RV_Vaststellen Masterplan Resort Veldhoven

*597154*

Datum besluitraad: Zaaknummer: Portefeuillehouder: Datum oordeelraad: Datum B en W: Programma begroting: Taakveld:

13 mei 2025 25.035/597143 C. van Brakel 15 april 2025 18 maart 2025

Raadsvoorstel Vaststellen Masterplan Resort Veldhoven Beslispunten 1.

Het Masterplan Resort Veldhoven vast te stellen als richtinggevend document voor de ontwikkeling van het voormalige recreatiepark 't Witven.

Inleiding Resort Veldhoven, onderdeel van TopParken, heeft vorig jaar recreatiepark ’t Witven overgenomen. Het bedrijf wil het park stap voor stap ontwikkelen tot een modern recreatiepark met centrale voorzieningen. De gemeente ziet kansen voor een recreatiepark van hoge kwaliteit dat inspeelt op trends en ontwikkelingen in de verblijfsrecreatie. Op 9 februari 2024 heeft TopParken (hierna: de initiatiefnemer) een verzoek ingediend om een deel van het park te herontwikkelen. De gemeente heeft dit verzoek afgewezen, omdat eerst een integrale visie voor het hele park nodig is. De initiatiefnemer heeft daarom een masterplan opgesteld, dat nu ter beoordeling voorligt. Dit plan bevat een integrale visie en beschrijft de gefaseerde ontwikkeling van recreatieverblijven, groen, water en voorzieningen zoals een hotel, buitenzwembad, midgetgolfbaan en padelbanen.

Impressie recreatieverblijven (fase 1)

Impressie lodges rond de zwemplas

Beoogd effect Het masterplan legt een duidelijke visie vast voor het voormalige recreatiepark 't Witven. Het vormt de basis voor een hoogwaardig recreatiepark dat inspeelt op actuele trends en ontwikkelingen in de verblijfsrecreatie. Argumenten 1. Het recreatiepark 't Witven is kansrijk voor kwalitatief hoogwaardig recreatie In november 2023 heeft de gemeente Veldhoven opdracht gegeven aan bureau Ginder voor het uitvoeren van een vitaliteitsscan. Een vitaliteitsscan geeft inzicht voor toekomstige ontwikkelingen en toekomstscenario’s. In de vitaliteitsscan wordt geconcludeerd: Recreatiepark ‘t Witven is vitaal en kan zich verder ontwikkelen om aan te blijven haken bij trends en marktontwikkelingen in de verblijfsrecreatie. De omgeving van het park is aantrekkelijk, het heeft een goede uitstraling en kwalitatief sterke voorzieningen. Daarnaast is er een centrale parkeergelegenheid. Met de huidige omvang is het mogelijk om het park volledig terug te brengen naar recreatief gebruik, en er zijn voldoende kansen voor verdere ontwikkeling en uitbreiding. De permanente bewoning duidt op een eerste vorm van verval, maar er is nog volop potentie om het park te laten excelleren. 2. Er is een integrale visie op de gefaseerde ontwikkeling van het park Begin vorig jaar werd de initiatiefnemer eigenaar van het voormalige recreatiepark 't Witven.

Het plan was om het park stap voor stap te vernieuwen en ontwikkelen. De gemeente verleende hier geen medewerking aan en drong erop aan eerst een integrale visie voor het hele park op te stellen.

2 / 10

Deze visie is vastgelegd in het masterplan en vormt de basis voor de gefaseerde herontwikkeling. TopParken wil eigentijdse recreatie aanbieden, gericht op comfort en privacy, met bovengemiddelde verblijfsaccommodaties en een gemiddeld parkvoorzieningenniveau, waarbij de recreant ook een belangrijk deel van de tijd doorbrengt buiten het park. Wel worden per park lichte accentverschillen gemaakt. Voor Resort Veldhoven richt TopParken zich op het bieden van luxe in combinatie met kwalitatief goede basisvoorzieningen en plus voorzieningen. In het Masterplan Resort Veldhoven (hierna: masterplan) wordt de visie op het totale recreatiepark beschreven en onderbouwd. Het Masterplan beschrijft onder andere:  de bestaande situatie;  de omgeving;  de visie van TopParken op de klantbeleving;  de visie van TopParken op de bedrijfsmatige exploitatie en het beheer;  de marktontwikkelingen;  het ruimtelijke kader;  de visie op het toeristisch product. Dit resulteert in een kaart met daarop de beoogde ontwikkelingen. Het masterplan beschrijft de bebouwing (recreatieverblijven en de voorzieningen) en de inrichting van het park (onder andere infrastructuur, groen en water).

3 / 10

Kaart Masterplan 3. Het masterplan is op hoofdlijnen getoetst op haalbaarheid en uitvoerbaarheid De uitgevoerde vitaliteitsscan is het vertrekpunt voor het opstellen van dit masterplan. Vanuit de gemeente is er geen visie op het park: de omgevingsvisie doet geen uitspraken over het recreatiepark en de nota recreatie en toerisme is verouderd. Wel is het masterplan getoetst aan de provinciale omgevingsverordening en de waterschapsverordening. Er is zowel met de provincie als het waterschap afgestemd. Daarnaast is het masterplan op hoofdlijnen getoetst aan omgevingsaspecten (oa. de thema's bodem, archeologie, water en verkeer). In deze fase van het proces is het masterplan op hoofdlijnen getoetst en zijn er geen belemmeringen die de haalbaarheid en uitvoerbaarheid in de weg staan. 4. Met de ontwikkeling wordt een verouderde camping getransformeerd Het masterplan vormt de basis voor de vernieuwing en ontwikkeling van het park tot een recreatiepark van hoge kwaliteit. Het noordelijke en zuidelijke deel worden met elkaar verbonden, met extra aandacht voor betere recreatieverblijven en voorzieningen.

4 / 10

Door meer groen en water toe te voegen, ontstaat een groenblauwe ader en worden de groene randen van het park versterkt. Dit verhoogt de natuurwaarde en verbetert de recreatieve beleving.

Beoogde structuren van het recreatiepark

De recreatieverblijven passen qua uitstraling en materiaalgebruik bij de karakteristieke Kempische stijl. Ze worden uitgevoerd in natuurlijke, sobere tinten met hout en steen(look), wat zorgt voor een duurzame, tijdloze en authentieke uitstraling. Totaal worden er circa 215 recreatieverblijven waaronder 5 groepsverblijven gerealiseerd.

Impressie diverse recreatieverblijven

Om een groene en verzorgde uitstraling van het park te behouden en ervoor te zorgen dat vooral gebiedseigen beplanting wordt gebruikt, zijn kavelpaspoorten opgesteld. Deze paspoorten geven richtlijnen voor de inrichting van de kavels, zoals de maximale hoeveelheid verharding voor parkeren en terrassen, het aantal bomen en de beplanting.

5 / 10

Principe-inrichting kavels

5. De ontwikkeling van recreatiepark geeft aanknopingspunten voor koppelkansen De landschappelijke inpassing, de groenblauwe ader en de padenstructuur van het recreatiepark sluiten aan op de hermeanderende beek De Run, een initiatief van waterschap De Dommel. Vanuit het park wordt een verbinding met dit gebied gecreëerd. Daarnaast zijn er kansen om het openluchttheater opnieuw zichtbaar te maken en op te nemen in de kunstroute.

Uitsnede ontwerp beekherstel De Run

De initiatiefnemer bouwt een hotel en verbetert de voorzieningen, zoals een zwembad, wellness, padelbaan, midgetgolfbaan en gameroom. Net als de zwemplas worden deze voorzieningen (in de nieuwe situatie) ook – tegen betaling toegankelijk voor inwoners van Veldhoven.

6 / 10

Impressie hotel

Impressie zwembad

6. De bestaande chalets worden ingepast in de nieuwe ontwikkeling In eerste instantie zijn de huurovereenkomst met de bestaande chaleteigenaren door initiatiefnemer opgezegd. In overleg met de vereniging actiegroep 't Witven is dit teruggedraaid.

7 / 10

In overleg met de huidige chaleteigenaren wordt gekeken naar de mogelijkheid om de bestaande chalets te integreren in de nieuwe ontwikkeling. Hierbij wordt gesproken over renovatie en het inrichten van de buitenruimte volgens de gewenste beeldkwaliteit en de kavelpaspoorten. 7. Er is sprake van een centrale bedrijfsvoering Voor de ontwikkeling van een hoogwaardig kwalitatief recreatiepark is een centrale bedrijfsvoering een uitgangspunt. Dit wordt juridisch geborgd in de anterieure overeenkomst die met initiatiefnemer wordt gesloten en in de wijziging van het omgevingsplan. De kavels met de recreatieverblijven worden verkocht. De verhuur van de recreatieverblijven vindt via het centrale boekingssysteem van de initiatiefnemer plaats. De initiatiefnemer houdt aan de hand van dit boekingssysteem en de slagboomgegevens een nachtregister bij. De afspraken tussen initiatiefnemer en de eigenaren van de recreatieverblijven worden vastgelegd in het parkreglement en de verhuurbemiddelingsovereenkomst. De infrastructuur, de groenblauwe ader en de voorzieningen blijven in eigendom bij de initiatiefnemer en worden door deze initiatiefnemer ook beheerd en onderhouden. 8. Permanente bewoning is niet toegestaan Voor de ontwikkeling van een hoogwaardig kwalitatief recreatiepark is permanente bewoning niet gewenst en niet toegestaan op basis van de omgevingsverordening van de provincie.

Dit wordt juridisch vastgelegd in de anterieure overeenkomst die met initiatiefnemer wordt gesloten en in de wijziging van het omgevingsplan. De initiatiefnemer legt dit vast in het parkreglement. Met de revitalisering en ontwikkeling van het recreatiepark ontstaat een nul-situatie waarbij permanente bewoning van de nieuwe recreatiebedrijven niet is toegestaan. Kanttekeningen en risico’s 1. Het masterplan is een richtinggevend document, geen blauwdruk Het masterplan geeft een integrale visie op het totale park. Na vaststelling van het masterplan wordt het omgevingsplan gewijzigd en worden de verschillende fases verder uitgewerkt, getoetst op haalbaarheid, uitvoerbaarheid en onderbouwd. Het masterplan vormt de rode draad en biedt de kaders voor de uitwerking. Binnen deze kaders is er ruimte voor aanpassingen als trends, (markt)ontwikkelingen, behoeften of haalbaarheid hierom vragen. Dit betekent niet dat de invulling volledig verandert, maar dat aantallen, locatie en afmetingen beperkt kunnen worden aangepast. Alle wijzigingen worden getoetst aan de rode draad en de vastgelegde kaders in het masterplan.

2. Het masterplan wordt verder uitgewerkt in een wijziging van het omgevingsplan Na vaststelling van het masterplan wordt het omgevingsplan gewijzigd. Het wijzen van het omgevingsplan is een bevoegdheid van uw gemeenteraad. Dit omgevingsplan bevat regels voor verschillende activiteiten, zoals gebruik, bouw en aanleg. De kaders uit het masterplan worden hierin verankerd. Daarnaast

8 / 10

worden regels opgenomen om de centrale bedrijfsvoering te waarborgen en permanente bewoning te verbieden. De kavelpaspoorten worden vertaald naar regels in het omgevingsplan, zodat de beeldkwaliteit en de inrichting van de buitenruimte behouden blijven. 3. Vakantieparken liggen landelijk onder een vergrootglas Vakantieparken liggen landelijk onder een vergrootglas. Dit heeft te maken met (illegale) bewoning van recreatiewoningen op vakantieparken en de signalen dat vakantieparken worden gebruikt voor criminele activiteiten. De centrale bedrijfsvoering en het verbod op permanente bewoning wordt juridisch vastgelegd. Bij een aanvraag omgevingsvergunningen wordt een Bibob-toets uitgevoerd om de integriteit van de aanvrager te toetsen. Financiën De gemeente en de initiatiefnemer sluiten een intentieovereenkomst. Hierin zijn afspraken vastgelegd over het opstellen van een masterplan om de haalbaarheid van het plan te onderzoeken en over de inzet van ambtelijke capaciteit. Daarnaast is in deze overeenkomst vastgelegd, dat de initiatiefnemer een voorschot (€ 40.000) op de kosten (de plankosten) betaalt. Communicatie en samenspraak Over het masterplan heeft afstemming plaatsgevonden met de gemeente, de provincie en het waterschap. Ook met de vereniging actiegroep 't Witven heeft afstemming plaatsgevonden.

Daarnaast is zowel met de bestaande chaleteigenaren op het park als de omgeving een omgevingsdialoog gevoerd. Het verslag van deze bijeenkomsten is opgenomen in het masterplan. Uitvoering / planning De initiatiefnemer gaat in het masterplan uit van de volgende fasering: 2025 2026-2027 2025-2028

Realisatie van circa 40 nieuwe recreatieverblijven Realisatie van recreatieverblijven op de huidige parkeerplekken Realisatie lodges, parkeervoorzieningen en voorzieningen (oa. hotel)

9 / 10

Overzicht fasering Om de ontwikkeling te starten, werkt de initiatiefnemer de eerste fase uit. Voor deze eerste fase wordt een aanvraag omgevingsvergunning ingediend om circa 40 chalets inclusief infrastructuur en groenblauwe ader mogelijk te maken. Hiervoor wordt een planologische procedure (buitenplanse omgevingsplanactiviteit) doorlopen om af te wijken van de strijdigheid met het omgevingsplan (voorheen bestemmingsplan). Bijlagen Masterplan Resort Veldhoven (en bijlage) Resultaat van de behandeling in de oordeelsvormende raad Besluit: Bespreekstuk (sowieso voor GBV, GL-PvdA, en Hart voor Veldhoven) Het beleid is dat permanente bewoning niet is toegestaan, maar er wordt niet actief gehandhaafd. Ambtenaren uit het sociaal domein ondernemen actie bij schrijnende gevallen. Mocht de minister haar bevoegdheden gaan gebruiken bij de provincie, dan heeft Veldhoven daarnaar te handelen omdat de provincie het bevoegde gezag is. Verder ziet het college toe op de vergunning voor bomen, blijft de tunnel open, en zal het fietspad aansluiten op de Onze Lieve Vrouwedijk. Reactie college n.a.v. behandeling in de oordeelsvormende raad

Burgemeester en wethouders van Veldhoven,

J.H.J. Sanders gemeentesecretaris/algemeen directeur

10 / 10

M.J.A. Delhez burgemeester