Inspraaktekst inwoner VERZOEK MEDIATION VOOR PLANNEN DEELGEBIED 3 FARNSE GAT ZUID (incl. bijlagen)

VERZOEK OM MEDIATION VOOR PLANNEN DEELGEBIED 3 FRANSE GAT ZUID

Inspreektekst d.d. 8 mei 2024 Geachte raads- en/of commissieleden, In juni 2023 heeft deze raad voor de participatie van deelgebied 3 van het Franse Gat Zuid (Hierna: DGB3) bepaald dat dit op het niveau van participatievorm 3 zou moeten worden uitgevoerd. De definitie die gemeente hanteert bij deze participatievorm luidt: “We willen jouw advies over een plan, en je mag ook zelf met een voorstel komen. Dat voorstel hoeft niet precies aan te sluiten met ons plan. We zeggen in principe toe aan de resultaten, maar we kunnen ook met een goede reden afwijken. Wij zijn van mening dat voor DGB3 de participatie niet verder is gekomen dan niveau 2 (‘wij vragen jouw advies”). Dat betekent dat er nog een in te vullen verplichting open staat. De kern van onze bezwaren tegen de laatste plannen van de stuurgroep is dat wij willen dat er niet hoger wordt gebouwd dan drie bouwlagen. Tijdens de tweede gespreksronde in het voorjaar van 2024 werden de plannen van de stuurgroep voor het eerst gepresenteerd. Dat waren drie varianten met marginale verschillen. Alle drie met drie appartementengebouwen van 4 bouwlagen, en, waarschijnlijk voor de onderhandeling, bij twee varianten ter hoogte van het Bruïneplein twee extra appartementen op de vijfde bouwlaag. Zo’n 173 wooneenheden in alle varianten.

Dat komt overeen met het aantal zoals is vastgelegd in de samenwerkingsovereenkomst tussen Veenvesters en de gemeente. Wij hebben vervolgens een eigen plan gemaakt en met dit plan een voorzet gegeven en opties benoemd om minstens (!!) zoveel wooneenheden te realiseren, zonder hoger te bouwen dan 3 bouwlagen. In juni 2024 kwam de stuurgroep met het “definitieve” plan, met “nog maar” 154 wooneenheden en nog steeds één appartementengebouw van 4 bouwlagen. Dat terwijl in alle gespreksrondes door het overgrote deel van de aanwezigen is aangegeven dat zij maximaal drie bouwlagen wilden. Wij zijn van mening dat er meerdere opties zijn om die 8 appartementen op de vierde bouwlaag elders in DGB3 te realiseren. We hebben vaak gevraagd om onze ideeën daarvoor mondeling te mogen toelichten, maar dit is steeds afgewezen. En in plaats van te kijken wat van onze plannen mogelijk is, is, zo lijkt het, alleen maar gezocht naar argumenten om die plannen af te wijzen. En dat gedrag staat haaks op het gedrag dat hoort bij: “we willen jouw advies en je mag ook zelf met een plan komen”. Wij zijn van mening dat met een beetje extra creativiteit er meer wooneenheden mogelijk zijn en voor een diversere groep bewoners. In de bijlagen vindt u een drietal uitwerkingen van die mogelijkheden.

In diverse publicaties is gerapporteerd over het verloop van het participatieproces in het algemeen, en in het bijzonder over hoe is omgegaan met onze plannen. Wij vinden dat op z’n gunstigst gezegd zeer gekleurd en vaak misleidend. In een bijlage enkele voorbeelden. Onze ideeën zijn met slechte, makkelijk weerlegbare, argumenten door de stuurgroep terzijde geschoven. Er is dus absoluut geen sprake van afwijzing met een goede reden en dat betekent dat (nog) niet is voldaan aan de voorwaarden van participatie op niveau drie! De participatie van DGB3 is dus nog niet af. Wij willen graag dat onze voorstellen alsnog serieus worden genomen. Maar wij denken dat, gelet op hoe er tot nu mee om is gegaan, dit nu alleen nog kan als de besprekingen daarover onder leiding van een mediator gaan plaats vinden. Wij hopen dat u met ons van mening bent dat de participatie van DGB3 nog niet af is en ons steunt in ons verzoek om mediation. Met verschillende van u hebben wij de afgelopen anderhalf jaar gesprekken gehad waarin wij onzer zorgen over het verloop van het proces kenbaar hebben gemaakt. Daarin zijn beloftes voor steun gedaan. Wij vinden het teleurstellend dat het voor ons niet zichtbaar is of en wat daarmee is gedaan. Dank voor uw aandacht en altijd bereid tot het geven van een nadere toelichting.

Alternatief voor appartement deelgebied 3A Voorstel stuurgroep

Alternatief

Toelichting In het voorstel van de stuurgroep zijn hier 23 appartementen getekend met een beukmaat van 7,20 meter. Als je dit appartementengebouw bestemd voor één- of tweepersoonshuishoudens, voor de broodnodige diversiteit van de “bewonerstypen”, dan kan je veel smallere appartementen maken en daarmee op hetzelfde bouwvlak geen 23 maar minstens 33 appartementen realiseren. Als je ervan uitgaat dat hier dan voornamelijk jongere bewoners gaan komen dan zou je ook de lift kunnen weglaten en zo fors besparen op de servicekosten waarmee de appartementen dus ook financieel bereikbaar worden voor mensen met een wat smallere beurs. Als voorbeeld In de Tuinstraat zijn recentelijk appartementen gebouwd met een beukmaat van ca 4,75 meter en een woonoppervlak van bijna 60 m2. Voor de berekening zijn 9 appartementen op de eerste en tweede verdieping met een beukmaat van7,20 meter vervangen door 13 appartementen met een beukmaat van 5 meter. En op de begane grond zijn 5 appartementen van 7,20 vervangen door 7 appartementen van 5 meter. Verondersteld is dat door het wegvallen van de lift er voldoende ruimte ontstaat voor de extra bergingen.

Gewenst resultaat: 10 extra wooneenheden!!

Alternatief voor hoge appartement deelgebied 3B Voorstel stuurgroep

Door ons gewenste aanpassingen 1. GEEN vierde bouwlaag 2. Appartementen smaller maken. Geen beukmaat van 7,50 meter maar hooguit 7 meter. Argumentatie door of namens stuurgroep om onze wensen af te wijzen ad 1 Vierde bouwlaag past beter bij rest van de bebouwing rondom het plein en wordt door leden van de stuurgroep mooier gevonden; ad 2 Smaller maken kan niet want de appartementen moeten rolstoelgeschikt zijn. Onze reactie op afwijzing ad 1 In de gespreksrondes hebben bewoners en omwonenden in grote meerderheid aangegeven dat zij geen vierde bouwlaag willen. Past niet bij karakter van de wijk.

ad 2

Zelfs een appartement van drie bouwlagen wordt hoger dan de bebouwing aan de zuid- en oostkant van het plein. Dus is “past beter bij rest van de bebouwing rondom het plein” geen aanvaardbare reden en dat geldt al helemaal voor het argument “dat vinden wij mooier”. In de eerste reactie op ons voorstel om de appartementen smaller te maken werd aangegeven dat dat niet kon omdat de appartementen rollatorgeschikt moeten zijn, in latere reacties is dat veranderd in “rolstoelgeschikt”. Het is in principe prima als je huizen of appartementen wil bouwen die rolstoelgeschikt zijn, maar dat kan ook bij smallere appartementen, maar als je wil dat er ook mensen komen te wonen die gebonden zijn aan een rolstoel dan moet je het geen koopappartementen maken, want dan heb je geen enkele zeggenschap over het type koper. En wij denken dat er bij koop heel weinig tot geen mensen komen te wonen die rolstoel gebonden zijn.

Conclusie Argumentatie van stuurgroep voldoet NIET aan de eis “afwijzen met een goede reden”.

Gewenst resultaat: 5 wooneenheden minder!!

Alternatief voor bebouwing deelgebied 3D Voorstel stuurgroep

Door ons voorgestelde aanpassingen In plaats van 14 eengezinswoningen aan de dr de Visserstraat een appartement van 3 bouwlagen met 20 tot 23 appartementen met een beukmaat van ongeveer 6,70 meter. Argumentatie door of namens stuurgroep om dit voorstel af te wijzen 1. Dat vinden de omwonenden niet mooi; 2. Dat zouden de bomen in de omgeving niet overleven. Onze reactie op afwijzing ad 1 Dat geldt ook, en waarschijnlijk sterker, voor de andere appartementen, zeker voor die van vierhoog. Wat ons betreft is dit een zwaktebod. ad 2 Op onze reactie dat de bomen op het plantsoen voor het IKC op de Bruïnestraat veel dichter bij het IKC staan dan de bomen in het plantsoen aan de dr de Visserstraat werd gereageerd dat een andere groep bomen werd bedoeld, namelijk de bomen aan de andere kant van de Klaas Katerstraat. Deze bomen staan nog verder van het door ons voorgestelde appartement, maar wel heel dicht bij de eengezinswoningen die aan de andere kant van de Klaas Katerstraat zijn ingetekend. Ontoereikende argumentatie om ons voorstel af te wijzen. Conclusie Argumentatie van stuurgroep voldoet NIET aan de eis “afwijzen met een goede reden”.

Gewenst resultaat: 6 tot 9 wooneenheden meer!!

Voorbeelden van gekleurde en misleidende teksten Inleiding In mijn inspreektekst heb ik gemeld dat er in diverse publicaties teksten staan over het participatieproces in het algemeen en in het bijzonder over hoe is omgegaan met onze plannen. Hieronder enkele voorbeelden, deels ook al vermeld bij de alternatieve bebouwing voor de subdelen 3A, 3B en 3D. Evaluatie participatieproces Publicatie van april 2025 op de site van het Franse Gat. Onder het kopje “Voorbereiding” staat dat de participatie aanpak in co-creatie is gemaakt. Dat klopt niet. In augustus 2023 zijn een aantal huurders en omwonenden, waaronder ikzelf, uitgenodigd om samen met enkele mensen van Veenvesters en de gemeente een keuze te maken welk bureau zou worden gevraagd om te ondersteunen bij het, met deze groep, maken van de participatieaanpak. Er werden drie bureaus gevraagd om een voorstel te doen, één bureau haakte direct af, de andere twee gaven een presentatie. Toen één van die twee aangaf een stap terug te willen doen en te starten met een inventarisatie van de hoofddoelen van alle betrokkenen was dat voor Veenvesters en gemeente een reden om deze partij direct af te wijzen. Wat wij daarvan vonden deed er niet meer toe. En ook in het vervolgtraject werd alles voorgekookt door het gekozen bureau en Veenvesters en min of meer ter informatie aan ons voorgelegd. Dat is bepaald geen co-creatie.

Omdat wij onze inbreng niet terugvonden in de definitieve versie van de participatieaanpak hebben wij aangegeven niet te willen dat onze namen zouden worden vermeld als betrokkenen bij het maken van de participatieaanpak. Van Acht(??) naar vier lagen In het verweer tegen een beroepschrift bij de Raad van State stelt de gemeente dat het niet juist is dat wij stellen dat er een flyer is verspreid waaruit blijkt dat er flat van 26 meter (= acht bouwlagen) komt. Nee, volgens de gemeente staat in die flyer dat er maximaal 4 bouwlagen komen en dat op kleine afstand van de voorzieningen de bebouwing hoger kan worden. In de publicatie “Lagere appartementen in deelgebied 3 van het Franse Gat” van 31 maart in de Rijnpost laat B&W evenwel optekenen dat de maximale hoogte van 8 lagen is teruggebracht. Welke stelling van de gemeente is nu juist? Overigens moet worden bedacht dat de eerste plannen van de stuurgroep, gepresenteerd in gespreksronde 2, de maximale bouwhoogte al 4 verdiepingen was met ter hoogte van het plein twee appartementen op laag 5. Wat ons betreft zijn die twee erop gezet als wisselgeld in de onderhandelingen. In ons plan zou minder ruimte voor groen zijn Het laatste plan van de stuurgroep telt 154 wooneenheden. Bij de gespreksrondes was evenwel aangegeven dat het aantal woningen, zoals opgenomen in de samenwerkingsovereenkomst (173), niet onderhandelbaar was.

Daar hebben wij in ons plan rekening mee gehouden. We kwamen zelfs op 180 woningen waarbij we hebben aangegeven, dat dat is gedaan om ruimte te geven om wooneenheden te schrappen behoeve van bijvoorbeeld meer groen en/of iets bredere appartementen. Achteraf een vergelijking maken van een plan van 180 wooneenheden met dat van 154 en dan zeggen dat in ons plan minder ruimte is voor groen is misleidend! Appartement van 4 hoog bij het plein Volgens de stuurgroep past dat beter bij de bebouwing van de rest van het plein en is het mooier. Aan de zuid- en westzijde van het plein staat oude bebouwing en die is circa 8 à 9 meter hoog, dat is minder dan drie bouwlagen. De noordzijde, pand waarin Jumbo en Aldi zitten, is vierhoog met de kanttekening dat de vierde laag grotendeels optisch is “weggewerkt” door die naar achteren te plaatsen. Dat een appartement van vierhoog beter past bij de rest is daarmee uiterst discutabel en de kwalificatie “mooier” is al helemaal geen goede reden.

Voor oudere doelgroep In de publicatie “Buurt komt met alternatief plan voor nieuwbouw Franse Gat: enkele suggesties overgenomen” stelt wethouder Stroobosscher dat de gemeente het beleid heeft dat direct bij de winkels woningen moeten komen die zorggeschikt zijn, dus met ruimte in de slaapkamer voor een tillift en verder dat de gemeente juist voor de oudere doelgroep appartementen in deze wijk wil gaan bouwen. Er is namelijk behoefte om in het Franse Gat te kunnen blijven wonen. Deze appartementen krijgen een woonoppervlak 80 tot 90 vierkante en worden koopappartementen. Gelet op de huizenmarkt gaan deze appartementen minimaal € 400.000 kosten. De mensen die daar nu wonen (allemaal sociale huur) kunnen dat hoogstwaarschijnlijk niet betalen. En met koop heb je weinig zeggenschap wie er komt te wonen. Dus of er rolstoelgebruikers zich gaan melden is nog maar zeer de vraag. Overigens is het opmerkelijk hoe de reactie op ons voorstel om smallere appartementen te bouwen in de tijd is verlopen. Eerst waren smallere appartementen slecht in te delen, vervolgens werd gesteld dat ze rollator geschikt moesten zijn, even later zelfs rolstoel geschikt en inmiddels moet er dus ook een tillift een plekje kunnen krijgen.

Bestaande bomen kunnen niet behouden worden In ons plan stellen wij voor om de huidige rijtjeswoningen aan de dr de Visserstraat (gedeelte van subdeel 3D) niet te vervangen door eengezinswoningen maar daar een appartement van 3 bouwlagen neer te zetten. Argumenten hiervoor zijn: • Hoge bomen in het plantsoen nemen zicht weg van bewoners aan de andere kant van de dr de Visserstraat; • Aan noordzijde staan eerst garageboxen en daarmee is afstand tot bebouwing van de mr dr Schokkingstraat meer dan bv de afstand tot de huizen in de Savornin Lohmanstraat ten opzichte van de appartementen die in 3A en 3B zijn gepland; • Appartement krijgt oost-west ligging en veroorzaakt zo de minste schaduwwerking. Ons voorstel is afgewezen omdat dit waarschijnlijk tot gevolg zou hebben dat de daar bestaande bomen niet behouden zouden kunnen worden. Mijn reactie daarop was dat het door ons voorgestelde appartementengebouw verder van de bomen in het plantsoen zou afkomen te staan dat de bomen in het plantsoen voor het IKC dat aan de dr Slotemaker de Bruïnestraat recentelijk is neergezet. Die doen het nu nog heel goed. Veenvesters heeft daarop gereageerd dat sprake is van een misverstand maar dat zij de bomen bedoelen die aan de andere kant van de Klaas Katerstraat staan.

Dit is onbegrijpelijk want die bomen staan echt nog verder weg van het voorgestelde appartement, maar wel heel dicht bij de voorgestelde bebouwing van 3C, dus als die bomen het niet overleven komt dat door de nieuwe bebouwing van 3C en niet van het door ons voorgestelde appartement in 3D. De andere argumenten om daar geen appartementengebouw neer te zetten zijn: • Bewoners rondom deze locatie vinden eengezinswoningen passender. o Dat geldt ook voor de andere appartementen. Is meten met twee maten. • Appartementen worden zorggeschikt en moeten dus dicht bij de voorzieningen komen o Waarom zijn niet-zorggeschikte appartementen niet mogelijk? • Het is moeilijk om daar parkeerplaatsen voor de appartementen in te passen o Wij denken dat daar verschillende mogelijkheden voor zijn.