211118-presentatie Ecorys-schouwburg Velsen.pdf

Business case Stadsschouwburg Velsen Begrotingen voor scenario’s en centrumvarianten Gemeente Velsen Technische sessie gemeenteraad

Wilbert Kroesen 18 november 2021

H1 + H2 - Uitgangspunten

Centrumvariant 1 .1 en 1.2 (met en zonder scenario A) • Nieuwbouw mf-zaal in centrum • Renovatie schouwburg

Centrumvariant 2 • Functies als bij scenario C • Alles nieuwbouw; i.v.m. nieuwbouw wordt gebouw efficiënter dan bij scenario C

- alles exclusief btw (realisatie in de btw-sfeer) - mogelijke locaties centrumgebied niet bekend - zo min mogelijk posten zijn open gelaten

H3 - Investeringsbegroting Wat moet de gemeente gaan investeren? Goedkoper dan B door efficiëntie en programma

Ambitie SSV

Culturele accommodatie Openbare ruimte Parkeerkelder

Scenario A

Scenario B

Scenario C

Variant 1.1 (met scen. A)

Variant 1.2

Variant 2

€ 4,9 mln

€ 14,4 mln

€ 19,6 mln

€ 9,5 mln

€ 4,9 mln

€ 32,4 mln

€0 €0

€ 0,2 mln €0

€ 0,5 mln €0

€ 10.000 € 1,8 mln

€ 10.000 € 1,8 mln

€ 35-40.000 € 12,4 mln

(48 plaatsen)

(48 plaatsen)

(325 plaatsen)

€ 11,3 mln

€ 6,8 mln

€ 44,9 mln

(parkeerplaatsen)

Totaal investeringen

€ 4,9 mln

€ 14,6 mln

€ 20,1 mln

Begrotingen zijn afgestemd met gemeentelijke planeconoom

Huidige locatie levert niet significant op

Historie huur Stadsschouwburg Velsen

Ontwikkeling huur schouwburg 2005-2021 € 350.000

Huur per m2 2005-2021 € 105,00 € 100,00 € 95,00 € 90,00 € 85,00

€ 300.000 € 250.000 € 200.000

2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 2019 2021

€ 150.000

Huur per m2 vvo

€ 100.000 € 50.000 €0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 Huur gebouw

Huur gebouw, in prijzen heden

2020: coronajaar 2021: prognose

• Huur per jaar toekomst mag niet afgeleid worden uit wat de schouwburg kan veroorloven • ‘Wet markt en overheid’ zegt huur maatschappelijk vastgoed moet kostprijsdekkend zijn

H4 - Kostprijsdekkende huur Wat moet de huur worden, geredeneerd vanuit de kosten van de eigenaar, de gemeente? Afschrijvingstermijn is van invloed

KPDH mid-term per jaar

KPDH mid-term per m2 vvo

Scenario A

€ 422.550

€ 133,25 per m2

Scenario B

€ 830.725

€ 207,50 per m2

Scenario C

€ 1.116.450

€ 211,50 per m2

Centrumvariant 1.1

€ 866.675

€ 224,00 per m2

Centrumvariant 1.2

€ 311.875

€ 444,25 per m2

Centrumvariant 2

€ 1.906.825

€ 401,25 per m2

• Jaarhuur 2020 was: € 287.500 exclusief btw (= € 92,50 per m2) • Bandbreedte prognoses: 3-5% • SSV heeft het recht van onderhuur niet – dat wordt bij SC-1 en CV-2 nodig

Historie gemeentelijke subsidie SSV Niet kostendekkend

Ontwikkeling subsidie gemeente 2005-2021 € 1.400.000

Subsidie en huur per m2 2005-2021 € 400,00

€ 1.200.000

€ 200,00

€ 1.000.000

€ 0,00

€ 800.000

2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 2019 2021

€ 600.000

Subsidie per m2 vvo

€ 400.000 € 200.000 €0

2020: coronajaar

Subsidies gemeente

Subsidie gemeente, in prijzen heden

2021: prognose

Huur per m2 vvo

H 5 + H6 - Exploitatiebegrotingen Hoe vallen baten en lasten exploitatie schouwburg uit?

Scenario A

Scenario B

Scenario C

Centrumvariant 1.1

Centrumvariant 1.2

Centrumvariant 2

Exploitatietekort volgens Ecorys

- € 1,2 mln

-€ 2,3 mln

- € 2,5 mln

- € 2,3 mln

- € 0,6 mln

- € 3,4 mln

Exploitatietekort volgens SSV

- € 1,4 mln

- € 1,9 mln

- € 2,4 mln

- € 1,4 mln

Subsidie 2020: € 0,9 miljoen Marktconforme subsidie: € 1,6 mln Beschikbaarheid van twee zalen vergroot kans op andere subsidiebronnen

Technische verklaring verschil Ecorys - SSV Verschil in methode en ‘work in progress’ • Blijven schaven aan optimalisatie/afstemming van prognoses SSV en Ecorys

• Goede samenwerking, alles gebeurt in volledige transparantie

Scenario C: Aandachtspunten voor verschil kostenraming Ecorys en SSV (€ 550.000):

1. Dekkingspercentage voorstellingskosten, w.o. auteursrechten (35-40%) 2. Personeelskosten: SSV verwacht kleinere formatie (40-45%) 3. Ondergeschikte aspecten (rest)

Centrumvariant 1.2: SSV gaat uit van grotere formatie dan Ecorys

Meer dan geld – wat bereik je als gemeente? Maatschappelijke impact

Niet vervangend Dislocatie

Onvoldoende voor toekomst

’Criteria’ cultuurnota versus €

Best Second best

deal

Scenario A

Scenario B

Scenario C

Centrumvariant 1.1

Centrumvariant 1.2

Multifunctionaliteit

--

+/-

+

+/-

--

+

Levensvatbaarheid

--

+

+

+

-

+

Laagdrempeligheid

-

+

++

+

-

++

Mogelijkheden tot samenwerking

+/-

+

++

+

+/-

++

--

+

++

+

--

++

€ 5 mln -€ 1,2 mln

€ 15 mln -€ 2,3 mln

€ 20 mln -€ 2,5 mln

€ 11 mln -€ 2,3 mln

€ 7 mln -€ 0,6 mln

€ 45 mln -€ 3,4 mln

Voorziet in behoefte voor iedereen in Velsen

Investering Exploitatietekort

Centrumvariant 2