Presentatie Woonfonds (gemeente Rijswijk)

WOONFONDS

Gemeente Rijswijk 7 februari 2023

Agenda 1.

Inleiding en aanleiding

2.

Uitgangspunten onderzoek

3.

Uitkomsten onderzoek

4.

Opzet Woonfonds Rijswijk

5.

Planning pilot RijswijkBuiten

Rijswijk ZH

Inleiding & aanleiding

● Rijswijk ca 21000 woningen; ca 5 % huurbelegging,

● ●

● ●

veelal >1000,00 p/m. Urgentie geeft aanleiding tot eigen initiatief gemeente. Markt pakt het onvoldoende op. In November 2019 opdracht vanuit raad: "tot onderzoek zelf bouwen betaalbare huurwoningen ( geen sociale woningbouw meer!). Doelgroep: politie, onderwijs en zorg; doorstroming; Gestart met een onderzoek hoe aan de opdracht van de raad vorm te kunnen geven

Prof. dr. P.J Boelhouwer 9 maart jl.: “De woningmarkt zit op slot! Problematiek bestaat met name in het midden- segment. De urgentie en maatschappelijke opgave zijn groot om een accent leggen op woningbouw in het middensegment en daarmee ook de doorstroming te bevorderen”

Uitgangspunten onderzoek TOEWIJZING Gewenst toewijzingsbeleid van woningen

LOOPTIJD Huurwoningen beschikbaar voor minimaal 10-15 jaar

DOORSTROMING Bevorderen vanuit Rijswijkse ingezetenen en sociale huur in de gemeente

PRIJSSTIJGING Inzet op gematigde huurprijsstijging

HUURPRIJS o Ca. € 975 voor EGW o Maximaal 90% v.d. markthuur voor MGW (ca. € 825-875 huur per maand)

Randvoorwaarden onderzoek ● ● ● ●

●

Passen binnen governance structuur ( is het wel een kerntaak van de gemeente?); Er mag geen sprake zijn van staatssteun ( is er sprake van ingrijpen in marktwerking?); Moest financieel verantwoord zijn (loopt de gemeente geen onnodig risico?); Past het binnen de aanbestedingsregels ( 1:1 overeenkomst mogelijk?); Geen aparte organisatie ( hoe voorkom je bureaucratie?);

Is er wel een plek! Pilot in RijswijkBuiten

38 EG Woningen 62 MGW Woningen

Uitkomsten onderzoek:

In samenwerking met: • DuraVermeer en • VSN (Vastgoed Syndicering Nederland); • Toetsing door: EY Montesquieu, Pels Rijcken, Barentz Krans Governance: BZK en Provincie Zuid-Holland enthousiast en erkennen (op dit moment!) problematiek en erkennen grondhouding gemeente, het is een verantwoordelijkheid van lokaal bestuur; ook juridisch bevestigd; Organisatie: Zet werkzaamheden op afstand, bij partij met kennis en kunde, m.n. op terrein van toewijzing ( gemeente mag niet toewijzen); Staatssteun: Er is geen sprake van staatssteun binnen de marge van 10/15 % in relatie tot grondwaarden; uitkomst van een juridische taxatie; Aanbesteding : Betreft aanbestedingsplichtige activiteit, echter akkoord met gebruikmaking doorlopende SOK met DuraVermeer ( levering grond tegen gefixeerde grondwaarde ( Voor “Didamperiode”);

Vervolg op het onderzoek: Stichtingskosten 100 woningen: Vreemd vermogen: Eigen vermogen: gemeente 2,9 mio particulieren 8,8 mio

29,2 mio; 17,5 mio;

11,7 mio ● ● ● ●

Bepalen omvang deelname aan het fonds ( tot welke risico?); Verhouding vreemd vermogen/ eigen vermogen; Welke bank financiert; wat zijn de voorwaarden; Wat is het risico voor de gemeente!

●

RABObank: heeft gefinancierd, waarbij een pre was dat het ging om betaalbare huurwoningen en de gemeente als participant in het fonds! Omvang bepaalt op 25 % ( voorkomen afschrikken particuliere financiering)

●

●

Resultaat voor de gemeente:

●

Er worden 100 betaalbare huurwoningen gerealiseerd; Aanbod met een lagere grondwaarde; terugverdien over langere tijd via uitkering woonfonds; Betrokkenheid bij toewijzing ( doelgroep); Nauwelijks tot geen risico; Minimaal 15 jaar voor de doelgroep beschikbaar; over 15 jaar herijking ( verlenging of verkoop of vergroing deelname); Efficiënt georganiseerd; Beheer door professionele organisatie met kennis en kunde (AFM getoetst)

●

● ●

●

●

●

OPZET WOONFONDS

HOE WERKT HET? ❶ De gemeente verkoopt bouwrijpe grond aan een marktpartij vanuit de grondexploitatie RijswijkBuiten. ❷ De marktpartij bouwt de woningen in Parkrijk: 62 appartementen en 38 eengezinswoningen.

❸ Het woonfonds koopt de woningen en financiert die aankoop met behulp van eigen vermogen en vreemd vermogen (bank). Dit eigen vermogen is ingelegd door participanten, waaronder €2,9 miljoen door de gemeente (25%). ❹ De huurders betrekken de woningen en betalen huur aan het woonfonds.

❺ Over een periode van 15 jaar keert het woonfonds rendement uit. Aan de gemeente bedraagt dit naar verwachting €2,2 miljoen.

Lessons learned ●

●

●

● ●

Participatie van de gemeente in het woningfonds is geen doel op zich, maar kan het verschil maken tot een passende business case i.v.m. verkrijgen passende financiering om de kaders ten aanzien van gewenste huurniveaus te realiseren. Marktsituatie op dat moment is bepalend. Altijd meerdere opties onderzoeken Deelneming van een gemeente in een woningfonds zorgt voor terugkerende inkomsten voor een gemeente, ofwel meerdere keren inzetten van die ene euro ten behoeve van (andere) sociaal maatschappelijke gemeentelijke opgave. Helder gedefinieerde doelgroep van huurders zodat binnen de gemeente doorstroming vanuit de sociale huur wordt gestimuleerd en met dit project de gewenste doelgroep met economische en maatschappelijke binding binnen de gemeente wordt gehouden. Transparant toewijzingsbeleid door beheerder en initiatiefnemer van het woningfonds. Langjarig de woningen behouden voor de gewenste doelgroep.

DANK Zijn er vragen?