5. Technische vragen en antwoorden RV kantorenstrategie - deel 1 + 2 + 3

TECHNISCHE VRAGEN – deel 1 Raadscyclus:

Mei 2025

Naam fractie:

ChristenUnie

Onderwerp:

Raadsvoorstel Concept kantorenstrategie 2025-2030 regio Foodvalley

Vragen ChristenUnie 1. Kan worden toegelicht op welke manier, gezien de zeer beperkte ruimtelijke mogelijkheden, deze Kantorenstrategie voor de gemeente Veenendaal relevant is? 2. Onder de kanttekeningen 1.2 wordt gesuggereerd dat het kantorenbeleid, enigszins, ten gunste van Veenendaal is aangepast. Kan dit nader worden gespecificeerd? Antwoord: 1. Kan worden toegelicht op welke manier, gezien de zeer beperkte ruimtelijke mogelijkheden, deze Kantorenstrategie voor de gemeente Veenendaal relevant is? De kantorenstrategie is een onderdeel van ons Regionaal Programma Werklocaties (RPW) binnen de regio Foodvalley. De voorgaande kantorenvisie dateerde uit 2019 en door de veranderende economie en de kantorenmarkt was het wenselijke deze te actualiseren. Daarnaast ligt er een grote opgave vanuit de Verstedelijkingsstrategie, voor iedere woning één baan. Dat betekent een banengroei van 45.000. Dit vraagt om de juiste kantoren op de juiste plekken te creëren. Ruimte voor kennisintensieve bedrijven, startups en campussen. Er zijn tegenwoordig meer kwalitatief onderscheidende kantorenmilieus nodig en ondanks de zeer beperkte ruimtelijke mogelijkheden in Veenendaal moeten wij regionaal blijven streven naar optimale benutting van de beschikbare ruimte en kansen, zeker in het kader van onze ICT profilering.

De regionale kantorenstrategie vormt inbreng bij de totstandkoming van (latere) regionale afspraken over werklocaties. Zo werkt de regio toe naar een set van afspraken, waarin naast afspraken over kantoren ook die over bedrijventerreinen en perifere/grootschalige detailhandel worden opgenomen. 2. Onder de kanttekeningen 1.2 wordt gesuggereerd dat het kantorenbeleid, enigszins, ten gunste van Veenendaal is aangepast. Kan dit nader worden gespecificeerd? Het opstellen van de kantorenstrategie regio Foodvalley en het actualiseren van het kantorenbeleid provincie Utrecht liepen synchroon. Het eerste concept-kantorenbeleid van de provincie Utrecht gaf aan dat er slechts een nieuw kantoor in de Spoorzone mocht worden gebouwd van maximaal 80% van het metrage dat elders moest worden onttrokken. Hierdoor was er verder geen enkele nieuwe kantoorontwikkeling meer mogelijk indien de kantorenleegstand boven de 7% lag. Veenendaal zat in oktober 2024, volgens de cijfers van de provincie Utrecht, op 15% kantorenleegstand. Doordat de provincie Utrecht nauw betrokken is geweest bij het opstellen van de kantorenstrategie regio Foodvalley is het beeld over de Veenendaalse kantorenmarkt enigszins aangepast.

Zichtbaar werd dat in onze regio snelweglocaties wel aantrekkelijk zijn voor ICT-bedrijven en dat het wenselijk is ruimte te geven aan kantoren in de Spoorzone, zonder de verplichting elders kantoorpanden te slopen. Tevens dat de leegstandscijfers, opgesteld door C&W, niet geheel overeen kwamen met de leegstandscijfers zoals wij die in Veenendaal berekenen.

Het resultaat van de diverse gesprekken is dat de provincie het eerste concept aangepast heeft waardoor er voor Veenendaal zelfs een verruiming wordt voorgesteld ten opzichte van het huidige kantorenbeleid provincie Utrecht. Wij kunnen op drie manieren aanspraak maken op meer m² kantoorruimte. Voor gebiedsontwikkelingen nabij een OV-station zijn maatwerkopties mogelijk om kantoorruimte toe te voegen. Hier zou Spoorzone onder kunnen vallen. Elke gemeente mag in de komende tien jaar 3.000 m2 kantoren realiseren met een maximale omvang van 1.500 m2 per kantoor (ook mogelijk op bestaande bedrijventerreinen of langs de A12). Bestaande kantoren mogen worden uitgebreid met 20% (dit was 10%) met een maximum van 500 m2 per kantoor. Hierdoor krijgen bedrijven (ook langs de A12) nog wat meer uitbreidingsruimte. De provincie Utrecht heeft wel een zogenaamde noodknop ingesteld als de provinciale kantorenleegstand weer oploopt en boven de 8% komt te liggen. Dan vervalt de mogelijkheid voor het realiseren van 3.000 m2 kantoren. Komt de kantorenleegstand provinciaal boven de 10% te liggen dan vervallen alle mogelijkheden. Tevens vinden er nog gesprekken plaats met de provincie Utrecht en de gemeente Veenendaal over de grote verschillen in de berekening van het kantorenleegstandpercentage.

Volgens de provincie heeft Veenendaal een kantoren leegstand van bijna 15% en volgens onze eigen systematiek ruim onder de 5%. Komende maanden vinden gesprekken plaats tussen provincie Utrecht en de gemeente Veenendaal hoe deze systematiek op een juiste manier kan worden berekend.

TECHNISCHE VRAGEN – deel 2 Raadscyclus:

Mei 2025

Naam fractie:

D66

Onderwerp:

Raadsvoorstel Concept kantorenstrategie 2025-2030 regio Foodvalley

Vragen D66 1. In het raadsstuk lezen we dat er geen formele bestuurlijke afspraken zijn tussen de provincie Utrecht en de Regio FoodValley. Betekent dit dat er wel formele afspraken zijn tussen de regio en Gelderland? En zo ja welke afspraken zijn dit dan? De Utrechtse gemeenten Renswoude, Rhenen en Veenendaal van de Regio FV zijn gebonden aan het Utrechtse provinciale beleid. De vijf andere Gelderse gemeenten van de Regio FV zijn formeel gebonden aan het Gelderse provinciale beleid. Wel is de kantorenstrategie dusdanig ontwikkeld dat onze uitgangspunten van alle Regio FV gemeenten éénsluidend is alleen wordt deze strategie niet formeel vastgesteld door provincie Utrecht. 2. In het stuk lezen we dat de Concept-uitwerking aanpassing kantorenbeleid provincie Utrecht enigszins gunstig uitpakt voor Veenendaal. In het provinciale stuk lezen we over de mogelijkheid om de komende 10 jaar 3000 m2 toe te voegen, dit is een toename van ongeveer 0,75%, terwijl er wel duizenden woningen bij moeten komen. Daarnaast is er ook maatwerk mogelijk, maar niet zeker. Is een groei van 0,75%/3000m2 van het kantorenaanbod genoeg om de ambitie om per huishouden een nieuwe baan te creëren te verwezenlijken? Zo nee, hoeveel maatwerk is er nodig om wel aan het doel te voldoen? In het huidige kantorenbeleid van provincie Utrecht is het realiseren van een zelfstandig kantoor met een maximum

van 1.500 m2 per gebouw toegestaan mits er sprake is van transformatie. De voorwaarde voor transformatie is eraf gegaan en in het nieuwe kantorenbeleid mag er 3.000 m2 extra worden uitgebreid. Daarnaast is in het huidige beleid slechts 10% uitbreiding mogelijk van een kantoorpand. Deze gaat naar 20% met een maximum van 500 m2 per pand. Dit betekent dat het nu voorliggende kantorenbeleid voor Veenendaal een verbetering is ten opzichte van het vigerende kantorenbeleid en biedt dus meer perspectief voor groei. Daarnaast zal de banengroei niet alleen in kantoren liggen maar ook in de overige bedrijfsruimten. Doordat wij inzetten op intensivering verwachten wij dat er meer ruimte vrij komt op de bestaande bedrijventerreinen en daar een deel van de groei kunnen opvangen. Overigens staan er nog twee wat grotere ontwikkelingen in de steigers die buiten het nieuwe kantorenbeleid van provincie Utrecht vallen, HSO-campus en SKF-campus gebied. 3. Verder lezen we in het provinciale stuk dat maatwerk bij grootschalige binnenstedelijke gebieden mogelijk is, mits deze binnen de invloedsfeer van een treinstation vallen. a. Vallen het Ambacht en de overgangszone Ambacht onder de locaties die mogelijk zijn voor maatwerk (gezien ze verder dan 800 meter van het treinstation liggen). Het uitbreidingsgebied Spoorzone valt onder categorie 4 van de uitwerking kantorenbeleid.

Hiervoor zijn maatwerkopties mogelijk om kantoorruimte toe te voegen zonder verplichting van transformaties elders. b. Gaat het te realiseren maatwerk dat op zo’n plek geleverd wordt, af van de 3.000m2 die Veenendaal de komende 10 jaar mag realiseren? Nee, zie antwoord onder a.

4. In het raadsstuk lezen we dat er in de hele regio 88 kantoortransacties hebben plaatsgevonden in de afgelopen 10 jaar. Hoeveel hiervan waren er in Veenendaal? Dit aantal wordt benoemd in het concept Kantorenstrategie Regio FV en is onderzocht door Bureau Buitenmensen. Als gemeente hebben wij hier niet altijd zicht op. Dit loopt via de makelaars. Overigens betreft het kleinere kantoorgebruikers van rond de 500 m2. 5. Er staan twee scenario's in het raadsstuk, beleidsneutraal en beleidsambitieus. Er staat niet in voor welk scenario gekozen wordt. Voor welk scenario kiezen we, als we dit stuk vastleggen? Er wordt hier geen keuze gemaakt voor beleidsneutraal of beleidsambitieus omdat dit bij iedere acht FVgemeenten verschillend kan zijn. Dit is afhankelijk van de nog uitbreidingsmogelijkheden en de keuzes die dan worden gemaakt. Als gemeente Veenendaal hebben wij geen uitbreidingsmogelijkheden meer dus moeten onze groei zien te realiseren binnen de bestaande grenzen.

TECHNISCHE VRAGEN – deel 3 (naar aanleiding van de raadscommissie) Raadscyclus:

Mei 2025

Naam fractie:

Lokaal Veenendaal

Onderwerp:

Raadsvoorstel Concept kantorenstrategie 2025-2030 regio Foodvalley

Vragen Lokaal Veenendaal

In de commissie gaf de wethouder aan dat er zowel ambtelijk als bestuurlijk bezwaren zijn geuit tegen het voorgenomen beleid van de provincie over het kantorenbeleid van de provincie. Vraag: Kan het college een chronologisch overzicht verstekken van welke contacten er zijn geweest en welke inbreng er door de gemeente is ingebracht. Dit willen wij graag schriftelijk voor de raad ontvangen waarbij het zowel gaat over de ambtelijke gesprekken, als ook de bestuurlijke gesprekken. Antwoord: Chronologisch overzicht proces aanpassing kantorenbeleid Utrecht Evaluatie Thematische Structuurvisie en Provinciaal Inpassingsplan (PIP) vooruitlopend op proces aanpassing kantorenbeleid • 23 januari 2024: Eerste mail van provincie Utrecht dat, vooruitlopend op start aanpassing van het vigerende kantorenbeleid, een evaluatie van de Thematische Structuurvisie Kantoren en bijbehorende Provinciale Inpassingsplan (PIP) wordt opgestart, uitgevoerd door onderzoeks- en adviesbureau Decisio. De belangrijkste kantorengemeenten in de provincie Utrecht komen in een klankbordgroep en worden geïnterviewd, waaronder ez-ambtenaren van gemeente Veenendaal en vanuit Regio Foodvalley. • 27 februari 2024: Eerste zitting klankbordgroep. Presentatie door Decisio hoe zij evaluatie zouden gaan uitvoeren. • 6 maart 2024: Mededeling dat de BOV schriftelijk wordt geconsulteerd door middel van een vragenlijst/enquête.

• 11 maart 2024: Ambtelijk gesprek met Decisio. Hierin kenbaar gemaakt dat wij het PIP van Provincie Utrecht teveel bemoeiienis vonden en graag hadden gezien dat ze de verantwoordelijkheid bij de gemeente hadden gelaten. • 27 maart 2024: schriftelijke berichtgeving met link enquête voor organisaties uit provincie Utrecht, waaronder de BOV. • 25 juni 2024: In Ambtelijk Overleg RFV is door provincie Utrecht presentatie gegeven over evaluatie Decisio. Conclusie over kantorenmarkt Veenendaal: beleid provincie Utrecht is een goede keuze geweest want een planreductie van 140.000 m2 op De Baterijen en de kantorenleegstand is verminderd. Gevolgen PIP voor Veenendaal: terugdringen plancapaciteit op De Batterijen heeft de verdere ontwikkeling van de ICT campus aldaar niet mogelijk gemaakt. Geplande kantoren zijn nu vooral bedrijfsruimte met beperkte kantoren boven op de plinten. (Opmerking: 140.000 m2 was mogelijk bij 100% bebouwing zowel volledige benutting grondoppervlakte als de maximale hoogte. Deze hoeveelheid planreductie is niet heel reëel); op de twee overige toegewezen PIP-locaties zijn twee kantoorpanden gerealiseerd voordat het rigide beleid van kracht werd. Proces aanpassing kantorenbeleid Utrecht • 8 juli 2024: Start eerste ambtelijke bijeenkomst klankbordgroep om leidende principes voor het nieuwe kantorenbeleid te bespreken.

In de klankbordgroep hadden zitting de coördinatoren EZ van de drie regio’s (waaronder RFV) en beleidsadviseurs EZ van de grootste kantorensteden, waaronder gemeente Veenendaal. Door RFV is eigen verslag gemaakt (beschikbaar). Hieruit blijkt dat tijdens deze eerste meeting al direct ambtelijk vanuit Veenendaal weerstand is geuit door de gepresenteerde plannen. • 8 juli 2024: Na deze bijeenkomst is ambtelijk direct via email gereageerd op de voorgestelde leidende principes. Aantal aandachtspunten die ambtelijk zijn meegegeven om dit mee te nemen in beleid: te groot verschil in kantorenleegstand tussen provincie en onze eigen waarneming. Dat wij hier niet mee eens zijn dat door een ander uitgangspunt beleid wordt gemaakt; onduidelijkheid over hoeveel m2 solitaire kantoormeters wordt gepraat; provincie Utrecht onder ogen moet zien dat Veenendaal een andere gemeente is dan Utrecht. Bij ons zijn ICTbedrijven zeer content met ligging langs snelweg in tegenstelling wat provincie beweert. Dus niet eens met schrappen snelweglocaties; dat provincie Utrecht rekening moet houden dat tendens is dat medewerkers toch weer meer naar kantoren moeten na coronacrisis; onze ambitie ICT-campus betekent dat kantoren van belang zijn;

meer duidelijkheid omtrent grootschalige integrale ontwikkelingen. Dat zien wij rondom Veenendaal-De Klomp (hoewel dit gemeente Ede is en provincie Gelderland). • 13 augustus 2024: reactie op bovenstaande. Vanwege uitzoekwerk provincie kostte dit enige tijd. Gegeven input van email 8 juli 2024 wordt meegenomen. Verder reactie op percentage kantorenleegstand. C&W houdt andere methodiek aan. Geen openheid maar wel bereidheid dit nog via de provincie te checken waar de verschillen in zitten want provincie ziet ook te grote verschillen. • 3 september 2024: In Ambtelijk Overleg RFV terugkoppeling van excursie kantoren in regio. Ook provincie Utrecht heeft deelgenomen aan deze excursie. Tijdens deze excursie is duidelijk gemaakt dat ICT-bedrijven graag langs een snelweg zijn gevestigd en toekomstplannen van HSO-techcampus. • 10 september 2024: Individueel ambtelijk gesprek met provincie Utrecht over de actuele kantorenplannen in de gemeente om de plannen en wensen in beeld te krijgen. • 10 september 2024: Intern overleg met afdeling p&p en RO over mogelijke gevolgen voorgenomen aanpassing kantorenbeleid. • 11 september 2024: Terugkoppeling van interne collega’s via email aan provincie Utrecht gegeven: slechts 80% metrage nieuw kantoor rondom centrum als elders kantoor wordt gesloopt.

Onhaalbaar want wij hebben niet veel solitaire kantoren voor de sloop en daarnaast afhankelijk van een vastgoedeigenaar; geen kantoren meer rondom station Veenendaal-centrum en in de binnenstad; constatering dat ez en ro collega’s provincie Utrecht enigszins langs elkaar heen werken en verzoek om met zowel ez als ro van gemeente en provincie om de tafel te gaan. • 12 september 2024: Reactie van provincie Utrecht dat zij eerst alle andere gemeenten nog gaan raadplegen en dan gezamenlijk om de tafel. • 25 september 2024: Afd. p&p heeft contact gehad met collega’s RO provincie Utrecht over planontwikkeling van het knooppunt Veenendaal-centrum. In Integraal handelingsperspectief (IHP) is opgenomen dat er een functionele verdichting rond het station moet plaatsvinden en nav de ontwikkeling Spoorzone is besloten het IHP te actualiseren. Ingezet wordt op verdichting van werken (waaronder dienstverlening) in en om het stationsgebied. Bij bestuurlijk overleg in april heeft gs André van Schie zijn commitment uitgesproken. Dat is bij startbijeenkomst project herhaald door het hoofd van het knooppuntenprogramma van de provincie Utrecht. • 14 oktober 2024: Email van ambtenaar provincie Utrecht of een bepaalde regel over kantoren in de huidige verordening ruimte zou bieden aan ontwikkelingen in Spoorzone. Onze bezwaren worden dus intern bij provincie Utrecht goed onder de loep genomen.

• 16 oktober 2024: Collega RO heeft vraag van email 14 okt uitgezocht en dat zou geen ruimte bieden voor kantoren in Spoorzone. • 17 oktober 2024: Ez mail naar provincie Utrecht dat de voorgestelde denklijnen onze ambitie voor Spoorzone op slot zetten. Dat wij vinden dat onze stations ook onder knooppunten van provincie Utrecht zouden moeten vallen met verzoek aanpassing van hun denklijnen. • 17 oktober 2024: Op verzoek van de Bedrijvenkring Veenendaal (BOV) is door ez een memo opgesteld als input voor de aanpassing kantorenbeleid. Zij waren uitgenodigd voor een marktconsultatie op 22 november 2024 waarin een eerste denklijn voor herijking van het beleid zou worden voorgelegd. Hiervoor waren ondernemersverenigingen, projectontwikkelaars en beleggers door provincie Utrecht uitgenodigd. In onze memo is duidelijk verwoord dat wij het voorgenomen beleid ten zeerste betreuren, dat wij van mening zijn dat de provincie Utrecht wat meer vertrouwen in de gemeenten zouden moeten hebben en de verantwoordelijkheid daar houden, dat de provincie Utrecht ons behoorlijk vastlegt en ambities niet volledig kunnen realiseren, dat toekomstige kantoren door provincie slechts worden toegestaan in Utrecht en Amersfoort rondom stations en geen rekening wordt gehouden met lokale situatie van Veenendaal waar snelweglocaties zeer gewaardeerd worden.

Opmerking: Op 19 mei 2025 heeft de voorzitter van de BOV nog via email gereageerd dat zij destijds hebben deelgenomen aan de online sessie en inhoudelijk hebben gereageerd dat zij van mening zijn dat eerdere strengere beleid heeft gewerkt en dat de provincie Utrecht de markt nu weer vrij zouden moeten laten. Dat een paar punten worden verruimd maar extra regels over stationslocaties en dat intensivering minimaal is. De vz van de BOV heeft destijds verder geen actie ondernomen omdat zij dit als zinloos achten om nog in actie te gaan richting de provincie omdat zij van mening waren dat er geen eer meer aan te behalen was. • 21 oktober 2024: Reactie op onze mail van 17 oktober van ambtenaar provincie Utrecht dat ons knelpunt duidelijk is en dat ze dit zullen meenemen in overweging. • 22 oktober 2024: Email van BOV met de presentatie die de provincie Utrecht heeft getoond tijdens de marktconsultatie. • 24 oktober 2024: Bestuurlijk overleg RFV

• 28 oktober 2024: De memo opgesteld voor de BOV gedeeld met Regio FV als achter- grondinformatie over de voorgestelde aanpassing kantorenbeleid. Dit ter bespreking van volgend ambtelijk overleg RFV. • 5 november 2024: Ambtelijke consultatieronde over de eerste denklijn voor herijking van het beleid in het AO EZ Foodvalley. De collega’s EZ zijn gevraagd om dit te delen met de collega’s van Ruimte. • 11 november 2024: Een schriftelijke reactie van Regio FV richting provincie Utrecht nav het gepresenteerde in het AO RFV. O.a. benadrukt dat: monitoring goed moet zijn; het wenselijk is werkgelegenheid binnen de regio te behouden en door concentraties rondom steden Utrecht en Arnhem ontstaat er ook meer pendelverkeer; nieuwe ontwikkelingen worden op slot gezet als je eerst moet transformeren. Je bent altijd afhankelijk van marktpartijen; mogelijke prijsopdrijving van steden. • 21 november 2024: Bestuurlijk Overleg RFV. Hierin heeft de kantorenstrategie in verhouding tot het concept aanpassing kantorenbeleid Utrecht centraal gestaan. In verslaglegging komt duidelijk naar voren hoe Veenendaal en RFV kijkt tegen voorgenomen aanpassingen en voor wat betreft kantorenbeleid in algemeen. • 10 december 2024: Tijdens ambtelijk overleg RFV meldt provincie Utrecht dat er nav ons eerder overleg over kantorenbeleid enkele aanpassingen zijn opgenomen.

• 20 december 2024: Email van provincie Utrecht met eerste aanpassing van de denklijnen nav alle gesprekken met bestuurders, ambtenaren, regiogemeenten en marktpartijen. • Najaar 2024 en begin 2025: Werkgroep kantorenvisie Foodvalley waarin ook de provincie Utrecht en Gelderland zitting in hadden om de nieuwe kantorenvisie RFV en het nieuwe kantorenbeleid van de provincie Utrecht op elkaar af te stemmen. In deze periode heeft er een excursie plaatsgevonden met een bezoek aan de toekomstige HSO-campus en aan een ICT-bedrijf langs de snelweg (die belang van snelweglocatie benadrukte vanwege consultancy waarbij voldoende parkeerplaatsen een must is en snel op de A12 zitten). Doel: zichtbaar maken aan provincie dat snelweglocaties voor Veenendaal van groot belang zijn. • 7 januari 2025: De input uit de eerste consultatieronde is verwerkt in een aangepaste koers voor herijking van het beleid. Alle reacties uit de consultaties zijn voorzien van een reactie/toelichting. De aangepaste koers en de reacties zijn in januari in een tweede consultatieronde besproken in de regio Foodvalley (EZ). Ook marktpartijen zijn wederom gevraagd om een reactie. • 4 februari 2025: Bespreken van concept kantorenstrategie RFV in ambtelijk overleg RFV. Verzoek om hierin nog wat extra aandacht voor aanpassing kantorenbeleid Utrecht.

• 6 februari 2025: De koers voor herijking van het kantorenbeleid is besproken op deregiodag Foodvalley (EZ). De wethouders waren redelijk tevreden over de koers en hier kwamen geen aandachtspunten uit voort. • Op meerdere momenten in het afgelopen jaar is er afstemming geweest tussen de provincie Utrecht, Cushman & Wakefield en de gemeente Veenendaal over de leegstandscijfers in de Vastgoedmonitor. Met C&W en de gemeente Veenendaal is de leegstand op pandniveau langsgelopen en naar aanleiding daarvan zijn aanpassingen gedaan. Verschillen in methodiek blijven echter bestaan. Zo vallen gemeentehuizen en medische centra bijvoorbeeld niet onder de definitie van een kantoor volgens C&W. De gemeente Veenendaal neemt het gemeentehuis en een medisch centrum wel mee in de kantorenvoorraad. De provincie blijft echter scherp op zulke verschillen en onderzoekt dit waar nodig. • Meerdere keren zijn er ook contactmomenten geweest tussen onze bestuurder en de gedeputeerde André van Schie waarbij dit onderwerp is besproken. Continue is aangegeven dat wij graag zien dat de provincie Utrecht hetzelfde beleid zou hanteren als provincie Gelderland, ofwel de ontwikkelingen vrij over laten aan de markt en per situatie de mogelijkheden (regionaal) bespreken.

Resultaten van gesprekken/consultatierondes Naar aanleiding van de consultatierondes heeft de provincie Utrecht diverse aanpassingen gedaan om tegemoet te komen aan de wensen van de gemeente Veenendaal cq de regio Foodvalley. Hieronder volgt een samenvatting van de eerste denklijn vanuit de provincie Utrecht die is voorgelegd in de eerste consultatieronde. Dan volgt een samenvatting van de feedback vanuit Veenendaal/Foodvalley op deze eerste denklijn en welke aanpassingen de provincie Utrecht naar aanleiding daarvan heeft gedaan. Tot slot volgen nog enkele aanpassingen die naar aanleiding van de tweede consultatieronde zijn doorgevoerd.

Samenvatting eerste denklijn vanuit provincie Utrecht In de eerste denklijn die is voorgelegd in de eerste consultatieronde, stelde de provincie Utrecht de volgende categorieën en aanvullende ruimte voor kantorenontwikkeling of uitbreiding voor. Voorgestelde categorieën: 1. Gebieden met vrije groeiruimte: Utrecht Centraal, Utrecht Leidsche Rijn, Amersfoort Centraal. 2. Gebieden met groei met een maximum metrage: 10.000 m² uitbreiding mogelijk. Geldt voor de volgende locaties rondom treinstations (straal 800 meter): a. Minstens 4 treinen per uur per rijrichting; b. Minstens 5.000 reizigers per dag; c. Centrumfunctie op loopafstand van treinstation (10 min lopen) bestaande uit gemengd gebied met voorzieningen (horeca/retail/cultuur/sport/ontmoeting) in huidige of toekomstige situatie. In geval van de toekomstige situatie betekent dit dat er momenteel wordt gewerkt aan planvorming voor transformatie/herontwikkeling van het (stations)gebied waarin in de nieuwe situatie plek is voor voorzieningen; d. Leegstand gemeente max. 10%. De locaties die in deze categorie vallen, kunnen veranderen door de tijd heen, door bijvoorbeeld een verbeterde treinverbinding of daling van de kantorenleegstand in de gemeente. 3.

Gebieden met focus op salderen: op deze locaties kan maximaal 80% van het huidig metrage teruggebouwd worden, bijvoorbeeld wanneer sprake is van transformatie of sloop en nieuwbouw op een andere locatie. Dit zou gelden voor de meeste trein- en tramstations. Uitzondering: indien de leegstand op gemeenteniveau maximaal 7% is, mag 100% van het huidig metrage worden teruggebouwd. 4. Gebieden met focus op transformatie: Het beleid is hier gericht op een reductie van de kantorenvoorraad, bijvoorbeeld door transformatie naar andere functies. Op deze locaties kan maximaal 50% van het huidig metrage teruggebouwd worden. Uitzondering: indien de leegstand op gemeenteniveau maximaal 7% is, mag 100% van het huidig metrage worden teruggebouwd. Dit zou gelden voor alle locaties die niet in categorie 1, 2 of 3 vallen. Aanvullende ruimte voor kantorenontwikkeling of uitbreiding: 1. In aanvulling op de vier type gebieden is op alle locaties een uitzonderingsmogelijkheid voor een kantorenontwikkeling van maximaal 1.500 m2, met een maximum van 3.000 m2 per gemeente per 10 jaar. Dit wordt bij voorkeur ingezet voor het betaalbare segment of ten gunste van schuifruimte om het betaalbare segment te accommoderen. 2.

Verruiming uitbreidingsmogelijkheden ten behoeve van intensivering: momenteel is in de verordening opgenomen dat een eenmalige uitbreiding van gerealiseerde kantoren toegestaan is met ten hoogste 10% van het bestaande bvo van het gebouw. Om meer mogelijkheden te bieden voor intensivering, wordt dit uitgebreid naar 20% van het bestaande bvo, met een maximum van 500 m². Samenvatting feedback Veenendaal cq. Foodvalley • Woon-werkbalans: Door werkgelegenheid alleen rond de grote steden te concentreren, kan er een toename van pendelverkeer ontstaan, terwijl het gewenst is om ook in de regio werkgelegenheid te bieden. Vanuit de gemeenten in de regio is er de wens om de werkgelegenheid zoveel mogelijk binnen de regio te behouden. De ambitie van de gemeente Veenendaal is om rondom Veenendaal-Centrum en Veenendaal-De Klomp meer wonen en werken mogelijk te maken. Volgens de eerste denklijn van de provincie zou hiervoor eerst een kantoor moeten worden gesloopt en zou 80% van het metrage teruggebouwd kunnen worden. Naar verwachting worden er echter geen kantoren in de gemeente gesloopt. Dit is dus niet werkbaar voor de gemeente Veenendaal. • Koppeling tussen onttrekking en nieuwbouw: Vanuit de regio Foodvalley is de zorg dat verplichte sloop en transformatie de markt op slot zetten; Regio Foodvalley heeft dit signaal aan de provincie doorgegeven.

Er wordt ook gezocht naar mogelijkheden om leegstaande of verouderde kantoren te transformeren. Veel van de panden die (makkelijk) te transformeren zijn, zijn inmiddels al getransformeerd, wat verdere transformatie beperkt. Voor een groot deel zijn gemeenten ook afhankelijk van de verhuurder/eigenaar van panden die leegstaan. Waardoor je ook niet altijd de instrumenten hebt om te kunnen slopen of transformeren. Het is zonde als door deze structurele leegstand het niet mogelijk is om nieuwbouw te realiseren. Een suggestie is om kwalitatieve nieuwbouw toe te staan in gewenste gebieden, ondanks het risico van leegstand elders. • Snelweglocaties: In Veenendaal zijn diverse ICT bedrijven langs de snelweg gevestigd die zeer content zijn omdat deze zowel met de auto als met OV goed bereikbaar zijn in het midden van het land als ontmoetingsplaatsen of werkplekken. Schrap of verminder dus niet alle snelweglocatie als deze werken.

• Leegstandscijfers: De vastgoedmonitor van C&W vormt een belangrijke basis voor het beleid, maar voor sommige gemeente zijn er (grote) verschillen tussen de data van C&W en de data van de gemeente zelf. Een nieuwe vastgoedmonitor zal ruimte moeten bieden voor overleg tussen gemeenten en C&W. Hoewel het sturen op frictieleegstand nuttig is, blijft het een momentopname, en wellicht is een trendanalyse effectiever dan een eenmalige meting. Aanpassingen n.a.v. eerste consultatieronde • Kantoren in gemengde gebiedsontwikkelingen nabij trein/tram: Binnen de invloedssfeer van een trein- of tramstation (800 meter) staat de provincie de toevoeging van een klein aandeel kantoren als onderdeel van een binnenstedelijke gebiedsontwikkeling toe met het oog op de woon-werkbalans en een aantrekkelijk en gemengd gebied. Deze mogelijkheid is specifiek opgenomen vanwege de ontwikkeling rond station Veenendaal-Centrum, maar ook bij woningbouwontwikkeling rondom Veenendaal-De Klomp kan dit benut worden. Het treinstation Veenendaal De Klomp ligt op Gelders grondgebied, maar in een straal van 800 meter rondom dit station betreft het ook Utrechts grondgebied. Binnen deze straal kan daarom ook gebruik gemaakt worden van deze mogelijkheid om kantoren te ontwikkelen in het kader van een grootschalige gebiedsontwikkeling.

• Loskoppelen van nieuwbouw en onttrekking: naar aanleiding van de output uit de eerste consultatieronde heeft de provincie het onttrekken van incourante kantoren en nieuwbouw van kantoren los van elkaar gekoppeld. Het verminderen van kantoren op incourante locaties blijft een leidend principe, maar nieuwbouw is mogelijk zonder daar incourante kantoren voor te onttrekken. • Mogelijkheden kantoren niet afhankelijk van gemeentelijke leegstand: in de eerste denklijn stelde de provincie voor om het ventiel verder open dan wel dicht te draaien afhankelijk van de kantorenleegstand in de gemeente. Genoemde nadelen hiervan zijn bijvoorbeeld dat de leegstand altijd een momentopname blijft en dat de leegstand in een gemeente vertekend kan zijn door een herontwikkelingsgebied. In de aangepaste koers is de ruimte voor nieuwbouw daarom niet meer gekoppeld aan het leegstandsniveau in de gemeente. Wel blijft de provincie de kantorenmarkt uitvoerig monitoren. Wanneer er signalen ontstaan dat de markt verandert, kan dat aanleiding zijn om het beleid bij te sturen. Ook kan de ‘noodknop’ de ontwikkelmogelijkheden voor kantoren inperken wanneer de markt sneller dan verwacht verandert en de leegstand oploopt. Voor de noodknop wordt echter het leegstandniveau op provinciaal niveau gehanteerd, om gemeentelijke verschillen uit te middelen.

De mogelijkheden voor Veenendaal zijn dus niet afhankelijk van het leegstandspercentage in Veenendaal. • 20% ipv 10% uitbreiding op bestaande kavel bleek geen behoefte in te vullen: in de eerste denklijn werd voorgesteld om de huidig toegestane uitbreiding van een kantoorpand op de kavel met 10% uit te breiden naar 20%. Uit de eerste ronde consultaties kwam niet naar voren dat dit naar verwachting een behoefte invult. Binnen de provincie is daarnaast intern uitgezocht of een dergelijke vraag in het verleden heeft gespeeld. Dit bleek niet het geval. Om deze redenen wordt de uitbreiding van 10 naar 20% achterwege gelaten. Aanpassingen n.a.v. tweede consultatieronde Naar aanleiding van de tweede consultatieronde (ambtelijk en bestuurlijk) heeft de provincie Utrecht nog enkele aanpassingen doorgevoerd: • 20% ipv 10% uitbreiding op bestaande kavel: In de eerste denklijn stelde de provincie voor om de huidig toegestane uitbreiding van een kantoorpand op de kavel met 10% uit te breiden naar 20%. Uit de eerste ronde consultaties kwam niet naar voren dat dit naar verwachting een behoefte invult. Naar aanleiding daarvan was deze optie geschrapt. In de tweede consultatieronde werd er toch aangegeven dat hier in de toekomst behoefte aan kan bestaan.

Daarop is de maximale uitbreiding van het bestaande bvo van het kantoorgebouw op de eigen kavel toch verhoogd van 10% naar 20% (met een maximum van 500 m² per kantoorgebouw). • Verder opknippen 2x1500 m²: In de tweede consultatieronde is de wens aangegeven om de mogelijkheid om 2x1.500 m² te ontwikkelen, verder op te splitsen. Dit sluit namelijk beter aan op de behoefte die er in veel gemeenten is aan kleinere kantoren. Het verder opsplitsen van de 2x1.500 m² biedt daarnaast meer mogelijkheden om kantoren als plintfunctie in gemengde woon-werkgebieden te realiseren. Dit was een ander aandachtspunt uit de tweede consultatieronde. Daarom heeft de provincie dit aangepast naar maximaal 3.000 m² per gemeente per 10 jaar waarbij de maximale omvang per kantoor 1.500 m² blijft, maar de invulling (aantal en omvang) verder aan de gemeente zelf is. • Actualisatie Vastgoedmonitor: er zijn meerdere afstemmingsmomenten geweest tussen gemeente Veenendaal, Cushman & Wakefield en de provincie Utrecht over de leegstandscijfers in de Vastgoedmonitor. Met C&W en de gemeente Veenendaal is de leegstand op pandniveau langsgelopen en naar aanleiding daarvan zijn aanpassingen gedaan.

Adaptiviteit provincie: elke wijzigingsronde van de omgevingsverordening kan geanticipeerd worden op nieuwe ontwikkelingen en categorieën indien nodig worden aangepast. De provincie Utrecht past de omgevingsverordening ca. elke anderhalf jaar aan. Op deze manier kan de provincie stapsgewijs volgen hoe het nieuwe beleid uitpakt en kan flexibiliteit worden geboden waar dat nodig blijkt. De provincie en de gemeente Veenendaal blijven dan ook zeker in gesprek.