211220-Aanvullende informatie Starterslening.docx

GEMEENTE VELSEN

Memo

Aan Van Cc Datum Onderwerp

Gemeenteraad van Velsen F. Bal P. Bakker1 20-12-2021 Aanvullende informatie Starterslening

Aanleiding In de raadssessie van 16 december over de Starterslening is gevraagd om meer informatie over met name de financiële toetsen en risico’s. Om hier meer inzicht in te bieden is het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederland (SVn) benaderd, waarmee de gemeente ook samenwerkt bij het verstrekken van de lening. In het kort De Starterslening is een aanvullende hypotheek op de hypotheek bij de eerste geldverstrekker. De Starterslening overbrugt het verschil wat een Starter op basis van zijn eigen inkomen kan lenen en wat hij nodig heeft om de woning te kunnen kopen. Dit verschil is niet oneindig, maar bedraagt maximaal 20% van de aankoopkosten met een maximaal bedrag van € 30.000( koopprijs plus eventueel meerwerk of verbeterkosten). Doordat de Starter de lasten van de Starterslening pas gaat betalen op het moment dat zijn of haar inkomen dit toe laat, is er geen sprake van overcreditering. De Starterslening is de eerste drie jaar maandlast vrij. Na afloop van het 3e, 6e, 10e of 15e jaar kan de Starter een hertoets aanvragen hierbij toetst SVn aan de hand van de normen van NHG of de Starter de lasten van de Starterslening kan betalen. Uit je hertoets kan blijken dat voorlopig niets afgelost wordt, alleen een deel van de rente betaald wordt of de volledige rente en aflossing betaald wordt. Kortom, de starter betaalt naar draagkracht.

Extra aflossen is altijd kosteloos mogelijk. Toetsing vooraf Er vindt in alle gevallen een aanvangsdraagkrachttoets plaats, uitgevoerd door de SVn. Er gelden een aantal eisen die ervoor moeten zorgen dat het leningbedrag niet te hoog wordt. • • •

•

•

Bij het Bureau Kredietregistratie (BKR) wordt van elke aanvrager een opgave van de geregistreerde kredieten opgevraagd. Er vindt een VIS-toets, EVA-toets, SFH-toets en toetsing van de PEP- en Sanctielijst plaats ter voorkoming van fraude. Een lening wordt altijd geweigerd indien er conservatoir of executoriaal beslag ligt op de woning of als de aanvrager in surseance van betaling verkeert, failliet is of onder de Wet Schuldsanering Natuurlijke Personen valt. Bij de aanvangsdraagkrachttoets wordt er gekeken naar de loan to income conform de Gedragscode Hypothecaire Financieringen en de Tijdelijke regeling hypothecair krediet en de dan geldende normen NHG. Er wordt zoveel mogelijk aangesloten bij de NHG-toetsing, waarin bepaald wordt of een lening NHG mogelijk is met een bepaald inkomen. Er wordt hierbij rekening gehouden met eventuele partneralimentatie en studieschulden.

1 pbakker@velsen.nl / 0255 567437

GEMEENTE VELSEN •

•

•

De aanvangsdraagkrachttoets wordt uitgevoerd op basis van een 10 jaar vaste toetsrente. De toetsrente wordt vastgesteld op het moment van aanvragen bij SVn en is gebaseerd op een door SVn vastgestelde gemiddelde marktrente voor 10 jaar vast met NHG. De aanvangsdraagkrachttoets is vermogensafhankelijk; vermogen boven de geldende vrijstelling in Box 3, wordt gekort op de financieringsbehoefte. Het via de Starterslening te lenen bedrag bedraagt maximaal 20% van de aankoopkosten met een maximaal bedrag van € 30.000 (koopprijs plus eventueel meerwerk of verbeterkosten). Het is niet toegestaan om naast de hypotheek en de Starterslening nog een derde lening af te sluiten.

Restschuld Op het moment dat er bij verkoop een restschuld overblijft, zorgt de NHG garantie ervoor dat de Starter niet met een restschuld overblijft. In beginsel is de Starterslening na 30 jaar opeisbaar. Doordat het sinds 2013 verplicht is om af te lossen op de eerste hypotheek (om recht te hebben op hypotheekrenteaftrek) zal deze volledig zijn afgelost. Mocht dit niet lukken, dan zal er altijd naar een passende oplossing worden gezocht.