Bijlage 12. Resort Eindhoven_Vitaliteitsscan 2023
Tekst van het document
VITALITEITSSCAN ‘t Witven’ Veldhoven November 2023 | ‘s-Hertogenbosch Project 22013 Opdrachtgever:
INHOUD 1
Inleiding
3
2
Vitaliteit
7
3
Opgave
12
4
Bijlagen
14
VITALITEITSSCAN VAKANTIEPARK ‘'T WITVEN’
2
1 VITALITEITSSCAN VAKANTIEPARK ‘'T WITVEN’
0.1
Inleiding
3
1.1
AANLEIDING EN VRAAGSTELLING
Aanleiding
De kernvraag van deze scan is: wat is de huidige vitaliteit van
De gemeente Veldhoven ligt deels in de Brabantse Kempen. De
recreatiepark ‘t Witven en is voor de toekomst een gezond recreatief
Brabantse Kempen is een recreatiegebied met veel campings en
perspectief haalbaar?
vakantieparken. In de gemeente Veldhoven beperkt zich dit tot drie
vakantieparken: vakantiepark Molenvelden, recreatiepark ‘t Witven.
Vraagstelling
en camping De Veldhoeve. Camping De Veldhoeve heeft zich onlangs van
De vraagstelling van dit onderzoek is:
mini-camping verder ontwikkeld tot reguliere camping.
Wat is de huidige vitaliteitspositie van recreatiepark ‘t Witven’?
In 2018 heeft de provincie Noord-Brabant een vitaliteitsonderzoek uitgevoerd, gericht op de verblijfssector. Dit onderzoek resulteerde in een
pilot met zes gemeenten die zich richtten op parken in een kwetsbare positie. Nu, vijf jaar later, is een 1-meting van het vitaliteitsonderzoek uitgevoerd, waarbij 136 recreatieparken, van totaal 203 parken, zijn bezocht en 42 enquêtes zijn ingevuld. De gemeente wenst inzicht in de vitaliteit van recreatiepark ‘t Witven en
een antwoord op de vraag of dit park een duurzaam recreatief perspectief heeft. Een vitaliteitsscan geeft inzicht voor toekomstige ontwikkelingen en toekomstscenario’s.
VITALITEITSSCAN VAKANTIEPARK ‘'T WITVEN’
4
1.2
PROFIEL 'T WITVEN
Beschrijving Recreatiepark 't Witven is een bungalowpark met ca. 300 plaatsen voor recreatie. Deze eenheden bestaan uit jaarplaatsen, seizoensplaatsen, verhuureenheden en toeristische plaatsen. Verder zijn er veel voorzieningen aanwezig zoals een partycentrum, eetcafé, strandbad, restaurant, midgetgolf, bakkerij en er worden diverse evenementen georganiseerd. Voor een deel kunnen deze voorzieningen zelfstandig draaien. Aan de andere kant van de snelweg A67 ligt het bedrijf ASML wat enorm bekend is en volop in ontwikkeling. Hiervoor biedt ‘t Witven ook vergaderfaciliteiten aan. Eigendom en beheer Recreatiepark ‘t Witven is eigendom van de familie Ben en Annemieke Burgmans. De recreatiegronden zijn niet uitgepond. Dit betekent dat de grond in eigendom is van het park. Waar soms bij andere recreatieparken de ondergrond verkocht is aan recreanten is dit bij ‘t Witven dus niet het geval. Hiermee is het beheer makkelijker te regelen en in één hand. Dit vergroot de vitaliteit van het recreatiepark. Opstallen zoals de recreatiewoningen bij de jaarplaatsen zijn wel van de recreant. Gebruik Over het algemeen is het gebruik recreatief. Echter zijn er wel 64 personen ingeschreven op het adres ‘t Witven in de Basisregistratie Personen (peildatum november 2023). Dit betekent dat er 64 personen permanent wonen op het recreatiepark wat de vitaliteit en het perspectief onder druk zet.
.
VITALITEITSSCAN VAKANTIEPARK ‘'T WITVEN’
5
1.3
LOCATIE EN BEREIKBAARHEID
Het park is per auto goed bereikbaar, via de A67 en A2. Verder is het achterland gericht op de Brabantse Kempen dat toeristisch heel aantrekkelijk is. Daarnaast zijn Veldhoven en Eindhoven goed bereikbaar. Met name Eindhoven heeft veel te bieden op het gebied van cultuur en als stad met een mooi (winkel)centrum .
\
VITALITEITSSCAN VAKANTIEPARK ‘'T WITVEN’
6
2
0.2
Vitaliteit
VITALITEITSSCAN VAKANTIEPARK ‘'T WITVEN’
7
2.1
METHODIEK VITALITEIT
In de zomer 2023 is 't Witven en is de directe omgeving door een adviseur van Ginder geschouwd. We brachten tijdens deze schouw een aantal zaken in kaart op het gebied van kwaliteit en perspectief. Er is ook gesproken met de receptie en enkele gasten op het recreatiepark. In 2018 is er ook contact geweest met t Witven bij het eerdere vitaliteitsonderzoek van de provincie Noord-Brabant. Verder is gebruik gemaakt van alle beschikbare databestanden en inventarisaties van de gemeente Veldhoven, zoals BRP-registratie, en gedoogbeschikkingen. Op basis van de schouw, de gegevens en de gesprekken is een vitaliteitsscan uitgevoerd. Daarbij is gebruik gemaakt van het Vitaliteitsmodel voor de verblijfsrecreatie van Ginder. De aspecten uit het model waarop is beoordeeld zijn vermeld in de bijlagen (Bijlagen A en B). Het model zelf is uitgewerkt op de volgende pagina.
VITALITEITSSCAN VAKANTIEPARK ‘'T WITVEN’
8
Toelichting vitaliteitsmodel voor de verblijfsrecreatie Het vitaliteitsmodel verblijfsrecreatie kent twee assen: de horizontale as geeft de bedrijfsmatige recreatieve kwaliteit weer en de verticale as het recreatieve toekomstperspectief (zie Afbeelding 2.1). De beoordeling op deze twee assen (zie Bijlage B voor de beoordelingscriteria) leidt tot een positionering in het model. De kwaliteit van ondernemerschap en de onderneming In welke mate is de ondernemer/VvE in staat in te spelen op de veranderende wensen van gasten? Hoe is zijn bedrijfseconomische situatie? Welke kwaliteit en (ruimtelijke) uitstraling heeft het park? Perspectief van de ondernemer en de onderneming Heeft de ondernemer/VvE een heldere toekomstverwachting? Is bedrijfsopvolging kansrijk? Kan de ondernemer/VvE voldoen aan financieringsnormen? Met welke cruciale (ruimtelijke) bedreigingen en/of kansen wordt het park geconfronteerd? Heeft de ondernemer/VvE aansluiting bij de toeristisch-recreatieve vraag?
Afbeelding 2.1. Vitaliteitsmodel voor de verblijfsrecreatie (Ginder)
VITALITEITSSCAN VAKANTIEPARK ‘'T WITVEN’
9
Vitaliteitspositie De uiteindelijke beoordeling van de vitaliteit van Recreatiepark 't Witven is [+ 0,75 voor perspectief en+ 2,5 kwaliteit]. Dit betekent dat de toeristischrecreatieve kwaliteit van het park goed is en dat toeristisch perspectief in de verblijfsrecreatieve sector voldoende is. Met deze beoordeling komt 't Witven in het groene segment terecht. De schaalgrootte en locatie speelt hier uiteraard ook een rol in. Deze score op de as perspectief betekent ook dat excelleren het toekomstscenario zou moeten zijn. De witte stip op de afbeelding hiernaast is iets lager gepositioneerd omdat de mate van permanente bewoning substantieel waardoor her perspectief onder drukt
2
1
3
4
staat. De parken in het groene kwadrant zijn goed functionerende bedrijven met doorgaans veel schaalgrootte en/of gezonde inkomstenmix en vaak een uitstekende toeristisch-recreatieve ligging in combinatie met veelal strategisch ondernemerschap. Afbeelding 2.2. toont de positionering in het vitaliteitsmodel voor de verblijfsrecreatie. Op de volgende pagina wordt een toelichting gegeven op de vitaliteitspositie.
Afbeelding 2.2. Vitaliteit ‘ 't Witven’
VITALITEITSSCAN VAKANTIEPARK ‘'T WITVEN’
10
2.3 TOELICHTING VITALITEIT ‘'T WITVEN’ Kwaliteit
inschrijvingen zijn substantieel en zijn de eerste
De omgeving Brabantse Kempen en de stad
De uitstraling van het park is goed. De
tekenen van verval vanuit recreatief perspectief.
Eindhoven beschouwen wij als aantrekkelijk.
verzorging en de faciliteiten van het park en de
In de kwaliteit komt dit nog niet zichtbaar
Echter vanuit landelijk perspectief beoordelen
recreatiewoningen zijn goed. Waar sommige
negatief in uitdrukking.
we de locatie als een B/C locatie.
recreatieparken een besloten karakter hebben is het hier uitnodigend ondanks de aanwezige
Perspectief
slagboom. De recreatiewoningen zijn niet
Het recreatiepark heeft ruim voldoende
uniform qua bouw en beplanting. De woningen
schaalgrootte om de huidige situatie terug te
verschillen ook qua kwaliteit maar zijn over het
brengen naar 100% recreatief gebruik.
algemeen goed. De weg op het park is prettig
Daarnaast zijn er voldoende ontwikkel- of
en ziet er over het algemeen goed verzorgd uit.
uitbreidingsmogelijkheden om het terrein
Het park is over het algemeen bij de tijd en
verder te ontwikkelen naar 100% recreatie. De
schoon.
eigenaars zijn op een leeftijd om het bedrijf over te dragen naar een nieuwe exploitant waarmee
Parkeren vindt plaats op het eigen terrein. Voor
't Witven weer meer recreatief perspectief zou
een centrale bedrijfsmatige exploitatie zijn
kunnen krijgen. Maar op dit moment beperkt
er kwalitatief goede voorzieningen aanwezig.
dat het perspectief.
De inrichting van het park zorgt er voor dat de prachtige ruimtelijke kwaliteit van de omgeving
Het recreatiepark is niet uitgepond waarmee
versterkt wordt..
sturing in de toekomst makkelijker is om het
Er zijn 64 Inschrijvingen in de BRP. Dit is een
bedrijf te laten excelleren.
aandachtspunt voor de toekomst. Het aantal VITALITEITSSCAN VAKANTIEPARK ‘'T WITVEN’
11
3
0.3
Opgave
VITALITEITSSCAN VAKANTIEPARK ‘'T WITVEN’
12
3.1
STIP OP DE HORIZON
Het gemeentelijk afwegingskader rondom een
meerdere mogelijke alternatieve invullingen.
veranderingstraject van een park bestaat uit
Deze vraag is nu in dit onderzoek niet aan de
drie stappen. De eerste stap is de
orde.
beantwoording van de vraag of er een duurzaam recreatief perspectief is of niet.
Nu uit onze vitaliteitsscan blijkt dat het recreatiepark vitaal is en er een perspectief op
Met dit onderzoek met de vitaliteitsscan
de korte en middellange termijn voor recreatie
verblijfsrecreatie geven we antwoord op deze
is, is stap 3 het doorlopen van een
vraag. Recreatiepark ‘t Witven is vitaal en kan
transformatieladder niet nodig.
zich verder ontwikkelen om aan te blijven haken bij trends en marktontwikkelingen in de verblijfsrecreatie. Als dit perspectief niet bestaat of de wens bestaat om (deels) een bestemming toch te
Een recreatief perspectief vraagt om te excelleren
wijzigen, volgt stap 2. De gemeente kijkt naar mogelijke alternatieve invullingen, zoals een transformatie naar een andere bestemming. De locatie en de omgeving van het park zijn onder andere belangrijk om te kijken wat er wel en niet mogelijk is. Het resultaat van dat onderzoek is het benoemen van een of VITALITEITSSCAN VAKANTIEPARK ‘'T WITVEN’
13
5
0.4
Bijlagen
VITALITEITSSCAN VAKANTIEPARK ‘'T WITVEN’
14
BIJLAGE A: HET VITALITEITSMODEL Korte toelichting: het vitaliteitsmodel voor verblijfsrecreatie
De resultaten met betrekking tot kwaliteit en perspectief leiden tot een
Door middel van de vitaliteitsvragenlijst en de bedrijfsbezoeken is de
unieke positie per park in het vitaliteitsmodel. Elk park valt binnen een van
vitaliteit van het park inzichtelijk gemaakt. Dit hebben we gedaan door de
de vier kwadranten, zoals in Afbeelding 5.1 weergegeven.
verkregen data in het vitaliteitsmodel verblijfsrecreatie te positioneren. Het vitaliteitsmodel verblijfsrecreatie kent twee assen: de horizontale as geeft de bedrijfsmatige kwaliteit weer en de verticale as het toekomstperspectief in verblijfsrecreatie. De kwaliteit van ondernemerschap en de onderneming In welke mate is de ondernemer/VvE in staat in te spelen op de veranderende wensen van gasten? Hoe is zijn bedrijfseconomische situatie? Welke kwaliteit en (ruimtelijke) uitstraling heeft het park? Richt het park zich op een specifieke doelgroep? Perspectief van de ondernemer en de onderneming Heeft de ondernemer/VvE een heldere toekomstverwachting? Is bedrijfsopvolging kansrijk? Kan de ondernemer/VvE voldoen aan financieringsnormen? Met welke cruciale (ruimtelijke) bedreigingen en/of kansen wordt het park geconfronteerd? Heeft de ondernemer/VvE aansluiting bij de toeristisch-recreatieve vraag?
Afbeelding 5.1. Vitaliteitsmodel voor de verblijfsrecreatie (Ginder)
VITALITEITSSCAN VAKANTIEPARK ‘'T WITVEN’
15
Korte toelichting: het vitaliteitsmodel voor verblijfsrecreatie Ieder kwadrant beschikt over parken met hetzelfde type kenmerken: 1.
De parken in het groene kwadrant zijn goed functionerende bedrijven met doorgaans veel schaalgrootte en/of gezonde inkomstenmix en vaak een uitstekende toeristisch-recreatieve ligging in combinatie met veelal strategisch ondernemerschap.
2. Parken in het blauwe kwadrant hebben vaak voldoende (potentiële) schaalgrootte om bedrijfsmatig succesvol te functioneren en ze zijn gelegen op locaties die toeristisch recreatieve (ontwikkel)potentie hebben. Maar het ondernemerschap is bijna altijd beherend en weinig strategisch van aard. De bedrijfskwaliteit is onder de maat. 3. Parken in het rode kwadrant liggen bijna altijd op toeristisch-recreatief zwakke locaties, worden beherend gerund en hebben weinig fysieke en financiële ontwikkelingsruimte. Vaak is er sprake van (zeer) slecht of geen recreatief ondernemerschap. 4. Parken in het oranje kwadrant zijn vaak gestoeld op een beheerdersmentaliteit: ‘doen zoals we het altijd deden’. De technische bedrijfskwaliteit is goed op orde, maar bijna altijd zijn de parken gelegen op een locatie die toeristisch recreatief matig en weinig onderscheidend is.
VITALITEITSSCAN VAKANTIEPARK ‘'T WITVEN’
16
BIJLAGE B: INDICATOREN KWALITEIT EN PERSPECTIEF VITALITEITSSCAN
NB de indicatoren zijn vermeld in willekeurige volgorde, deze hebben geen relatie met de plek op de as in de figuur. VITALITEITSSCAN VAKANTIEPARK ‘'T WITVEN’
17
WILLEM KRAANEN November 2023
Dit rapport is met uiterste zorgvuldigheid tot stand gekomen op basis van deskundig onderzoek. Onderhavig rapport bevat een weergave en interpretatie van (delen van de) onderzoeksresultaten. Het is anderen toegestaan om (delen van) het rapport en gehanteerde methodieken en modellen te kopiëren, distribueren, vertonen, op te voeren zolang Ginder als maker van het werk wordt vermeld en het werk niet commercieel wordt gebruikt.