8. Bijlage 6 Beeldkwaliteitsplan Schoolstraat 98 en 100

Beeldkwaliteitsplan Schoolstraat 98 en 100 Maart 2024

Inhoud 1.

Inleiding 3

2.

De omgeving 4

3.

Beeldkwaliteit 6

4.

Beeldkwaliteit in relatie tot het weefsel

9

Aanzicht Bevrijdingslaan 11 Aanzicht Dwars- / woonstraten 12 Aanzicht Schoolstraat en in de hoven

12

Gemeente Veenendaal Team Ruimtelijke Ordening en Bouwen Maart 2024

2

1. Inleiding Dit document betreft het beeldkwaliteitsplan voor de percelen aan de Schoolstraat 98 en 100. Op beide percelen staan bedrijfspanden voor perifere detailhandel. De meubelwinkel die gebruik maakte van het pand aan de Schoolstraat 100 heeft deze locatie verlaten. Na een periode van leegstand is het pand in de coronatijd in gebruik geweest als vaccinatielocatie. Ook dit gebruik is geëindigd, waardoor het gebouw wederom leeg is komen te staan.

De ontwikkelende partij heeft voor het perceel aan de Schoolstraat 100 een stedenbouwkundig verkavelingsplan getekend (zie hieronder). Deze opzet zal in het nieuwe bestemmingsplan geborgd worden. Dit document wordt onderdeel van het bestemmingsplan en zal in gaan op de gewenste beeldkwaliteit en verschijningsvorm Landschap & begane grond van verschillende onderdelen van het plan.

Het gebied is prominent gesitueerd; het betreft een zichtlocatie grenzend aan de centrumring en ligt dicht bij het centrum van Veenendaal. De huidige invulling met perifere detailhandel (en in het bijzonder de huidige leegstand) zijn niet langer een kwalitatieve invulling. De gemeente heeft in de Omgevingsvisie aangegeven in te zetten op een vitale binnenstad, waarbij in het bijzonder het vertrekken van de perifere detailhandel langs de Schoolstraat is genoemd. Voor het perceel aan de Schoolstraat 100 is het nu zo ver. Er is een herontwikkeling aanstaande, waarbij de huidige functie als perifere detailhandel wordt gewijzigd in een woonbestemming. Het bestaande bedrijfspand zal worden gesloopt en vervangen door appartementengebouwen, waardoor het gebied in uitstraling en levendigheid zal verbeteren en een kwalitatief onderdeel van Veenendaal zal worden. Situatietekening van het plangebied, zoals wordt geborgd in het bestemmingsplan.

3

2. De omgeving Het plangebied ligt aan de noordelijke rand van de wijk Centrum, tussen de Schoolstraat aan de zuidzijde en de Bevrijdingslaan aan de noordzijde. Door de situering langs de zuidrand van de centrumring (1) hebben de percelen een markante ligging. Het plangebied wordt aan de zuidzijde ontsloten via de Schoolstraat. De Schoolstraat is nu vooral een functionele en weinig kwalitatieve ontsluiting. Dit heeft te maken met het huidige gebruik van het plangebied, maar ook met de ligging van een groot bedrijfsterrein aan de zuidzijde van de straat (2). Dit bedrijfsterrein ligt ten zuiden van het plangebied en hier is bedrijvigheid tot en met milieucategorie 4.2 en 3.1 toegestaan.

1 2

1. Het plangebied is markant gelegen aan de Bevrijdingslaan c.q. Centrumring

De verschillende karakters van deze twee straten hebben ook een uitwerking op het plan en haar beeldkwaliteit.

2. Schoolstraat in westelijke richting. Rechts het plangebied, links het bedrijfsterrein

4

2. De omgeving Vanaf de Bevrijdingslaan gezien ligt het plangebied tussen twee appartementencomplexen in. Direct ten westen van het plangebied ligt ‘De Koekoek’ (3), met ten zuiden daarvan grondgebonden woningen aan de Nieuweweg (4). Deze zijn onderdeel van de lintbebouwing en daardoor meer pandsgewijs opgebouwd. De achtertuinen van deze woningen liggen aan de kant van het plangebied, maar worden door aaneengebouwde bijgebouwen en een rij grote bomen van elkaar gescheiden (5). Op het perceel ten oosten van het plangebied is recent het appartementengebouw ‘Liberty’ gerealiseerd (6).

6. De hoek van de Bevrijdingslaan en de Prins Bernhardlaan wordt sinds kort door het complex ‘Liberty’ gemarkeerd.

6

3 4

5

3. De Koekoek markeert de kruising van de Nieuweweg met de Bevrijdinslaan.

5. De achtertuinen van de woningen aan de Nieuweweg worden afgezoomd met een rij grote bomen.

4. De grondgebonden woningen aan deNieuweweg liggen met hun achtertuinen richting het plangebied.

5

3. Beeldkwaliteit Identiteit plangebied De bouwvolumes vormen een hedendaags ensemble en zijn geinspireerd op het pragmatische, industriële verleden. De stijl is no-nonsense, waarbij functie en vorm (gebruik en uiterlijke expressie) met elkaar zijn verbonden. Van grotere afstand zijn de gebouwen herkenbaar als een kloeke, eigentijdse familie. Dichterbij tonen zich de uitzonderingen, de specifieke reacties op ruimtes en een zorgvuldige detaillering. Concepten beeldkwaliteit De gebouwen zijn opgebouwd uit een combinatie van twee concepten v.w.b. de beeldkwaliteit: enerzijds een stenige massa met gaten (raamopeningen) en anderszijds een drie dimensionaal raster waarbij de ontsluitingen (galerijen) en buitenruimtes zorgen voor diepte.

terstructuur op aansluit. Uitzonderingen in de reeks zijn betekenisvol, bijvoorbeeld door een alternatief gebruik of om een bijzonder punt uit te lichten. De benadering van het raster is afhankelijk van de ligging in het plangebied; langs de woonstraten is er sprake van een dubbelling in het raster, rond de hoven staat de verbinding tussen de woningen en het hof centraal, met in het raster aandacht voor uitzicht en openheid van en naar de tuinen. Door hier twee materialen voor te gebruiken (bijvoorbeeld beton en hout) kan het onderscheid in diepte worden versterkt. ‘Het Breed’ van Van Gool is een fraaie referentie waar de gevel d.m.v. reeksen en ritmen van gelaagdheid is voorzien.

Schematische weergave van de concepten

De stenige massa bestaat uit een gemetselde gevel waar raamopeningen in zijn geponst. Deze beeldentaal kan het bouwplan van stevigheid voorzien, door de gewenste accenten, koppen en plinten met een zekere massa vorm te geven. Als referenties voor deze beeldentaal kunnen de gebouwen ‘Liberty’ en ‘Koekoek’ dienen. Het 3D raster wordt opgebouwd uit ritmes en reeksen, waar ook de onderzijde van de rasStevig metselwerk met ‘geponste’ raamopeningen (links ‘Koekoek’, rechts ‘Liberty’).

3D raster voorziet in reeksen en ritmiek (‘Het Breed’ van Van Gool)

6

3. Beeldkwaliteit Onbebouwde en groene ruimte De gebouwen en de onbebouwde ruimte vormen een eenheid, ze beïnvloeden elkaar en kunnen niet zonder elkaar. Het bestaande en nieuwe groen is een vanzelfsprekend onderdeel. De inrichting heeft als belangrijkste expressie een Landschap & verdiepingen schaal die recht doet aan de ferme blokken. Het groen groeit uit de volle grond. De inrichting van de onbebouwde ruimte op het maaiveld sluit aan bij de eerder genoemde concepten voor de bebouwing. Zo wordt het concept van het 3D raster in de inrichting benadrukt, door aan te sluiten op de ritmes en reeksen van de bebouwing. In de hoven gebeurt

dit door middel van smalle, zuilvormige bomen, die worden aangeplant in het verlengde van ritmebepalende geveldelen. De stevige, stenige plinten en hoekaccenten: • worden gecombineerd met groene elementen in de volle grond; • staan in relatie tot de landschappelijk ingerichting van de onbebouwde ruimte; • dienen als buffer tussen het openbare leven op straat en het privé-domein in de woning.

eerd door middel van bijvoorbeeld opgaande gevelbegroeiing. De bestaande karakteristieke bomenrijen langs de Bevrijdingslaan en aan de achtertuinen van de woningen aan de Nieuweweg zullen duurzaam behouden blijven. Dit zijn beeldbepalende groenstructuren die begeleiden (Bevrijdingslaan) of als overgang dienen (achterkanten Nieuweweg) en een kwaliteit bieden die anders pas na jaren kan worden verkregen.

Daarnaast zijn de hoeken de verbinders tussen het maaiveld en het daklandschap. Deze verbinding wordt ook landschappelijk geaccentu-

In de hoven worden smalle, zuilvormige bomen aangeplant die de gevelritmiek volgen en accentueren.

7

3. Beeldkwaliteit Daklandschap Het daklandschap wordt integraal mee-ontworpen. Zo zullen verschillende functies en elementen er een plek moeten krijgen. Hierbij dient er een gebalanceerde invulling gevonden te worden van technische elementen (zoals zonnepanelen, ventilatiekanalen, etc.), een klimaatadaptieve inrichting (waterretentie, begroeiing, etc.) en bebouwing met daktuinen. De bovenste bouwlaag is in volume beperkt en wordt vormgegeven als een soort paviljoen. Direct grenzend aan deze bovenste bouwlaag wordt het daklandschap als buitenruimte ingezet, door deze prettig en groen in te richten als een landschappelijke daktuin.

Rondom de paviljoenachtige bovenste bouwlaag wordt het dak wordt als een groene daktuin ontworpen. D.m.v. opgaand groen wordt het daklandschap met het maaiveld verbonden.

8

4. Beeldkwaliteit in relatie tot het weefsel

Bevrijdingslaan •• Rand van het centrum, bebouwing is onderdeel van een reeks/ensemble die samen met de bomen de Centrumring begeleidt. Hoeken en plint zoeken verbinding met de gemetselde bouwvolumes van ‘Liberty’ en ‘de Koekoek’. De hogere hoeken markeren de nieuwe woonstraten. De woningen in de plint worden aan deze zijde ontsloten. • Schoolstraat •• Ook hier een reeks, maar dan van kopgevels en openingen. Langs de straat wisselen woonstraten en groene hoven elkaar af. De stevige kopgevels zijn zorgvuldig ontworpen en voorzien van raamopeningen, om als aanzet te kunnen dienen voor een eventuele toekomstige ontwikkeling op het Carbogen-terrein. • Dwars- / woonstraten •• Verbindingen tussen Bevrijdingslaan en

Hof

•

Hof

Dwarsstraat

Bevrijdingslaan

Dwarsstraat

Onderdeel van het stedelijk weefsel Het plangebied ligt op een locatie die door verschillende sferen wordt omringd. De nieuwbouw gaat een verbinding aan met de diverse openbare en onbebouwde ruimtes rondom. Ook worden er met de dwarsstraten en groene hoven nieuwe types ruimtes geïntroduceerd. De volgende vier ruimtes hebben elk hun eigen karakteristieken, waar het plan in de beeldkwaliteit op reageert:

at

Schoolstra

De Bevrijdingslaan (centrumring) ligt aan de noordzijde en aan de zuidzijde ligt de Schoolstraat. De nieuwe dwarsstraten verbinden deze straten, de hoven liggen in de luwte van de volumes.

Relatie van het bouwvolume met de omliggende ruimtes

9

4. Beeldkwaliteit in relatie tot het weefsel

Hof

Hof

Dwarsstraat

Bevrijdingslaan

Dwarsstraat

Schoolstraat, zorgen voor doorbloeding en bereikbaarheid. Net als aan de Bevrijdingslaan worden de woningen op de begane grond via deze nieuwe straten ontsloten. • Groene hoven •• In de luwte van de bouwvolumes komen groene ruimtes te liggen. Voor de nieuwe bewoners zijn dit belangrijke dragers voor de woonkwaliteit. Ze worden landschappelijk ingericht t.b.v. een prettige verblijfskwaliteit. De woningen in de plint en op de bovenliggende verdiepingen hebben een sterke interactie met de hoven; dit komt ook in de beeldkwaliteit tot uiting met de openheid van de gevels.

at

Schoolstra

De Bevrijdingslaan (centrumring) ligt aan de noordzijde en aan de zuidzijde ligt de Schoolstraat. De nieuwe dwarsstraten verbinden deze straten, de hoven liggen in de luwte van de volumes.

Relatie van het bouwvolume met de omliggende ruimtes

10

GEVELS EN ORIENTATIE

Aan de Bevrijdingslaan

Aanzicht Bevrijdingslaan

n de Bevrijdingslaan

Ingenious

Onderde

Onderdeel van groter geheel, ritme aan de laan, stevige hoeken en plint Tapijtcentrum

de Meesters

de Koekoek

Langs de Bevrijdingslaan zijn de panden onderdeel van een groter geheel. Bebouwing vormt een ritme aan de laan, een ensemble met de overige appartementengebouwen. (Invulling Tapijtcentrum is suggestief en geinspireerd op het plan voor de Meesters)

RASTER EN RITME METSELWERK MET GATEN

RASTER EN RITME METSELWERK MET GATEN Het concept met de stevige, gemetselde massa bevindt zich op de hogere hoekaccenten en de plint. Dit geeft stevigheid en stabiliteit aan het raster, en vormt zo een solide geheel.

11

In de woonstraat

vrijdingslaan

Stevige hoeken, plint vouwt zich terug Onderdeel van groter geheel, ritme aan de laan, stevige hoeken en plint

Aanzicht dwars- / woonstraten

RASTER EN RITME

Aan de Bevrijdingslaan METSELWERK MET GATEN Onderde

GEVELS EN ORIENTATIE

RASTER EN RITME METSELWERK MET GATEN

Stevige hoeken, plint onder het raster vormt overgang tussen de woningen en de openbare ruimte.

n de Schoolstraat

Meanderende ruimte, afwisseling van tuinach�ge hoven en kopgevels

Aanzicht Schoolstraat en in de hoven in het hof ritme terug liggend

aan de straat ritme vooraan

Langs de Schoolstraat onstaat een meanderende ruimte, een afwisseling van tuinachtige RASTER EN RITME hoven, dwarsstraten en METSELWERKkopgevels. MET GATENDe bebouwing eindigt in een stevige en stenige ‘stop’, een expressief gebaar dat de rasterstructuur inklemt en een front maakt naar de Schoolstraat. De woningen hebben een sterke interactie met de groene binnentuinen. In het gevelbeeld wordt dit gemaximaliseerd door de het ritme van de rasterstructuur terug te leggen. Hierdoor sluiten de gevels aan op de luchtigheid van het hof.

RASTER EN RITME METSELWERK MET GATEN

12