woningzoekenden of eigen huurders. Op deze manier worden deze investeringen maatschappelijk onderbouwd. Lokaal Maatwerk beperkt kansen van andere woningzoekenden Het inzetten van Lokaal Maatwerk beperkt de kansen van woningzoekenden van buiten Velsen. Maar wanneer een lokale doelgroep voorrang krijgt, bijvoorbeeld starters, heeft dit ook gevolgen voor lokale woningzoekenden die niet tot deze doelgroep behoren. Andere doelgroepen moeten langer wachten op een woning.

Dus ook de ‘eigen’ inwoners moeten langer wachten. Uitvoerbaarheid voor corporaties binnen optiemodel en aanbodmodel Invoering van Lokaal Maatwerk vraagt om extra (administratieve) werkzaamheden van de corporaties. Dit betreft de wijze van adverteren van woningen en het bewaken van het aandeel toewijzingen aan woningzoekenden op basis van herkomst. Alternatieven voor Lokaal Maatwerk In de huisvestingsverordening worden in het kader van de woonruimteverdeling al een aantal instrumenten toegepast die de positie van specifieke doelgroepen versterken. Bijvoorbeeld het labelen 1 Voorbeeld van verschillen in uitleg:

1.

Alle jongerenwoningen worden met voorrang verleend aan Velsenaren. Zolang dit onder de 25% blijft van het totaal aantal verhuringen in een jaar is dit akkoord. 2. Binnen de categorie jongerenwoningen mag maximaal 25% met voorrang worden verleend aan Velsenaren. Zo hebben ook jongeren uit de regio, voormalig Velsenaren, andere woningzoekenden met een voorkeur voor Velsen een kans. 2 Starters/jongeren, gezinnen of ouderen of inwoners van een bepaalde kern (kleine kernenregeling) 3 Nieuwbouw

GEMEENTE VELSEN van woningen voor jongeren (t/m 22 jaar) of ouderen (vanaf 55 of 65 jaar). Wanneer een woning gelabeld is voor een specifieke leeftijdsgroep, krijgt deze groep voorrang bij de toewijzing van deze woning. Dit instrument binnen de huisvestingsverordening kan al voldoende effectief zijn voor veel doelgroepen waardoor de inzet van Lokaal Maatwerk niet noodzakelijk is. De slaagkansen van gezinnen of senioren zijn hier een voorbeeld van. Ook de urgentieregeling in de huisvestingsverordening zorgt voor voorrang van doelgroepen. Sturingsinstrumenten opnemen in de huisvestingsverordening 2022 Een gemeente kan met Lokaal Maatwerk ingrijpen wanneer een ongelijk speelveld is ontstaan c.q. negatieve effecten van schaarste zichtbaar worden. Een ongelijk speelveld is in de jaarrapportages niet aangetoond. Gezien de criteria benoemd in 2.2 is er geen grond voor het invoeren van Lokaal Maatwerk. Algemeen wordt aangenomen dat een evaluatie van een nieuw woonruimteverdeelsysteem na drie jaar een meer betrouwbaar beeld kan laten zien. Wij zijn daarom nog steeds voorzichtig met het trekken van conclusies. We blijven inzetten op monitoring en stellen voor om zo min mogelijk beschermende regelgeving op te nemen.