Bijlage 5 - Exploitatieplan afronding Habraken

• Over een periode van vier kwartalen verkochten NVM-makelaars 25.806 nieuwbouwwoningen. • In totaal zijn de eerste helft van 2024 14.700 nieuwbouwwoningen verkocht. Dit is een aanzienlijke stijging ten opzichte van 2023 (7.700 woningen) en 2022 (11.000 woningen). • De mediane prijs van de verkochte nieuwbouwwoning is in een kwartaal tijd met - 1,2% afgenomen tot gemiddeld 475.000 euro in het tweede kwartaal 2024. Vergeleken met een jaar geleden ligt de mediane verkoopprijs +0,2% hoger.

HERTAXATIE inbrengwaarde exploitatieplan ‘Afronding Habraken’ te Veldhoven

57 van 86

• De verkoopdynamiek is vooral zichtbaar in de prijsklasse tussen 350.000 en 450.000 euro. In deze categorie zijn de verkopen ten opzichte van een jaar eerder bijna verdubbeld. • In het tweede kwartaal 2024 stonden ruim 15.000 nieuwbouwwoningen in aanbod; een stijging van +11% op kwartaalbasis en -15% lager dan in het tweede kwartaal 2023. • In het tweede kwartaal 2024 kwamen 9.700 nieuwbouwwoningen op de markt. Dit is 58% meer dan in het eerste kwartaal 2024 en het hoogste aantal sinds het vierde kwartaal 2020. Ten opzichte van een jaar eerder is het een plus van 31%. • De mediane vraagprijs van de in aanbod staande nieuwbouwwoningen aan het eind van het tweede kwartaal 2024 komt uit op 498.000 euro. Dat is -1,6% lager ten opzichte van het eerste kwartaal 2024 en -6,6% lager dan een jaar eerder. • Het aandeel appartementen maakt met 52% in het tweede kwartaal 2024 het grootste deel uit van het nieuwbouwaanbod. Hoekwoningen maken 10% van het aanbod uit, 2-onder-1-kap-woningen 13% en vrijstaande woningen 8%. Tussenwoningen zijn goed voor 17% van het aanbod nieuwbouw. Regionaal beeld: Hierbij is specifiek gekeken naar de Corop gebiedsindeling, waarbij Veldhoven behoort tot ZuidoostNoord-Brabant.

HERTAXATIE inbrengwaarde exploitatieplan ‘Afronding Habraken’ te Veldhoven

58 van 86

5.2

Courantheid

Het object omvat ruwe bouwgrond voor bedrijfsterrein met enkele bebouwde objecten en is gelegen aan de rand van de kern van Veldhoven. De ontsluiting via de infrastructuur (Oersebaaan en park Forum en va de Heerbaan op de rijksweg A2 wordt als goed beoordeeld wordt. Ook de ligging nabij / aansluitend op Eindhoven Airport wordt als goed beoordeeld. De markt van ruwe bouwgrond voor bedrijfsterrein en de mate van verkoopbaarheid wordt als goed beoordeeld, mede gelet op de uitstraling ‘modern, groen en duurzaam’ en bij Veldhoven als hightechlocatie. Van alternatieve aanwendbaarheid, anders dan in het bestemmingsplan ‘Afronding Habraken’ is voorzien, is naar oordeel van taxateurs geen sprake.

HERTAXATIE inbrengwaarde exploitatieplan ‘Afronding Habraken’ te Veldhoven

59 van 86

5.3

SWOT analyse

In het kader van de waardering is een analyse gemaakt van de sterkte, de zwakte, de kansen en de bedreigingen.

INTERN

EXTERN

Sterkte ₋ Gelegen in nabijheid van Eindhoven Airport, hart van Brainport; ₋ Duurzame inrichting van bedrijventerrein; ₋ Ruimte voor grootschalige bedrijvigheid ; ₋ Kwalitatief hoogwaardige architectuur gewenst, komt uitstraling van terrein ten goede; ₋ Realisatie op basis van Duurzaam bouwen; ₋ Parkmanagement voor wat betreft collectieve beveiliging, glasvezel en bewegwijzering.

Kansen ₋ Verbetering van bereikbaarheid voor voetgangers, fietsers en openbaar vervoer.

Zwakte ₋ Arbeidsextensief bedrijventerrein, maximaal 50 arbeidsplaatsen per uitgeefbare ha; ₋ Verkaveling vanaf ca. 2.000 m², duidelijk gericht op grootschalige bedrijvigheid.

Bedreigingen ₋ Vraaguitval naar bedrijventerrein; ₋ Toenemende regelgeving omtrent bouwen, duurzaamheid en energie.

5.4

Highest and best use

Het waardebegrip marktwaarde is onlosmakelijk verbonden met het principe van optimale aanwending (highest and best use). Omdat bij marktwaarde de koperoptiek bepalend is, moeten de taxateurs zich bij de taxatie afvragen welk doel de koper met de verwerving van het object beoogt, welk gebruik hem voor ogen staat, en in welke staat hij het object wil brengen om dat gebruik mogelijk te maken. Dit maakt dat een vastgoedobject niet - althans niet per se - zijn hoogste waarde ontleent aan zijn huidige verschijningsvorm. De koper beoogt wellicht een ander gebruik dan in het verleden plaats vond, wellicht zelfs een ander gebruik dan thans in fysieke zin mogelijk is. Dit betekent dat de koper zijn bod zal baseren op basis van een variant waarin het object al geschikt is gemaakt in de - in zijn optiek - optimale staat. Hij zal daarbij enerzijds de verwervingsprijs van het object in de huidige staat in aanmerking nemen en anderzijds de kosten om het in de beoogde staat te brengen. Dit alles leidt ertoe dat door de taxateurs voordat taxatiemethoden kunnen worden ingezet - bepaald moet worden welke (realistische) aanwendingscenario's voor een object bestaan. Daarbij spelen aanpassingsmogelijkheden van het object

HERTAXATIE inbrengwaarde exploitatieplan ‘Afronding Habraken’ te Veldhoven

60 van 86

een rol, zowel in fysieke zin (bouwkundig, locatie) als in juridische zin (functie en/of activiteit, vergunningen). Bepalend is ook de behoefte in de markt. Optimale aanwending is de meest waarschijnlijke functie en/of activiteit van een onroerende zaak welke binnen een reeks aan gebruiksmogelijkheden op basis van haar fysieke, economische, sociale en juridische kwaliteit mogelijk is, en welke resulteert in een zo hoog mogelijk vastgestelde waarde van de onroerende zaak. Het gaat bij optimale aanwending om de toekomstige (door de koper beoogde) functie en/of activiteit die in redelijkheid (namelijk getoetst aan de hand van vier criteria) haalbaar moet zijn, waardoor niet-realistische toekomstige functies en/of activiteiten worden uitgesloten. Omdat de taxateurs op voorhand niet zeker zijn welke aanwending (welk kopersdoel) de hoogste bieding van de zijde van kopers oplevert, moeten zij meerdere aanwendingsvarianten de revue laten passeren. Meestal is een voortzetting van het huidige gebruik één van die aanwendingen, maar moeten er ook alternatieven worden bekeken. Dat maakt analyse van de optimale aanwending tot scenarioanalyse. Zo zijn er bij verschillende objecten geheel verschillende aanwendingsvarianten voorstelbaar. Bij het beginsel van optimale aanwending zijn de volgende punten belangrijk: a. b.

de marktwaarde is altijd gebaseerd op een optimale aanwending van het te taxeren object; de optimale aanwending is de beste variant uit een reeks aan alternatieve gebruiksscenario’s. Voortzetting van het huidige gebruik is een van de te analyseren scenario’s; c. alleen indien het op voorhand evident is dat het huidige gebruik het optimale gebruik is, is het niet nodig een highest and best use-analyse uit te voeren; d. alleen realistische aanwendingen mogen meedoen: de toekomstige aanwending moet realistisch, redelijk en haalbaar zijn: e. in fysieke zin: staan zaken als kavelvorm, ontsluiting, parkeergelegenheid, bouwfysica, bouwstramien de aanwending toe? f. in juridische zin: staat het omgevingsplan de aanwending toe of staat het provinciaal of gemeentelijk ruimtelijk beleid de wijziging van functie en/of activiteit toe? g. in sociale en of maatschappelijke zin: is er behoefte aan de nieuwe functie en/of activiteit in de markt, van overheidswege, in sociaal opzicht? Gezien het doel van deze taxatie hebben taxateurs geen scenario analyse uitgevoerd. Voor de complexwaarde is het uitgangspunt, dat de beoogde ontwikkeling de highest and best use is voor deze locatie.

HERTAXATIE inbrengwaarde exploitatieplan ‘Afronding Habraken’ te Veldhoven

61 van 86

6.

Overwegingen

6.1

Inleiding

Opdracht is vaststellen van de inbrengwaarde zoals bedoeld in artikel 6.13, lid 1, onder c, van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) juncto artikel 6.2.3 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) ten behoeve van het exploitatieplan “Afronding Habraken”. Tot de inbrengwaarde zoals genoemd in artikel 6.2.3 Bro worden gerekend, voor zover redelijkerwijs toe te rekenen aan de inbrengwaarde van de gronden, de ramingen van: a) de waarde van de gronden in het exploitatiegebied; b) de waarde van opstallen die in verband met de exploitatie van de gronden niet gehandhaafd kunnen worden; c) de kosten van het vrijmaken van de gronden in het exploitatiegebied van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkt recht en zakelijke lasten; d) de kosten van sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen in het exploitatiegebied. Benadrukt wordt dat onderhavig taxatierapport uitsluitend omvat de waarde van de gronden en de opstallen in het exploitatiegebied. De kosten van het vrijmaken van rechten alsmede sloop worden, voor zover daarvan thans sprake is, geacht te zijn begrepen in de andere kosten in verband met de exploitatie.

6.2

Werkelijke waarde versus onteigeningswaarde

In artikel 6.13, lid 5, van de Wet ruimtelijke ordening is bepaald, dat indien geen sprake is van onteigening de inbrengwaarde van gronden wordt vastgesteld met overeenkomstige toepassing van de artikelen 40b tot en met 40f van de onteigeningswet. Voor gronden welke onteigend zijn of waarvoor een onteigeningsbesluit is genomen, of welke op onteigeningsbasis zijn of worden verworven, is de inbrengwaarde gelijk aan de schadeloosstelling ingevolge de onteigeningswet. Met het opnemen van een schadeloosstelling als inbrengwaarde blijkt uit de wetgeving en jurisprudentie dat voorzichtigheid is geboden. De wetgever heeft aangegeven dat de inbrengwaarde alleen als schadeloosstelling mag worden opgenomen als dat noodzakelijk en urgent is. Dit om een ongewenst prijsopdrijvend effect te voorkomen waarbij de kosten gedeeltelijk worden afgewenteld op andere eigenaren in het exploitatiegebied. De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State is terughoudend over het opnemen van een schadeloosstelling als inbrengwaarde. Lopende onderhandelingen over de minnelijke verwerving kan een reden zijn om niet een schadeloosstelling als inbrengwaarde op te nemen. Dat de gemeente aanbiedingen doet op basis van schadeloosstellingen noopt er niet toe om te stellen dat er een onteigening aanstaande is.

Een onteigeningsbesluit is immers nog niet genomen en ook is door de raad geen besluit genomen om de Kroon te verzoeken tot onteigening.

HERTAXATIE inbrengwaarde exploitatieplan ‘Afronding Habraken’ te Veldhoven

62 van 86

De vraag of sprake is van onroerende zaken, welke onteigend zijn, waarvoor een onteigeningsbesluit is genomen of welke op onteigeningsbasis zijn of worden verworden dient ten tijde van het uitbrengen van dit taxatierapport met uitzondering van rechthebbende 2 ontkennend te worden beantwoord. Voor rechthebbende 2 geldt, dat ten tijde van de opmaak van deze hertaxatie, de adviseur van rechthebbende 2 reeds kenbaar heeft gemaakt, dat de eigenaar niet bereid is tegen werkelijke waarde te verkopen en niet in staat is tot zelfrealisatie. De gemeente heeft om die reden door derden een concept schadeloosstelling laten opstellen en op basis hiervan een aanbieding gedaan voor verwerving. De inhoud van deze aanbieding is aan taxateurs onbekend. Zowel gemeente als adviseur van rechthebbende 2 hebben aangegeven, dat de onderhandelingen nog gaande zijn. Enerzijds geeft het waarderen van de eigendom van rechthebbende 2 op basis van volledige schadeloosstelling mogelijk een ongewenst en onnodig prijsopdrijvend effect. Anderzijds, wanneer de waarderingsgrondslag voor rechthebbende 2 in deze hertaxatie uitsluitend gebaseerd zou zijn op de werkelijke waarde en de waarderingsgrondslag door onderhandelingsresultaat op een later moment alsnog wijzigt in een volledige schadeloosstelling, heeft dit tot gevolg dat de inbrengwaarde van rechthebbende 2 opnieuw moet worden vastgesteld.

Zou deze inbrengwaarde niet opnieuw worden vastgesteld, blijft de gemeente tenslotte met niet verhaalbare kosten ‘zitten’. Daarnaast dient de inbrengwaarde objectief vastgesteld te worden, dit betekent dat geobjectiveerd wordt van de werkelijk betaalde prijs en een inbrengwaarde bij verwerving op basis van schadeloosstelling dus niet gebaseerd wordt op een onderhandelingsresultaat, maar op een door een onafhankelijk deskundige opgesteld taxatierapport, waarin de schadeloosstelling is uitgewerkt. Dit in overweging nemende zijn taxateurs van mening, dat de inbrengwaarde voor rechthebbende 2 gebaseerd dient te worden op basis van de volledige schadeloosstelling, zoals deze reeds in opdracht van de gemeente door een andere deskundige is opgesteld. Bij het begroten van de inbrengwaarde van de andere objecten wordt uitgegaan van de werkelijke waarde als bedoeld in artikel 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet. Indien in de toekomst onroerende zaken tegen onteigeningswaarde worden verworven, ter onteigening worden aangewezen of worden onteigend kan dat nopen tot herziening van het exploitatieplan.

6.3

Werkelijke waarde: gebruikswaarde of complexwaarde

6.3.1 Werkelijke waarde Het stelsel van artikel 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet geeft regels voor de waardering van de onteigende zaak. De hoofdregel voor de waardering is opgenomen in artikel 40b, lid 1 van de Onteigeningswet, waarin is bepaald dat vergoed dient te worden de werkelijke waarde, niet de denkbeeldige, die de zaak uitsluitend voor de persoon van de rechthebbende heeft. Met deze hoofdregel heeft de wetgever de affectieve waarde willen uitsluiten, zodat moet worden uitgegaan van een geobjectiveerde waarde. In artikel 40b, lid 2 van de Onteigeningswet wordt vervolgens invulling gegeven aan de wijze waarop - niet te verwarren met de methode waarmee - de werkelijke waarde wordt bepaald.

HERTAXATIE inbrengwaarde exploitatieplan ‘Afronding Habraken’ te Veldhoven

63 van 86

In dit artikel is bepaald dat moet worden uitgegaan van de prijs, tot stand gekomen bij een onderstelde koop in het vrije commerciële verkeer tussen de onteigende als redelijk handelende verkoper en de onteigenaar als redelijk handelende koper. In het derde lid van artikel is tot slot bepaald dat de werkelijke waarde in bijzondere gevallen naar andere maatstaf wordt bepaald. In de artikelen 40c tot en met 40e van de Onteigeningswet zijn correcties op de hoofdregel van artikel 40b, lid 2 van de Onteigeningswet opgenomen. Artikel 40c van de Onteigeningswet bevat de zogenaamde eliminatieregel. De eliminatieregel houdt in dat bij het bepalen van de werkelijke waarde geen rekening wordt gehouden met het werk waarvoor onteigend wordt. Wel dient rekening gehouden te worden met een aan de onteigening ten grondslag liggend bestemmingsplan, tenzij dit bestemmingsplan ziet op de realisatie van een overheidswerk waarvoor geldt dat de in het bestemmingsplan aan het onteigende gegeven bestemming bepaald is door een ten tijde van de vaststelling van dat bestemmingsplan al bestaand (concreet) plan en dat het bestemmingsplan in zoverre dan ook slechts is vastgesteld om daarmee de juridisch-planologische onderbouwing en regeling te geven die de beoogde aanleg van het werk waarvoor onteigend mogelijk maakt.

De beoogde realisatie van bedrijventerrein kwalificeert zich naar oordeel van taxateurs niet als overheidswerk waardoor bij de waardering wel het werk waarvoor onteigend wordt moet worden geëlimineerd doch niet het daaraan ten grondslag liggende bestemmingsplan. Artikel 40d van de Onteigeningswet bevat de egalisatieregel welke kort samengevat inhoudt, dat de verschillende bestemmingen binnen één complex worden uitgesmeerd over alle gronden binnen dat complex. Uit de wetsgeschiedenis en de jurisprudentie volgt dat een complex een zelfstandig te exploiteren samenstel van zaken is welke voor de toepassing van het egalisatiebeginsel als één geheel moet worden beschouwd. Hierbij is van belang dat een complex één of meerdere bestemmingsplannen, of gedeelten daarvan, kan omvatten, een bestemmingsplan één of meerdere complexen kan omvatten, een complex kan zich uitstrekken over meerdere gemeenten, een complex meerdere bestemmingen kan omvatten, een complex uitsluitend onrendabele bestemmingen kan omvatten, een complex een samenhangende eenheid dient te vormen en een complex in de tijd bezien samenhang dient te vertonen.

Artikel 40e van de Onteigeningswet schept mogelijkheden om in de eerste plaats te komen tot baatafroming indien de onteigening naast schade ook voordelen oplevert en voorziet in de tweede plaats in mogelijkheden voor vergoeding van planschade binnen het kader van de onteigeningsprocedure. Artikel 40f van de Onteigeningswet omvat een correctie op artikel 40e van de Onteigeningswet, in die zin dat al uitgekeerde planschade op de vergoeding ingevolge artikel 40e van de Onteigeningswet in mindering wordt gebracht.

HERTAXATIE inbrengwaarde exploitatieplan ‘Afronding Habraken’ te Veldhoven

64 van 86