LIS2023.3e Diverse inwoners - Afschrift van brief aan HVPV (geanonimiseerd)

nr. LIS2023.3e | Cat. B

Huurdersvereniging Patrimonium Veenendaal Duivenwal 267 3901 ZP VEENENDAAL Veenendaal, Betreft: compensatie vaste kosten warmte en koude

Geacht bestuur, Op heb ik aan Veenvesters een brief gestuurd betreffende het door mij betaalde vastrecht aan Devo. Een kopie van deze brief, inclusief bijlagen, is ook aan u verzonden. Volledigheidshalve voeg ik de bedoelde brief, nu zonder bijlagen, bij aan dit schrijven. Op ontving ik van Veenvesters een reactie. Een kopie van deze reactie is ook aan dit schrijven bijgevoegd. Uit deze reactie blijkt dat Veenvesters advies heeft gevraagd aan een jurist die gespecialiseerd is in vastgoedrecht. In mijn brief aan Veenvesters beroep ik mij echter op het huurrecht en hetgeen daarover in het, in januari 2022 door de Hoge Raad bevestigde, op 24 maart 2020 gewezen arrest van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden gesteld wordt. Citaat uit het arrest van de Hoge Raad: Ingevolge art. 7:233 BW behoren tot de woonruimte de ‘onroerende aanhorigheden’. Een voorziening kan aanhorig zijn, wanneer zij deel uitmaakt van het gehuurde en de huurder daarvan het exclusieve gebruik heeft, maar ook wanneer de voorziening naar haar aard fysiek met het gehuurde is verbonden (onroerend is) of naar verkeersopvatting tot het gebruikelijke uitrustingsniveau van het gehuurde behoort. Het hof oordeelt in de gegeven omstandigheden dat het gebouw Stoker - waarvan het gehuurde deel uitmaakt - en de WKO installatie in constructief opzicht specifiek op elkaar zijn afgestemd.

Immers, omdat een andere manier van verwarmen van de appartementen in het gebouw Stoker niet mogelijk is, zou het gebouw bij het ontbreken van de WKO-installatie als onvoltooid moeten worden beschouwd. Zo beschouwd is de WKO-installatie een (onroerend) bestanddeel van het gebouw Stoker. De WKO-installatie is onroerend, fysiek verbonden met het gehuurde en behoort naar haar aard tot het gebruikelijke uitrustingsniveau van elk appartement in het gebouw Stoker. Alles bij elkaar genomen onderschrijft het hof de stelling van [huurders] dat de WKO-installatie en de afleverset onroerende aanhorigheden als bedoeld in art. 7:233 BW zijn. Dat de eigendom van de WKO- installatie (door het verlenen van een opstalrecht aan BTES) is afgescheiden van de eigendom van het gebouw Stoker, maakt dit voor de beoordeling van art. 7:233 BW niet anders.

Vanuit het huurrecht redenerend en met het betreffende arrest in het achterhoofd kan worden gesteld dat individuele warmtewisselaars en meetinstrumenten als onroerende aanhorigheden aangemerkt dienen te worden. Ongeacht in wiens opdracht en door wie ze zijn geïnstalleerd en/of wie de juridisch eigenaar is, dienen de kosten daarvan door de verhuurder te worden gedragen. Dit in analogie met HR ketels in op gas gestookte woningen met een eigen CV installatie. In maart 2020 heeft Aedes, de koepel van wooncorporaties, de “handreiking aansluiten op warmtenetten” opgesteld en gepubliceerd. (Ook dit document is aan dit schrijven bijgevoegd.). Citaat uit dit document: VERSCHUIVING VAN DE KOSTENSTROMEN Wanneer een woning aangesloten wordt op een warmtenet, leidt dat tot verschuiving in de kostenstromen tussen huurder, verhuurder en energieleverancier. De huurder betaalt energiekosten aan de warmteleverancier. Het warmtebedrijf is verantwoordelijk voor de aanleg en het beheer van het warmtenet (transport en distributie) tot en met de afleverset. Onderstaande voorbeelden geven weer hoe de verschillende kostenposten worden verdeeld over huurder, verhuurder en energieleverancier. Situatie 1: Individuele afleverset per woning In Figuur 6 is de nieuwe situatie weergegeven. De huurder (A) betaalt in dit geval kosten aan de warmteleverancier C.

De stookkosten bestaan uit de levering van warmte, de meetkosten en het huurdersdeel van het vastrecht. Er is in deze situatie sprake van directe levering van warmte van een warmtebedrijf aan de huurder. Er is dan sprake van een business-to-consumer-model. In deze situatie is de Warmtewet van toepassing. Zie Paragraaf 3.7 wet- en regelgeving bij warmteprojecten. Voor de warmteleverancier (C) geldt dat de baten bestaan uit opbrengsten van de huurder en de bijdragen van de woningcorporatie. Deze laatste bestaan uit het verhuurdersdeel van het vastrecht (kosten huur afleverset en onderhouds- en meetkosten) en een bijdrage van de woningcorporatie via de bijdrage aansluitkosten (éénmalig gedurende exploitatie). Het is mogelijk dat er in een warmteconcessie (afgegeven door de gemeente) nog afspraken zijn gemaakt dat de gemeente een jaarlijkse exploitatiebijdrage aan de warmteleverancier vergoedt. Dit zou de bijdrage aansluitkosten die de corporatie betaalt kunnen verlagen. Zie Paragraaf 3.6 financiering. De inkomsten van de warmteleverancier moeten opwegen tegen de lasten. De lasten bij de warmteleverancier bestaan uit onder meer inkoop van energie, onderhoud, derving, administratie, meetkosten en dergelijke. Een lagere aansluitbijdrage van de woningcorporatie leidt tot een hoger warmtetarief richting afnemers en andersom. Dit zijn communicerende vaten.

Uit geciteerde document van Aedes valt af te leiden dat het vastrecht van een warmtenet, of dit nu als stadverwarming, een WKO installatie of alleen voor een gebouw/complex is aangelegd, voor een deel door de woningcorporatie dienen te worden betaald. Dit geldt dus niet alleen voor bestaande situaties Veenendaal-Oost, bepaalde complexen in DragonderOost en elders in Veenendaal, doch ook toekomstige gasloze complexen en of wijken. Omdat dit probleem bij vele huurders speelt of gaat spelen, en een, klein, deel daarvan zich al bij Veenvesters heeft gemeld, verzoek ik u, als belangenbehartiger van huurders, één en ander te bundelen en tot een goed einde te brengen.

Overigens is er, voordat er door mij (en anderen), een brief aan Veenvesters verstuurd is, uitgebreid contact geweest met de Woonbond. U, als huurdersvereniging, zou een beroep kunnen doen op (juridische) ondersteuning vanuit die organisatie. Met vriendelijke groet,

PS, een kopie van deze brief, inclusief bijlagen, ter hand gesteld van Veenvesters (info@veenvesters.nl), Devo (info@devo-veenendaal.nl) en de gemeenteraad van Veenendaal (griffie@veenendaal.nl).

Bijlagen: 1. Brief aan Veenvesters (separaat reeds ontvangen) 2. Reactie van Veenvesters (separaat reeds ontvangen) 3. Handreiking Aedes