2020-02-20 Definitief startdocument Missiehuis aangepast na raadssessie.pdf

Inhoudsopgave

1.

Inleiding........................................................................................................................................... 3 1.1

Aanleiding .............................................................................................................................. 3

1.2

Het plangebied ...................................................................................................................... 3

1.3

Voorgeschiedenis ................................................................................................................. 4

2. Startpunt ............................................................................................................................................. 5 2.1

Huidig bestemmingsplan ..................................................................................................... 5

2.2

Structuurvisie Velsen 2025 ................................................................................................. 5

3. Kaderstelling ....................................................................................................................................... 6 3.1

Wonen .................................................................................................................................... 6

3.2

Stedenbouw .......................................................................................................................... 6

3.3

Verkeer en parkeren ........................................................................................................... 15

3.4

Monumenten ....................................................................................................................... 16

3.5

Groen, water, openbare ruimte en afval ......................................................................... 16

3.6

Verlichting, kabels en leidingen........................................................................................ 18

3.7

Milieu .................................................................................................................................... 18

3.8

Duurzaamheid..................................................................................................................... 20

3.9

Archeologie ......................................................................................................................... 20

3.10

Overzicht uitgangspunten ............................................................................................. 21

4. Planning, Financiën en Communicatie .............................................................................................. 24 4.1

Planning ............................................................................................................................... 24

4.2

Financiën ............................................................................................................................. 24

4.3

Communicatie / Participatiedocument ............................................................................ 25

Startdocument Missiehuis (versie 20 februari 2020) 2

1.

Inleiding

1.1 Aanleiding Eind 2017 is na jaren van leegstand het voormalig Missiehuis in Driehuis per openbare inschrijving verkocht. De nieuwe eigenaar, Missiehuis Driehuis B.V., is voornemens op deze locatie voornamelijk woningbouw te realiseren (in de kapel eventueel andere functies, omdat de kapel moeilijk geschikt is te maken voor woningbouw) en heeft de gemeente gevraagd om hier medewerking aan te verlenen. Het college staat positief tegenover herontwikkeling van de locatie. Om deze herontwikkeling mogelijk te maken moet de huidige bestemming ‘maatschappelijke doeleinden’ (hoofdzakelijk) worden gewijzigd naar de bestemming ‘wonen’. Dit startdocument is het startpunt om te komen tot een wijziging van het bestemmingsplan. In het startdocument worden namelijk de ruimtelijke kaders beschreven die gelden bij herontwikkeling van de locatie. Op dit document kan worden ingesproken. 1.2 Het plangebied De locatie Missiehuis ligt aan de zuidwestrand van dorpskern Driehuis (zie figuur 1). Op het parkachtige terrein van circa 19.616 m2 staat het in opdracht van de Missionarissen van het Heilig Hart gebouwde Missiehuis uit 1924. Hieraan vast gebouwd is een lagere zuidvleugel met koppaviljoen (stalgebouw) en een kapel (1928).

Verder bevinden zich op het terrein een éénlaags gebouw met werkruimtes (circa 1990), een drielaags legeringsgebouw (circa 2000) en een tweetal bunkers uit de Tweede Wereldoorlog. Een deel van het terrein wordt als parkeerterrein gebruikt. Aan de voorzijde (westen) van het huidige plangebied bevindt zich de Driehuizerkerkweg met tegenover het Missiehuis de lintbebouwing met vrijstaande particuliere woningen. Aan de zuidzijde wordt de locatie ingesloten door de Wolff en Dekenlaan, waar zich de sportvelden van RKVV Velsen en enkele appartementencomplexen van vijf bouwlagen bevinden. Aan de noordzijde wordt het gebied begrensd door de Nicolaas Beetslaan en de Duin en Kruidberg mavo. Ten oosten van het Missiehuis ligt de nieuwbouwlocatie Nieuw Velserduin. Hier wordt woningbouw gerealiseerd, met direct langs de grens van de locatie twee appartementengebouwen van eveneens vijf bouwlagen.

Figuur 1: Het plangebied

Startdocument Missiehuis (versie 20 februari 2020) 3

Figuur 2: Huidige situatie

1.3 Voorgeschiedenis Eerder heeft de voormalige eigenaar van de locatie, het Rijksvastgoedbedrijf, in overleg met de gemeente onderzoek gedaan naar herontwikkeling van de locatie. In dit kader is er op 4 juni 2015 een informatieavond georganiseerd. Tijdens twee sessies is met omwonenden en belanghebbenden gesproken over een eventuele nieuwe invulling. De vluchtelingencrisis onderbrak dit proces, omdat het Missiehuis een geschikte locatie leek voor de tijdelijke opvang van statushouders. Dit bleek uiteindelijk financieel onhaalbaar. Vervolgens heeft het Rijksvastgoedbedrijf de beslissing genomen om over te gaan tot verkoop van de locatie.

Startdocument Missiehuis (versie 20 februari 2020) 4

2. Startpunt 2.1 Huidig bestemmingsplan In het vigerende bestemmingsplan Driehuis en Velsen-Zuid uit 2008 heeft de locatie hoofdzakelijk de bestemming ‘maatschappelijk’ en deels ‘groen’ (zie figuur 5). Om de beoogde herontwikkeling mogelijk te maken moet het bestemmingsplan worden aangepast, waarbij de huidige bestemmingen hoofdzakelijk worden gewijzigd naar ‘wonen’. Dit startdocument is het startpunt om te komen tot een wijziging van het bestemmingsplan. In het volgende hoofdstuk worden per beleidsveld de ruimtelijke kaders beschreven die gelden bij herontwikkeling van de locatie. Deze kaders moeten ervoor zorgen dat er bij de herontwikkeling sprake is van een goede ruimtelijke ordening.

Figuur 3: Bestemming

2.2 Structuurvisie Velsen 2025 Driehuis behoort binnen het ruimtelijk raamwerk van de Structuurvisie tot de categorie Land-Goed. Binnen het ‘Land-Goed’ blijven de dorpen de dorpen. Velsen-Zuid, Driehuis, Santpoort-Noord en Santpoort-Zuid behouden hun eigen specifieke identiteiten en kwaliteiten. In Driehuis wordt ingezet op: • Het behoud van de diversiteit aan karakteristieke woonmilieus. • Het behouden en versterken van de groenstructuren en cultuurhistorische waarden. De cultuurhistorische waarden moeten daarnaast toegankelijker worden. Tegelijkertijd heeft de provincie in het Regionaal Actieprogramma Wonen (2016-2020) de woningbehoefte voor Velsen vastgesteld op 872 woningen. Om tegemoet te komen aan de behoefte zijn in de Structuurvisie op Velsen verschillende potentiële woningbouwlocaties aangewezen. De locatie Missiehuis is één van de aangewezen locaties: • •

Er moeten woningen beschikbaar zijn voor iedere portemonnee. Nieuwe woningbouw moet voorzien in de kwalitatieve vraag, moet duurzaam zijn, divers (onder meer seniorenwoningen, zorg-woningen en starterswoningen) én dient de ruimtelijke kwaliteit van het woonmilieu te vergroten. Startdocument Missiehuis (versie 20 februari 2020) 5

3. Kaderstelling 3.1

Wonen

Driehuis is een vergrijzende kern, terwijl veel (eengezins-)woningen niet levensloopgeschikt zijn. Maatregelen om langer zelfstandig thuis wonen en/of doorstroming te faciliteren zijn daarom noodzakelijk. Een voordeel van doorstroming is dat de vrijgekomen woningen door nieuwe gezinnen betrokken kunnen worden. Differentiatie in de woningvoorraad is dus gezien de ontwikkeling van de wijk en de daarmee samenhangende woonvraag gewenst. De Woonvisie 2025 is het kader bij herontwikkeling en gaat bij nieuwbouw uit van een woonoppervlak 2 van gemiddeld 80 m GBO. De Woonvisie 2025 stelt zich ten aanzien van woningen met een kleiner woonoppervlak terughoudend op in IJmuiden en Velsen-Noord, en ziet in de andere kernen ruimte voor dit segment. Mits gerelateerd aan de marktvraag. In de bestaande woningvoorraad in Driehuis 2 heeft slechts 7% van de woningen een oppervlakte kleiner dan 80 m . Dat is minder dan het Velsense gemiddelde (23%) en ook minder dan bijvoorbeeld Santpoort (gemiddeld 16%). 10% van de 2 woningen heeft een oppervlakte tussen de 80 en 100 m (Velsen 28%). Op basis hiervan is er in Driehuis ruimte voor minder ruime woningen. Voor uitbreidingslocaties gaat de Woonvisie 2025 uit van een woonprogramma met 30% sociale huur en 70% markthuur en/of koop zonder specifieke onderverdeling in prijssegment.

Voor de locatie Missiehuis zijn op het gebied van wonen aldus de volgende kaders van toepassing: 2 • Het gemiddelde vloeroppervlak van de woningen moet minimaal 80 m zijn. • Minimaal 30% van de woningen moet sociaal verhuurd worden. Functionele invulling Omdat het naar verwachting lastig is om woningen te realiseren in de voormalige kapel, mag dit gebouw ook een andere functie krijgen. Deze functie moet passend zijn binnen de rustige woonomgeving en mag geen hinder veroorzaken. De gemeente vindt een functionele invulling met een kleine selectie van categorie A functies uit de VNG bedrijvenlijst voor functiemenging passend. Het gaat dan om kantoren, zakelijke dienstverlening, gezondheids- en welzijnszorg (waaronder artsen en consultatiebureaus), apotheken, kappersbedrijven, schoonheidsinstituten en overige persoonlijke dienstverlening. 3.2

Stedenbouw

3.2.1 Historische ontwikkeling Driehuis e e De binnenduinrand en dus ook de omgeving van Driehuis was in de 17 en 18 eeuw een gewild gebied voor vermogende Amsterdamse kooplieden om weelderige buitenplaatsen aan te leggen. In e de 19 eeuw ging het met de grote welvaart bergafwaarts. Het onderhoud van de buitenplaatsen kon niet langer bekostigd worden en velen werden verlaten en gesloopt. e

De aanleg van het Noordzeekanaal aan het eind van de 19 eeuw bracht een omwenteling teweeg. Met de stichting van industrieën langs het Noordzeekanaal groeide de werkgelegenheid. De tuinbouw veranderde doordat de bollencultuur opleefde. Hiervoor werden grote stukken landbouwgrond afgegraven. Daarnaast werd de infrastructuur uitgebreid met wegen, maar ook met de realisatie van de spoorlijn Haarlem – IJmuiden en later ook richting Alkmaar. Dit leidde tot de opkomst van de forens, die de mogelijkheid kreeg zich verder van zijn werk te vestigen dan voorheen. Zuid Startdocument Missiehuis (versie 20 februari 2020) 6

Kennemerland werd een gewilde vestigingsplaats. In de jaren ‘20 en ‘30 van de vorige eeuw werd veel gebouwd in Driehuis en er werd een grootse uitbreiding van villabebouwing voorzien. Tevens ontstond er in de omgeving van de Engelmunduskerk een katholiek complex met een internaatschool en een missiehuis met seminarie. Met het wederopbouwplan van Driehuis werd de uitbreiding beteugeld en kreeg Driehuis aan de zuidkant een duidelijke begrenzing. De kern Driehuis bestaat hoofdzakelijk uit woonbebouwing. De stedenbouwkundige structuur is groen en ruim van opzet en bestaat hoofdzakelijk uit 2-onder-1-kapwoningen en naar het zuiden toe wat meer rijwoningen. De woningen bestaan voornamelijk uit twee lagen met kap. Langs de zuidzijde van Driehuis zijn een aantal meer grootschalige functies, zoals verzorgingstehuizen, scholen en het Missiehuis. De Driehuizerkerkweg is dominant in de ruimtelijke structuur van Driehuis. Direct ten zuiden van Driehuis bevond zich vroeger het kasteel Huis te Velsen. Ongeveer op de kruising Van den Vondellaan – P.C. Hooftlaan zijn mogelijk nog de fundamenten van een ander middeleeuws huis in de bodem aanwezig. Eén veronderstelling is dat hier Huis ter Hagen heeft gestaan; één van de drie voorname huizen (Huis te Velsen, Huis ter Hagen en Huis te Wissen) waaraan Driehuis haar naam te danken zou hebben.

Een andere verklaring voor de naam Driehuysen (voor het eerst genoemd in 1557) is de aanwezigheid van drie boerenhofsteden nabij de huidige Engelmunduskerk (bron: Bestemmingsplan Driehuis en Velsen-Zuid, 2008).

Figuur 4: Historische ontwikkeling Driehuis (1905, 1955, 1970 en 2016)

Startdocument Missiehuis (versie 20 februari 2020) 7

Missiehuis De locatie van het Missiehuis ligt nu in de bebouwde omgeving van Driehuis, maar van oudsher was het een groen opgezet terrein omringd door weilanden en landgoederen. Op de kaart van 1910 is de spoorlijn te zien ten westen van het plangebied, op de locatie zelf liggen nog steeds weilanden. In de jaren ‘20 en ‘30 van de vorige eeuw is de orthogonale structuur van het terrein van het Missiehuis met het Missiehuis zelf, het Brevierlaantje en de Lindenlaan goed zichtbaar. Het Missiehuis is gebouwd in 1924. Met de komst van het verzorgingstehuis Velserduin (1978) en het Ichthuscollege (1982) is het groen opgesplitst en kleiner geworden. Met de woningbouwontwikkeling van Nieuw Velserduin is dit deels hersteld door de groene inrichting en het herstellen van het Brevierlaantje.

Figuur 5: Historische ontwikkeling locatie Missiehuis (1905, 1955, 1970 en 2016)

3.2.2 Ruimtelijk concept Ook al is het terrein in het verleden opgesplitst en komen de twee delen nu los van elkaar tot ontwikkeling, de huidige doelstelling is om de oorspronkelijke samenhang tussen de twee terreindelen weer te herstellen. Daarmee dient de oude sfeer van een kloostertuin weer zo veel mogelijk tot leven te komen (zie figuur 6). Daarbij zijn de hoofduitgangspunten: De omlijsting van het terrein met een duidelijke rand met continu karakter, bestaande uit groen en bebouwing. Het in stand houden van het Missiehuis als hoofdmoment. Het maken van een luw en groen hart rondom de kapel.

Startdocument Missiehuis (versie 20 februari 2020) 8

Figuur 6: Ruimtelijk concept herontwikkeling locatie Missiehuis

Te behouden: groen en bebouwing Vanuit het hierboven geschetste streefbeeld moeten een aantal elementen op het terrein van het Missiehuis behouden blijven. De te behouden elementen zijn bouwkundige- en groenelementen (zie figuur 7). Te behouden bouwkundige elementen sluiten aan op de kaders die vanuit monumenten zijn gesteld: • Het missiehuis; • Het koppaviljoen (‘stalgebouw’); • De kapel. De verbindende delen tussen missiehuis en kapel en missiehuis en koppaviljoen worden verwijderd. De twee bunkers op het terrein mogen ook verwijderd worden. De bunkers zijn niet aangemerkt als monument. Behoud van de zuidelijk gelegen bunker is bovendien niet wenselijk omdat dit ten koste gaat van het aantal woningen dat gerealiseerd kan worden en omdat dit een te grote impact heeft op de gewenste stedenbouwkundige randvoorwaarden (onder meer het creëren van samenhang aan de randen van de locatie). De KAP bunker, de kleinere bunker die zich in de noordwestelijke hoek van de locatie bevindt, heeft mogelijk geen grote impact op het aantal woningen en de stedenbouwkundige kaders. Deze bunker dient indien mogelijk behouden te blijven. De te behouden groenelementen zijn: • De doorlopende groene omlijsting van lindebomen, waarbij de bomen aan de zuidzijde van de locatie gekapt mogen worden mits herplant van jong volwassen (minimaal 14 meter hoog) exemplaren plaatsvindt.

• De boomgaard voor minimaal 60% van het huidige oppervlak. • Het Brevierlaantje; dit komt weer in de as van de kapel te liggen. In het kader van de ontwikkeling Velserduin zal de beplanting van het Brevierlaantje voor een deel weer worden aangevuld. • De bomen langs het Lindenlaantje. Startdocument Missiehuis (versie 20 februari 2020) 9

Figuur 7: Te handhaven bebouwing en te behouden groen (in oranje de waardevolle bomen die gekapt morgen worden)

Startdocument Missiehuis (versie 20 februari 2020) 10

Figuur 8: Rooilijnen en oriëntatie van de toe te voegen bebouwing (ook in combinatie met het groen)

Startdocument Missiehuis (versie 20 februari 2020) 11

Randvoorwaarden toe te voegen bebouwing Omwille van de continue rand langs de buitenzijde (Nicolaas Beetslaan, Driehuizerkerkweg en Wolff en Dekenlaan) wordt de bebouwing van Nieuw Velserduin aan de Nicolaas Beetslaan in karakter en korrelgrootte doorgezet. Er is sprake van relatief korte rijen geschakelde woningen met een e verspringende rooilijn. De bouwhoogte is maximaal 2 lagen met een kap of een terugliggende 3 laag. Er dient samenhang te zijn in materialisering en vormgeving van deze randbebouwing. De zuidoosthoek van het terrein vormt hierop een uitzondering. Op deze hoek wordt een relatie gelegd met de hogere bebouwing op het terrein van Nieuw Velserduin en de aan de overzijde van de Wolff en Dekenlaan gelegen appartementengebouwen (beiden 5 woonlagen). In de zuidoosthoek (bij de ster in figuur 8) is daarom een bouwhoogte van 4 lagen mogelijk. Het Missiehuis moet duidelijk zichtbaar het hoofdvolume blijven. Daarom liggen de voorgevels van de nieuwbouw aan de westzijde achter de voorgevel van het Missiehuis (het lange deel). Op de noordwest- en zuidwesthoeken van het terrein mag de rooilijn weer iets naar voren springen. De nieuwe bebouwing komt op voldoende afstand te liggen van de groene rand en de kroonprojectie van de bestaande bomen, zodat verhardingen en bebouwing de levensomstandigheden van de bomen niet beperken.

Het is belangrijk dat de woningen hun voorzijde richten naar de buitenkant van het terrein, te weten naar de Wolff en Dekenlaan, de Driehuizerkerkweg en de Nicolaas Beetslaan. Ook naar het monumentale cluster in het midden van het terrein toe moeten voorzijden worden georiënteerd. Dit betekent dat voordeuren aan deze zijden geplaatst worden. Er dient aandacht te zijn voor de ‘confrontatie’ van hoog- en laagbouw aan weerszijden van het Lindenlaantje. Aan de noordzijde is de minimale afstand tussen het bestaande appartementengebouw op de locatie Nieuw Velserduin en de nieuwe bebouwing 14 meter, aan de zuidzijde is deze minimale afstand 18 meter. Aan weerszijden van het centrale deel met te handhaven gebouwen (Missiehuis, kapel en koppaviljoen) ontstaat op deze wijze ruimte voor elk één cluster woningen (figuur 8). Om de relatie tussen het centrale deel en de nieuwe bebouwing te optimaliseren wordt het tussendeel tussen het Missiehuis en het koppaviljoen verwijderd. Als compensatie kan aan het hoofdgebouw (Missiehuis) een beperkte bouwmassa worden toegevoegd (aangegeven met de stippellijn in figuur 8). Buitenruimte De gehele buitenruimte moet zo groen mogelijk worden ingericht om het beeld van het ‘groene hart’ en de kloostertuin te versterken.

De buitenruimte van beide terreindelen, van het Missiehuis en Nieuw Velserduin, moeten in samenhang met elkaar worden ingericht en als één geheel worden ervaren. De hekken tussen beide terreindelen verdwijnen en mogen niet vervangen worden door andere fysieke, scheidende elementen. De ‘groene omlijsting’ van het terrein aan drie zijden wordt in stand gehouden en waar nodig versterkt in de vorm van lindebomen op een kruidenvegetatie of gazon. De bestaande bomen aan de zuidzijde van de locatie mogen worden gekapt mits herplant van jong volwassen exemplaren (minimaal 14 meter hoog) plaatsvindt. De boomgaard dient door heraanplant van fruitbomen weer in ere hersteld te worden en wordt als bijzonder onderdeel van de groenstructuur uitgewerkt. In het buitenruimteontwerp voor het Missiehuisterrein moet gekeken worden hoe de beleving van het Lindenlaantje weer (gedeeltelijk) kan worden versterkt. De beplanting kan bijvoorbeeld bij het beginen eindpunt van het laantje worden aangevuld. Hierbij moet rekening worden gehouden met de aanwezige en toekomstige bebouwing in de zin van lichtinval en uitzicht van woningen.

Startdocument Missiehuis (versie 20 februari 2020) 12

Voor het Missiehuis wordt een (groen) ‘ontvangstplein’ gecreëerd, dit plein doet dienst als parkeerterrein en versterkt de status van het pand (figuur 7). Parkeervoorzieningen moeten goed in de groene buitenruimte worden ingepast en zelf met groen worden aangekleed. Voor de locatie Missiehuis zijn op het gebied van stedenbouw aldus de volgende kaders van toepassing: • Het Missiehuis, de kapel en het koppaviljoen moeten behouden blijven; het tussendeel tussen het Missiehuis en het koppaviljoen en tussen het Missiehuis en de kapel wordt verwijderd. • De groene omlijsting van het gebied dient behouden te blijven en waar nodig te worden versterkt, waarbij de bomen aan de zuidzijde van de locatie gekapt mogen worden mits herplant van jong volwassen exemplaren (minimaal 14 meter hoog) plaatsvindt. • De boomgaard dient voor een minimaal 60% van het huidige oppervlak behouden te blijven en door heraanplant van fruitbomen weer in ere hersteld te worden. • De bomen langs het Lindenlaantje worden zoveel mogelijk aangevuld. • Nieuw te realiseren bebouwing bestaat uit relatief korte rijen geschakelde woningen met een e verspringende rooilijn. Bouwhoogte is maximaal 2 lagen met een kap of een terugliggende 3 laag. • De op het Missiehuis aansluitende voorgevels van de nieuw te realiseren bebouwing langs de Driehuizerkerkweg liggen achter de voorgevel van het Missiehuis.

Het Missiehuis moet duidelijk zichtbaar het hoofdvolume blijven. • Aan de noordzijde is de minimale afstand tussen het bestaande appartementengebouw op de locatie Nieuw Velserduin en de nieuwe bebouwing 14 meter, aan de zuidzijde is deze minimale afstand 18 meter. • Er dient samenhang te zijn in materialisering en vormgeving van de nieuwe randbebouwing met de randbebouwing van Nieuw Velserduin aan de Nicolaas Beetslaan. • In de zuidoosthoek van het terrein is een bouwvolume van 4 lagen mogelijk. • Aan het hoofdgebouw mag aan de zuidzijde een beperkt bouwvolume worden toegevoegd. • De voorzijde (voordeuren) van de nieuwe, toe te voegen bebouwing richt zich naar de buitenkant van het terrein of naar het centrale gedeelte met de historische bebouwing.

Startdocument Missiehuis (versie 20 februari 2020) 13

Figuur 9: randvoorwaarden ontsluiting en parkeren

Startdocument Missiehuis (versie 20 februari 2020) 14

3.3

Verkeer en parkeren

Verkeersbewegingen Op de wegen in de directe omgeving van de locatie Missiehuis zijn geen capaciteitsproblemen. De afwikkeling van de extra verkeersbewegingen vormt naar verwachting daarom geen probleem. In de directe nabijheid van de locatie bevindt zich daarnaast de HOV busbaan tussen Haarlem en IJmuiden: de HOV bushalte Westerveld ligt op circa 100 meter afstand van de locatie. Verder bevindt het NS station Driehuis zich op circa 400 meter van de locatie. De bereikbaarheid met het openbaar vervoer is daarmee erg goed. Parkeren In het Parkeernormenbeleid van de gemeente Velsen is vastgesteld in welke parkeerbehoefte een nieuwe ontwikkeling moet voorzien. Uitgangspunt daarbij is dat de benodigde parkeerbehoefte binnen het plangebied wordt gerealiseerd. De parkeerplaatsen aan de zuidzijde (circa 80 plaatsen) van het plangebied worden, ondanks dat er sprake is van privéterrein van Missiehuis Driehuis BV, informeel gebruikt door bezoekers van begraafplaats Westerveld en door bezoekers van de sportvelden. Bij herontwikkeling vallen deze parkeerplaatsen naar verwachting weg, waardoor het risico op parkeeroverlast voor omwonenden ontstaat. Door omwonenden en de sportvereniging is hiervoor al aandacht gevraagd bij de totstandkoming van het bestemmingsplan Driehuis en Velsen-Zuid.

Hierop is de voorbije jaren al ingespeeld door een uitbreiding van het parkeerterrein bij Westerveld en een uitbreiding van het parkeerterrein bij station Driehuis. Bij herontwikkeling van de locatie Missiehuis dient vanwege het ervaren parkeerprobleem een groter aantal parkeerplaatsen openbaar toegankelijk te zijn dan op basis van het parkeernormenbeleid verplicht is. De ontsluiting van het terrein voor autoverkeer gebeurt op 2 punten van buitenaf en leidt meteen naar parkeerruimten binnen het woonhof aan de zuidzijde van het terrein en aan de voorzijde van het Missiehuis (zie figuur 9). Er is één ontsluiting mogelijk voor autoverkeer vanaf de Driehuizerkerkweg en één vanaf de Wolff en Dekenlaan. Om te kunnen voorzien in een groter aandeel openbare parkeerplaatsen kunnen er aan de rand van het gebied aan alle drie de aanliggende wegen haakse parkeervakken worden gerealiseerd (zie figuur 9). Het is daarbij echter van belang dat de bomen in de groene rand niet worden aangetast en dat de parkeervakken op regelmatige afstanden worden onderbroken door groen en bomen. Aan de zijde van de Nicolaas Beetslaan is het aantal bomen tussen de parkeerplaatsen beperkt vanwege het behoud van de monumentale lindebomen. Langzaam verkeer Voor het overige wordt het terrein ontsloten voor langzaam verkeer (voetgangers en fietsers), waarbij de rechthoekige opzet wordt geaccentueerd.

Deze routes zorgen voor een goede ontsluiting van de groene ruimtes in het hart van het terrein en voor verbinding tussen de twee terreindelen. Zo takken de langzaam verkeersroutes aan op het Linden- en Brevierlaantje en de boomgaard (figuur 9). Voor de locatie Missiehuis zijn op het gebied van verkeer de volgende kaders van toepassing: • Het plan moet op het moment van vergunningaanvraag voldoen aan het dan geldende parkeernormenbeleid van de gemeente Velsen. • In aanvulling op het parkeernormenbeleid dient minimaal 50% van de parkeerplaatsen openbaar toegankelijk te zijn. • De ontsluiting van parkeergelegenheid op eigen terrein mag vanaf de drie omliggende wegen plaatsvinden, te weten de Nicolaas Beetslaan, de Driehuizerkerkweg en de Wolff en Dekenlaan (maximaal één toegang per zijde). • De parkeervakken worden op regelmatige afstanden onderbroken door bomen (met uitzondering van parkeervakken aan de Nicolaas Beetslaan). • De binnenzijde van de locatie wordt ontsloten voor langzaam verkeer. Startdocument Missiehuis (versie 20 februari 2020) 15

3.4

Monumenten

Het Missiehuis is aangewezen als gemeentelijk monument. Het gaat hierbij met name om het hoofdgebouw met kapel, het koppaviljoen en de boomgaard. De bescherming van het complex is niet gebaseerd op alleen architectuurhistorische overwegingen. Het gaat ook om (cultuur)historische waarden die van lokaal belang zijn voor de gemeente Velsen, zoals het feit dat het een vestiging was van de Missionarissen van het Heilig Hart en dat het één van de twee nog resterende missiehuizen in de provincie Noord-Holland is.

In de loop der tijd hebben er aan de buiten- en binnenkant van het gebouw verschillende ingrepen plaatsgevonden. Om een monument functioneel bruikbaar te maken en houden, zullen aanpassingen noodzakelijk zijn. Dit is in principe geen probleem, als daarbij de monumentale waarden worden gerespecteerd. Hierbij kan worden aangetekend dat het interieur geen bijzondere monumentale waarde heeft en aangepast c.q. vernieuwd mag worden om zo het gebouw geschikt te maken voor een nieuwe functie. Dit geldt alleen voor het hoofdgebouw en niet voor de kapel. Afhankelijk van de plannen kan er een bouwhistorisch onderzoek gevraagd worden. Alle wijzigingen aan in- en exterieur zijn omgevingsvergunningplichtig. Voor de locatie Missiehuis zijn op het gebied van monumenten de volgende kaders van toepassing: • Het Missiehuis blijft gezien vanaf de Driehuizerkerkweg in zijn hoofdvorm behouden. • Het daklandschap van het hoofdgebouw en de kapel blijft zoveel mogelijk intact (aan de achterzijde van de hoofdmassa mogen wel extra raamopeningen/dakkapellen of inpandige terrassen worden toegevoegd ten behoeve van de bruikbaarheid van de zolderverdieping). • De eenlaagse zuidelijke vleugel wordt gesloopt. • Het eenlaagse koppaviljoen met kap van de zuidelijke vleugel (stalgebouw) wordt behouden. • De verbinding tussen het hoofdgebouw en de kapel wordt gesloopt of transparant vormgegeven.

• In de gevel van de kapel mogen openingen worden toegevoegd om hiermee de relatie met de omgeving te leggen. • Aanpassingen aan de gevels ten behoeve van de nieuwe functie, zoals het verlagen van raamopeningen ten behoeve van deuren of het door glas vervangen van grote geveldelen tussen de bakstenen penanten, is mogelijk (aan de achtergevel zijn daarbij meer vrijheden dan aan de voorzijde). • Het interieur van het hoofdgebouw heeft geen bijzondere waarde en mag geheel aangepast en/of vernieuwd worden om het gebouw geschikt te maken voor de nieuwe functie. 3.5

Groen, water, openbare ruimte en afval

Groen Op het groengebied zijn het Groenbeleidsplan 2009, het Landschapsbeleidsplan 2009, de Ecologische groenvisie 1997, de actualisatie van het Bomenbeleidsplan 2003 en het beleid Monumentale bomen 2013 van toepassing. De locatie grenst vrijwel aan een Natura 2000 gebied en ligt tussen/grenst aan de ecologische verbindingszone tussen de duinen en Spaarnwoude. De locatie is daarmee een belangrijke ecologische stapsteen. Oftewel, de locatie is belangrijk in de verbinding van de flora en fauna van de duinen en Spaarnwoude. Op de locatie staan veel monumentale en waardevolle bomen die behouden moeten blijven, met uitzondering van de bomen aan de zuidzijde van de locatie. Deze bomen mogen gekapt worden mits herplant van jong volwassen exemplaren (minimaal 14 meter hoog) plaatsvindt. Ingeval er voor de bouw bemaling nodig is, dan is een bemalingsadvies noodzakelijk gericht op het behoud van deze bomen. Ook moet rekening gehouden worden met de afstand tot bebouwing, bescherming van de Startdocument Missiehuis (versie 20 februari 2020) 16

kroon, wortels en stam (bijvoorbeeld door middel van hekken, steigers 2 meter buiten de kroonprojectie, geen opslag op de wortels, bescherming/ voldoende afstand van de kruin van de boomkroon tijdens hijsvluchten etc.) Kortom, er moeten bijzondere maatregelen genomen worden om de te behouden bomen te sparen. Het ontwerp voor het bouwplan moet hier al rekening mee houden. Het is van belang dat de basiskaart op schaal is getekend met daarin de juiste boomkroon afmetingen. Voor elke houtopstand op de locatie die wordt gekapt is op grond van de APV een kapvergunning vereist. Betreffende de nieuwbouw hanteert de gemeente de richtlijn dat in de nabijheid van elke woning 2 tussen de 70 en 80 m groen gewenst is. Speerpunten in het gemeentelijk beleid zijn immers ‘bewegen in de openbare ruimte’, voldoende speelruimte en meer biodiversiteit. Voor het plangebied 2 is relevant dat de richtlijn is dat er minimaal 5 m per nieuw te bouwen woning voor blok en buurtgroen in de directe woonomgeving (tot 400 m vanaf de woning) aanwezig is. Afhankelijk van de woningen die gebouwd gaan worden, zou het wenselijk zijn om een kleine speelgelegenheid voor kinderen van 0-6 jaar op te nemen. (Grond)water / riool Het hemelwater dient op eigen terrein verwerkt te worden. Als uitgangspunt wordt gehanteerd dat minimaal 20 mm in een uur ter plaatse geborgen kan worden.

Daarbij wordt gerekend met het totale aangesloten verhard oppervlak (dak- en terrein oppervlak). De lokale omstandigheden ter plaatse van het Missiehuis zijn voldoende voor infiltratie van het hemelwater in de bodem. Als een noodoverloop naar het gemeentelijke hemelwaterriool gewenst/noodzakelijk is, dan kan dat op de Nicolaas Beetslaan. Hemel- en afvalwater dient gescheiden te worden aangeboden op de perceelgrens. Infiltratie in de bodem stelt randvoorwaarden ten aanzien van het materiaalgebruik. Emissie van verontreinigingen moet worden vermeden, waardoor met name koper, lood en zink niet (in excessieve mate) toegepast mogen worden. Watercompensatie 2 Als in de nieuwe situatie sprake is van toename van het verhard oppervlak van meer dan 500m , dan dient dit te worden gecompenseerd door het graven van oppervlaktewater. Volgens de regels van het Hoogheemraadschap Rijnland is dan 15% oppervlaktewater nodig, gerekend over de totale toename van het verhard oppervlak (Uitvoeringsregels op grond van de Keur Rijnland 2015 voor handelingen in het watersysteem uit 2017). Waar de compensatie plaats kan vinden moet in overeenstemming met Rijnland en de gemeente bepaald worden. Dit zal in ieder geval in hetzelfde bemalingsgebied plaats moeten vinden.

Openbare ruimte Bij de boven- en ondergrondse inrichting van het openbaar gebied/openbaar groen dat in eigendom en/of beheer komt van de gemeente Velsen, zijn landelijke ontwerprichtlijnen (o.a. ASVV en CROW), de eisen van het L.I.O.R en het handboek Bomen 2018 van het Norminstituut Bomen van toepassing. Bij uitwerking van het verkavelingsplan en het plan voor de openbare ruimte kunnen nadere eisen van toepassing zijn. De gemeente is bereid de openbaar toegankelijke ruimte over te nemen tegen in de anterieure overeenkomst op te nemen voorwaarden. Afval Er dient rekening te worden gehouden met de afvalinzameling middels ondergrondse containers en opstelplaatsen voor containers aan huis. De vuistregel is dat voor elke 25 appartementen één ondergrondse container nodig is. Bij grondgebonden woningen wordt in Driehuis gewerkt met een Startdocument Missiehuis (versie 20 februari 2020) 17

systeem met 3 of 4 minicontainers aan huis: voor gft, plastic, restafval en indien gewenst papier. De exacte hoeveelheid containers en de precieze locatie dienen in een later stadium te worden afgestemd in overleg met de gemeente en HVC. Voor de locatie Missiehuis zijn op het gebied van groen en water de volgende kaders van toepassing: • Monumentale en waardevolle bomen dienen behouden te blijven, met uitzondering van de bomen aan de zuidzijde van de locatie. Deze bomen mogen gekapt worden mits herplant van jong volwassen exemplaren (minimaal 14 meter hoog) plaatsvindt. • Er dient een kapvergunning te worden aangevraagd voor elke te vellen houtopstand. • Er dient een bemalingsadvies te worden overlegd gericht op behoud monumentale bomen. 2 • In de nabijheid van elke woning is tussen de 70 en 80 m groen gewenst. • Hemelwater dient op de locatie geïnfiltreerd te worden in de bodem. • Hemel- en afvalwater dient gescheiden te worden aangeboden op de perceelgrens. • Emissie van verontreinigingen moet worden vermeden. 2 • Als sprake is van toename van het verhard oppervlak met meer dan 500m , dan dient dit te worden gecompenseerd door het graven van oppervlaktewater. De locatie moet in overeenstemming met Hoogheemraadschap Rijnland en de gemeente bepaald worden.

• Bij de boven- en ondergrondse inrichting van het openbaar gebied/openbaar groen dat in eigendom en/of beheer komt van de gemeente Velsen, zijn landelijke ontwerprichtlijnen (o.a. ASVV en CROW), de eisen van het L.I.O.R en het handboek Bomen 2018 van het Norminstituut Bomen van toepassing. Bij uitwerking van het verkavelingsplan en het plan voor de openbare ruimte kunnen nadere eisen van toepassing zijn. • De hoeveelheid en de locatie van containers dient te worden afgestemd met de gemeente en HVC. 3.6

Verlichting, kabels en leidingen

Verlichting In overleg met de gemeente wordt bepaald waar openbare verlichting (OVL) moet komen. De gemeente bepaalt per te verlichten gebied de verlichtingsklasse. In overleg met de ontwerper wordt een stippenplan opgesteld en wordt het mast-type en armatuur-type gekozen. Hierbij zal worden gekozen voor duurzame verlichting. (Het L.I.O.R. is op dit punt achterhaald). 3.7

Milieu

Geluid Ter hoogte van het plangebied heeft de spoorlijn Uitgeest – Haarlem een zonebreedte van 200 meter. Het plangebied ligt echter buiten deze zone. De planlocatie ligt wel in de zone van de HOV-busbaan IJmuiden Haarlem, maar de voorkeursgrenswaarde wordt niet overschreden. De planlocatie ligt ook binnen de zone van de Duin en Kruidbergerweg, maar ook daar wordt voorkeurgrenswaarde wordt niet overschreden. De 30-kilometerwegen rondom de locatie vormen ook geen belemmering. Het aspect geluid vormt aldus geen belemmering voor de ontwikkeling. Luchtkwaliteit Gezien de omvang van het plan hoeft er niet getoetst te worden wat de bijdrage van het plan aan de luchtkwaliteit is. Op grond van de NSL monitoringstool kan geconcludeerd worden dat de luchtkwaliteit geen belemmering vormt voor de ontwikkeling. Externe veiligheid Het plangebied ligt niet binnen het invloedsgebied van een risicobron. Nader onderzoek en of verantwoording van de risico`s is niet nodig. Startdocument Missiehuis (versie 20 februari 2020) 18

Ecologie Uit eerder onderzoek is gebleken dat het Missiehuis geschikt is als verblijfplaats voor vleermuizen. Nader onderzoek naar de aanwezige flora en fauna in het plangebied is noodzakelijk. Het dichtstbij gelegen beschermde natuurgebied (Natura 2000; Kennemerland Zuid) ligt op ca. 300 meter. De invloed van het project op dit gebied moet bepaald worden. Hiervoor is het nodig een Aeriusberekening te maken. Hierbij wordt de stikstofdepositie berekend, de mogelijke verzuring van de grond in het natuurgebied. Bodem Voor de bouwvergunning van woningen is bodemonderzoek nodig. Op basis van bodemonderzoek uit 2010 kan geconcludeerd worden dat er sprake is van bodemverontreiniging in het plangebied. Voor de herontwikkeling zal opnieuw bodemonderzoek uitgevoerd moeten worden. Milieuzonering Voor de onderbouwing van het plan wordt gebruik gemaakt van de publicatie bedrijven en milieuzonering. In de planlocatie is sprake van een rustige woonwijk. Direct naast de planlocatie zijn scholen gelegen (paarse vlakken op afbeelding). Op grond van de publicatie wordt er 30 meter aangehouden tussen scholen en woningen (rode contour, zie figuur 11). De verwachting is dat dit geen belemmering voor het plan veroorzaakt.

Figuur 11: Milieuzonering scholen

MER Sinds 16 mei 2017 is het verplicht om bij de vormvrije m.e.r.-beoordeling een aanmeldnotitie in te dienen. Dit geldt voor ontwikkelingen die voorkomen in onderdeel D van de bijlage van het Besluit m.e.r., maar onder de drempelwaarde blijven. Voor het indienen van een aanmeldnotitie geldt geen ondergrens. Van belang is of de activiteit valt onder de beschrijving uit kolom 1 van onderdeel D. Als de gemeente initiatiefnemer is hoeft er geen aanmeldnotitie te worden opgesteld. Als het bevoegd gezag zelf initiatiefnemer is neemt deze in een zo vroeg mogelijke stadium, maar voordat het ontwerpbesluit ter inzage gelegd wordt een besluit over de m.e.r.-plicht.

Startdocument Missiehuis (versie 20 februari 2020) 19

De aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen is genoemd op de D-lijst van het Besluit m.e.r. (Categorie D 11.2). Het project valt mogelijk onder deze omschrijving. Op basis van de milieuonderzoeken die voor het bestemmingsplan nodig zijn, zal er besluit genomen worden over de m.e.r.-plicht van het plan. De verwachting is dat het plan niet m.e.r.-plichtig is. Voor de locatie Missiehuis zijn op het gebied van milieu de volgende kaders van toepassing (niet limitatief): • Er moet nader onderzoek worden gedaan naar de aanwezigheid van vleermuizen in het Missiehuis. Meer onderzoek naar de flora en fauna is noodzakelijk. • De invloed van de ontwikkeling op het beschermde natuurgebied Kennemerland Zuid moet onderzocht worden. • Er moet bodemonderzoek worden uitgevoerd. • Er moet nader onderzocht worden of de ontwikkeling m.e.r.-plichtig is. 3.8

Duurzaamheid

In het nationaal energieakkoord voor duurzame groei is afgesproken dat de energievoorziening in 2050 geheel klimaatneutraal is. “Vanaf 1 juli 2020 moet alle nieuwbouw voldoen aan de eisen voor BENG, “Bijna Energie Neutrale Gebouwen”. Indien de aanvraag omgevingsvergunning nog voor 1 juli 2020 wordt ingediend, wordt ernaar gestreefd dat de nieuw te realiseren woningen een 50% betere EPC score hebben dan in het Bouwbesluit 2012.” Voor de locatie Missiehuis zijn op het gebied van duurzaamheid de volgende kaders van toepassing: • De nieuwbouw moet voldoen aan de eisen van BENG. Aardgasvrije nieuwbouw Per 1 juli 2018 is de wet VET van kracht die stelt dat dat het niet meer is toegestaan om nieuwbouw met aardgasaansluiting te realiseren, tenzij de gemeente beslist dat er zwaarwegende belangen zijn om hiervan af te wijken. Voor de locatie Missiehuis zijn op het gebied van aardgasvrije nieuwbouw de volgende kaders van toepassing: • De woningen mogen geen aardgasaansluiting hebben. In de verdere planuitwerking is het ook van belang om te onderzoeken welke mogelijkheden er zijn om het gebruik van duurzaam vervoer te stimuleren. 3.9

Archeologie

Velsen is een gemeente met een rijke archeologische bodem, waarin zich de sporen van vijftig eeuwen menselijke aanwezigheid hebben opgestapeld. Om dit bodemarchief optimaal te beschermen is behoud in situ (in de bodem) het uitgangspunt. De Beleidsnota Archeologie Velsen met bijbehorende beleidskaart is hierbij leidend. Voor dit betreffende gebied is volgens de Beleidsnota Archeologie Velsen categorie 3 van toepassing, dit betekent dat bij bodemverstorende activiteiten in plangebieden > 100 m² en dieper dan 40 cm een archeologisch waardestellend rapport dient te worden overgelegd. Een dergelijk verkennend rapport is eerder in 2012 overlegd, maar deze is inmiddels verjaard. Voor de locatie Missiehuis zijn op het gebied van milieu de volgende kaders van toepassing: • Er moet een archeologisch onderzoek worden uitgevoerd, zodat de resultaten vertaald kunnen worden in de bestemmingsplanregels. Startdocument Missiehuis (versie 20 februari 2020) 20

3.10

Overzicht uitgangspunten

Wonen • De eigenaar is voornemens op deze locatie voornamelijk woningbouw (in de kapel eventueel andere functies, omdat dit moeilijk met wonen in te vullen is) te realiseren. De Woonvisie 2025 geldt hierbij als beoordelingskader. • Minimaal 30% van deze woningen moet sociaal verhuurd worden. 2 • Het gemiddelde vloeroppervlak van de woningen moet minimaal 80 m zijn. Functionele invulling • Voor de kapel is een functionele invulling met een kleine selectie van categorie A functies uit de VNG bedrijvenlijst voor functiemenging passend: kantoren, zakelijke dienstverlening, gezondheids- en welzijnszorg (waaronder artsen en consultatiebureaus), apotheken, kappersbedrijven, schoonheidsinstituten en overige persoonlijke dienstverlening. Stedenbouw • Het Missiehuis, de kapel en het koppaviljoen moeten behouden blijven; het tussendeel tussen het Missiehuis en het koppaviljoen wordt verwijderd. • De aanwezige bunkers mogen verwijderd worden. • De groene omlijsting van het gebied dient behouden te blijven en waar nodig te worden versterkt, waarbij de bomen aan de zuidzijde van de locatie gekapt mogen worden mits herplant van jong volwassen exemplaren (minimaal 14 meter hoog) plaatsvindt. • De boomgaard dient voor een minimaal 60% van het huidige oppervlak behouden te blijven en door heraanplant van fruitbomen weer in ere hersteld te worden.

• De bomen langs het Lindenlaantje worden zoveel mogelijk aangevuld. • Nieuw te realiseren bebouwing bestaat uit relatief korte rijen geschakelde woningen met een e verspringende rooilijn. Bouwhoogte is maximaal 2 lagen met een kap of een terugliggende 3 laag. • De op het Missiehuis aansluitende voorgevels van de nieuw te realiseren bebouwing langs de Driehuizerkerkweg liggen achter de voorgevel van het Missiehuis. Het Missiehuis moet duidelijk zichtbaar het hoofdvolume blijven. • Aan de noordzijde is de minimale afstand tussen het bestaande appartementengebouw op de locatie Nieuw Velserduin en de nieuwe bebouwing 14 meter, aan de zuidzijde is deze minimale afstand 18 meter. • Er dient samenhang te zijn in materialisering en vormgeving van de nieuwe randbebouwing met de randbebouwing van Nieuw Velserduin aan de Nicolaas Beetslaan. • In de zuidoosthoek van het terrein is een bouwvolume van 4 lagen mogelijk. • Aan het hoofdgebouw mag aan de zuidzijde een beperkt bouwvolume worden toegevoegd. • De voorzijde (voordeuren) van de nieuwe, toe te voegen bebouwing richt zich naar de buitenkant van het terrein of naar het centrale gedeelte met de historische bebouwing. • De buitenruimte van het Missiehuis en Nieuw Velserduin in samenhang met elkaar inrichten, als één geheel. Geen hekken of andere fysieke, scheidende elementen tussen beide.

• Voor het Missiehuis wordt een (groen) ‘ontvangstplein’ met parkeerfunctie gecreëerd dat de status van het pand versterkt. • De ontsluiting van parkeergelegenheid op eigen terrein mag vanaf de drie omliggende wegen plaatsvinden, te weten de Nicolaas Beetslaan, de Driehuizerkerkweg en de Wolff en Dekenlaan (maximaal één toegang per zijde). • Er kunnen aan alle drie de aanliggende wegen haakse parkeervakken worden aangelegd; waardevolle bomen in de groene rand mogen daarbij niet worden aangetast; parkeervakken dienen op regelmatige afstanden te worden onderbroken door bomen (met uitzondering van de Nicolaas Beetslaan).

Startdocument Missiehuis (versie 20 februari 2020) 21

•

Het terrein wordt ontsloten voor langzaam verkeer; daarbij wordt de rechthoekige opzet geaccentueerd en worden de groene ruimtes in het hart van het terrein ontsloten.

Verkeer en parkeren • Het plan moet op het moment van vergunningaanvraag te voldoen aan het dan geldende parkeernormenbeleid van de gemeente Velsen. • In aanvulling op het parkeernormenbeleid dient minimaal 50% van de parkeerplaatsen openbaar toegankelijk te zijn. Monumenten • Het Missiehuis blijft gezien vanaf de Driehuizerkerkweg in zijn hoofdvorm behouden. • Het daklandschap van het hoofdgebouw en de kapel blijft zoveel mogelijk intact (aan de achterzijde van de hoofdmassa mogen wel extra raamopeningen/dakkapellen of inpandige terrassen worden toegevoegd ten behoeve van de bruikbaarheid van de zolderverdieping). • De eenlaagse zuidelijke vleugel wordt gesloopt. • In de gevel van de kapel mogen openingen worden toegevoegd om hiermee de relatie met de omgeving te leggen. • Aanpassingen aan de gevels ten behoeve van de nieuwe functie, zoals het verlagen van raamopeningen ten behoeve van deuren of het door glas vervangen van grote geveldelen tussen de bakstenen penanten, is mogelijk (aan de achtergevel zijn daarbij meer vrijheden dan aan de voorzijde). • Het interieur van het hoofdgebouw heeft geen bijzondere waarde en mag geheel aangepast en/of vernieuwd worden om het gebouw geschikt te maken voor de nieuwe functie.

Groen, water, openbare ruimte en afval • Monumentale en waardevolle bomen dienen behouden te blijven, met uitzondering van de bomen aan de zuidzijde van de locatie. Deze bomen mogen gekapt worden mits herplant van jong volwassen exemplaren (minimaal 14 meter hoog) plaatsvindt. • Er dient een kapvergunning te worden aangevraagd voor elke te vellen houtopstand. • Er dient een bemalingsadvies te worden overlegd gericht op behoud monumentale bomen. 2 • In de nabijheid van elke woning is tussen de 70 en 80 m groen gewenst. • Hemelwater dient op de locatie geïnfiltreerd te worden in de bodem. • Als een noodoverloop naar het gemeentelijke hemelwaterriool gewenst/noodzakelijk is, dan kan dat op de Nicolaas Beetslaan. Hemel- en afvalwater dient gescheiden te worden aangeboden op de perceelgrens. 2 • Als sprake is van toename van het verhard oppervlak met meer dan 500m , dan dient dit te worden gecompenseerd door het graven van oppervlaktewater. De locatie moet in overeenstemming met Hoogheemraadschap Rijnland en de gemeente bepaald worden. • Infiltratie in de bodem stelt randvoorwaarden ten aanzien van het materiaalgebruik. Emissie van verontreinigingen moet worden vermeden, waardoor met name koper, lood en zink niet (in excessieve mate) toegepast mogen worden.

• Bij de boven- en ondergrondse inrichting van het openbaar gebied/openbaar groen dat in eigendom en/of beheer komt van de gemeente Velsen, zijn landelijke ontwerprichtlijnen (o.a. ASVV en CROW), de eisen van het L.I.O.R en het handboek Bomen 2018 van het Norminstituut Bomen van toepassing. Bij uitwerking van het verkavelingsplan en het plan voor de openbare ruimte kunnen nadere eisen van toepassing zijn. • De exacte hoeveelheid containers en de precieze locatie dienen in een later stadium te worden afgestemd in overleg met de gemeente en HVC.

Startdocument Missiehuis (versie 20 februari 2020) 22

Verlichting, kabels en leidingen • In overleg met de gemeente wordt bepaald waar openbare verlichting (OVL) moet komen. De gemeente bepaalt per te verlichten gebied de verlichtingsklasse. In overleg met de ontwerper wordt een stippenplan opgesteld en wordt het mast-type en armatuur-type gekozen. Milieu • Er moet nader onderzoek worden gedaan naar de aanwezigheid van vleermuizen in het Missiehuis. Meer onderzoek naar de flora en fauna is noodzakelijk. • De invloed van de ontwikkeling op het beschermde natuurgebied Kennemerland Zuid moet onderzocht worden. • Er moet bodemonderzoek worden uitgevoerd. • Er moet nader onderzocht worden of de ontwikkeling m.e.r.-plichtig is. Duurzaamheid • De nieuwbouw moet voldoen aan de eisen van BENG. • De woningen mogen geen aardgasaansluiting hebben. Archeologie • Er moet een archeologisch onderzoek worden uitgevoerd.

Startdocument Missiehuis (versie 20 februari 2020) 23

4. Planning, Financiën en Communicatie 4.1 Planning Met vaststelling van het startdocument door de gemeenteraad kan worden gestart met de wijziging van het bestemmingsplan voor de locatie Missiehuis. Hierbij wordt eerst een voorontwerp bestemmingsplan opgesteld. In dit voorontwerp worden de randvoorwaarden uit het startdocument vertaald in een bestemmingsplan. Omwonenden en andere belanghebbenden hebben de mogelijkheid om een inspraakreactie te geven op het voorontwerp bestemmingsplan. De inspraakreacties leiden mogelijk tot aanpassingen die worden opgenomen in het ontwerp bestemmingsplan. De minimale doorlooptijd van deze zogenoemde voorfase is naar verwachting minimaal 28 weken. Na de inspraak op het voorontwerp bestemmingsplan wordt een ontwerp bestemmingsplan opgesteld. Hierin worden mogelijke wijzigingen naar aanleiding van de inspraak verwerkt. Omwonenden en andere belanghebbenden hebben de mogelijkheid om een zienswijze te geven op het ontwerp bestemmingsplan. Het ontwerpbestemmingsplan wordt vastgesteld door het college van B&W en de gemeenteraad. Belanghebbenden hebben de mogelijkheid om beroep in te stellen tegen het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan. De minimale doorlooptijd van deze zogenoemde formele procedure is naar verwachting minimaal 18 weken.

Nadat het bestemmingsplan is vastgesteld heeft de initiatiefnemer de mogelijkheid om een omgevingsvergunning aan te vragen. De plannen zijn hierin gedetailleerd uitgewerkt. Het college van B&W toetst deze aanvraag aan het bestemmingsplan, wet- en regelgeving en gemeentelijk beleid. Het college van B&W kan daarna besluiten om de omgevingsvergunning te verlenen, waarna de initiatiefnemer kan starten met de realisatie. Belanghebbenden hebben de mogelijkheid om bezwaar en beroep in te stellen tegen het besluit tot verlenen van de omgevingsvergunning. De minimale doorlooptijd van deze vergunningfase is naar verwachting minimaal 14 weken. 4.2 Financiën Voordat de gemeente start met het opstellen van een bestemmingsplan is het van belang dat, op basis van de Grondexploitatiewet, de gemeente verplicht is om de door haar gemaakte kosten ten behoeve van een (her)ontwikkeling te verhalen op de ontwikkelaar. De gemeente zal daarvoor een zogenaamde anterieure overeenkomst sluiten waarin naast kostenverhaal eveneens onder meer de locatie-eisen, taken en verantwoordelijkheden en planning worden vastgelegd. In het geval de gemeente en de ontwikkelaar er gezamenlijk niet in slagen om overeenstemming te bereiken zal de gemeente een exploitatieplan opstellen om de kosten op die manier te verhalen op de ontwikkelaar en de locatie-eisen vast te leggen.

Indien de ontwikkelaar en de gemeente, na het opstellen van het exploitatieplan, toch nog overeenstemming bereiken kan er een zogenaamde posterieure overeenkomst worden gesloten. De te verhalen kosten volgen dan uit het exploitatieplan. De kostensoortenlijst van het Bro zal door de gemeente als leidend worden gebruikt voor het verhaal van kosten op de ontwikkelaar voor zover deze kosten de door de wetgever gestelde criteria, te weten profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit doorstaan. De planschadeafwikkeling maakt eveneens onderdeel uit van de overeenkomst. Indien sprake is van verkoop van gemeentegrond is het uitgangspunt dat de grond marktconform wordt vervreemd op basis van de toekomstige bestemming. De vervreemding van grond gebeurt conform de door de gemeenteraad in 2013 vastgestelde algemene verkoopvoorwaarden.

Startdocument Missiehuis (versie 20 februari 2020) 24

4.3 Communicatie / Participatiedocument Initiatiefnemer en de gemeente trekken in het vervolgtraject samen op in de communicatie richting omwonenden en andere belanghebbenden. Initiatiefnemer is hierbij voornamelijk verantwoordelijk voor de communicatie over planinhoudelijke aspecten. De gemeente is verantwoordelijk voor communicatie rondom het proces en de beoordeling van de plannen.

Startdocument Missiehuis (versie 20 februari 2020) 25