B.B. Opkoopbescherming

GEMEENTE VELSEN

Memo

Aan Van Cc Datum Onderwerp

De gemeenteraad van Velsen Floor Bal 1-11-2021 Verdieping Opkoopbescherming

Inleiding Per 1 januari 2022 treedt de opkoopbescherming in werking. Het voorstel biedt de mogelijkheid om het opkopen van betaalbare koopwoningen door beleggers terug te dringen, zodat de woningen bewoond zullen worden door de kopers. De opkoopbescherming is feitelijk een verkapte zelfbewoningsplicht. Wat het voorstel bijzonder maakt, is dat de regelgeving kan gelden voor bestaande bouw. Voorheen konden alleen afspraken gemaakt worden over nieuwbouw (in een anterieure overeenkomst bijvoorbeeld). De gedachte achter het wetsvoorstel “Wij willen dat starters betaalbaar kunnen starten op de woningmarkt. Momenteel is dat een forse uitdaging, zeker in steden, waarbij de schaarse voorraad aan betaalbare koopwoningen wordt opgekocht door particuliere beleggers. Dit zorgt voor nog meer schaarste, en daarmee stijgende prijzen. (…) Gemeenten kunnen het instrument [de opkoopbescherming] gebiedsgericht invoeren, daar waar zij de noodzaak ervan zien. Dit draagt bij aan een eerlijker speelveld voor woningzoekenden zoals starters en mensen met middeninkomens en het komt tevens de leefbaarheid in de betreffende buurt ten goede’ (vanuit de gedachte dat kopers meer binding hebben met de buurt). In het kort moet de maatregel dus voorkomen dat teveel beleggers woningen opkopen en deze doorverhuren voor hoge huurprijzen1.

Wat te regelen is • Gemeenteraden kunnen in de komende vijf jaar in een bepaald gebied categorieën woningen aanwijzen (betaalbare / middeldure koopwoningen) die niet verhuurd mogen worden. In een aantal gevallen moet verhuur in ieder geval mogelijk zijn: a. Verhuur aan een bloed- of aanverwant in de eerste of tweede graad van de eigenaar; b. Indien de eigenaar de woning tenminste 12 maanden na de koop zelf heeft bewoond; c. de woonruimte onlosmakelijk deel uitmaakt van een winkel-, kantoor-of bedrijfsruimte. • De opkoopbescherming geldt uitsluitend voor koopwoningen die na invoering ervan in de betreffende buurt worden aangekocht en voor woningen die in verhuurde staat waren voor een periode van minder dan zes maanden op de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering van die woonruimte aan de nieuwe eigenaar. • De gemeenteraad kan het college de bevoegdheid geven om ontheffing te verlenen, waaraan voorwaarden te verbinden zijn. Denk daarbij bijvoorbeeld (de gronden voor afwijzing volgend) aan regels over goed verhuurderschap. • Gemeenteraden stellen in de huisvestingsverordening regels over de wijze van aanvragen van en de gegevens die door de aanvrager worden verstrekt bij de aanvraag van die vergunning.

1 Voor woningsplitsing en kamerverhuur bieden de Huisvestingswet en Wet ruimtelijke ordening al handvaten om in

te grijpen. De opkoopbescherming biedt mogelijkheden om verhuur van de hele woning aan te pakken, indien nodig geacht.

GEMEENTE VELSEN Voorwaarde Verhouding tot eigendomsrecht De opkoopbescherming gaat in tegen het eigendomsrecht. In de wet worden vier voorwaarden gesteld waaraan tegemoet moet worden gekomen om regels ten behoeve van een opkoopbescherming in te mogen stellen. Voor gemeenten draait het om de volgende passage: “Het doel van de opkoopbescherming is om goedkope en middeldure koopwoningen te kunnen behouden in het koopsegment wanneer er door de opkoop van deze woningen voor verhuur sprake is van schaarste aan deze woningen of de leefbaarheid van de betreffende buurt wordt aangetast.” De situatie in Velsen2 In de reactie vanuit de Metropoolregio Amsterdam op destijds nog het wetsvoorstel werd aangegeven dat de druk op de woningmarkt dan overal in de Metropoolregio hoog mag zijn, maar dat er ook grote verschillen in samenstelling van de woningvoorraad en het vrijkomend woningaanbod zijn. Hier moet het lokaal bestuur zonodig gericht op kunnen sturen.

Velsen Nederland

Koop 57% 57%

Woningcorporaties 36% 29%

Overige verhuurders 7% 13%

Tabel 1 – Koop en huur in Velsen ten opzichte van Nederland

Als we naar de cijfers kijken dan valt op dat het percentage koopwoningen gelijk is aan het percentage in Nederland. Het percentage ‘overige verhuurders’ is echter in procentpunten net iets meer dan de helft van het gemiddelde in Nederland. Let wel, de categorie ‘overige verhuurders’ betreft niet alleen beleggers. Het kan ook gaan om bedrijven, personen met een tweede woning (al dan niet voor de kinderen). Het is een verzamelcategorie. Op gemeenteniveau is het moeilijk om een aanleiding te vinden om een opkoopbescherming in te voeren. Ingezoomd op de wijk3 Velsen Wijk 00 Velsen-Zuid en Driehuis Wijk 01 IJmuidenNoord Wijk 02 IJmuidenZuid Wijk 03 IJmuidenWest Wijk 04 Zee- en Duinwijk

Wijk 05 Velsen-Noord Wijk 06 SantpoortNoord Wijk 07 SantpoortZuid Wijk 08 Velserbroek Wijk 09 Spaarndammerpolder

Koop 57% 81%

Woningcorporaties 36% 10%

Overige verhuurders 7% 9%

53%

36%

10%

49%

47%

4%

42%

45%

12%

35%

62%

3%

42% 76%

51% 12%

6% 11%

68%

25%

7%

70%

23%

7%

75%

0%

25%

Tabel 2 – Koop en huur in de wijk ten opzichte van Velsen

2 CBS 2020 (Velsen in Cijfers) 3 CBS 2020 (Kerncijfers wijken en buurten)

GEMEENTE VELSEN Ook op wijkniveau zijn er geen grote uitschieters. Het percentage bestaat voor een deel uit wonen boven winkels (bijvoorbeeld langs de Lange Nieuw, Wijkerstraatweg, Hagelingerweg, Winkelstichting, Kennemerlaan), uit ‘gewone’ appartementen (Colombo Bastion, Clippenberg Bastion, de Komeet, ouderenhuisvesting, Dijckmansstraat) of verspreid eengezinswoningen (ook in Santpoort, Driehuis) die verhuurd worden. Voor een deel gaat het om bestaande bouw, voor een deel om nieuwbouw. In de Woonvisie zetten we in op het vergroten van het middeldure segment en is een deel vrije invulling. Daarin is huur dus ook mogelijk. Huur is namelijk ook nodig. Voor de korte termijn (denk aan overbrugging bij een verhuizing van koop naar koop, huur na een scheiding), maar ook voor de langere termijn (‘huurstarter’, die teveel verdient voor de sociale huur, maar geen koopwoning wil of kan betalen of een oudere die ontzorgt wordt omdat er geen onderhoud gepleegd meer hoeft te worden). De grote gemeenten De tien grote steden in Nederland hebben aangegeven de opkoopbescherming te onderzoeken en/of in te voeren. In Amsterdam is bijvoorbeeld 21 procent van de woningen in bezit van beleggers, in Den Haag 19 procent4. Dan hebben we het dus niet over de categorie ‘overige verhuurders’, maar specifiek beleggers. Enkele van de grote tien gemeenten geven wel aan dat de uitvoering lastig gaat worden.

Het is nieuw, dus dat vraagt om specifieke (juridische) kennis en er zijn vergunningverleners en handhavers nodig. Voor een deel worden ze in het ‘terugdringen van de belegger’ geholpen door een recente ontwikkeling. Uit nationale cijfers van de NOS blijkt dat investeerders in de eerste helft van 2021 fors minder woningen hebben gekocht dan in de jaren daarvoor. Dit wordt toegewezen aan de invoering van de hogere overdrachtsbelasting (8% over de aankoopprijs).

4 https://nos.nl/artikel/2403330-woningaankopen-door-investeerders-sinds-2013-niet-meer-zo-laag