5. Vaststelling Actualisatie detailhandelsbeleid 2021-2025 - rapportage DPO Detailhandel

Distributieplanologisch Onderzoek Detailhandel 7-10-2019 | 's Hertogenbosch

Gemeente Veenendaal

2

Inhoud Hoofdstuk 1. Inleiding 1.1 1.2 1.3

Aanleiding Leeswijzer Definities

Hoofdstuk 2. Verkenning van het marktgebied 2.1 Kenmerken en uitgangspunten 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7

Benchmark aanbod Veenendaal Aanbod en spreiding Veenendaal Ruimtelijke aspecten van het aanbod Aanbod op bedrijventerreinen Harde plannen incl. plancapaciteit Regionaal en provinciaal beleid PDV/GDV

Hoofdstuk 3. Trends en ontwikkelingen 3.1 Trends dagelijkse sector 3.2 Niet-dagelijkse sector

4 5 6 7 8 9 10 11 13 16 18 19 20 21 23

3

Inhoud Hoofdstuk 4. Behoeftebepaling 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5

Algemene kenmerken en uitgangspunten Distributieplanologische berekening dagelijkse sector Distributieplanologische berekening niet-dagelijkse sector Uitbreidingsruimte per hoofdbranche Hoofdbranche In/Om-Huis verder uitgesplitst

26 27 30 31 32 33

Hoofdstuk 5. Ontwikkelingsmogelijkheden 5.1 Dagelijkse sector 5.2 Niet-Dagelijkse sector 5.3 PDV locaties

34 35 36 37

Hoofdstuk 6. Aanbevelingen

38

Bijlage 1

40

4

01 Inleiding

5

1.1

Aanleiding

De gemeente Veenendaal heeft Seinpost Adviesbureau benaderd voor het uitvoeren van een distributieplanologisch onderzoek (DPO). Met dit DPO wil de gemeente zijn eigen marktinzichten vergroten en hiermee toekomstige detailhandelsaanvragen op een juiste manier en weloverwogen beoordelen. Een juiste argumentatie is hierin noodzakelijk, vooral na de recente uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State in de zaak Visser Vastgoed B.V. tegen de gemeente Appingedam. Door juiste onderbouwing van de brancheringsregels heeft de gemeente Appingedam uiteindelijk gelijk gekregen en is bepaald dat de gemeente de vestiging van Bristol mag weigeren op een bedrijventerrein waar wel PDV mogelijk is1. Dit DPO geeft inzicht in het economisch functioneren van detailhandel in de gemeente Veenendaal. Hierbij is onderscheid gemaakt tussen de dagelijkse sector en niet-dagelijkse sector, waarbij specifiek wordt ingegaan op de hoofdbranches Mode-luxe, Vrije tijd en In/om Huis. Het kernwinkelgebied, de buurtwinkelcentra, de PDV-locaties (woonboulevard Groeneveldselaan en Grote Beer) en de bedrijventerreinen maken onderdeel uit van dit rapport. Het DPO is één van de bouwstenen voor het opstellen van een visie op de ontwikkelingsmogelijkheden van het detailhandelsaanbod. Seinpost Adviesbureau stelt in opdracht van, en in samenspraak met, de gemeente Veenendaal het DPO op.

Op dit moment is DTNP bezig de detailhandelsvisie van Veenendaal te vernieuwen. Seinpost en DTNP hebben contact gehad over de cijfers die worden gebruikt in de beide onderzoeken.

1

Meer informatie over de zaak Appingedam is te vinden in Bijlage 1.

6

1.2

Leeswijzer

In het rapport wordt gebruikgemaakt van verschillende bronnen. Het Randstad Koopstromenonderzoek (2018) is het meest recent uitgevoerde koopstromenonderzoek van de gemeente en zal daarom als basis dienen voor dit rapport. Daarnaast wordt gebruik gemaakt van Locatus. Hoewel de data mei 2019 zijn opgevraagd, dateren de inventarisatie-momenten uit 2018 en 2019. Het Koopstromenonderzoek en Locatus vormen de primaire databron van dit onderzoek, maar worden te allen tijde door Seinpost en de gemeente gecheckt op bruikbaarheid en juistheid. Ervaringen leren dat door mutaties het aanbod zal blijven veranderen. Dit rapport bestaat uit de volgende hoofdstukken: Hoofdstuk 1: Inleiding. Hoofdstuk 2: Verkenning van het marktgebied. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op het huidige aanbod en spreiding van detailhandel in Veenendaal. Aanvullend wordt Veenendaal in een benchmark vergeleken met vergelijkbare gemeenten. Hoofdstuk 3: Trends & Ontwikkelingen. Zowel voor de dagelijkse als niet-dagelijkse sector. Hoofdstuk 4: Behoeftebepaling. In dit hoofdstuk wordt allereerst een distributieplanologische berekening gegeven voor de dagelijkse en niet-dagelijkse sector. Daarnaast wordt de nietdagelijkse sector uitgesplitst naar hoofdbranches en globaal naar branche. Hoofdstuk 4: Ontwikkelmogelijkheden. Hierin wordt per sector aangegeven wat er mogelijk is naar de toekomst toe.

Hoofdstuk 5: Aanbevelingen. Tot slot zullen de bevindingen worden samengevat en conclusies worden getrokken. Eveneens worden aanbevelingen gedaan aan de gemeente.

7

1.3

Definities

Detailhandel: “Het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder de uitstalling ten verkoop), verkopen, verhuren en leveren van goederen aan personen die goederen kopen of huren

Kernwinkelgebied: Hiermee wordt het afgebakende winkelgebied (de binnenstad) van Veenendaal bedoeld.

voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, waaronder grootschalige detailhandel, volumineuze detailhandel, tuincentrum en supermarkt.”

PDV-locaties: Een locatie met detailhandel buiten de binnenstedelijke winkelgebieden. In Veenendaal zijn dit Grote Beer en Groeneveldselaan. In het regionale beleid van Food Valley zijn dit de PDV-

Perifere Detailhandelsvestigingen (PDV) en PDV-branches: Hiertoe behoren de volgende branches: auto’s, boten, caravans (ABC), detailhandel in brand- en explosiegevaarlijke en

concentratiegebieden van Veenendaal.

milieuverstorende stoffen, grove bouwmaterialen, bouwmarkten, tuincentra,

woonwinkels en aanverwant aanbod bij elkaar.

keukens en sanitair, en de gehele woninginrichting, waaronder meubelen. Dit komt grotendeels overeen met de drie PDVbranches Wonen, Doe-het-zelf en Tuincentra.

Verspreide bewinkeling: Het gaat hier om detailhandelsvestigingen die buiten een cluster vallen. Dus buiten de

Woonboulevard: Een planmatig opgezet PDVconcentratiegebied van meerdere

PDV-locaties, het kernwinkelgebied en de buurtwinkelcentra.

Figuur 1: Indeling detailhandel

8

02 Verkenning van het marktgebied

9

2.1

Kenmerken en uitgangspunten

Gebiedsafbakening Veenendaal is een plaats en gemeente in de provincie Utrecht en ligt gelegen aan de Utrechtse Heuvelrug en de Gelderse Vallei. Aan de noordzijde wordt Veenendaal afgescheiden door de A12 en de spoorlijn Utrecht – Arnhem. Dit maakt Veenendaal tevens goed bereikbaar (A12 en drie NS-stations). De gemeente Veenendaal bestaat uit meerdere wijken en is volop in ontwikkeling. Recente ontwikkelingen zijn er in Veenendaal-Oost. Naast nieuwbouwwoningen wordt hier een nieuw wijkwinkelcentrum gerealiseerd (Buurtstede).

Bevolking en prognose Op 1 april 2019 heeft de gemeente Veenendaal 65.679 inwoners2. Dit is een groei van circa 760 inwoners ten opzichte van 2018 (1-1-2018: 64.914 inwoners). Deze groei is typerend voor de gemeente Veenendaal. Afgelopen jaren heeft de gemeente enkel een positieve stijging gekend (4% groei sinds 2014) 2. Verwacht wordt dat deze stijging komende jaren doorzet. DTNP gaat in hun detailhandelsvisie uit van 69.000 inwoners in 2025. Hoewel dit een fikse groei betreft, wordt niet verwacht dat deze trendlijn oneindig doorzet. Na 2025 zullen de ruimtelijke uitbreidingsmogelijkheden van Veenendaal beperkter zijn. De groei zet geleidelijk door, tot circa 70.000-71.000 inwoners medio 2030.

2

Bron: Gemeente Veenendaal Maandoverzicht Leeftijdsopbouw

Figuur 2: Gebiedsafbakening Veenendaal

10

2.2

Benchmark aanbod Veenendaal

De gemeente Veenendaal telt anno 2019 65.679 inwoners. Het detailhandelsaanbod kan vergeleken worden met soortgelijke kernen. Dat zijn gemeenten met 57.000 – 67.000 inwoners die, net als Veenendaal, in Midden Nederland liggen en een redelijk (groot) verzorgingsgebied hebben. Het gaat hier om Nieuwegein, Zeist,

dat Veenendaal altijd veel winkelaanbod heeft gehad en een groot lokaal en regionaal verzorgingsgebied heeft. Voor gemeenten zoals Nieuwegein en Zeist geldt dit minder. De gemeenten liggen immers nabij Utrecht. Dit is vooral terug te zien in de sectoren In/Om Huis en Mode & Luxe. Branches waar Veenendaal bovengemiddeld in is

Barneveld en Doetinchem. De uitkomsten zijn weergegeven in figuur 3 en 4.

vertegenwoordigd (zowel qua VKP als m2 wvo).

Het unieke van Veenendaal is dat de gemeente gelegen is in een uitgestrekte omgeving, uit de buurt van grote steden. Dit zorgt ervoor

Het gemiddelde leegstandspercentage in Nederland bedraagt 6,7%. Barneveld en Nieuwegein scoren onder dit percentage (respectievelijk 6 en 4%), terwijl Zeist (13%) en Doetinchem (10%) net als Veenendaal (12%) kampen met bovengemiddeld veel leegstand.

Benchmark VKP

Benchmark m2 wvo

200

90.000 80.000 70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0

150 100 50 0

Veenendaal

Nieuwegein

Zeist

Barneveld

Doetinchem Veenendaal

Figuur 3: Benchmark verkooppunten

Nieuwegein

Figuur 4: Benchmark m2 wvo

Zeist

Barneveld

Doetinchem

11

2.3

Aanbod en spreiding Veenendaal

Om een specifieker beeld te krijgen van het huidige detailhandelsaanbod in de gemeente Veenendaal is gebruik gemaakt van de data en indeling van Locatus3. Tabel 1 geeft een overzicht van het aantal verkooppunten (vkp) en m2 wvo in Veenendaal. In totaal beschikt de gemeente over 397 verkooppunten, totaal goed voor 150.738 m2 wvo. Dit is exclusief

gezamenlijk hard aan gewerkt om dat terug te dringen. Met het recent omvallen van een paar grote formules (Coolcat, Op=Op Voordeel) dreigt de leegstand weer verder op te lopen.

leegstaande verkooppunten. Verreweg de meeste verkooppunten zijn gevestigd in het kernwinkelgebied van Veenendaal (centrum). Het centrum kent het grootste percentage leegstand (17%). Daar wordt

op de woonboulevard Groeneveldselaan (31.513 m2 wvo, 20 vkp). Het betreft hier voornamelijk PDV. Veenendaal kent daarnaast een grote hoeveelheid verspreide bewinkeling. 35.816 m2 wvo (61 vkp).

WINKELGEBIEDSTYPERING LOCATUS BUURTCENTRUM

00-LEEGSTAND

11-DAGELIJKS

Na het kernwinkelgebied is het grootste detailhandelsmetrage gevestigd

22-MODE & LUXE

35-VRIJE TIJD

37-IN/OM HUIS

TOTAAL DETAILHANDEL

38-DETAILH OVERIG

-

1.728 (5)

-

-

96 (1)

-

1.824 (6)

200 (1)

-

-

-

30.656 (19)

857 (1)

31.513 (20)

21.470 (74)

11.029 (49)

35.277 (129)

2.094 (13)

10.585 (26)

2.148 (11)

61.133 (228)

-

982 (2)

-

-

-

-

982 (2)

615 (8)

4.162 (14)

308 (3)

490 (2)

29.459 (35)

1.397 (7)

35.816 (61)

WIJKCENTRUM GROOT

1.150 (4)

335 (4)

70 (2)

655 (5)

1.362 (6)

725 (6)

3.147 (23)

WIJKCENTRUM KLEIN

402 (5)

6.580 (26)

1.619 (10)

1.308 (6)

6.068 (11)

748 (4)

16.323 (57)

23.837 (92)

24.816 (99)

37.274 (144)

4.547 (26)

78.225 (98)

5.875 (29)

150.738 (397)

GROOTSCHALIGE CONCENTRATIE KERNWINKELGEBIED SUPERMARKTCENTRUM VERSPREIDE BEWINKELING

TOTAAL

Tabel 1: Aanbod Veenendaal in m2 wvo (Verkooppunten), bron: Locatus; Definities: Locatus. 3

Checkdatum: september 2019. De gemeente heeft een lokale check uitgevoerd van met name het verspreide aanbod In/Om Huis en de verspreide leegstand. Deze check is verwerkt in de tabel. De gegevens zijn inclusief de recent toegevoegde Lidl in Buurtstede.

12

Aanbod In/Om Huis uitgesplitst Veenendaal beschikt over 78.225 m2 wvo In/Om Huis. De drie PDV(hoofd)branches Wonen, Doe-het-Zelf en Tuincentra maken onderdeel uit van deze groep. Onderstaande tabel geeft de spreiding van het aantal m2 wvo weer. Duidelijk is dat de groep Wonen verreweg de meeste m2 wvo beslaat, gevolgd door de branche Doe-het-Zelf. Samen zijn de branches Wonen en Doe-het-Zelf goed voor 85% van het totale m2 wvo In/Om Huis. Hoewel de m2 wvo tuincentra binnen Plant & Dier

merendeel van de groep In/Om Huis bestaat uit meters van PDVbranches. Detailhandels branches binnen Bruin & Witgoed, Auto & Fiets en Plant & Dier (behalve Tuincentra) maken geen onderdeel uit van PDV en worden dan ook niet bedoeld wanneer over PDV-branches wordt gesproken.

Tekst

dan nog niet zijn meegeteld, kan worden geconcludeerd dat veruit het GEMEENTE VEENENDAAL

37.130-PLANT & DIER 6.734 (15)

37.150-BRUIN & WITGOED

37.160-AUTO & FIETS

2.175 (17)

Tabel 2: Aanbod In/Om huis in m2 wvo (Verkooppunten), bron: Locatus.

2.457 (11)

37.170-DOE-HET-ZELF 14.837 (9)

37.180-WONEN 52.023 (46)

TOTAAL IN/OM HUIS 78.225 (98)

13

2.4

Ruimtelijke aspecten van het aanbod

Spreiding De detailhandelsstructuur van Veenendaal bestaat allereerst uit het kernwinkelgebied (centrum Veenendaal). Daarnaast liggen de winkels geclusterd in diverse buurtwinkelcentra (zoals te zien in figuur 5). Verspreid over Veenendaal bevindt zich eveneens een aantal winkels. Centrum Veenendaal De gemeente Veenendaal kent een gevarieerd aanbod. Het centrum is van grote waarde en beschikt over een groot aantal landelijke ketens evenals lokale ondernemers. Zowel bezoekers als eigen inwoners zijn positief over het centrum en beoordelen het met een 84. Vooral bereikbaarheid met fiets en auto wordt als een pluspunt gezien. De bereikbaarheid met het OV wordt daarentegen als minder ervaren. Rond het centrum van Veenendaal ligt een aantal parkeergarages, waar de bezoeker de auto kan parkeren. Vanuit daar loop je gemakkelijk de stad in.

Figuur 5: Overzichtskaart Veenendaal 4

Randstad Koopstromenonderzoek 2018

Bron: Bijlage beleidsuitgangspunten detailhandel dec. 2012

14

Hoewel de consument Veenendaal positief beoordeelt, staat er in het centrum het nodige leeg. Deze beeldbepalende leegstand bevindt zich zowel in de Hoofdstraat, als in de twee overdekte passages. Het wegvallen van de V&D heeft voor Veenendaal, en voor Winkelcentrum Passage Corridor in het bijzonder, geleid tot extra leegstand. Het oude V&D pand is van dusdanige omvang dat het lastig blijkt in te vullen. Tot op heden is er nog geen definitieve herbestemming gevonden voor het pand, los van tijdelijk gebruik. Woonboulevard Groeneveldselaan en Grote Beer Op de woonboulevard Groeneveldselaan kan de consument terecht bij eenentwintig winkels, variërend van de Welkoop tot Dok 2 en van Profijt Meubel tot KeukenConcurrent. Aanvullende woonwinkels zijn gevestigd op Grote Beer. Hier bevindt zich onder andere de trekker Eijerkamp. De consument beoordeelt beide gebieden respectievelijk met een 7,7 en een 8,0. Vooral de faciliteiten (wc, wifi, bankjes, etc.) en horeca scoren laag. Parkeermogelijkheden zijn er daarentegen voldoende en scoren hoog. Ditzelfde geldt voor de bereikbaarheid met de auto. Ontbrekend aanbod Waar de gemeente Veenendaal over veel m2 wvo In/Om Huis bezit, ontbreekt een grootschalig tuincentrum (bijv. Intratuin / De Wildernis Achterberg). Inwoners zullen hiervoor naar één van de omliggende gemeenten moeten.

De Batterijen

Bedrijventerreinen en PDV-locaties Veenendaal

Het Noorderwerk

Veenendaal kent, conform de bestemmingsplannen, vier bedrijventerreinen. Het gaat hier om De Batterijen, Het

PDV-locatie Grote Beer

Noorderwerk, Het Ambacht en Nijverkamp. Rechts op deze pagina zijn de bedrijventerreinen geografisch weergegeven. De in het groen aangegeven vlakken betreffen de PDV-concentratiegebieden van Veenendaal

Het Ambacht

(Grote Beer en Groeneveldselaan). In deze concentratiegebieden zijn in beginsel enkel de PDV-branches Wonen, Doe-het-zelf en Tuincentra toegestaan.

PDV-locatie Groeneveldselaan Nijverkamp

Hoewel beide PDV-locaties binnen één van de bedrijventerreinen vallen, gelden hier andere regels m.b.t. detailhandel. Hierop wordt in paragraaf 2.7 verder ingegaan.

Figuur 6: Ligging bedrijventerreinen Veenendaal

15

16

2.5

Aanbod op bedrijventerreinen

Onderstaande tabel geeft per bedrijventerrein het aanbod in detailhandel weer5. Uit onze check van de Locatusdata hebben wij opgemaakt dat het betrouwbaarder is om de bedrijventerreinen Nijverkamp en Ambacht samen te nemen. Hier is veruit het meeste detailhandel gevestigd (38 vkp, 40.153 m2 wvo). Woonboulevard Groeneveldselaan maakt hiervan onderdeel uit. Dit verklaart de grote hoeveelheid winkels in de hoofdbranche ‘Wonen’. Merendeel van de Doe-het-zelf winkels is eveneens gevestigd op de bedrijventerreinen Nijverkamp/Het Ambacht. Bedrijventerrein Noorderwerk beslaat een groot deel van Veenendaal Noord. PDV-locatie Grote Beer maakt onderdeel uit van dit terrein, waar

BEDRIJVENTERREIN

LEEGSTAND

DE BATTERIJEN

150 (2)

NIJVERKAMP/HET AMBACHT

200 (1)

NOORDERWERK

25 (1)

TOTAAL

375 (4)

PERSOONLIJKE VERZORGING

Tabel 3: Spreiding aanbod op bedrijventerreinen 5

Bron: Locatus Locatiebezoek/check: september 2019

HOBBY

PLANT & DIER

in totaal 16 verkooppunten zijn gevestigd. Merendeel van de in totaal 20.078 m2 wvo bestaat uit winkels in de hoofdbranche Wonen (14.479 m2). Vooral Woonwinkel Eijerkamp draagt hieraan bij. De Batterijen is het laatste bedrijventerrein van de gemeente Veenendaal en beschikt enkel over twee leegstaande detailhandelspunten conform de detailhandelsdefinitie van Locatus. De tabel laat zien dat er op de bedrijventerreinen soms branches gevestigd zijn buiten de PDV-branches zoals Persoonlijke verzorging, Hobby, Bruin- en witgoed, Auto & fiets en ‘Detailhandel overig’.

BRUIN & WITGOED

AUTO & FIETS DOE-HET-ZELF

WONEN

DETAILHANDEL OVERIG

TOTAAL

150 (2)

60 (1)

60 (1)

410 (1)

410 (1)

4.124 (2)

150 (2)

75 (1)

10.027 (5)

24.250 (24)

857 (1)

40.153 (38)

120 (1)

25 (1)

340 (2)

4.279 (1)

14.479 (6)

810 (4)

20.078 (16)

4.244 (3)

175 (3)

415 (3)

14.306 (6)

38.729 (30)

1.667 (5)

60.381 (56)

17

PDV-branches in Veenendaal Rechts op deze pagina is het aanbod dat valt binnen de PDVbranches weergegeven. Het gaat hier om vestigingen in de (hoofd)branches Tuincentra6, Doe-het-Zelf en Wonen7. Hoewel winkels in de voorgenoemde branches door heel Veenendaal zijn gevestigd, zit er wel een wezenlijk verschil in de bestemmingsplannen van verspreide bewinkeling en de winkels op de PDV-locaties (afbakening, zie pag. 15). Op laatstgenoemde zit een PDV-bestemming, waardoor enkel PDV mogelijk is. Voor de overige locaties geldt de bestemming ‘detailhandel’.

Hoewel de gemeente het PDV-aanbod waar mogelijk probeert te clusteren, blijft dit in de praktijk lastig. Op de PDV-locaties is anno 2019 geen leegstand of fysieke ruimte voor uitbreiding. Dit maakt het verplaatsen van detailhandelsvestigingen in de branches Tuincentra, Doe-het-Zelf en Wonen buiten de huidige PDV-locaties naar PDV-locaties lastig. Dit en de gemengde bestemming die op veel panden zit, maakt het voor de gemeente Veenendaal lastig om de PDV-branches te clusteren en verspreide bewinkeling en vestiging op bedrijventerreinen en in woonwijken tegen te gaan of terug te dringen. 6 Naast het tuincentrum van Veenendaal, is er in samenspraak met de gemeente, voor gekozen om ook de op de PDV-locatie gevestigde formules Van der Garde Buitenleven en Welkoop mee te nemen in deze branche. 7

Bron: Locatus 2019, check en wijziging gemeente Veenendaal

Figuur 7: Hoofdbranches Plant & Dier

18

2.6

Harde plannen incl. plancapaciteit

Gemeente Veenendaal Veenendaal-Oost In Veenendaal-Oost is recentelijk de eerste fase van wijkwinkelcentrum Buurtstede geopend. Op dit moment is er alleen een Lidl gevestigd. Er is een hard plan voor een Albert Heijn (1.524 m2 wvo) en diverse kleine units. Dit plan wordt medio 2020 opgeleverd. Brouwerspoort De gemeente heeft voor Brouwerspoort het ontwerpbestemmingsplan geactualiseerd. Dit moet de kwaliteit van de opgeleverde bebouwing en openbare ruimte een impuls geven. De precieze invulling is nog niet bekend, maar het plan kijkt naar andere invullingen dan detailhandel omdat de belangstelling daarvoor gering is. Andere functies zijn horeca, stadsstrand, hotel, wonen, werken, cultuur en evenementen, mede om de leegstand terug te dringen.

Regio Merendeel van de offline afvloeiing van Veenendaal gaat naar de gemeente Ede. Dit geldt voor zowel de dagelijkse als nietdagelijkse sector. Harde plannen gemeente Ede: De gemeente Ede heeft te kennen gegeven geen harde plannen te hebben voor nieuwe detailhandel.

19

2.7

Regionaal en provinciaal beleid PDV/GDV

Regionaal beleid

Provinciaal beleid

Momenteel is Seinpost Adviesbureau bezig om voor de gehele regio Foodvalley een geactualiseerd PDV-GDV-beleid op te stellen. Veenendaal maakt samen met Barneveld, Ede, Nijkerk, Renswoude, Rhenen, Scherpenzeel en Wageningen deel uit van deze regio.

De algemene conclusie van het provinciale beleid is dat nieuwvestiging op perifere locaties alleen mogelijk is als er aantoonbare behoefte is die niet in bestaande binnenstedelijke winkelgebieden kan worden opgevangen uit oogpunt van ruimte en veiligheid. De provincie Utrecht

Zoals op pagina 12 getoond, kent Veenendaal twee PDVconcentratiegebieden, te weten Veenendaal Grote Beer en VeenendaalGroeneveldselaan. In het regionale beleid wordt gesteld dat “In de acht PDV-concentratiegebieden in principe alleen de PDV-branches Wonen,

benoemd hierbij locaties van de bestaande (perifere) winkelgebieden waarbinnen nog mogelijkheden zijn voor uitbreiding: alleen voor winkels die vanwege aard en omvang van het gevoerde assortiment moeilijk inpasbaar zijn in de centrale winkelgebieden zoals bouwmarkten en tuincentra. Er wordt ingegaan op oppervlakteneutrale verplaatsing van

Doe-het-zelf en Tuincentra zijn toegestaan. Er is een uitzondering mogelijk in ‘naar aard en omvang met PDV-vergelijkbare branches en volumineuze goederen’. In dat geval is advies nodig van het regionale Ambtelijk Overleg (AO) en het Portefeuillehouders Overleg (PO) vanwege afwijkend beleid. Overige branches zijn voorbehouden aan de binnenstedelijke winkelgebieden”. Het regionale beleid geeft aan dat detailhandel thuis hoort in de binnenstedelijke winkelgebieden. Enkel de PDV-branches Wonen, Doehet-zelf en Tuincentra zijn toegestaan buiten de binnenstedelijke winkelgebieden, bij voorkeur binnen één van de twee PDV-locaties.

deze volumineuze detailhandel (vanuit oogpunt van hinder, veiligheid, verkeersaantrekkende werking of economisch functioneren) en op de afbouw van bestemmingsplancapaciteit.

20

03 Trends en ontwikkelingen

3.1

Trends dagelijkse sector

In deze paragraaf gaan wij specifiek in op de trends in de sector dagelijkse artikelen8 en meer specifiek de branche van de supermarkten. Omzet en bezoekfrequentie nemen verder toe De bestedingen in de dagelijkse sector nemen jaarlijks (nominaal) toe met 1 tot 2%. Er wordt vanuit gegaan dat deze ontwikkeling voortduurt: de omzet in de dagelijkse sector blijft de komende jaren stijgen. Dit in tegenstelling tot de bestedingen in de niet-dagelijkse sector, waar tussen globaal 2009 en 2018 er sprake was van een teruggang en daarna een lichte groei. Het is aannemelijk dat de supermarktbestedingen in Veenendaal ook blijven toenemen. Toenemende oriëntatie op supermarkt Het marktaandeel van supermarkten in het food-assortiment is toegenomen. Landelijk ligt de oriëntatie inmiddels op 88%, wat betekent dat van elke bestede 88 eurocent in de supermarkt terechtkomt en 12 cent bij speciaalzaken.

Combinatiebezoek van supermarkten Consumenten bezoeken meer formules dan vroeger. Zij hebben doorgaans een vaste servicesupermarkt als eerste aankoopplaats, maar bezoeken daarnaast (met een lagere frequentie) afwisselend andere supermarkten. Supermarkten worden steeds groter Het gemiddelde winkelvloeroppervlak van een supermarkt is sinds 2005 toegenomen van 768 vierkante meter naar 939 vierkante meter. Een grotere supermarkt kan beter voorzien in de behoeften van de kritische consument met hoge eisen aan gemak en service. 8

Onder de dagelijkse sector wordt verstaan: alle zaken gericht op voedingsmiddelen en persoonlijke verzorging.

21

22

Afname aantal versspecialisten, maar ook een revival Er is een forse afname in onder meer het aantal vers speciaalzaken. Prijzenoorlogen versterken dit proces, waarbij overigens echt onderscheidende specialisten met bijzondere service en assortiment zich redelijk tot goed staande kunnen houden. We zien dat de speciaalzaken zich verder gaan onderscheiden van de supermarkten met directe consumptie en afhaalfuncties, catering e.d. en dat speciaalzaken elkaar opzoeken in een versconcentratie maar dan moet wel sprake zijn van een voldoende groot verzorgingsgebied. Opkomst gespecialiseerde supermarkten De laatste jaren zien we een duidelijke trend met de opkomst van biologische en niet-westerse supermarkten die zich steeds verder professionaliseren en waar ook schaalvergroting optreedt. Er zijn zelfs supermarkten voor restpartijen, diepvriessupermarkten en andere

Online én offline omzet groeit Er is een (lichte) groei in de online aankopen bij supermarkten. Maar omdat de totale groei hier (nog) groter is (in 2017 was er een omzetgroei tot 3,2% marktaandeel volgens cijfers van GfK febr. 2018, en 2,9% volgens kennisplatform Supermarkt en Ruimte nov. 2018), blijft deze branche licht aan omzet winnen. Dus hoewel het online aandeel stijgt, groeit ook het fysieke kanaal. Per saldo kunnen de fysieke bestedingen blijven groeien bovenop de verwachte prognose van het marktaandeel van de online bestedingen in de dagelijkse sector. Gestage omzetgroei supermarkten De supermarktbranche blijkt erg dynamisch. Jaarlijks groeien de bestedingen en omzetten met 2-3% (figuur 8). Het aanbod groeit mee.

gespecialiseerde vormen maar die ontwikkelen zich gestaag (Poolse supermarkt, Aziatische supermarkt etc.). 130,0

In totaliteit zijn de bestedingen in de food sinds 2006 met 30%

120,0

gestegen, de supermarkten hebben daarbij groeipercentages laten zien van 2% tot 3% per jaar. De food-speciaalzaken hebben in de periode

110,0

2006-2016 hun omzet met 15% zien dalen en vertonen daarna een stabiel beeld.

Ontwikkeling supermarktomzet, aanbod en omzet per m2 wvo (landelijk, 2010 = 100)

100,0 90,0

80,0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 m2 wvo landelijk

Omzet landelijk

Omzet per m2 wvo landelijk

Figuur 8: Ontwikkeling supermarktomzet, aanbod en omzet per m2 wvo

23

3.2

Niet-dagelijkse sector

(Verwachtingen) bestedingen PDV-branches De landelijke omzetontwikkeling in de PDV-branches in de afgelopen 10-15 jaar is weergegeven figuur 10. De omzetontwikkeling in de tuincentra wordt door het CBS niet bijgehouden en ontbreekt daarom in het figuur. De jaaromzet is sinds 2015 op uniforme wijze berekend, met een groei van bijna 4% in 2016 en 2017. De cijfers over 2018 zijn nog niet bekend. De voorlopige cijfers over 2018 blijken minder afhankelijk van de warme zomer dan verwacht, voorlopige cijfers per april 2019 duiden op een omzetgroei van 6,5% in 2018 (bron GfK, in opdracht van Tuinbranche Nederland).

Omzetontwikkeling PDV-branches 2005-2018

De laatste jaren herstellen de bestedingen in de PDV-branches, na een verlies van circa 35% in de periode 2008-2013 bij Wonen en Doe-hetzelf. Dat leverde een flink herstel sinds medio 2014. De laatste cijfers duiden op een bescheiden groei van 2,5% over 2018 (CBS, februari 2019). De groei van de bestedingen in de Tuincentra, Wonen en Doehet-zelf is met name gerelateerd aan de ontwikkelingen op de woningmarkt, de economische groei en het consumentenvertrouwen voor het doen van grote aankopen. Dat zijn bijvoorbeeld nieuwe meubelen, tuinaanleg en verbouwingen.

Trends PDV-locaties Steeds vaker komt naar voren dat monofunctionele woonboulevards niet bestaan. PDV-locaties hebben vaker het profiel van In/Om Huis, inclusief andere functies, zoals horeca en leisure. Deze integratie draagt positief bij aan het functioneren van PDV-locaties, maar ook aan de beleving en algehele kwaliteit van de locatie.

130 120 110 100 90

Daarnaast fungeren bouwmarkten steeds vaker als belangrijke trekker

80 70 2005

2006

2007

2008

2009

2010

2012

Woonwinkels

Figuur 9: Omzetontwikkeling PDV-branches

2013

2014

2015

2016

Doe-het-zelfartikelen

2017

2018

op PDV-locaties. Voornaamste reden hiervoor is de hoge bezoekersintensiteit en het diverse aanbod. Consumenten kunnen voor diverse producten bij bouwmarkten terecht, zo ook voor een woongerelateerd assortiment (keuken, vloeren, lampen, etc.).

24 Figuur 10: Omzetontwikkeling detailhandel in de hoofdbranches (excl. webwinkels)

Detailhandel excl. PDV-branches Omzetgroei zie je veel minder terug bij de non-foodbranches waarvan de centrale winkelgebieden sterk afhankelijk zijn: kleding-schoenen-textiel, huishoudelijk, speelgoed, elektronica en recreatieartikelen (lectuur, sport, kamperen e.d.). Deze omzetontwikkelingen maken de centrale winkelgebieden kwetsbaar: met name de middelgrote centrale winkelgebieden die verhoudingsgewijs een ruim aanbod nietdagelijkse branches kennen. Het geldt in mindere mate voor de kleinere centrale winkelgebieden met een sterker accent op de dagelijkse sector die nog wel een positieve groei doormaakt: met name de supermarkten en de persoonlijke verzorging (Figuur 11).

Tekst

De omzetontwikkelingen hebben te maken met de groei van de onlinebestedingen (Figuur 12 volgende pagina), met inmiddels de hoogste marktaandelen in Media & hobby en Elektronica, gevolgd door Mode-luxe en Sport-spel, en daarna huishoudelijke artikelen. De onlinebestedingen hebben ook een groeiende invloed op de omzetten van de fysieke winkels in de PDV-branches. Dat komt mede door de opkomst van platforms waarin winkels en merken participeren. Volgens de meest actuele bron van het Koopstromenonderzoek Randstad 2018 ligt het online marktaandeel rond de 15% bij Woninginrichting en rond de 3-4% in de Doe-het-zelf en Tuinartikelen. Dat is hoger dan in vorige koopstroomonderzoeken en lager dan in de meeste andere niet-dagelijkse branches. Voor FoodValley zijn deze cijfers ook gemeten, zie figuur 12. Daar liggen de marktaandelen iets anders maar ze laten wel zien dat er sprake is van een grote dynamiek in de online marktaandelen.

Bron: CBS

25

Hierbij wordt opgemerkt dat er verschillende cijfers zijn over de hoogte van deze marktaandelen. Dat is met name afhankelijk van de bron (Thuiswinkel.org, GfK, Strabo, en nu het koopstromenonderzoek), de meetmethode en het wel of niet meten van de retourzendingen. Los van het exacte marktaandeel heeft de opkomst van het online winkelen invloed op de fysieke winkels. Daarmee moet naar de toekomst rekening gehouden worden bij

Figuur 11: Omzetontwikkeling in de detailhandel per sector, inclusief webwinkels

de planning (en sanering) van detailhandelsmeters. Naast de bedreigingen zijn er ook kansen. Met name multichanneling door de winkels zelf is van invloed. De omzet van de multichannelers groeit al sinds 2017 veel harder dan die van de pure internetverkopers. Het omvat het aandeel online omzet van fysieke winkels met opties als afhalen en bezorgen. In de woonbranche is dit weinig nieuws omdat thuisbezorgen en -installatie daar gemeengoed is. Dat geldt ook voor tuincentra met de inrichting van tuinen e.d. Afhalen zoals bij IKEA is wel een sterke groeimarkt. Ook bouwmarkten profileren zich hier langzamerhand mee. De online ontwikkelingen betekenen wel dat veel winkels een pas op de plaats maken bij de uitbreiding

Figuur 12: Bestedingsaandeel van internet als aankoopkanaal in FoodValley 2018

van hun vestigingsnetwerk. Het worden winkels met online verkoop als nevenactiviteit.

Aantal tuincentra neemt af In tegenstelling tot de tuinartikelenbranche, neemt het aantal tuincentra geleidelijk steeds verder af. De afgelopen tien jaar is ruim een kwart van de tuincentra verdwenen. Het totale WVO neemt echter ‘maar’ met 7,8% af. De conclusie is dan ook dat het gemiddelde tuincentrum flink groter wordt. In 2010 was dat nog 2.416 m², terwijl dat nu 3.008 m² is. De grootste winkelformules naar totaal metrage zijn Intratuin (gemiddeld 8.000 m2 wvo per verkooppunt) en GroenRijk (gemiddeld 3.250 m2 wvo per verkooppunt, Locatus, 2019).

Bron: CBS

26

04 Behoeftebepaling

27

4.1

Algemene kenmerken en uitgangspunten

Gemiddeld besteedbare inkomen Het inkomensniveau van de gemeente Veenendaal blijft achter bij het gemiddelde besteedbare inkomen van geheel Nederland. Dit verschil bedraagt circa 7%. Landelijk bedragen de bestedingen per persoon in de dagelijkse sector € 2.525,- over het jaar 2017 (cijfers juni 2018). Voor dagelijkse artikelen wordt uitgegaan van een inkomenselasticiteit van 0,4, waardoor de gemiddelde bestedingen in Veenendaal uitkomen op € 2.454. Voor de nietdagelijkse sector wordt een inkomenselasticiteit van 0,7 gehanteerd9, waar de bestedingen per persoon € 2.138 bedragen. De gemiddelde bestedingen in de niet-dagelijkse sector bedragen in Veenendaal € 2.033.

Koopkrachtbinding Voor de dagelijkse sector kent Veenendaal een koopkrachtbinding van 94%. Dit is gecorrigeerd op afvloeiing online (4%)10. De resterende 6% vloeit af naar omliggende gemeenten (voornamelijk gemeente Ede). Recentelijk is de Lidl (Buurtstede, 1.360 m2 wvo) geopend in Veenendaal en medio 2020 zal een nieuwe Albert Heijn openen in Buurtstede. Andere mutaties zijn of worden niet uitgesloten. De koopkrachtbinding zal naar 2030 toenemen tot circa 96%. In de niet-dagelijkse sector liggen de cijfers anders. De sector kent een binding van 70% na correctie op de afvloeiing online (19%). Dit is een relatief hoge score en komt door het uitgebreide winkelaanbod en de (boven)regionale functie van Veenendaal. Veenendaal scoort de hoogste binding van alle gemeenten in FoodValley. 9

Retail insiders.

10 Bron: Randstad Koopstromen 2018

28

Koopkrachttoevloeiing

Toevloeiing en afvloeiing per deelgebied

Wat betreft de dagelijkse sector heeft Veenendaal een beperkt regionaal verzorgende functie. Dit komt voornamelijk omdat mensen gemiddeld 10 minuten in de auto willen zitten voor boodschappen doen. De sector

Het Randstad Koopstromenonderzoek 2018 geeft naast de gemeente brede gegevens ook inzicht in drie afzonderlijke aankooplocaties binnen de gemeente. Het gaat hier om: Centrum Veenendaal, Woonboulevard

kent 9% toevloeiing in de totale bestedingen van de gemeente. In 2030 zal de toevloeiing licht toenemen tot 10%. Verdere toename lijkt gezien de ligging niet realistisch omdat omliggende gemeenten eigen dagelijkse voorzieningen kennen.

Groeneveldselaan en Grote Beer. In onderstaande tabel zijn de belangrijkste gegevens samengevat. CENTRUM VEENENDAAL

WOONBOULEVARD GROENEVELDSELAAN

GROTE BEER

DAGELIJKS

51 VKP (10.728 M2 WVO)

0 VKP (0 M2 WVO)

-

NIET-DAGELIJKS

190 VKP (52.568 M2 WVO)

22 VKP (31.743 M2 WVO)

-

LEEGSTAND

65 VKP (14.982 M2 WVO)

0 VKP (0 M2 WVO)

KOOPKRACHTBINDING DAGELIJKS

36%

-

-

TOEVLOEIING DAGELIJKS

10%

-

-

GEM. BESTEDINGEN PER M2 DAGELIJKS INCL. BTW

€ 6.741

€-

€-

KOOPKRACHTBINDING NIET-DAGELIJKS

36%

12%

7%

TOEVLOEIING NIETDAGELIJKS

48%

38%

58%

GEM. BESTEDINGEN PER M2 NIET-DAGELIJKS INCL. BTW

€ 2.474

€ 1.132

€-

WINKELAANBOD

In de niet-dagelijkse sector heeft Veenendaal een toevloeiing van 46%. Dit is beduidend hoger dan het gemiddelde van de benchmark (37%). Qua omzettoevloeiing scoort Veenendaal veel hoger dan alle andere gemeenten in FoodValley (bron koopstromenrapport FoodValley 2018). DAGELIJKSE SECTOR

NIET-DAGELIJKSE SECTOR

KOOPKRACHTBINDING

90%

64%

AFVLOEIING OFFLINE

6%

16%

AFVLOEIING ONLINE

4%

19%

AANDEEL TOEVLOEIING

9%

46%

Tabel 4: Koopkrachttoevloeiing

ECONOMISCH FUNCTIONEREN

Tabel 5: Toevloeiing en afvloeiing per deelgebied

29

Gemiddelde omzet per m2 wvo Landelijk is de gemiddelde omzet per m2 wvo in de dagelijkse sector gelijk aan € 7.634,(excl. BTW). De werkelijke omzet van een winkel hangt af van meerdere factoren en kan per regio verschillen. Deze gemiddelde omzet per m2 wvo is een goede norm voor Veenendaal, er is geen reden om de norm af te laten wijken van het landelijk gemiddelde. Voor de niet-dagelijkse sector geldt een gemiddelde omzet van € 1.819 per m2 wvo. Ook in de niet-dagelijkse sector zijn geen redenen om af te wijken. Dit gemiddelde is een goede norm voor Veenendaal.

30

4.2

Distributieplanologische berekening dagelijkse sector

Om de potentiële marktruimte te bepalen wordt de vraagzijde geconfronteerd met de aanbodzijde. De gegevens van voorgaande pagina’s vormen hiervoor de basis. De resultaten zijn in tabel 6 samengevat. Overschot m2 dagelijkse sector Anno 2019 lijkt er in Veenendaal geen ruimte om de dagelijkse sector uit te breiden. Afgaand op het huidige inwonersaantal (65.679) en de omzet per hoofd geeft dit een bestedingspotentieel van ruim 161 miljoen euro. Dit bedrag dient gecorrigeerd te worden met de koopkrachtbinding en koopkrachttoevloeiing en komt daarmee uit op circa € 166,5 miljoen. Afgaand op een gemiddelde omzet per m2 wvo van € 7.634, komt dit neer op een haalbaar aanbod van 21.812 m2 wvo. Momenteel is er 24.816 m2 wvo dagelijks aanbod gevestigd in Veenendaal. Gelet op de bovengenoemde berekening is er in Veenendaal een overschot van ruim 3.000 m2 wvo. Dit is zelfs nog exclusief de m2 van de toekomstige Albert Heijn. De omzet per m2 wvo komt in de huidige situatie uit op 12% onder het landelijk gemiddelde, met name te

MARKTRUIMTE BENADERING

2019

2030

INWONERS VERZORGINGSGEBIED

65.679

71.000

OMZET PER HOOFD GECORRIGEERD

2.454

2.454

BESTEDINGSPOTENTIEEL

€

KOOPKRACHTBINDING (IN %) TOTAAL GEBONDEN OMZET

161.195.970

€ 174.234.000

94% €

KOOPKRACHTTOEVLOEIING (IN%)

151.524.212

96% € 167.264.640

9%

OMZETPOTENTIEEL TOTAAL

€

GEMIDDELDE OMZET PER M2 WVO GECORRIGEERD

€

166.510.123

10%

€ 185.849.600

7.634 €

7.634

HAALBAAR AANBOD IN M2 WVO

21.812

24.345

AANWEZIG AANBOD IN M2 WVO

24.816

26.340

Het aantal inwoners van Veenendaal blijft groeien en daarmee ook het bestedingspotentieel. Hoewel in 2030 de nieuwe Albert Heijn is toegevoegd, is het overschot aan m2 wvo gedaald tot 1.995 m2 wvo. Albert Heijn zou de centrumwinkel verkleinen maar daar is nog geen bevestiging van. Dit blijft desondanks nog steeds een

UITBREIDINGSRUIMTE IN M2 WVO

-3.004

-1.995

OMZET PER M2 WVO VAN AANWEZIG AANBOD

6.710

7.056

AFWIJKING MET LANDELIJKE OMZET PER M2 WVO

-12%

-8%

aanzienlijk overschot: min of meer dezelfde situatie als nu.

Tabel 6: Marktruimte dagelijkse sector

wijten aan Lidl en de verplaatsing en uitbreiding van Hoogvliet (+2.000 m2 wvo).

31

4.3

Distributieplanologische berekening niet-dagelijkse sector

Om de potentiële marktruimte te bepalen voor de niet-dagelijkse sector wordt de vraagzijde wederom geconfronteerd met de aanbodzijde. De gegevens van paragraaf 4.1 vormen de basis.

MARKTRUIMTE BENADERING

2019

INWONERS VERZORGINGSGEBIED

65.679

Overschot m2 dagelijkse sector

OMZET PER HOOFD GECORRIGEERD

€ 2.033

Anno 2019 kampt Veenendaal met een overschot aan m2 wvo in de niet-dagelijkse sector. Afgaand op het huidige inwonersaantal (65.679) en de omzet per hoofd geeft dit een bestedingspotentieel van circa 133,5 miljoen euro. Dit bedrag dient gecorrigeerd te worden met de koopkrachtbinding en koopkrachttoevloeiing en komt daarmee uit op ruim € 173 miljoen. Afgaand op een gemiddelde omzet per m2 wvo

BESTEDINGSPOTENTIEEL

van € 1.819, komt dit neer op een haalbaar aanbod van 95.167 m2 wvo. Het haalbare aanbod vergeleken met het aanwezige aanbod (125.921 m2 wvo) geeft een overschot van 30.754 m2 wvo weer. De omzet per m2 wvo komt hierdoor 24% onder het landelijk gemiddelde uit. Dit is aanzienlijk en geeft duidelijk de urgentie van het overschot weer. De uitkomst is in lijn met het koopstromenonderzoek 2018. Ondanks dat de niet-dagelijkse sector een ruim overschot heeft aan m2 wvo, hoeft dit niet te betekenen dat er in alle branches een overschot bestaat. Om hier een juist beeld van te krijgen, zal de niet-dagelijkse sector waar mogelijk verder worden uitgesplitst. De resultaten zijn te vinden in paragraaf 4.4.

€

KOOPKRACHTBINDING (IN %) TOTAAL GEBONDEN OMZET

133.541.039 70%

€

KOOPKRACHTTOEVLOEIING (IN%)

93.478.727 46%

OMZETPOTENTIEEL TOTAAL

€

173.108.754

GEMIDDELDE OMZET PER M2 WVO GECORRIGEERD

€

1.819

HAALBAAR AANBOD IN M2 WVO

95.167

AANWEZIG AANBOD IN M2 WVO

125.921

UITBREIDINGSRUIMTE IN M2 WVO

-30.754

OMZET PER M2 WVO VAN AANWEZIG AANBOD

AFWIJKING MET LANDELIJKE OMZET PER M2 WVO

Tabel 7: Marktruimte niet-dagelijkse sector

€

1.375

-24%

32

4.4

Uitbreidingsruimte per hoofdbranche

Om de uitsplitsing te kunnen maken naar hoofdbranche is gebruik gemaakt van het meest recente Koopstromenonderzoek (2018)11. Dit koopstromenonderzoek geeft de totale omzet per hoofdbranche. Vervolgens zijn de kengetallen van Inretail gebruikt om inzicht te krijgen in de normatieve omzet per m2 wvo. Onderstaande tabel geeft een duidelijk overzicht van de huidige situatie per hoofdbranche. Het haalbare aanbod is geconfronteerd met het huidige aanbod in de gemeente Veenendaal.

Opvallend is het overschot in de sector In/Om-Huis. Waar de gemeente ruimte heeft voor ruim 50.000 m2 wvo, is er ruim 78.000 m2 wvo gevestigd in de gemeente. Dit is een aanzienlijk overschot (28.083 m2 wvo). Aanvullend is er een overschot in de sector Mode-Luxe. Dit zal vooral in en om het centrum van Veenendaal zijn. De sectoren Vrije Tijd en Overig hebben ruimte om te groeien met respectievelijk 3.624 en 3.413 m2 wvo.

BRON/BEREKENING

DPO VEENENDAAL (EXCL. BTW)

MODE-LUXE

VRIJE TIJD

IN/OM HUIS

OVERIG

KOOPSTROMENONDERZOEK

TOTALE OMZET

€

82.500.000

€

15.500.000

€

70.700.000

€

15.000.000

INRETAIL (OVER 2017, JUNI 2018)

NORMATIEVE OMZET PER M2 WVO

€

2.662

€

1.897

€

1.410

€

1.615

TOT. OMZET/NORMATIEVE OMZET PER M2

HAALBAAR AANBOD IN M2 WVO

30.992

8.171

50.142

9.288

LOCATUS 2019

HUIDIG AANBOD IN M2 WVO

37.274

4.547

78.225

5.875

TOT. OMZET/HUIDIG AANBOD IN M2

HUIDIGE OMZET PER M2 WVO

HAALBAAR AANBOD - HUIDIG AANBOD

VERSCHIL: MARKTRUIMTE (+) OF OVERSCHOT (-)

€

2.213 -6.282

€

3.409 3.624

€

904

€

-28.083

Tabel 8: Uitbreidingsruimte per hoofdbranche 11 Hoewel het koopstromenonderzoek streeft naar zo betrouwbaar mogelijke waardes, kan het voorkomen dat de werkelijke omzet in praktijk afwijkt van de benoemde totale omzet. Er is echter geen reden om aan te nemen dat dit substantieel afwijkt.

2.553 3.413

33

4.5

Hoofdbranche In/Om-Huis verder uitgesplitst

In Veenendaal heeft de hoofdbranche In/Om-Huis een overschot van 28.083 m2 wvo. Binnen deze hoofdbranche vallen de branches Bruin & Witgoed, Auto & Fiets, Plant & Dier, Doe-Het-Zelf en Wonen. Zoals eerder aangegeven maken de detailhandels branches binnen Bruin & Witgoed, Auto & Fiets en Plant & Dier (behalve Tuincentra) geen onderdeel uit van PDV-branches. De branches Doe-Het-Zelf en Wonen zijn samen goed voor 85% van het totale m2 wvo In/Om Huis. Gelet op dit aandeel, concluderen wij dat de PDV-branches een overschot aan m2 wvo kennen. Ondanks dit overschot is er geen leegstand op de woonboulevards in Veenendaal en de regio. Omdat Veenendaal een aantal gedoogde PDV-winkels op bedrijventerrein Nijverkamp kent en er ruimte nodig is voor verplaatsingen t.b.v. binnenstedelijke woningbouw-locaties is er ruimte nodig op de woonboulevard van 10.000 m2 wvo. Naast deze verplaatsingen kunnen ook nieuwe aanvragen (circa 10% van het totaal) binnen deze ruimte worden opgevangen.

De branche Plant & Dier heeft in Veenendaal te maken met een klein overschot. Echter is het overschot niet van dusdanige omvang dat in de toekomst een tuincentrum moet worden uitgesloten. Indien een volwaardig tuincentrum zijn deuren wil openen in Veenendaal zal hier marktruimte voor zijn in Veenendaal omdat die nu ontbreekt. Dit zal immers leiden tot extra toevloeiing en minder afvloeiing naar omliggende gemeenten.

34

05 Ontwikkelingsmogelijkheden

35

5.1

Dagelijkse sector

De dagelijkse sector van Veenendaal is momenteel niet in balans. Dat komt door een recente toevoeging van minstens 2.000 m2 wvo, en de komst van nog een supermarkt in Buurtstede. Omdat de dagelijkse sector en met name de supermarktbranche landelijk dynamisch is en de omzetten groeien (zie het trends hoofdstuk) is de situatie niet verontrustend. De benchmark bevestigt dat het huidige aanbod gemiddeld is. Wel is aandacht nodig voor de positie van de food-speciaalzaken. Bij voorkeur profiteren die van de trekkracht van nabij gelegen supermarkten. Kwalitatief is in Veenendaal een breed palet aan supermarktformules aanwezig. De consument heeft hierdoor voldoende keuze. Uit de distributieplanologische berekening blijkt dat er naar 2030 toe geen ruimte is voor een extra supermarkt in Veenendaal12. De nadruk zal moeten liggen op modernisering of verplaatsing van bestaande supermarkten verspreid over de gemeente. Dat kan ook een vergroting betekenen. De service aan de klant en het bieden van gemak in een iets grotere winkel staan daarbij centraal. Dit is van belang om op wijk- en buurtniveau een goed voorzieningenniveau te kunnen blijven bieden, binnen een toekomstbestendige structuur: een belangrijk aandachtspunt in verband met de leefbaarheid Versterking van het dagelijks aanbod in het centrum zal niet zozeer gestalte krijgen in de supermarktbranche.

De bestaande supermarkten zullen hun formule willen vernieuwen door iets te vergroten of eventueel te verkleinen. In het centrum ligt veel meer de nadruk op vernieuwende versconcepten. Die ideeën zijn er al met een versmarkt in de Corridor (de Gelderlander, 9 juni 2019). 12 Hierbij is al rekening gehouden met de nieuwe Albert Heijn in Veenendaal-Oost.

36

5.2

Niet-Dagelijkse sector

Anno 2019 kampt de gemeente Veenendaal met een overschot in de niet-dagelijkse sector van 30.754 m2 wvo. Dit is vooral aanwezig in de hoofdbranches In/Om-Huis en Mode-luxe. Het ruime aanbod bleek ook uit de benchmark. De trends in de niet-dagelijkse sector, met name de groei van online aankopen, geven een belangrijk signaal aan deze sector. De DPOuitkomsten geven een indicatie van de markt. Uit de praktijk blijkt dat winkels soms kunnen functioneren bij een lagere omzet per m2. Centrum Veenendaal Voornamelijk het centrum van Veenendaal heeft te maken met het overschot in de hoofdbranche mode-luxe. Daarnaast kent het centrum de nodige leegstand. Dit overschot en de leegstand maken het centrumgebied van Veenendaal kwetsbaar. Om te voorkomen dat het centrum in de toekomst verder achteruit gaat, is het noodzakelijk om het centrum compact te maken. Daarnaast moet gestreefd worden om overige detailhandel zo veel mogelijk in het centrum te vestigen. Dit zal leegstand tegengaan en extra bezoekersstromen en omzet genereren door middel van synergie. Verspreide bewinkeling Zoals eerder al aangegeven, ligt het detailhandelsaanbod van Veenendaal geconcentreerd over diverse buurtwinkelcentra, bedrijventerreinen en PDV-locaties.

Flexibele bestemmingsplannen, evenals gedoogsituaties, hebben het in het verleden mogelijk gemaakt dat detailhandel zich op bedrijventerreinen is gaan vestigen of elders versnipperd in de gemeente. In beginsel is het niet wenselijk, en zelfs illegaal maar gedoogd, dat detailhandel zich verspreid op bedrijventerreinen vestigt, of verspreid in het binnenstedelijke gebied. Allereerst hoort detailhandel in het centrum. Dit maakt het centrale winkelgebied sterker en geeft bedrijventerreinen de mogelijkheid zich te focussen op bedrijven. Het regionale beleid van de regio FoodValley benadrukt dat detailhandel thuishoort in de binnenstedelijke winkelgebieden. Daarbuiten is enkel ruimte voor PDV-branches: bij voorkeur in de aangewezen acht PDV-concentratiegebieden in de regio waaronder Groeneveldselaan en Grote Beer in Veenendaal.

37

5.3

PDV-locaties

De PDV-concentratiegebieden Woonboulevard Groeneveldselaan en Grote Beer Om verdere versnippering van het aanbod te voorkomen, moet de gemeente ruimtelijke keuzes maken. In algemene zin geldt dat ernaar gestreefd moet worden om PDV-branches zo veel mogelijk te klusteren op de woonboulevard en Grote Beer. Het is daarnaast van belang dat goed gekeken wordt naar gemengde bestemmingen binnen de gemeente om zo verdere versnippering van het aanbod (buiten de PDV-locaties) te voorkomen. Daarnaast kan de gemeente actief inzetten op het verplaatsen van huidig verspreid aanbod. Hoewel er fysieke ruimte is op de Groeneveldselaan is het economisch gezien niet wenselijk om veel extra m2 in de sector Wonen, Doe-het-zelf en Plant & Dier toe te voegen. Uitzondering zijn ketens of MKBondernemers die nieuwe bezoekersstromen genereren. De nadruk ligt op opschaling en verplaatsing van bestaande winkels naar mogelijke nieuwbouw. De gemeente wil gedoogde winkels een mogelijkheid bieden om te verplaatsen naar de woonboulevard. Verder wil de gemeente ‘schuifruimte’ voor mogelijk te ontwikkelen binnenstedelijke woningbouwlocaties, waarbij winkels in de hoofdbranche In/Om Huis moeten verplaatsen naar de woonboulevard. Hoewel fysieke ruimte een probleem kan worden, zou de gemeente marktruimte kunnen hebben voor een groot tuincentrum.

Dit is een kwalitatief aspect van het aanbod in Veenendaal dat gemist wordt. Nabij de woonboulevard zou dat een sterke impuls kunnen geven aan de bestaande woon- en doe-het-zelf winkels.

38

06 Aanbevelingen

39

Inzetten op concentraties Gelet op de bevindingen uit voorgaande hoofdstukken, acht Seinpost Adviesbureau het niet wenselijk dat er meer verspreide detailhandel (inclusief PDV-branches) bijkomt. Daarnaast is het niet wenselijk dat detailhandel wordt gevestigd op bedrijventerreinen. Aan deze uitspraak liggen meerdere redenen ten grondslag. Allereerst heeft de gemeente PDV-concentratiegebieden aangewezen evenals de binnenstedelijke winkelgebieden. Deze gebieden moeten versterkt en benut worden. Daarnaast is het voor (on)eerlijke concurrentie van belang dat eenduidige afspraken worden gemaakt over het wel en niet vestigen van detailhandel. Strengere bestemmingsplannen kunnen hierbij helpen. Detailhandel moet niet langer gedoogd worden op locaties die daarvoor niet zijn bedoeld. Dit zorgt ervoor dat waar mogelijk detailhandel zich in het kernwinkelgebied of andere binnenstedelijke winkelgebieden vestigt. PDV-branches vestigen zich in het bijzonder op de PDV-locaties.

Naast het wijzigen van bestemmingsplannen en het tegengaan van nieuwe plannen, moet de gemeente Veenendaal inzetten op het compacter maken van winkelgebieden binnen de detailhandelsstructuur. Waar mogelijk moet detailhandel worden verplaatst en op de daarvoor bedoelde plekken worden ingepast. Een voorbeeld is om gedoogde en verspreid gelegen winkels in de hoofdbranche In/Om Huis te verplaatsen. Dit vraagt vanuit de gemeente strenge richtlijnen en een goed instrumentarium.

40

Bijlage 1

41

6.1

Uitspraak Appingedam

De zaak Bristol Appingedam Op 24 juli 2019 heeft de RVS een definitieve uitspraak gedaan over de zaak Bristol in Appingedam. De eigenlijke vraag luidt kort samengevat: Mag de gemeente de vestiging van Bristol weigeren op een bedrijventerrein (Het Woonplein) waar wel PDV mogelijk is. Bristol bestrijdt dit. De gemeente is in het gelijk gesteld. Er lag een tussenuitspraak van de RVS uit 20 juni 2018.

hebben op de vitaliteit van het centrumgebied/de binnenstad als de branchebeperking in combinatie met de reeds uitgevoerde maatregelen. De Raad trekt op basis hiervan de volgende onderbouwde conclusies: • de winkelstructuur, en met name die van de binnenstad, in •

Er staat steeds in het volgende stuk de RVS (Raad van State), maar eigenlijk betreft het de Afdeling Bestuursrechtspraak (is een onderdeel van de RVS). De zaak gaat om de regelgeving in het bestemmingsplan en ging tussen de Raad van de gemeente Appingedam en de appelante (Visser Vastgoed de verhuurder, ook wel te noemen Bristol). Eis van de minst beperkende maatregel: Onderzocht is wat het door de gemeente tot nu toe gevoerde overige beleid is geweest en welke maatregelen tot dusver zijn genomen. Vervolgens is verkend welke andere maatregelen ook mogelijk zouden zijn om het functioneren en de vitaliteit van het centrum te ondersteunen en hoe werkzaam deze zijn in de situatie van Appingedam. Daarna is onderzocht of de mogelijke maatregelen die nog niet zijn uitgevoerd eenzelfde effect

•

•

Appingedam is zeer kwetsbaar; de branchebeperking is niet alleen noodzakelijk, maar ook geschikt om het beoogde doel te bereiken (beperken van structurele leegstand, het borgen van de vitaliteit van de binnenstad, het voorkomen van verdringing van detaillisten op het Woonplein, het borgen van het consumentenbelang dagelijkse boodschappen op aanvaardbare afstand en het borgen van het consumentenbelang bij een complete voorzieningenstructuur; het functioneren en de vitaliteit van de binnenstad wordt aangetast wanneer de omvang van het winkelaanbod in de branchegroep mode en luxe in het centrumgebied kleiner wordt; de vestiging op het Woonplein van winkels in de branchegroepen dagelijks en mode en luxe die voor hun functioneren niet afhankelijk zijn van andere winkels, heeft rechtstreeks effect op winkels in de binnenstad die voor hun functioneren wel afhankelijk zijn van andere winkels;

42

• • •

•

minder winkels in de branchegroep mode en luxe leidt tot een lagere waardering van de binnenstad en alles wat daarmee samenhangt; het wegtrekken van supermarkten heeft grote nadelige gevolgen op het functioneren van de binnenstad; er treden verdringingseffecten op het Woonplein waardoor de

leegstand dan wel aantasting van de leefbaarheid optreedt in het centrum. De omstandigheid dat de raad de effecten van nieuwe reguliere detailhandel aan het Woonplein op de bestaande structuur in het centrum heeft betrokken in het onderzoek, brengt dan ook niet mee dat de doelen van de brancheringsregeling economische doelen zijn. De

voorzieningenstructuur en dus het consumentenbelang wordt aangetast; naast branchering wordt een brede en samenhangende set maatregelen toegepast, die echter - indien de branchering niet planologisch zou worden verankerd - op zichzelf nog niet het gewenste effect zouden hebben.

uitoefening van de dienstenactiviteit is voorts niet afhankelijk gesteld van een economische behoefte of marktvraag. De effecten van de brancheringsregeling in het bestemmingsplan van het Woonplein zijn alleen indirect van belang, in die zin dat met de regeling beoogd wordt geen ontwikkelingen toe te staan waardoor

Afweging RVS De met de brancheringsregeling nagestreefde doelen zijn gelegen in het voorkomen van leegstand en behoud van leefbaarheid in het centrum. De door Bristol genoemde effecten van het toelaten van nieuwe, nog

onaanvaardbare leegstand dan wel aantasting van de leefbaarheid optreedt in het centrum. Zoals bij de tussenuitspraak is overwogen, heeft de raad zich op goede gronden op het standpunt gesteld dat deze doelstellingen een dwingende reden van algemeen belang behelzen. De bestreden brancheringsregeling houdt niet in dat maxima

niet in de gemeente gevestigde, reguliere detailhandel aan het Woonplein op de bestaande structuur in het centrum vormen binnen

voor economische effecten op de bestaande detailhandel worden toegepast. Het beroep op het arrest van het Hof dat Bristol deed, gaat

het kader van de brancheringsregeling echter geen zelfstandig criterium. Zij zijn alleen van belang voor zover met de regeling beoogd wordt geen ontwikkelingen toe te staan waardoor onaanvaardbare

daarom niet op. Door de jurisprudentie van het Hof van Justitie betreffende de vrijheid van vestiging te codificeren, verbiedt de dienstenrichtlijn bepaalde

43

vereisten zoals onderzoek naar de economische noodzaak. Verzoeken om informatie met het oog op evaluatie van het aanbod (bv. aantal, types en formaten van bestaande winkels) of het meten van de marktvraag (bv. Koopkracht of huishoudelijk verbruik in de betrokken vestigingsgebieden) vallen in deze categorie.

binnenstedelijk gebied te voorkomen. De raad heeft zich op goede gronden op het standpunt gesteld dat het nastreven van deze doelen nodig is vanuit een oogpunt van bescherming van het stedelijk milieu, temeer wanneer − zoals in Appingedam− sprake is van een verhoudingsgewijs hoog leegstandspercentage aan winkelruimte in het

De bestreden brancheringsregeling vereist geen onderzoek naar de economische noodzaak, zodat ook niet de betekenis kan worden toegekend die Bristol bepleit. Omdat de raad de distributieplanologische marktanalyses alleen in het onderzoek heeft betrokken in het kader van de beoordeling of door

stadscentrum.

middel van de brancheringsregeling ontwikkelingen worden voorkomen waardoor onaanvaardbare leegstand dan wel aantasting van de leefbaarheid in het stadscentrum optreedt, is het voor de Afdeling duidelijk dat geen sprake is van een "verboden" distributieplanologische marktanalyse. Door middel van branchering in het perifere winkelgebied beoogt de raad een mix van winkels in het centrum te behouden of te bevorderen die is afgestemd op de behoefte en het koopgedrag van de consument. Daarmee wordt beoogd een aantrekkelijk centrum te bevorderen, om de leefbaarheid van het stadscentrum te behouden en leegstand in

Meer weten? De gehele uitspraak is te lezen via onderstaande link: https://www.raadvanstate.nl/@116691/appingedam-mag/

SEINPOST ADVIESBUREAU B.V. Brugstraat 1A 5211 VS 's-Hertogenbosch

088 - 210 02 00 info@seinpost.com www.seinpost.com

Rien Romijn Sanne Westerink