Inleiding Expertmeeting Wonen (Piet van Mourik)

Binnenlands

Management

Bestuur

Als leden van de gemeenteraad bent u allemaal bezig het beste te doen voor de stad. Allemaal vanuit een moreel gevoel van rechtvaardigheid en dat weer aangevuld met rechtmatigheid, het moet wel mogen, en rechtsgelijkheid, en dat kan vaak dan weer niet omdat dit strijdig is met het rechtvaardigheidsgevoel. U heeft het dus niet zo makkelijk. U heeft ambities. Voor het groeiend aantal mensen, bedrijven en activiteiten wil u een uitstekende leefomgeving. U voert vanavond een expertmeeting. Waarom? Om dat je eerst moet begrijpen hoe iets zit voordat je het kan veranderen. Ik kreeg in het licht van uw woonvisie de titel Regie of Machteloosheid mee. Goeie vraag. Wonen is essentieel. Wonen geeft het gevoel ergens thuis te zijn, ergens bij te horen. De laatste jaren lopen ook in Veenendaal de prijzen van de huizen op. Niks bijzonders. Alle steden voelen de hitte van de woningmarkt. Zeker succesvolle steden. Zo worden we al een paar jaar door de bouwlobby bezig gehouden met de kreet bouwen, bouwen, bouwen. Kreten als woningcrisis zijn niet van de lucht. Er zouden een miljoen extra huizen nodig zijn. Maar waarom dan wel? En voor wie? Is de bouwwereld dat wel van plan? Waarom blijven we toch in dit dogma geloven? Het simpelste is om bij de feiten te blijven.

Laten we eerst even terugkijken naar de echte woningnood: In 1950 waren er door de babyboom en de oorlog bijna 500.000 huizen tekort, in 1960 nog steeds 300.000 maar in 1995 minder dan 100.000 en in 2022 nog maar ongeveer 75.000. Oké, nog niet opgelost maar om te zeggen woningnood laat staan woningcrisis? Wat is er de laatste pakweg 25 jaar gebeurd? Met uitzondering van een dipje tussen 2008 en 2013 zijn sinds 1995 de huizenprijzen alleen maar gestegen. Vooral de laatste 3 jaar is het heftig tot wel 20% per jaar. Daar zijn 4 eenvoudige redenen voor. De hypotheekrente, de inkomens, het type woonvoorraad en de bevolkingsontwikkeling. Om bij de laatste te beginnen. Zo ongeveer tussen 1980 en 1995 was het trendy om drie kinderen te hebben. Deze kinderen zijn nu op de leeftijd dat ze een eigen huishouden gaan of willen gaan stichten. Sinds begin deze eeuw zijn er ook veel immigranten bij gekomen. Dit zijn vooral mensen uit voormalige Oostbloklanden die in onze megaslachthuizen, distributiecentra, ziekenhuizen en kassen komen werken en daarbovenop een paar asielzoekers. Zij hebben geen netwerk en daardoor acuut onderdak nodig. Kortom, er is één specifieke groep van jonge mensen die om een huis staan te springen.

Daarom is mijn stelling: Er is geen woningnood, ook geen woningcrisis maar een tekort aan huizen van pakweg 50 tot 70 m2 voor een beperkte en duidelijk aanwijsbare vooral jonge groep die niet in staat is hoge prijzen te betalen. Volgens het CBS zijn er in de toekomst geen miljoen maar 200.000 betaalbare huizen nodig voor starters en jongeren maar komen er niet vanzelf. Geen crisis, wel een knelpunt dat niet zomaar wordt opgelost. Waarom niet?

1

Laten we naar een paar beleidskeuzes kijken: Hoewel het nu iets stijgt is de laatste jaren de hypotheekrente extreem laag. Daardoor kon veel meer worden geboden op een huis. Een hogere prijs betekent dan wel hogere lasten maar door de lage rente blijven de totale lasten gelijk. Doordat de uitstroom van de babyboom op de arbeidsmarkt met kracht inzet ontstaat een overspannen arbeidsmarkt. Daardoor zien met name goed opgeleiden en mensen met een schaars beroep (bijv. loodgieters) hun inkomen fors stijgen en kunnen dus meer bieden op een huis. Onderschat daarbij het Nederlandse beleid niet om hoogwaardige bedrijven naar Nederland te halen. Zij brengen veel verdienende werknemers mee die veel kunnen bieden op een huis. Sommige jongeren redden het nog beter omdat ze extra geholpen worden met een jubelton en het afschaffen van de overdrachtsbelasting. Dat dit tot hogere koopprijzen leidt simpelweg doordat door een forse groep met rijke ouders meer geboden kan worden is buiten kijf. Ik zeg wel eens. Als je single bent en een huis zoekt kan je beter niet op funda maar op tinder zoeken. Vind daar iemand met rijke ouders. We zijn er nog niet. Geld zoekt rendement. Mede doordat spaarrente tijdenlang is stilgevallen en de vraag naar particuliere huur toeneemt stoppen particuliere beleggers geld in onroerend goed.

Een minister die tot in de Verenigde Staten gaat roepen om te beleggen in Nederlands onroerend goed heeft goed gewerkt want er wordt per jaar ongeveer 5 miljard door beleggers in huizen geïnvesteerd. Uiteraard met één doel, namelijk zoveel mogelijk geld verdienen. Zo zijn ouders, beleggers en pensioenfondsen in de grote steden goed voor 40% van de transacties. Dit drijft de huur op. Er is immers schaarste en in de particuliere huur kan je vragen wat je wil. Doordat deze particuliere huur stukken hoger ligt dan de sociale huur komen intussen middeninkomens ook steeds moeilijker aan de bak. Intussen is in Veenendaal de huur in de vrije sector voor een appartementje van rond de 50 m2 rond 1000 euro. In Amsterdam dan wel het dubbele maar toch. Dan nog een detail: Begin 2021 stonden in Nederland ruim 219.000 gebouwen leeg. Denk aan woningen, kantoorpanden en winkels, meldt het CBS. Een jaar eerder ging het om 230.000 gebouwen. Zo'n 40 procent van de leegstaande gebouwen stond een jaar eerder ook al leeg. Zo stonden er 180.000 huizen leeg in Nederland waarvan 60.000 al minstens een jaar. Nou naar Veenendaal. De woonvisie beschrijft veel in te zetten maatregelen. Ik wil er twee onder de loep nemen: Doorstromen en samenwerken. Doorstromen krijgt terecht forse aandacht. Doorstromen voor jongeren en ook voor gezinnen. Laten we eens aan het einde van de verhuisketen beginnen.

In Veenendaal komen er binnenkort circa 3.300 75+ers bij. Deze wonen meestal zelfstandig in een gezinswoning. Logisch ook. Sinds de jaren 80 van de vorige eeuw is de bejaardenvoorziening gesaneerd. Dit was overigens een logisch uitvloeisel van de individualisering waardoor de afgelopen 10 jaar het aantal zelfstandige 75 plussers in Nederland al met ruim 500.000 is toegenomen. Net als in Veenendaal houden zij de huizen die ze bezitten bezet. Tegelijkertijd hebben jonge huishoudens met name met kinderen behoefte aan gezinswoningen. Veel senioren wonen scheef. Dat wil zeggen of je woont te goedkoop, of je woont te duur. En u weet dat in Veenendaal 70% van de senioren graag oud wil worden in de eigen woning en dat maar liefst 90% tevreden is met het eigen huis. Om deze weg te krijgen gaat u in de weer met bouwen van hoogwaardige gelijkvloerse huizen met 2 slaapkamers met een buitenruimte (achtertuin, balkon, terras) van minstens 20 m2. Hiermee wordt senioren van Veenendaal een aantrekkelijke optie geboden, waarbij als het even kan de

2

zorgverlening in de directe omgeving beschikbaar is. En dat kan een beetje helpen. U gooit er zelfs een coach tegenaan maar zoals u zelf heeft uitgezocht gaat het maar op voor 10% van de gevallen. Want ook hier haalt de werkelijkheid de theorie in. Senioren wonen meestal te goedkoop. Ze hebben immers hun gezinswoning met de subsidie van hypotheekrente aftrek afgelost, zonder er iets voor te doen is de prijs van hun huis flink gestegen, huren is vaak een te duur alternatief, ze zien op tegen het geregel van verhuizen, bovenal willen ze vaak hun huis en hun straat niet verlaten en verkassen naar een nieuw koopappartement valt soms duurder uit dan blijven waar ze zitten. Het lichtpuntje is dat ze ouder worden en zo komen er tachtigers. Een groeiend deel daarvan wordt afhankelijk van zorg waarmee aan de ene kant een nieuw sociaal probleem ontstaat en zo de volgende woningzoekende groep wordt. Om de zorgvraag en dan met name de thuiszorg binnen de perken te houden kan de bouw van andere woonvormen zoals groepswonen helpen. Hier houden mensen hun privacy en kunnen tegelijk elkaar mantelzorg bieden. Denk zoal aan hofjes, nultredenwoningen, verpleegzorgplekken, directe voorzieningen in de buurt en zorgcirkels. Ook valt te kijken naar levensloopbestendig maken van huizen en splitsen van grote huizen.

Daarmee worden 2 doelen gediend die voor Veenendaal in de nabije toekomst van groot belang kunnen zijn. Er komen eengezinswoningen vrij voor middengroepen en kosten van de zorg blijven beheersbaar. U zegt in uw nota dat een deel van project Lindewijck een goed voorbeeld is: appartementen met ruime dakterrassen. Daarnaast zijn er de afgelopen jaren grondgebonden woningen met slaap- en badkamer op de begane grond gebouwd in Veenendaal- oost. Deze zijn allemaal snel verkocht aan senioren met een ruim budget die bereid zijn te betalen voor een passende woning op de gewenste plek waarbij ze hoge eisen aan de woning stellen. De levensloopbestendige woningen zijn in de toekomst ook prima inzetbaar als woning voor andere doelgroepen. Op zich klopt dit maar…Hier geldt dat de in het verleden behaalde resultaten niet hoeven te gelden voor de nabije toekomst. De werkelijkheid zou zomaar kunnen zijn dat de met kwaliteitsverbetering ontstane woningen en appartementen door oudere bewoners van Veenendaal worden verkocht aan rijke ouderen uit de Randstad. Deze trend - ook wel de dubbele vergrijzing genoemd - is immers al volop richting Veluwe aan de gang. Zij kunnen namelijk meer betalen omdat hun te verlaten huis meer opbrengt. Niet alleen de verbeterde huizen zijn in trek. Er zijn – mede door de snelle groei van Veenendaal - heel wat huizen aan renovatie toe.

Dat drukt de prijs en kapitaalkrachtige vijftigers zijn hier dol op. Vervolgens knappen ze deze zelf op in hun persoonlijke smaak. Paradoxaal genoeg betekent dit ook een extra prijsopdrijving waardoor uw eigen inwoners buiten de boot vallen. Dus als u gedacht had uw eigen jonge gezinnen daarmee te voorzien dan moet u speciaal voor hen bouwen. En aangezien Veenendaal op haar fysieke grenzen stuit is in de huidige bouwcyclus de grondprijs hoog, is in een complexe omgeving bouwen duur en procedures duren lang vanwege de democratische rechten van de omgeving. Dat wordt beperkt bouwen van sociale huur of koop en daar helpen geen startersleningen aan. Laten even bij de starters blijven. Dat brengt me op de bouwversnelling. Een vorm van regie via zogenaamde versnellingskamers. De minister Hugo de Jonge is daar aanjager van. De minister wil de NIMBY mensen aanpakken met het argument de noodzaak van bouwen, bouwen, bouwen. Daarvoor moeten gemeenten procedures versnellen op het gebied van beroep

3

en bezwaar, vergunningverlening en kennis leveren om het planproces zo efficiënt mogelijk te laten lopen. Daarvoor is veel geld vrij gemaakt. Let op: 25 miljoen woningimpuls dat zijn 150.000 huizen, Rijkswaterstaat heeft een Infrastructuurfonds van 7,5 miljard voor Openbaar Vervoer en wegenbouw, ook nog 22 miljoen extra voor transformatiefaciliteit winkels en kantoren. Spits je oren. Als Veenendaal haar agenda op orde heeft zoals ruimtelijk onderzoek, parkeerbeleid maar ook een aangepaste de meerjarenbegroting dan kunt u hier een slag slaan. De gemeente kan op dit punt zelf gericht wel veel doen. Lever expertise, financieringsondersteuning en procesversnelling. Bijvoorbeeld geld en kennis inzetten om samen met wooncorporaties (let op niet woningcorporaties) te bouwen. Wooncorporaties bestaan uit ondernemende vaak jonge mensen die via een corporatie een woonsamenwerking op touw zetten. De samenwerking kent geen dure overhead, vergaart met steun van de gemeente geld bij de bank of door crowdfunding en regisseert de eigen bouw. Vervolgens trekken ze erin, betalen redelijke huur, onderhouden daarmee de huizen en lossen de schulden af. Laat dat nou net degenen zijn die wel om een huis zitten te springen. Veenendaal zou deze kunnen helpen met subsidie bij het opkopen van een blok huizen of grond. Minder handig vind ik de opvatting van de minister om flexwoningen te bouwen.

Hier wordt door gemeenten als noodoplossing tijdelijk relatief goedkope huizen neergezet van circa 50 m2. Noord Holland en Flevo zijn er mee in de weer. Duizenden woningen staan op de rol waarbij de verdeling uitgaat van 1/3 voor Oekraïners, andere ontheemden en statushouders, 2/3 deel voor spoedzoekers waar je moet denken aan dak- en thuislozen, gescheiden ouders met kinderen, medische indicaties, verhuizen vanwege werk of jongeren die nog thuis wonen. Daarvoor zijn prestatie overeenkomsten nodig en dat blijkt nog niet zo eenvoudig. Soms liggen provincies dwars. Soms de omwonenden. Zaanstad probeerde het op eigen houtje door te beginnen zonder vergunning en is door de rechter gestopt. Mocht u daar toch voor kiezen dan is het goed om vooraf aan een paar dingen te denken. Flexwoningen moeten goedkoop worden gemaakt. Ze zijn relatief klein, bouwtechnisch niet best en de geluidsisolatie is ook niet alles. Denk ook vooraf na over de kosten van het weer opruimen. En dan de keuze van de tijdelijke locaties. Meestal worden het vanwege de snelheid van realiseren stapels dezelfde flatjes in een niemandsland of op een afbrokkelend bedrijven terrein. Bovendien is deze mix van weinig geld, weinig sociale contacten, culturele verschillen en nauwelijks voorzieningen niet aan te bevelen.

Ze worden nogal eens een broedplaats van een wonderlijke combinatie van criminele handel doorspekt met buitenlandse prostituees. Overigens een bekend probleem in een regio waar vakantieparken nogal eens tot tijdelijke permanente bewoning leidt. Een beter initiatief kan het bouwen van tiny houses zijn. Deze vragen weliswaar meer buitenruimte maar kunnen hoogwaardig worden uitgevoerd, bijdragen aan ecologisch verantwoord leven door deze zelfvoorzienend te maken. Op die manier is een tiny house een volwaardige woning hoewel de ruimte beperkt is. Groot verschil is dus dat een tiny house vaak veel duurzamer is dan een gewone woning. Als gemeente kan je hiervoor de grond subsidiëren. Gezien de tijd nog even kort over mijn tweede punt: Samenwerking. Samenwerking is wat ik noem gevangen zijn in het bouwdogma. Het bouwdogma is mee verantwoordelijk voor het niet oplossen van het knelpunt. Dat begint bij de grondprijs. Deze is opgebouwd uit de infrastructuur boven en onder de grond en de prijs/opbrengsten van de huizen en andere gebouwen die samen de marktwaarde van de grond bepalen. Omdat de prijzen samenhangen met de voorraadmarkt hebben gemeente als die eigenaar is van de grond, beleggers,

4

projectontwikkelaars, aannemers maar ook woningcorporaties en particuliere woningeigenaren allemaal baat bij schaarste. Immers dan blijft de opbrengst voor alle partijen het grootst. Dus – voor alle duidelijkheid – hoge woningprijzen duwen de grondprijs omhoog. Hoe blijven die nou hoog? De mythe is dat de overheid kiest en de markt haar uitvoeringswerk doet. Verwerving van grond is duur omdat eigendom beschermd is. Of grondposities nou in handen van de gemeente of van ontwikkelaars zijn, beide willen de grondprijs zo groot mogelijk maken. Grond in eigendom van gemeenten zou in erfpacht kunnen worden uitgegeven. Maar gemeenten hebben het geld hard nodig. Zeker nu gemeenten afgelopen jaar een gezamenlijk begrotingstekort van 600 miljoen euro hebben (info BDO). Komt bij dat beleggers en projectontwikkelaars door grondposities aanzienlijke marktmacht hebben. Allemaal concurrenten op de grondmarkt maar speculerend op hogere woningprijzen. Zij zijn weliswaar gebaat bij een continue bouwstroom maar bouwen niet zoveel dat de schaarste wordt ingehaald want dan daalt hun inkomen. Daardoor wordt vaak niet gebouwd terwijl er voldoende harde plancapaciteit is. En als er al gebouwd wordt dan wordt beheerst gebouwd, afgestemd op de bouwcapaciteit en vooral duurdere huizen want die brengen het meeste geld in het laatje. De prijs past zich immers aan de voorraadmarkt aan.

Hier komt de eindeloze discussie over de verhouding sociaal-particulier vandaan. Feitelijk een pervers mechanisme dat wordt opgebracht door de nieuwkomers op de markt waarvoor niet betaalbaar gebouwd wordt en in feite daardoor een te hoge prijzen neer moeten tellen. De partijen waarmee de gemeente samenwerkt is een eufemisme voor concurrentie. Utopia bestaat nog niet. De partijen die na mij aan tafel gaan zijn zich daar goed van bewust. Zij gaan u vanavond voorzien van kennis dat hun belangen dient. En deze zijn niet persé dezelfde als die van de gemeente. Als u wil knokken voor uw inwoners die het hardst een huis nodig hebben dan moet je als gemeente gelijkwaardig zijn aan de krachten in de markt. Hier gaat machteloosheid over in regie. Wil u uw woonvisie handen en voeten geven investeer dan in professionele regie. Professioneel regisseur zijn in de vastgoedmarkt vereist uiteraard professionele projectmanagers.

Omgeef deze projectmanagers met een projectgroepteam van ambtenaren die tot in de haarvaten op de hoogte zijn van kansrijkheid en kwaliteit van het stedelijke gebied, die inzicht hebben in financiering en investeringsbeleid van grote vastgoedontwikkelaars en beleggers maar ook van kleine lokaal opererende vastgoedontwikkelaars en aannemers en vooral wat hun daadwerkelijke betrokkenheid inhoudt, die grondexploitaties kunnen analyseren, die tendernet doorgronden, die koers uit weten te zetten en voorkomen dat marktpartijen hun keuzes doordrukken, die regionaal afspraken kunnen maken over fasering en omvang, die alle betrokken partijen op koers houden, die efficiënt, betrouwbaar en bereikbaar is voor alle betrokken partijen, en die naar binnen en naar buiten toe eenduidig communiceren. Dit lijkt een dure investering maar hiermee kan u als gemeente volledig in de regierol komen. Het resultaat betaalt zich zowel maatschappelijk als financieel dubbel en dwars terug. Welke set maatregelen - en dit is nadrukkelijk geen politiek advies - zouden nou wel werken om de prijzen te drukken om de woonbalans terug te krijgen? Laten we eens naar de sociale huur kijken. Vooral vandaag de dag met al die geldzorgen. Bij woningcorporaties staan vaak regels effectief werken in de weg. Zo mogen woningcorporaties door een wet uit 2011 boven een inkomen van pakweg 40.000 euro niet meer toewijzen.

Overigens hebben woningcorporaties ook boter op hun hoofd door een jarenlange uitverkoop van goedkope huizen en minder tot niet bouwen. Daarin speelt de intussen gedeeltelijk afgeschafte verhuurdersheffing een rol. Als deze levert dit 1,5 miljard extra op wat goed is voor de bouw van 150.000 sociale woningen. Dan nog de

5

inkomensgrens voor toewijzing verhogen zodat middeninkomens ook aan de bak kunnen. Uiteraard overgaan van objectsubsidie naar subjectsubsidie om de doorstroming te bevorderen. De subsidie is nu gekoppeld aan het huis en niet aan het inkomen. Het zou erg schelen als je de subsidie aan het inkomen zou koppelen. Zo stimuleer je de te goedkoop wonenden tot doorstromen. En voor de groep die teveel betaalt voor een woning is huurregulering gekoppeld aan een puntenstelsel ook niet zo gek. Wat ook helpt is de sociale wetgeving zoals de kostendelersnorm aan te passen op inwoning zoals twee huishoudens in één huis. Helaas vraagt dit bewegen in Den Haag Om het scheefwonen nog beter aan te pakken moet je vooral bij de minister van financiën zijn. Ook hier geen politiek advies maar slechts een rijtje van maatregelen die de woonbalans verbeteren. Neem de hypotheekrente aftrek. Jarenlange inkomenssubsidie heeft er toe geleid dat woningen afgelost zijn. Zo woont een grote groep van boven de 50 te goedkoop dus het zou helpen als de hypotheekrente aftrek verdween en de eigen woning uit Box 1 werd gehaald want daar wordt slechts een fictief rendement belast in plaats van het werkelijke rendement. Jubelton afschaffen gebeurt al en overdrachtsbelasting verhogen. Hiermee komt er meer belasting binnen en drukt het de prijzen op de markt.

Woonverplichting eigen woning overal invoeren en elke volgende leegstaande dan wel verhuurde dan wel vakantiewoning die iemand bezit extra zwaar belasten. Door het uitsterven van de babyboom worden door vererving de kinderen van de babyboom zo rijk dat ze opnieuw een impuls aan de prijzen kan geven. Dus dit vraagt om zware belasting op erfenissen. Allermooiste zou zijn als gemeenten voorkeursrecht krijgen bij de grondaankoop op basis van de gebruikswaarde van de grond. Alleen al door dit laatste te suggereren vrees ik dat de motoren van de tractoren richting Binnenhof gestart worden. Dit alles zou Veenendaal helpen maar u gaat er helaas niet over. Nogmaals: De wereld staat niet op instorten. Er is geen woningnood, ook geen woningcrisis maar een tekort aan huizen van pakweg 50 tot 70 m2 voor een beperkte en duidelijk aanwijsbare groep die niet in staat is de hoge prijzen te betalen. Goedkope woningen komen ook niet vanzelf. Wat allemaal niet kan is èn bouwen, èn doorgroeien, èn geen schade aanrichten aan andere ruimtelijke claims en iedereen het naar hun zin maken. Kiezen dus wat wel en wat niet! De uitdaging voor u is al uw creativiteit op die ene echte doelgroep die echt om een huis verlegen zit te richten. Veenendaal is volgens mij op weg naar een geweldig avontuur. Expertmeeting Veenendaal 7 februari 2023. Piet van Mourik.

Afgestudeerd in sociale geografie, planologie en organisatie- en bestuurswetenschappen. Na stadsvernieuwing in Amsterdam, 10 jaar directeur Stadsontwikkeling en Beheer geweest in Beverwijk en Zwolle en de laatste 20 jaar adviseur en directeur van Stichting De regisserende Gemeente. Bovendien de laatste 15 jaar columnist. Tien jaar bij Gemeente.nu en nu in vijfde jaar bij Binnenlands Bestuur.

6