Rapportage Haalbaarheidsonderzoek gebiedsontwikkeling Citycentrum Veldhoven

Rapportage Haalbaarheidsonderzoek gebiedsontwikkeling Citycentrum AUGUSTUS 2025

Foto: Annemarie van Vugt Fotografie

INHOUDSOPGAVE 1. Inleiding en doel 1.1 Samenwerking 1.2 Uitgangspunten (vanuit gemeenteraad en Masterplan)

2. Ruimtelijke haalbaarheid 2.1 Plangebied & scenario’s (terugval- en tussenscenario 1) 2.2 Programmatische uitgangspunten 2.3 Mobiliteit en parkeren

3. Financiële haalbaarheid 3.0 Opbouw exploitaties 3.1 Fasering 3.2 Indexering en rente 3.3 Vastgoedexploitatie 3.4 Grondexploitatie

5 6 7

8 10 12 15

16 16 17 18 20 23

4. Maatschappelijk effect

26

5. Ontwikkelstrategie

28

5.1 Enkele optimalisatie mogelijkheden 5.2 Proces & planning

Bijlagen

29 32

33

Pagina 4

1

INLEIDING EN DOEL

Het Citycentrum van Veldhoven vormt al bijna vijftig jaar het kloppend hart van de gemeente, maar voldoet niet langer aan de wensen van inwoners, bezoekers en ondernemers. De gemeenteraad heeft daarom in maart 2024 het Masterplan Citycentrum Veldhoven vastgesteld. Het masterplan beschrijft een ingrijpende transformatie: van een ‘place to buy’ naar een bruisende, groene en gemengde ‘place to be’, met veel meer ruimte voor wonen, een compact winkelgebied, sterke sociaal‑maatschappelijke functies, innovatieve energie‑ en mobiliteitsoplossingen en een openbare ruimte die uitnodigt tot verblijf en ontmoeting.

Mobiliteitsexpert Empaction heeft de parkeerbehoefte van het nieuwe vastgoedprogramma berekend en de financiële gevolgen van verschillende parkeerscenario’s (handhaving blauwe zone versus invoeren betaald parkeren) in beeld gebracht. Stedenbouwkundige- en architectenbureaus hebben in opdracht van VvE's en marktpartijen de plannen in concept ruimtelijk verder uitgewerkt en voorzien van voorlopige verkavelingen, massastudies en scenario’s voor fasering. Het Beeldkwaliteitsplan Citycentrum Veldhoven is opgesteld en vormt na vaststelling het toetsingskader voor de ruimtelijke en architectonische kwaliteit van de toekomstige ontwikkelingen. RSP Taxaties heeft een taxatie opgesteld voor het bepalen van de inbrengwaarde van het vastgoed binnen het plangebied die als basis dient voor het opstellen van een grondexploitatie. De resultaten hiervan zijn in dit rapport verwerkt.

Op basis van deze onderzoeken en uitwerkingen heeft Rebel Group, in opdracht van de gemeente Veldhoven, de businesscase voor de herontwikkeling van het Citycentrum opgesteld. Deze businesscase vormt een integrale afweging van ruimtelijke, financiële en organisatorische haalbaarheid en legt de basis voor de vervolgstappen richting samenwerkingsovereenkomsten en realisatie. Dit haalbaarheidsrapport heeft twee doelen: 1. Onderbouwen van de financiële, ruimtelijke en organisatorische haalbaarheid van de voorgestelde transformatie. 2. Bieden van een gedragen besliskader voor de gemeente Veldhoven om toe te werken naar het opstellen en tekenen van samenwerkingsovereenkomsten met de verschillende stakeholders.

Pagina 5

Inmiddels is er ruim een jaar verstreken sinds de vaststelling van het Masterplan Citycentrum Veldhoven. In deze periode is het haalbaarheidsonderzoek uitgevoerd, daarin wordt de ruimtelijke, technische en financiële haalbaarheid onderzocht. De afgelopen periode zijn intensieve gesprekken gevoerd met de verschillende stakeholders in het gebied, waaronder vastgoedeigenaren, VvE’s, woningcorporaties en marktpartijen. Ter onderbouwing van het haalbaarheidsonderzoek en de verdere planuitwerking zijn diverse onderzoeken en studies uitgevoerd:

1.1

SAMENWERKING Een succesvolle gebiedsontwikkeling vraagt om nauwe samenwerking tussen publieke en private grondeigenaren, huurders en bewoners in het gebied, en diverse andere stakeholders. Het plangebied kent diverse grond- en vastgoedeigenaren. De zes grond- en vastgoedeigenaren met het meeste bezit, zijn de gemeente Veldhoven, SB Veldhoven, Woonbedrijf, VvE winkels Meiveld, VvE winkels Pleintjes en ASR, hebben in maart 2025 een intentieovereenkomst getekend met als doel te komen tot één scenario. Voor februari 2026 moet dit leiden tot het sluiten van één of meerdere anterieure overeenkomst(en) met de participerende eigenaren.

De vier overige grond- en vastgoedeigenaren, zijn de gemeente Veldhoven, SB Veldhoven, VvE winkels Pleintjes en ASR zijn voornemens te participeren in de gebiedsontwikkeling met sloop/nieuwbouw/herontwikkeling van hun eigendommen.

Pagina 6

VvE Meiveld neemt niet actief deel aan het traject voor sloop/nieuwbouw van het vastgoed aan het plein en de winkelstraat Meiveld. Woonbedrijf, die tevens gevestigd zit met 33 huurwoningen in dit bouwblok van VvE Meiveld, blijft betrokken gedurende het traject van herontwikkeling omdat o.a. deze corporatie ook een beoogde afnemer is van de sociale woningbouw in het nieuwbouw programma.

Figuur 1. Overzicht eigenaren/gebruikers

1.2

UITGANGSPUNTEN (VANUIT DE GEMEENTERAAD EN MASTERPLAN) In de vergadering van de gemeenteraad waarin het masterplan is vastgesteld, is een motie aangenomen om te onderzoeken of 1000+ woningen toegevoegd kunnen worden in het plangebied zoals gedemarqueerd in het masterplan. De regio Veldhoven ervaart een sterke groei in aantal bewoners en bedrijvigheid in de regio. Hier past een fikse toename van het aantal woningen in het centrum van de stad goed bij.

In het algemeen geldt dat de momenteel erg versteende openbare ruimte sterk vergroend moet worden om een leefbaar woon- en winkelgebied te creëren. Hierbij wordt het kwaliteitsniveau in het centrumgebied A intensief, het hoogste kwaliteitsniveau voor inrichting en beheer. Daarbij is ook uitgesproken dat het wenselijk is het park te vergroten in noordelijke richting. Dit betekent impliciet dat het parkeerterrein op de Repel zal komen te verdwijnen en wordt vergroend.

Het totale voorzieningenprogramma wordt gelijkgehouden, maar wordt gecentreerd in het centrumgebied waardoor er compact gewinkeld kan worden. Hierbij is winkelrouting van groot belang en moet er zorgvuldig nagedacht worden over de bevoorrading van de winkels. Er moet meer ruimte komen voor verblijf met gezellige pleinen om de gemiddelde duur van de centrumbezoeker te verlengen. Een winkel ‘achtje’ moet hierin zorgen voor een logische en sturende route langs de verschillende bouwblokken met een commercieel programma op de begane grond.

Mobiliteit In het mobiliteitsbeleid van gemeente Veldhoven wordt ingezet op het STOMPprincipe. Door een compacter winkelcentrum en de verschillende OV-haltes rondom het centrumgebied is het gebied aantrekkelijk voor voetgangers. Ook voor fietsers worden beveiligde en overdekte fietsparkeervoorzieningen gerealiseerd. Parkeren wordt zoveel mogelijk onder de grond gerealiseerd om ruimte te laten voor een prettige en groene openbare ruimte.

9

8

De gemeente Veldhoven heeft door de ondertekening van het SGE- akkoord en het opnemen van de groennorm in de duurzaamheidsagenda bepaald dat per toegevoegde woning minimaal 8 vierkante meter openbaar groen gerealiseerd moet worden. In het masterplan voor het Citycentrum is daar nog een schepje bovenop gedaan door dit te verhogen naar 10 vierkante meter, waarvan de extra 2 vierkante meter ook privaat mag zijn. Dit is goed te combineren met de ambitie om de bebouwing ook te vergroenen in de vorm van gevelgroen (verticale vergroening) en private daktuinen bestemd voor bewoners in de desbetreffende volumes.

Winkelrouting en -aanbod

Pagina het verhaal 7

het verhaal

Aangename verblijfs- en ontmoetingsplek

De parkeerplaatsen die hierdoor verdwijnen worden extra toegevoegd in de nog te realiseren parkeervoorziening. Het gebouw op de Repel en de daarbij behorende private parkeerplaatsen worden wel gehandhaafd.

CITYCENTRUM VELDHOVEN

CITYCENTRUM VELDHOVEN

Verhoogd woningaanbod

2

RUIMTELIJKE HAALBAARHEID

Bebouwing De (concept) structuurontwerpen welke door de verschillende partijen zijn opgesteld vormen het ruimtelijk kader voor de herontwikkeling van de Citypassage en omliggend gebied in het Citycentrum. De plannen beogen een verdichting en kwaliteitsimpuls van het centrum, met een gemengde programmering van wonen, winkels, voorzieningen, horeca en cultuur. Het nieuw in te richten Burgemeester Elsenpark wordt via maaiveldverhoging ruimtelijk verbonden met het centrumgebied. De structuur bestaat uit een heldere oost-west verbinding (winkelstraten), en noord-zuid oriëntatie op het park.

De bovenlaag (vanaf 5e bouwlaag) is teruggelegd vanaf de rooilijn en bevat hoge woontorens en accenten tot maximaal 36 of 50 meter (en indien mogelijk tot max. 70 meter). Deze elementen zijn zorgvuldig gepositioneerd op zichtlijnen en in relatie tot de vier dorpen waaruit Veldhoven is ontstaan.

9

8

De Veldhovense laag (2e t/m 4e bouwlaag) vormt de kern van het woonprogramma. Deze laag reageert op de bestaande korrelmaat van het centrumgebied met enkele inspringingen en setbacks.

Pagina 8

Woningen zijn overwegend boven de plint geplaatst, met uitzondering van enkele benedenwoningen en maisonnettes. Woningentrees worden gesitueerd aan meerdere zijden van het blok voor sociale veiligheid en spreiding van loopstromen.

De plintlaag (begane grond) bestaat hoofdzakelijk uit commerciële functies (retail, horeca, voorzieningen), met een sterke nadruk op transparantie en levendigheid.

Openbare ruimte en verkeer Winkelstraten zijn ingericht als hoogwaardige voetgangersgebieden met ruimte voor groen (groenvakken, bomen) en zitgelegenheden. Fietsparkeren, logistiek en afvalinzameling worden uit het zicht gehouden door het inpandig op te lossen of via secundaire straten.

Pleinen vormen intieme rustpunten binnen het winkelgebied, elk met een eigen karakter en aankleding (bijv. met bomen, kunstwerk etc.) Er is aandacht voor een efficiënte en nietverstorende logistieke routing t.b.v. expeditie, inclusief de inpassing van vrachtverkeer van max. 13-18 meter lengte.

Pagina 9

2.1

PLANGEBIED & SCENARIO'S (TERUGVAL- EN TUSSENSCENARIO 1) Scenariokeuze

In de toetsing van de financiële en ruimtelijke haalbaarheid wordt uitgegaan van een kleiner plangebied t.o.v. het gedemarqueerde plangebied conform het masterplan. Met name de plots aan de noordkant van de Geer (met o.a. het politiebureau, tankstation en Kwikfit) zijn niet meegenomen in het huidige plangebied. De reden hiervoor is dat deze locatie zelfstandig te ontwikkelen is. In onderstaand figuur vindt u de aanpassing van het plangebied.

In het masterplan, vastgesteld in maart 2024, wordt gesproken over twee scenario’s: het droomscenario en het terugvalscenario. Het verschil tussen deze twee scenario’s was het wel of niet herontwikkelen (sloop/nieuwbouw) van het vastgoed van de VvE’s Meiveld en Pleintjes. Hier zijn tijdens het uitwerken van de verkavelingsstudies op initiatief van de VvE's voor hun locaties nog twee tussenscenario’s aan toegevoegd. Dit zijn scenario's die ontwikkeld zijn om de faseerbaarheid en realiseerbaarheid van het plan minder afhankelijk te maken van o.a. (unanieme) besluitvorming van VvE's, stakeholders, financiën, etc. Het betreft een complexe opgave met veel afhankelijkheden en stakeholders, met deze ontwikkelscenario's is hiermee rekening gehouden in de realiseerbaarheid. Zoals eerder aangegeven neemt VvE Meiveld niet actief deel aan een traject van sloop/nieuwbouw van hun vastgoed (droomscenario). Uitgangspunt voor nu is behoud en eventueel beperkte aanpassing van de bestaande gebouwen. Hiermee zijn twee van de vier scenario's overgebleven: tussenscenario 1 en het terugvalscenario. In tussenscenario 1 wordt het vastgoed van VvE Pleintjes volledig herontwikkeld maar het vastgoed van VvE Meiveld blijft buiten beschouwing. In het terugvalscenario wordt het vastgoed van beide VvE’s niet herontwikkeld.

In onderstaande figuur is weergegeven hoe de verkaveling van de gronden van de VvE’s eruit komen te zien per scenario. De overige bouwblokken kennen geen verschillen tussen de twee scenario’s.

Begrenzing masterplan Begrenzing haalbaarheidsonderzoek Figuur 2. Overzicht begrenzing plangebied

Pagina 10

Plangebied

Figuur 3. Overzicht scenario's

Figuur 4. Toekomstig ruimtegebruik Terugvalscenario en Tussenscenario 1

Pagina 11

Hierbij gaat de voorkeur uit naar tussenscenario 1, omdat dit scenario beter aansluit bij de beleidsdoelstellingen en ambities van de gemeente Veldhoven. In dit scenario wordt er tussen de bouwblokken ruimte gecreëerd voor een (winkel)plein en komt de winkelrouting in de vorm van een acht beter tot zijn recht. Tevens worden er door sloop/nieuwbouw van het eigendom van VvE meer woningen toegevoegd. Mede door de complexiteit en afhankelijkheden blijven beide scenario's actueel.

2.2

PROGRAMMATISCHE UITGANGSPUNTEN Segmentatie Er wordt gestreefd naar een gevarieerd woonmilieu, voor een mix van doelgroepen. Ook wonen met zorg kan hierin een plek vinden. Voor de bepaling van de prijssegmenten wordt als uitgangspunt de Woonzorgvisie aangehouden. Dit houdt in dat 75% van de totale toegevoegde woningen betaalbare woningbouw moet zijn (en 30% van het totaal sociale huur) en 25% in de vrije sector mag vallen. In de businesscase worden geen dure huurwoningen voorzien en wordt de categorie opgesplitst in kleine(re) en grote(re) dure koopwoningen (50/50% verdeeld).

% van het programma

Sociale huur

30%

Sociale koop

10%

Middenhuur

15%

Middeldure koop

20%

Dure koop en huur

25%

Opbrengsten woningen Voor sociale huurwoningen geldt in 2025 op nationaal niveau een maximale huurprijs van 900 euro per maand en 1.184 euro per maand voor middenhuur. De gemeente Veldhoven schrijft voor koopwoning zelf grenzen voor binnen de verschillende betaalbare segmenten. In onderstaande tabel staan deze grenzen weergegeven. Hierbij wordt aangesloten bij de Regionale Begrippenlijst welke jaarlijks wordt geactualiseerd.

Pagina 12

Segment

Deze prijzen zijn in de huidige woningmarkt laag. Dit resulteert in relatief kleine producten voor de sociale koopwoningen, wat in principe niet ongebruikelijk is voor appartementen in een centrumgebied. Voor de middeldure koopwoningen wordt uitgegaan van appartementen in het hoge subsegment van middeldure koopwoningen (marktwaarde van ca. €350.000). Dit omdat het een aantrekkelijke centrumlocatie betreft en referenties aanwijzen dat dit een logische waarde is voor dergelijke appartementen op deze locatie. De grootte van de woningen is bepaald aan de hand van bovengenoemde grenzen en de marktwaarde per m² gebruiksoppervlak (GBO) is bepaald aan de hand van referenties in de buurt van het centrum van Veldhoven of andere vergelijkbare locaties.

Volgens Aedes is de gemiddelde huur die corporaties rekenen voor sociale huurwoningen zo’n 63% van de maximale toegestane prijs ter hoogte van 900 euro per maand (bron/footnote: https://aedes.nl/overaedes/hoe-zit-het-nu-met-de-hoogte-van-dehuren). Gezien de gunstige centrumligging van het plangebied rekenen wij met 75%. Dit komt overeen met het huurniveau voor dergelijke producten in Veldhoven, bepaald o.b.v. referenties. Voor de middenhuur woningen kijken we naar geschikte referenties in de buurt van het centrum van Veldhoven of andere vergelijkbare locaties. Hieruit blijkt dat nieuwbouwproducten van dat formaat in de regio al snel tegen de grens aan zitten. Voor een nieuwbouwwoning van 65 m² GBO rekenen we met de maximale grens voor een middenhuur woning, namelijk 1.184 euro per maand. Dit resulteert in de volgende woonproducten met de bijbehorende marktwaarden of huurprijzen:

Middel-dure woningen

Vrije sector woningen

Vrije sector woningen

Sociale woningen

Middel-dure woningen

goedkope koop

middel-dure koop

vrije sector koop klein

vrije sector koop klein

sociale huur

middel-dure huur

Eenheid GBO (of VVO) per eenheid

m²

43

68

97

42

42

65

BVO per eenheid

m²

61

96

111

129

59

92

Marktwaarde per eenheid (incl btw)

EUR

229.500

353.600

416.000

485.000

Huurprijs per maand

EUR

675

1.184

Pagina 13

Sociale woningen

Volumes Zoals eerder benoemd heeft de gemeenteraad een motie aangenomen om te onderzoeken of er ten minste 1.000+ woningen toegevoegd kunnen worden in het volledige plangebied conform masterplan. Bij de uitvoering van het haalbaarheidsonderzoek gaan we echter uit van een kleiner plangebied dan in het masterplan gedemarqueerd. In overeenstemming met het telmodel uit het masterplan vallen 78% van alle meters bruto vloeroppervlak (BVO) met bestemming wonen binnen het huidige plangebied. In het huidige plangebied (exclusief de gronden in het noorden van het plangebied conform Masterplan) zijn reeds 950 tot 1050 woningen ingetekend, afhankelijk van het scenario, en biedt dit de mogelijkheid om ruim te voldoen aan de verdichtingsopgave zoals gewenst door de gemeenteraad.

Figuur 5. Overzicht programma Figuur 5. Overzicht programma

In de overige plintruimtes wordt ruimte gereserveerd voor het retail- en maatschappelijke programma. Deze functies zijn essentieel om de winkelrouting te versterken en de gemiddelde verblijfsduur van bezoekers te verlengen. Er zullen iets minder commerciële meters terugkomen in het centrum t.o.v. de huidige situatie. In onderstaande figuur is het programma schematisch uiteengezet voor beide scenario's.

Pagina 14

Voor de voorzieningen geldt dat het aantal te slopen meters BVO ongeveer wordt teruggebouwd. Er zijn twee supermarkten voorzien, beide van ruim 2.000 m² BVO, in de nieuwbouw plinten op de plek van de Citypassage, een discounter en een fullservice supermarkt. De Jumbo zal op de huidige plot willen blijven en ongeveer dezelfde omvang houden. Met drie supermarkten wordt er ingezet op het creëren van een aantrekkelijk boodschappen+ centrum.

Dit sluit aan op de woonzorgvisie waarin wordt benadrukt dat door de verwachte groei van Veldhoven er meer behoefte is aan nabijgelegen dagelijkse voorzieningen zoals supermarkten en drogisterijen. Klassieke centrumlocaties voor mode en recreatief winkelen zijn al in Veldhoven te vinden op de Kromstraat en in grotere schaal natuurlijk in Eindhoven.

2.3

MOBILITEIT EN PARKEREN Fietsparkeren

Autoparkeren Parkeren in binnenstedelijke transformaties is over het algemeen een complexe opgave. Parkeren in het zicht (op maaiveld) neemt veel ruimte in beslag, die in dergelijke gebieden vaak schaars is. Daarnaast is het stedenbouwkundig vaak niet gewenst omdat het de aantrekkelijkheid van het gebied onder druk zet. Dit zijn de voornaamste redenen dat in het masterplan is gekozen voor verdiept parkeren in de vorm van parkeerkelders onder de bouwblokken. Gemeente Veldhoven heeft aan Empaction gevraagd om een parkeerbalans en -exploitatie op te stellen voor de parkeeroplossing in het Citycentrum. Voor beide scenario’s is er gekeken naar de huidige parkeervraag, de afname van de vraag door de sloop van vastgoedfuncties en de toename van de vraag door het toevoegen van functies.

De huidige capaciteit gecorrigeerd voor een aantal te vervallen parkeerterreinen c.q. voorzieningen in het gebied (voorziening onder huidige Citypassage en Repel) en het slim inzetten van overcapaciteit in de bestaande garage de Geer resulteert in een advies van Empaction voor het te realiseren aantal parkeerplaatsen in de verdiepte parkeervoorziening. Voor het tussenscenario 1 en het terugvalscenario zijn dit respectievelijk 630 en 585 parkeerplaatsen. Voor de verdere onderbouwing wordt verwezen naar de bijlage 2, rapportage parkeerbalans.

Pagina 15

Gemeente Veldhoven wil sterk inzetten op de mobiliteitstransitie en beschrijft in haar mobiliteitsvisie- en programma de wens om zoveel als mogelijk het STOMP-principe te hanteren in herontwikkelingen en gemeente Veldhoven te transformeren naar een 15minutenstad. In het kader hiervan is in het masterplan opgenomen dat er toereikende parkeervoorzieningen voor de fiets moeten komen in bewaakte collectieve fietsenstallingen zowel in de openbare ruimte als in de bebouwing. Hiervoor is in de laatste stedenbouwkundige uitwerkingen ca. 3.000 m² BVO gereserveerd. Uitgaande van gemiddeld 1,5 m² BVO per fietsparkeerplek resulteert dit in 1.800 fietsparkeerplekken opgelost in de bebouwing. Hiervan kan een deel gebruikt worden voor de bewoners en ondernemers en het andere deel voor centrumbezoekers.

3

FINANCIËLE HAALBAARHEID

3.0

OPBOUW EXPLOITATIES Om inzicht te krijgen in de financiële haalbaarheid van Citycentrum Veldhoven is een gebiedsexploitatie opgesteld. De gebiedsexploitatie geeft een totaalbeeld van alle aspecten die een relatie hebben met de economische uitvoerbaarheid en financiële haalbaarheid van Citycentrum Veldhoven. Door integraal financieel inzicht te verschaffen in de gebiedsexploitatie ontstaat een totaalbeeld en wordt de samenhang tussen de verschillende exploitaties geduid. Tevens wordt inzichtelijk of deelprojecten afzonderlijk gerealiseerd kunnen worden. Verder worden sturingsmogelijkheden voor optimalisaties of het reduceren van risico’s en benutten van kansen duidelijk. De gebiedsexploitatie fungeert als schakel tussen de visie en uitvoering en wordt gevoed door deelprojecten uit een toekomst-/uitvoeringsagenda die integraal onderdeel uitmaakt van de ontwikkelvisie.

Openbare ruimte In deze deelexploitatie zijn alle kosten voor de herinrichting van het toekomstig openbaar gebied opgenomen.

BIE – grex gemeente Veldhoven De BIE- grex (Bouwgrond in Exploitatie) wordt op een nader moment een actieve grondexploitatie van de gemeente waar de grondexploitatieactiviteiten t.b.v. de nieuwbouw op gemeentelijke gronden wordt ondergebracht. Het betreft hier o.a. de locaties Meiveld, nieuwbouw D’n Burgemister en transformatie van bibliotheek naar wonen.

Grondexploitaties private partijen Er zijn drie private grond- en vastgoedeigenaren actief in het gebied met ambitie om over te gaan tot sloop- en nieuwbouw/herontwikkeling. Voor deze ontwikkelplots en daarmee de grondexploitaties geldt dat de gemeente Veldhoven een faciliterende rol aanneemt. Het betreft de volgende gronden en vastgoed:

SB: Winkelcentrum Citypassage; ASR: Locatie Jumbo (en een aantal winkelunits die in eigendom zijn van particulieren aangesloten bij VvE Pleintjes); VvE Pleintjes: de winkelunits behorend tot VvE Pleintjes tussen de Citypassage en winkelstraat Pleintjes. Dit betreft alleen een private grex waarin gemeente een faciliterende rol pakt in het geval er gekozen wordt voor het tussenscenario 1. Uitgaande van het terugvalscenario zal er alleen vastgoed tegen de bestaande bebouwing – achterzijde - aangebouwd worden op gemeentegronden en zal dit een actieve grex voor de gemeente betreffen.

Parkeren Bij veel binnenstedelijke gebiedsontwikkelingen is parkeren een complex onderwerp, dit geldt ook voor Veldhoven. De gemeente heeft als uitgangspunt genomen dat ze volledig regie wil hebben op de parkeerexploitatie. In de deelexploitatie parkeren worden de kosten en opbrengsten van het parkeren opgenomen als gevolg van de herontwikkeling van het Citycentrum. Voorstel is om het tekort op de parkeerexploitatie te dekken middels een jaarlijkse kapitaalslast.

Pagina 16

Bij voorliggende gebiedsexploitatie wordt onderscheid gemaakt tussen onderstaande deelexploitaties:

3.1

FASERING De kosten tegen huidig prijspeil worden gefaseerd en daarna geïndexeerd. Voor de fasering wordt uitgegaan van 4 bouwfases. Een aantal deelplots is bouwtechnisch lastig bereikbaar en in verband met strikte veiligheidsregels kunnen deze plots niet zomaar herontwikkeld worden terwijl omliggend vastgoed doorgeëxploiteerd wordt. Het faseringsplan ziet er als volgt uit:

Fase 1 (2028 – 2030) 1. Sloop noordwestelijke helft Citypassage en bouw SB blok noordwest; 2. Sloop d'n Burgemister en bouw nieuwe entree De Schalm inclusief woningbouwprogramma bovenop nieuwe entree; 3. Bouw nieuwbouwprogramma op gemeentegronden tegen het vastgoed van VvE Meiveld aan.

Fase 2 (2029 – 2031) 1. Afhankelijk van scenario: sloop vastgoed VvE Pleintjes en bouw nieuwbouwprogramma VvE Pleintjes of bouw nieuwbouwprogramma op gemeentegronden tegen het vastgoed van VvE Pleintjes aan.

Fase 3 (2031 – 2033) 1. Sloop zuidoostelijke helft Citypassage en bouw SB blok zuidoost.

Fase 4 (2033 – 2035) 1. Sloop bibliotheek en bouw nieuwe plint en woontoren; 2. Sloop ASR en bouw nieuwe plint en woningbouwprogramma.

Pagina 17

0 1 2 3 4

Fase 0 (heden – 2027) Planvorming en ruimtelijke procedure

Pagina 18

Figuur 6. Fasering per scenario

3.2

INDEXERING EN RENTE Voorlopig gaan we ervan uit dat de verschillende grond- en vastgoedeigenaren een eigen exploitatie hebben van hun locatie. Dit resulteert in een BIE-grex en een grex voor de inrichting openbare ruimte voor gemeente Veldhoven en een aantal exploitaties voor deelplots waarvan de gronden in eigendom zijn van private partijen (waaronder SB, ASR en VvE Pleintjes).

De nominale waarden zijn gebaseerd op het prijspeil per 1 juli 2025 en de rekenrente is gebaseerd op einde jaar 2025. Voor de renteberekening maken we onderscheid tussen rentelasten en rentebaten en tussen rentevoeten voor publieke- en private partijen. Er wordt contant gemaakt met een discontovoet op basis van de rentelastenpercentages. Zie onderstaand schema voor de verschillende parameters m.b.t. indexering en rente.

Rentelasten percentage private partijen

5,00%

%

Rentelasten percentage publieke partijen

2,00%

%

Rentebaten percentage

2,00%

%

Indexatie Vex opbrengsten

2,00%

%

Indexatie Vex kosten

2,00%

%

Indexatie Grex opbrengsten

2,00%

%

Indexatie Grex kosten

2,00%

%

Pagina 19

De rekenrente van de gemeente bedraagt 1,3% in 2025 en 1,9% in 2026. Door de langere looptijd van het project gaan we uit van een langjarig gemiddelde van 2%. Dit geldt ook voor de indexering van de kosten en opbrengsten. De percentages m.b.t. indexatie en rente zijn onafhankelijk van het gekozen scenario.

3.3

VASTGOEDEXPLOITATIE De residuele grondwaarden van de verschillende producten geven aan hoeveel ruimte er is om te betalen voor de grond die eronder ligt. Deze waarden worden ingebracht in de grondexploitatie als opbrengsten (grondverkoop). De residuele grondwaarde wordt grofweg bepaald aan de hand van de marktwaarde van vergelijkbare producten op basis van referenties gecorrigeerd door de stichtingskosten van de producten. Woningbouw In onderstaand figuur vindt u een uitsnede uit de vastgoedexploitatie voor de woningbouwproducten. De cijfers zijn een weergave van de opbrengsten, kosten en residuele waarde per eenheid. De grondprijzenbrief gemeente Veldhoven schrijft enkel minimale waarden per vierkante meter voor die gelden voor grondgebonden producten.

Sociale woningen

Middel-dure

Vrije sector

Vrije sector

Sociale woningen

Middel-dure

[koop 1]

[koop 2]

[koop 3]

[koop 4]

[huur 1]

[huur2]

goedkope koop

middel-dure koop

vrije sector koop klein

vrije sector koop klein

sociale huur

middel-dure huur

EUR

229.500

353.600

416.000

485.000

202.500

334.300

Marktwaarde per eenheid (excl btw) EUR

189.700

292.200

343.800

400.800

167.400

276.300

Stichtingskosten per eenheid

EUR

157.900

254.400

295.400

336.100

148.100

234.000

Residuele grondwaarde per eenheid EUR

31.800

37.800

48.400

64.700

19.300

33.300

Grondquote

16,8%

12,9%

14,1%

16,1%

11,5%

12,1%

Marktwaarde per eenheid (incl. btw)

%

Pagina 20

Eenheid

Gestapelde woningbouw wordt residueel per locatie bepaald. Voor de sociale woningbouw is de grondprijs gematigd, mede omdat de VONprijzen gemaximaliseerd zijn. De woningen in het middeldure segment zijn lastiger, omdat de bouwkosten hiervoor, ondanks de grotere omvang van de woningen, hoger liggen. De opbrengsten zijn daarentegen gelimiteerd op basis van landelijk beleid.

Niet-wonen functies De grondquotes voor de commerciële voorzieningen liggen een stuk hoger dan voor de woningbouwproducten. Zowel de supermarkten als de retailmeters zorgen voor aanzienlijke grondopbrengsten. Voor nietcommerciële maatschappelijke functies geldt een minimale grondwaarde van 200 euro per m² BVO conform de grondprijzenbrief van de gemeente Veldhoven.

Eenheid Marktwaarde per m² BVO

EUR

De binnentuinen maken onderdeel uit van de vastgoedexploitatie en worden gerealiseerd door de ontwikkelende partij. Deze maken geen onderdeel uit van de deelexploitatie Openbare ruimte. Het wil niet zeggen dat ze volledig privaat zijn, ze kunnen ook semiopenbaar worden ingericht. De stichtingskosten voor een nieuw te realiseren bibliotheek zijn niet meegenomen in bovenstaand overzicht.

Overig

Commerciele voorz.

Commeriele voorz.

Maatschap. voorz.

[overig 1]

[overig 2]

[overig 3]

[overig 4]

Binnentuin

Supermarkt

Retail

Maatschappelijk

-

3.170

3.300

2.470

Stichtingskosten per m² BVO

EUR

50

2.360

2.440

2.270

Residuele grondwaarde per m² BVO

EUR

(50)

810

860

200

Grondquote

%

-

25,4%

26,2%

8,1%

Verdiept parkeren is zeer kostbaar in zowel de bouw van de parkeervoorziening (stichtingskosten) als het beheer van de parkeergarage (exploitatiekosten). Het huidige (auto)parkeerbeleid van de gemeente Veldhoven (met name de blauwe zone: 2 uur gratis parkeren voor bezoekers) resulteert in een zeer gematigde terugverdienpotentie. Voorlopig gaan we uit van de aanname dat vanaf het jaar 2032 (na oplevering fase 2) de blauwe zone wordt vervangen door een marktconform uurtarief voor bezoekers parkeren. De marktwaarde zoals weergegeven in bovenstaand figuur betreft de saldering tussen de exploitatie-inkomsten en de exploitatiekosten conform de businesscase van Empaction. Dit betekent dat er een hoge onrendabele top zit per verdiepte (auto)parkeerplek voor deze centrumontwikkeling ter hoogte van ca. €52.000. De gemeente heeft als uitgangspunt genomen dat ze volledig regie wil hebben op de parkeerexploitatie. Dit betekent dat de parkeergarages in eigendom komen van de gemeente.

In de deelexploitatie parkeren worden de kosten en opbrengsten van het parkeren opgenomen als gevolg van de herontwikkeling van het Citycentrum. De dekking van de onrendabele top wordt gerealiseerd middels een jaarlijkse kapitaalslast. In de eerste jaren is dit tekort waarschijnlijk hoger, omdat de inkomsten geleidelijk groeien. Dat komt door de gefaseerde ontwikkeling van het gebied, de instroom van bewoners en het herstel en de groei van het bezoek aan winkels en horeca. De inkomsten liggen daarom niet direct op hun maximum, maar nemen stap voor stap toe tot een stabiele exploitatie is bereikt. Vanaf het moment dat de parkeergarage gereed en volledig in gebruik is verwachten we bij het huidige beleid een jaarlijks tekort van ongeveer € 900.000. Dit is gebaseerd op een totale investering inclusief onrendabele top van de parkeerexploitatie van respectievelijk € 33 miljoen (tussenscenario 1) en € 30,6 miljoen (terugvalscenario).

Pagina 21

Parkeren

Ook voor de verdiepte fietsparkeervoorzieningen geldt dat dit een flinke investering vergt. In totaal wordt er voor ca. € 1,2 miljoen aan verdiepte fietsparkeerplaatsen geïnvesteerd. De fietsparkeervoorziening wordt gezien als onderdeel van het vastgoed, d.w.z. een investering in de gebouwde omgeving. Hierdoor worden de exploitatiebaten en -lasten van de fietsparkeervoorziening niet meegenomen.

Eenheid Marktwaarde per eenheid (incl. btw)

Gebouwd parkeren

Gebouwd parkeren

[parkeren 1]

[parkeren 3]

Parkeergarage verdiept

Fietsparkeren

EUR

Marktwaarde per eenheid (excl. btw) EUR

(2.300)

-

Stichtingskosten per eenheid

EUR

50.000

600

Residuele grondwaarde per eenheid EUR

(52.300)

(600)

Grondquote

%

Pagina 22

3.4

GRONDEXPLOITATIE Opbrengsten Zoals eerder vermeld zijn de opbrengsten in de grondexploitatie gelijk aan het resultaat van de vastgoedexploitatie. In totaal komt dit neer op een bedrag van € 50,5 miljoen tegen huidig prijspeil. In de haalbaarheidsstudie wordt nog geen rekening gehouden met opbrengsten uit subsidieregelingen. De herontwikkeling van het Citycentrum is echter een kansrijk gebied voor het verkrijgen van subsidies zoals bijvoorbeeld de 7e tranche woningbouwimpuls en de Beethovengelden grondexploitatie wonen, gezien het aandeel toe te voegen betaalbare woningen en de omvang van de Publieke Onrendabele Top (PORT).

Pagina 23

Overzicht opbrengsten terugval - en tussenscenario 1.

Kosten Ongeveer twee derde van alle grondexploitatiekosten zijn toe te rekenen aan verwervings-- of inbrengwaarden. Het vastgoed van de verschillende eigenaren is in augustus 2025 onafhankelijk getaxeerd door RSP Taxaties. De totale waarde van het in te brengen of te verwerven vastgoed inclusief verwervings- en verhuiskosten bedraagt € 44,6 miljoen of € 33,4 miljoen, afhankelijk van het gekozen scenario. De civieltechnische kosten bestaan uit kostenposten voor sloopwerkzaamheden, bodemonderzoeken en saneringen, bouwrijp maken, woonrijp maken en overige civieltechnische kosten voor het mogelijk maken van de herontwikkeling. Deze kosten, samen met de plankosten worden verhaald op de ontwikkelende partij(en), mits er voldoende opbrengsten behaald kunnen worden binnen de desbetreffende ontwikkelingen.

De plankosten zijn bepaald aan de hand van een plankostenscan (zie de vertrouwelijke bijlage 5). Verder wordt er een post onvoorzien opgenomen van 15% over alle civieltechnische kosten en plankosten. Als laatste dient op basis van vastgesteld gemeentelijk beleid een bijdrage per woning aan het fonds Verbetering Leefomgeving gedaan te worden. Hierin wordt onderscheid gemaakt in woninggrootte. Voor woningen tussen de 60 en 90 m² BVO bedraagt de bijdrage € 6.733, voor woningen groter dan 90 m² BVO € 7.650.

Pagina 24

Overzicht kosten terugval – en tussenscenario 1

Resultaat (exclusief onrendabele top parkeren) De herontwikkeling van het Citycentrum in Veldhoven – exclusief onrendabele top parkeren -kent een financiële opgave. In het zogenoemde tussenscenario 1 wordt een investering van circa € 12,2 miljoen (Netto Contante Waarde) verwacht. Wanneer wordt uitgegaan van het terugvalscenario, wordt het tekort beperkt tot ongeveer € 6 miljoen (Netto Contante Waarde).

Het grootste deel van dit tekort hangt samen met de hoge inbreng- en verwervingswaarden van het bestaande vastgoed. In de vertrouwelijke bijlage 4 zijn de resultaten voor de gemeente en particuliere grondeigenaren weergegeven.

Pagina 25

Resultaat grondexploitatie terugval- en tussenscenario 1

4

MAATSCHAPPELIJK EFFECT

De ontwikkeling van het Citycentrum Veldhoven gaat verder dan het realiseren van woningen, commerciële functies en voorzieningen. In lijn met de uitgangspunten van de Brede Welvaart benadering wordt nadrukkelijk gekeken naar de bredere impact van de gebiedsontwikkeling op inwoners, ondernemers en toekomstige generaties. Brede Welvaart gaat immers niet alleen over economische groei, maar ook over kwaliteit van leven, gezondheid, duurzaamheid en sociale samenhang.

Wonen en leefbaarheid

Toegankelijkheid

Met de toevoeging van een divers woningaanbod, waaronder sociale huur, wonen en zorg, middenhuur en betaalbare koopwoningen, wordt bijgedragen aan een inclusieve stad waar verschillende doelgroepen – zoals starters en senioren– een plek kunnen vinden. Dit draagt direct bij aan het verminderen van de druk op de woningmarkt en aan sociale stabiliteit. Door het investeren in een kwalitatief goed woonen leefmilieu wordt de sociale cohesie en community-opbouw versterkt en ontstaat een vitaal en leefbaar centrum.

Het Citycentrum wordt ontworpen volgens principes van inclusieve toegankelijkheid. Dat betekent dat openbare ruimte, gebouwen en voorzieningen goed bruikbaar zijn voor iedereen, ook voor mensen met een fysieke of mentale beperking.

Het plan voorziet in een sterke vergroening van de openbare ruimte, vergroening van pleinen, winkelstraten en daktuinen. Dit verbetert de luchtkwaliteit, vergroot de mogelijkheden voor ontmoeting en beweging, en draagt bij aan een klimaatbestendig centrum dat bestand is tegen hittestress en wateroverlast. Daarmee wordt zowel de fysieke als de mentale gezondheid van bewoners en bezoekers bevorderd.

Bereikbaarheid en duurzame mobiliteit De ontwikkeling richt zich op een goed bereikbaar centrum, zowel voor fiets, voetganger als openbaar vervoer. Er worden oplossingen uitgewerkt voor duurzame mobiliteit, zoals deelmobiliteit, voldoende fietsenstallingen en een goede aansluiting op het openbaar vervoer. Dit vermindert autogebruik en draagt bij aan een duurzamer mobiliteitssysteem.

In de inrichting en programmering van het centrum wordt nadrukkelijk aandacht besteed aan sociale veiligheid, zoals overzichtelijke routes, goede verlichting en actieve plinten. Daarnaast wordt gekeken naar het beperken van verkeersrisico’s (bijv. routing bevoorrading) en het waarborgen van brand- en fysieke veiligheid.

Economisch kapitaal en werkgelegenheid De herontwikkeling van het Citycentrum biedt ruimte voor versterking van het lokale winkelen horecagebied en trekt nieuwe bedrijven en voorzieningen aan. Dit versterkt de economische vitaliteit van Veldhoven, zorgt voor nieuwe banen en ondersteunt ondernemers, zowel in de retail als in de culturele en maatschappelijke sector.

Pagina 26

Gezondheid en klimaatadaptatie

Veiligheid (fysiek en sociaal)

Sociale cohesie en inclusie

Duurzaamheid en natuurlijk kapitaal

Door het realiseren van toegankelijke ontmoetingsplekken, verbeteren van bestaande culturele voorzieningen (zoals De Schalm en bibliotheek) en kwalitatieve openbare ruimte wordt een sociale infrastructuur gecreëerd die ontmoeting, samenwerking en inclusie stimuleert. Dit draagt bij aan meer sociale samenhang en een groter gevoel van veiligheid en verbondenheid onder bewoners.

De ontwikkeling wordt uitgevoerd met aandacht voor circulair bouwen (daar waar mogelijk), het gebruik van duurzame materialen en collectieve energievoorzieningen. Daarnaast wordt geïnvesteerd in groen en biodiversiteit, waardoor het natuurlijk kapitaal van de stad versterkt wordt en een bijdrage wordt geleverd aan de nationale en lokale klimaatdoelstellingen.

Pagina 27

Verbeelding thema's Brede Welvaart

Samenvattend De herontwikkeling van het Citycentrum Veldhoven wordt niet alleen beoordeeld op financiële en ruimtelijke haalbaarheid, maar ook op de bijdrage aan de Brede Welvaart van de Veldhovense gemeenschap. Door vanaf de planvorming systematisch in te zetten op wonen, gezondheid, economie, sociale cohesie en duurzaamheid wordt maatschappelijke meerwaarde gecreëerd, die verder reikt dan de grenzen van het plangebied en een positieve impuls geeft aan Veldhoven als geheel.

5 ONTWIKKELSTRATEGIE Op basis van de resultaten uit het voorliggend haalbaarheidsonderzoek is het voorstel om het vervolgproces te continueren.

Hierin wordt ook kritisch gekeken naar mogelijke optimalisaties binnen de deelplannen en eventueel subsidies.

Bij positieve besluitvorming in de Programmabegroting 2026-2029, waarbij een bestemmingsreserve wordt ingesteld voor de ontwikkeling van Citycentrum Veldhoven, kan concreet invulling worden gegeven aan de uitwerking van deelplannen. In het voorjaar van 2025 hebben de ontwikkelende partijen een intentieovereenkomst gesloten met de gemeente. Deze intentieovereenkomst biedt de basis voor een anterieure overeenkomst tussen de gemeente en de desbetreffende ontwikkelende partij. In de anterieure overeenkomst worden onder andere ontwikkelafspraken gemaakt over programma, fasering en de exploitatiebijdrage die ontwikkelende partijen moeten voldoen.

De exploitatiebijdrage bestaat in dit geval uit: Bijdrage aan plankosten. Bijdrage aan herinrichting openbaar gebied. Bijdrage aan de onrendabele top parkeren. Afdracht fonds fysieke leefomgeving. Voorwaarde bij het innen van een exploitatiebijdrage is dat er wel voldoende opbrengsten binnen de desbetreffende deelplannen behaald kunnen worden, anders is er sprake van macro-aftopping. Het is dus mogelijk dat niet alle kosten verhaald kunnen worden binnen de huidige ontwikkeling en dat de gemeente hieraan een bijdrage moet doen. Pagina 28

5.1

ENKELE OPTIMALISATIE MOGELIJKHEDEN Om te komen tot een meer positief resultaat m.b.t. de financiële businesscase voor de herontwikkeling van het Citycentrum Veldhoven worden in de vervolgfase diverse optimalisaties onderzocht. Deze optimalisaties zijn gericht op het reduceren van het financiële tekort. Bij de beoordeling van optimalisaties dient meegewogen te worden in hoeverre deze keuzes toekomstige ambities of wensen voor het Citycentrum beperken. Korte termijn financiële voordelen kunnen op langere termijn negatieve effecten hebben op leefbaarheid, inclusie en duurzaamheid. Gebiedsontwikkeling moet niet uitsluitend worden beoordeeld op financiële haalbaarheid, maar ook op de bijdrage aan maatschappelijke waarden. Door deze keuzes niet alleen financieel, maar ook te benaderen vanuit een maatschappelijk effect, kunnen betere afwegingen worden gemaakt tussen kostenbesparing en waardecreatie (zie ook 4. Maatschappelijk effect). Vergroening en parkeercapaciteit

De kwantitatieve eis van de gemeente Veldhoven betreft het realiseren van 8 m² openbaar groen per toegevoegde woning. Uitgaande van tussenscenario 1 bedraagt dit grofweg 8.500 m² voor het totale programma. Naar schatting op basis van het beschikbare kaartmateriaal wordt er ca. 10.400 m² nieuw groen aangelegd. Dit is met name het gevolg van het vergroenen van de Repel. De doelstelling opgenomen in het masterplan om twee extra vierkante meters toe te voegen niet-openbaar groen wordt ruim behaald door de binnentuinen die in de vastgoedexploitatie worden gerealiseerd (ca. 2.000 m² toe te voegen en 4.000 m² gerealiseerd).

Pagina 29

Gemeente Veldhoven heeft de ambities om sterk te vergroenen in het centrum, waarvan het doortrekken van het park in de noordelijke richting een van de belangrijke speerpunten is. Dit betekent dat er 166 openbare parkeerplaatsen op het huidige parkeerterrein de Repel komen te vervallen. Het opvangen van deze plaatsen gebeurt in de (kostbare) verdiepte parkeergarage.

Met de kennis van de hoge onrendabele top per parkeerplaats zijn wij van mening dat we op een slimme manier om kunnen gaan met de ambitie om het park uit te breiden naar het noorden. Er wordt een kleine 2000 m² van de Repel vergroend terwijl dit goed bezette en gewenste huidige parkeerplaatsen zijn. In onderstaande afbeelding is te zien dat het private parkeerterrein om het woongebouw heen zal blijven bestaan om te voorzien in de parkeerbehoefte van deze bewoners. Vergroening zal sowieso hieromheen gebeuren. Door de sloop van de parkeerplaatsen onder de Citypassage zien wij niet het nut van het behouden van de weg na de ingang (ten zuiden) van de garage de Geer. Het Park kan uitgebreid worden naar de weg en een groot deel van het Minneveld en overgaan in winkelstraat richting het oosten langs het bouwblok (bruin gemarkeerd in afbeelding). Tevens kunnen, in plaats van volledige vergroening van de Repel, de inefficiënte parkeerplaatsen op de Repel worden vergroend en onderdeel gemaakt worden van het park. In dat geval kan een groot gedeelte van de Repel parkeerplaatsen behouden worden wat resulteert in een kleinere verdiepte parkeerbak.

Op basis van bovenstaande suggestie resulteert dit in de sloop en vergroening van 32 inefficiënte parkeerplekken op de Repel en daarmee een afname van de te realiseren kostbare parkeerplaatsen in de verdiepte parkeervoorziening van grofweg 134 inefficiënte plaatsen op de Repel. Uitgaande van de hoge onrendabele top per parkeerplaats bepaald door Empaction resulteert bovengenoemde optimalisatie in een aanzienlijke vermindering van de benodigde investering in de verdiepte parkeervoorziening.

Overigens kan er ook voor gekozen worden om de parkeerplaatsen wel op maaiveld te houden maar op een groene manier te integreren met de uitbreiding van het park. Onderstaande afbeelding zijn voorbeelden hoe dit eruit kan komen te zien. Dit hoeft niet meegerekend te worden in de benodigde toe te voegen m² vergroening maar zorgt voor een betere hittestress en waterretentie oplossing dan behoud van de huidige bestrating en zorgt tevens voor een groenere uitstraling van het gebied. Indien het niet (gedeeltelijk) telt als toe te voegen vierkante meters groen t.b.v. de groennorm moet er voor nog eens 1.900 m² toe te voegen groen gezocht worden elders in het gebied of gekozen worden om een kleiner gedeelte van de Repel te behouden voor parkeren.

Pagina 30

Groencompensatie Veldhoven Bouwblok Uitbreiding park Repel handhaven

Overzicht groencompensatie omgeving De Repel

Voorbeelden vergroening i.r.t. parkeren

Fondsafdracht In het kader van verbetering van de (fysieke) leefomgeving dient een bijdrage gedaan te worden aan de investeringsopgave van gemeente Veldhoven. Conform het programma behorend tot tussenscenario 1 wordt er in de grondexploitatie voor 106 woningequivalenten 6/733 euro afgedragen en voor 636 woningequivalenten € 7.651, komend op een totaal van ca.€ 5,5 miljoen aan fondsafdrachten.

Optoppen ASR-locatie De locatie van ASR, waar momenteel een goed functionerende Jumbo-supermarkt gevestigd is, kent een aanzienlijke financiële opgave. Deze is grotendeels toe te schrijven aan de relatief hoge verwervingswaarde van het bestaande vastgoed en de mogelijke (tijdelijke) verplaatsing van de Jumbo en overige speciaalzaken in het betreffende bouwblok. Ondanks de ambitie voor een forse programmatische toevoeging, blijkt een dergelijke investering in de huidige opzet financieel niet rendabel.

De verkenning naar mogelijke herontwikkeling bevindt zich nog in een pril stadium. Voor de gemeente Veldhoven ligt het daarom voor de hand om in dit stadium primair een faciliterende rol in te nemen, totdat ASR gereed is om verdere stappen te zetten richting herontwikkeling. Als alternatief kan worden gedacht aan het optoppen van het bestaande vastgoed. Hierbij moet wel rekening worden gehouden met de noodzaak van compensatie en tijdelijke huisvesting van de supermarkt tijdens de werkzaamheden. Pagina 31

Deze opbrengsten komen bij de gemeente Veldhoven te liggen en de vraag is welke inrichtingskosten in de openbare ruimte, die binnen deze grondexploitatie vallen, vergoed kunnen worden vanuit dit beschikbare budget, die is bedoeld voor bovenplanse kostenposten. Het herinrichten en uitbreiden van het park is een goed voorbeeld van een ingreep die een sterk bovenplans karakter heeft. Het inrekenen van de bijdrage verbeterde leefomgeving is in dat geval een ‘vestzak-broekzak’ geldstroom waarbij het meenemen in de grondexploitatie een vertekend beeld geeft van het werkelijke gemeentelijk resultaat van de grondexploitatie.

Binnen de fasering is dit deelgebied pas in een latere fase voorzien, waarbij sloopwerkzaamheden op zijn vroegst rond 2033 te verwachten zijn. Gezien de ligging aan de rand van het plangebied is het vastgoed ook zelfstandig te ontwikkelen, los van andere deelgebieden, zonder dat direct aanvullende veiligheidsmaatregelen noodzakelijk zijn.

5.2

PROCES EN PLANNING Het vervolgproces is gefaseerd opgezet, zodat haalbaarheid en draagvlak stap voor stap kunnen worden geborgd. Korte termijn (2025 - 2026)

Verdere uitwerking van het stedenbouwkundig ontwerp, gebouwontwerp en de schetsontwerpen voor de openbare ruimte

Opstellen van programmaen ontwerpeisen voor de mobiliteitsopgave en energievoorziening

Overleggen en afspraken maken met ontwikkelaars en het sluiten van anterieure overeenkomsten

Pagina 32

Onderzoek naar optimalisaties van de financiële businesscase, inclusief het benutten van subsidiemogelijkheden

Opstellen van een participatieplan en starten met intensieve betrokkenheid van bewoners, ondernemers en maatschappelijke partners

Middellange termijn (2026 – 2028)

Vaststellen van het (deel)omgevingsplan/ bopa voor de betreffende deelgebieden

Voorbereiden en openen van een gemeentelijke grondof gebiedsexploitatie

Starten met de eerste fase van de bouw en herontwikkeling

BIJLAGEN Vertrouwelijke bijlagen Bijlage 1. (concept) Schetsstructuurontwerpen SB, VvE, ASR Bijlage 2. Rapport parkeerbalans Bijlage 3. Rapport BUCA parkeren Bijlage 4. Concept totaaloverzicht grondexploitaties terugval - en tussenscenario 1. Bijlage 5. Plankostenscan Veldhoven Citycentrum

Pagina 33