5. Voorkeursrechtbesluit Bedrijventerrein Het Ambacht - Zienswijzennota geanonimiseerd

Zienswijzennota Wvg Het Ambacht Behorende bij het raadsvoorstel: “Voorkeursrechtbesluit bedrijventerrein Het Ambacht met nummer @ d.d. 22 juni 2023 1. Inleiding Op 28 maart 2023 heeft het college een voorlopig voorkeursrecht gevestigd voor het gebied bedrijventerrein Het Ambacht op grond van de Wet voorkeursrecht gemeenten (hierna Wvg). Het gebied is hieronder aangegeven.

Schematische begrenzing voorkeursrechtgebied bedrijventerrein Het Ambacht en uitsnede Wvgtekening met begrenzing van het gebied waar wordt voorgesteld het voorkeursrecht te vestigen (in navolging van de voorlopige vestiging door het college d.d. 28 maart 2023) Het ontwerp raadsvoorstel werd met ingang van 31 maart tot en met 27 april jl. voor een ieder ter inzage gelegd. Gedurende deze periode konden belanghebbenden zienswijzen indienen naar aanleiding van het ontwerpvoorstel. Deze zienswijzen worden gezamenlijk met het raadsvoorstel aan de raad voorgelegd. Een reactie op de zienswijzen treft u in deze zienswijzennota aan. Er één (1) zienswijze ingediend. Er is gekeken of degene die de zienswijze heeft ingediend als belanghebbende bij het besluit is aan te merken. Ingevolge artikel 1:2 Awb wordt onder belanghebbende verstaan: degene wiens belang rechtstreeks bij een besluit is betrokken. De Wvg ziet op een eerste recht van koop van de gemeente als de eigenaar of beperkt gerechtigde wil verkopen. Dit betekent dat eigenaren en beperkt gerechtigden worden aangemerkt als belanghebbenden; hun belang wordt immers rechtstreeks door het besluit geraakt omdat zij hun eigendom als eerste aan de gemeente moeten aanbieden. Huurders, kopers of andere gebruikers (voor zover zij geen zakelijk recht hebben) worden niet als belanghebbende aangemerkt.

Zij kunnen immers niet verkopen, want zij zijn geen eigenaar. Daarom zijn zij ook geen belanghebbende in het kader van het Wvg-besluit. Het

kan wel zijn dat zij belanghebbende zijn bij de ruimtelijke procedure. Deze ligt echter in dit besluit nog niet voor. Na vaststelling dat de indiener als belanghebbende is aan te merken wordt ingegaan op de inhoud van de zienswijze en de gemeentelijke reactie. Als laatste wordt een conclusie getrokken of de zienswijze aanleiding geeft om het voorstel aan te passen. ZIENSWIJZE De heer X. der MxifL (in de kadastrale registratie als H.C. der Mkgtt opgenomen) is eigenaar van het perceel kadastraal bekend gemeente Veenendaal, sectie E, nummer 1979 met een oppervlakte van 815 m². Dit perceel, gelegen aan de Nijverheidslaan 45 is in zijn geheel opgenomen in het voorkeursrecht. Op bijgaande tekening is dit perceel met een rode omlijning aangeduid. Het eigendom van de heer der MxifL ligt in voorkeursrechtgebied. Het perceel is ook opgenomen op de lijst behorende bij het raadsbesluit waarop alle betrokken percelen of perceelsgedeelten zijn vermeld. De heer der MxifL is dus eigenaar en daarmee belanghebbend in de zin van de Wvg. In de zienswijze wordt aangegeven dat er ter plaatse een onderneming Autobedrijf AxxxxxxxxxTS is gevestigd. Dit is het bedrijf van de heer der MxifL. De heer der MxifL voert het volgende aan, waarbij in cursief een reactie namens de gemeente wordt gegeven: 1. Er zijn gesprekken gevoerd over eventuele verplaatsing van zijn bedrijf en woning.

De heer der MxifL wil op zich niet verhuizen, maar is wel bereid om de mogelijkheden die de gemeente tot haar beschikking heeft te overwegen. De brief van het voorkeursrecht kwam de heer der MxifL, na deze gesprekken, rauw op het dak. Dit conflicteert in zijn ogen met de vrijblijvendheid die in de eerdere gesprekken is geopperd. Bij een voorkeusrecht is er geen plicht om te verkopen. Pas als de eigenaar zelf wil verkopen, dan moet hij zijn eigendom eerst aan de gemeente aanbieden. Als hij niet wil verkopen, blijft hij gewoon eigenaar. Ook met een voorkeursrecht is er geen sprake van een verhuisplicht. Een voorkeursrecht is echter een voorbode van een wijziging van de functie van een gebied. De gemeente vestigt voorkeursrecht, omdat zij plannen heeft met het gebied. En een planologische wijziging kan wel gevolgen hebben voor de bedrijfsvoering van de bedrijven in het gebied. Daarom zijn we in gesprek gegaan met de eigenaren (ook met de heer der MxifL) en de huurders over hun toekomstplannen en of en hoe deze op de plannen van de gemeente kunnen worden afgestemd.

Een ruimtelijk plan komt slechts tot stand met participatie van de omgeving. In de komende tijd zullen wij de gesprekken met de eigenaren voortzetten en hen betrekken bij de volgende stappen om te komen tot dat ruimtelijke plan. 2. De heer der MxifL trekt uit de voorgenomen vestiging van het voorkeursrecht de conclusie dat er bij meerdere partijen interesse is voor aankoop, mede omdat de gemeente als één van de redenen van vestigen geeft dat er projectontwikkelaars geïnteresseerd zouden zijn. In dat geval krijgt hij waarschijnlijk een hoger bedrag dan wanneer hij aan de gemeente zou verkopen. Daarbij komt dat de heer der MxifL zich heeft georiënteerd op de markt. Vergelijkbare locaties zijn niet te vinden of in een dermate hoge prijsklasse dat ze niet betaalbaar zijn. Het uitgangspunt bij de toekomstige ontwikkeling en realisatie van het gebied is dat de gemeente, voor zover nodig, regie voert bij de transformatie van het plangebied. Door het van toepassing verklaren van het voorkeursrecht behoudt de gemeente grip op de ontwikkeling. Het voorkeursrecht is gedurende het proces van planontwikkeling een beschermingsinstrument waardoor ongewenste (prijs-)ontwikkelingen kunnen worden voorkomen, dan wel worden beperkt. Verkopen aan derden, die de ontwikkeling van het gebied in de weg kunnen zitten, worden moeilijker gemaakt.

We willen onder meer voorkomen dat gronden worden verkocht aan derden die andere plannen hebben dan met het Ontwikkelperspectief en verdere planuitwerking worden beoogd. Met de vestiging van het voorkeursrecht wordt de kans om een kwalitatief hoogwaardig plan te ontwikkelen groter. Hiermee wordt in ieder geval voorkomen dat derden nu nog een grondpositie verwerven met het oogmerk om een tegenstrijdige ontwikkeling te realiseren. Voor het ene perceel zal wellicht meer interesse zijn dan voor het andere perceel, maar voor de gemeente is het van belang om regie te houden bij de ontwikkeling en daardoor ongewenste verkopen te voorkomen. De gemeente is op basis van artikel 13 lid 4 Wvg gehouden om de marktwaarde voor de percelen te betalen. De marktwaarde houdt in dat de gemeente dus dezelfde waarde moet betalen als een willekeurige andere koper. Het is niet de bedoeling dat de gemeente door een voorkeursrecht onder die marktwaarde percelen kan verwerven. Dat zou in strijd zijn met de goede orde en met de wet. De Wvg voorziet daarom in de mogelijkheid om de marktwaarde onafhankelijk te laten vaststellen door de rechter. Daarmee is gegarandeerd dat de gemeente de marktwaarde betaalt. 3. Het perceel met bebouwing is al lange tijd in eigendom van de familie (teruggaand naar 1968). De heer der MxifL en zijn familie hebben de wens om de familiegeschiedenis voor te zetten.

Dat maakt dat de locatie ook een emotionele waarde heeft. De familie heeft ook de afgelopen jaren fors geïnvesteerd om de locatie onderhoudsvrij, energiezuinig en milieuvriendelijk te maken. Om de verbouwing te kunnen uitvoeren heeft de heer der MxifL bewust de keuze gemaakt om veel tijd te steken in de verbouwing, waardoor de omzet van het bedrijf is gedaald. Dat was allemaal gepland, maar daarvoor moet wel de mogelijkheid zijn de verbouwing “terug te verdienen”. De planvorming zal in de komende jaren meer vorm krijgen. De verwachting is dat de gemeente binnen 3 jaar na het raadsbesluit een herziening van een omgevingsvisie of een programma vast stelt. Zodra de herziening is vastgesteld zal er worden gewerkt aan een omgevingsplan of omgevingsplannen voor deelgebieden. Het is nog niet bekend waar wordt gestart met de herontwikkeling, dus kunnen we nog niet aangeven wanneer er tot herontwikkeling wordt overgegaan ter plaatse van het eigendom van de heer der MxifL. Gezien het traject van de planvorming zal dat zeker minimaal 4 jaar duren. Wij realiseren ons dat in dit gebied veel historie aanwezig is. Zeker bij bedrijven en families die al lange tijd eigendommen hebben of hun bedrijf voeren. Daarom moet een proces van herontwikkeling zorgvuldig en met de eigenaren worden doorlopen. We willen daarbij de

contacten met de eigenaren warm houden en hen ook een stem geven binnen het participatietraject. In verband met de forse woningbouwopgave en herstructureringsopgave zal de familie rekening moeten houden met een verandering van de omgeving en wellicht ook op termijn het “wegbestemmen” van de bestaande woon-werklocatie. De heer der MxifL geeft aan dat hij investeringen heeft gedaan die pas op langere termijn worden terugverdiend. Zodra de heer der MxifL zijn eigendommen aanbiedt of als partijen daarover in gesprek raken, zal moeten worden bepaald wat de marktwaarde is van het eigendom. Daarbij zal ook rekening worden gehouden met nieuwe (duurzaamheids)investeringen en renovaties. 4. Door de vestiging van het voorkeursrecht bekruipt de heer der MxifL het gevoel dat hij de regie over zijn eigendom kwijtraakt. Er wordt daarom verzocht om af te zien van de vestiging van het voorkeursrecht op het perceel van de heer der MxifL. In de Ontwikkelingsvisie uit 2021 werd aangegeven dat de gemeente andere plannen heeft voor het Ambacht. Het beleid dat daarin is vastgelegd wordt nu verder uitgewerkt. De onzekerheid over de toekomst (zoals wij het gevoel van kwijtraken van de regie begrijpen) heeft vooral te maken met de herontwikkelingsplannen. Het voorkeursrecht is daarvan slechts een afgeleide.

Juist om deze onzekerheid zo kort mogelijk te laten duren, zetten wij vol in op de start van de verdere planvorming. We vroegen daarom bijvoorbeeld ook de WBI-subsidie aan. Maar de onzekerheid an sich kunnen wij helaas niet wegnemen. Wij proberen door een goede informatieverstrekking, gesprekken met eigenaren en een transparant participatieproces de eigenaren en bewoners zoveel mogelijk mee te nemen en inspraak te laten hebben op de plannen. Zoals in het raadsvoorstel is verwoord hebben wij een belangenafweging gemaakt. Wij vinden dat de gemeente bij de realisatie van extra woningbouw en het hiervoor transformeren van een (voor delen gedateerd) bedrijventerrein een zwaarwegend belang heeft. Met de realisatie van deze plannen wordt een belangrijke bijdrage geleverd aan het invullen van de grote woningvraag in Veenendaal. Dat weegt in onze ogen zwaarder dan het belang van de heer der MxifL. Conclusie: deze zienswijze geeft ons geen aanleiding om af te zien van vestiging van het voorkeursrecht.