RB_Actualisatie Verordening Starterslening

*24bs00228*

Raadsbesluit Verordening Starterlening gemeente Veldhoven 2025 volgnummer datum raad agendapunt onderwerp

: : : :

25.012 11 maart 2025 vaststellen Verordening Starterlening gemeente Veldhoven 2025

De raad van de gemeente Veldhoven; overwegende dat, naast separaat benodigde beleidsmaatregelen voor starters op de woningmarkt van de gemeente Veldhoven, een ‘starterslening’ een koopwoning voor hen financieel toegankelijk kan maken; gezien raadsvoorstel 19.039/19bs00055 en raadsbesluit 19.040/19bs00077 van 2 juli 2019 waarbij de raad een revolverend budget van € 2 mln beschikbaar heeft gesteld voor de invoering per 1 januari 2020 van de ‘starterslening’ ten behoeve van eerstewoning-aankopen door koopstarters op de woningmarkt in Veldhoven. Met raadsbesluit 23.110 is besloten het budget aan te vullen tot het oorspronkelijke startbedrag van 2 mln euro. gezien het voorstel van burgemeester en wethouders van 4 februari 2025; nr 556021 gelet op artikel 147 en 149 van de Gemeentewet;

besluit: vast te stellen de Verordening Starterslening gemeente Veldhoven 2025

Hoofdstuk 1 Artikel 1

Begrippen

Begripsbepaling

Deze verordening verstaat onder: a. aanvrager: de persoon, die alleen of samen met zijn of haar partner voor de eerste maal een eigen woning koopt of verkrijgt en op grond van deze verordening tot de doelgroep van de Starterslening behoort. Bij twee aanvragers ten aanzien van eenzelfde woning gelden deze gezamenlijk als aanvrager en dienen zij beide te voldoen aan de hiervoor gestelde eis niet eerder een woning te hebben gekocht of verkregen; b. college: het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Veldhoven; c. combinatielening: een extra lening, die naast een hypothecaire lening wordt afgesloten, waaruit tot een maximum van 50% van de waarde van de gefinancierde woning de aflossing op de hypothecaire lening mag worden betaald; deze Combinatielening wordt onlosmakelijk met de Starterslening aangeboden en blijft in dit geval beperkt tot maximaal het bedrag van de Starterslening;

d. financiële toets; de toetsing die door SVn wordt uitgevoerd aan de hand van de geldende NHG-regels, waarmee de hoogte van de Starterslening wordt berekend. e. NHG: Nationale Hypotheek Garantie, de publicitaire naam van de door Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen, gevestigd te ’s-Gravenhage, verstrekte borgtocht; f. starterslening: een lening die door SVn kan worden verstrekt aan aanvrager ten behoeve van de financiering van zijn eigen woning, tezamen met een aan de Starterslening gekoppelde Combinatielening; g. SVn: Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten, statutair gevestigd te Hoevelaken en kantoorhoudende te Amersfoort, financiële dienstverlener, geregistreerd onder AFM–vergunningnummer 12013647; h. toewijzing: het besluit van de Gemeente Veldhoven op basis waarvan de aanvrager een aanvraag kan doen voor de Starterslening bij SVn.

Hoofdstuk 2 Artikel 2 1.

2.

Toepassingsbereik

toepassingsbereik

Deze verordening is uitsluitend van toepassing op lening aanvragen: a. van in Nederland verblijfsgerechtigde personen. b. Voor de aankoop van bestaande en nieuwbouwwoningen in de gemeente Veldhoven met een maximale koop(/-aanneem)som van de maximale NHG-grens. Voor de berekening van de hoogte van de Starterslening wordt rekening gehouden met eventuele verbeterkosten of meerwerk. De aankoop voldoet altijd aan de meest actuele Voorwaarden en Normen NHG. De aanvrager moet de woning waarvoor een Starterslening wordt verstrekt zelf gaan bewonen.

Artikel 3

Budget

1. De gemeenteraad stelt het budget vast dat beschikbaar is voor het toewijzen van Startersleningen. 2. Startersleningen worden alleen toegewezen voor zover het vastgesteld budget hiervoor toereikend is. Artikel 4

Bevoegdheid college

1. Het college is bevoegd om, met inachtneming het bepaalde in deze verordening, te bepalen of de aanvrager een Starterslening mag aanvragen bij SVn. 2. Het college toets de aanvraag aan artikel 2 en 3.

Hoofdstuk 3 Artikel 5

Procedure

Procedure aanvraag en toewijzing

1. Een aanvraag voor een Starterslening wordt schriftelijk bij het college ingediend op een door de gemeente beschikbaar gesteld formulier via de gemeentelijke website. 2. Het college bevestigt de ontvangst van de aanvraag. 3. Indien de aanvraag niet alle gegevens bevat die het college voor het nemen van een beslissing noodzakelijk acht, stelt het college de aanvrager in de gelegenheid de aanvraag binnen een termijn van vier weken te completeren. 2/7

4. Indien de aanvraag niet binnen de aangegeven termijn is gecompleteerd, kan het college beslissen de aanvraag buiten behandeling te laten. 5. Het college handelt complete aanvragen in volgorde van binnenkomst af. 6. Het college neemt binnen vier weken na ontvangst van de aanvraag, dan wel na het compleet worden daarvan, een beslissing en deelt die middels een toewijzings- of afwijzingsbesluit mee aan de aanvrager. 7. In de toewijzing wordt de maximale hoogte van de Starterslening vastgesteld. Dit wordt gedaan op basis van de absolute grens van € 35.000,- of maximaal 20% van de kostengrens van NHG of op basis van het nog beschikbare budget. Artikel 6

Afwijzing aanvraag en intrekken toewijzingsbesluit

1. Het college wijst een aanvraag voor een Starterslening af, indien: a. het budget niet toereikend is om de aanvraag te honoreren; of b. er niet is voldaan aan de bij of krachtens deze verordening gestelde voorschriften en/of bepalingen. 2. Het college trekt een toewijzingsbesluit Starterslening in, indien: a. de Starterslening is toegewezen of vastgesteld op grond van onjuiste gegevens; of b. de starterslening niet tot stand komt. Artikel 7

Financiële toets, verstrekken en beheer Starterslening door SVn

1. De toewijzing door het college betreft een reservering voor een Starterslening uit het gemeentelijke budget. De toewijzing voor een Starterslening vormt het startpunt voor een autonome financiële toetsing door SVn. 2. Met de toewijzing kan een aanvraag voor de Starterslening worden ingediend bij SVn. 3. SVn stelt de definitieve hoogte van de Starterslening vast op basis van de financiële toets. Bij een positieve financiële toets brengt SVn een offerte uit. Bij een negatieve financiële toets, wijst SVn de lening af en brengt de aanvrager en gemeente hiervan op de hoogte. 4. SVn verstrekt en beheert een geoffreerde Starterslening. Indien de aanvrager het niet eens is met de (financiële) toets van SVn, kan er een klachtenprocedure worden gestart bij SVn en vervolgens eventueel bij het KIFID of zich wenden tot de bevoegde burgerlijke rechter. 5. SVn wijst een aanvraag Starterslening in ieder geval af, in geval er sprake is van stapeling met andere koopinstrumenten, (rente)kortings- of financiële regelingen, die strijdig zijn met de Starterslening en/of de belangen aantasten van aanvrager, NHG of eerste geldverstrekker. 6. De verordening is in overeenstemming met de productspecificaties Starterslening van SVn en de deelnemingsovereenkomst die is gesloten tussen de gemeente Veldhoven en SVn.

Hoofdstuk 4 Artikel 8

Slotbepalingen

Nadere regels

1. Het college stelt voor de uitvoering van deze verordening nadere regels vast. 2. Deze regels hebben in ieder geval betrekking op reservering van het aangevraagde leenbedrag op het aanwezige startersleningsbudget, ook hangende de klachten-/gerechtelijke procedure zoals bedoeld in artikel 7.

Artikel 9

Hardheidsclausule 3/7

Het College kan artikel 2 lid 1 buiten toepassing laten of daarvan afwijken, voor zover van toepassing gelet op het belang van de aanvrager leidt tot een onbillijkheid van overwegende aard.

Artikel 10

Inwerktreding

1. Het ‘Raadsbesluit Verordening Starterlening gemeente Veldhoven 2020’ van 17 september 2019, wordt ingetrokken met ingang van de in lid 2 vermelde datum. 2. Deze verordening treedt in op 1 mei 2025. Artikel 11

Citeerregel

Deze verordening kan worden aangehaald als ‘Verordening Starterslening gemeente Veldhoven 2025.’

Aldus vastgesteld door de raad van de gemeente Veldhoven in zijn openbare vergadering van 11 maart 2025.

N.A. Hoogerbrug-van de Ven

M.J.A. Delhez

griffier

voorzitter

Toelichting bij de Verordening Starterslening Gemeente Veldhoven 2020, raadsbesluit 19.074/19bs00088 van 17 september 2019 Ter introductie Bij diverse beleidsbehandelingen (Woonvisie 2016 en via de motie van VVD, Lokaal Liberaal en PvdA bij de algemene beschouwingen, november 2018) zijn bestuurlijke en politieke intenties uitgesproken om de invoering van de Starterslening, de Duurzaamheidslening en de Blijverslening te onderzoeken. 4/7

Voor de invoering van een stimuleringslening heeft de raad op 2 juli 2019 een budget van € 2 miljoen beschikbaar gesteld. Zie hiervoor verder ook de separate Verordening Stimuleringslening Gemeente Veldhoven 2020, raadsbesluit 19bs00089 van 17 september 2019. Eveneens op 2 juli 2019 heeft de raad een budget van € 2 miljoen beschikbaar gesteld voor de invoering van een Starterslening per 2020. Op 7 november 2023 heeft de raad besloten dit budget nogmaals aan te vullen tot het originele startbedrag van 2 miljoen euro. De starterslening is een bewezen instrument om koopwoningen meer bereikbaar te maken voor starters. De starterslening biedt een starter aanzienlijk meer slagkracht op de woningmarkt. De woningmarkt is overspannen en huizenprijzen stijgen. Het ontbreekt starters vaak aan voldoende spaargeld om een woning te kunnen kopen. Een starterslening, waarover de eerste drie jaar geen rente en aflossing verschuldigd is, stelt de starter bovendien in staat ook verbeterkosten van de woning te financieren. Vaak betreft het de koop van een bestaande woning. De starterslening draagt dan bij in de ‘kosten koper’, makelaarskosten en verbouwings-/ inrichtingskosten. Algemene toelichting Het instrument ‘leningen’ moet gezien worden als bijkomend instrumentarium in een breder spectrum van maatregelen en beleid op het gebied van volkshuisvesting en woningbouw.

Dit instrument richt zich specifiek op de particuliere woningen. Als eigenaar-bewoners bij woningaanpassing tegen financiële beperkingen aanlopen, kan een lening in individuele situaties meerwaarde bieden. In dit geheel speelt het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten (SVn) een belangrijke rol. SVn voert de leningen uit in samenwerking met gemeente. SVn, opgericht in 1996, is een onafhankelijke stichting zonder winstoogmerk die staat voor duurzaam financieren met een hoog maatschappelijke rendement. SVn is een financiële partner van gemeenten, andere overheden en marktpartijen in volkshuisvesting. SVn voert ca. 500 financiële stimuleringsregelingen uit voor meer dan 350 gemeenten. SVn ontwikkelt, beheert en verstrekt aantrekkelijke leningen die bijdragen aan oplossingen voor problematiek die landelijk aan de orde is. Artikelsgewijze toelichting HOOFDSTUK 1: BEGRIPPEN Artikel 1

Begripsbepaling

Een starterslening wordt verstrekt aan een starter op de koopwoningmarkt. Dit is iemand die voor het eerst zelfstandig gaat wonen in een koopwoning, of al zelfstandig in een huurwoning woont en doorstroomt naar een eerste koophuis, of zijn huurhuis koopt. Combinatielening: De Starterslening bestaat uit twee delen. Een (hypothecaire) box 1 lening die de lener annuïtair aflost en een oplopende box 3 lening. De box 3 lening wordt de Combinatielening genoemd. Voor beide leningdelen heeft de lener de eerste 3 jaar geen maandlasten. De aflossing van de Starterslening ‘betaalt’ de lener de eerste 3 jaar met de Combinatielening. De Combinatielening loopt daardoor de eerste 3 jaar altijd op. Na deze periode van 3 jaar gaat de lener (in principe) rente en aflossing betalen. Op het moment dat de lener de volledige rente en/of aflossing betaalt, lost hij op zowel de Starterslening als de Combinatielening af. Artikel 2

Toepassingsbereik

5/7

Kunnen bindingseisen worden verbonden aan een Starterslening? Het stellen van sociale en/of economische bindingseisen is in beginsel strijdig met Europese wet- en regelgeving. Het beperken van startersleningen tot de groep jeugdige Veldhovenaren is strijdig met art. 63 VWEU1 (vrij verkeer van kapitaal). Artikel 49 VWEU regelt het vrije verkeer van personen en het recht van vestiging. Hierbij onderscheidt maken betekent een schending van artikel 14 EVRM 2 (verbod op discriminatie). Beperkingen in het algemeen belang in een democratische samenleving kunnen gerechtvaardigd worden binnen wet en regelgeving (artikel 2, lid 3, EVRM). Onder algemeen belang wordt daarbij verstaan: het belang van de nationale veiligheid of van de openbare veiligheid, voor de handhaving van de openbare orde, voor de voorkoming van strafbare feiten, voor de bescherming van de gezondheid of van de goede zeden of de bescherming van de rechten en vrijheden van anderen. Het is voor een wetgever, zoals een gemeente, dus ook weer niet geheel uitgesloten om de woningmarkt selectief open te stellen of groepen uit te sluiten, maar dit moet dan worden onderbouwd, bij voorkeur binnen het kader van een huisvestingsverordening. Dit zou betekenen dat een aanpassing van de Huisvestingsverordening gemeente Veldhoven 2024-2027 in dit opzicht onderbouwd zou moeten worden.

Deze Huisvestingsverordening is echter een gemeenschappelijke verordening die elke gemeente in het Stedelijk Gebied heeft vastgesteld. In deze Huisvestingsverordening zijn sociale of economische bindingseisen niet voorzien en bestuurlijk wordt een actualisatie in deze zin ook niet wenselijk geacht, te meer daar de regio juist zeer gebaat is met vrij verkeer van kapitaal en personen. NHG De NHG kostengrens voor woningen zonder met en zonder energiebesparende voorzieningen wordt voor elk jaar opnieuw vastgesteld3. De verwervingskosten van de woning vermeerderd met de hoogte van de Starterslening/combinatielening mogen de maximale NHG-grens niet te boven gaan. Onder verwervingskosten worden verstaan: het totaal van koop of aanneemsom, verbeterkosten/meerwerk alsmede de overdrachtsbelasting en financieringskosten (zoals afsluit-, notaris-, taxatie-, NHG-kosten, rente overbruggingshypotheek). Ook de eerste hypotheek dient met NHG te worden verstrekt om in aanmerking te komen voor een Starterslening. Het Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) staat dan borg voor de betaling van rente en aflossing van zowel de eerste hypotheek van de bancaire instelling als de Starterslening. Artikel 3

Budget

De gemeenteraad is bevoegd tot het vaststellen van het budget. Het college dient bij de uitvoering rekening te houden met het vastgestelde budget. Artikel 4

Bevoegdheid college

Dit artikel regelt dat het college van burgemeester en wethouders bevoegd is over de aanvraag voor een starterslening te beslissen. Bij de toewijzing wordt een aangevraagd bedrag gereserveerd binnen het budget dat de raad voor de startersleningen beschikbaar heeft gesteld. Of een starterslening ook daadwerkelijk verleend wordt hangt af van de autonome financiële toets door SVn. Het college toetst aan de hand van artikel 5 van deze verordening of een aanvrager in aanmerking komt voor een Starterslening. Artikel 5

Procedure aanvraag en toewijzing

1

Verdrag betreffende de Werking van de Europese Unie Europees Verdrag inzake de Rechten van de Mens 3 Voor 2025 bedraagt de NHG-grens € 450.000,-. Voor woningen met energiebesparende voorzieningen ligt de kostengrens 6% hoger, namelijk op € 477.000,-. 2

6/7

Bij de aankoop van een woning is handelingssnelheid vaak onontkoombaar. Doorgaans ligt er een voorlopig koopcontract met een financieringsvoorbehoud als ontbindende voorwaarde. De koper heeft gemiddeld zes weken de tijd om zijn financiering rond te krijgen. De eerste hypotheek en de starterslening passeren verder tegelijkertijd bij de notaris. Om dit proces niet te ontregelen, is het nodig dat de aanvraag voortvarend wordt behandeld. Omdat de beschikbaarheid van geld binnen het budget bepalend kan zijn voor de toewijzing van de aanvraag, geldt als uitgangspunt de behandeling op volgorde van binnenkomst en meer in bijzonder het moment waarop de aanvraag compleet (gemaakt) is. De maximale hoogte van de starterslening die de aanvrager mag lenen is gesteld op € 35.000,-. Het Rijk heeft bepaald dat een Starterslening maximaal 20 % van de verwervingskosten mag bedragen. De aanvrager kan tegen het besluit tot toewijzing of afwijzing op reguliere wijze in bezwaar en beroep gaan. Dit bezwaar en beroep kan echter geen betrekking hebben op de financiële toets door SVn. Deze toets staat los van het toewijzings- of afwijzingsbesluit. Indien de aanvrager het niet eens is met de uitkomst van de toets door SVn, kan hij gebruik maken van de klachtenprocedure. Artikel 6

Afwijzing aanvraag en intrekking toewijzingsbesluit

Het afwijzingsbesluit bevat een nadere motivering voor de afwijzing van de aanvraag door het college. Het college is bevoegd het toewijzingsbesluit alsnog in te trekken. Dit gebeurt als de toewijzing heeft plaatsgevonden op grond van gebleken onjuiste gegevens of als de lening niet tot stand komt (doordat de financiële toets wordt afgewezen). Ook dit besluit wordt gemotiveerd. Artikel 7

Financiële toets, verstrekken en beheer Stimuleringslening door SVn

SVn handelt de financiële toets autonoom af. De aanvraagprocedure voldoet aan de actuele wet- en regelgeving op het gebied van privacy. De aanvrager dient de financiële bescheiden rechtstreeks digitaal in bij SVn. Gemeente Veldhoven is dus zelf niet betrokken bij de financiële toets. De productspecificaties Starterslening liggen vast in de SVn Informatiemap die geldt op het moment van de aanvraag. De SVn Informatiemap is een door SVn opgestelde informatiebundel die van tijd-tot-tijd kan worden aangepast en waarin onder meer de door SVn te verstrekken Financieringsproducten alsmede procedures worden omschreven en toegelicht. De SVn informatiemap bevat alle relevante informatie met betrekking tot de verschillende financieringsproducten en de werkwijze van SVn en kan dan ook als handleiding gebruikt worden bij de aanvraag van de leningen. Deze informatiemap met uitvoeringsregels en productspecificaties kan wijzigen als gevolg van bijvoorbeeld weten regelgeving. Het is dus niet mogelijk de uitvoeringsregels letterlijk te hechten aan een gemeentelijke verordening of toewijzingsregels. De aanvrager wordt in plaats daarvan verwezen naar de financieringsproductvoorwaarden van SVn op de website. Artikel 8

Nadere regels

Het college zal nadere regels vaststellen omtrent de reservering van middelen op het budget voor de stimuleringslening. Deze reservering wordt ook in acht genomen zolang de bestuursrechtelijke bezwaar-/beroepsprocedure en/of de klachten-/gerechtelijke procedure tegen een afwijzing van een aanvraag nog lopen. Pas als een afwijzing onherroepelijk is geworden, komen de betreffende middelen budgettair weer beschikbaar.

7/7