LIS2024.127 Opmerkingen bij laatste versie Stedenbouwkundig Plan deelgebied 3

Gearchiveerd: donderdag 18 juli 2024 14:43:53 Van: Verzonden: dinsdag 9 juli 2024 15:50:29 Aan: Griffie Veenendaal Onderwerp: FW: Opmerkingen bij laatste versie Stedenbouwkundig Plan deelgebied 3 Precisie: Normaal Bijlagen: mail aan stuurgroep nav toelichting op def keuze.docx ;

LIS2024.127 - cat. B

Geachte heer Van Vugt, Bijgaand stuur ik u de mail door die ik zojuist heb verstuurd aan de leden van de stuurgroep deelplan 3 Franse Gat Zuid. Ik verzoek u het bijgevoegde document te delen met de leden van de gemeenteraad. Vast bedankt en met vriendelijke groet,

Verzonden vanuit Mail voor Windows Aan: engbert.stroobosscher@veenendaal.nl; Akkermans CC: Onderwerp: Opmerkingen bij laatste versie Stedenbouwkundig Plan deelgebied 3

; t.vanhaarst@veenvesters.nl; t.vanheukelom@veenvesters.nl; m.vandemortel@veenvesters.nl; Pieter

Beste leden van de stuurgroep deelplan 3 Franse Gat Zuid, In bijgevoegd word document mijn brief aan u aangaande de laatste versie van het Stedenbouwkundig Plan van deelgebied 3. Uw reactie daarop zie ik met belangstelling tegemoet. Met vriendelijke groet,

Verzonden vanuit Mail voor Windows

Beste leden van de stuurgroep deelplan 3 Franse Gat Zuid, Op 14 april jl. heb ik de aangepaste versie van het door mij gemaakte alternatieve plan aan Pieter Akkermans gestuurd en heb ik gevraagd dit, onder meer aan de architect, mondeling te mogen toelichten. Dit laatste is meermaals geweigerd en omdat ik ook verder geen reactie heb mogen ontvangen heb ik dit plan (hierna: “optie 4”) op 26 mei jl. ook aan u allen gestuurd, met het verzoek om een schriftelijk, inhoudelijk gemotiveerde, reactie. Teleurstellende dat er geen enkel reactie is gegeven op dit alternatieve plan. Niet alleen teleurstellend maar het zorgt ook voor een gevoel dat u weinig waarde hecht aan participerende omwonenden. Ik was door vakantie niet in de gelegenheid om aanwezig te zijn bij de gegeven toelichting op 18 juni en/of de straatgesprekken van 21 en 22 juni. Ik moet het dus doen met de opmerkingen die te lezen zijn in de “toelichting participatiereacties” zoals terug te vinden op de site Fransegatvernieuwt.nl. U doet daarmee overduidelijk tekort aan de inzet, tijd en energie die is gestoken om mee te denken om een mooier en beter Franse Gat te maken.

Waarom is “optie 4” opgemaakt en ingediend als alternatief plan? Ten eerste om na te gaan of invulling kan worden gegeven aan de, in grote meerderheid geuite wens, van zowel de deelnemers aan de startbijeenkomsten als die aan de werkateliers, om deelgebied 3 in te richten met wooneenheden die maximaal 3 woonlagen hoog zijn. Om te voorkomen dat dit plan direct zou worden afgeschoten heb ik mij gehouden aan het aantal te realiseren wooneenheden (173) zoals vastgelegd in de samenwerkingsovereenkomst Franse Gat (zuid) (hierna: SOK) afgesloten tussen de gemeente Veenendaal en Veenvesters. Tijdens de startbijeenkomsten en de werkateliers is door Pieter Akkermans herhaaldelijk aangegeven dat dit aantal een harde randvoorwaarde was waarover geen onderhandeling mogelijk was. Echter nu blijkt, gelet op het gepresenteerde Stedenbouwkundig Plan deelgebied 3 (hierna: “plan dgb3”), dat er wel kan, en overduidelijk wordt, afgeweken van de in de SOK genoemde aantallen. Volgens het overzicht op pagina 2 van “plan dgb3” zouden er ca 163 woningen (+/- 10) komen, als je de woningen op tekeningen telt zijn het er overigens zelfs nog minder, namelijk 154. De huidige invulling is daarmee min 9, maar hoe wordt de invulling als het toch plus 10 wordt. Uiterst onduidelijk en verwarrend.

Het voelt een beetje alsof ik een kavel koop en een vergunning aanvraag om er één woning op te zetten en tussen haakjes schrijf dat het er ook twee of drie kunnen worden. Hoogst onwaarschijnlijk dat zo’n aanvraag wordt goedgekeurd. Wees duidelijk en geef aan hoeveel wooneenheden zijn gepland! Eerst de regels veranderen en dan, een daaraan aangepast, nieuw plan maken (“plan dgb3”) en dat plan vervolgens vergelijken met “optie 4”, dat nog is gemaakt op basis van de oude regels, is vals spelen en daarmee ongepast. Voor een goede vergelijking moet gekeken worden naar een aangepaste versie van “optie 4”. De mogelijkheden voor een aangepaste versie (hierna: “optie 4 versie 2.0”) zullen later in deze mail worden toegelicht. Reactie op “toelichting participatieproces” Verschillende opmerkingen die in de “toelichting participatiereacties” staan, onder meer over “optie 4”, zijn onjuist dan wel discutabel en veelal ook misleidend. Deze opmerkingen en mijn reactie daarop zijn: a. Tijdens de werkateliers hebben de deelnemers de voorkeur aangegeven voor hooguit vier bouwlagen, maar liever minder; . Dit is pertinent onjuist! Zowel tijdens de startbijeenkomsten als tijdens de werkateliers is in grote meerderheid, door bewoners aangegeven dat zij maximaal 3 bouwlagen willen.

1

b. In voorstel “optie 4” is minder ruimte voor openbaar groen; . Zoals eerder aangegeven is het vergelijk van “optie 4” (180 wonimgen) met “plan dgb3” (154 getekende woningen) niet fair. In “optie 4” zijn verschillende appartementenblokken opgenomen van drie hoog, als je daar 9 “rijtjes” vanaf haalt (=27 woningen minder en dit is al gauw 900 m2 bebouwd oppervlak minder) en vervangt door openbaar groen, slaat de vergelijking om en heb je met “optie 4” meer openbaar groen dan met “plan dgb3”. Met 180 min 27 kom je op 153 woningen en dat sluit aan op de in het stedenbouwkundig plan aangegeven minimumpositie, namelijk 163 min 10. c. Rug-aan-rug woningen zoals voorgesteld in “optie 4” zijn niet haalbaar; . In “optie 4” zijn geen rug-aan-rug woningen opgenomen, en al helemaal niet bij bouwblok 3A. Wel staat bij de toelichting van bouwblok 3C dat overwogen zou kunnen worden om in 3C rug-aan-rug woningen op te nemen, maar dan wel in dat deel van 3C dat 45 meter breed is. Dat dit type minder past in 3A is gelet op de breedte van het perceel in 3A (33 meter) begrijpelijk en ook niet geadviseerd in “optie 4”. d. Smallere appartementen, zoals voorgesteld in “optie 4” zijn niet goed in te delen en niet geschikt voor gebruikers met een rollator; .

In bijlage 1 van “optie 4” is aangetoond dat appartementen met een smallere beukmaat prima zijn in te delen met bv een gangbreedte van 1,35 meter. Die breedte is meer dan geschikt voor een rollator. Een verdere aanpassing (naar bv een gangbreedte van minimaal 1,40) is ook goed te realiseren, zodat de smallere appartementen zelfs ook bruikbaar zijn voor rolstoelgebruikers. Dat weten architect en woningbouwvereniging ongetwijfeld ook en dan is het ongepast om “optie 4” met deze argumentatie af te wijzen. e. Gekozen is voor een appartementengebouw van 4 hoog ter hoogte van het Bruïneplein omdat dat past bij- en niet hoger is dan de bouwhoogte van het blok waarin nu de winkels van Jumbo en de Aldi zijn;

.

.

Het Bruïneplein heeft 4 zijden, De noordzijde (het pand waarin de Jumbo en Aldi zijn gevestigd) is 4 hoog, met de kanttekening dat de vierde laag grotendeels optisch is “weggewerkt” door die laag naar achteren te plaatsen. De zuidzijde is circa 9 meter hoog en de westzijde hooguit 8 meter. Bij deze bebouwing past een 3 hoog appartementengebouw veel beter dan één van 4 hoog, niet alleen omdat dat qua hoogte beter aansluit bij de hoogte van de zuid- en westzijde, maar ook omdat de meest in het oog springende uitstraling van het “Aldi/Jumbopand” eigenlijk 3 hoog is. noordzijde

.

Zuid zijde

westzijde 2

f.

Het voorstel in “optie 4” voor blok 3A zou leiden tot een lange muur van bebouwing; . Deze reactie laat (weer?) zien dat “optie 4 niet goed is gelezen! Op pagina 2 bij punt b van bouwblok 3A staat namelijk: “Beide blokken schakelen met een tussenliggend, naar achteren geplaatst lift/trappenhuis. Dit geeft optisch nog steeds twee blokken”. g. Het voorstel in “optie 4” voor blok 3D (1 appartementenblok aan de dr de Visserstraat) zou waarschijnlijk tot gevolg hebben dat de daar bestaande bomen niet behouden kunnen worden. . Ook dit is een wat mij betreft een onbegrijpelijke reactie. Want als je ziet hoe dicht het IKC op de Doctor Slotemaker de Bruïnestraat bij de bomen op het grasperk is neergezet, dan mag een appartement op de dr. de Visserstraat voor de bomen geen enkel probleem zijn. De bomen op het grasperk bij het IKC staan namelijk aan de buitenrand en dus veel dichter bij het pand, terwijl de bomen bij de dr de Visserstraat in het midden van het grasperk staan en daarmee verder van de appartementen komen, hoe dicht je die appartementen ook bij de stoep zet. Zie onderstaande foto’s.

.

Bomen bij IKC

Bomen bij dr de Visserstraat

Mogelijkheden voor “optie 4 versie 2.0” Aan de belangrijkste eis/wens van het merendeel van de bewoners/omwonenden, namelijk overal maximaal 3 woonlagen wordt met het laatste plan (“plan dgb3”), dat door u als stuurgroep is geaccordeerd, niet voldaan. Dat is teleurstellend, omdat, zeker met het naar beneden bijgestelde doel van het aantal te realiseren woningen, het geen grote opgave hoeft te zijn om aan die wens tegemoet te komen. Om toch te voldoen aan die belangrijkste eis/wens moet van het appartementenblok ter hoogte van het Bruïneplein de vierde laag, zijnde 8 appartementen, worden geschrapt. Om toch aan het nieuw vastgestelde minimum aantal woningen te voldoen moet er dan elders minmaal 7 woningen extra worden ingetekend. Een aantal mogelijkheden (zeker niet limitatief) om daaraan te voldoen zijn: 1. Alleen de aanpassing van de oude “optie 4” van bouwblok 3D aan de dr de Visserstraat toepassen, namelijk de daar geplande 14 eensgezinswoningen vervangen door een appartementenblok met 21 appartementen. Dit betekent 8 minder in 3B en 7 meer in 3D, per saldo komt dit uit op de ondergrens van 153 woningen. Voor een meer gedetailleerde uitwerking hiervan verwijs ik u graag naar wat op pagina 3 staat van “optie 4” onder het subkopje “Perceeldeel dr. de Visserstraat”. Een appartementenblok aan de dr.

de Visserstraat is overigens de beste, minst overlastgevende, plek voor een appartementenblok in heel deelgebied 3. 3

Staat het verst af van bestaande bebouwing; Oost-west ligging zorgt voor minste overlast door schaduwwerking; Hoge bomen ontnemen grotendeels het zicht op het appartementenblok. 2. Als basis uitgaan van “optie 4” genoemde maar bij diverse appartementen in totaal 9 rijen (is 9 x 3 = 27 woningen weglaten. San kom je ook uit op de ondergrens van 153 (nl 180 min 27 = 153). Deze geschrapte appartementen geven ruimte voor meer groen, maar kunnen ook worden gebruikt om de verlaging van de beukmaat iets minder te maken. 3. Zet twee i.p.v. één 3 laags appartementenblok in 3A, conform “mogelijke invulling 1” die is gepresenteerd tijdens de werkateliers. In 3A komen dan 2 blokken met 21 appartementen, samen dus 42 woningen. In “plan dgb3” staan in 3A nu 35 woningen getekend. Dat betekent 8 minder in 3B en 7 meer in 3A, per saldo weer de ondergrens van 153 woningen. 4. Aanpassingen van “plan dgb3” om iets hoger uit te komen in het aantal te bouwen woningen, met versmalling van de beukmaten die iets minder zijn dan in de oorspronkelijke “optie 4”: o In 3A. De beukmaat van de woonhuizen verminderen van 4,80 meter naar 4,50 meter en de beukmaat van de appartementen terugbrengen van 7,20 meter naar 7,00 meter en de lengtewinst van beide versmallingen gebruiken voor een extra rij van 3 appartementen.

Eventueel appartementen iets dieper maken om daarmee de verlaging van het vloeroppervlak door de smaller beukmaat te compenseren.; o In 3B. de beukmaat van beide blokken terugbrengen van 7,50 naar 7,00 of 7,10 en daarmee ruimte creëren voor één extra rij van 3 appartementen. Ook hier zo nodig ter behoud van het vloeroppervlak de appartementen iets dieper maken; o In 3C. De beukmaat van de eengezinswoningen terugbrengen van 4,80 naar 4,50 en van de benedenwoningen van 11,40 naar 10,40 om daarmee ruimte te maken voor een extra beneden en dubbele bovenwoning. Daarmee dus ook hier 3 extra wooneenheden. Eventueel extra diepte voor behoud gewenst vloeroppervlak; o In 3D. De beukmaat van de 9 woningen aan de Klaas Katerstraat verlagen van 5,10 meter naar 4,60 meter om ruimte te creëren voor 1 extra woning. Eventueel extra diepte voor behoud gewenst vloeroppervlak. o Per saldo levert geeft dit de mogelijkheid voor 10 extra wooneenheden (3 in 3A, 3 in 3B, 3 in 3C en 1 in 3D). Combinatie van bovengenoemde mogelijkheden kunnen ervoor zorgen dat, zonder dat er hoger gebouwd wordt dan 3 hoog, er toch iets meer woningen worden gebouwd. U zult begrijpen dat het onze voorkeur heeft om maximaal 153 woningen te bouwen. Resterende vragen/opmerkingen a. Graag nadere toelichting op het aantal geplande wooneenheden. 163 plus of min 10 is verwarrend. Nu zijn er 154 ingetekend.

Hoe komt de tekening er uit te zien als het er toch 19 meer (is 173) worden? b. Op de tekeningen staat dat de 3 laags appartementen en/of woningen 10 meter hoog worden. Waarom is dat 1 meter hoger dan 3 lagen van ieder 3 meter? c. In de toelichting op de participatie reacties missen we uw reactie op een aantal in “optie 4” gemaakte opmerkingen. Dit zijn: a. De opmerkingen op pagina 3 onder het kopje “Straatbeeld en parkeren”; b. De opmerkingen bovenaan pagina 4 onder het kopje “Verkeersveiligheid; c. De opmerking bovenaan pagina 5 over het effect van het naar achteren positioneren van de bouwblokken/ woningen. Uw schriftelijke, inhoudelijk gemotiveerde, reactie op deze mail zie ik met belangstelling tegemoet. Met vriendelijke groet,

4