6. Motie 2020.30 - Alternatieven tijdelijke schoolhuisvesting Veenendaal-Oost - extra locatie

Bijlage 4: Aanvullende informatie extra locatie Veenendaal-Oost

1

Nieuwe locatie onderwijshuisvesting Veenendaal-Oost

Wanneer een scenario wordt gekozen waarbij een nieuw schoolgebouw wordt gerealiseerd in Veenendaal-Oost, worden tot nu toe met name twee locaties genoemd. Dit betreft de locatie naast het Ontmoetinghuis pal aan de Rondweg-Oost of een plek in Groenpoort. Feitelijk zijn dit ook de enige twee beschikbare opties. Buurtstede is nagenoeg afgerond en Veenderij is volop in ontwikkeling. De bouwclaims zijn hier al volledig uitgegeven. De gemeente zelf heeft in Veenderij geen enkele bouwclaim meer in bezit.

Bouwprogramma nieuw IKC Veenendaal-Oost Voor een IKC Veenendaal-Oost is het volgende ruimtegebruik benodigd: - Bvo onderwijsgebouw: afgerond 3.000 m2 -> in twee bouwlagen = 1.500 m2 ruimtegebruik; - Schoolterrein: 600 m2 (minimum); - Overige ruimte (groen, entree, indelingsverlies): 400 m2; - Parkeren (is maatwerk conform parkeerbeleid). Voor deze analyse aangenomen dat er circa 20 parkeerplaatsen nodig zijn = 20 * 25 m2 per parkeerplaats = 500 m2; In totaal is een perceel van circa 3.000 m2 nodig. Algemeen geldt voor beide locaties: een onderwijsfunctie past op beide locaties niet in het huidige (of nog vast te stellen) bestemmingsplan. Er is hoe dan ook een planologische procedure nodig om de bestemming te wijzigen.

Perceel naast het Ontmoetingshuis Dit perceel ligt ten noorden van het winkelcentrum en tussen de Rondweg-oost en het Ontmoetingshuis in. Deze locatie komt binnenkort in eigendom van de gemeente. De gemeente heeft de bouwclaim op deze locatie geruild met een ontwikkelaar waardoor de gemeente nu eigenaar wordt. Deze ruiling is onder andere ingegeven om de verbreding van de rondweg mogelijk te maken. De bouwkavel wordt aan de westzijde een stuk verkleind om ruimte te maken voor 2x2 rondweg. In de toekomst rijden hier circa 36.000 motorvoertuigen per dag langs. De bebouwing langs de rondweg in Buurstede moet zodanig worden vormgegeven dat de westgevel gericht op de rondweg ‘doof’ wordt uitgevoerd. Dit wil zeggen dat deze gevel het geluidscherm vormt voor de achterliggende bebouwing en dusdanig wordt uitgevoerd dat er binnen in de woningen wel voldaan wordt aan de geluidseisen. Concreet betekent dit bijvoorbeeld dat de gevel extra geïsoleerd wordt, er geen te openen ramen en deuren komen en de luchtbehandeling niet via deze gevel gerealiseerd kan worden. De westgevel moet minimaal een hoogte van 6 meter hebben. Om op deze plek een schoolgebouw te kunnen realiseren moeten nog diverse zaken worden onderzocht. Hierbij moet in ieder geval gedacht worden aan externe veiligheid, geluid en luchtkwaliteit.

Als voorbeeld de luchtkwaliteit: er zal dan voldaan moeten worden aan het besluit ‘gevoelige bestemmingen’. Dit besluit “ …. richt zich op bescherming van mensen die verhoogd

gevoelig zijn voor fijnstof (PM10) en stikstofdioxide (NO2). Dit zijn vooral kinderen, ouderen en zieken. Daarom stelt het besluit onderzoekszones in. Binnen die onderzoekszones is luchtkwaliteitsonderzoek nodig. U meet de zones vanaf de rand van de weg. Ze zijn aan weerszijde 300 meter breed bij rijkswegen en 50 meter bij provinciale wegen. Het totaal aantal mensen dat hoort bij een ‘gevoelige bestemming' mag niet toenemen als de grenswaarden voor PM10 of NO2 (dreigen te) worden overschreden. Op zo'n plek mag bijvoorbeeld een school zich niet vestigen. Bij uitbreidingen van bestaande gevoelige

2

bestemmingen mag het totale aantal blootgestelden eenmalig maximaal 10% toenemen. Er is steeds een koppeling met de grenswaarden voor PM10 en NO2. Is (dreigende) normoverschrijding niet aan de orde, dan is er geen bouwverbod voor gevoelige bestemmingen binnen de onderzoekszone. Wel moet de gemeente in die situaties de locatiekeuze goed motiveren; dat gebeurt in de context van de goede ruimtelijke ordening. Op dit moment worden er geen grenswaarden overschreden, wel de advieswaarde van de WHO. Let wel: de rondweg moet nog verbreed worden. Er moet dus een gedegen onderzoek komen naar deze aspecten en er dient rekening gehouden te worden met een kostenverhogende aspecten in de bouw. Hoe hoog deze extra kosten zijn, zijn op voorhand niet volledig in te schatten (zie voor een aanname van deze kosten verderop in deze bijlage). Het perceel is circa 3.300 m2 groot. De conclusie is dat het schoolgebouw in de basis past. Er is vooralsnog geen ruimte voor andere functies. Ook bij stapelen van functies is programma op de begane grond nodig (denk aan bergingen en entrees). Op basis van bovenstaande beschrijvingen moet geconcludeerd worden dat de locatie naast het Ontmoetingshuis op het eerste gezicht een logische keuze lijkt, maar bij nadere bestudering eigenlijk een ongewenste locatie is.

De combinatie van de huidige rondweg met een (basis)school is ongewenst, zeker in het licht van de aanstaande verbreding van de rondweg en de toenname van het verkeer op deze weg. Mogelijk is met onderzoek en aanvullende maatregelen deze functie nog wel te realiseren, maar de vraag is of dit wenselijk is. Het advies is dan ook, dat als er de keus wordt gemaakt om een nieuwe school op een nieuwe locatie in Veenendaal-Oost te realiseren, dat een locatie in Groenpoort een veel betere locatie is dan de locatie tussen de Rondweg-Oost en het Ontmoetingshuis. Financiële analyse locatie naast Rondweg Voor de locatie naast de Rondweg Oost moet rekening worden gehouden met tenminste de volgende extra kosten boven de stichtingskosten van de school: - De prijs voor dit perceel zal naar verwachting rond de €1,2 miljoen exclusief BTW liggen. - Er moet rekening worden gehouden met een serieuze kostenpost om te kunnen voldoen aan de regelgeving met betrekking tot geluid, lucht en/of externe veiligheid. Deze post is op voorhand niet in te schatten. Daarom wordt voor nu een stelpost opgenomen van 10% van de totale stichtingskosten. Deze bedragen 5,7 mln euro. De stelpost bedraagt dan 570.000 euro. - Er zijn reeds volop gesprekken gaande met partijen over de ontwikkeling op deze locatie. Deze partijen zullen niet zonder meer afzien van deze locatie.

Het kan dus zijn dat er voor deze partijen een alternatief moet worden gevonden in Veenendaal Oost. Ook dan zal rekening gehouden moeten worden gehouden met een verlies aan grondwaarde (woningbouw naar maatschappelijk).

Locatie in Groenpoort Groenpoort moet nog gerealiseerd worden. Het definitief stedenbouwkundig plan is echter gereed. Het ontwerp bestemmingsplan gaat op zeer korte termijn ter inzage (na besluit college). Dit is ook nodig om de voortgang in de productie te kunnen handhaven. Mocht er een onderwijsvoorziening in Groenpoort gerealiseerd moeten worden, dan gaat de eerste voorkeur uit naar de locatie ten noorden van het Ontmoetinghuis. De verwachting is dat dit in de eerste fase van Groenpoort ligt. Eventueel is de locatie tijdelijk vanuit Buurtstede te ontsluiten en

3

wordt in de verdere bouw van Groenpoort overlast voor de school zoveel mogelijk voorkomen. De voorkeur gaat bewust niet uit naar de locatie naast de rondweg vanwege de geschetste problemen bij het veld naast het Ontmoetingshuis. De realisatie in Groenpoort kan in 2025 plaatsvinden. Financiële analyse locatie Groenpoort Deze locatie is groot circa 6.000 m² en bestemd voor vier appartementencomplexen met gebouwd parkeren in de vrije sector. Ter plekke zijn in totaliteit 72 appartementen gedacht waarbij er ruimte is voor 10 extra appartementen om de financiële haalbaarheid van het gebouwd parkeren op te lossen. Puur vanuit grondgebruik is 50% van deze locatie nodig voor de schoollocatie. Echter, de impact op het resterende bouwprogramma – en daarmee op de financiële consequenties – is nog niet goed aan te geven. Daarom is het lastig om op dit moment een exacte waarde toe te rekenen aan deze locatie. Om toch een berekening te kunnen maken, is aangenomen dat het om 36 appartementen gaat met een grondwaarde van minimaal 59.000 euro ex BTW per stuk tot maximaal 75.000 euro ex BTW per stuk. In deze analyse is uitgegaan van het maximale bedrag. Kortom, voor de aankoop is een bedrag van 75.000 euro * 36 woningen = 2,7 mln ex BTW nodig. Om de school te kunnen realiseren is het noodzakelijk dat de gemeente haar bouwclaims inzet.

De gemeente heeft na “Veenderij” nog een restant bouwclaim van 42 woningen/appartementen. Dit is dus mogelijk. Binnen complex 01 worden de bouwclaims ontwikkeld en verkocht. In deze grondexploitatie wordt uitgegaan van een netto waarde van gemiddeld 5.000 euro per woning als resultaat in de grondexploitatie. Er is dus sprake van een afname van het positief resultaat van dit complex van 36 woningen * 5.000 euro = 180.000 euro. Concluderend: de kosten voor de grondverwerving ten behoeve van een schoolgebouw ten noorden van het huidige Ontmoetingshuis moeten vooralsnog worden geschat op minimaal 2,88 miljoen euro. Disclaimer OVO is doende met de bouwclaimverdeling en -toewijzing voor “Groenpoort”. Een voorbehoud is dan ook plaats. Dit geldt evenzeer voor het vraagstukken van o.a. de stedenbouwkundige inpassing, de fasering en de planning van het BRM, en de opstalontwikkeling die mede worden bepaald door de aanbestedingsprocedure van het warmtenet “Groenpoort”. Ook de bestemmingsplanprocedure kan tot vertraging en/of extra kosten leiden.

4