Notitie van beantwoording zienswijzen

Notitie van beantwoording zienswijzen Voorgenomen raadsbeschikking tot vestiging van een voorkeursrecht in het gebied ‘De Run - Home base’

Gemeente Veldhoven 9 Mei 2025

Inleiding Het college van burgemeester en wethouders heeft op 18 maart 2025 besloten om op basis van artikel 9.1 lid 2 van de Omgevingswet (Ow) een voorlopig voorkeursrecht te vestigen op onroerende zaken die zijn gelegen in het gebied ‘De Run – Home base’. De onroerende zaken die door het college zijn aangewezen zijn nader aangegeven op de bij de voorkeursrechtbeschikking behorende grondtekening met de daarbij behorende lijst van eigenaren en beperkt gerechtigden. De gemeente heeft met de vestiging van het voorkeursrecht een eerste recht van koop op de betreffende onroerende zaken verkregen. Het vestigen van een voorkeursrecht biedt de gemeente de mogelijkheid om een actieve en regisserende rol te spelen bij de gewenste transformatie van het gebied. De mogelijkheid tot het vestigen van een voorkeursrecht moet dan ook worden gezien als een instrument voor de gemeente om een betere uitgangspositie op de grondmarkt in te nemen. Bij brief van 19 maart jl. is het besluit van het college bekendgemaakt aan de belanghebbenden (lees: de eigenaren van en de beperkt gerechtigden tot de in het collegebesluit betrokken onroerende zaken). In die brief is tevens te kennen gegeven dat de raad voornemens is om een voorkeursrechtbeschikking te nemen.

Het besluit van het college houdt namelijk tevens in het voorstel aan de gemeenteraad om het door het college gevestigde voorkeursrecht te bestendigen door middel van het nemen van een voorkeursrechtbeschikking gebaseerd op artikel 9.1 lid 1 onder b van de Ow. Het voorstel en ontwerp-besluit, waarin de raad wordt voorgesteld om het voorkeursrecht te bestendigen, heeft vanaf 21 maart 2025 voor eenieder ter inzage gelegen. Het voorkeursrecht en de plannen van de gemeente op ‘De Run – Home Base’ geven onzekerheid bij de bewoners en bedrijven in het gebied. Dit bleek ook uit de reacties van de insprekers op de raadsvergadering van 15 april. Ook bleek dit uit individuele gesprekken met bewoners of bedrijven. Door het het geven van een toelichting of het beantwoorden van vragen kon een deel van deze onzekerheid worden weggenomen. Het vestigen van een voorkeursrecht betekent niet dat de eigenaar het onroerend goed verplicht moet verkopen. Men kan de woning blijven bewonen of op de locatie blijven ondernemen. Ook investeren in het onroerend goed blijft mogelijk. Hieraan verandert het voorkeursrecht niets. Bovendien worden investeringen meegenomen bij de bepaling van de waarde als het pand aan de gemeente wordt aangeboden en door de gemeente wordt gekocht.

Belanghebbenden zijn in de gelegenheid gesteld om binnen vier weken vanaf de bekendmaking schriftelijk of mondeling hun zienswijzen tegen de voorgenomen voorkeursrechtbeschikking van de raad naar voren te brengen. De termijn hiervoor heeft gelopen tot en met 16 april 2025. Van de mogelijkheid tot het indienen van een zienswijze tegen de voorgenomen voorkeursrechtbeschikking van de raad hebben 10 reclamanten – al dan niet in gezamenlijkheid – binnen de hiervoor gestelde periode gebruik gemaakt. Niet alle zienswijzen zijn echter ingediend door een belanghebbende in de zin van artikel 1:2 lid 1 van de Algemene wet bestuusrecht (Awb). Zo is de gezamenlijke zienswijze van reclamant 5 door verschillende personen ondertekend, waarvan een deel geen eigenaar is van of beperkt gerechtigde tot de in de aanwijzing betrokken onroerende zaken. Desalniettemin wordt een inhoudelijke beoordeling op deze zienswijze gegeven omdat een constructieve dialoog met de omgeving als voorwaarde wordt gezien voor de ontwikkeling van het gebied ‘De Run – Home base’. In deze Notitie van beantwoording zienswijzen zijn de ingediende en ontvankelijke zienswijzen van reclamanten samengevat. Vervolgens is de gemeentelijke beoordeling 2

weergegeven. Bij de beoordeling zijn de volledige zienswijzen, zoals deze bij de gemeente zijn ingediend of kenbaar gemaakt, meegenomen.

Zienswijzen en beoordeling RECLAMANT 1 (622092) Zienswijzen 1.

Reclamant 1 heeft – samengevat – de volgende zienswijzen naar voren gebracht: A. Dat de voorgenomen voorkeursrechtbeschikking van de raad voor hem persoonlijk een groot probleem is, omdat zijn woning - in tegenstelling tot een klein stukje carport en garage - niet is betrokken in de aan te wijzen onroerende zaken terwijl het één geheel vormt en dit de beoogde verkoop (van het geheel) belemmert; B. Dat de waarde van zijn woning door de voorgenomen voorkeursrechtbeschikking van de raad ernstig zal dalen.

Reactie gemeente Ad A. 2.

Uitgangspunt is dat reclamant 1 – indien hij tot vervreemding zou willen overgaan – vrij is om te bepalen wat hij aan de gemeente te koop aanbiedt. Het aanbod kan het geheel van de met een voorkeursrecht belaste onroerende zaak of zaken betreffen, maar ook slechts een deel daarvan. Het is daarnaast op grond van artikel 9.12 lid 2 van de Ow mogelijk dat reclamant 1 zijn aanbod verruimt door daarin niet alleen de met het voorkeursrecht belaste onroerende zaak of zaken op te nemen, in het geval die onroerende zaken een zogeheten ‘samenhangend geheel’ vormen. De gemeente is alsdan verplicht om ten aanzien van dat verruimde aanbod een beginselbesluit te nemen. Indien de gemeente het aanbod weigert, dan is de eigenaar gedurende drie jaar vrij de met het voorkeursrecht belaste onroerende zaak of zaken, waarvoor de uitnodiging is gedaan, aan derden te verkopen (zie artikel 9.14 lid 1 van de Ow).

Ad B. 3.

Bij de toepassing van het gemeentelijk voorkeursrecht is, anders dan reclamant 1 verondersteld, geen sprake van waardedaling respectievelijk ongunstige condities bij verkoop. Indien reclamant 1 (een deel van) de aangewezen onroerende zaken aan de gemeente Veldhoven te koop aanbiedt kunnen de onroerende zaken worden verkocht tegen de werkelijke waarde. Dat is de prijs die tot stand zou zijn gekomen bij een veronderstelde vrije koop in in het economische verkeer tussen redelijk handelende kopers en verkopers.

4.

Daar komt bij dat als partijen niet tot overeenstemming kunnen komen voor wat betreft de prijs in het oog dient te worden gehouden dat daarvoor in de wet zekerheden zijn opgenomen. Zo kan reclamant 1, gelet op artikel 9.16 van de Ow, aan burgemeester en wethouder verzoeken om de rechtbank te vragen een oordeel over de prijs te geven (en daarmee een prijsvaststellingsprocedure starten).

3

RECLAMANT 2 (622107 / 622960) Zienswijzen 5.

Reclamant 2 heeft – samengevat – de volgende zienswijzen naar voren gebracht: A. Dat reclamant 2 is overvallen door de vestiging van het voorkeursrecht respectievelijk het voornemen van de raad om op zijn onroerende zaak een voorkeursrecht te vestigen; B. Dat ten aanzien van de aan te wijzen onroerende zaken sprake is van willekeur, omdat niet alle percelen aan de Provincialeweg met de bestemming ‘wonen’ worden betrokken, maar dat ingeval van reclamant 2 hier wel sprake van is waardoor zijn mogelijkheden onterecht worden beperkt en hij wordt benadeeld ten opzichte van andere eigenaren; C. Dat het reclamant 2 verbaast dat in de gemeentelijke omgevingsvisie die aan het voorgenomen besluit ten grondslag wordt gelegd staat vermeld dat de Provincialeweg tot de belangrijkste dorpslinten van de gemeente Veldhoven behoort en het dorpse karakter van deze dorpslinten behouden moet blijven (inclusief historische bebouwing), terwijl het vestigen van het voorkeursrecht op zijn onroerende zaak hier haaks op lijkt te staan; D. Dat de voorgenomen voorkeursrechtbeschikking van de raad in strijd is met artikel 9.1 lid 1 onder b van de Ow, omdat het huidige gebruik van zijn onroerende zaak als woning niet afwijkt van de functie die daaraan blijkens de onderliggende omgevingsvisie is toegedacht.

Reactie gemeente Ad A. 6.

In de praktijk komt het niet voor dat het ontwerp van een besluit waarbij voor het eerst een voorkeursrecht op een onroerende zaak wordt gevestigd, bekend wordt gemaakt (zie hiervoor artikel 4:8 Awb jo. artikel 4:11 aanhef en onder c van de Awb). De betrokken eigenaren en beperkt gerechtigden raken anders op de hoogte van het voornemen, gewaarschuwd door de aangekondigde besluitvorming, voordat het voorkeursrecht in werking treedt. Zij zouden dan nog snel de onroerende zaak of zaken aan een ander dan de gemeente kunnen verkopen, waardoor de gewenste regie bij de verwezenlijking van de voorgestane planologische ontwikkeling kan worden gefrustreerd. De spoedeisende en vertrouwelijke aard van de vestiging van het voorkeursrecht brengt met zich mee dat de betrokken eigenaren en beperkt gerechtigden pas worden geïnformeerd nadat de voorkeursrechtbeschikking is genomen.

Ad B. 7.

Er wordt stellig ontkend dat sprake is van willekeur ten aanzien van de aan te wijzen onroerende zaken. Anders dan reclamant 2 lijkt te veronderstellen, is zijn onroerende zaak niet opgenomen om andere redenen dan het tegenaan van speculatie en het behouden van regie bij de beoogde transformatie van het gebied ‘De Run – Home base’.

8.

Niet wordt ontkend dat er onroerende zaken in het gebied zijn uitgezonderd van de aanwijzing van het voorkeursrecht, maar aan deze uitzonderingen een zorgvuldige afweging ten grondslag heeft gelegen en dus niet het volgens het bestemmingsplan toegelaten gebruik. In het raadsvoorstel wordt hierover het volgende gezegd: “Uitgezonderd van de aanwijzing van het voorkeursrecht zijn de onroerende zaken in het gebied ‘De Run – Home base’ waarvan het eigendom toekomt aan de gemeente dan wel een (semi-)overheidsorganisatie, behoudens die onroerende zaken waarop een beperkt recht is gevestigd ten behoeve van een 4

(rechts)persoon. Dit geldt ook voor de onroerende zaken waarmee met de eigenaren reeds afspraken zijn gemaakt of waarvan op basis van de contouren van de essentiekaart nieuw stedelijk woon-werkmilieu in de ‘Gebiedsvisie op hooflijnen’ (pagina 31) kan worden afgeleid dat deze de plannen in het gebied niet - fysiek of milieutechnisch - raken respectievelijk reeds passend zijn in het beoogde stedelijk woon-werkmilieu. Dit is alleen anders in het geval de onroerende zaak is verbonden aan een andere onroerende zaak met dezelfde eigenaar die de transformatie het gebied juist wél - fysiek of milieutechnisch raken. Dan wordt het voorkeursrecht gevestigd op het geheel.” Ad C. 9.

Reclamant 2 merkt op dat woningen die deel uit maken van locaties die in de Omgevingsvisie Veldhoven zijn aangeduid als ‘dorpslinten’, waaronder zijn onroerende zaak, bescherming verdienen en het opleggen van het voorkeursrecht strijdig is.

10.

Daarmee houdt reclamant 2 echter een veel te enge interpretatie aan van hetgeen hierover in de Omgevingsvisie Veldhoven is vermeld. In het raadsvoorstel is daartoe het volgende opgemerkt: “Daarnaast zijn op pagina 60 van de Omgevingsvisie richtinggevende uitspraken vermeld ten aanzien van de karakterisering, opgave en gebiedskaders voor locaties, waaronder ‘De Run – Home base’, die (deels) zijn aangeduid als ‘dorpslinten’. Uitgangspunt is dat enerzijds de opgave ligt in het behoud en versterken van het karakter van het dorpslint, maar anderzijds in het faciliteren van ontwikkelingen passend in de veranderende maatschappij.”

11.

Bovendien miskent reclamant 2 dat ten aanzien van de aan te wijzen onroerende zaken ingevolge de Omgevingsvisie Veldhoven meer functies zijn toegedacht dan ‘wonen’. Dit is juist reden dat het voorkeursrecht kan worden gevestigd.

Ad D. 12.

De functie die ingevolge de Omgevingsvisie Veldhoven aan het gebied ‘De Run – Home base’, waarvan de onroerende zaak van reclamant 2 deel uitmaakt, is toegedacht betreft een ‘Stedelijk woon-werkmilieu met een functiemenging van wonen, bedrijven, kantoren, maatschappelijk, dienstverlening, horeca, detailhandel, water, groen, verkeer en aanverwante voorzieningen’. Ingevolge de aan onroerende zaak van reclamant 2 toegekende functie ‘wonen’ is de daaraan toegedachte functie als wonen reeds mogelijk, maar dat geldt niet voor de overige toegedachte functies.

13.

Bovendien geldt dat, ook wanneer een functie voorziet in een vergelijkbaar maar intensiever gebruik dan het bestaand gebruik, van afwijkend gebruik kan worden gesproken. Zie onder meer de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (Afdeling) van 19 januari 2011, ECLI:NL:RVS:2011:BP1306. In dat verband zij opgemerkt dat uit de Omgevingsvisie Veldhoven volgt dat de transformatie van de noordzijde van de Kempenbaan, thans bekend als ‘De Run- Home base’, naar een stedelijk woonwerkmilieu is aangeduid als één van pijlers voor De Run van morgen. De opgave is om deze functies met elkaar in balans te brengen met, gelet op de gewenste toevoeging van circa 2.800 woningen op deze locatie, maximaal verdichten en dubbelgebruik van ruimte als ontwikkelprincipe. Die toevoeging leidt tot een (sterke) intensivering van de reeds bestaande functie wonen, zodat voldaan wordt aan de eis van afwijkend gebruik.

14.

Daar komt bij dat de wet niet voorschrijft hoe gedetailleerd de ‘aanwijzing’ voor de toegedachte functie in de omgevingsvisie moet zijn. De bedoeling is dat 5

burgers daaruit kunnen afleiden welke ruimtelijke voornemens de overheid heeft ten aanzien van de aan te wijzen onroerende zaken. In de Omgevingsvisie Veldhoven wordt evenwel middels tekst en kaartmateriaal op diverse plekken een doorkijk gegeven naar de toekomst van de aangewezen gronden (zie hiervoor ook het raadsvoorstel), waarbij aanwijzingen worden gegeven voor de toegedachte functie, zodat ook aan deze eis tot vestiging wordt voldaan. 15.

Gelet op hetgeen hiervoor is gemeld, is van strijd met artikel 9.1 lid 1 onder b van de Ow dan ook geen sprake.

RECLAMANT 3 (622124) Zienswijzen 16.

Reclamant 3 heeft – samengevat – de volgende zienswijzen naar voren gebracht: A. Dat de voorgenomen voorkeursrechtbeschikking van de raad hopelijk geen belemmering vormt voor de plannen van reclamant 3 om in samenwerking met andere betrokken partijen om (een deel van) de aan te wijzen onroerende zaken aan de Dorpstraat zelf te ontwikkelen, gericht op een sociaal-maatschappelijke en kwalitatieve verbetering van dit deel van het gebied en daarover graag in overleg wil met de gemeente om te verkennen hoe dit initiatief kan worden afgestemd op de gemeentelijke ambities; B. Dat de aan te wijzen onroerende zaak van reclamant 3 van essentieel belang is voor de toekomst van het aldaar reeds 1956 gevestigde familiebedrijf.

Reactie gemeente Ad A. 17.

De toepassing van het voorkeursrecht laat de mogelijkheid onverlet dat met de eigenaren van en de beperkte gerechtigden tot de aan te wijzen onroerende zaken alsnog ontwikkelingsafspraken gemaakt zouden kunnen worden.

Ad B. 18.

Vastgesteld wordt dat reclamant 3 een opmerking maakt, maar geen zienswijze tegen de voorgenomen voorkeursrechtbeschikking van de raad formuleert, zodat die opmerking voor kennisgeving wordt aangenomen. Voor het geval de opmerking van reclamant 3 wel als een zienswijze moet worden aangemerkt, wordt opgemerkt dat het vestigen van een voorkeursrecht niet betekent dat een eigenaar van of beperkte gerechtigde tot een aan te wijzen onroerende zaak verplicht is tot verkoop. De aanbiedingsplicht en daarmee het voorkeursrecht van koop van de gemeente wordt alleen ‘geactiveerd’ indien reclamant 3 vrijwillig het voornemen opvat om zijn onroerende zaak van de hand te doen. Het bedrijf van reclamant kan daarmee door blijven functioneren zo lang als reclamant dat wenst.

RECLAMANT 4 (624987) Zienswijzen 19.

Reclamant 4 heeft – samengevat – de volgende zienswijzen naar voren gebracht:

6

A. Dat reclamant 4 is overvallen door de vestiging van het voorkeursrecht respectievelijk het voornemen van de raad om op zijn onroerende zaak een voorkeursrecht te vestigen; B. Dat door de vestiging van een voorkeursrecht sprake is van inbreuk op het eigendomsrecht, te meer daar reclamant 4 niet meer zelf kan beslissen aan wie hij zijn onroerende zaak kan of wil verkopen. Reactie gemeente Ad A. 20.

Zie hiervoor de toelichting onder 6.

Ad B. 21.

Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (onder meer de uitspraak van 21 augustus 2002, ECLI:NL:RVS:2002:AE6739), is met het vestigen van een voorkeursrecht weliswaar sprake van een inbreuk op het ongestoorde genot van het eigendomsrecht, doch vindt deze inbreuk plaats in het algemeen belang en onder de voorwaarden voorzien in de de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg), terwijl niet kan worden gezegd dat daarbij niet een redelijk evenwicht wordt bereikt tussen het door die wet nagestreefde algemene belang en de rechten van de eigenaar. Daarbij moet in aanmerking worden genomen dat het wettelijke voorkeursrecht slechts een betrekkelijk beperkte inbreuk op het eigendomsrecht maakt. De vestiging van het voorkeursrecht heeft niet tot gevolg dat reclamant 4 als eigenaar van de onroerende zaak niet langer de hem toekomende eigendomsrechten zou kunnen uitoefenen, doch uitsluitend dat hij – indien hij tot vervreemding zou willen overgaan – eerst de gemeente Veldhoven in de gelegenheid moet stellen de onroerende zaak te kopen.

22.

De systematiek en het doel van de Ow is in relatie tot hetgeen hiervoor is opgemerkt over de Wvg hetzelfde gebleven. Er is dan ook geen reden om aan te nemen dat deze rechtspraak onder de Ow anders zal zijn.

RECLAMANT 5 (625056) Zienswijzen 23.

Reclamant 5 heeft – samengevat – de volgende zienswijzen naar voren gebracht: A. Dat de vestiging van het voorkeursrecht voortijdig wordt ingezet, omdat de plannen nog niet concreet genoeg zijn; B. Dat de voorgenomen voorkeursrechtbeschikking van de raad leidt tot financiële schade, omdat de aan te wijzen onroerende zaken onverkoopbaar zijn of op zijn minst ernstig in waarde zijn gedaald en de verkoopprijs aan de gemeente waarschijnlijk lager is dan bij verkoop op de vrije markt; C. Dat de voorgenomen voorkeursrechtbeschikking van de raad leidt tot emotionele schade, omdat sprake is van een onzekere toekomst (waarbij tevens onduidelijk is of onderhoud, verbetering en verduurzaming van de aan te wijzen onroerende zaken nog zinvolle investeringen zijn), directe aantasting van het woongenot en angst voor verpaupering en leegstand; D. Dat reclamant 5 is overvallen door de vestiging van het voorkeursrecht respectievelijk het voornemen van de raad om op zijn onroerende zaken een voorkeursrecht te vestigen, waardoor een ernstige inbreuk op het vertrouwen in de gemeente Veldhoven en de overheid is ontstaan; E. Dat reclamant 5 graag nadere informatie wil verkrijgen over de beoogde transformatie van het gebied ‘De Run- Home base’, meer in bijzonder ten aanzien van de aan te wijzen onroerende zaken aan de Dorpstraat, het 7

zogeheten dorpslint, zoals looptijd, fasering en omvang (lees: totaliteit van de betrokken percelen). Reactie gemeente Ad A. 24.

Aan de raad is voorgesteld om op grond van artikel 9.1 lid 1 onder b van de Ow onroerende zaken aan te wijzen met het voorkeursrecht. Artikel 9.1 lid 1 onder b van de Ow strekt ertoe dat de raad reeds voor aanvang van de procedure tot vaststelling van een omgevingsplan een voorkeursrecht kan vestigen op een onroerende zaak die deel uitmaakt van een locatie waaraan in een omgevingsvisie een niet-agrarische functie wordt toegedacht en waarvan het gebruik afwijkt van die functie, zodat hij reeds in een vroegtijdig stadium slagvaardig kan optreden teneinde te voorkomen dat de verwezenlijking van de toegedachte functie wordt belemmerd.

25.

De raad ontkomt er dan ook niet aan bij de omschrijving van de toegedachte functie een vrij algemene en abstracte formulering te hanteren. Indien met het vestigen van het voorkeursrecht zou moeten worden gewacht totdat een per onroerende zaak uitgewerkte gedetailleerde functie voorhanden is, zouden de doelstellingen van het voorkeursrecht niet kunnen worden gerealiseerd. Aan de toepassing van artikel 9.1 lid 1 onder b van de Ow is derhalve inherent dat van de toekomstige functie nog slechts een globaal beeld bestaat. Zie onder meer de uitspraak van de Afdeling van 19 januari 2011 (ECLI:NL:RVS:2011:BP1355).

26.

Daar komt bij dat uit vaste rechtspraak volgt dat bij vestiging van een voorkeursrecht geen zekerheid hoeft te bestaan omtrent de vraag of de beoogde uitwerking, waarvoor het voorkeursrecht is gevestigd, daadwerkelijk tot stand zal komen. De systematiek van de Wvg brengt mee, dat op het moment dat het voorkeursrecht kan te worden aangewend, veelal nog niet zeker zal zijn of de geplande uitwerking feitelijk zal kunnen worden gerealiseerd. Voldoende is als de structuurvisie in ieder geval aanwijzingen bevat voor de bestemming. Zie onder meer de uitspraken van de Afdeling van 16 april 2003 (ECLI:NL:RVS:2003:AF7348, r.o. 2.3.2) en 22 mei 2019 (ECLI:NL:RVS:2019:1638, r.o. 5.1 en 5.2.)

27.

De systematiek en het doel van de Ow is in relatie tot hetgeen hiervoor is opgemerkt over de Wvg hetzelfde gebleven. Er is dan ook geen reden om aan te nemen dat deze rechtspraak onder de Ow anders zal zijn.

Ad B. 28.

Onder verwijzing naar de toelichting onder 3 en 4 is bij de vestiging van een voorkeursrecht geen sprake van waardedaling respectievelijk ongunstige condities bij verkoop van de betrokken onroerende zaken aan de gemeente.

Ad C. 29.

Niet wordt ontkend dat de vestiging van een voorkeursrecht leidt tot onzekerheid en onrust. Deze omstandigheid maakt echter niet dat de raad ten onrechte beperkingen op de aan te wijzen onroerende zaken legt en/of het instrument van het voorkeursrecht onrechtmatig inzet. Gelet op het doel van een voorkeursrecht, het verschaffen van voorrang aan gemeenten bij aankoop van onroerende zaken die benodigd zijn voor de realisatie van toekomstige planologische ontwikkelingen, staat de gestelde onzekerheid en onrust niet in 8

de weg aan het gebruik van de bij wet gegeven bevoegdheid tot het vestigen van een voorkeursrecht. Ad D. 30.

Zie hiervoor de toelichting onder 6.

Ad E. 31.

Vastgesteld wordt dat reclamant 5 een opmerking maakt, maar geen zienswijze tegen de voorgenomen voorkeursrechtbeschikking van de raad formuleert, zodat die opmerking voor kennisgeving wordt aangenomen. Voor het geval de opmerking van reclamant 5 wel als een zienswijze moet worden aangemerkt, leent de zienswijzeprocedure tegen een voorgenomen voorkeursrechtbeschikking van de raad zich niet voor opmerkingen van planologische aard.

RECLAMANT 6 (625071) Zienswijzen 32.

Reclamant 6 heeft – samengevat – de volgende zienswijzen naar voren gebracht: A. Dat reclamant 6 is overvallen door de vestiging van het voorkeursrecht respectievelijk het voornemen van de raad om op zijn onroerende zaak een voorkeursrecht te vestigen, waardoor al zijn plannen (lees: investeringen in de woning) worden stilgelegd; B. Dat het oneerlijk voelt dat de gemeente door de vestiging van een voorkeursrecht zowel volledig grip heeft op het grootste vermogen van reclamant 6 als op het verdere verloop en daarmee op zijn toekomst; C. Dat door de vestiging van een voorkeursrecht de betrokken onroerende zaak niet meer normaal verkoopbaar is in de situatie als het reclamant 6 vrij staat om zijn onroerende zaak aan een derde te vervreemden in het geval de gemeente Veldhoven afziet van aankoop bij aanbieding aan gemeente; D. Dat het onduidelijk is wat de gemeente verstaat onder de eventuele aankoop van de aan te wijzen onroerende zaak tegen ‘marktconforme prijs’; E. Dat het onduidelijk is of de gemeente ook de schade vergoed die ontstaat als reclamant 6 moet verhuizen en hij een soortgelijke onroerende zaak wil aankopen; F. Dat reclamant 6 graag duidelijkheid wil verkrijgen over de concrete plannen respectievelijk doorlooptijd ten aanzien van de transformatie van het gebied ‘De Run- Home base’ en daarover graag in gesprek wil met de gemeente.

Reactie gemeente Ad A. 33.

Zie hiervoor de toelichting onder 6.

Ad B. 34.

Onder verwijzing naar de toelichting onder 29 wordt niet ontkend dat de vestiging van een voorkeursrecht als oneerlijk kan worden ervaren, maar dat staat niet in de weg aan het gebruik van de bij wet gegeven bevoegdheid tot het vestigen van een voorkeursrecht.

9

Ad C. 35.

Het is juist dat het een eigenaar of beperkt gerechtigde gedurende een periode van drie jaar vrij staat om de in het aanbod vermelde onroerende zaak of zaken te vervreemden aan derden ingeval van een negatief beginselbesluit of na het ongebruikt verstrijken van de termijn door het bevoegd gezag (zie artikel 9.14 lid 1 van de Ow).

36.

Niet wordt ontkend dat in deze situatie weliswaar sprake kan zijn van waardedaling respectievelijk ongunstige condities bij verkoop van de betrokken onroerende zaak of zaken, maar om dezelfde redenen als genoemd in de toelichting onder 29 staat dat niet in de weg aan het gebruik van de bij wet gegeven bevoegdheid tot het vestigen van een voorkeursrecht.

Ad D. 37.

Zie hiervoor de toelichting onder 3.

Ad E. 38.

Onder verwijzing naar de toelichting onder 18 en 21 is bij de vestiging van het voorkeursrecht geen sprake van gedwongen verkoop, zodat vergoeding van schade niet aan de orde is.

Ad F. 39.

Vastgesteld wordt dat reclamant 6 een opmerking maakt, maar geen zienswijze tegen de voorgenomen voorkeursrechtbeschikking van de raad formuleert, zodat die opmerking voor kennisgeving wordt aangenomen. Voor het geval de opmerking van reclamant 6 wel als een zienswijze moet worden aangemerkt, leent de zienswijzeprocedure tegen een voorgenomen voorkeursrechtbeschikking van de raad zich niet voor opmerkingen van planologische aard.

RECLAMANT 7 (625101) Zienswijzen 40.

Reclamant 7 heeft – samengevat – de volgende zienswijzen naar voren gebracht: A. Dat door de voorgenomen voorkeursrechtbeschikking van de raad en de plannen in het gebied ‘De Run – Home base’ sprake is van een onzekere toekomst (kan reclamant 7 bijvoorbeeld wel of niet blijven wonen en moet nog wel of niet worden geïnvesteerd in de onroerende zaak?), hetwelk resulteert in een directe aantasting van het woongenot en emotionele schade; B. Dat in het geval reclamant 7 tot verkoop van zijn onroerende zaak aan de gemeente wenst over te gaan de te betalen marktconforme prijs naar zijn mening niet in verhouding staat, omdat significante winst op de grond en nieuwe woningen zal gaan worden gemaakt. Daar komt bij dat bij verkoop de onroerende zaak maar aan 1 partij kan worden aangeboden, waardoor geen gebruik kan worden gemaakt van de huidige (overspannen) vrije markt; C. Dat het oneerlijk voelt dat de gemeente door de vestiging van een voorkeursrecht zowel volledige grip heeft op totale vermogen van reclamant 7 als op het totale verloop; 10

D. Dat door de vestiging van een voorkeursrecht de zeggenschap van reclamant 7 over zijn onroerende zaak wordt afgenomen. Reactie gemeente Ad A. 41.

Zie hiervoor de toelichting onder 29.

Ad B. 42.

Vastgesteld wordt dat reclamant 7 een opmerking maakt, maar geen zienswijze tegen de voorgenomen voorkeursrechtbeschikking van de raad formuleert.

Ad C. 43.

Zie hiervoor de toelichting onder 29 en 34.

Ad D. 44.

Zie hiervoor de toelichting onder 21 en 22.

RECLAMANT 8 (625115) Zienswijzen 45.

Reclamant 8 heeft – samengevat – de volgende zienswijzen naar voren gebracht: A. Dat de vestiging van het voorkeursrecht voortijdig wordt ingezet, omdat de plannen, zoals af te leiden uit de gemeentelijke omgevingsvisie die aan het voorgenomen besluit ten grondslag wordt gelegd, nog niet concreet zijn met alle mentale en financiële gevolgen van dien; B. Dat het reclamant 8 verbaast dat aan de voorgenomen voorkeursrechtbeschikking van de raad een voorkeursrechtbeschikking van het college vooraf is gegaan, omdat daarmee sprake is van een nog ondemocratischer proces; C. Dat het onduidelijk is of de beoogde transformatie van het gebied ‘De Run Home base’ haalbaar en noodzakelijk is; D. Dat reclamant 8 is overvallen door de vestiging van het voorkeursrecht respectievelijk het voornemen van de raad om op zijn onroerende zaken een voorkeursrecht te vestigen; E. Dat in het geval reclamant 8 tot verkoop van zijn onroerende zaken aan de gemeente wenst over te gaan de te betalen prijs waarschijnlijk lager is dan de maximale huidige marktprijs; F. Dat door de vestiging van een voorkeursrecht de betrokken onroerende zaken praktisch onverkoopbaar zijn in de vrije markt (en daarmee in waarde dalen) in de situatie als het reclamant 8 vrij staat om zijn onroerende zaken aan een derde te vervreemden in het geval de gemeente Veldhoven afziet van aankoop bij aanbieding aan gemeente.

Reactie gemeente Ad A. 46.

Zie hiervoor de toelichting onder 24 tot en met 27.

Ad B. 11

47.

Vastgesteld wordt dat reclamant 8 een opmerking maakt, maar geen zienswijze tegen de voorgenomen voorkeursrechtbeschikking van de raad formuleert.

Ad C. 48.

Zoals genoemd in de toelichting onder 24 strekt artikel 9.1 lid 1 onder b van de Ow ertoe dat de raad reeds voor aanvang van de procedure tot vaststelling van een omgevingsplan een voorkeursrecht kan vestigen op een onroerende zaak die deel uitmaakt van een locatie waaraan in een omgevingsvisie een nietagrarische functie wordt toegedacht en waarvan het gebruik afwijkt van die functie, zodat hij reeds in een vroegtijdig stadium slagvaardig kan optreden teneinde te voorkomen dat de verwezenlijking van de toegedachte functie wordt belemmerd. De omstandigheid dat er enige onzekerheid bestaat over de haalbaarheid van de beoogde ontwikkeling, maakt nog niet dat de raad ten onrechte beperkingen op de aan te wijzen onroerende zaken legt en/of het instrument van het voorkeursrecht onrechtmatig inzet. De systematiek van het gemeentelijk voorkeursrecht brengt immers met zich mee, dat op het moment dat het voorkeursrecht kan worden aangewend, veelal nog niet zeker zal zijn of en op welke wijze het toegedachte functie feitelijk zal kunnen worden gerealiseerd en welke uitgaven hierbij zijn te verwachten.

Gelet op het doel van het voorkeursrecht, het verschaffen van voorrang aan gemeenten bij aankoop van onroerende zaken die benodigd zijn voor de realisatie van toekomstige planologische ontwikkelingen, staat de gestelde onzekerheid niet in de weg aan het gebruik van de bij wet gegeven bevoegdheid tot het vestigen van een voorkeursrecht.

Ad D. 49.

Zie hiervoor de toelichting onder 6.

Ad E. 50.

Onder verwijzing naar de toelichting onder 3 en 4 is bij de vestiging van een voorkeursrecht geen sprake van waardedaling respectievelijk ongunstige condities bij verkoop van de betrokken onroerende zaken aan de gemeente.

Ad F. 51.

Zie hiervoor de toelichting onder 35 en 36.

RECLAMANT 9 (625133) Zienswijzen 52.

Reclamant 9 heeft – samengevat – de volgende zienswijzen naar voren gebracht: A. Dat reclamant 9 is overvallen door de vestiging van het voorkeursrecht respectievelijk het voornemen van de raad om op zijn onroerende zaak een voorkeursrecht te vestigen; B. Dat de gemeente door de vestiging van het voorkeursrecht het algemene belang verkiest boven het individuele belang van reclamant 9; C. Dat door de voorgenomen voorkeursrechtbeschikking van de raad en de plannen in het gebied ‘De Run – Home base’ sprake is van een onzekere toekomst, met alle emotionele en financiële gevolgen van dien; D. Dat reclamant 9 graag duidelijkheid wil verkrijgen over de plannen, doorlooptijden en mogelijkheden ten aanzien van de transformatie van het 12

gebied ‘De Run- Home base’ en behoefte heeft aan een mondelinge toelichting van de gemeente. Reactie gemeente Ad A. 53.

Zie hiervoor de toelichting onder 6.

Ad B. 54.

Het betrokken bestuursorgaan (het college respectievelijk de raad) dient bij het nemen van een voorkeursrechtbeschikking de bij dat besluit betrokken belangen zorgvuldig af te wegen. Het gaat evenwel om een zogeheten discretionaire bevoegdheid, waarbij het bestuursorgaan een ruime bevoegdheid heeft om te beslissen en zij vrij is om te beslissen conform het eigen beleid. Bovendien heeft de wetgever reeds bij de totstandkoming van de wet het met het vestigen van het voorkeursrecht te dienen algemene belang afgewogen tegen het individuele (financiële) belang van de door het aanwijzingsbesluit getroffen eigenaar, zodat het enkele individuele (financiële) belang niet meer afzonderlijk bij de besluitvorming behoeft te worden betrokken.

55.

Daar komt bij dat de vestiging van het voorkeursrecht wordt gedaan met inachtneming van de daaraan gestelde wettelijke procedurevoorschriften en in de wet gestelde eisen. Reclamant 9 heeft geen feiten en omstandigheden genoemd waaruit zou kunnen worden afgeleid dat de voorgenomen voorkeursrechtbeschikking van de raad in strijd is met de wet en/of met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur.

Ad C. 56.

Zie hiervoor de toelichting onder 29.

Ad D. 57.

Vastgesteld wordt dat reclamant 9 een opmerking maakt, maar geen zienswijze tegen de voorgenomen voorkeursrechtbeschikking van de raad formuleert, zodat die opmerking voor kennisgeving wordt aangenomen. Voor het geval de opmerking van reclamant 9 wel als een zienswijze moet worden aangemerkt, leent de zienswijzeprocedure tegen een voorgenomen voorkeursrechtbeschikking van de raad zich niet voor opmerkingen van planologische aard.

RECLAMANT 10 (625136) Zienswijzen 58.

Reclamant 10 heeft – samengevat – de volgende zienswijzen naar voren gebracht: A. Dat door de vestiging van het voorkeursrecht respectievelijk het voornemen van de raad om op de onroerende zaak van reclamant 10 een voorkeursrecht te vestigen de beoogde verkoop ernstig wordt belemmerd; B. Dat reclamant 10 graag duidelijkheid wil verkrijgen over de plannen op de aan te wijzen onroerende zaken in het gebied ‘De Run- Home; C. Dat door de vestiging van een voorkeursrecht sprake is van inbreuk op het eigendomsrecht, zonder dat daar enige compensatie of duidelijk perspectief tegenover staat; 13

D. Dat door de vestiging van een voorkeursrecht sprake is van aantasting van het woongenot. Reactie gemeente Ad A. 59.

Zoals genoemd in de toelichting onder 18 en 21 heeft de vestiging van het voorkeursrecht uitsluitend tot gevolg dat reclamant 10 – indien hij tot vervreemding zou willen overgaan – eerst de gemeente Veldhoven in de gelegenheid moet stellen de onroerende zaak te kopen.

Ad B. 60.

Vastgesteld wordt dat reclamant 10 een opmerking maakt, maar geen zienswijze tegen de voorgenomen voorkeursrechtbeschikking van de raad formuleert, zodat die opmerking voor kennisgeving wordt aangenomen. Voor het geval de opmerking van reclamant 10 wel als een zienswijze moet worden aangemerkt, leent de zienswijzeprocedure tegen een voorgenomen voorkeursrechtbeschikking van de raad zich niet voor opmerkingen van planologische aard.

Ad C. 61.

Zie hiervoor de toelichting onder 21 en 22.

Ad D. 62.

Zie hiervoor de toelichting onder 21, 22, 29 en 34.

Conclusie Gelet op voorgaande adviseren wij u om de voorgenomen voorkeursrechtbeschikking van de raad ongewijzigd te laten.

14