Bijlage 2c_Bestemmingsplan_Bijlagen bij toelichting
Tekst van het document
Afronding Habraken Gemeente Veldhoven Bijlagenboek
colofon
projectnaam Afronding Habraken datum 28 januari 2025 projectnummer P06731 IMRO-identificatienummer opdrachtgever Gemeente Veldhoven Concept 6 oktober 2023 Ontwerp Vaststelling 19 maart 2025 BRO projectleider MOo projectteam PvK, JvdA, CJa bron kaft BRO review JvdA
Willemsplein 2 5211 AK ‘s-Hertogenbosch +31 (0)73 208 91 55 info@bro.nl www.bro.nl
Afronding Habraken
Inhoudsopgave
Bijlagen bij toelichting
5
Bijlage 1
Beeldkwaliteitsplan
6
Bijlage 2
Vooronderzoek bodem
36
Bijlage 3
Bodemonderzoek Heieindweg 5
125
Bijlage 4
Luchtkwaliteitsonderzoek
196
Bijlage 5
QRA Habraken buisleidingrapport
228
Bijlage 6
Advies veiligheidsregio
249
Bijlage 7
Quickscan flora en fauna
252
Bijlage 8
Vervolgonderzoek flora en fauna
284
Bijlage 9
Nader onderzoek flora en fauna
313
Bijlage 10
Vervolgonderzoek steenuilen
327
Bijlage 11
Effectbeoordeling steenuil
351
Bijlage 12
Besluit wet natuurbescherming - soortenbescherming
382
Bijlage 13
Notitie beoordeling stikstof
400
Bijlage 14
Watertoets
426
Bijlage 15
Verkeer - parkeernotitie
457
Bijlage 16
Mer-aanmeldnotitie
463
Bijlage 17
Ambitiedocument
482
Bijlage 18
Landschapsplan
505
Bijlage 19
Nota van Zienswijzen
510
2
Bestemmingsplan "Afronding Habraken" (vastgesteld)
Bestemmingsplan "Afronding Habraken" (vastgesteld)
3
4
Bestemmingsplan "Afronding Habraken" (vastgesteld)
Bijlagen bij toelichting
Bestemmingsplan "Afronding Habraken" (vastgesteld)
5
Bijlage 1 Beeldkwaliteitsplan
6
Bestemmingsplan "Afronding Habraken" (vastgesteld)
Beeldkwaliteitsplan Habraken 2025 Gemeente Veldhoven
colofon
projectnaam Beeldkwaliteitsplan Habraken 2025 datum 19 december 2024 projectnummer P06731 opdrachtgever Gemeente Veldhoven BRO projectleider MO projectteam Bwi, SAb bron kaft BRO
Willemsplein 2
Gemeente Veldhoven
5211 AK ‘s-Hertogenbosch
Meiveld 1
+31 (0)73 208 91 55
5501 KA Veldhoven
info@bro.nl
+31 (0)40 258 44 11
www.bro.nl
www.veldhoven.nl
Inhoudsopgave 1 Inleiding
5
2 Stedenbouwkundig plan
9
3 Beeldkwaliteit
14
1.1 1.2
2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 2.9
3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7
3.8
Beleidshistorie Doel beeldkwaliteitsplan
Bebouwingsbeeld Situering Bouwvlak Bebouwingspercentage Bouwhoogte Dakhelling Groen-blauw raamwerk Langzaam verkeer Beeldkwaliteit en beheer
Uitstraling Criteria bebouwing: bouwvolume Gevels Materiaalgebruik en kleurstelling Referentiebeelden architectuur Reclame-uitingen Criteria buitenruimte privé: bestratingsmaterialen Erfafscheidingen Overige inrichting bedrijfskavels Criteria buitenruimte openbaar: landschap en buitenruimte Straatprofiel en inrichting
7 7
4 Duurzaamheid 4.1 4.2 4.3 4.4
Zuinig ruimtegebruik Milieuvoordelen Biodiversiteit Natuurinclusief bouwen
31 31 31 31 32
10 10 11 11 11 12 12 12 13
14 15 16 17 18 20 21 22 23 24 25
Beeldkwaliteitsplan - Habraken 2025
3
Eindhoven Airport
Flightforum
Het ontwikkelingspotentieel van de locatie leent zich goed voor de realisering van een gemengd bedrijventerrein.
A2
Parkforum
Ruimte kan worden geboden aan bedrijvigheid, die behoefte heeft aan een grootschalige opzet met ruime panden en kavels die zijn verankerd in een sterk groen raamwerk.
Zandven
Bedrijventerrein Habraken
centrum Veldhoven
De Run
Beeldkwaliteitsplan - Habraken 2025
4
1
Inleiding
De gemeente Veldhoven maakt onderdeel uit van het Stedelijk Gebied Eindhoven. In deze regio is de economische dynamiek zeer hoog. De beschikbaarheid van voldoende uitgeefbaar terrein is van groot belang voor de versterking van de economische structuur en de ontwikkeling van werkgelegenheid. Om een duurzame economische structuur te kunnen garanderen dient de gemeente Veldhoven te voorzien in de eigen gemeentelijke behoefte aan bedrijventerreinen. In het ‘Regionaal Structuurplan’ (RSP) en ‘Veldhoven op weg naar 2005, Structuurvisie 1995’ waren enkele gebieden aangewezen als toekomstig bedrijventerrein. Het gebied Habraken – ten noordwesten van de kern Veldhoven – is één van deze locaties. In de ‘Ruimtelijke Structuurvisie Veldhoven 2009’ wordt het belang van een aantrekkelijk vestigingsklimaat voor bedrijven in Veldhoven benadrukt.
Habraken, gelegen aan de Oersebaan (in het noorden van Veldhoven), is een bedrijventerrein in ontwikkeling. Het terrein biedt ruimte aan (middel)grote bedrijven. De hoofdopzet van het bedrijventerrein ligt vast. In toenemende mate wordt belang gehecht aan aantrekkelijke vestigingslocaties. Het gaat daarbij om een kwalitatief hoogwaardige inrichting met een heldere wegen-, groenstructuur en een moderne fysieke infrastructuur. Tevens is de presentatie en representativiteit van bedrijven van belang. Concreet betreft het de eisen die we stellen aan: • • •
De regio kent bovendien een belangrijk tekort aan gemengde bedrijventerreinen waar uiteenlopende type bedrijven zich kunnen vestigen. Habraken wordt een gemengd bedrijventerrein. Hier wordt ruimte geboden aan bedrijvigheid, die behoefte heeft aan een grootschalige opzet met ruime panden en kavels die zijn verankerd in een sterk groen raamwerk. Daarnaast sluiten de eisen die bedrijven op een gemengd bedrijventerrein stellen uitstekend aan bij de locatie Habraken. De bedrijven hechten bijvoorbeeld minder waarde aan de beperkte zichtlocatie van het terrein – afstand tot snelwegen – en de beperkte multimodale bereikbaarheid van de locatie en veel waarde aan de algemene uitstraling en beeldkwaliteit.
Beeldkwaliteitsplan - Habraken 2025
•
een belangrijk onderwerp bij besluiten over het gebruik van de inrichting van de ruimte. Rondom Eindhoven Airport liggen milieuhinder- en risicocontouren. In verband daarmee gelden op sommige deelgebieden beperkingen voor de bouwhoogten (zie afbeelding op pag. 12) en de personendichtheid per hectare.
De wijze waarop bedrijven zich zowel individueel als collectief aan het openbare gebied presenteren, Overgangen en aansluitingen van privéterrein naar het openbare gebied, Goede oplossingen voor de buitenopslag (achter de voorgevelrooilijn, niet zichtbaar vanaf de openbare weg en maximaal 3 meter hoog), De wijze waarop het parkeren en laden en lossen van vrachtauto’s op eigen terrein wordt opgelost.
Van meet af aan dient aandacht te worden besteed aan de ruimtelijke uitstraling en beeldkwaliteit. Daarmee wordt de profilering van het bedrijventerrein ondersteund en beschikt de gemeente ook op termijn over een aantrekkelijk vestigingsklimaat voor bedrijven. De gemeente investeert daarom met name ook in ruime wegprofielen met een degelijke inrichting en behoud en versterking van de groenstructuur, zowel intern (stedelijk groen) als aan de randen (landschappelijk groen). Externe veiligheid is
5
Het beeldkwaliteitsplan is op de eerste plaats een inspiratiekader dat tot een kwaliteitsimpuls moet leiden voor het totale plangebied. De toetsingscriteria zijn helder geformuleerd zodat de kwaliteitsambitie van de gemeente wordt gewaarborgd.
Beeldkwaliteitsplan - Habraken 2025 Grondgebruik Exploitatieplan
Bedrijventerrein Habraken - Veldhoven
6 datum
getekend
projectnr.
pagina
formaat
schaal
1.1
Beleidshistorie
De gemeente Veldhoven heeft in 2006 een bestemmingsplan vastgesteld voor het bedrijventerrein Habraken. Hierin zat tevens een beeldkwaliteitsparagraaf in opgenomen. In 2011 kwam als uitbreiding daarop een afzonderlijk beeldkwaliteitsplan om extra duiding te geven aan de beeldkwaliteitswensen. Dit beeldkwaliteitsplan was niet strenger dan hetgeen in de toelichting van het bestemmingsplan is weergegeven, mààr biedt meer helderheid en duidelijkheid voor zowel de initiatiefnemers (ontwerp- en uitvoeringskader) als de gemeente (beleids- en toetsingskader). Het beeldkwaliteitsplan wordt als zelfstandig plan vastgesteld door de gemeenteraad en heeft daarmee een bindende werking voor de betrokken partijen. In 2016 kwam er herziening tot stand voor enkele delen van het bestemmingsplan, genaamd “Habraken 2016”. Op enkele bedrijfspercelen na, zijn de gronden van “Habraken 2016” ontwikkeld. Voor de overige delen van het bestemmingsplan uit 2006 is in 2024 een nieuw bestemmingsplan opgesteld. Aangezien het beeldkwaliteitsplan uit 2011 niet overeenkomt met de wensen anno 2024 is parallel aan het bestemmingsplan ook een nieuw beeldkwaliteitsplan opgesteld. De hoofdlijn en essentie van het beeldkwaliteitsplan uit 2011 blijft van kracht, enkel wordt dit met een frisse blik hierzien. Het nieuwe beeldkwaliteitsplan wordt als bijlage aan het bestemmingsplan ‘Afronding Habraken’ toegevoegd.
Beeldkwaliteitsplan - Habraken 2025
1.2
Doel beeldkwaliteitsplan
Dit beeldkwaliteitsplan levert de toetsingscriteria voor het betreffende plangebied en wordt daarmee het toetsingskader voor de stedenbouwkundige (die de rol heeft van supervisor). Het biedt een leidraad voor de realisering van de geprojecteerde bebouwing en de inrichting van de buitenruimte. Het beeldkwaliteitsplan heeft eveneens de functie van kwaliteitswaarborg in de beheerfase. Het beeldkwaliteitsplan is op de eerste plaats een inspiratiekader dat tot een kwaliteitsimpuls moet leiden voor het totale plangebied. De toetsingscriteria zijn helder geformuleerd zodat de kwaliteitsambitie van de gemeente wordt gewaarborgd. Tegelijk laat het beeldkwaliteitsplan voldoende ruimte aan wensen van opdrachtgevers en initiatiefnemers en aan de creativiteit van architecten om individuele vertalingen vorm te geven. Het doel is daarom een kader te scheppen waarmee het beoogde eindresultaat kan worden bereikt dat vastgelegd is in het bestemmingsplan. Om dit doel te realiseren kan dit beeldkwaliteitsplan op drie manieren gebruikt worden: 1. Beleidskader: de gemeente formuleert haar beleid in hoofdlijnen voor de beeldkwaliteit van het gebied. 2. Ontwerp- en uitvoeringskader: voor ontwikkelaars en architecten en overige betrokkenen bij het realiseringstraject vormt het een referentiekader. 3.
Toetsingskader: voor de supervisor en vergunningverlener geldt het plan als toetssteen bij de beoordeling van de bouwinitiatieven.
7
Oersebaan
Zichtlocatie
Zic htl oc ati e
Zichtlocatie
en
lan
oom
eb
and
sta
Be
- parkinghubs in 2e scenario - Oppervlaktestaat maken met uitgeefbare/niet uitgeefbare gronden - Oppervlaktes van percelen op kaart - Op basis van BVO: m2 parkeren intekenen in parkeerhubs - 2 scenario’s DEFCO qua locatie + 3 en 1 ontwikkelvelden - Grond defco voor verplaatsers met collectieve open opslagruimte met voorzieningen - Groenstructuur behouden - Tiny forests - netwerk (zuid gericht): met pijlen erop als laag - Losgekoppeld logistiek netwerk - plangebied aanduiden
baan
antse
Heik
Figuur 1: Foto’s huidige situatie bedrijventerrein Habraken 2024
Figuur 2: Stedenbouwkundig kaderplan
Beeldkwaliteitsplan - Habraken 2025
8
2
Stedenbouwkundig plan
Het bedrijventerrein Habraken ligt ingeklemd tussen Eindhoven Airport en militair complex aan de noordzijde en heeft aan de oostzijde een relatie met het bedrijventerrein Parkforum. Aan de zuidzijde wordt de begrenzing gevormd door het oorspronkelijke landschap en het stroomgebied van de Rundgraaf. Op enige afstand ligt de woonbebouwing van de wijken Heikant en Oerle. In het westen liggen de “Oude Zandontginningen”, een bijzonder landschapstype wat zich kenmerkt door zijn kleinschaligheid in bebouwing en verkaveling. Dit landschapstype wordt omringd door een afwisselende beleving van het open en gesloten gebied van het coulissenlandschap. De randvoorwaarden, ambities en programmatische en ruimtelijke bouwstenen voor het bedrijventerrein Habraken, zoals deze beschreven zijn in het bestemmingsplan zijn vertaald naar een stedenbouwkundig plan voor het bedrijventerrein Habraken. Het stedenbouwkundig plan voor het bedrijventerrein Habraken wordt gekenmerkt door: •
Het intensieve ruimtegebruik binnen het groene casco – door het hoge percentage uitgeefbare grond – en een heldere efficiënte en grootschalige verkavelingsopzet;
•
Het bedrijventerrein wordt als een afgerond stedelijk gebied omgeven door een robuuste groenstructuur. De groenstructuur heeft enerzijds een bufferwerking naar de landelijke (woon)omgeving ten zuiden van het plangebied en speelt anderzijds in op het ordeningsprincipe van omsluitende groene casco’s voor stedelijke gebieden – zoals gebruikelijk in Veldhoven. Het groene casco is belangrijk voor de flora en fauna. In de groenstructuur wordt een functie voor de Figuur 3: Stedenbouwkundig eindbeeld van Habraken in het geheel (Het gebied binnen de zwarte contouren betreft het nog te ontwikkelen deel van bedrijventerrein Habraken).
Beeldkwaliteitsplan - Habraken 2025
Stedenbouwkundig plan
Bedrijventerrein Habraken - Veldhoven
9
datum
getekend
projectnr.
pagina
formaat
schaal
20-11-2023
BWi
P06731
-
A1
1:2500
waterhuishouding (berging en infiltratie) van het plangebied en haar directe omgeving geïntegreerd; •
•
meter. De breedtemaat is flexibel, afhankelijk van de individuele vraag van bedrijven. Een aantal locaties op het bedrijventerrein is gesitueerd langs de Oersebaan, aan de noordzijde ontsloten via een parallelweg en aan de zuidzijde middels delen van de lusstructuur. De bedrijfskavels presenteren zich op deze locatie prominent aan de Oersebaan. Deze kavels zijn in het stedenbouwkundig plan dan ook aangeduid als ‘zichtlocaties’. In dit beeldkwaliteitsplan worden voor de zichtlocaties aanvullende eisen gesteld aan de bebouwing en inrichting van het terrein. Dit vergt een selectie van bedrijven die aan deze voorwaarden kunnen voldoen. In de volgende paragrafen wordt nader ingegaan op de kenmerken van de verschillende onderdelen van het stedenbouwkundig plan: de ontsluiting van het plangebied en het parkeren, de groenstructuur, de waterstructuur en het gewenste bebouwingsbeeld. Daarnaast komen duurzaam bouwen en de beeldkwaliteit afzonderlijk aan de orde.
De ontsluitings- en bijbehorende verkavelingsstructuur is gerelateerd aan de inrichting van de Oersebaan, die de hoofdontsluiting van het bedrijventerrein vormt. In westelijke richting sluit de Oersebaan aan op de Verlengde Oersebaan en de Zilverbaan, de hoofdontsluitingsweg van de nieuwe woonwijk Zilverackers, welke een directe verbinding heeft met de Heerbaan en de Kempenbaan aan de zuidwestkant van de stad. De Zilverbaan heeft een directe aansluiting op de A67 en de N69. Daarmee is bedrijventerrein Habraken uitstekend ontsloten op het lokale, regionale en nationale wegennet. Middels drie ontsluitingspunten op de Oersebaan (rotondes) worden de verschillende plandelen ontsloten (Via de Scherpenering, Habraken en Vooraard). Het bedrijventerrein kenmerkt zich door een zogenaamde lusstructuur, waarbij de lussen aansluiten op de drie rotondes in de Oersebaan. De drie lussen zijn aan de zuidzijde van dit plandeel onderling
•
verbonden en zijn hoofdzakelijk noordzuid-gericht. Vanuit het zuiden is het bedrijventerrein enkel bereikbaar voor langzaamverkeer. Zo dienen de zuidelijke entrees bij de Scherpering, Paleisstraat en de Heieindweg als voet- en fietsverbindingen richting Veldhoven en vice versa. •
De interne ontsluitingsstructuur van het bedrijventerrein is rationeel, waardoor een efficiënte en logische verkaveling mogelijk is. In de verkavelingsstructuur is uitgegaan van een verkavelingsopzet met zogenaamde alzijdige bouwblokken, hetgeen betekent dat naar de openbare weg altijd een voorgevel of zijgevel is gesitueerd. De verkaveling is richtinggevend met kavels met een dieptemaat van ca. 60
Beeldkwaliteitsplan - Habraken 2025
Het parkeren en laden en lossen van vrachtauto’s dient te allen tijde plaats te vinden op eigen terrein. Er zijn geen parkeerplaatsen in de openbare ruimte aanwezig. Voor alle auto’s dient voldoende parkeerruimte op eigen terrein (of collectief) te worden gerealiseerd. De profielen van de openbare ruimte zijn daar bewust op gedimensioneerd. Elk bedrijfskavel wordt standaard met één in-/uitrit ontsloten op de openbare weg. Indien een bedrijf meerdere inritten wenst door bijvoorbeeld de grootte van een kavel, danwel logistieke processen, dan kunnen er via voorwaarden uitzonderingen gemaakt worden.
•
voor groen en water. De stevige groene randen rondom het terrein zorgen voor een sterk natuurlijke uitstraling. De groene inprikkers (oost en west) trekken het landschap mee het bedrijventerrein op. Zo ontstaat een optimaal leefklimaat voor de mens en voldoende aanleidingen om biodiversiteit te stimuleren. Naast de openbare ruimte zijn ook ingrepen op privé terreinen noodzakelijk om deze wens door te voeren. Van de bedrijven wordt een pro-actieve bijdrage gevraagd om uit meerdere natuurinclusieve/klimaatadaptieve maatregelen te kiezen om bij te dragen aan dit leefklimaat.
2.1
Bebouwingsbeeld
Voor een duurzame kwaliteit van een bedrijventerrein is het belangrijk dat er een evenwichtig en representatief bebouwingsbeeld wordt gerealiseerd. Behalve door een strakke vormgeving van wegen- en groenstructuur wordt dit ook door de opzet en situering van de bebouwing bewerkstelligd. De maatvoering, situering, gebruik en inrichting van het bedrijfskavel kan middels de bouwvoorschriften in het bestemmingsplan worden gestuurd. Voor de architectonische expressie is aandacht voor de beoogde beeldkwaliteit bij de uitgifte van het bedrijventerrein vereist.
Op dit bedrijventerrein staan natuurinclusiviteit, klimaatadaptiviteit en een gezonde leef- en werkomgeving hoog in het vaandel. In de openbare ruimte wordt dit gedaan door voldoende ruimte te reserveren in de straatprofielen
10
2.2
Situering
Alle bedrijfspanden dienen vanaf de ontsluitingswegen duidelijk zichtbaar te zijn. Het belang ligt in een goede oriëntatie c.q. presentatie van individuele bedrijven. De bebouwing dient in de hoofdvoorgevelrooilijn te worden gesitueerd om het gevarieerde bebouwingsbeeld op een bedrijventerrein te structureren. Op deze wijze wordt voorkomen dat het bebouwingsbeeld door een continu verspringend profiel onsamenhangend en rommelig wordt. Minimaal 40% van de voorgevel van het hoofdgebouw dient dan ook in de hoofdvoorgevelrooilijn te worden gebouwd. Enerzijds om de hoofdvoorgevelrooilijn van voldoende bebouwingsmassa te verzekeren en anderzijds om de hoekkavels niet onnodig te belasten met volbouwen van de hoofdvoorgevelrooilijn aan twee zijden van de kavel.
2.3
Bouwvlak
De hoofdvoorgevelrooilijn betreft de dwingende lijn (op 12 meter afstand van de erfgrens) waarin de hoofdvoorgevel van het hoofdgebouw gebouwd dient te worden. In principe is dit de voorzijde van de bedrijfskavel. Voor hoekkavels geldt een tweezijdige oriëntatie. De voorgevelrooilijn betreft de lijn gekeerd naar, en duidelijk zichtbaar vanuit de openbare ruimte – groen en/of verkeer. De overige lijnen zijn bebouwingslijnen. De hoofdvoorgevelrooilijnen en voorgevelrooilijnen zijn op 12 meter van de bestemmingsgrens gelegen, de bebouwingslijnen zijn op de bestemmingsgrens gelegen. Na verkaveling en uitgifte van de bedrijfskavels vormen de achter- en of zijgrenzen van het kavel de grenzen van het bouwvlak. Desalniettemin dient de afstandseis van 0 of minimaal 3 meter ten opzichte van de zijdelingse perceelsgrens in acht te worden genomen. Het is dus mogelijk om in de zijdelingse
Beeldkwaliteitsplan - Habraken 2025
perceelsgrens te bouwen, mits hier sprake is van een verantwoorde stedenbouwkundige en architectonische inrichting. Tevens is het van belang voor het straatbeeld dat er een bepaalde ritmiek ontstaat in de bouwvolumes. De korrelgrootte moet passen binnen het totale beeld van bedrijventerrein Habraken. Op deze wijze wordt voorkomen dat het bebouwingsbeeld door een continu verspingend profiel onsamenhangend en rommelig wordt.
2.4
2.5
In beginsel vormt een maximale bouwhoogte van 16 meter het uitgangspunt voor het bedrijventerrein Habraken. Hierop is een uitzondering van toepassing in verband met hoogtebeperkingen als gevolg van het Instrument Landing System (ILS) van Eindhoven Airport / Vliegbasis Eindhoven. •
Bebouwingspercentage
Het bebouwingspercentage van het bouwvlak van een bedrijfskavel mag ten hoogste 80% bedragen en dient tenminste voor 50% te worden bebouwd. Een lager bebouwingspercentage met vrijstelling mogelijk is als de aard van het bedrijf dit vraagt of omdat voor het bedrijf op het moment van vestiging zwaarwegende bedrijfseconomische redenen aanwezig zijn om nog niet aan het minimumpercentage te voldoen. In beide gevallen dient een bedrijfsplan te worden overgelegd, waaruit de noodzaak blijkt. En in het geval van de zwaarwegende economische motieven dient uit het bedrijfsplan tevens te blijken dat binnen een termijn van 7 jaren wel aan het minimum bebouwingspercentage zal worden voldaan. Ondanks het hogere bebouwingspercentage, dient op het perceel voldoende ruimte over te blijven voor onder meer parkeren op eigen erf en voor het manoeuvreren en laden en lossen van vrachtwagens e.d. Door de grootschalige verkaveling wordt ondanks het hoge bebouwingspercentage een zekere openheid van het bedrijventerrein gewaarborgd als gevolg van de afstand van de bebouwing tot de openbare weg en de zijdelingse perceelsgrens.
Bouwhoogte
2.6
In de bouwvlakken met de bouwvlakken in de noordoostelijke zone geldt een maximale bouwhoogte van 16 meter rekeninghoudend met het voorkomen van verstoring van de goede werking van het ILS.
Dakhelling
De nabijheid van het vliegveld en de daarbij behorende aanvliegroutes – de funnel, IHCS en ILS – heeft de gemeente bewogen om een minimale dakhelling voor de bebouwing op het bedrijventerrein te eisen. Op platte daken blijven na regenbuien dikwijls grote plassen water staan, die mogelijk een vogelaantrekkende werking hebben en als zodanig gevaar opleveren voor dalende en opstijgende vliegtuigen van Eindhoven Airport/Vliegbasis Eindhoven. Navraag bij het Ministerie van Defensie toont aan dat er tot op heden geen wettelijke verplichting bestaat om hiermee rekening te houden, echter in het kader van de externe veiligheid en de vliegveiligheid wordt hier in het voorliggende uitwerkingsplan wel rekening meegehouden. De gewenste uitstraling van de bedrijfsbebouwing en de functionaliteit van de bebouwing vereisen echter wel een zo minimaal mogelijke hellingsgraad, derhalve dient de dakhelling minimaal 2° en maximaal 5° te bedragen. Het is gewenst om de uitstraling van een gebouw met een plat dak te verkrijgen, door het hellende dak verzonken achter de gevels te realiseren.
11
2.7
Groen-blauw raamwerk
Het gevolg van het formaat van de uitgeefbare gebieden maakt het noodzakelijk om het bedrijventerrein te dooraderen met groene structuren. Hierdoor ontstaat een netwerk van groene lijnen welke zowel het robuust raamwerk als het landschap met elkaar verbindt. Om de kwaliteit en beheersbaarheid van de groene structuren te kunnen waarborgen worden wegen op de juiste manier ingericht. Bij het toepassen van trottoirbanden en inritconstructies dient de groenstructuur zo min mogelijk doorbroken te worden. Door inritten te combineren kunnen doorbraken worden geminimaliseerd. Rondom het plan wordt/is een groen-blauw netwerk aangelegd. Het groene netwerk van percelen omsluit het bedrijventerrein aan de oost-, zuid- en westzijde en zorgt voor de landschappelijke inpassing in de omgeving en de afscherming van de bedrijfsactiviteiten naar de omgeving. Tevens zorgt dit voor de benodigde en noodzakelijke richtafstanden van milieugevoelige functies (wonen) tot de bedrijfskavels. Op diverse percelen in dit groene raamwerk wordt eveneens gezorgd voor de waterberging van het gehele plangebied, zowel het reeds gerealiseerde deel als het nog te realiseren plangedeelte. Hemelwater dat op percelen en in openbaar gebied valt wordt volledig via een ondergronds hemelwaterriool afgevoerd en in deze gebieden opgevangen.
Door het verbeteren van de groene kwaliteit en de doorwaadbaarheid van het plan wordt de omgevingskwaliteit verhoogd. Dit komt tot uiting in het verbreden van dwarsprofielen naar minimaal 18 meter en het wijzigen van de inrichting met meer ruimte voor groen. Het wordt daardoor mogelijk gemaakt om meer bomen in de dwarsprofielen op te nemen. Deze zorgen voor meer schaduw op straat en helpen mee in het tegengaan van hittestress in het gebied en staan minimaal aan één zijde van elk dwarsprofiel.
Beeldkwaliteitsplan - Habraken 2025
Tenslotte worden op twee plekken in het plan verbrede groenblauwe aders aangebracht, één in de oostelijke en één in de westelijke helft van het plan, zodat het groen-blauwe raamwerk tot diep in het bedrijventerrein kan doordringen. Zowel de wadi’s als de waterbergingen in het groen-blauwe raamwerk maken water in de omgeving zichtbaar en werken positief mee in het tegengaan van hittestress.
Het groen-blauw raamwerk dient een ondersteuning voor de gebouwen te zijn en de ruimtelijke structuur van het bedrijventerrein en de omgeving te versterken. Naast een bijdrage aan de biodiversiteit verhoogt het aanwezige groen de kwaliteit van de werkomgeving. Dit dient dan ook uit oogpunt van beeldkwaliteit te worden gedaan. Als bijkomende kwaliteit stimuleert het de kwaliteit van de werkomgeving en ondersteunt dit het duurzaam ondernemen. Het beeld wat door de verschillende gebouwen in samenhang met het groene casco wordt gecreëerd levert dus een bijdrage aan de kwaliteit van het geheel.
2.8
Langzaam verkeer
Bedrijventerrein Habraken wordt voor de fiets optimaal toegankelijk gemaakt door de aanwezigheid van formele fietspaden en informele halfverharde paden door het groen, fietsverbindingen van buitenaf het bedrijventerrein op en intern door middel van fietssuggestiestroken langs de rijbanen. In het groene raamwerk en in de dwarsprofielen wordt bovendien voorzien in de aanleg van voetpaden die zorgen voor een verbeterde doorwaarbaarheid van het plan en het mogelijk maken van wandelrondjes.
12
2.9
Beeldkwaliteit en beheer
Er wordt nadruk gelegd op de landschappelijke inpassing van bedrijventerreinen en op de beeldkwaliteit van bedrijventerreinen en hun gebouwen. Om de inrichtings- en ontwerpkwaliteit te verbeteren wordt hieraan in de planvoorbereiding nadrukkelijk aandacht besteed. Daarom is het van groot belang dat de gebouwen welke met name aan de zichtlocatie worden geprojecteerd een samenspel aangaan met het groen en het landschap. Materiaalgebruik in de vorm van glas en staal of hout, een open en transparant beeld kan bijdragen aan het vormen van een synergie met het omringende landschap. Tevens kan er worden gezocht naar gelaagdheid in de gebouwen welke de hoogte of juist de breedte ervan versterkt.
Zichtlocaties
Zichtlocaties
De zichtlocaties die vooral aan de Oersebaan en de Verlengde Oersebaan zijn gelegen profileren het bedrijventerrein als eerste. Door de juiste toepassing van moderne onderscheidende architectuur en materialen zal de beleving van het bedrijventerrein en het landschap optimaal zijn.
Figuur 4: Zichtlocaties
Beeldkwaliteitsplan - Habraken 2025
Grondgebruik Exploitatieplan Bedrijventerrein Habraken - Veldhoven Gemeente Veldhoven
datum
getekend
projectnr.
pagina
formaat
10-10-2023
Cja
P06731
-
A1
schaal 13
1:2500
3
Beeldkwaliteit
Vanuit de beoogde, duurzame kwaliteit van het bedrijventerrein worden beeldkwaliteitseisen aan de gebouwen en de buitenruimte gesteld. Het doel is om een herkenbaar en aantrekkelijk productiemilieu te verkrijgen, zowel in het openbare als het private domein. De bouwstenen voor de gewenste beeldkwaliteit op het bedrijventerrein zijn als volgt samen te vatten: • rustige en ingetogen vormgeving van de bebouwing met een moderne uitstraling; • speciale aandacht voor de beeldkwaliteit op zichtlocaties middels een afwijkende vormgeving, materialisering en kleurstelling; • minimaliseren van de zichtbaarheid van onaantrekkelijke elementen zoals open opslag en laad- en losplaatsen; • samenhang en eenvoud in de vormgeving en inrichting van het openbaar gebied • vormgeving en inrichting van de buitenruimte in aansluiting op het openbaar gebied. Bovenstaande randvoorwaarden vormen de basis voor de beeldkwaliteitseisen, subparagrafen.
3.1
uitgewerkt
in
de
hierna
weinige eisen aan een gebouw, die middels het bestemmingsplan kan worden voorgeschreven. De bouwhoogte wordt dan ook niet als een aspect van de beeldkwaliteit beschouwd. Een afwijkende bouwhoogte is namelijk eerder een stedenbouwkundig ontwerpelement om de stedenbouwkundige opzet te ordenen en/of te accentueren, dan een beeldkwaliteitsaspect. Het bebouwingsbeeld aan de Oersebaan wordt ter plaatse van de rotondes geordend door een terugvallende bebouwingslijn, waardoor de bebouwing zich moet richten op de rotondes en een verbijzondering in het stedenbouwkundig patroon ontstaat. Een bebouwingsaccent nabij de rotonde moet vorm krijgen door een bijzondere beeldkwaliteit van het gebouw. Dit kan op diverse wijzen vorm krijgen. Een afwijkende bouwhoogte kan een bijzondere beeldkwaliteit versterken, maar is niet per definitie een stijlmiddel. Er kan gedacht worden aan een bijzondere en afwijkende materialisering, kleurgebruik, gevelopbouw, bouwkundige elementen (uitkragingen, entreepartijen, horizontale banden, daklijsten etc.) en/of de toegepaste basisvorm van het gebouw.
Het bebouwingsaccent dient zich op de zichtlocaties nabij de rotonde dan ook te onderscheiden door een bijzondere vormgeving, bijvoorbeeld door tenminste het toepassen van: • bijzondere bebouwingselementen met een gedifferentieerde opbouw; • een gedurfd architectonisch ontwerp, welke kan bijdragen aan de herkenbaarheid van het gebied; • een bijzondere en onderscheidende materialisering. De zichtlocaties betreffen de bedrijfskavels met de hoofdvoorgevelrooilijn gekeerd naar de Oersebaan. Hierdoor ontstaat een afwisselend beeld aan de Oersebaan van hoogwaardige beeldkwaliteit.
volgende
Uitstraling
Het bedrijventerrein Habraken is een werkmilieu voor moderne bedrijfsgebouwen met een technische en hoogwaardige uitstraling. De gebouwen hebben representatieve voorgevels en een doordachte detaillering. Op de zichtlocaties en met name nabij de rotondes, dienen de gebouwen een uitgesproken vormgeving te hebben d.m.v. het aanbrengen van (bouwkundige) accenten. Met een maximale bouwhoogte van 16 meter in het gehele omringende gebied kan een gebouw zich ook nog steeds heel goed onderscheiden. Echter de bouwhoogte is één van de
Beeldkwaliteitsplan - Habraken 2025
14
3.2
Criteria bebouwing: bouwvolume
De bebouwing bestaat uit eenduidige, geometrische vormen. De typische karakteristiek van de grote loods met de kleine kantooreenheid zal op Habraken niet voorkomen. Kantooreenheden, entrees, erkers en dergelijke zijn in het hoofdvolume opgenomen. Door middel van verschoven gebouwdelen, uitsneden, overstekken en ’gaten’ in de gevel krijgen de volumes hun bijzondere karakteristiek. Luifels zijn slechts toegestaan bij de laad- en losruimtes, aan de zij- en/of achterkant van de bebouwing. Deze luifels zijn integraal onderdeel van het architectonische ontwerp. De gebouwen hebben platte daken, met uiteraard een afschot van minimaal 2 en maximaal 5 graden, zodat wordt voorkomen dat water op het dak blijft staan. Naast het hoofdvulume is er ook een mogelijkheid voor de bouw van bijgebouwen. In volume mag het bijgebouw niet concurreren met het hoofdgebouw (duidelijk onderscheid). Bij voorkeur worden de bijgebouwen geïntegreerd in het hoofdvolume. Als er geen mogelijk bestaat om de bijgebouwen te integreren (bijvoorbeeld i.v.m brandveiligheid) moet het bijgebouw in architectuur en uitstraling afgestemd worden met het hoofdgebouw. De beeldkwaliteitseisen gelden zowel voor het hoofdgebouw als voor de bijgebouwen.
Beeldkwaliteitsplan - Habraken 2025
Figuur 5: Referentiebeeld heldere bouwvorm
a
a
a
a
a
a
Figuur 6: Één eenduidig, geometrisch bouwvolume
Figuur 7: Verbijzondering door verschoven gevel
Figuur 8: Kantoordeel volledig voor bedrijfshal
Figuur 9: Voorbeeld van éénduidige bouwmassa
Figuur 10: Verbijzonderd kantoorgebouw voor de bedrijfshal is toegestaan.
15
3.3
Gevels
De gevels hebben een overwegend horizontale geleding, passend bij het grootschalige karakter van het terrein. Ter accentuering kan bijvoorbeeld bij entreepartijen een verticale geleding worden aangebracht. Raampartijen worden gebruikt om een visuele geleding van de gevel aan te brengen, maar ook bijzondere detaillering kan hieraan bijdragen (bv. hoekoplossingen, dakranden, etc). De gevels hebben een strakke, moderne uitstraling die niet te ‘schreeuwerig’ is. Wel dienen de bedrijfsgebouwen zich op de zichtlocaties duidelijk te profileren aan de Oersebaan. De zijde aan de hoofdvoorgevelrooilijn dient zich te presenteren als voorzijde. Mogelijk dat deze zijde sec vanuit de gebouwindeling bezien zijkanten zijn van de twee voorste units. Aan de ‘buitenkant’ dient deze gevel zich ontegenzeggelijk (architectonisch) als voorgevel te manifesteren. Ook geldt dat gevels evenwijdig aan de bouwvlakdelen behoren te lopen. De bebouwing bestaat uit eenduidige, geometrische vormen met platte daken. Moderne gevels met een historiserende inslag (o.a. retro- of postmoderne architectuur) voldoen niet aan de gewenste beeldkwaliteit. Installaties (zonnepanelen, luchtzuiveringsinstallaties enz.) dienen opgelost te worden binnen het bouwvolume. Installaties mogen niet zichtbaar zijn vanaf de straat. Een opstaande rand om de installaties te maskeren is een optie.
De installaties behoren opgelost te worden binnen de toegestane maximale bouwhoogte.
Beeldkwaliteitsplan - Habraken 2025
a
a
a
a
a
r
Figuur 11: Geleding horitzontaal met verticale accenten
Figuur 16: Moderne architectuur met verbijzonderingen
Figuur 12: Detaillering in raam- en entreepartijen
Figuur 13: Opvallende raampartijen
Figuur 14: Detaillering in dakrand en hoekoplossing
Figuur 15: Geen historiserende architectuur
16
3.4
Materiaalgebruik en kleurstelling
De voorkeur gaat uit naar bedrijfsgebouwen van steen- of plaatachtig materiaal, met ondergeschikte toepassing van geveldelen in hout, metaal en glas. Ook groene gevels zijn gewenst t.b.v. natuurinclusief bouwen door gebruik te maken van groene gevels, groene daken of maatregelen die biodiversiteit stimuleert (zie voorbeelden p. 32-34). Materialen met een natuurlijke basis (bio-based), zoals hout, en het gebruik van circulaire materialen wordt aangemoedigd. Het gebruik van kunststoffen wordt geminimaliseerd, tenzij hierbij overtuigend een blijvende hoogwaardige uitstraling kan worden gegarandeerd. Het gebruik van spiegelend of gekleurd glas is niet toegestaan.
a
a
a
a
Figuur 17: Baksteen met ondergeschikt houten accent
Figuur 21: Gebruik van bio-based materialen
Figuur 18: Warm, baksteenachtig materiaal
Figuur 19: Baksteen als hoofdmateriaal
In het bijgaande kleurenspectrum wordt een overzicht gegeven van het toepasbare kleurenspectrum.
Figuur 20: Kleurenspectrum
Beeldkwaliteitsplan - Habraken 2025
17
3.5
Referentiebeelden architectuur
Figuur 22: Het kantoor komt volledig voor de bedrijfshal
Figuur 24: Groene gevels zijn zeer gewenst
Figuur 26: Architectuur mag een moderne uitstraling hebben
Figuur 23: Liever geen eenvoudige hekwerken
Figuur 25: Voornamelijk gebruik van baksteen met houten accenten
Figuur 27: Bijzondere moderne architectuur is gewenst
Beeldkwaliteitsplan - Habraken 2025
18
Figuur 28: Groene gevels zijn zeer gewenst
Figuur 30: Architectuur mag een moderne uitstraling hebben
Figuur 32: Laden en lossen wordt integraal ontworpen
Figuur 29: De ramen en entree dienen geacentueerd te zijn
Figuur 31: Een groene inrichting van de buitenruimte is gewenst
Figuur 33: Bijzondere moderne architectuur is gewenst
Beeldkwaliteitsplan - Habraken 2025
19
3.6
Reclame-uitingen
Vanuit het straatbeeld is een verwijzing naar de individuele bedrijven mogelijk. Dit kan door beeldmerken aan het gebouw. Aan de onderstaande randvoorwaarden dient te worden voldaan: • • •
•
• • •
De reclame dient in het architectonische ontwerp te worden meegenomen. De reclame mag niet te “schreeuwend” zijn. De reclame moet van bescheiden omvang zijn in relatie tot het geveloppervlak. Constructief maximaal 1 x de bedrijfsnaam en het logo op de voorgevel. Op de overige gevels worden in principe geen reclameuitingen toegestaan. Een uitzondering kan worden gemaakt bij hoekpanden die tweezijdig zijn georiënteerd. Op de voorgevel mogen reclame-uitingen in losse letters worden aangebracht, echter niet boven de dakrand. Het is mogelijk dat een print wordt aangebracht over een deel van de voorgevel. Per perceel is één collectieve reclamezuil toegestaan.
Beeldkwaliteitsplan - Habraken 2025
a
r
a
r
a
r
Figuur 34: Één constructieve reclame-uiting toegestaan
Figuur 39: Geen reclame-uiting op het dak
Figuur 35: Bedrijfsnaam op de gevel, rustig voorterrein
Figuur 36: Niet meerdere reclame-uitingen
Figuur 37: Bedrijfsnaam op de gevel, rustig voorterrein
Figuur 38: Constructieve reclame-uiting enkel op voorzijde
20
3.7
Criteria buitenruimte privé: bestratingsmaterialen
Om een samenhangende uitstraling van het bedrijventerrein te bewerkstelligen, zijn uitgangspunten benoemd voor de inrichting van de openbare ruimte en private voorterreinen. De inrichting van het voorterrein moet bijdragen aan een aantrekkelijke en groene werkomgeving. Het is van belang dat de materiaalkeuzes van de voorterreinen van de bedrijven aansluiten bij die in het openbaar gebied. Voorop blijft staan dat de uitstraling van de voorterreinen moet aansluiten bij het karakter van dit moderne bedrijventerrein (goed combinatie tussen verharding en groen). Er moet echter ruimte blijven voor individuele keuzes van de bedrijven.
Figuur 41: Bestrating in keperverband
Figuur 44: Halfverharding bij parkeervakken
Beeldkwaliteitsplan - Habraken 2025
a
a
a
a
r
Figuur 40: Grijze verharding, antraciete parkeervakken
Voor het private terrein geldt dat de verharding met betonstraatstenen dient te worden uitgevoerd. De verharding wordt in keperverband aangebracht, waarbij een onderscheid wordt gemaakt in het rijgedeelte (grijs) en herkenbare parkeervakken (antraciet). De materialen dienen kleurecht te zijn en dubbel keiformaat wordt niet toegestaan. Bij de bestrating op de voorterreinen mogen accenten worden aangebracht, bijvoorbeeld door middel van onderscheidende kleuren die in de gevel van het gebouw voorkomen. Naast volledige verharding worden ook groenelementen aangemoedigd. Parkeren op halfverharding d.m.v. grasdallen en overige groene/landschappelijke inpassingen (zoals bomen of groenstroken) op de privé kavel zijn zeer gewenst.
a
Figuur 43: Bomen en groenstroken zijn zeer gewenst
Figuur 42: Groene landschappelijke inrichting
Figuur 45: Geen geasfalteerde parkeervakken
21
Erfafscheidingen
In verband met de eis dat op eigen terrein geparkeerd dient te worden en dat parkeerplaatsen niet rechtstreeks op het openbaar gebied ontsloten mogen worden, is het van groot belang dat de erfgrens tussen openbaar gebied en bedrijfskavel duidelijk wordt gemarkeerd. Een erfafscheiding is niet verplicht. Maar als een initiatiefnemer kiest voor (een vorm van) erfafscheiding dan gelden de volgende principes. Daar waar percelen aan een voetpad grenzen, wordt een haagvormige erfafscheiding (max. 1,4 meter hoog) nagestreefd. Als alternatief kan een zwart spijlenhekwerk (max. 1,4 meter hoog) worden geplaatst (bij voorkeur in combinatie met groenvoorzieningen). Sierhekwerken en houten schuttingen passen niet in het beeld van dit moderne bedrijventerrein. Dit geldt zowel voor erfafscheidingen voor de voorgevel als naar de daarachter gelegen erfafscheidingen.
Figuur 46: Haag aan voorzijde tot 1,4 m
Een hoger hekwerk dan 1,4 meter is mogelijk tot een hoogte van 2 meter. In dat geval dient het hekwerk 1 meter naar achter te worden geplaatst, waarbij de voorste meter wordt voorzien van een haag (beuk). Dit om het beeld van een “getralied” straatbeeld te voorkomen. Indien percelen grenzen aan groenstroken zijn hekwerken tot 3 meter toegestaan. Alleen sobere spijlenhekwerken vóór de voorgevel (bijv. type HERAS Atlas met ronde spijlen of Pegasus cq. Athos beide met vierkante spijlen die moeilijker zijn door te snijden/zagen) en staalmathekwerken (bijv. HERAS Pallas Security of gelijkwaardig) in en achter de voorgevel komen hiervoor in aanmerking. Alle type hekwerken dienen uitgevoerd te zijn in een zwarte kleurstelling: niet lichter dan zwart (RAL 7000) of antraciet (RAL 7016).De staalmathekwerken zijn geschikt om haag of klimbeplanting tegen aan te brengen waardoor op termijn de scheidingen tussen de bedrijfskavels een groen karakter krijgen.
Figuur 47: Haag of zwart spijlhekwerk
a
a
a
r
a
r
Figuur 51: Zwart spijlhekwerk aan voorzijde tot 1,4 m
Figuur 49: Terugliggend hekwerk met groene inrichting
Beeldkwaliteitsplan - Habraken 2025
Figuur 48: Geen hekwerk hoger dan 1,4 m
Figuur 50: Staalmathekwerk alleen aan zij- en achterkanten
22
Overige inrichting bedrijfskavels
De bevoorradingsruimten en laad- en losplatforms worden bij voorkeur aan de zij- of achterkant van het gebouw gesitueerd. Deze dienen te worden geïntegreerd met de architectuur van de gebouwen. Vermeden dient te worden dat het openbaar gebied voor opstellen en manoeuvreren wordt gebruikt). Een blokkade van het openbaar gebied is niet toegestaan. Het laden en lossen bevindt zich zoveel mogelijke achter de voorgevelrooilijn. Open opslag is niet toegestaan voor de voorgevel van de bebouwing. Buitenopslag mag niet direct zichtbaar zijn vanaf de openbare ruimte. Eventuele buitenopslag moet worden gecamoufleerd, bijv. achter hekwerken in combinatie met hagen. Hierbij wordt bijzondere aandacht gevraagd voor de grens met de groenstrook langs de Oersebaan. Door middel van bebouwing of een gebouwde erfafscheiding die integraal onderdeel uitmaakt van de vormgeving van het geheel of groen kan de opslag aan het zicht worden onttrokken. De maximale stapelhoogte van de buitenopslag bedraagt maximaal 3 meter. Ook moet de buitenopslag achter de voorgevelrooilijn worden opgelost en de buitenopslag mag niet zichtbaar zijn vanaf de openbare weg. Het parkeren dient op eigen erf plaats te vinden, waarbij voor de voorgevelrooilijn alleen personenauto’s mogen worden geparkeerd.
Hiertoe is de hoofdvoorgevelrooilijn op 12 meter van de bestemmingsgrens gesitueerd, om voldoende ruimte op het voorterrein te creëren. Uitgangspunt is één herkenbare inrit van circa 8 meter breed per bedrijfskavel. Meerdere in- of uitritten zijn onder voorwaarden mogelijk, afhankelijk van de logistieke situatie. Voor het overige deel van het perceel dient een duidelijke ruimtelijke scheiding tussen de verharding van de openbare ruimte en het private terrein te worden aangebracht. De verkeers- en parkeerbewegingen vinden hierdoor volledig op eigen terrein plaats. Parkeerplaatsen mogen niet direct op het openbaar gebied worden ontsloten.
Beeldkwaliteitsplan - Habraken 2025
a
a
a
a
r
r
Figuur 52: Één duidelijke inrit van max 8 m breed
Figuur 53: Integraal ontworpen laden/lossen
Figuur 55: Niet laden en lossen aan de voorkant
Figuur 57: Laad- en losperrons aan zij- of achterkant
Figuur 54: Integraal ontworpen laden/lossen
Figuur 56: Niet laden en lossen op de weg
23
3.8
Criteria buitenruimte openbaar: landschap en buitenruimte
Voor de openbare buitenruimte staat een representatieve en groene uitstraling centraal met aandacht voor biodiversiteit. De grotere groenstroken doorheen en rondom het zorgen niet enkel voor een natuurlijke uitstaling, maar de gelaagdheid in beplanting creëert tevens een leefklimaat voor diverse planten en dieren. Om tot deze lagen te komen worden verschillende hoogtes en breedtes aan beplanting toegepast zoals laag kruidenrijk groen of grassen in afwisseling met hogere struwelen of bomen. Deze weelderige begroeiing is zowel in het straatprofiel als in de groene randen terug te vinden. Hierdoor krijgt het geheel een sterk en verbonden landschappelijk karakter.
Figuur 58: Hoogwaardige groenvoorziening
Omwille van een samenhangende uitstraling van het terrein wordt eenduidig kleurgebruik nagestreefd (bv. verlichting, fietsenstallingen, vuilnisbakken, etc.). Dit geldt zowel voor de voorterreinen als de openbare ruimte.
Figuur 59: Recreatief wandelpad
Figuur 60: Wilde beplanting in de bermen
Beeldkwaliteitsplan - Habraken 2025
a
a
a
a
a
a
Figuur 63: Natuurlijk uiterlijk met rijke biodiversiteit
Figuur 61: Natuurlijk uiterlijk van openbaar groen
Figuur 62: Groene ontsluitingsweg met bomen
24
4
Duurzaamheid
De gemeente heeft allerlei beleidsregels opgesteld om bedrijventerrein Habraken zo duurzaam mogelijk in te richten. In verband daarmee is het van belang dat initiatiefnemers met hun adviseurs en architecten ook de maatschappelijke verantwoordelijkheid dragen om samen de maximale inspanning te verrichten om een duurzaam bedrijventerrein te ontwikkelen en in stand te houden. Het stedenbouwkundig plan voor Habraken is gebaseerd op een zorgvuldige ruimtelijke inpassing van een gemengd bedrijventerrein. Dit komt tot uitdrukking in de groene overgangszone van de bedrijfskavels naar het landelijke gebied en de speciale aandacht voor een duurzaam watersysteem. Dit uitgangspunt heeft betrekking op het schaalniveau van het bedrijventerrein als geheel en de directe omgeving. In de nadere uitwerking dient hieraan een vervolg te worden gegeven door op bedrijfskavelniveau de mogelijkheden voor duurzame ontwikkeling en beheer te optimaliseren. Hierbij kan worden gedacht aan: •
• •
•
de inrichting van de kavels en vormgeving van de bebouwing: een inrichting waarbij de mogelijkheden voor flexibel, compact en duurzaam bouwen worden geoptimaliseerd. het optimaliseren van economische netwerken (kringlopen en productieketens) door een adequate segmentering; het benutten van ecologische netwerken: hergebruik van reststoffen en energie en gebruik van regenwater. Met name voor het gebruik van regenwater (op kavelniveau) zijn goede kansen aanwezig; het benutten van multimodale mogelijkheden en optimaliseren van interne vervoersstromen op Habraken door een strategische locatiekeuze;
Beeldkwaliteitsplan - Habraken 2025
•
•
de optimalisatie van langzaam verkeersvoorzieningen op inrichtingsniveau ten behoeve van het woon-werkverkeer, niet alleen op het bedrijventerrein Habraken maar ook de verbindingen met de omliggende woongebieden; aandacht schenken aan en voorwaarden scheppen voor duurzame, sociaal veilige en innovatieve exploitatie en beheer van het bedrijventerrein.
Duurzaam ingerichte bedrijventerreinen vormen een onlosmakelijk onderdeel van het beleid dat zorgvuldig ruimtegebruik centraal stelt. Duurzame bedrijventerreinen zijn een belangrijke voorwaarde voor een toekomstbestendige Brabantse economie en een goed vestigingsklimaat. Daarnaast kan de verduurzaming van bedrijventerreinen een belangrijke bijdrage leveren aan de beleidsdoelstellingen op het gebied van energie, circulaire economie en klimaatadaptatie (omgaan met hitte en droogte).
4.1
4.3
Biodiversiteit
Bij de inrichting van het bedrijventerrein Habraken en de daarbij horende buitenruimte staat het behoud en herstel van bestaande groenstructuren voorop. Het creëren van zachte overgangen naar de opmliggende woonpercelen en de bedrijfskavels is een pré. Dit wordt gedaan aan de hand van robuust e randbeplantingen, welke bestaan uit inheemse struwelen. Hierbij worden bes- en vruchtdragende soorten toegepast om de biodiversiteit en voedselvoorraad voor fauna te vergroten.
Zuinig ruimtegebruik
Bestaande bomenrijen en structuren worden waar mogelijk aangevuld en aangeheeld tot één gezamenlijk groen netwerk. Hiermee worden verbindingen voor flora en fauna hersteld, waardoor de leefomgeving van diverse soorten worden bevorderd. Ook wordt hiermee een sterk groen raamwerk
Milieuvoordelen
Overhoeken en restruimten worden ingericht ten dienste van de steenuil door de aanplant van diverse fruit- en notenbomen Verder zal het terrein worden ingezaagd met een passend bloem- en kruidenrijk grasmengsel.
Zuinig ruimtegebruik betekent in de eerste plaats dat de ruimte op bestaande bedrijventerreinen beter wordt benut. Daarnaast is het van groot belang dat door intensivering en meervoudig ruimtegebruik de ‘ruimteproductiviteit’ wordt verhoogd.
4.2
Ook het gezamenlijk opwekken van (duurzame) energie, afvalmanagement en het inzetten op collectief vervoer zijn belangrijke aandachtspunten.
De provincie vindt het van groot belang dat bij de ontwikkeling van bedrijventerreinen van meet af aan wordt nagegaan hoe de inrichting van die terreinen kan bijdragen aan het voorkomen en het verminderen van de milieubelasting. Het gaat er hierbij om dat er voor bedrijven optimale mogelijkheden worden gecreëerd voor het uitwisselen van (industriële) reststromen, zoals restwarmte, reststoffen, stroom en oppervlaktewater.
gecreëerd.
Om te kunnen voldoen aan de watercompensatie, worden retentiegebieden aangelegd. De retentiegebieden worden aangekleed door diverse solitaire/ vrijstaande boomgroepen (bijvoorbeeld Wilg en Els), op deze manier ontstaat er een natuurlijk beeld, die eveneens aansluit op de sfeer van de bestaande retentiegebieden op het terrein.
25
4.4
Natuurinclusief bouwen
Om de biodiversiteit op Habraken verder te stimuleren zijn natuurinclusieve maatregelen op bedrijfspercelen nodig, omdat bedrijfspercelen een aanzienlijk deel van het gebied uitmaken. Per bedrijfsperceel is het uitgangspunt om ≥10% groenoppervlak toe te passen (keuze uit groendak, groengevel of groenstrook). Groenoppervlak bevorderd de voedselvoorziening en schuilplaatsen voor dieren. Daarbij dient altijd een combinatie te worden gemaakt met natuurinclusieve maatregelen voor huisvesting van dieren (denk aan nestkasten voor vogels, nestkasten voor vleermuizen of insectenhotel). Kortom, van de volgende maatregelen dient altijd een combinatie gemaakt te worden: •
≥10% van bedrijfsperceel als groenoppervlak (als natuurinclusieve maatregel voor voedselvoorziening van dieren): - Kruidenrijk groendak met inheemse planten - Groengevel met inheemse planten - Kruidenrijke groenstrook (op maaiveld) met inheemse planten en bomen (bij
Ruimte rondom bebouwing
Parkeren
•
Restruimtes
groenstrook zijn bomen verplicht) •
Natuurinclusieve maatregelen voor huisvesting van dieren: - Nestkast vogels - Nestkast vleermuizen - Insectenhotel Om tot een compleet geheel te komen dienen maatregelen te worden voorgelegd aan en goedgekeurd door een erkend ecoloog. De ecoloog bepaalt welke ingrepen op welke locatie het best tot uiting kunnen komen en zorgt voor een goede verdeling en spreiding van ingrepen.
Beeldkwaliteitsplan - Habraken 2025
•
Hekwerken
Toepassen: halfbestrating/grasbetontegels - Halfbestrating/grasbetontegels wordt gerealiseerd op plaatsen die minder intensief in gebruik zijn, zoals parkeerplaatsen en fietsenstallingen; - De opening tussen de stenen biedt ruimte voor vegetatie dat als bron van voedsel kan dienen voor vogels (met name huismus). - Er worden hagen gerealiseerd van minimaal 1 meter hoog en breed. Niet-functionele restruimtes - Kleine resthoekjes op het parkeerterrein worden voorzien van (inheemse) bomen, struiken en/of beplanting. - Tuinen inrichten met insectvriendelijke beplanting.
Plekken op eigen terrein zonder duidelijke gebruiksfunctie worden voorzien van (inheemse) beplanting; • Ter voorkoming van loze ruimtes die worden opgevuld met bijvoorbeeld grind/split; • Goede, verzorgde en beheersbare invulling van de kavel (geen terrein met ‘onkruid’); • Zorgt voor een representatieve uitstraling (visitekaartje voor onderneming); • Kan worden ingericht met voorzieningen (banken / picknicktafels) zodat werknemers hier ook kunnen pauzeren; • Combinatie van (inheemse) bomen, struiken en vaste planten zorgt voor aantrekking van bijen, vlinders en andere insecten, die op hun beurt weer vogels en vleermuizen aantrekken; Plaatsen van een insectenhotel draagt bij aan beeldvorming en (lokale) biodiversiteit. •
Figuur 64: Insectvriendelijke beplanting
Figuur 65: Insectenhotel als bedrijfsreclame
Figuur 66: Bankjes voor pauzeplekken
Hekwerken wordt uitgevoerd in combinatie met (inheems) groen in de vorm van een haag en/of klimplanten - Verzacht de grens van een kavel; - Toepassen van groen zorgt voor een representatieve uitstraling.
Figuur 67: Representatieve uitstraling door groen
26
Op het dak
Groen vogeldak
• • •
Figuur 68: Groen vogeldak
• Bruin vogeldak
• • • • •
Sedumdak
Figuur 69: Bruin vogeldak
• • • •
Schelpen/ grinddak
•
Figuur 70: Bruin vogeldak met zonnepanelen • •
Insectenhotel
Beeldkwaliteitsplan - Habraken 2025
Geschikt voor daken met een draagkracht van minimaal 225kg per vierkante meter en een dakhelling tot maximaal 10 graden; Bestaat uit een pakket (per 40 m2) met minimaal 25 inheemse grassen, wilde bloemen en kruiden. Voorziet vogels in voedselvoorziening, nestgelegenheid en een toevluchtsoord (roofdieren en verkeer); Kan worden gecombineerd met plaatsing van zonnepanelen.
Figuur 71: Dak met grind en groen als vogelbroedplaats
Geschikt voor daken met een draagkracht van minimaal 180kg per vierkante meter; Voorziet vogels in voedselvoorziening, nestgelegenheid en een toevluchtsoord (roofdieren en verkeer); Verschilt van groen (vogel)dak vanwege wijze van realisatie en type beplanting (spontane ontwikkeling van wilde bloemen, grassen en kruiden); Zeer geschikt voor zwarte roodstaart en afhankelijk van het seizoen ook voor kneu, putter en witte kwikstaart; Kan worden gecombineerd met plaatsing van zonnepanelen. Geschikt voor daken met een draagkracht van minimaal 80 – 85 kg per vierkante meter en een dakhelling tot maximaal 25 graden; Speciale lichtgewicht groendakopbouw beschikbaar voor daken met een maximale draagkracht van 40 – 45 kg per vierkante meter. Voorziet vogels in voedselvoorziening, nestgelegenheid en een toevluchtsoord (roofdieren en verkeer); Kan worden gecombineerd met plaatsing van zonnepanelen. Aanbieden van nestplaatsen voor soorten als scholekster en visdief kan middels: - Volledige dak kan worden voorzien met grind (eventueel vermengd met schelpen): let op, hoge rand noodzakelijk om uitwaaien van schelpen te voorkomen, of; - Plaatsing van ondiepe bakken (op worteldoek) met grind (eventueel vermengd met schelpen), of; - Realiseren sedumdak. Het aanbieden van nestplaatsen kan mogelijke overlast elders voorkomen; Zorg voor beschutting en schaduw op het dak.
Plaats kleine rioolbuizen, houtstapels of pallets die kunnen dienen als schuilplaats tegen roofdieren, maar ook tegen weersomstandigheden (hitte);
Figuur 72: Takken als schuilplaats voor vogels
Figuur 73: Insectenhotel
Als los element kan een insectenhotel worden toegevoegd aan een dak.
27
Gevels
Groene gevel
• • • •
Figuur 74: Groene gevel
• Inbouwneststenen (vogels, bijen)
•
Toegankelijke spouwmuur (vleermuizen)
•
• •
• •
Figuur 75: Inbouwnest vogels Vogel- en vleermuisvriendelijke verlichting
• • • •
Glasmarkering • •
•
Figuur 76: Inbouwnest bijensteen
•
•
Beeldkwaliteitsplan - Habraken 2025
Groen gevel met inheemse beplantingen: Kan ook voor de constructieve gevel worden gerealiseerd als schijngevel, bijvoorbeeld door nettenconstructie; Draagt bij aan biodiversiteit en de huisvesting van fauna; Draagt bij aan luchtzuivering, produceert zuurstof en houdt water vast; Geeft een zichtbare groene uitstraling.
Figuur 77: Vleermuisvriendelijke verlichting aan gevels
Neststenen of nestkasten geschikt voor huismus, gierzwaluw, huiszwaluw, zwarte roodstaart, spreeuw; Bijenstenen; Let op specifieke eisen per soort (type kast, inbouw of losse, locatie etc.) Spouwmuur wordt toegankelijk gemaakt door middel van open stootvoegen; - Open stootvoegen worden niet voorzien van ‘bijenbekjes’. - Kan in verschillende windrichtingen worden gerealiseerd Gevel wordt niet verlicht of er wordt vleermuisvriendelijke verlichting toegepast; Isolatie is mogelijk, mits er voldoende (geschikte) ruimte overblijft voor vleermuizen.
Figuur 78: Toegankelijke spouwmuur vleermuizen
Gebouwen worden niet verlicht van onderen naar boven; Verlichting is op basis van bewegingsmelders (bijvoorbeeld alleen bij passerend verkeer); Verlichting straalt niet uit naar direct omgeving (scherpe cut-off); Gebruik vleermuisvriendelijke kleur verlichting. Ter voorkoming van raamslachtoffers; Markering met verticale lijnen van 2 cm breed en een onderlinge afstand van 10 cm is het meest effectief. Andere patronen volstaan ook, zolang transparantie voldoende doorbroken wordt, hierbij is de onderlinge afstand tussen markeringen niet groter dan 28 cm. Werken met lamellen of jaloezieën aan binnenzijde gebouw heeft vergelijkbaar effect; Vermijd opgaande beplanting bij grote glazen constructies, deze vergroten kans op botsingen vanwege de vliegbewegingen tussen de begroeiing; Vermijd suggestie van een vrije doorvliegroute (bijvoorbeeld door geen ramen tegenover elkaar te plaatsen.
Figuur 79: Glasmarkeringen
28
Amsterdam
Gemeente Veldhoven
Nachtwachtlaan 20
Meiveld 1
1058 EA Amsterdam
5501 KA Veldhoven
+31 (0)20 506 19 99
+31 (0)40 258 44 11
‘s-Hertogenbosch Willemsplein 2 5211 AK ‘s-Hertogenbosch +31 (0)73 208 91 55
Venlo Industriestraat 94 5931 PK Tegelen +31 (0)77 373 06 01 info@bro.nl www.bro.nl
www.veldhoven.nl
Bijlage 2 Vooronderzoek bodem
36
Bestemmingsplan "Afronding Habraken" (vastgesteld)
Vooronderzoek NEN 5725 Habraken te Veldhoven (gemeente Veldhoven)
Vooronderzoek NEN 5725 Habraken te Veldhoven Aeres Milieu Projectnummer Status rapport Datum
: AM23392 : Definitief (versie 1) : 14 november 2023
Opdrachtgever
: BRO Industriestraat 94 5931 PK Tegelen
Opgesteld door
:
Gecontroleerd door
: ing. T.K.P.G. Thijssen
ing. J.A Peters |
Aeres Milieu B.V. Noordhoven 4 6042 NW ROERMOND (t) 0475 – 320 000 e-mail: info@aeres-milieu.nl www.aeres-milieu.nl
Disclaimer Het onderzoek is op zorgvuldige wijze uitgevoerd volgens de algemeen gebruikelijke inzichten en methoden (opzet conform NEN 5725 en interpretatie aan de hand van de Leidraad Bodembescherming). Opgemerkt wordt dat bij een vooronderzoek sprake is van een momentopname. Dit betekent dat Aeres Milieu op voorhand geen aansprakelijkheid accepteert voor maatregelen of mogelijke beslissingen die de opdrachtgever naar aanleiding van het door Aeres Milieu uitgevoerde onderzoek neemt. Tevens wordt opgemerkt dat Aeres Milieu voor het verkrijgen van de voor het historisch onderzoek noodzakelijke informatie (mede) afhankelijk is van externe bronnen. Voor Aeres Milieu is niet te verifiëren of deze bronnen altijd volledig en zonder fouten zijn. Hierdoor kan Aeres Milieu niet instaan voor de juistheid en volledigheid van de verzamelde historische informatie.
Pagina | 2 AM23392
INHOUDSOPGAVE 1.
INLEIDING..............................................................................................................................................................................................................4
2.
VOORONDERZOEK .............................................................................................................................................................................................6 2.1
Topografische beschrijving........................................................................................................................................................................6
2.2
Bewonings- en bebouwingsgeschiedenis ...........................................................................................................................................6
2.3
Historische (bodem) informatie............................................................................................................................................................. 11
2.4
Bodemopbouw en geo(hydro)logie .................................................................................................................................................... 15
2.5
Beschrijving van de onderzoekslocatie .............................................................................................................................................. 15
2.6
Asbest ............................................................................................................................................................................................................. 16
2.7
Bodemkwaliteitskaart ............................................................................................................................................................................... 17
2.8
Onderzoekshypothese .............................................................................................................................................................................. 17
3.
CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN ........................................................................................................................................................... 18
Bijlagen: 1 2 3 4
Topografische en kadastrale overzichtskaart Foto’s onderzoekslocatie Situatietekening onderzoekslocatie met fotopunten en overzicht uitgevoerde bodemonderzoeken Omgevingsrapportage omgevingsdienst Zuid Oost Brabant
Pagina | 3 AM23392
1. INLEIDING In opdracht van BRO heeft Aeres Milieu een vooronderzoek conform de NEN 5725 uitgevoerd voor de planlocatie: Adres onderzoekslocatie