Bijlage 3_Exploitatieplan afronding Habraken
Tekst van het document
0.54.70 ha
0.54.70 ha
Veldhoven
H
592
Hyp4 12583/24 Eindhoven
0.36.20 ha
0.35.41 ha
Veldhoven
H
614
Hyp4 61329/3
0.56.20 ha
0.56.20 ha
Veldhoven
H
615
Hyp4 6395/52 Eindhoven
0.03.00 ha
0.03.00 ha
Veldhoven
H
618
Hyp4 61329/3
0.50.40 ha
0.50.23 ha
Veldhoven
H
619
Hyp4 40341/57 Eindhoven
0.38.50 ha
0.38.50 ha
Veldhoven
H
620
Hyp4 12583/24 Eindhoven
4.19.00 ha
4.17.56 ha
Veldhoven
H
630
Hyp4 12583/24 Eindhoven
0.33.60 ha
0.33.50 ha
Veldhoven
H
667
Hyp4 13795/21 Eindhoven
0.20.95 ha
0.20.89 ha
Veldhoven
H
669
Hyp4 15691/29
1.00.85 ha
1.00.85 ha
Veldhoven
H
751 ged.
Hyp4 13371/25 Eindhoven
5.31.75 ha
0.47.76 ha
Veldhoven
H
759 ged.
84 OLE00/2808 EHV
0.96.28 ha
0.46.10 ha
Veldhoven
H
849
Hyp4 15608/24 Eindhoven
0.36.00 ha
0.36.00 ha
Veldhoven
H
871 ged.
Hyp4 14420/48 Eindhoven
0.19.19 ha
0.03.26 ha
Veldhoven
H
1011
Hyp4 13795/21 Eindhoven
1.19.20 ha
1.19.20 ha
Veldhoven
H
1288 ged.
Hyp4 7069/6
0.10.12 ha
0.01.58 ha
Veldhoven
H
1357 ged.
Hyp4 58316/167
0.70.41 ha
0.38.28 ha
Veldhoven
H
1430 ged.
Hyp4 15719/42
1.26.70 ha
0.05.57 ha
Veldhoven
H
1435
Hyp4 10306/22 Eindhoven
0.25.05 ha
0.25.05 ha
Veldhoven
H
1438
Hyp4 12477/30 Eindhoven
0.35.90 ha
0.35.88 ha
Veldhoven
H
1571
Hyp4 40024/89 Eindhoven
1.36.45 ha
1.36.43 ha
Veldhoven
H
1573 ged.
Hyp4 1600/117
0.28.95 ha
0.25.63 ha
Veldhoven
H
1575 ged.
Hyp4 40024/89 Eindhoven
0.21.05 ha
0.04.82 ha
Veldhoven
H
1612 ged.
Hyp4 1600/117 Eindhoven
0.26.05 ha
0.04.02 ha
Veldhoven
H
1620 ged.
Hyp4 12583/24 Eindhoven
6.56.33 ha
6.21.53 ha
Veldhoven
H
1675 ged.
Hyp4 1600/117 Eindhoven
0.06.15 ha
0.06.11 ha
HERTAXATIE inbrengwaarde exploitatieplan ‘Afronding Habraken’ te Veldhoven
28 van 86
Veldhoven
H
1741 ged.
Hyp4 1600/117
0.41.20 ha
0.27.62 ha
Veldhoven
H
1745
Hyp4 85898/19
0.00.05 ha
0.00.05 ha
Veldhoven
H
1746 ged.
Hyp4 12900/34 Eindhoven
6.35.14 ha
4.26.14 ha
Veldhoven
H
1748 ged.
Hyp4 14889/30 Eindhoven
1.85.27 ha
0.20.35 ha
Veldhoven
H
1750
Hyp4 14889/30 Eindhoven
0.01.51 ha
0.01.48 ha
Veldhoven
H
1751 ged.
Hyp4 15719/42 Eindhoven
0.53.30 ha
0.26.74 ha
Veldhoven
H
1767 (vh 1700) ged.
Hyp4 13371/25 Eindhoven
4.05.26 ha
1.38.77 ha
Veldhoven
H
1769 (vh 1232) ged.
Hyp4 63022/169
1.20.08 ha
1.18.53 ha
Veldhoven
H
1781 (vh 1742) ged.
Hyp4 15963/17 Eindhoven
8.26.72 ha
0.42.38 ha
51.90.81 ha
28.26.97 ha
Totaal
4.8.1.2 Eigendom en zakelijke rechten Veldhoven H 592 is belast met een zakelijk recht als bedoeld in artikel 5, lid 3, onder b, van de belemmeringenwet Privaatrecht ten behoeve van Gasunie Transport Services B.V. ontleent aan Hyp4 72429/99. Veldhoven H 614 is belast met een zakelijk recht als bedoeld in artikel 5, lid 3, onder b, van de belemmeringenwet Privaatrecht ten behoeve van Gasunie Transport Services B.V. ontleent aan Hyp4 72429/99. Voorts is een kwalitatieve verplichting vermeld op basis van Hyp4 52681/69. Deze kwalitatieve verplichting heeft betrekking op de overdrachtsbelasting, maar is op 12 juli 2017 verstreken. Veldhoven H 620 is belast met een zakelijk recht als bedoeld in artikel 5, lid 3, onder b, van de belemmeringenwet Privaatrecht ten behoeve van Gasunie Transport Services B.V. ontleent aan Hyp4 72429/99. Veldhoven H 751 is belast met een zakelijk recht als bedoeld in artikel 5, lid 3, onder b, van de belemmeringenwet Privaatrecht ten behoeve van Brabant Water N.V. ontleent aan Hyp4 7069/6. Veldhoven H 871 is belast met een zakelijk recht als bedoeld in artikel 5, lid 3, onder b, van de belemmeringenwet Privaatrecht ten behoeve van Brabant Water N.V. ontleent aan Hyp4 6915/76. Veldhoven H 1288 is belast met een zakelijk recht als bedoeld in artikel 5, lid 3, onder b, van de belemmeringenwet Privaatrecht ten behoeve van Brabant Water N.V.
ontleent aan Hyp4 7017/21. Veldhoven H 1357 is belast met een zakelijk recht als bedoeld in artikel 5, lid 3, onder b, van de belemmeringenwet Privaatrecht ten behoeve van Enexis Netbeheer B.V. ontleent aan Hyp4 64318/125. Veldhoven H 1620 is belast met een zakelijk recht als bedoeld in artikel 5, lid 3, onder b, van de belemmeringenwet Privaatrecht ten behoeve van Enexis Netbeheer B.V. ontleent aan Hyp4 64318/125. Veldhoven H 1746 is belast met een zakelijk recht als bedoeld in artikel 5, lid 3, onder b, van de belemmeringenwet Privaatrecht ten behoeve van Brabant Water N.V. ontleent aan Hyp4 6915/76 en Gasunie Transport Services B.V. ontleent aan Hyp4 72429/99.
HERTAXATIE inbrengwaarde exploitatieplan ‘Afronding Habraken’ te Veldhoven
29 van 86
Veldhoven H 1748 is belast met een zakelijk recht als bedoeld in artikel 5, lid 3, onder b, van de belemmeringenwet Privaatrecht ten behoeve van Brabant Water N.V. ontleent aan Hyp4 7069/6 en Gasunie Transport Services B.V. ontleent aan Hyp4 72429/99. Veldhoven H 1750 is belast met een zakelijk recht als bedoeld in artikel 5, lid 3, onder b, van de belemmeringenwet Privaatrecht ten behoeve van Brabant Water N.V. ontleent aan Hyp4 7069/6 en Gasunie Transport Services B.V. ontleent aan Hyp4 72429/99. Veldhoven H 1767 is belast met een zakelijk recht als bedoeld in artikel 5, lid 3, onder b, van de belemmeringenwet Privaatrecht ten behoeve van Gemeente Veldhoven ontleent aan Hyp4 1517/77. Veldhoven H 1769 is belast met een zakelijk recht als bedoeld in artikel 5, lid 3, onder b, van de belemmeringenwet Privaatrecht ten behoeve van Gasunie Transport Services B.V. ontleent aan Hyp4 72429/99. Veldhoven H 1781 is belast met een zakelijk recht als bedoeld in artikel 5, lid 3, onder b, van de belemmeringenwet Privaatrecht ten behoeve van Brabant Water N.V. ontleent aan Hyp4 6915/76, Hyp4 7069/6, Hyp4 7170/13 en Gasunie Transport Services B.V. ontleent aan Hyp4 72429/99. Bij de overige percelen zijn geen bijzonderheden bekend geworden.
4.8.1.3 Publiekrechtelijke beperkingen Uit de openbare registers van het kadaster blijken geen publiekrechtelijke bepalingen.
HERTAXATIE inbrengwaarde exploitatieplan ‘Afronding Habraken’ te Veldhoven
30 van 86
4.8.1.4 Bestemming Voor toetsing van de gebruikswaarde hebben taxateurs kennis genomen van de voorgaande planologie. Enkele percelen vallen voor delen in verschillende bestemmingsplannen. In onderstaande weergave zijn de bijzonderheden vermeld. Gemeente
Sectie Nummer
Veldhoven
H
587 ged.
Veldhoven
H
589 ged.
Veldhoven
H
590
Veldhoven
H
Habraken Habraken 2006 2016
Kernrand- Bestemming gebied
X X
Bedrijfsdoeleinden*
X
X
X X X X X X X
X
592
Veldhoven
H
614
Veldhoven
H
615
Veldhoven
H
618
Veldhoven
H
619
Veldhoven
H
620
Veldhoven
H
630
Veldhoven
H
667
X Veldhoven
H
669
Veldhoven
H
751 ged.
Veldhoven
H
759 ged.
Veldhoven
H
849
Veldhoven
H
871 ged.
Veldhoven
H
1011
Veldhoven
H
1288 ged.
Bedrijfsdoeleinden* Bedrijfsdoeleinden* Bedrijfsdoeleinden* Bedrijfsdoeleinden* Bedrijfsdoeleinden*
X
X X X X X
X
X X
H
1357 ged.
Veldhoven
H
1430 ged.
Veldhoven
H
1435
Veldhoven
H
1438
Veldhoven
H
1571
Bedrijfsdoeleinden* Bedrijfsdoeleinden*
X
X
Veldhoven
H
1573 ged.
X
X X X
X X
Bedrijfsdoeleinden* Bedrijfsdoeleinden*, Bedrijventerrein en Natuur Bedrijfsdoeleinden* en Natuur Bedrijfsdoeleinden*
X Veldhoven
Bedrijfsdoeleinden* Bedrijfsdoeleinden* en Agrarisch-Kernrand Bedrijfsdoeleinden* en Agrarisch-Kernrand
Bedrijfsdoeleinden* Bedrijfsdoeleinden*, Bedrijventerrein en Natuur Bedrijfsdoeleinden* en Natuur Agrarisch-Kernrand Bedrijfsdoeleinden* Bedrijfsdoeleinden*
X
X
Bedrijfsdoeleinden* Bedrijfsdoeleinden*, Bedrijventerrein en Natuur
X
X
Bedrijfsdoeleinden*,
HERTAXATIE inbrengwaarde exploitatieplan ‘Afronding Habraken’ te Veldhoven
31 van 86
Veldhoven
H
1575 ged.
Veldhoven
H
1612 ged.
Veldhoven
H
1620 ged.
Veldhoven
H
1675 ged.
Veldhoven
H
1741 ged.
Veldhoven
H
1745
Veldhoven
H
1746 ged.
Veldhoven
H
1748 ged.
Veldhoven
H
1750
Veldhoven
H
1751 ged.
Veldhoven
H
1767 (vh 1700) ged.
Veldhoven
H
1769 (vh 1232) ged.
Veldhoven
H
1781 (vh 1742) ged.
X
Bedrijventerrein en Natuur Bedrijventerrein en Verkeer
X
Bedrijfsdoeleinden* Bedrijfsdoeleinden* en Natuur Bedrijfsdoeleinden* en Verkeer
X X
X
X X X X X X X X
Bedrijfsdoeleinden* Bedrijfsdoeleinden* Bedrijfsdoeleinden* Bedrijfsdoeleinden* Bedrijfsdoeleinden* Bedrijfsdoeleinden* Bedrijfsdoeleinden*
Bedrijfsdoeleinden* Bedrijfsdoeleinden* en X X Bedrijventerrein Bedrijfsdoeleinden *, hier wordt bedoeld “Bedrijfsdoeleinden (nader uit te werken)”. Voor de gronden gelegen binnen het vigerend bestemmingsplan “Habraken 2016” geldt, dat deze gronden reeds uitgeefbaar zijn, dan wel reeds ingericht voor verkeer. In onderstaande tabel zijn de oppervlaktes voor die delen die onder Habraken 2016 vallen verdeeld over de bestemming “Bedrijfsdoeleinden” en “Verkeer”. Voor de gronden (deels) gelegen binnen het bestemmingsplan Kernrandgebied is eveneens een onderscheid gemaakt in oppervlakte aangaande de bestemming “Natuur” en “Agrarisch Kernrand”. Habraken 2016 Bedrijventerrein Verkeer
Kernrandgebied AgrarischNatuur kernrand
Gemeente Sectie Nummer Veldhoven H 590
Getaxeerd
Habraken 2006
0.54.70 ha
0.50.70 ha
0.04.00 ha
Veldhoven H
592
0.35.41 ha
0.14.41 ha
0.21.00 ha
Veldhoven H
667
0.20.89 ha
0.06.94 ha
Veldhoven H
669
1.00.85 ha
0.66.85 ha
Veldhoven H
1011
1.19.20 ha
0.98.75 ha
Veldhoven H
1357 ged.
0.38.28 ha
Veldhoven H
1571
1.36.43 ha
0.72.75 ha
0.38.10 ha
Veldhoven H
1573 ged.
0.25.63 ha
0.18.71 ha
0.06.92 ha
Veldhoven H
1575 ged.
0.04.82 ha
Veldhoven H
1620 ged.
6.21.53 ha
Veldhoven H
1675 ged.
0.06.11 ha
Veldhoven H
1781 (vh 1742) ged.
0.42.38 ha
0.08.15 ha
0.05.80 ha 0.34.00 ha
0.05.05 ha
0.15.40 ha 0.38.28 ha
0.02.73 ha
0.25.58 ha 0.02.09 ha
5.33.12 ha
0.88.41 ha 0.04.80 ha
0.00.22 ha
0.01.31 ha
0.42.16 ha
HERTAXATIE inbrengwaarde exploitatieplan ‘Afronding Habraken’ te Veldhoven
32 van 86
4.8.1.5 Ligging Locatie binnen het gebied:
De gronden in eigendom van Rechthebbende 1 zijn in lichtblauw weergegeven.
4.8.1.6 Beschrijving Het getaxeerde omvat percelen grond, waarbij bestemmingen in het ontwerp bestemmingsplan respectievelijk Bedrijventerrein, Verkeer en Groen zijn. De percelen zijn momenteel in gebruik als grasland en voor maïsteelt.
HERTAXATIE inbrengwaarde exploitatieplan ‘Afronding Habraken’ te Veldhoven
33 van 86
4.8.2 Rechthebbende 2
4.8.2.1 Kadastrale aanduiding
Gemeente Veldhoven
Sectie Nummer H 1233
Akte nummer Hyp4 8850/60 Eindhoven
Kadastraal opp.
Getaxeerd*
0.22.75 ha
0.22.75 ha
4.8.2.2 Eigendom en zakelijke rechten Veldhoven H 1233 is belast met een zakelijk recht als bedoeld in artikel 5, lid 3, onder b, van de belemmeringenwet Privaatrecht ten behoeve van Gasunie Transport Services B.V. ontleent aan Hyp4 72429/99.
4.8.2.3 Publiekrechtelijke beperkingen Uit de openbare registers van het kadaster blijken geen publiekrechtelijke bepalingen.
4.8.2.4 Bestemming
Gemeente Sectie Nummer Veldhoven H
1233
Habraken Habraken Kernrand2006 2016 gebied Bestemming X
Bedrijfsdoeleinden *
Bedrijfsdoeleinden *, hier wordt bedoeld “Bedrijfsdoeleinden (nader uit te werken)”.
HERTAXATIE inbrengwaarde exploitatieplan ‘Afronding Habraken’ te Veldhoven
34 van 86
4.8.2.5 Ligging Locatie binnen het gebied:
De gronden in eigendom van Rechthebbende 2 zijn in geel weergegeven.
4.8.2.6 Beschrijving Eigenaar heeft een verzoek van taxateurs om medewerking te willen verlenen aan een opname door taxateurs afgewezen, waarbij is verwezen naar een eerdere opname (door derden). Taxateurs hebben derhalve het object alleen vanaf de openbare weg opgenomen, hierdoor hebben zij een beperkt beeld gekregen van het object. De navolgende gearceerde informatie en foto’s zijn ontleend aan een door derden, in opdracht van de gemeente, opgemaakte concept schadeloosstelling, gedateerd 4 juni 2024. Taxateurs hebben de betreffende concept schadeloosstelling ter kennisname aangenomen, maar niet op juistheid kunnen beoordelen.
HERTAXATIE inbrengwaarde exploitatieplan ‘Afronding Habraken’ te Veldhoven
35 van 86
De onroerende zaak omvat een vrijstaande woning met garage, voormalige varkens- en paardenstal, voormalige varkensstal, opbergplaats, ondergrond, tuin met beplantingen, erfverhardingen en overige aanhorigheden.
Woning Bouwjaar: 1967 Oppervlakte: ca. 141 m² BVO
Garage: Bouwjaar 1967 Oppervlakte: ca. 23,45 m²
HERTAXATIE inbrengwaarde exploitatieplan ‘Afronding Habraken’ te Veldhoven
36 van 86
Voormalige varkensstal: Oppervlakte: ca. 130 m²
Opbergloods (voormalig varkens- en paardenstal): Oppervlakte: ca. 102 m²
Het globale beeld van de onderhoudsstaat en bouwkundige toestand van het object als geheel is redelijk. Er is geen energielabel ingezien. Gelet op het bouwjaar wordt geacht, dat het aannemelijk is, dat de onroerende zaak een slecht energiezuinig object betreft. Volgens mondelinge opgave van rechthebbende beschikken de voormalige varkens- en paardenstal een asbesthoudend golfplaten dak.
HERTAXATIE inbrengwaarde exploitatieplan ‘Afronding Habraken’ te Veldhoven
37 van 86
4.8.3 Rechthebbende 3
4.8.3.1 Kadastrale aanduiding
Gemeente Veldhoven
Sectie Nummer H 1796 (vh 1676)
Akte nummer Hyp4 84257/24
Kadastraal opp (m²)
Getaxeerd*
6.21.05 ha
6.21.05 ha
4.8.3.2 Eigendom en zakelijke rechten Er is een kwalitatieve verplichting ontleent aan Hyp4 84257/24. Deze kwalitatieve verplichting heeft betrekking op een milieubepaling, waarbij de milieu/bodem situatie voor rekening en risico komt van koper.
4.8.3.3 Publiekrechtelijke beperkingen Uit de openbare registers van het kadaster blijken geen publiekrechtelijke bepalingen.
4.8.3.4 Bestemming Voor toetsing van de gebruikswaarde hebben taxateurs kennis genomen van de voorgaande planologie. Een aantal percelen vallen voor delen in verschillende bestemmingsplannen. In onderstaande weergave zijn de bijzonderheden vermeld.
Gemeente
Sectie Nummer
Veldhoven H
1676
Habraken 2006
Habraken 2016
X
X
Kernrandgebied Bestemming Bedrijfsdoeleinden *, Bedrijventerrein en Verkeer
Bedrijfsdoeleinden *, hier wordt bedoeld “Bedrijfsdoeleinden (nader uit te werken)”. Voor de gronden gelegen binnen het bestemmingsplan Habraken 2016 geldt, dat deze gronden reeds uitgeefbaar zijn, dan wel reeds ingericht voor verkeer. In onderstaande tabel zijn de oppervlaktes voor die delen die onder Habraken 2016 vallen verdeeld over de bestemming bedrijfsdoeleinden en verkeer.
HERTAXATIE inbrengwaarde exploitatieplan ‘Afronding Habraken’ te Veldhoven
38 van 86
Habraken 2016: Gemeente
Sectie
Nummer
Getaxeerd
Veldhoven
H
1796 (vh 1676)
6.21.05 ha
Habraken 2006
Bedrijventerrein
5.45.80 ha
0.44.55 ha
Verkeer 0.30.70 ha
4.8.3.5 Ligging Locatie binnen het gebied:
De gronden in eigendom van Rechthebbende 3 zijn in groen weergegeven.
4.8.3.6 Beschrijving Het perceel is in gebruik als grasland.
HERTAXATIE inbrengwaarde exploitatieplan ‘Afronding Habraken’ te Veldhoven
39 van 86
4.8.4 Rechthebbende 4
4.8.4.1 Kadastrale aanduiding
Gemeente
Sectie
Nummer
Aktenummer
Veldhoven
H
846
Hyp4 75068/194
Grootte 0.51.17 ha
Getaxeerd 0.51.17 ha
4.8.4.2 Eigendom en zakelijke rechten Uit de openbare registers van het kadaster blijken geen zakelijke rechten.
4.8.4.3 Publiekrechtelijke beperkingen Uit de openbare registers van het kadaster blijken geen publiekrechtelijke bepalingen.
4.8.4.4 Bestemming
Gemeente
Sectie Nummer
Veldhoven H
846
Habraken 2006
Habraken 2016 X
Kernrandgebied Bestemming Bedrijventerrein
HERTAXATIE inbrengwaarde exploitatieplan ‘Afronding Habraken’ te Veldhoven
40 van 86
4.8.4.5 Ligging Locatie binnen het gebied:
De gronden in eigendom van Rechthebbende 4 zijn in zalm weergegeven.
4.8.4.6 Beschrijving Het perceel Veldhoven H 846 betreft een braakliggend terrein.
4.9
Overige privaatrechtelijke aspecten
Taxateurs zijn niet bekend met pacht-, huur en/of gebruiksovereenkomsten die rusten op te taxeren percelen en nemen voor deze taxatie derhalve als uitgangspunt dat er geen overige privaatrechtelijke aspecten zijn, anders dan specifiek benoemd bij rechthebbenden.
HERTAXATIE inbrengwaarde exploitatieplan ‘Afronding Habraken’ te Veldhoven
41 van 86
5.
Marktomstandigheden, SWOT analyse en HABU
5.1
Marktomstandigheden
5.1.1 Macro De concept Macro Economische Verkenning 2025 van het Centraal Plan Bureau (CPB) welke op 16 augustus 2024 is gepubliceerd, beschrijft de volgende kernpunten: Na een aantal magere kwartalen voor de Nederlandse economie zorgen hogere lonen en een aantrekkende wereldhandel de komende tijd weer voor gematigde groei. De arbeidsmarkt is krap gebleven, terwijl de lonen nog een inhaalslag maken. Hierdoor hebben huishoudens meer te besteden. In het bedrijfsleven heeft met name de energie-intensieve industrie een moeilijke periode achter de rug, maar gaat de uitvoer nu ook weer groeien. De bbp-ontwikkeling van 0,6% dit jaar wordt nog sterk beïnvloed door de magere kwartalen die achter ons liggen, het herstel wordt in 2025 duidelijker zichtbaar met een bbp-groei van 1,6%. De koopkracht neemt toe als gevolg van hogere lonen en lastenverlichting. Met een stijging van de koopkracht van in doorsnee 2,5% dit jaar en 1,1% in 2025 is het eerdere koopkrachtverlies als gevolg van de inflatieschok weer ingelopen. De koopkracht in 2025 is duidelijk hoger dan bij de vorige raming als gevolg van de lastenverlichting uit het hoofdlijnenakkoord. Het aantal mensen onder de armoedegrens daalt naar 4,1% van de bevolking in 2025, en loopt in de jaren daarna weer licht op.
Het begrotingstekort komt de komende jaren aanzienlijk hoger uit dan afgelopen jaar, dicht tegen de afgesproken vangrail van -3% bbp. In 2025 verslechtert het saldo door onder meer de lastenverlichting. Structureel loopt het tekort op als gevolg van eerder ingezet expansief beleid, de vergrijzing, afnemende onderuitputting en hogere rentelasten. De komende jaren ligt het begrotingssaldo dicht bij de Europese grenswaarde van -3% bbp. Daarmee bestaat de kans dat bij toekomstige tegenvallers noodgedwongen plotseling bezuinigd moet worden. Dit kan bovendien procyclisch uitpakken. De overheidsschuld bevindt zich op een laag niveau, maar zet wel een stijgend pad in dat op enig moment moet worden bijgebogen. Het begrotingstekort loopt zonder aanvullend beleid na de kabinetsperiode verder op. Een schuldprojectie ten behoeve van het Nederlandse Fiscal Structural Plan, op basis van constante arrangementen, laat zien dat de schuld in 2038 kan uitkomen op 70% bbp, boven de grenswaarde van 60% die ook in de nieuwe Europese begrotingsregels een vereiste blijft. Daarbij is nog geen rekening gehouden met extra zorgkosten in lijn met bijvoorbeeld de historische kwaliteitsverbetering en veranderende voorkeuren of de kosten van aanvullend klimaatbeleid nadat het huidige klimaatfonds in 2030 afloopt.
Hoewel de staatsschuld niet snel op een zorgwekkend niveau belandt, laat dit wel zien dat met het huidige beleid financiële lasten naar toekomstige generaties worden geschoven. De Macro Economische Verkenning 2025 van het Centraal Plan Bureau (CPB) welke op 17 september 2024 is gepubliceerd beschrijft de volgende kernpunten: Het CPB heeft de concept-Macro Economische Verkenning 2025 (cMEV 2025) geactualiseerd met de nieuwe besluitvorming van afgelopen maand, zodat deze aansluit op de Miljoenennota 2025. De
HERTAXATIE inbrengwaarde exploitatieplan ‘Afronding Habraken’ te Veldhoven
42 van 86
onderliggende economische raming is niet geactualiseerd, de verschillen tussen de cMEV 2025 en deze Macro Economische Verkenning 2025 (MEV 2025) zijn dus uitsluitend het gevolg van de verwerking van de aanpassingen in de begroting . Deze publicatie beschrijft die verschillen, voor een toelichting op het macro economische beeld, de internationale omgeving en een meer gedetailleerde beschrijving van de ontwikkelingen op het gebied van de overheidsfinanciën, koopkracht en armoede verwijzen we naar de cMEV 2025 en de verantwoording die tegelijk met deze publicatie is verschenen. Het kabinet verschuift uitgaven naar latere jaren, waardoor het begrotingstekort dit jaar gunstiger uitvalt. Onder andere door arbeidsmarktkrapte gaat het kabinet ervan uit dat het niet lukt om alle begrote uitgaven op korte termijn te realiseren. Daarom worden middelen naar latere jaren verschoven (kasschuiven). Niet alle kasschuiven leiden in de CPB-raming tot een verbetering van het begrotingstekort, omdat het CPB deels al rekening had gehouden met deze onderuitputting. Per saldo leiden de kasschuiven tot een verbetering van het overheidstekort in 2024 met 3,6 mld euro. Het overheidssaldo komt uit op -1,8% bbp. Een deel van de in het hoofdlijnenakkoord afgesproken lastenverlichting wordt vertraagd ingevoerd.
Hierdoor is vanaf 2025 dekking gevonden voor de budgettaire derving als gevolg van de uitspraak van de Hoge Raad met betrekking tot box 3. Omdat deze tegenvaller reeds was verwerkt in de cMEV 2025, leidt de dekking nu tot een lichte verbetering van het overheidssaldo in 2025 tot -2,5% bbp. Het kabinet heeft ervoor gekozen om de gevolgen van het Hoge Raadarrest in 2024 ongedekt te laten. De EMU-schuld komt hoger uit, vooral als gevolg van een eenmalige post. De EMU-schuld bedraagt in 2028 51,1% bbp. Dat is nog altijd in historisch en internationaal perspectief zeer laag, maar wel 1,3%-punt hoger dan in de cMEV. Dit komt vooral door een extra onderhandse lening aan Tennet. Deze verslechtering werkt door in de lange termijn schuldprojectie; in 2038 komt deze nu uit op 71% bbp. Hoewel de overheidsfinanciën er op korte termijn iets gunstiger voorstaan dan eerder geraamd, is het beeld op wat langere termijn ongewijzigd. Als gevolg van de kasschuiven in 2024 en het sluiten van het inkomstenkader in 2025 houdt het kabinet in 2024 en 2025 iets meer afstand tot de in het hoofdlijnenakkoord overeengekomen budgettaire vangrail. Het beeld op de middellange termijn verandert niet: het tekort loopt verder op en is vanaf 2029 groter dan 3% bbp. Ook de overheidsschuld zet een stijgend pad in en ligt vanaf 2033 boven de Europese grenswaarde van 60%.
Het ingezette beleid voldoet daarmee niet aan nieuwe Europese regels. De koopkrachtstijging komt door de verminderde lastenverlichting in 2025 wat lager uit dan eerder geraamd. De tarieven in box 1 dalen minder dan in de cMEV, en ook de maximale algemene heffingskorting is lager. De koopkracht stijgt in doorsnee in 2025 met 0,7%, dat is 0,4%-punt lager dan voor de vertraagde lastenverlichting. Omdat de koopkracht jaar op jaar wordt gepresenteerd, stijgt de koopkracht in latere jaren juist wat sterker. Over de gehele kabinetsperiode blijft de koopkrachtstijging in doorsnee 0,8% gemiddeld per jaar. Het kabinet heeft enkele gerichte maatregelen genomen waardoor de armoededoelstelling wordt behaald. In het hoofdlijnenakkoord is afgesproken om de armoedecijfers in de kabinetsperiode niet te laten stijgen ten opzichte van het niveau van 2024. In de cMEV werd deze doelstelling voor de armoede dankzij een aantal maatregelen al gehaald, maar voor de kinderarmoede nog niet. Door een stapsgewijze verhoging van het kindgebonden budget is dat nu wel het geval. 4 De keuze voor gerichte maatregelen staat wel op gespannen voet met de wens om op termijn het systeem van toeslagen af te schaffen. De macro-economische gevolgen van de besluitvorming zijn zeer beperkt. De bbp-groei is in 2025 1,5%, dat is 0,1% lager dan eerder geraamd. De vertraging van de lastenverlichting leidt tot een wat lagere
HERTAXATIE inbrengwaarde exploitatieplan ‘Afronding Habraken’ te Veldhoven
43 van 86
consumptie. Ook de woninginvesteringen zijn in 2025 wat lager als gevolg van anticipatie op de verlaging van de overdrachtsbelasting in 2026. Deze effecten worden in latere jaren ingelopen, de gemiddelde bbpgroei over de kabinetsperiode blijft ongewijzigd.
5.1.2 Agrarische grondmarkt Het Kwartaalbericht Agrarische grondmarkt, 2024 – 2e kwartaal, van het Kadaster omschrijft de marktomstandigheden van de agrarische grondmarkt als volgt: De gemiddelde agrarische grondprijs in Nederland is in het 2e kwartaal van 2024 uitgekomen op € 84.400 per ha (figuur 1). Dat is 7,1% boven de grondprijs in het 1e kwartaal van 2024 en de gemiddelde grondprijs over heel 2023, beide € 78.800 per ha. De gemiddelde prijs van bouwland steeg in het 2e kwartaal van 2024 met 10,8% naar € 98.300 per ha (figuur 1). Dat is 8,1% boven de gemiddelde prijs van bouwland over heel 2023 van € 90.900 per ha. De gemiddelde prijs van grasland is in het 2e kwartaal van 2024 met 4,8% gestegen tot € 76.800 per ha (figuur 1). Dat is 10,7% boven de gemiddelde prijs van grasland in 2023 van € 69.400 per ha. De gemiddelde prijs van snijmaisland is in het 2e kwartaal van 2024 met 2,8% gestegen tot € 81.400. De prijs van dit grondgebruik is niet afzonderlijk in figuur 1 opgenomen, maar is wel onderdeel van het totaalcijfer van landbouwgrond.
Figuur 1 Prijs (euro/ha) onverpachte agrarische grond naar grondgebruik Bron: Kadaster/RVO.nl/Wageningen Economic Research In het 2e kwartaal van 2024 is 7.200 ha landbouwgrond verhandeld, 400 ha (6%) meer dan in hetzelfde kwartaal van 2023 (figuur 2). Gemeten over de laatste vier kwartalen (2023Q3 tot en met 2024Q2) is in totaal 29.100 ha grond in andere handen overgegaan. Dat is evenveel als in dezelfde periode een jaar eerder (2022Q3-2023Q2). De relatieve grondmobiliteit – het verhandeld areaal afgezet tegen het totaal areaal landbouwgrond – over de vier laatste kwartalen bedroeg 1,62%, en is daarmee gelijk aan de mobiliteit in dezelfde periode het jaar daarvoor.
HERTAXATIE inbrengwaarde exploitatieplan ‘Afronding Habraken’ te Veldhoven
44 van 86
Figuur 2 Grondmobiliteit (ha) agrarische grond per kwartaal Bron: Kadaster/RVO.nl/Wageningen Economic Research In kaart 1 zijn de provinciale agrarische grondprijzen in het meest recente kwartaal opgenomen; figuren 3 tot en met 7 geven de ontwikkeling van de provinciale prijzen in de afgelopen twaalf kwartalen weer. De kwartaalprijzen zijn berekend als het voortschrijdend gemiddelde over vier kwartalen. De gemiddelde agrarische grondprijs loopt in het 2e kwartaal van 2024 uiteen van € 60.700 in Fryslân tot € 185.100 per ha in Flevoland (kaart 1). In de overige provincies ligt de grondprijs tussen € 68.900 (Groningen) en € 94.500 per ha (Noord-Brabant).
Kaart 1 Grondprijzen per provincie in 2e kwartaal 2024
HERTAXATIE inbrengwaarde exploitatieplan ‘Afronding Habraken’ te Veldhoven
45 van 86
Bron: Kadaster/RVO.nl/Wageningen Economic Research De landelijke agrarische grondprijs is in het 2e kwartaal van 2024 met 7,1% gestegen (zie hiervoor), terwijl de grondprijzen in bijna alle provincies minder hard toenamen of (heel) licht daalden (zie hierna). De reden is dat de provinciale kwartaalprijzen zijn berekend als het voortschrijdende gemiddelde over vier kwartalen, terwijl de landelijke kwartaalprijs de daadwerkelijke prijs van het kwartaal is. Het provinciale voortschrijdende gemiddelde ijlt daardoor iets na op de landelijke kwartaalprijs-ontwikkeling. Grondprijsontwikkeling Zeeland, Noord-Brabant en Limburg
Figuur 7 Grondprijsontwikkeling provincies Zeeland, Noord-Brabant en Limburg Bron: Kadaster/RVO.nl/Wageningen Economic Research De relatieve grondmobiliteit – het verhandelde areaal afgezet tegen het totaal areaal landbouwgrond – varieert over de 4 laatste kwartalen (2023Q3-2024Q2) van 1,21% in Groningen tot 2,21% in Limburg (figuur 8). In vergelijking met een jaar eerder (2022Q3-2023Q2) is de relatieve grondmobiliteit het sterkst gedaald in Flevoland en Utrecht met respectievelijk 0,5 en 0,4 procentpunt, en het sterkst gestegen in Fryslân met 0,3.Procentpunt.
HERTAXATIE inbrengwaarde exploitatieplan ‘Afronding Habraken’ te Veldhoven
46 van 86
Figuur 8 Relatieve mobiliteit agrarische grond (%) in 2022-Q2 Bron: Kadaster/RVO.nl/Wageningen Economic Research Bron: www.kadaster.nl
5.1.3 Bedrijfsruimtemarkt De NVM Kwartaalcijfers Q2 2024 verstrekt de navolgende informatie. De opname1 van commercieel vastgoed is in het tweede kwartaal van 2024 opnieuw gestegen. Vooral de kantorenmarkt laat een opvallende stijging zien. In het tweede kwartaal van dit jaar is 297.000 m² kantoorruimte opgenomen: een stijging van 69 procent ten opzichte van dezelfde periode een jaar geleden. Als het eerste halfjaar van 2024 wordt vergeleken met dezelfde periode vorig jaar, is zichtbaar dat deze trend zich voortzet; zo is in de eerste zes maanden van dit jaar met een opname 544.300 m 2 sprake van een stijging van 57 procent. De meeste dynamiek is zichtbaar bij kantoorruimtes boven 2.000 m². De bereidheid en het economische vertrouwen om keuzes te maken in huisvesting groeit in de markt. Het aanbod van kantoorgebouwen, zowel in stedelijke gebieden als daarbuiten, blijft beperkt en op hetzelfde niveau ten opzichte van een jaar geleden. Dat blijkt uit het rapport ‘Ontwikkelingen commercieel vastgoed 2e kwartaal 2024’ van NVM Business, een analyse van de ontwikkelingen in de commerciële vastgoedsector.
Ondanks een afwachtende houding zijn de eerste tekenen van een gunstiger beleggingsklimaat ook zichtbaar. Hierdoor wordt commercieel vastgoed als categorie weer aantrekkelijker voor beleggers. Volgens de leden van NVM Business neemt de bereidheid om te investeren weer toe, doordat het verschil tussen vraagprijzen en aanbod kleiner wordt. “Hoewel de markt nog wel terughoudend is, zien we dat het sentiment onder beleggers voor het eerst sinds lange tijd weer verbetert. Zo zien we dat de interesse in kantoren toeneemt en zitten investeringen in logistieke panden duidelijk in de lift”, vertelt Irene Flotman, voorzitter van NVM Business. Ook in andere segmenten registreert NVM Business een stijging van de opname van commercieel vastgoed. Zo bedroeg de opname van bedrijfsruimtes 1,28 miljoen m², wat neerkomt op een stijging van 20 procent ten opzichte van het tweede kwartaal in 2023. Vooral de opname van grotere panden vanaf 2.000 m² is groter, met name van logistieke bedrijven. Bij de opname van winkelruimten is het beeld genuanceerder. Hoewel in vergelijking met het tweede kwartaal van 2023 sprake is van een stijging (+18
HERTAXATIE inbrengwaarde exploitatieplan ‘Afronding Habraken’ te Veldhoven
47 van 86
procent), zijn winkeliers terughoudend met het openen van nieuwe winkels, doordat de hoge kosten voor energie, personeel en inkoop op de winstmarges drukken. De stijging van het opgenomen winkeloppervlak is volgens NVM Business vooral het gevolg van de toegenomen dynamiek in de grotere winkelsteden. Zo werd in Amsterdam 20.700 m² winkelruimte opgenomen in het eerste halfjaar, tegenover 17.100 m² in 2023. Buiten de grote winkelsteden zijn winkeliers aanmerkelijk terughoudender in het openen van winkels. Het aanbod van commercieel vastgoed is over de gehele linie licht gestegen in vergelijking met dezelfde periode in 2023. Het aanbod van bedrijfsruimtes (+13 procent) is substantieel gestegen: van 4.873 in het tweede kwartaal van 2023 naar 5.528 in dezelfde periode dit jaar. Ondanks deze stijging lag het percentage aanbod in de voorraad in juni slechts op 3,9 procent. Volgens NVM Business komt de toename in aanbod mogelijk door de vertraagde opname van de markt. Hoewel de markt aantrekt, nemen bedrijven nog steeds iets langer de tijd voor hun verhuisbeslissingen. In de nog altijd krappe markt is het hogere aanbod positief voor partijen die op zoek zijn naar bedrijfsruimte. Het aanbod van winkelruimten is met een toename van 10.000 m² tot 1,35 miljoen m² relatief stabiel gebleven. Ook de data van funda in business toont een toename in het aanbod van vastgoedobjecten.
"Makelaars hebben in het tweede kwartaal van 2024 meer nieuw aanbod aangemeld dan in voorgaande kwartalen. Dit betekent dat er ruimere keuzemogelijkheden zijn en dat is gunstig in een markt waar in veel sectoren krapte heerst, zegt Joost Dop, CEO van funda. De verwachtingen voor de tweede helft van het jaar zien er positiever uit. Met name grotere beleggers zien weer kansen, vooral door recente fiscale maatregelen. “Het is nog niet geheel duidelijk hoe de rente zich onder invloed van beslissingen van de centrale banken dit jaar gaat ontwikkelen, maar als de rentedaling zich voortzet, kan ook het rendement groeien’’, legt Irene Flotman uit. ‘’Dit in combinatie met het groeiende economische vertrouwen aan de vraagkant, wijst op een positiever sentiment in de commerciële vastgoedmarkt. Zo zien we ook onder buitenlandse investeerders een groeiende interesse in Nederlands vastgoed. Zekerheid op langere termijn is echter een cruciale voorwaarde voor een goed investeringsklimaat.” Opname van vastgoed is de verhuur of verkoop van een beschikbaar pand/ruimte. Dit wordt uitgedrukt in het aantal vierkante meters (m²) dat wordt verhandeld in de transacties. 1
De bedrijfsruimte markt in het Bouw- en Vastgoedbericht Rabobank 2022 vermeldt de navolgende informatie. Vertrekpunt in dit Bouw- en Vastgoedbericht 2023 is een nadere verkenning van de 'S' van ESG. Het is de 'S' van Sociaal. Maar waar staat deze letter precies voor en hoe sociaal is onze sector al? Vervolgens kijken we naar de praktijk. Hoe kunnen partijen zelf aan de slag gaan met de 'S' en wat doen ze dan precies? We sluiten af met de belangrijkste lessen. Waar moeten bouw- en vastgoedbedrijven rekening mee houden en hoe kunnen ze een volgende stap zetten in hun sociale strategie. Veel mensen denken bij de bouw- en vastgoedsector aan een harde en zakelijke omgeving, die vooral draait om stenen stapelen en geld verdienen. In die meer traditionele visie is vastgoed een belegging die alleen maar voor financiële winst zorgt. En daarin is bouwen de manier om extra vierkante meters te realiseren en die met winst te verkopen. Gelukkig is er binnen de sector een bredere blik ontstaan. Bouw en vastgoed geven letterlijk vorm aan onze samenleving. De gebouwde omgeving heeft grote impact op ons dagelijks leven. In gebouwen en gebieden wordt
HERTAXATIE inbrengwaarde exploitatieplan ‘Afronding Habraken’ te Veldhoven
48 van 86
gewoond, gewerkt, gewinkeld en geleefd. Er ligt dus een enorme kans om nog meer impact te maken. Dat zien we bijvoorbeeld ook terug in nieuwsberichten van de laatste tijd: •
“Tweede Kamer wil wet aanpassen tegen woondiscriminatie” (Voorburgs Dagblad 21-02-2023);
•
“Gezondheid van huurwoningen staat nog in de kinderschoenen” (Duurzaam Gebouwd 01-02-2023);
•
“Rijksvastgoedbedrijf wil én gaat grotere maatschappelijke rol spelen in gebiedsontwikkeling" (Gebiedsontwikkeling.nu 03-10-2023)
•
“Een gezond kantoorgebouw: goed voor werknemers én werkgevers” (Maastricht University 14-10-2020) en
•
“Verbouwing kantoor DNB: gesloten bastion wordt open werk-, kennis- en ontmoetingsplek” (Facto 05-102021).
Al deze voorbeelden gaan over de impact van de gebouwde omgeving op onze maatschappij. Niet zozeer de technische of financiële kwalificaties van het vastgoed krijgen de aandacht, maar de betekenis van gebouwen en hun omgeving voor mensen staan centraal. Dat leidt tot vragen van meer sociale aard, zoals voor wie die ruimtes bedoeld zijn, of zij het ook kunnen betalen en of ze er gezond en veilig gebruik van kunnen maken.
Over de E, de S en de G
Dat de bouw- en vastgoedsector meer oog krijgt voor haar sociale impact kan niet los worden gezien van het begrip ESG. Die afkorting is inmiddels redelijk ingeburgerd. De letters staan voor Environment, Social en Governance. ESG gaat over een manier van ondernemen die goed is voor de aarde en de samenleving. Of in termen van RICS, bewaker van standaarden in bouw en vastgoed: “E, S en G dragen gezamenlijk bij aan effectieve prestaties, met positieve voordelen voor bredere markten, de samenleving en de wereld als geheel.” Maar waar staan de afzonderlijke letters precies voor? De 'G' van Governance Dit staat voor ‘goed bestuur’. Het gaat om de bestuurlijke en maatschappelijke verantwoording van organisaties en de manier waarop duurzaamheid – milieukundig én sociaal – wordt meegenomen in besluitvorming (Van der Griendt, 2022). Je kan dus zeggen dat de 'G' toeziet op de manier hoe je de 'E' en de 'S' invult. Wat ga je op die fronten doen en hoe controleer je of dat ook feitelijk gebeurt? De 'E' van Environment Hieronder verstaan we het milieu, de planeet, klimaat, water, energie en natuurlijke hulpbronnen. En het is belangrijk om hier zo zuinig mogelijk mee om te gaan. We hebben hiervoor al veel normen, begrippen en benchmarks om uit te drukken hoe we op deze onderdelen scoren. Denk aan BENG, NOM, FSC, BREEAM en energielabels.
Hierover wordt dus – op websites en in jaarverslagen – al veel gerapporteerd. De 'S' van Social De vraag is vaak wat hieronder valt, wanneer je iets goed doet en hoe je dit meet. We hebben allemaal wel een beeld bij wat sociaal of juist asociaal is, maar wanneer ben je ‘socialer’ dan een ander? Of wanneer ben je ‘sociaal genoeg’? Dit soort vragen kunnen we als het gaat om de 'E' vaak wel beantwoorden, maar niet als het gaat om de 'S'. Toch
HERTAXATIE inbrengwaarde exploitatieplan ‘Afronding Habraken’ te Veldhoven
49 van 86
wordt dat wel steeds vaker van ons gevraagd. Hoog tijd dus voor elke ondernemer om bewuster te worden van ‘het belang van sociaal’ en de noodzaak om daarop meetbare doelen te formuleren en daarover te rapporteren. Wetgeving steeds dwingender Volgens Europese wetgeving moeten grote beursgenoteerde bedrijven, banken en verzekeraars sinds een paar jaar een zogeheten Non-Financial Reporting Directive (NFRD) bijhouden. Dit is een ‘niet-financiële rapportage’ op het gebied van ecologische en maatschappelijke impact. In 2021 is deze NFRD aangescherpt door de Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD). Deze CSRD is minder vrijblijvend dan de NFRD en streeft betere data rondom ESG-doelen en goede – door accountants gecontroleerde – rapportages na. Ook is het bereik van de CSRD veel groter dan dat van de NFRD. Vanaf boekjaar 2024 geldt de CSRD voor de allergrootste beursgenoteerde bedrijven met meer dan 500 medewerkers. Vanaf 2025 geldt dit voor grotere ondernemingen, die aan tenminste twee van de drie volgende criteria voldoen. Het bedrijf heeft: 1.
Minstens 250 medewerkers;
2.
Minstens 40 miljoen omzet en/of;
3.
Minstens 20 miljoen op de balans.
Doordat grote bedrijven eisen stellen aan toeleveranciers en onderaannemers gaan uiteindelijk ook kleinere bedrijven dit merken. Net als grote bedrijven zijn zij verantwoordelijk voor de ecologische en maatschappelijke effecten van hun activiteiten en moeten ze daarover rapporteren. Vanaf boekjaar 2026 moeten kleine en middelgrote beursgenoteerde bedrijven zelf aan de CSRD voldoen. Europese standaarden Rapporteren wordt steeds belangrijker. Om meer nauwkeurig, consistent en transparant te rapporteren over ESG, heeft de Europese Unie in juli 2023 de European Sustainability Reporting Standards (ESRS) vastgesteld. Deze nieuwe standaard waarborgt de betrouwbaarheid van ESG-rapportages en geldt voor alle bedrijven die onder de CSRD vallen. Een belangrijk onderdeel van de ESRS is de dubbele materialiteit. Materialiteit, ook wel impact, werkt twee kanten op. ESRS weegt zowel de impact van het bedrijf op milieu en maatschappij als andersom; welke impact milieu en maatschappij hebben op de bedrijfsvoering. Bouw- en vastgoedsector moet nog stappen zetten Ook in onze sector staat ESG de laatste jaren hoog op de agenda. Bouw- en vastgoedbedrijven krijgen hier op allerlei manieren mee te maken. Sommigen zijn verplicht te rapporteren, anderen voelen indirect al de steeds strengere normen en regels.
Daarbij spelen ook banken een rol, want die zijn – onder druk van toezichthouders – verplicht om ESG-informatie op te vragen bij de verstrekking van leningen. Dat heeft geleid tot de zogeheten 'duurzaamheidsparagraaf'. Later dit jaar komt daar naar verwachting de nieuwe Vastgoedtaxonomie bij. Dit is een initiatief om alle vastgoeddata, zoals taxatie-informatie, huurlijsten en WOZ-verklaringen, sneller uit te wisselen tussen alle betrokken partijen. Bouw- en vastgoedbedrijven zijn dus volop bezig met ESG. Er is bijvoorbeeld steeds meer aandacht voor certificering van materialen, panden en portefeuilles. Ook zien we bij bedrijven nieuwe functies ontstaan, zoals energie-expert, duurzaamheidsconsultant en ESG-manager. Vooral aandacht voor 'E' en 'G'
HERTAXATIE inbrengwaarde exploitatieplan ‘Afronding Habraken’ te Veldhoven
50 van 86
Als we kritischer kijken, valt op dat de sector in de praktijk vooral oog heeft voor zaken die de 'E' raken. Denk aan duurzame materiaalkeuzes (bijvoorbeeld uitgedrukt in een keurmerk als FSC voor hout uit verantwoorde beheerde bossen) of de steeds strengere energie-eisen (met bijvoorbeeld energieprestaties zoals BENG als graadmeter). Omdat de 'E' vaak duidelijke – financiële – voordelen voor klanten en eindgebruikers biedt, wordt dit aspect van ESG vaak al ingeprijsd. Het verschil in waarde tussen gebouwen die goed en niet goed scoren op de 'E', groeit de komende jaren. Naarmate taxateurs over meer referenties beschikken, wordt deze inprijzing van dit onderdeel van ESG vanzelfsprekend. Ook op het vlak van de 'G' maakt de sector stappen. Dat kan ook haast niet anders bij een zo kapitaalintensieve sector als bouw en vastgoed, waar veel regels voor gelden. Denk naast goed bestuur ook aan minimale energielabels, goed verhuurderschap of eisen over betaalbaarheid. Dan blijft de 'S' over. Hier is nog een wereld te winnen. Veel partijen beseffen zich inmiddels wel dat met bouw en vastgoed veel sociale impact kan worden gemaakt. Maar hoe precies blijft onduidelijk.
Gaat het over de gebouwen die je bouwt of beheert? Of over de mensen die erin wonen of werken? Of gaat het over hoe je met je personeel omgaat? Er zijn geen standaard afvinklijstjes en er ontbreekt in de sector eenduidig jargon over hoe je ‘sociaal’ bezig bent. Hoe weet je dan als bouw- of vastgoedondernemer dat je op de goede weg bent of hoe je daarover moet rapporteren? Waarom de 'S' zo belangrijk is Bijna ongemerkt spelen in de bouw- en vastgoedsector allerlei sociale vraagstukken. Realiseren we bijvoorbeeld genoeg woningen die echt betaalbaar zijn? Houden we voldoende rekening met de belangen van de omgeving? Hebben we bij het ontwerp van een kantoor oog voor de gezondheid van de toekomstige gebruikers? Stuk voor stuk goede vragen, maar de lijst van mogelijke vragen is veel langer. Is er bijvoorbeeld ook gedacht over hoe je onderaannemer met zijn personeel omgaat? En in hoeverre draagt de omgeving van zorgwoningen bij aan het herstel van patiënten? En als je daar al wel oog voor hebt, hoe maak je dat dan zichtbaar? Drie motieven om de 'S' op de kaart te zetten Er ligt voor de bouw- en vastgoedsector een grote uitdaging om de 'S' beter op de kaart te zetten. We onderscheiden drie motieven om hiermee aan de slag te gaan. 1.
Intrinsieke motivatie: gebouwen en gebieden zijn van grote betekenis voor de samenleving en voor het welzijn van mensen. Steeds meer mensen die in de sector werken, zijn hiervan bewust en willen hier met hun projecten aan bijdragen.
2.
Expliciete sturing: het verplichtende karakter van de 'S' is nog beperkt, maar dat gaat veranderen. Grote partijen merken dit als eerste, maar sneller dan je denkt ook kleinere partijen. Om als grote partij aan de voor hen geldende regels te kunnen voldoen, moet de hele keten inzichtelijk zijn. Door ‘ketenverantwoordelijkheid’ vragen zij van onderaannemers en toeleveranciers informatie of garanties. Waar komen de materialen die je gebruikt bijvoorbeeld vandaan? Hoe inclusief is jouw personeelsbestand? Het niet paraat hebben van de gevraagde gegevens kan leiden tot uitsluiting. Wat je er ook van vindt; je móet voldoen om mee te kunnen blijven doen.
3.
Impliciete sturing: ook als sommige zaken (nog) niet wettelijk verplicht zijn, worden ze steeds vaker als selectiecriterium bij (overheids-)aanbestedingen gehanteerd. Soms als ‘nice-to have’, maar vaak als hard selectiecriterium. Ook hier geldt: wil je ‘in business’ blijven, dan moet je aan de gestelde eisen voldoen. Ook klanten, medewerkers of andere ketenpartners kunnen zo verandering afdwingen. Die willen weten wat ze kopen of waar ze zich aan binden en vragen je om je sociale voetafdruk inzichtelijk te maken. Wat draagt
HERTAXATIE inbrengwaarde exploitatieplan ‘Afronding Habraken’ te Veldhoven
51 van 86
jouw product of dienst bij aan betaalbaarheid van de woningmarkt? En in hoeverre biedt jouw bedrijf gelijke kansen aan uiteenlopende werknemers? Voldoe je niet, dan zoeken ze een ander. Bij veel partijen zal de motivatie een combinatie zijn van deze drie. Intrinsieke motivatie lijkt ons de beste stimulans om te bewegen, terwijl impliciete en expliciete sturing ervoor zorgen dat bedrijven ook niet anders kunnen. Natuurlijk is er ook een financiële prikkel. Bedrijven die niet meebewegen zullen dat waarschijnlijk gaan merken in hun portemonnee. Uiteindelijk zal maatschappelijke impact ook meer gewogen en financieel gewaardeerd worden. Zoals je nu al een ‘brown discount’ (of afwaardering) ziet op gebouwen die energetisch slecht scoren, zo zal dat straks ook gelden voor gebouwen of gebieden die slecht scoren op sociale parameters. Veranderen kost misschien geld, maar niet veranderen is uiteindelijk nog veel duurder. ESG moet dus in de volle breedte op de agenda staan en dat betekent meer aandacht voor de 'S'. De provincie Noord-Brabant heeft met peildatum 1 januari 2023 “feiten en cijfers Brabantse bedrijventerreinen” gepubliceerd. Ondanks de aanhoudende prijsstijgingen groeide de Brabantse economie in 2022 voor het tweede jaar op rij hard. De economische groei kwam uit op ruim 4 procent, een procentpunt lager dan in 2021.
Van de Brabantse regio’s was deze groei het hoogst in Zuidoost-Brabant. Economische ramingen laten zien dat de economische groei de komende jaren beduidend lager gaat uitvallen, onder andere door een afkoelende woningmarkt en een lagere export. De Brabantse economie herstelde in 2021 snel van de coronacrisis met een economische groei van 5,5%. Ook in 2022 was de groei in Noord-Brabant met 4,4% hoog en lag het net iets onder het landelijk gemiddelde. Vanaf maart 2022 werden in Nederland de laatste coronabeperkende maatregelen opgeheven. Tegelijkertijd zorgde de oorlog in Oekraïne en de snel oplopende inflatie voor een nieuwe verstoring van de economie. Ondanks deze ontwikkelingen groeide de totale Nederlandse economie deze eeuw nog niet eerder twee jaar achter elkaar zo hard (CBS, februari 2023). De groei in Noord-Brabant laat hetzelfde beeld zien. De hoge economische groei in 2022 is vooral te danken aan de kooplust van huishoudens: consumenten kochten meer producten en diensten dan ooit. Ook werden er meer uren gewerkt. De Nederlandse economie groeide in 2022 meer dan werd verwacht (zie ramingen CPB, maart 2022). Voor 2023 en 2024 geeft de CPB-raming een beduidend lagere economische groei aan, maar deze blijft wel positief. De verwachting van de Nederlandse Bank is dat de landelijke groei in 2023 nog lager uitvalt (0,8%).
Nationale ontwikkelingen, die zorgen voor een neerwaarts effect, zijn de dalende huizenprijzen en de negatieve koopkrachtontwikkeling over de periode 2022-2024. De negatieve koopkrachtontwikkeling is voor de meeste huishoudens het resultaat van de hardnekkige hoge inflatie. Internationaal wordt onder andere rekening gehouden met een lagere export door een teruglopende wereldhandel. Volgens voorlopige cijfers van het CBS is in het eerste en tweede kwartaal van 2023 zelfs sprake van een lichte krimp van de Nederlandse economie (augustus 2023). Naar verwachting spelen de genoemde ontwikkelingen ook een rol in Noord-Brabant en de Brabantse regio’s. De Brabantse economie is onderdeel van de Nederlandse economie en is daar ook sterk mee verbonden. In de Brabantse regio’s heeft Zuidoost-Brabant in 2022 met 6,1% de hoogste groei behaald. Dit is ver boven het landelijk gemiddelde van 4,5% (zie figuur 1.1). De productie van de industrie lag het afgelopen jaar hoger dan in 2021 en dit kwam voornamelijk door de machine-industrie. De regio Zuidoost-Brabant lijkt hiervan het meest te hebben geprofiteerd, omdat de high tech industrie in deze regio sterk vertegenwoordigd is. Het industrie type in de regio rond Eindhoven is daarbij ook minder gevoelig voor stijgende energieprijzen dan de industrie in de andere regio’s.
In West-Brabant (3%), Midden-Brabant (3,5%) en Noordoost-Brabant (4%) lag de economische groei onder het landelijk gemiddelde. Logistiek en groothandel blijven de meeste ruimte vragen, maar uitgifte veel lager dan verwacht
HERTAXATIE inbrengwaarde exploitatieplan ‘Afronding Habraken’ te Veldhoven
52 van 86
Een derde (39 ha) van de in 2022 uitgegeven oppervlakte is bestemd voor bedrijven die actief zijn in de logistiek en groothandel. In 2021 lag dit aandeel nog op ruim 40%. Voor deze sector zijn 19 kavels uitgegeven met een gemiddelde grootte van 2 hectare. Vier van deze kavels waren groter dan 3 hectare (samen 23 ha). Hiervan waren er 3 kavels met een oppervlakte van meer dan 5 hectare (Regionaal Bedrijvenpark Laarakker en Laarakker-Zuid in Land van Cuijk, Agro Food Cluster Nieuw-Prinsenland in Steenbergen). Van alle kavels zijn de meeste (44) uitgegeven aan bedrijven die actief zijn in de bouw, handel of reparatie. Deze kavels beslaan samen 21 hectare en zijn dus duidelijk kleiner dan die voor de logistiek en groothandel. Aan industriële bedrijven werden 42 kavels uitgegeven met een gemiddelde grootte van iets meer dan 1 hectare. Binnen deze sector werden de meeste kavels uitgegeven aan de sector overige maak- en procesindustrie (20 kavels) en de sector high tech systemen en materialen (15 kavels). De grootste uitgegeven oppervlakte was voor de sector voedingsmiddelenindustrie (23 ha) en overige maak- en procesindustrie (20 ha). De uitgifte in de voedingsmiddelenindustrie kwam bijna volledig voor de rekening van Agro Food Cluster Nieuw-Prinsenland. In de sector voedingsmiddelenindustrie werd in 2022 bijna 20 hectare meer uitgegeven dan verwacht in de prognose (zie figuur 3.2).
Want in het hoge scenario wordt voor deze sector een jaarlijkse uitgifte van 3 hectare verwacht. Ook in de sector overige maak- en procesindustrie en de sector bouw, handel en reparatie was sprake van een hogere uitgifte dan de prognose in het hoge scenario aangeeft. Een grote achterloper daarentegen is de sector logistiek en groothandel. De uitgifte haalde hier bij lange na niet het niveau van de verwachte jaarlijkse vraag in het lage scenario (39 ha versus 62 ha). Maar de toename van de ruimtevraag is bepaald voor een langere periode dan één jaar. De werkelijke ontwikkeling van bedrijventerreinen kan fluctueren en zal zich voornamelijk binnen de bandbreedte van het lage en hoge scenario bewegen, afhankelijk van de economische conjunctuur. In 2022 werd in de regio West-Brabant de meeste grond voor de vestiging van nieuwe bedrijven uitgegeven, op de voet gevolgd door Noordoost- en Zuidoost-Brabant. Van de 51 hectare in West-Brabant was ruim 40% voor de voedingsmiddelenindustrie (Agro Food Cluster Nieuw-Prinsenland) en 30% voor logistiek en groothandel (Agro Food Cluster Nieuw-Prinsenland en Business Centre Treeport). In Noordoost-Brabant werd 32 hectare uitgegeven, vooral aan de sector logistiek en groothandel en de sector bouw, handel en reparatie. In laatstgenoemde sector werden het grootste aantal kavels uitgegeven (27).
De gronduitgifte in Zuidoost-Brabant was 29 hectare, de oppervlakte is verspreid over meerdere sectoren. De grootste kavels werden hier met een gemiddelde oppervlakte van 1 hectare uitgegeven in de sector overige maak- en procesindustrie en de logistiek en groothandel. In Midden-Brabant was de totale gronduitgifte in 2022 met 9 hectare de laagste in de afgelopen tien jaar. De regio’s West- en Noordoost-Brabant hebben in 2022 circa 4 hectare meer grond uitgegeven dan verwacht in het hoge scenario van de prognose. De uitgifte in Zuidoost-Brabant ligt net onder de gemiddelde vraag van het lage scenario. De uitgifte 2022 in de regio Midden-Brabant ligt 10 hectare onder de gemiddelde vraag van het lage scenario. De verklaring hiervoor kan zijn dat in deze regio nog maar weinig direct uitgeefbare grond beschikbaar is. Per 1 januari 2023 liggen de opties op bedrijfskavels hoger dan begin 2022. Het opgegeven totaal komt uit op 287 hectare, de opties zitten op 47 terreinen. Bij een kwart van deze terreinen gaat het om een oppervlakte van meer dan 5 hectare. Deze grootschalige terreinen beslaan ruim driekwart van alle hectares die zijn gereserveerd, in totaal 228 hectare.
HERTAXATIE inbrengwaarde exploitatieplan ‘Afronding Habraken’ te Veldhoven
53 van 86
Onderstaande kaart geeft een goed beeld van alle bedrijventerreinen in de Provincie Noord-Brabant”
HERTAXATIE inbrengwaarde exploitatieplan ‘Afronding Habraken’ te Veldhoven
54 van 86
5.1.4 Woningmarkt Aangezien één van de percelen bebouwd is met een woonhuis, is ook marktinformatie betreffende de woningmarkt opgenomen. De NVM geeft op basis van de kwartaalcijfers van het 2e Kwartaal 2024 Landelijk beeld: De koopwoningmarkt komt in het tweede kwartaal 2024 stevig op stoom. Het sentiment en vertrouwen is positief. Meer kopers kochten sneller een woning tegen duidelijk hogere prijzen. Dat blijkt uit de NVM-woningmarktcijfers en analyse van NVM-dochter brainbay over het tweede kwartaal 2024. NVM-makelaars verkochten in het tweede kwartaal 2024 ruim 35.000 bestaande koopwoningen. Dit is 3% meer vergeleken met het tweede kwartaal 2023 en 18% meer ten opzichte van het eerste kwartaal 2024. In het tweede kwartaal 2024 bedraagt de mediane verkoopprijs van een bestaande woning 468.000 euro. Ten opzichte van het eerste kwartaal 2024 stijgt de prijs daarmee met 7,2%, wat in 29 jaar maar één keer eerder is voorgekomen. De mediane verkoopprijs stijgt met 13,6% vergeleken met het tweede kwartaal 2023. In het tweede kwartaal 2024 zijn twee op de drie woningen boven de vraagprijs verkocht. Een kwartaal eerder was dit nog 56% en een jaar eerder 39%. Dit kwartaal zijn 41% meer woningen te koop gezet dan in het eerste kwartaal 2024 en 13% meer woningen ten opzichte van het tweede kwartaal 2023. Het herstel op de nieuwbouwmarkt zette zich door in het tweede kwartaal 2024.
NVM-makelaars verkochten ruim 7.300 nieuwbouwwoningen, een toename van 1% ten opzichte van een kwartaal eerder en 70% meer dan in het tweede kwartaal 2023. De mediane verkoopprijs van een nieuwbouwwoning is in het tweede kwartaal 2024 475.000 euro, 1,2% lager dan in het eerste kwartaal 2024. Het aanbod nieuwbouwwoningen ligt dit kwartaal op ongeveer 15.200 woningen, 11% meer dan vorig kwartaal. Lana Gerssen, makelaar en voorzitter NVM Wonen: “De woningmarkt is in het tweede kwartaal volop in beweging. Woningen worden sneller verkocht. De prijzen vliegen omhoog door de krappe markt, goede financierbaarheid, inkomensstijgingen en daarmee het vertrouwen van de consument. We maken ons zorgen over de prijsontwikkeling en betaalbaarheid op de langere termijn bij dit krappe aanbod en grote vraag.” Nieuwbouw trekt aan Ook de nieuwbouwmarkt trekt aan. De grotere vraag naar nieuwbouw is een gevolg van de schaarste en sterk stijgende prijzen in de bestaande koopwoningmarkt. Lana Gerssen: “Het is een positief teken dat de nieuwbouw groeit. Toch kunnen we daarmee de toenemende woningvraag onvoldoende opvangen. We hebben meer woningen én de juiste woningen nodig. Op de juiste locatie en met de lokale vraag als vertrekpunt zonder ons volledig blind te staren op het starterssegment. Dat verruimt de markt namelijk niet echt en het draagt zeker niet bij aan de noodzakelijke doorstroming.
Daarom gaan we nog liever vandaag dan morgen aan tafel met de nieuwe minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening. Want met een praktische aanpak weten ook investeerders de weg weer te vinden om nieuwbouw te ontwikkelen. Nu alleen nog de stap van praten naar bouwen”. Kwart uitpondwoningen zit in middenhuur Brainbay onderzocht voor NVM het uitponden: het verkopen van woningen die eerder werden verhuurd. NVMmakelaars geven in een onderzoek aan, de stijging in de uitpondcijfers van het Kadaster te herkennen en zien deze trend doorzetten in de eerste helft van 2024. Uit het onderzoek en analyse van 9.000 uitgeponde woningen blijkt dat 4 op de 5 makelaars een -sterke- toename van uitpondingen zien in vergelijking met de tweede helft van 2023. De voornaamste uitkomst is dat 25% van alle uitgeponde woningen een markthuur heeft binnen de prijsgrenzen van het middenhuursegment, oftewel onder de 1.160 euro. Het is een cocktail van maatregelen die het uitponden veroorzaakt. Het hogere fictief rendement in box-3, de Wet Betaalbare Huur (regulering middenhuur) en het verbod op tijdelijke
HERTAXATIE inbrengwaarde exploitatieplan ‘Afronding Habraken’ te Veldhoven
55 van 86
huurcontracten worden genoemd als de veruit belangrijkste oorzaken. De hogere hypotheekrente wordt als minst belangrijk ervaren. Veel particuliere beleggers realiseren niet meer het noodzakelijke rendement en verkopen hun huurwoningen, zelfs als deze al in het middensegment werden verhuurd. Zo verdwijnen er veel huurwoningen naar de koopsector, terwijl die eigenlijk op basis van vraag en aanbod al een relatief betaalbare huur hebben. Lana Gerssen over het uitponden: “De woningen die eerder werden verhuurd maar nu worden verkocht, gaan de bestaande koopwoningmarkt niet echt helpen. Dat is een druppel op een gloeiende plaat. De groepen die zijn aangewezen op de huursector profiteren ook niet van de uitpondingen. Deze groepen zijn, met een midden- of lager inkomen, namelijk vaak niet in staat, de woningen die ze eerder huurden, in de koopsector te financieren. En voor huurders die zoeken in de middenhuur heeft het wel een desastreus effect want het huuraanbod wordt nog kleiner.” Transacties bestaande woningbouw • NVM-makelaars verkopen in het tweede kwartaal 2024 ruim 35.000 woningen. Dit is met 18% een duidelijke toename vergeleken met het eerste kwartaal 2024. Ten opzichte van een jaar geleden is het 3% meer.
• De transactieprijs ligt in het tweede kwartaal 2024 7,2% hoger vergeleken met het eerste kwartaal 2024, een uitzonderlijke stijging die sinds 1995 maar 1 keer eerder is voorgekomen. • De mediane transactieprijs komt daarmee in het tweede kwartaal 2024 uit op 468.000 euro. Ten opzichte van een jaar eerder is dat een stijging van +13,6%. Dat is de grootste stijging in 2 jaar. • De prijs van tussenwoningen stijgt op kwartaalbasis +7,2% naar 430.000 euro. • Een hoekwoning noteert in het tweede kwartaal 2024 een prijs van 450.000 euro, een stijging van +6% op kwartaalbasis. • De 2-onder-1-kap woningen komen uit op 508.000 euro, een plus van 8,6% ten opzichte van het eerste kwartaal 2024. • Vrijstaande woningen stijgen met +5,2% op kwartaalbasis naar een mediane verkoopprijs van 660.000 euro. • De prijs van appartementen stijgt in een kwartaal tijd met +8,1% naar 393.000 euro. • Vergeleken met een jaar geleden laten de transactieprijzen van alle typen woningen een aanzienlijke stijging zien. Tussenwoningen met +14,6%, hoekwoningen +12,7%, 2-onder-1-kap woningen +15,1%, vrijstaande woningen met +11,5% en appartementen stijgen met +13,4%.
HERTAXATIE inbrengwaarde exploitatieplan ‘Afronding Habraken’ te Veldhoven
56 van 86
• In het tweede kwartaal 2024 wordt 67% van de verkochte woningen boven de vraagprijs verkocht. Een kwartaal eerder was dit 56% en een jaar geleden 39%. • In het tweede kwartaal 2024 ligt de uiteindelijke verkoopprijs gemiddeld 4,3% boven de vraagprijs. In het eerste kwartaal 2024 kwam de uiteindelijke verkoopprijs nog 2% hoger uit dan de vraagprijs. Een jaar geleden lag de verkoopprijs nog 0,5% onder de vraagprijs. • Het verschil tussen de vraagprijs en uiteindelijke verkoopprijs is in het tweede kwartaal 2024 +6,8% bij tussenwoningen, hoekwoningen +4,6%, 2-onder-1-kap woningen +2,9 %, vrijstaande woningen -0,4% en appartementen noteren +5,2% boven de vraagprijs. • In het tweede kwartaal 2024 is een woning na gemiddeld 27 dagen verkocht. Dat is 7 dagen korter dan in het eerste kwartaal 2024 en ook 7 dagen korter dan een jaar eerder. • Tussenwoningen verkopen in het tweede kwartaal 2024 het snelst met 24 dagen. Hoekwoningen hebben een verkooptijd van 25 dagen. De verkooptijd van 2-onder1-kap-woningen is 26 dagen. Vrijstaande woningen krijgen na gemiddeld 38 dagen een nieuwe eigenaar. Appartementen noteren een gemiddelde verkooptijd van 26 dagen. Huidig aanbod bestaande bouw • Het aanbod op de Nederlandse koopwoningmarkt is met een krapte-indicator van 2,4 in het tweede kwartaal 2024 een fractie ruimer geworden. In het eerste kwartaal 2024 was deze 2,3.
De krapte-indicator drukt het aantal keuzemogelijkheden van een koper op de woningmarkt. Voor een evenwichtige woningmarkt met voldoende keuze moet de krapte-indicator tussen 5 en 10 liggen. • Het aantal te koop gezette woningen is in het tweede kwartaal 2024 op kwartaalbasis met 41% toegenomen. Aan het eind van het tweede kwartaal stonden ruim 28.000 woningen te koop. • Het aantal woningen in aanbod stijgt ten opzichte van het eerste kwartaal 2024 met gemiddeld +24% voor alle typen. Het aanbod tussenwoningen stijgt op kwartaalbasis met +35%. Hoekwoningen noteren een stijging van +29% en het aanbod 2-onder-1-kap-woningen stijgt met +22%. Van vrijstaande woningen stijgt het aanbod met +22%. Het aanbod appartementen stijgt met +21%. • De mediane vraagprijs van te koop staande woningen komt uit op 571.000 euro. Dat is +3,4% hoger dan een kwartaal eerder. Op jaarbasis stijgt de vraagprijs met +7,4%. • De looptijd van het aanbod, dus de tijd dat een te koop staande woning gemiddeld in dagen te koop staat, is nu 42 dagen. Dat is 27 dagen korter dan in het eerste kwartaal 2024 en 25 dagen korter dan in het tweede kwartaal 2023. Transacties nieuwbouwwoningen • NVM-makelaars verkochten in het tweede kwartaal 2024 ongeveer 7.350 nieuwbouwwoningen. Ten opzichte van het eerste kwartaal 2024 een plus van 1%. Vergeleken met een jaar eerder stijgt het aantal transacties met liefst +70%.