210325 memo Exploitatie Stadsschouwburg.docx

Financiële indicaties exploitatie Stadsschouwburg Velsen Datum 25 maart 2021 ………………………………………………………………………………………………………………. 1. Inleiding In april is een raadssessie over de toekomst van de Stadsschouwburg Velsen ingepland. Daarvoor is een aantal stukken ter voorbereiding aan de raad toegestuurd, met als primair document een memo. Dit stuk met een opzet van de exploitatie van de Stadsschouwburg (gebouwexploitatie gemeente, subsidie en exploitatie SSV) dient als bijlage bij het genoemde memo. In deze bijlage gaan we nader in op kostenindicaties bij de scenario’s die in het eerdere memo zijn genoemd. Om deze indicaties te kunnen duiden, schetsen we eerst een feitelijke financiële stand van zaken over de huidige accommodatie en subsidie aan de Stadsschouwburg. Vervolgens gaan we in op zowel stichtingskosten als (gebouw)exploitatie per scenario. De scenario’s worden in dit document alleen financieel beoordeeld. De inhoudelijke beoordeling en de maatschappelijke meerwaarde van de verschillende scenario’s is in het memo beschreven dat u reeds is toegezonden.

2. Huidige situatie De Stadsschouwburg kent een oppervlakte van in totaal 3.105 m2 bruto vloeroppervlak (bvo). De huidige financiële gegevens ten aanzien van de Stadsschouwburg zien er als volgt uit: Gemeentelijke gebouwexploitatie Huuropbrengst gebouw per jaar peildatum 2021 Resultaat gebouwexploitatie gemeente (huuropbrengsten – beheer-/onderhouds- en kapitaallasten) Boekwaarde peildatum 2020 Gemeentelijke subsidie Stadsschouwburg

€ 314.691 -/- € 42.000

Subsidie 2021

€ 911.906

€ 687.000

Exploitatie Stadsschouwburg Totale huisvestingslasten Stadsschouwburg 2021 Huurlasten Stadsschouwburg 2021 Gebruikerslasten (gas, water licht etc.)

€ 400.000 € 314.691 € 85.309

Om de huidige situatie met een toekomstige situatie (scenario’s) te kunnen vergelijken, is het van belang om gelijke uitgangspunten te hanteren. Op dit moment geldt een maatwerk huurafspraak met de Stadsschouwburg op basis van de Nota Huurprijzen uit 2012. In die nota is vastgelegd dat in 2012 de huur € 260.000 bedraagt met vervolgens een jaarlijkse indicatie. Toepassing van een kostprijsdekkende huur zou in dat geval hebben geleid tot een huur van € 615.000. Op basis van de huidige huur in 2021 (€ 314.691) zou de kostprijsdekkende huur € 356.000 bedragen. Het verschil tussen de kostprijsdekkende huur op basis van de uitgangspunten in de Nota Huurprijzen 2012 en de huidige feitelijke situatie ziet er daarmee als volgt uit: Kostprijsdekkende huur op basis van uitgangspunten Nota Huurprijzen 2012: Kostprijsdekkende huur op basis van huidige feitelijke gebouwlasten: Verschil:

€ 615.000 € 356.000 € 259.000

De verklaring voor dit verschil is dat de feitelijke onderhoudslasten voor het gebouw de afgelopen jaren beperkt zijn gehouden. Dat is voelbaar in de huidige staat van het gebouw. Bij voorzetting van de exploitatie zonder aanpassingen aan het gebouw zijn dus onderhoudsuitgaven benodigd om het pand ‘op peil’ te krijgen en te houden. Het feitelijke niveau van de kostprijsdekkende huur zou daarmee ook weer hoger worden dan het voor 2021 berekende niveau. We constateren daarnaast dat de huidige feitelijke huur de huisvestingslasten van de gemeente niet geheel dekt (niet kostprijsdekkend). Indien uitgegaan zou worden van een kostprijsdekkende huur (€ 356.000) zouden de totale huisvestingslasten voor de Stadsschouwburg uitkomen op € 441.000 (€ 356.000 + € 85.000). Opgemerkt dient hierbij nog te worden dat in de begroting van de Stadsschouwburg de kosten voor klein onderhoud op PM staan. Reden hiervoor is dat in de huidige praktijk dit onderhoud door de gemeente wordt uitgevoerd. In een toekomstige situatie wordt de verdeling tussen groot en klein onderhoud zoals te doen gebruikelijk gehanteerd (groot onderhoud voor verhuurder/gemeente, klein onderhoud voor huurder/Stadsschouwburg). Landelijk benchmark huidige huursituatie Uit een landelijke benchmark onder theaters/poppodia blijkt de huur die de Stadsschouwburg op dit moment betaalt relatief hoog is voor een dergelijk gebouw.

Dit zoals ook toegelicht in het memo dat u reeds is toegezonden. Er is een verschil in perspectief van de gemeente en dat van de Stadsschouwburg ten aanzien van de huur. De Stadsschouwburg bekijkt en beoordeelt hoe de huur zich verhoudt tot de subsidie die zij ontvangt, de markt waarin zij zich begeeft, en tot haar totale eigen exploitatie. Vanuit dat perspectief is de huur hoog ten opzichte van andere theaters. Tegelijk is de subsidie die zij ontvangt laag ten opzichte van andere theaters.

Vanuit het perspectief van de gemeente is de constatering met toepassing van de systematiek van de kostprijsdekkende huur dat er juist een hogere huur moet gelden. Benadrukt dient hierbij te worden dat het hanteren van een kostprijsdekkende huur inzicht geeft in de daadwerkelijke kosten voor de gemeente. Indien de kostprijsdekkende huur vervolgens wordt doorberekend aan de Schouwburg, zonder dat er iets wijzigt in de exploitatie, dan heeft dat consequenties voor de subsidie. Met andere woorden: als de huur omhoog gaat en de gemeente dus meer huur ontvangt, maar de Schouwburg draait eenzelfde exploitatie, dan heeft deze hogere huur effect op de hoogte van de subsidie. Huur en subsidie zijn dus communicerende vaten, maar maken per saldo niets uit voor de gemeente. Er wordt enkel inzichtelijk gemaakt wat een Schouwburg feitelijk kost. Nu is een deel van die kosten opgenomen in de gebouwexploitatie.

3. Verkenning toekomstige situatie Bouwkostenindicaties per scenario In 2019 is aan de raad een aantal scenario’s gepresenteerd (0, 1, 2 en 3). Deze zijn sindsdien verder uitgewerkt en benoemd als scenario A, B en C. Op basis van een bouwkostenanalyse op hoofdlijnen en kengetallen, komen daar de volgende indicatieve stichtingskosten (exclusief BTW) uit met als uitgangspunten soberheid en doelmatigheid: Scenario A (verduurzamen): € 700.000 (verduurzamingsbudget gemeente) Scenario B (verduurzamen/versterken/deels verbreden): € 6.200.000. Scenario C (verduurzamen/versterken/verbreden/samenvoegen): € 7.900.000. Hierin is enkel het gebouw opgenomen, dus geen ingrepen aan de openbare ruimte Bij scenario A moet er ook van worden uitgegaan dat het gebouw in de toekomst (dat op de verduurzaming na geen grote ingrepen zal kennen) structureel meer onderhoud nodig zal hebben dan nu het geval is. Dit gezien de huidige onderhoudsstaat van het pand en de storingsmeldingen. De jaarlijkse gemeentelijke onderhoudslasten nemen in scenario A dus toe. Gebouwexploitatieopzet per scenario Om tot een goede vergelijking te komen met de huidige situatie waarvoor we in de vorige paragraaf het niveau van de kostprijsdekkende huur hebben aangegeven, vertalen we de stichtingskosten per scenario naar een kostprijsdekkende huur.

De kostprijsdekkende huur dekt zowel de kapitaallasten van het gebouw (afschrijving en rente) als de beheerlasten (onderhoud). Hieronder lichten we dat per scenario toe. Kostprijsdekkende huur scenario A: € 405,000. Indien de verduurzaming van het gebouw wordt verdisconteerd in de huur, wordt de daarmee gemoeide € 700.000 over een periode van 20 jaar (levensduur verlengend onderhoud) afgeschreven. De kostprijsdekkende huur neemt daarmee toe met circa € 49.000 per jaar . Uitgaande van het huidige niveau van kostprijsdekkende huur bedraagt de totale kostprijsdekkende huur daarmee dan € 405.000. Aanname is daarbij dus dat de bestaande gebouwbeheerlasten in dit scenario ongewijzigd blijven.

Kostprijsdekkende huur scenario B: € 583.000. Hierbij is de eerder genoemde investering van € 6,2 miljoen over een aflossingsperiode van 30 jaar genomen. Omdat het hier gaat om een grondige renovatie met gedeeltelijke nieuw- dan wel opbouw kan uitgegaan worden van een verwachte levensduur van 30 jaar. Dit in afwijking op de nota Investeren en afschrijven (20 jaar). De beheerlasten zijn in deze berekening gebaseerd op norm-/kengetallen bij een dergelijk gebouw. Kostprijsdekkende huur scenario C: € 789.000. De benodigde investering in dit scenario wordt over een periode van 30 jaar afgeschreven. Voor nieuwbouw geldt een afschrijvingsperiode van 40 jaar, voor levensduur verlengend onderhoud 20 jaar (nota Investeren en afschrijven),. Omdat hier sprake is van een gedeeltelijke renovatie en gedeeltelijke nieuwbouw is de aanname van 30 jaar gedaan. In een uitwerking dient dat uiteraard nader gespecificeerd en verfijnd te worden. De beheerlasten zijn in deze berekening gebaseerd op norm-/kengetallen bij een dergelijk gebouw. Samengevat resulteert dit in de volgende indicatie ten aanzien van kostprijsdekkende huurstelling in de scenario’s. Dit zowel qua totale huurprijs als per m2: Scenario A B C

Totale kostprijs dekkende huur € 405.000 € 583.000 € 789.000

Oppervlakte 3.105 m² 4.106 m² 5.989 m²

Huur/m² bvo € 130 € 142 € 132

Exploitatie Stadsschouwburg Velsen De hiervoor genoemde cijfers gaan over de gemeentelijke gebouwexploitatie. De andere financiële vraag die relevant is voor een goede afweging tussen scenario’s is in hoeverre de huurprijzen in de verschillende scenario’s vanuit de exploitatie van de Stadsschouwburg opgebracht kunnen worden. Om die vraag te beantwoorden, is vanuit de bestaande situatie (scenario A) en de daarbij behorende financiële kaders bezien wat de scenario’s B en C aan breder programma mogelijk maken en hoe de exploitatie voor de Schouwburg er dan uit kan zien. Voor de bestaande situatie nemen we in ogenschouw dat de Stadsschouwburg voor een sluitende exploitatie, en uitgaande van de huidige huur- en huisvestingslast, nu € 90.000 extra aan subsidie benodigd heeft. Voor 2021 en 2022 wordt in de 1e Bestuursrapportage en de Perspectiefnota een voorstel opgenomen om het subsidiebudget incidenteel te verhogen. Het totale subsidie bedrag voor de exploitatie is hiermee (de aanvulling van € 90.000) dan nog altijd een exploitatiesubsidie onder benchmark niveau.

In scenario B betreft de programmatische uitbreiding grotendeels toevoeging van een kleine multifunctionele zaal. De hogere huurprijs ten opzichte van scenario A bedraagt circa € 180.000. Hoewel de exploitatie van een kleine multifunctionele zaal sterk afhankelijk is van de programmering die voorgestaan wordt (gesubsidieerde activiteiten versus commerciële verhuur), is de verwachting dat de exploitatie van de Stadsschouwburg deze extra huurlast kan dragen. Uiteraard dient dat in geval van concrete uitwerking van het scenario nader onderbouwd te worden middels een bijbehorende businesscase voor de exploitatie door de Schouwburg. In scenario C richt de programmatische uitbreiding zich op meer onderdelen. Naast een kleine multifunctionele zaal, wordt hier ook extra horeca toegevoegd, een aantal studio’s en een werkplaats. De hogere huurprijs ten opzichte van scenario A bedraagt circa € 380.000. De huurprijs per m2 is wel lager, waar meer maatschappelijk rendement voor wordt gerealiseerd. De ervaring leert bij andere theaters dan wel cultuurgebouwen dat horeca in een theater geen sterk winstgevende functie is, maar wel kostendekkend draait ter ondersteuning aan de overige functies (naast het feit dat dit de aantrekkelijkheid van de gehele functie vergroot).

Op basis van 300 m² aan uitbreiding met commerciële horeca is een jaarlijkse huurprijs voor die functie van circa € 50.000 realistisch (circa € 160,-/m² bvo). Scenario C maakt ook verplaatsing van functies vanuit andere locaties in Velsen naar de Stadsschouwburg mogelijk. Deze zouden in een multifunctioneel nieuw cultuurgebouw kunnen worden ondergebracht. Op basis van die programmering kan tot een nieuwe exploitatieopzet worden gekomen met als uitgangspunt dat de betreffende instellingen/organisaties die tot multifunctionele gebruik komen ook een kostprijsdekkende huur betalen. Tezamen met de exploitatie van een kleine multifunctionele zaal is de verwachting dat de exploitatie van de Stadsschouwburg deze extra huurlast kan dragen. Ook hierbij geldt dat dit uiteraard in een businesscase qua exploitatie uitgewerkt moet worden bij uitwerking van het scenario.