8. Projectenboek 2021 - bijlage 6

Ontwikkelstrategie Ambacht MEI 2021

Inleiding Momenteel wordt gewerkt aan de planvorming en haalbaarheid om het bedrijventerrein Ambacht te transformeren tot een aantrekkelijk woon- en werkmilieu. Deze ontwikkelstrategie is een aanzet tot het komen van een gebiedsvisie en de benodigde financiële middelen hiervoor te verzorgen. Het transformeren van een dit staddeel is geen gemakkelijke opgave. Wel geeft het een unieke kans om een grote binnenstedelijke woningbouwlocatie te realiseren, wellicht de enige in deze omvang. Dit willen we doen binnen de doelstellingen van de omgevingsvisie: a. Bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit, en; b. Doelmatig beheren, gebruiken en ontwikkelen van de fysieke leefomgeving ter vervulling van maatschappelijke behoeften. Deze ontwikkelstrategie richt zich primair om de noodzakelijke randvoorwaarden te creëren die benodigd zijn om een gebiedsvisie door de raad te laten vaststellen. Door het vastleggen van een stedelijk raamwerk (via de infrastructuur) worden logische ontwikkelvelden gecreëerd. Dit geeft de huidige eigenaren en ontwikkelaars de mogelijkheid binnen de kaders van de komende gebiedsvisie zelf aan de slag te gaan. Het geeft de gemeente de mogelijkheid de risico’s te spreiden en te voorkomen dat we in een alles-of-niets scenario komen.

Het geeft ons ook de mogelijkheid vooraf financiële slagkracht te organiseren met de provincie en het rijk om te zorgen dat we kansen kunnen benutten voor betaalbaar wonen in dit gebied. Na een eerste ruimtelijke verkenning wordt de te volgen strategie in 10-principes uit een gezet.

Plangebied Het Ambacht Het Ambacht is het bedrijventerrein ingesloten tussen de Rondweg-oost, de spoorlijn, de Industrielaan en de Nijverheidslaan. Voorliggende ontwikkelstrategie ziet toe op het westelijke deel van dit bedrijventerrein. Het gedeelte tussen de Groeneveldselaan en de Rondweg-oost blijft haar huidige functie behouden en valt dus grotendeels buiten de scope van deze strategie. De enige nuance hierop is de Groeneveldselaan/meubelboulevard. De meubelboulevard blijft haar functie houden. Wel wordt met de strategie gekeken naar een kwaliteitsimpuls / aanpassing aan de Groeneveldselaan en mogelijk ook de naastgelegen parkeerterreinen.

2

Ruimtelijke verkenning De plangrens van het gebied is de Nijverheidslaan aan de noordzijde, de woonboulevard aan de Groeneveldselaan (oostzijde), het spoor aan de zuidzijde en de ambachtsstraat aan de westzijde. Kenmerken van bedrijventerrein Het Ambacht: • • • •

Verouderd bedrijventerrein West kant al deels getransformeerd Oost kant: meubelboulevard Zuid en noordkant begrenst door infra met daar achter woonfuncties.

Overzicht huidige functies en plangrens.

3

Ontwikkelmogelijkheden

4

5

6

Strategie

Vanuit de opgave kunnen vooraf een aantal uitgangspunten worden benoemd: • Transformatie zal meerdere jaren in beslag nemen. • Structuur waar de kabels en leidingen nu liggen is het vetrekpunt • Bij elke fase moet een leefbaar stuk stad worden opgeleverd • Inzet vanuit de gemeente op nieuwe ruimte voor bedrijventerreinen ter compensatie van verlies aan deze ruimte. Hiervoor wordt onder andere gewerkt aan de verstedelijkingsstrategie samen met de regio, twee provincies en het Rijk. Vanuit deze uitgangspunten is de volgende strategie ontwikkeld bestaande uit 10 principes:

7

De 10-principes strategie transformatie Ambacht 1. Flexibiliteit in de uitwerking per deelgebied 2. Vaststellen hoofdstructuur als basis voor de transformatie 3. Transformatie is gericht op een woongebied gemend met andere functies. 4. Transformatie is primair vrijwillig, wel wordt periodiek een heroverweging gemaakt. 5. Zoeken naar cofinanciering zowel op totale proces als op realisatie per deelgebied 6. Eigen financiële middelen op orde brengen 7. Participatie op deelgebiedniveau 8. Programma vastleggen op gebiedsniveau 9. Alleen medewerking aan transformatie per eigenaar als er een integraal (financieel) afsprakenkader is. 10. Bij elke fase wordt een leefbaar stuk stad toegevoegd Uitwerking 10 principes strategie 1. Flexibiliteit in de uitwerking per deelgebied Het transformeren van dit grote verouderde bedrijventerrein is een traject van jaren. Ook is er een sterke afhankelijkheid van de bereidheid van bedrijven om te verhuizen. Daarom is er een ontwikkelstrategie opgesteld die flexibel en adaptief is. Op voorhand wordt niet alles vastgelegd. Uitwerking per deelgebied is (soms pas op termijn) mogelijk. 2. Vaststellen hoofdstructuur als basis voor de transformatie Wel is een robuuste hoofdstructuur opgenomen als drager van transformaties van de verschillende deelgebieden. Deze hoofdstructuur zorgt voor een goede nieuwe oost-west verbinding voor langzaam verkeer.

Deze verbinding is al ingezet in het Stationskwartier en moet zorgen voor een goede verbinding met het treinstation. Ook zijn de centrale groenvoorzieningen vastgelegd. Hierdoor is een gefaseerde herontwikkeling binnen deze hoofdstructuur, opgenomen in de ontwikkelvisie, mogelijk. 3. Transformatie is gericht op een woongebied gemend met andere functies. In de strategie is het niet nodig dat alle eigenaren meedoen, of mogelijk niet direct. En met de capaciteit van ca 1600 woningen ontstaat ook de behoefte aan diverse (sociale) voorzieningen voor deze wijk. Een blauwdruk van een gedefinieerd eindbeeld uitsluitend bestaand uit woningen wordt dus niet gegeven. In de tijd zal een mix van wonen, werken en recreëren ontstaan, die in de tijd zich evolueert van bedrijventerrein tot gemengd woongebied. 4. Transformatie is primair vrijwillig Doordat de aanpak flexibel is en de hoofdstructuur is vastgelegd, is het mogelijk dat primair de transformatie voor de huidige gebiedseigenaren op vrijwillige basis is. Omdat diverse eigenaren al te kennen gegeven te hebben open te staan voor de transformatie, ontstaat de benodigde dynamiek en ‘vliegwiel-effect’. Het naastgelegen Pionierkwartier is hier een mooi voorbeeld van. Periodiek wordt het principe van vrijwilligheid heroverwogen.

Dit kan bijvoorbeeld in een deelgebied waar het laatste zetje niet gegeven kan worden om de transformatie van de grond te krijgen. Het uitgangspunt is dat binnen 10 jaar het gehele gebied is getransformeerd. 5. Co-financiering Op voorhand is duidelijk dat deze transformatie niet met een sluitende grondexploitatie kan worden uitgevoerd. We willen daarom de mogelijkheden die zich voordoen voor het aanvragen van subsidies aangrijpen. Concreet is de verwachting dat op korte termijn een aanvraag voor de Woningbouwimpuls (WBI) van het Rijk kan worden gedaan. Daarnaast is de verwachting dat dit project past binnen de provinciale regeling als het gaat om versnelling en bouwen van betaalbare woningen. Op dit traject zit

8

urgentie zowel om de haalbaarheid te vergroten maar vooral omdat er op korte termijn zich enkele concrete kansen voordoen zoals de Woningbouwimpuls van het Rijk. 6. Voldoende financiële ruimte om deze reservering te doen Om een concrete subsidieaanvraag te kunnen doen, is het vaak noodzakelijk om een cofinanciering te kunnen doen. Daarom wordt voorgesteld het college de ruimte te geven om tot maximaal 4 miljoen euro aan cofinancieringsruimte te geven voor het aanvragen van subsidies. Binnen de risicoreserve en met het ontwikkelfonds is ruimte om 4 miljoen te reserveren als cofinanciering voor eventuele subsidieaanvragen. Hierbij moet opgemerkt worden dat de komende maanden de grondexploitatie voor dit gebied in hoofdlijnen wordt opgezet. De mogelijkheden in de grondexploitatie worden mede bepaald door bijdragen vanuit het rijk en de provincie. In samenhang zal een grondexploitatie aan de raad ter besluitvorming worden voorgelegd. 7. De ontwikkelvisie vormt de basis voor het participatieproces en het opstellen van Ruimtelijke en Programmatische kaders In het vervolgproces zal ook het participatieproces met de eigenaren en omgeving verder worden opgepakt. De ontwikkelvisie vormt hiervoor de basis. Het opstellen van de Ruimtelijke en Programmatische kaders wordt hiermee vormgegeven. Deze worden ter besluitvorming aan de raad voorgelegd.

Op dit moment is nog niet aan te geven in welk tempo en voor welke deelgebieden dit zal gebeuren. Dit is sterk afhankelijk van de kansen die zich gaan voordoen.

8. Woningbouwbehoefte vooral ook in het betaalbare segment. Er is een grote vraag naar nieuwe woningen in Veenendaal. De verwachting is dat er tot 2040 nog ruim 10.000 extra woningen nodig zijn. De plancapaciteit binnen Veenendaal is echter beperkt. Transformatie van het Ambacht is dan ook noodzakelijk om de komende jaren nieuwe capaciteit te kunnen toevoegen. In de ontwikkelvisie is ruimte voor circa 1.600 woningen. Hierbij wordt ook nadrukkelijk rekening gehouden met het bieden van voldoende woningen in het betaalbare segment. Zowel in het sociale huur- en koopsegment als de betaalbare koop- en huurwoningen. Het voorlopige (later vast te stellen) programma ziet er als volgt uit:

9

9. De ontwikkelvisie vormt de basis voor het maken van (financiële) afspraken met partijen in het gebied De ontwikkelvisie omvat de hoofdstructuur voor het gebied. Per deelgebied en/of partij kunnen vervolgens afspraken worden gemaakt op perceels- of deelgebiedniveau. Hierbij worden dan ook de kosten met betrekking tot het realiseren van deze hoofdstructuur betrokken. Kortom elke partij zal moeten bijdragen aan het realiseren van deze structuur. Hiermee blijft de flexibiliteit in tijd en uitwerking net zoals in het Pionierkwartier bestaan maar wordt nog nadrukkelijker een ruimtelijk en financieel kader vooraf vastgelegd. 10. Bij elke fase wordt een leefbaar stuk stad toegevoegd Met deze strategie ontstaat er in de tijd een nieuw en gemengd woonmilieu. Tijd, geld en veel inzet van alle betrokken partijen zullen de benodigde ingrediënten zijn om in Veenendaal een nieuw woongebied te maken binnen een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit.

10