RV_Afronding Habraken

*554577*

Datum besluitraad: Agendapunt: Volgnummer: Gewijzigd voorstel: Portefeuillehouder:

25 maart 2025

Datum oordeelraad: 11 maart 2025

554540 / 25.017

Datum B en W: Programma begroting: Taakveld:

C. van Brakel

4 februari 2025 3 3.1

Raadsvoorstel Vaststellen van een bestemmingsplan, exploitatieplan en beeldkwaliteitsplan ter afronding van bedrijventerrein Habraken Beslispunten 1. Het bestemmingsplan ‘Afronding Habraken’ overeenkomstig de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het bestand NL.IMRO.0861.BP00190-0401.gml met bijbehorende bestanden, waarbij gebruik is gemaakt van een ondergrond welke is ontleend aan de BTG en is opgeslagen onder nummer o-NL.IMRO.0861.BP001900401, gewijzigd vast te stellen. 2. De Notitie van beantwoording zienswijzen en ambtshalve aanpassingen ontwerpbestemmingsplan ‘Afronding Habraken’ vast te stellen. 3. Het exploitatieplan ‘Afronding Habraken’ gewijzigd vast te stellen. 4. Het beeldkwaliteitsplan ‘Habraken 2025’ als uitwerking van het ‘Ambitiedocument, samen voor ruimtelijke kwaliteit’ vast te stellen. Inleiding Het bedrijventerrein Habraken is globaal gesitueerd ten noorden van Oerle en ten zuidoosten van Eindhoven Airport. Al in de jaren negentig is gestart met de planvorming voor dit bedrijventerrein. De programmatische uitgangspunten zijn daarna meerdere keren veranderd, onder andere vanwege de economische crisis. Het bedrijventerrein heeft nog steeds veel open vlaktes en de uitstraling is dat het gebied niet ‘af’ is. Een gedeelte van het terrein is nu al bestemd, bebouwd en in gebruik als bedrijfsterrein.

Een groot gedeelte is momenteel nog onbebouwd en heeft nog geen definitieve bedrijfsbestemming. De bedrijfsbestemming is in verschillende fases uitgebreid via meerdere bestemmingsplanprocedures. De laatste fase is nu aangebroken. Van 22 december 2023 tot en met 1 februari 2024 heeft het ontwerpbestemmingsplan ‘Afronding Habraken’ ter inzage gelegen. Dit plan is noodzakelijk voor de afronding van de ontwikkeling van bedrijventerrein Habraken. Het gaat om ongeveer 18 hectare bedrijfsgrond, 1,6 hectare wegen en 16 hectare openbaar gebied, in de vorm een stevige groen-blauwe zone met fiets- en wandelpaden. Op dit moment wordt op ruimtelijke kwaliteit gestuurd via het beeldkwaliteitsplan uit 2011. Inmiddels is gebleken dat dit plan op onderdelen is verouderd en aan vernieuwing toe is. Daarom heeft een ontwerp-beeldkwaliteitsplan ter inzage gelegen. Omdat niet alle grond in eigendom is van de gemeente, is het wettelijk gezien nodig en/of wenselijk om bepaalde kosten te laten betalen door particuliere grondeigenaren. Om dit te kunnen regelen is een ontwerp-exploitatieplan ter inzage gelegd. In totaal zijn er vijf zienswijzen ingediend. Eén zienswijze is na afloop van de termijn ingetrokken omdat er met de indiener hiervan overeenstemming is bereikt over financiën en inhoud. De groen-blauwe zone is uitgewerkt in de vorm van een landschapsplan.

Het conceptlandschapsplan heeft via een aparte procedure ter inzage gelegen van 5 december 2024 tot 17 januari 2025 en is daarna vastgesteld door het college, als bevoegd gezag.

De planvorming is nu zover dat het bestemmingsplan, exploitatieplan en beeldkwaliteitsplan vastgesteld kunnen worden door de raad. Omdat de drie plannen nauw met elkaar samenhangen is het wenselijk om deze tegelijkertijd vast te stellen. Het landschapsplan maakt inmiddels integraal onderdeel uit van het bestemmingsplan.

Globale ligging Bedrijventerrein Habraken

Het stedenbouwkundig kaderplan als basis voor de diverse plannen

2/7

Beoogd effect Het beschikbaar maken van kwalitatief hoogwaardige bedrijfspercelen om (met name) het (lokale) MKB te behouden en ontwikkelruimte te bieden. Argumenten 1.1 Habraken wordt een modern, lokaal en toekomstbestendig bedrijventerrein Met het voorliggende bestemmingsplan wordt het mogelijk om de nog resterende braakliggende gronden te kunnen ontwikkelen als bedrijventerrein, zodat Habraken (eindelijk) afgerond kan worden, in overeenstemming met de regionale programmeringsafspraken én onze eigen ruimtelijke ambities. Het bestemmingsplan biedt een duidelijke basis waarop kan worden voortborduurt bij het opstellen van onder andere het bestek en de uitgiftecriteria. 1.2 Er is veel vraag naar bedrijfsruimte Habraken is in Veldhoven nog het enige bedrijventerrein met beschikbare bouwgrond. Het is dan ook belangrijk om deze gronden op de juiste manier in te zetten. Voor de gronden die nieuw bestemd worden, hebben zich al veel bedrijven gemeld. Als er extra bedrijfsgrond uitgegeven kan worden, kunnen bedrijven worden gefaciliteerd zodat zij kunnen verplaatsen en/of verder kunnen groeien. Eventuele achterblijvende locaties kunnen worden ingevuld door andere bedrijven of aangepast worden naar andere functies, zoals woningbouw. 1.3/2.1 Door de gewijzigde vaststellingen worden de plannen verbeterd

Om de ontwikkeling van Habraken af te kunnen ronden via een bestemmingsplan, was het nodig dat voor 1 januari 2024 een ontwerpbestemmingsplan in procedure werd gebracht. Anders waren we vanwege de Omgevingswet verplicht om een omgevingsplan op te stellen. Een omgevingsplan is/was destijds op veel vlakken (te) onzeker, waardoor we

alles op alles hebben gezet om de ontwikkeling via een bestemmingsplan mogelijk te maken. Vanwege de deadline van de invoering van de Omgevingswet, kwam de planvorming medio 2023 in een stroomversnelling terecht.

Aanvulling en aanscherping van de stukken bleek nodig. Ook hebben de zienswijzen ertoe geleid dat aanpassingen nodig of wenselijk zijn. Ten opzichte van de ontwerpplannen, liggen er nu, juridisch-planologisch gezien, betere plannen aan uw raad voor. Wat er exact is aangepast, staat benoemd in de bijgevoegde Notitie van beantwoording zienswijzen en ambtshalve aanpassingen (zie ook argument 2.1). De aanpassingen zijn voor de (juridische) duidelijkheid al verwerkt in de vast te stellen stukken zelf. De gewijzigd vast te stellen plannen zijn als bijlagen aan dit voorstel toegevoegd.

1.4 De Omgevingswet is niet van toepassing op het bestemmingsplan Het bestemmingsplan is voor de inwerkingtreding van de Omgevingswet als ontwerp ter inzage gelegd. Als voor de inwerkingtreding van de Omgevingswet een ontwerp ter inzage is gelegd, blijft het oude recht van toepassing tot dit besluit van kracht is. Volgens de Invoeringswet Omgevingswet wordt dit bestemmingsplan na vaststelling onderdeel van het tijdelijke deel van het omgevingsplan. 2.2 Enkele zienswijzen leiden tot aanpassingen van het plan Drie zienswijzen gaan over het bestemmingsplan en/of exploitatieplan en één zienswijze gaat over het beeldkwaliteitsplan. Naar aanleiding van de zienswijze van de provincie is de toelichting aangescherpt en zijn de regionale afspraken over de uitgifte van kavels voor kleinschalige en grootschalige werkmilieus verwerkt. Vanwege een reactie van een bewoner aan de Heikantsebaan wordt een strook groenbestemming toegevoegd waardoor het juridisch gezien onmogelijk wordt dat gemotoriseerd verkeer via het bedrijventerrein op de Vooraard/Heieindweg kan ontsluiten. Met één bewoner is een intensief traject gestart, omdat het voor de gemeente niet wenselijk is een burgerwoning positief te bestemmen. In de beantwoording van de zienswijze is onderbouwd waarom het collectieve belang zwaarder weegt dan het individuele belang (zie ook kanttekening 1.1/2.1).

3/7

In de gevallen dat via de zienswijze niet direct om een aanpassing werd gevraagd, maar vragen werden gesteld, zijn deze vragen beantwoord. Ook zijn enkele omissies hersteld en zijn er (ambtshalve) verbeteringen doorgevoerd. Daarbij heeft een inspraakreactie op het concept-landschapsplan nog geleid tot enkele ambtshalve aanpassingen van het bestemmingsplan. Voor enkele bewoners aan de Heikantsebaan wordt hierdoor het uitzicht zo aangenaam mogelijk. Deze bewoners zijn tevreden met deze aanpassingen. Een overzicht van alle aanpassingen staan in de hoofdstukken 5 en 6 van de Notitie van beantwoording zienswijzen en ambtshalve aanpassingen. 3.1 De gemeente is er zeker van dat kosten kunnen worden verhaald Op de (grond)eigendommen binnen het bestemmings- en exploitatieplangebied worden volgens de juridische definitie ‘bouwplannen’ mogelijk gemaakt. Als de bouwplannen mogelijk zijn op gronden van derden waarvoor geen financiële afspraken via anterieure afspraken zijn gemaakt, is het wettelijk gezien verplicht om een exploitatieplan vast te stellen, zodat bepaalde kosten kunnen worden verhaald. Met één van de drie particuliere grondeigenaren is geen anterieure overeenkomst gesloten, waardoor een exploitatieplan nodig is. Om als gemeente volledige financiële zekerheid te hebben, worden ook de gronden van de andere twee particuliere grondeigenaren opgenomen in het exploitatieplan.

Het exploitatieplan dient dan als een ‘publieke bankgarantie’, mocht in het uiterste geval de overeenkomsten niet of niet volledig worden nagekomen of bij een faillissement. 4.1 De ruimtelijke ambities passen bij deze tijd Het nu geldende beeldkwaliteitsplan voor Habraken dateert uit 2011. De criteria voor de individuele bedrijfspercelen bieden over het algemeen nog steeds een goede basis. Het is belangrijk dat we hier niet veel van gaan afwijken om de uitstraling van het gehele terrein eenduidig te houden. Echter is er ondertussen veel veranderd, met name wat betreft onze kijk op duurzaamheid en gezondheid. Het beeldkwaliteitsplan is daarom aan een upgrade toe. Het stedenbouwkundig plan voor Habraken gaat uit van een zorgvuldige ruimtelijke inpassing van een gemengd bedrijventerrein. Dit komt tot uitdrukking in de groene overgangszone van de bedrijfskavels naar het landelijke gebied en de speciale aandacht voor een duurzaam watersysteem. Er zijn nieuwe straatprofielen ontworpen met aandacht voor groenvoorzieningen, duurzaamheid en om aangenaam te kunnen wandelen. Ook op bedrijfskavelniveau dienen de mogelijkheden voor duurzame ontwikkeling en beheer geoptimaliseerd te worden. Het beeldkwaliteitsplan besteedt hier nu nadrukkelijk aandacht aan.

Het beeldkwaliteitsplan gaat over alle kavels die nog niet uitgegeven zijn en gaat – in tegenstelling tot het bestemmingsplan ‘Afronding Habraken’ - ook over de nog niet uitgegeven kavels langs de Oersebaan. 4.2 Het beeldkwaliteitsplan krijgt juridische status Met de vaststelling van het beeldkwaliteitsplan als onderdeel van het welstandsbeleid (vervat in het Ambitiedocument ‘Samen voor ruimtelijke kwaliteit’) kunnen aanvragen voor omgevingsvergunningen formeel/juridisch worden getoetst. Hierdoor is verzekerd dat de gewenste kwaliteit daadwerkelijk bereikt worden. Kanttekeningen en risico’s 1.1/2.1 De impact van het bestemmingsplan op één bewoner is groot In het plangebied staat al vanaf 1968 een burgerwoning. De bewoner wil hierin graag zo lang mogelijk met veel levensgenot blijven wonen en wenst dat de woning als zodanig wordt bestemd in het bestemmingsplan. Uit het oogpunt van ‘een goede ruimtelijke ordening’ is een woning niet in te passen op het bedrijventerrein en daarom is deze bewust niet bestemd. Uiteraard is het belangrijk dat er een acceptabele oplossing voor de woonsituatie van de bewoner wordt gevonden. Ondertussen lopen er daarom gesprekken om te kijken of wij een oplossing kunnen bieden voor de situatie.

4/7

3.1 Een deel van de kosten kan niet worden verhaald In het exploitatieplan is sprake van macro-aftopping. Dit betekent dat, vanuit de wettelijke en in zekere zin fictieve uitgangspunten voor een exploitatieplan, de geraamde kosten hoger zijn dan de geraamde opbrengsten. Dit betekent dat niet alle kosten kunnen worden verhaald via het exploitatieplan. In de gemeentelijke grondexploitatie zijn, vanuit de realiteit en verwachte praktijk, de gerealiseerde en geraamde kosten (verwerving, bouwrijp maken en plankosten) lager dan de geraamde opbrengsten (gronduitgifte en exploitatiebijdragen). Hierdoor is er een positief resultaat in de gemeentelijke grondexploitatie. Hiermee is de economische uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan geborgd. Financiën Uw besluit heeft geen directe financiële gevolgen. Habraken betreft een bouwgrondexploitatie (BGE). Door vaststelling van het bestemmingsplan en exploitatieplan kan de gemeente meer grond uitgeven wat positief is voor het resultaat van de BGE. Met twee van de drie particuliere grondbezitters zijn inmiddels financiële afspraken gemaakt via anterieure overeenkomsten. De economische uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan is verzekerd door de positieve BGE en door de financiële afspraken in combinatie met het exploitatieplan.

Communicatie en samenspraak Het besluit over de gewijzigde vaststelling van het bestemmingsplan wordt op de gebruikelijke wijze via DROP (het elektronisch gemeenteblad voor officiële bekendmakingen) bekend gemaakt in het Gemeenteblad. Hiervan wordt een verkorte melding geplaatst in het Veldhovens Weekblad. Het vastgestelde bestemmingsplan is vervolgens digitaal via de gemeentelijke website en www.omgevingswet.overheid.nl/regels-op-de-kaart/ raadpleegbaar. In de jaren negentig van de vorige eeuw is gestart met de planvorming voor het bedrijventerrein Habraken. Wat er nu mogelijk wordt gemaakt lijkt sterk op de basis die in 14 februari 2006 is gelegd toen de raad het bestemmingsplan ‘Habraken’ vaststelde. In die zin is de ontwikkeling ‘weinig complex’ en hebben de plannen een ‘lage impact’. Voor de participatie-aanpak is desondanks uitgebreid aandacht besteed aan communicatie. Op 18 december 2023 heeft een informatiebijeenkomst plaatsgevonden waar het ontwerpbestemmingsplan centraal stond en geïnteresseerden vragen konden stellen. Op deze bijeenkomst kwamen nog geen 10 personen langs en degenen die kwamen waren positief. Na de terinzagelegging van de drie ontwerpplannen is een concept-landschapsplan opgesteld. Op de informatieavond (28 november 2024) kwamen ongeveer 20 geïnteresseerden af.

Naar aanleiding van de inspraakprocedure zijn gesprekken gevoerd met enkele bewoners aan de Heikantsebaan, wat heeft geleid tot overeenstemming. Met drie particuliere grondeigenaren is intensief gesproken. Met twee eigenaren is overeenstemming bereikt over financiën en inhoud. Met één eigenaar is het onderhandelingstraject nog gaande (zie kanttekening 1.1/2.1). Alle indieners van de zienswijzen zijn of worden per brief op de hoogte gesteld van de concept-reactie op hun zienswijze, de mogelijkheid tot inspreken tijdens de

5/7

oordeelsvormende raadvergadering, het uiteindelijke besluit van uw raad en de beroepsprocedure. Uitvoering / planning Na vaststelling én nadere afstemming met de provincie worden het bestemmingsplan en exploitatieplan voor zes weken ter inzage gelegd. Gedurende deze periode kan er beroep worden ingediend bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Het is niet mogelijk om tegen het beeldkwaliteitsplan en landschapsplan in beroep te gaan. Het is nu nog niet duidelijk wanneer de kavels daadwerkelijk uitgegeven kunnen worden. Dit heeft onder andere te maken met de congestie op het energienet. Bijlagen 1. 2. 3. 4.

Concept ‘Notitie van zienswijzen en ambtshalve aanpassingen ontwerpbestemmingsplan, exploitatieplan en beeldkwaliteitsplan ‘Afronding Habraken’ Concept vast te stellen bestemmingsplan Concept vast te stellen exploitatieplan Concept vast te stellen beeldkwaliteitsplan

6/7

Resultaat van de behandeling in de oordeelsvormende raad

Reactie college n.a.v. behandeling in de oordeelsvormende raad

Burgemeester en wethouders van Veldhoven,

J.H.J. Sanders gemeentesecretaris/algemeen directeur

7/7

M.J.A. Delhez burgemeester