LIS2022.83 Patrimonium Woonservice - 7-puntenplan Veenendaalse woningcorporaties

nr. LIS2022.83 Cat. B

Gemeente Veenendaal T.a.v. informateur Klaas Tigelaar p.a. griffie@veenendaal.nl

VEENENDAAL CONTACTPERSOON

: 31 maart 2022 : Trees van Haarst

BETREFT :

7-puntenplan woningcorporaties

Geachte heer Tigelaar, De wooncrisis, de klimaatcrisis en de energiecrisis behoorden bij de gemeenteraadsverkiezingen tot de belangrijkste thema’s. Politiek en woningcorporaties staan ook in Veenendaal voor belangrijke opgaven op het gebied van beschikbaarheid, betaalbaarheid en duurzaamheid van woningen. De gemeente Veenendaal en de aanstaande fusiecorporaties staan samen aan de lat om de enorme behoefte aan betaalbare woningen aan te pakken. Goede samenwerking en elkaar snel weten te vinden, is belangrijker dan ooit. Het landelijk woonakkoord gaat ervan uit dat gemeente en corporaties elkaar als goede partners verstevigen en intensief samenwerken om de lokale woonopgave te realiseren. Beschikbaarheid In de recent gepresenteerde Nationale woon- en bouwagenda stelt de nieuwe minister van VRO te streven naar ‘ten minste 30 procent sociale huur in de woningvoorraad van elke gemeente’. Doelstelling is 900.000 woningen te realiseren tot en met 2030, waarvan twee derde betaalbaar:

Onze eigen cijfers: tot 2040 zijn er in de regio Foodvalley 40.000 woningen nodig. De Foodvalley-corporaties willen in die periode 10.000 - 12.000 woningen bouwen. Voor de Veenendaalse corporatie(s) betekent dit dat zij 150 sociale huurwoningen en 30 middenhuurwoningen per jaar moeten bouwen.

Betaalbaarheid en duurzaamheid Daarnaast staan we voor grote verduurzamingsopgaven vanuit het Klimaatakkoord. En tegelijkertijd worden de woonlasten sterk beïnvloed door de stijgende energieprijzen. Met name inwoners met de laagste inkomens en in de minst energiezuinige huizen — veelal huurders van sociale huurwoningen — zijn hiervan de dupe. Leefbaarheid Thema’s die aandacht vragen op het gebied van een leefbare woonomgeving zijn onder meer de toenemende vergrijzing (wonen met welzijn en zorg), meer overlast in de woonomgeving door personen met verward gedrag, een groeiende variëteit aan leefstijlen in de wijken en een groei van ondermijnende criminaliteit. Om hiervoor aandacht te vragen bij de informatiefase richting een nieuw college presenteren de Veenendaalse woningcorporaties een 7-puntenplan ter inspiratie voor een nieuw collegeprogramma. 1. Echte sociale woningbouw De Veenendaalse woningcorporaties pleiten voor heldere regelgeving die waarborgt dat sociale woningbouw in Veenendaal ook echt sociaal is én sociaal blijft. We spreken in Veenendaal van 30% sociaal. Concreet betekent dit 10% sociale koop en 20% sociale huur. Maar zonder goede regelgeving verdwijnt sociale koop (na doorverkoop) vaak snel uit de sociale sector. Bovendien is sociaal alleen gegarandeerd sociaal bij de corporatie(s).

Commerciële partijen kunnen immers — zonder aanvullende verplichtingen — hun sociale huurwoningen verhuren aan wie zij willen. Zij zijn niet, zoals de corporaties, gericht op en gebonden aan doelgroepen met een beperkt inkomen en evenmin goed ingericht om samen met de gemeente op te trekken binnen het sociale domein. 2. 33% langdurig sociale huur De gangbare gemeentelijke norm voor het aandeel sociale woningen in nieuwbouw is, zeker in grotere gemeenten, 30 tot 40 procent. Wij pleiten ervoor bij nieuwe ruimtelijke woningontwikkelingen in Veenendaal een derde van de bouwgrond toe te wijzen aan langdurige sociale huur. Dat betekent toewijzing aan corporatie(s) of de voorwaarde van langdurige sociale huur opnemen in overeenkomsten met commerciële ontwikkelaars. 3. Level playing field In het verlengde daarvan pleiten wij ervoor om, binnen de kaders van wet- en regelgeving, bij het sociale programma van herontwikkelingsprojecten het aandeel sociale huurwoningen toe te wijzen aan woningcorporaties. Kan dat niet, dan vragen wij om in ieder geval een level playing field: gelijke regels voor iedere exploitant van sociale huurwoningen. De wethouder wonen uit het voormalige college heeft hiervoor belangrijke eerste stappen gezet. Wij vragen het nieuw te vormen college deze te continueren en waar mogelijk verder aan te scherpen. 4.

Compensatie- of vereveningsfonds en reductie stichtingskosten Soms is het bij een nieuwbouwproject niet mogelijk het gewenste aandeel sociale huurwoningen te realiseren. Wij pleiten in die situatie voor fysieke compensatie elders in Veenendaal. Of — als compensatie niet mogelijk is —voor een financiële bijdrage aan een (verevenings-)fonds dat wordt benut voor het laag houden van grondprijzen voor sociale huurwoningen elders. Betaalbaarheid van sociale huurwoningen is en blijft voor woningcorporaties immers een van de belangrijkste doelstellingen. Daarom pleiten wij — ook buiten de mogelijkheden van een (verevenings-)fonds — voor afspraken van de gemeente met projectontwikkelaars om de grondprijs voor sociale huurwoningen laag te houden en daarnaast voor een reductie van de leges voor sociale woningbouw.

5. Doorstroming bevorderen Doorstroming is één van de instrumenten die we kunnen inzetten om de vastgelopen woningmarkt weer in beweging te krijgen. Daarom pleiten wij voor investering in een sociaal wooncoach/-makelaar en voor gemeentelijke afspraken met projectontwikkelaars over voorrang voor huurders bij toewijzing van sociale koopwoningen. 6. Woonlastenneutraliteit Langdurige klimaatverandering maar ook recente geopolitieke ontwikkelingen maken duurzaamheidsmaatregelen steeds urgenter. We gaven al aan dat de lasten daarvan het zwaarst drukken op de schouders van inwoners met de laagste inkomens en in de minst energiezuinige huizen. Daarom pleiten wij ervoor dat duurzaamheidsmaatregelen niet hogere woonlasten tot gevolg mogen hebben. Het meest actueel: laat het aardgasvrij maken van wijken niet leiden tot een stijging van de woonlasten. 7. Synergie fysieke en sociale maatregelen Wij pleiten ervoor bij fysieke ingrepen in de wijken zo veel mogelijk te zoeken naar samenhang /synergie met sociale maatregelen. Schoon, heel en veilig is voor ons als woningcorporaties het adagium als het gaat om leefbaarheid in de wijken. Om te komen tot een wijk die schoon, heel en veilig is, draagt fysiek altijd bij aan sociaal en andersom. Afvalinzameling is daarvan een sprekend voorbeeld. Ondergrondse afvalopslag beperkt het aantal afvalcontainers (kliko’s) voor de huizen.

Dat geeft een opgeruimd straatbeeld en bespaart bewoners veel ruimte. Ondergrondse restafvalcontainers zorgen voor minder overlast van bijvoorbeeld ratten. En een meer centrale inzameling van afval zorgt voor minder verkeersbewegingen van afvalinzamelaars en daardoor voor minder CO2-uitstoot. Grote herstructurerings- en nieuwbouwprojecten zoals het Franse Gat en Groenpoort bieden hiervoor een gelegenheid bij uitstek. Wij pleiten er dan ook voor daar ook ondergrondse afvalopslag te introduceren bij de laagbouw. Natuurlijk is ook het wensenlijstje van de woningcorporaties groter dan de bovengenoemde 7 punten. Maar als geen ander hebben wij het afgelopen decennium geleerd te roeien met de riemen die we hebben. We zijn heel blij met de afschaffing van de verhuurderheffing en de erkenning die het kabinet daarmee geeft aan de urgentie van het aanpakken van woon-, klimaat- en energiecrisis. De Veenendaalse corporaties willen zich maximaal inspannen om die extra financiële middelen optimaal te benutten. Maar daarvoor hebben we de gemeente hard nodig. Heel graag trekken we ook de komende regeerperiode gezamenlijk op om al die urgente opgaven het hoofd te bieden. Uiteraard zijn wij graag bereid een en ander in een persoonlijk gesprek toe te lichten. Vriendelijke groet,

Trees van Haarst Directeur-bestuurder Patrimonium woonservice

Kees Karsten Directeur-bestuurder a.i. Veenendaalse Woningstichting