6. Technische vragen en antwoorden RV Huisvestingsverordening gemeente Veenendaal 2025 – 2028 (incl. bijlage)

TECHNISCHE VRAGEN Raadscyclus

Maart 2025

Naam fractie:

ChristenUnie, ProVeenendaal, D66, SP

Onderwerp:

Raadsvoorstel Huisvestingsverordening gemeente Veenendaal 2025 – 2028

Vragen ChristenUnie Het kost de gemeente € 100,47 per aanvraag van een huisvestingsvergunning om deze door een externe gespecialiseerde dienstverlener te laten behandelen. Deze kosten worden doorberekend aan de aanvrager van de vergunning: 1. Waarom is ervoor gekozen een externe vergunningverlener in te schakelen? De beoogde externe gespecialiseerde dienstverlener betreft WoningNet. Deze organisatie heeft veel kennis en ervaring opgebouwd met het in gemeentelijk mandaat verlenen van woonurgenties en huisvestingsvergunningen. Deze ervaring heeft de gemeente Veenendaal niet ten aanzien van het verlenen van Huisvestingsvergunningen voor nieuwbouw betaalbare koopwoningen; daarnaast worden de Huisvestingsvergunningen voor sociale huur in gemeentelijk mandaat verleend door de woningcorporatie(s). 2. Heeft de invoering van leges effect op het totaal aantal te verlenen vergunningen? De (leges)kosten maken het mogelijk om een noodzakelijke (controle)stap in het vergunningsproces te borgen c.q. financieren. Het ligt niet in lijn der verwachting dat een koper van een nieuwbouw betaalbare koopwoning vanwege de legeskosten zou besluiten om van de koop af te zien. Vragen ProVeenendaal 1. In voorstel staat een ingangsdatum van 1-7-2025.

Voor welke 'harde' en 'zachte' nieuwbouwprojecten gaan de regels dan gelden? Direct van toepassing op alle projecten, waarvan de woningen nog niet zijn toegekend? Of gaat dit op een andere wijze? De verordening gaat per 1-7-2025 gelden voor alle projecten waarvan de nieuwbouw woningen voor die datum nog niet verkocht zijn. 2. We lezen: Jongerenwoningen sociale huur; nieuwbouw (betreft zeven procent van het totaal) verplicht met voorrang toewijzen aan jongeren. En we lezen: Jongerenwoningen sociale huur; bestaande voorraad op basis van prestatie afspraken zeven procent labelen als jongerenwoning en met voorrang toewijzen aan jongeren. Wat ons verward is dat bij de nieuwbouw een verwijzing wordt gemaakt naar een 'totaal', terwijl in de bestaande voorraad er niet op deze manier naar verwezen wordt. Is het alleen een schrijfwijze, of wordt er ook iets anders bedoeld? Kan ook gelezen worden als: ... (betreft zeven procent) ... Zie ook de toelichting in de eerste voetnoot van het raadsvoorstel. 3. Gaat voorrang gestapeld worden? Dus b.v. lokale jongeren zouden dan een hogere score hebben als niet lokale jongeren. Zie hiervoor artikel 10a, eerste lid onder d en onder i. Jongeren met lokale binding hebben een hogere rangorde dan jongeren zonder lokale binding Vragen D66 1.

Bij het hoofdstuk participatie staat aangegeven dat Veenendaal op een aantal specifieke punten afwijkt van het regionale model, welke punten? Het gaat hier in eerste instantie over de opbouw van de Huisvestingsverordening. Lokaal is ervoor gekozen om de marktsegmenten sociale huur en nieuwbouw betaalbare koopwoningen te splitsen in verschillende hoofdstukken. Het voordeel zit in de duidelijkheid en leesbaarheid, met als nadeel dat de artikelnummers hierdoor gedeeltelijk niet meer overeen komen met de regionale modelverordening. Daarnaast hanteert Veenendaal al enige jaren het uitgangspunt van een gelijk speelveld voor sociale huurwoningen van woningcorporaties en (overige) verhuurders

met meer dan 50 sociale huurwoningen. Dit maakt dat stringenter wordt omgegaan met de vrije toewijzingsruimte voor verhuurders. Verder wordt in de lokale verordening een grens van € 7.500 gehanteerd voor woonruimte met Wmo aanpassingen in tegenstelling tot een grens van € 15.000 uit de regionale modelverordening. Tot slot maakt hoofdstuk vier geen onderdeel uit van de regionale modelverordening; terwijl de lokale verordening dit hoofdstuk al vele jaren kent. Verder is nu opgenomen dat sociale huur nieuwbouwwoningen met voorrang moeten worden toegewezen aan mensen met lokale binding evenals dat zeven procent van de nieuwbouw sociale huur jongerenwoningen met voorrang moet worden toegewezen aan jongeren. Ook is nu het (maximale) percentage woningen dat verloot wordt vastgelegd. Dit maakt dat de elementen uit de regionale modelhuisvestingsverordening zijn opgenomen in de lokale verordening, maar dit door lokale besluitvorming op onderdelen daarvan afwijkt. 2.

Hoeveel aanvragen zijn er in de afgelopen vijf jaar gedaan voor het splitsen van een woning? Hoeveel hiervan zijn er goedgekeurd? Hoeveel zijn er afgekeurd? Hoeveel zijn er teruggetrokken? Wat waren de redenen voor het afkeuren van de aanvragen? Hoeveel aanvragen zijn teruggetrokken per stadium van een aanvraag? Was er toen voor de aanvrager al duidelijkheid op de kans van slagen? Wat is de gemiddelde tijd tussen de eerste aanvraag van een vergunning en goedkeuring hiervan? Bijlage 1 bevat op basis van het zaaksysteem Centric Leefomgeving (CLO) een analyse vanuit team Ruimtelijke Ordening & Bouwen. Vragen SP 1. In het raadsvoorstel staat dat Veenendaal enkele specifieke keuzes gemaakt heeft waardoor de lokale Huisvestingsverordening op een aantal onderdelen afwijkt van de regionale modelverordening. Welke specifieke onderdelen zijn dit? Zie beantwoording vraag 1 van D66. 2. In het raadsvoorstel staat dat de gemeente zelfstandig Huisvestingsvergunningen kan verlenen, maar dat de insteek is gekozen om hiervoor een externe gespecialiseerde dienstverlener aan te stellen. Op basis van welke informatie is deze keuze gebaseerd? Zie beantwoording vraag 1 van Christenunie. 3. In het raadsvoorstel staat dat naar verwachting het de gemeente € 100,47 per aanvraag kost om een Huisvestingsvergunning door een externe gespecialiseerde dienstverlener te laten behandelen.

Welke verwachtte kosten zijn er als de gemeente dit zelf uit zou gaan voeren? Dit is niet nader onderzocht; mede gezien de voorkeur om dit te laten uitvoeren door een partij die hier ervaring mee heeft en de zekerheid dat er voldoende capaciteit beschikbaar is indien er een project in de verkoop gaat; dan is er immers even veel capaciteit nodig, terwijl in de maanden erna er wellicht geen enkel project in verkoop is. 4. In het raadsvoorstel staat dat vanuit de Wet goed verhuurderschap en Wet betaalbare huur de komende jaren budget beschikbaar is ten aanzien van toezicht en handhaving. Waar wordt het geld wat er beschikbaar voor is op dit moment voor ingezet? Het budget wat beschikbaar is voor de Wet goed verhuurderschap en de Wet betaalbare huur is beschikbaar gesteld om de taken die voortvloeien uit nieuwe wettelijke taken op te kunnen pakken. De meldingen die de gemeente vooralsnog ontvangt kunnen we nog zonder inzet van het nieuw beschikbare budget beantwoorden. 5. In het raadsvoorstel staat dat er bij de monitoring goed gemonitord wordt hoeveel toezicht, handhaving en bezwaar & beroep deze nieuwe mogelijkheden en werkwijze met zich meebrengt. Op welke wijze wordt de raad hierover actief geïnformeerd? Zodra het wetsvoorstel ‘Wet versterking regie op de Volkshuisvesting’ in werking treedt worden er aanvullende urgentie doelgroepen geïntroduceerd.

Naar verwachting laat een actualisatie van de Huisvestingsverordening daardoor niet lang op zich wachten. Bij deze actualisatie zal ook gereflecteerd worden op het functioneren van de dan van toepassing zijnde Huisvestingsverordening; de nieuwe mogelijkheid maakt onderdeel uit van de reflectie.

Aantal aanvragen voor het splitsen van een woning Gebaseerd op de gegevens van het zakensysteem CLO

Statistieken aanvragen splitsen van woningen Jaar

Aanvragen

Goedgekeurd

Afgekeurd

2020 2021

1 2

1

1 -

2022 2023 2024 2025 (tot 07.03.2025)

2 0 2 3*

2 -

2 2

1 (conceptaanvraag was wenselijk) -

3

5

1

Totaal 10 *1 initiatief is nog in behandeling

Teruggetrokken + stadium

Waarom afgekeurd? Aantal initiatieven met dezelfde reden 2 1

2

Reden Strijd met regels omgevingsplan, strijd met beleid (/ geen passend beleid), geen plaats voor extra parkeerplaatsen. Strijd met regels omgevingsplan, strijd met beleid (/ geen passend beleid), geen plaats voor extra parkeerplaatsen, woningen niet gericht op de openbare ruimte/weg, onvoldoende ruimtelijke kwaliteit (o.a. geen buitenruimte, privacy schending) Onvoldoende gegevens en geen reactie op opvraag extra gegevens.

Van de totaal 10 aangevraagde vergunningen zijn er 3 afgekeurd door de gemeente, zijn er 3 verleend door de gemeente, en zijn er 4 niet voortgezet door de initiatiefnemer (geen verdere reactie op correspondentie van de gemeente).

Duidelijkheid op de kans van slagen? Op het moment van de aanvraag zijn de geldende beleidskaders en regelgeving bekend bij de aanvrager. De kans van slagen hing af van de mate waarin de aanvraag voldeed

aan deze regels, zoals de eisen uit het bestemmingsplan, de Huisvestingsverordening, de parkeerverordening en eventuele aanvullende gemeentelijke beleidsregels. Indien voorafgaand aan de aanvraag al ambtelijk advies is gegeven (door bijvoorbeeld een voorafgaand gesprek), kan dat mogelijk meer inzicht hebben geboden in de kans van slagen.

Gemiddelde tijd tussen de eerste aanvraag van een vergunning en goedkeuring hiervan? Gemiddeld duurde een verleende vergunning 5 maanden en 10 dagen om verleend te worden.