RIB2024.06 Raadsinf brief fin gevolgen verplaatsen muziekschool naar nieuwbouw theater

RAADSINFORMATIEBRIEF Documentnummer Aan Van

Datum Onderwerp

2023/51409 Gemeenteraad College van burgemeester en wethouders 8 januari 2024 Financiële gevolgen verplaatsen muziekschool naar nieuwbouw theater

Inleiding Bij de behandeling van de Programmabegroting 2024 heeft het college toegezegd om met de directeuren van de culturele instellingen het gesprek te voeren over een eventuele herverdeling van de huisvesting van de culturele instellingen en de gemeenteraad te informeren over de uitkomsten van deze gesprekken (zie: My Title (raadsinformatie.nl). In de ingetrokken motie werd verzocht muziekschool de Muzen te verplaatsen naar de Cultuurfabriek teneinde gebouw Spectrum te verkopen. Een tweede scenario betrof de Muzen te verplaatsen naar het nieuwe theater. Door middel van deze raadsinformatiebrief geven wij u inzicht in de financiële gevolgen van het eventueel verplaatsen van de muziekschool de Muzen naar een nieuw theater. Daarbij wordt ook ingegaan op het scenario om de gebruikers van het Spectrum in de Cultuurfabriek te huisvesten. Gebouw het Spectrum heeft conform de aangenomen Cultuurvisie en Cultuurnota tot doel het huisvesten van muziekschool Muzen, maar ook het (deels) faciliteren van ruimtes voor onder andere amateurkunstverenigingen, expositieruimtes, aan oefenruimtes voor amateurkunstverenigingen en een fysieke plek voor popmuziek. Kunnen de gebruikers van het Spectrum in de Cultuurfabriek worden gevestigd? Op dit moment is er geen leegstand in de Cultuurfabriek.

Sterker nog; bij programmering van activiteiten gaat dit momenteel altijd ten kosten van de bestaande invulling. Bovendien zijn de huidige indeling en technische- en akoestische voorzieningen niet geschikt c.q. niet aanwezig. Om circa 1.255m² muziekschool (inclusief Spectrumzaal) te realiseren in de bibliotheek zal het huidige gebruik van de Cultuurfabriek met circa 33% moeten inkrimpen (inclusief alle verkeersruimten, technische ruimten, foyer, etc.). Dit is gezien de benodigde ruimte voor de huidige gebruikers geen realistisch scenario. Indien gekozen wordt om de muziekschool te verplaatsen dient de Cultuurfabriek drastisch verbouwd te worden. Mogelijk moet dan ook de bibliotheek verplaatst worden. Factsheet Spectrum Boekwaarde d.d. 31-12-2023

EUR 5.640.000

Afschrijving per jaar

EUR 196.000

Rente 2023

EUR 58.000

Metrage

Bruto vloeroppervlak 2.580 m² Netto vloeroppervlak 1.566 m²

Metrage muziekschool de Muzen

1.255 (incl. Spectrumzaal) 1.014 (excl. Spectrumzaal)

Raadhuisplein 1 • 3901 GA Veenendaal • Postbus 1100 • 3900 BC Veenendaal Tel. (0318) 538 538 • Fax (0318) 510 414 • www.veenendaal.nl • www.veenendaal.nl/vraag

Huurwaarde kostprijsdekkend

EUR 406.000

Huurwaarde commercieel 1

EUR 240.000

Marktwaarde commercieel (totaal) 1, 2

Ca. EUR 2.200.000 (best use)

1

deze waardes betreffen inschattingen gebaseerd op een eerder uitgebracht marktadvies van een bedrijfsmakelaar. 2 het uitgangspunt is een gebruik als kantoorruimte omdat deze ten opzichte van maatschappelijk of woongebruik de hoogste residuele marktwaarde vertegenwoordigd. Deze waardering is gebaseerd op het Netto Aanvangsrendement, gecorrigeerd met de onroerende zaak gebonden lasten, waarbij het marktadvies van een bedrijfsmakelaar als uitgangspunt is genomen. De waardering betreft een indicatieve waarde op basis van beschikbare beperkte kengetallen. De feitelijke waarde van het object wordt pas bij verhuur of verkoop bekend en kan van de indicatieve waarde afwijken. Wat is de opbrengst c.q. het verlies bij het afstoten van het Spectrum? Het Spectrum is een gebouw dat ontworpen en ingericht is met als doel een muziekschool te huisvesten. Dit maakt dat het pand niet uitermate geschikt is voor een andere functie. De meest voor de hand liggende functie is kantoren (commerciële invulling). Om het gebouw om te bouwen naar een woonfunctie is een forse investering benodigd, waarmee de residuele waarde (opbrengsten minus benodigde investeringen) van het pand nog lager uitvalt. Het Spectrum heeft een boekwaarde van afgerond € 5,6 miljoen. Bij verkoop wordt de marktwaarde voor een commerciële invulling geraamd op € 2,2 miljoen.

Het afstoten lijdt dan tot een incidenteel verlies van circa EUR 3.427.000. Verschil jaarlijkse kosten huidige locatie De Muzen versus huisvesting binnen een nieuw theater? Huidige locatie:

Omschrijving Rente investeringen Afschrijving investeringen

Bedrag Begroot € 58.000 € 196.000

Totaal

€ 254.000

Nieuwe situatie: Het huidige metrage van De Muzen in het Spectrum is 1.255m² inclusief Spectrumzaal en 1.014m² exclusief Spectrumzaal. Met een netto/brutoverhouding van 1,16 (huidige situatie) zou er bij een nieuw theater uit gegaan moeten van circa 1.180m² bruto vloeroppervlak. Uitgaande van de verhouding tussen een schouwburg en muziekcentrum uit het Bouwkostenkompas, vermenigvuldigd met de stichtingskostenopzet 2023 van BBN (bouwkundig adviesbureau) voor een nieuw theater komen we op een prijs van € 4.450,- / m² BVO exclusief BTW. Uitgaande van 100% kostprijsverhogende BTW bedragen de bouwkosten € 5.385 / m² BVO incl. kostprijsverhogende BTW. De totale stichtingskosten bedragen dan circa € 6,4 miljoen. Dit bedrag is hoger dan de huidige boekwaarde van het gebouw Spectrum.

Omschrijving Rente investeringen Afschrijving investeringen

Bedrag Begroot € 159.000 € 222.000

Totaal

€ 381.000

2

De kapitaallasten daarvoor, bestaande uit rente en aflossing, bedragen circa € 381.000,- per jaar. De huidige kapitaallasten voor het Spectrum bedragen circa € 254.000,-. De kapitaallasten nemen hiermee toe met circa € 127.000,-. De stijging in kapitaallasten zijn te verklaren door: ▪ Stijging van de bouwkosten van de afgelopen jaren; ▪ Stijging van de rentekosten. Een muziekschool is een specialistisch gebouw met bouwkundige aanpassingen die het pand geschikt maken om in het gebouw gelijktijdig verschillende instrumenten te bespelen zonder dat deze in overige ruimten waar te nemen zijn. Specialistische gebouwen zijn vaak prijzig vanwege hogere eisen dan waar normaal mee gerekend wordt. Hiermee is het opzetten van een nieuw gebouw behoorlijk prijzig, zeker in combinatie met een theater en bioscoop kan dit nog tot hogere prijzen in de uitwerking komen. Conclusie Het Spectrum is circa 10 jaar geleden opgeleverd. Het gebouw is een specialistisch gebouw met onder andere verregaande akoestische eisen. Dit maakt dat het een kostbaar pand is geweest. Door een dergelijke functie op een andere locatie te realiseren worden deze kosten nogmaals gemaakt.

Het gevoel hierbij is in basis dat dit een inefficiënte investering is: een tien jaar jong pand is, ook qua specialistische investeringen, nog lang niet afgeschreven en heeft in zijn huidige functie een hogere waarde dan met een alternatieve functie. Het idee dat een muziekschool elders goedkoper is, is financieel niet juist. Het Spectrum is een pand dat lastig verhuur-/ verkoopbaar is door de (dure) specialistische vorm en inrichting en op een andere locatie een dergelijk pand realiseren kost ook geld. Gezien de hoge kosten van de afschrijving van het pand van ruim € 3,4 miljoen bij verkoop en de jaarlijkse extra/hogere kapitaallasten van circa minimaal € 127.000,- zijn er geen financiële motieven om de muziekschool te verplaatsen naar het nieuwe theater. Alhoewel de discussie bij de Programmabegroting vooral financieel gedreven was (lees Spectrum kost teveel geld) kunnen er inhoudelijke argumenten zijn om de muziekschool te willen verplaatsen. Te denken valt aan synergie met het theater op programmering en ruimtegebruik, het ‘vrijspelen’ van het object voor andere bestemmingen (zoals kantoor- of woongebruik) en het terugbrengen van leegstand in het Spectrum. De eerder door de raad vastgestelde Uitgangspuntennotitie ‘nieuw theater in de Duivenweide’ bevat reeds een stevige ambitie.

Wij achten het niet opportuun om deze ambitie verder te verhogen met het toevoegen van een muziekschool in het nieuwe theatercomplex. Er zijn geen financiële motieven om de muziekschool te verplaatsen naar het nieuwe theater. Derhalve zal dit huisvestingsvraagstuk niet worden opgenomen in de planvorming voor het nieuwe theater.

3