6. Technische vragen Projectenboek 2026 - met antwoord

Technische vragen Vergadercyclus

Juni 2026

Naam fractie

ProVeenendaal, SGP, D66

Onderwerp

Projectenboek

Vraag ProVeenendaal 1. Staat er een herijking van de strategische kaders vastgoedmanagement in de planning? Antwoord: Bij de inleidende tekst van het vrijkomend vastgoed staat een verouderde tekst. Er is een verwijziging naar beleid uit 2017, wat destijds -bij het sluiten van de overeenkomst- van kracht was. In een volgend projectenboek zal deze tekst worden aangepast. Voor de verdere inhoudelijke beschrijving heeft dit geen consequenties.

Vraag SGP 1. In de exploitatie van de Tuinstraat valt op dat de Kosten van Bouw- en woonrijp maken fors zijn gestegen (40%). Waar komt deze grote stijging vandaan? Kan er meer duiding worden gegeven bij deze cijfers?

Antwoord: In aanvulling op de toelichting in het projectenboek:

1. Saneringskosten als gevolg van een bodemverontreiniging. Dat er verontreiniging aanwezig is in het openbare gebied van de Tuinstraat was al bekend, echter is de omvang van de verontreiniging groter dan verwacht. 2. Kosten voor (onderzoek naar) kabels en leidingen zijn toegenomen; uit het onderzoek middels proefsleuven is gebleken dat de situatie ten aanzien van de kabels en leidingen complexer is dan van tevoren kon worden ingeschat en dat hiervoor maatregelen getroffen dienen te worden. 3. Kosten voor het gefaseerd uitvoeren van de werkzaamheden en de daarbij behorende begeleiding en wegafzettingen. Aanvankelijk waren hier beperkt kosten voor opgenomen; in de praktijk blijken de kosten hiervoor hoger. Hierop is ook de toekomstige raming aangepast. 4. De materiaalkosten zijn aanmerkelijk gestegen, dit is verwerkt in de raming.

Vragen D66

Zoals elk jaar staat er een ontwikkeling van de weerstandscapaciteit in het projectenboek. Wel zien we dat deze ondanks een positieve ontwikkeling nog aan de onderkant van het benodigde zit. Daarover de volgende twee technische vragen: 1. Wat zou, gezien de nog te verwachten aankomende risico’s, de ideale grootte zijn van de risicoreserve? Antwoord: De weerstandscapaciteit wordt jaarlijks berekend op basis van het risicoprofiel en fluctueert daarom per jaar. In de afgelopen jaren bevindt de weerstandscapaciteit, zoals in de vraag ook is aangegeven, zich aan de onderkant van de bandbreedte. De risicoreserve grondexploitaties bevindt zich idealiter ergens halverwege de bandbreedte. In het Projectenboek 2026 is de bandbreedte tussen € 10,2 miljoen en € 21,7 miljoen. Voor 2026 zou de ‘ideale risicoreserve’ dan een stand moeten hebben rond de € 16,0 miljoen. De risicoreserve heeft nu een capaciteit van € 12,8 miljoen. Daarmee is ook ruimte om nieuwe initiatieven aan te pakken. 2. Klopt de aanname dat de huidige stand van de risicoreserve zorgt voor minder bewegingsruimte voor het grondbedrijf Veenendaal? Antwoord: ja, in zoverre dat de huidige projecten in de basis uitgevoerd kunnen worden. Voor eventuele nieuwe kansen die zich voordoen is maar beperkte ruimte.

Zeker ook omdat de komende jaren in de bestaande projecten meer investeringen worden verwacht en daarmee de minimumstand van de risicoreserve mogelijk gaat toenemen. Het project 1e Melmseweg fase 3 ligt al een tijd stil. In 2024 zou (volgens het college) de voorverkoop gestart zijn, vorig jaar zou de voorverkoop in de tweede helft van 2025 starten, nu lezen we in het projectenboek dat de voorverkoop in de tweede helft van 2026 start. 3. In eerdere jaren gaf de wethouder aan dat het project vooral stil lag omdat de ontwikkelaar nog op een aansluiting op het net wachtte en nog geen omgevingsvergunning had. We lezen in het overzicht ‘Onderhandenwerk - Woningbouwprojecten Stedin Provincie Utrecht’ van Stedin dat er voor een aantal van 165 woningen nu wel een stroomaansluiting komt. Betekent dit dat de belangrijkste hobbels op de weg voor dit project zijn genomen? Antwoord: Nog niet helemaal. De aanvraag omgevingsvergunning loopt namelijk nog. Naar verwachting wordt de vergunning wel op korte termijn verleend. De stroomaansluiting is op dit moment op basis van de lijst van Stedin inderdaad wel een minder groot vraagstuk (zeker als wordt voldaan aan de voorwaarden). Deze lijst is pas recent verschenen. Daarnaast is bij een project van deze omvang het behalen van voldoende voorverkoop uiteraard een cruciale factor.

Hierbij speelt ook de afweging vanuit de ontwikkelaar wanneer deze te starten een rol. De start voorverkoop is een verwachting op basis van de verkregen input van de projectontwikkelaar. 4. In het Projectenboek lezen we dat eind 2025 het definitieve ontwerp is afgerond. Op welke punten is dit ontwerp anders dan eerdere versies? Graag ontvangen we het nieuwste ontwerp. Antwoord: Er zijn meerdere wijzigingen c.q. nadere uitwerkingen op het bouwplan. Enkele wijzigingen: de gevel is nader uitgewerkt ten behoeve van haalbaarheid en maakbaarheid en daardoor ook gewijzigd, met name de toepassing van het groen in het plan. Het groen is anders over het gebouw verdeeld: het parkeerdek krijgt deels een groene pergola als ‘dak’, het groen op de balkons wordt, o.a. vanwege beheer, niet collectief gerealiseerd maar aan de keuze van de toekomstige eigenaren overgelaten. Ook is de fietsroute aangepast rekening houdend met de herinrichting van de Grote Beer. Het volume en de vormen van het gebouw

zijn onveranderd gebleven Het bouwplan wordt op dit moment in het kader van de vergunningsaanvraag getoetst op allerlei aspecten. In belangrijke mate past het plan in ieder geval binnen het omgevingsplan. Alleen enkele extra balkons wijken af. Hieronder zijn enkele impressies opgenomen afkomstig uit de lopende vergunningsaanvraag.

Impressie noordgevel

Ontwerp binnentuin 10e etage

Impressie groene pergola parkeergarage

5. Wat is het beleid omtrent projecten (ruimtelijk of anders) die meerdere jaren stilliggen? Wanneer wordt ervoor gekozen om een besluit te herzien en terug naar de raad te sturen als er geen voortgang is? Antwoord: Hier is niet een eenduidig antwoord op te geven. Dit is sterk afhankelijk van de specifieke omstandigheden. In dit geval is er sprake van een ontwikkeling van een marktpartij. De gemeente heeft voor deze ontwikkeling het bestemmingsplan (inmiddels omgevingsplan) gewijzigd. Hiermee zijn de kaders gecreëerd waarbinnen de ontwikkelaar de bouw zelf kan oppakken. Uiteraard moet hiervoor een vergunning voor worden aangevraagd. Er is dan niet zomaar een mogelijkheid om een besluit te herzien (in casu een nieuwe wijziging van het omgevingsplan).