5. Ruimtelijke programmatische kaders en beeldkwaliteitsplan Tuinstraat - Beeldkwaliteitsplan Tuinstraat

Tuinstraat Veenendaal

Beeldkwaliteitsplan 24 Februari 2023

Tuinstraat Veenendaal Onderwerp Datum

Beeldkwaliteitsplan 24 Februari 2023

Common Affairs KNSM-laan 75 1019 LB Amsterdam

Gemeente Veenendaal Raadhuisplein 1 3901 GA Veenendaal

020-719 23 55 info@commonaffairs.nl commonaffairs.nl

0318-538 538 veenendaal.nl

Alexandre Estellés Akaz Warman Antonia Kalatha Jos van Eldonk

Maurice Kassing Annelies Brekelmans Stef Holtman Klaas Meijer Eric Schrauwen Jorinde de Wit – de Hoog Siham Ziani Marina Boers Lisa Link – van Wingerden Bob Dijkman Dulkes

Inhoudsopgave 01 Inleiding 02 Visie Tuinstraat 03 Welstandstoetsing en Beeldkwaliteitsplan

4 5 11

Tuinstraat Veenendaal

01 Inleiding Aanleiding

In het nadenken over de herontwikkeling van het centrum van Veenendaal is de Tuinstraat steeds overgeslagen. Het gebied maakt geen deel uit van het project Brouwerspoort, maar het is ook nooit onderdeel geweest van de herinrichtingsplannen voor de rest van het centrum. Daar was een reden voor. Lang werd gedacht dat de Tuinstraat weinig potentie had. Het was een straat met veel achterkanten en had vooral een functie als expeditiestraat voor de winkels aan de Hoofdstraat en de Corridor. De tijden veranderen. Wonen in het centrum wordt steeds populairder bij jongeren en senioren die willen wonen op een dynamische plek, dicht bij voorzieningen. Ook zien we dat de behoefte aan winkeloppervlak afneemt in het centrum van Veenendaal. Eigenaren kijken naar alternatieve invullingen. Zo denkt de eigenaar van de Corridor Passage na over de herontwikkeling van het winkelcentrum en de zigzag-Passage. Ook verschillende pandeigenaren in de Tuinstraat zien de potentie van de straat en denken na over woningontwikkelingen. Kortom, tijd om nieuwe kaders voor herontwikkeling te definiëren. In ‘Tuinstraat Veenendaal, Ruimtelijke Programmatische Kaders, Beeldkwaliteitsplan’ zijn deze geformuleerd.

Visie Tuinstraat 2021

In 2021 is er in opdracht van de gemeente Veenendaal door Common Affairs de visie ‘Tuinstraat Veenendaal, Kaders voor ontwikkeling’ opgesteld. Deze visie is aangenomen in de gemeenteraad. Samen met belanghebbenden is toen gewerkt aan een visie om in stappen te komen tot een aantrekkelijke nieuwe Tuinstraat waarin groen, sfeer, verkeer, programma en bebouwing met elkaar in balans zijn. Deze nieuwe Tuinstraat zal straks een kwaliteitsimpuls zijn voor het centrum en een bijdrage leveren aan de verdere vergroening en verduurzaming van Veenendaal. De gemeente zal bij de Tuinstraat een faciliterende rol hebben. Er worden kaders bepaald om de ontwikkeling te coördineren en initiatiefnemers worden begeleid bij de uitvoering van hun project. Het credo is daarbij vastleggen wat moet, vrijlaten wat kan.

Beeldkwaliteitsplan

Voor plannen met meer dan 25 woningen stelt de gemeente zogeheten ruimtelijke programmatische kaders op die vastgesteld zullen worden door de gemeenteraad van Veenendaal. De locatie is gelegen in het centrum van Veenendaal. Dit maakt dat bij de herontwikkeling verschillende ruimtelijke belangen een rol spelen. Voor de herontwikkeling van het gebied zijn ook welstandskaders ontwikkeld. Deze zijn vastgelegd in het Beeldkwaliteitsplan. De Commissie Ruimtelijke Kwaliteit (CRK) toetst de initiatieven aan dit Beeldkwaliteitsplan. Daarnaast adviseert de CRK in de planontwikkeling ook over monumenten en landschap. De CRK heeft het Beeldkwaliteitsplan in de vergadering van 25 januari 2023 goedgekeurd.

4

Tuinstraat Veenendaal

02 Visie Tuinstraat De Tuinstraat is op dit moment niet de mooiste straat in het centrum van Veenendaal. Het is echter wel een straat met potentie. Veel eigenaren van de diepe kavels, grenzend aan de Hoogstraat komen met initiatieven om woningen te realiseren aan de Tuinstraat. Ook de eigenaar van de Corridor wil zijn vastgoed, grenzend aan de Tuinstraat gedeeltelijk herontwikkelen als woningbouw. In de visie ‘Tuinstraat Veenendaal, kaders voor ontwikkeling’ is het wensbeeld geschetst van de toekomstige Tuinstraat als aantrekkelijke groene, duurzame, gezellige woonstraat.

Document Tuinstraat Visieontwikkeling 17.01.2022

5

02 Visie

Tuinstraat Veenendaal

Wensbeeld

Versterken van verbindingen

Belangrijk uitganspunt in de visie is dat de Tuinstraat integraal onderdeel uit gaat maken van de binnenstad. Het realiseren van hoogwaardige (openbare) verbindingen met de Hoofdstraat en Brouwersgracht is daarbij van belang. Als het lukt om de haakse verbindingen ‘openbaarder’ te maken zal dat leiden tot een betere aantakking op het centrum. Het transformeren van de Zig-Zag-Passage tot een openbare straat zal een positief effect hebben op de sfeer van de Tuinstraat. Ook het laten vervallen van de droogloop bij de andere oversteek van Corridor Passage past in het wensbeeld.

Groene stadsstraat

Tuinstraat

Structuur

Brouwersgracht

Wensbeeld

Hoofdstraat

HERINRICHTING TUINSTRAAT Tuinstraat

Ruimte voor wonen

N

Het ligt niet voor de hand om het oppervlak aan detailhandel of dienstverlening uit te breiden in het centrum; daarvan is er al genoeg. De Tuinstraat leent zich vooral voor de woonfunctie; ook op de begane grond. Het is dan ook aantrekkelijk om bij herontwikkeling van bestaande panden te kijken over aanwezige centrumposities verplaatst kunnen worden naar andere delen van het centrum. Om enige flexibiliteit in de toekomst te behouden is het van belang dat de begane grond enige overmaat krijgt. Het is toegestaan en voor de levendigheid aantrekkelijk hier ook kleinschalige niet woonfuncties te situeren zoals bijvoorbeeld een atelier, kantoor of bedrijf aan huis.

GROENE STADSSTRAAT

N

In de visie voor de Tuinstraat is gekozen voor een traditioneel binnenstadsprofiel. Een centrale rijweg, met beperkte verkeersinitensiteiten, met aan weerszijden trottoirs met ruimte voor groen. In de basis geeft dit iedere eigenaar de mogelijkheid om bebouwing te realiseren aan de straat. Om het karakter van de groene, duurzame, gezellige stadsstraat te realiseren is het van belang om de impact van het verkeer te beperken. De straat zal alleen bedoeld zijn voor bestemmingsverkeer. Er wordt gekozen voor een regiem waarbij de auto te gast is. De rijrichtingen zoals die nu ook aanwezig zijn blijven gehandhaafd. Fietsen is in twee richtingen mogelijk. Het wordt een straat met bomen en plantvakken. Waar mogelijk klimt er ook groen tegen de gevels en ligt er groen op de daken.

Hoofdstraat

Plint: wonen, praktijkruimte, kantoor aan huis

Brouwersgracht

6

Verkeer

Circulaties (Auto te gast) Tuinstraat Veenendaal 7

02 Visie Licht en ruimte

De breedte van een straat en de hoogte van de bebouwing zijn sterk bepalend voor het karakter. Brede straten met een lage bebouwing voelen dorps aan; ze zijn licht en weids. Smalle straten met hoge bebouwing voelen stedelijk aan. Ze zijn vaak donkerder en bieden geen of nauwelijks ruimte voor groen. Bij het vaststellen van het nieuwe profiel van de Tuinstraat is gezocht naar het evenwicht. Het wordt een straat in de overgang tussen de oude historische Hoofdstraat en het meer stedelijke Brouwerspoort. Het wordt een straat die stedelijk aanvoelt, maar waarin nog wel ruimte is voor groen en bomen. Ook woningen op de begane grond hebben voldoende lichtinval nodig. N

Beperkt parkeren op straat

Om het karakter van de groene stadsstraat te realiseren wordt er geen maaiveldparkeren gerealiseerd in het nieuwe profiel. Het bezoekersparkeren dient te worden opgelost in de openbare parkeervoorzieningen in de omgeving. Hier is op het moment een redelijke overcapaciteit aanwezig. Het huidige parkeren op de verschillende terreinen en het parkeren voor het nieuw te realiseren programma vraagt om creativiteit. Het is denkbaar dat dit op eigen terrein (gebouwd, op maaiveld of ondergronds) wordt opgelost. Het is wenselijker dat initiatiefnemers afspraken maken met beheerders van (bestaande) garages in de omgevingen om parkeerplaatsen af te nemen. In het nieuwe straatprofiel is straks geen ruimte meer voor het realiseren van privé parkeerplaatsen op maaiveld. Om het autogebruik verder terug te dringen is het te overwegen om wel een aantal parkeerplaatsen voor (elektrische) deelauto’s op te nemen in het profiel. Fietsen wordt gestimuleerd. Er zullen in het straatprofiel dan ook fietsbeugels worden opgenomen voor het stallen van fietsen voor bezoekers. Fietsparkeren voor bewoners zal in stallingen op eigen terrein moeten worden opgelost.

Parkeren

Brouwersgracht Verkeer voetganger

Circulatie (auto te gast)

fietspad wegverkeer_een_richting wegverkeer_twee_richtingen auto te gast

AUTO TE GAST (RIJRICHTING ALS BESTAAND) HERINRICHTING TUINSTRAAT

Brouwersgracht N Parkeren op eigen terrein

GEEN PRIVE/BEZOEKERS PARKEREN OP STRAAT STRAAT RESERVEREN VOOR DEELAUTO’S; ZEER KORT PARKEREN EN BEZOEKERSFIETSEN PARKEREN OP EIGEN TERREIN (KELDER, MAAIVELD, GARAGE MET WOONDEK) PARKEREN IN BESTAANDE GARAGES (OVEREENKOMSTEN) HERINRICHTING TUINSTRAAT

Tuinstraat Veenendaal

02 Visie bestaande situatie: particulier

Terugdringen expeditieverkeer

In de visie wordt ingezet op het beperken van het expeditieverkeer in de Tuinstraat. Waar mogelijk wordt afgedwongen om de winkels aan de Hoofdstraat tijdens venstertijden via de voorkant te bevoorraden. De expeditie toevoer van de Corridor-Passage zal voorlopig via de Tuinstraat route blijven lopen en in de expeditiehof worden afgewikkeld. Mogelijk is het op termijn mogelijk dit met kleinere elektrische vrachtwagens uit te voeren. Ook zal worden onderzocht of het expeditieverkeer beter te reguleren is binnen venstertijden en met kleinere vrachtwagens. In het straatprofiel zullen wel laad- en losplekken worden voorzien voor bewoners, bezoekers en pakketdiensten. Deze zijn nodig, zeker ook voor die bewoners die hun auto in een garage elders parkeren.

openbaar

winkelcentrum leidingen 6m

3m

bestaande situatie

nieuwe situatie:

Gefaseerd ontwikkelen

De Tuinstraat is een ontwikkeling die gefaseerd zal worden gerealiseerd. Een aantal initiatiefnemers staat nu al te trappelen om te starten, anderen zijn mogelijk helemaal niet bezig met een herontwikkeling of willen dat pas over een paar jaar overwegen. De gemeente heeft bij de herontwikkeling van de Tuinstraat, anders dan bij de ontwikkeling van Brouwerspoort, geen actieve sturende rol. Zij zal vooral faciliterend optreden. Omdat het een ontwikkeling is met een lange horizon is het van belang dat het plan goed faseerbaar is en ook in alle tussenstadia functioneert.

openbaar

particulier

leidingen 3m 2m nieuwe situatie

4,5

2m 2,5m

8

Tuinstraat Veenendaal

02 Visie

9

Tuinstraat Veenendaal

10

02 Visie

Nieuwe NieuweGebouwen Gebouwen Bestaande BestaandeGebouwen Gebouwen Fietsen fietsen Afval afval Bomen bomen Autodelen Auto delen

N

concept inrichtingsplan

Laden en lossen lossen laad en

verlichting Verlichting

Nieuwe Gebouw Bestaande Gebo

Tuinstraat Veenendaal

11

03 Welstandstoetsing en Beeldkwaliteitsplan

Procedure Welstand

In de regel worden bouwplannen tijdens het ontwerptraject gepresenteerd aan de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit en volgt de definitieve Welstandstoets van een bouwplan bij de aanvraag Omgevingsvergunning. Voor de ontwikkelingen in het gebied Tuinstraat wordt voor een specifieke procedure gekozen waarbij de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit vroegtijdig betrokken wordt bij het project.

Doel

Integrale begeleiding van initiatieven in het gebied, van ideevorming tot realisering.

Methode

Samenstellen van een breed kwaliteitsteam dat vroegtijdig betrokken wordt bij de initiatieven met als doel de initiatieven eenduidig te toetsen aan deze Ruimtelijke Programmatische Kaders en hierop te sturen om zo tot heldere en vlotte procesgang en vergunningverlening te komen.

Samenstelling kwaliteitsteam

• Supervisor Tuinstraat • Gemandateerd vertegenwoordiger Commissie Ruimtelijke Kwaliteit (CRK) • Projectmanager, procesbewaker gemeente • Projectleider Openbare Ruimte • Plantoetser

Proces

• Supervisor en projectmanager voeren gesprekken met initiatiefnemers over de eerste ideeën. • In het kwaliteitsteam wordt periodiek afgestemd welke initiatieven er zijn en wat de stand van zaken is. • Schetsontwerp (SO), Voorlopig Ontwerp (VO) en Definitief Ontwerp (DO) worden gepresenteerd en vastgesteld in het kwaliteitsteam. • Indien nodig, vindt een bredere afstemming met de Commissie Ruimtelijk Kwaliteit plaats (bij verschil van inzicht of grote ingrijpende initiatieven). • Het Welstandsadvies in het Omgevingsloket Online (OLO) wordt door de gemandateerd vertegenwoordiger van de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit gecoördineerd; afwijkingen met het vastgestelde DO worden besproken in het kwaliteitsteam.

Tuinstraat Veenendaal

03 Welstandstoetsing en Beeldkwaliteitsplan

Beeldkwaliteitsplan In de visie zijn een aantal impressies gemaakt van de toekomstige Tuinstraat. Er wordt gestreefd naar het realiseren van een groene, duurzame, gezellige stadsstraat. In dat profiel wordt ingezet op een bestrating die aansluit op de rest van het centrumgebied. Het is een groene straat met 3e orde bomen op voldoende afstand van de gevels, groene klimmers aan de gevel, groene plantvakken in het profiel en ruimte voor margestroken en geveltuintjes. Het is een straat met weinig geparkeerde auto’s. De straat sluit in sfeer en taal aan bij de rest van het centrum en vormt een natuurlijke overgang tussen Bouwerspoort en de Hoofdstraat. We willen niet alles vastleggen maar juist vrijheid bieden aan initiatiefnemers om na te denken over de sfeer en uitstraling van hun project. Om de verschillende ontwikkelingen in de tijd toch enigszins te stroomlijnen en te coördineren 10 basisregels opgesteld waaraan de ontwikkelingen zullen worden getoetst. Deze 10 basisregels vormen het Beeldkwaliteitsplan voor het gebied dat door de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit (CRK) gehanteerd wordt als toetsingskader voor de plannen. De CRK adviseert daarnaast bij plannen over monumenten en landschap.

12

Tuinstraat Veenendaal

03 Welstandstoetsing en Beeldkwaliteitsplan 1. Een straat met huizen

De transformatie van de Tuinstraat zal vooral ontstaan door individuele initiatieven. Sommige eigenaren zullen een project samen met hun buren ontwikkelen, anderen alleen. Sommige eigenaren hebben een groot kavel, andere een klein. Om die verschillen in maat te stroomlijnen willen we het beeld oproepen van een gegroeide straat met individuele huizen. De nieuwe ontwikkelingen dienen een pandachtige opbouw te kennen. De ‘pandbreedte’ dient daarbij te variëren tussen de 4 en 20 m. Panden binnen een blok dienen onderling te verschillen in kleur, plint, beëindiging en raamindeling. Hierdoor ontstaat een beeld van individuele huizen.

13

Tuinstraat Veenendaal

03 Welstandstoetsing en Beeldkwaliteitsplan 2. Eigentijdse Huizen

Er is voor gekozen om de Tuinstraat een eigen en eigentijds karakter te geven. Door te kiezen voor een typologie van ‘huizen’ wordt er in maat en schaal aansluiting gezocht bij zowel Brouwerspoort als de Hoofdstraat. In de architectuur van de nieuwe Tuinstraat wordt naar een meer eigentijds beeld gestreefd. Het is toegestaan om baksteen als gevelmateriaal te gebruiken. Architecten worden dan aangespoord om het modern te detailleren. Het is ook toegestaan om andere, modernere en eigentijdse gevelmaterialen te gebruiken voor de gevel als staal en glas, hout, steen, groen, beton. Om het principe van ‘huizen’ te benadrukken en ook wat rust in het beeld te houden, dient er per ‘huis’ gekozen te worden voor één beeldbepalend gevelmateriaal.

14

Tuinstraat Veenendaal

03 Welstandstoetsing en Beeldkwaliteitsplan 3. Bijzondere ramen

De gevels die aan de Tuinstraat gesitueerd zijn mogen niet ‘blind’ zijn. De gevel aan de Tuinstraat heeft veel gevelopeningen; deze zijn in hoofdzaak vierkant of verticaal. De gevelopeningen lopen bij voorkeur door tot 50 cm boven het maaiveld, of lager. Architecten worden uitgedaagd om de ramen te verbijzonderen. Dat kan op meerdere manieren: diepere neggen, dagkanten, verborgen kozijnen, bijzondere kozijnkleuren. Ramen en kozijnen mogen van hout, kunststof of aluminium zijn. Het is niet wenselijk om in de Tuinstraat het traditionele beeld van witte kozijnen met een standaard negge van 70 mm te realiseren.

15

Tuinstraat Veenendaal

03 Welstandstoetsing en Beeldkwaliteitsplan 4. Beperkte plastiek

Een gevel kan rijker worden als er plastiek wordt toegepast (erkers, balkons, lijsten, reliëf). Het toepassen van enige plastiek in de gevels aan de Tuinstraat wordt toegejuicht. Omdat de straat relatief smal is, wordt er in de voorgevel wel een maximum gesteld. Erkers en balkons mogen maximaal 1 m buiten de voorgevel steken. Erkers en balkons mogen in principe maximaal 30% van de breedte van de gevel omvatten. Een en ander is ook afhankelijk van de pandbreedte. Erkers of andere uitbouwen zijn niet toegestaan op de begane grond in de Tuinstraat. Voor het binnengebied gelden deze regels niet. Hier dient wel voldoende lichtinval in de woningen gewaarborgd te blijven.

max. 1m

max. 1m

TUINSTRAAT

16

Tuinstraat Veenendaal

03 Welstandstoetsing en Beeldkwaliteitsplan 5. De vijfde bouwlaag

In de basis kennen initiatieven vier bouwlagen. De eerste bouwlaag is daarbij extra hoog (minimaal 4 m). Het is daarnaast toegestaan een vijfde bouwlaag te realiseren. Om voldoende licht in te straat te behouden dient deze bouwlaag grotendeels minimaal 2,5 m terug te liggen van de voorgevel, zodat er een terras ontstaat aan de Tuinstraat. De vijfde bouwlaag heeft een architectonische relatie met de onderbouw van het betreffende pand. Bij de toetsing van de initiatieven zal er op een aantal plaatsen wat vrijheid geboden worden in het positioneren van de gevel van de vijfde bouwlaag. Op prominente hoeken is het denkbaar dat de gevel wel in de voorgevel gebouwd wordt. Op andere plekken is het denkbaar dat de vijfde bouwlaag gedeeltelijk in de rooilijn gebouwd wordt. Deze afwijkingen zijn vooral bedoeld om de structuur van losse panden te versterken en een strakke horizontale beëindiging van de straat te voorkomen. De panden kennen geen kappen, maar platte daken.

min. 2,5m

min. 2,5m

TUINSTRAAT

17

Tuinstraat Veenendaal

03 Welstandstoetsing en Beeldkwaliteitsplan 6. Aantrekkelijke hoge plinten

Het is belangrijk voor de uitstraling en sociale veiligheid in de straat dat de begane grond niet gesloten wordt en dat je kunt zien dat er in de panden gewoond of gewerkt wordt. Bergingen, parkeerplaatsen en stallingen mogen niet worden gerealiseerd in de zone 5m uit de voorgevelrooilijn. De uitstraling op de begane grond zal worden bepaald door meer actieve functies als: wonen, praktijkruimten, kantoor-aan-huis, entreehal, poort naar het achterterrein. De begane grond dient bruto minimaal 4 m hoog te zijn. Deze extra hoogte is noodzakelijk om ook het niet woonprogramma te faciliteren. De hoogte is ook handig om in de toekomst functieverandering mogelijk te maken. De hoogte kan ook ingezet worden om het wonen op de begane grond meer kwaliteit te geven. Er kan een bel-etage (0.5 - 1.0 m opgetilde begane grond) worden gerealiseerd waardoor de woningen wat meer privacy krijgen.

18

Tuinstraat Veenendaal

03 Welstandstoetsing en Beeldkwaliteitsplan 7. Kopgevel

Er is weinig te zeggen over de totale realisatietijd van het project. Mogelijk worden niet alle kavels herontwikkeld of bebouwd. Om in alle fasen van het project een zo aantrekkelijk mogelijk beeld te genereren hebben we regels opgenomen voor de kopgevels van de initiatieven. In het eindbeeld zullen veel van deze kopgevels niet langer zichtbaar zijn. In alle tussenfasen zijn ze zeer beeldbepalend in het straatbeeld. De kopgevels dienen uitgevoerd te worden als volwaardige gevels en aan te sluiten op de architectuur van de rest van het gebouw. In de kopgevels op de erfgrens worden geen ramen voorzien, tenzij hierover heldere afspraken worden gemaakt met de buren. Een kopgevel mag worden voorzien van hoogwaardige muurschilderingen. In de kopgevels mogen alleen ‘tijdelijke’ wachtgevels worden voorzien als voldoende zekerheid kan worden geboden over de realisatie van het naastgelegen buurpand op korte termijn.

TUINSTRAAT

19

Tuinstraat Veenendaal

03 Welstandstoetsing en Beeldkwaliteitsplan 8. Vergroenen

Projecten dienen actief bij te dragen aan het vergroenen van het centrum. Dit verbetert het leefklimaat en vermindert de hittestress. Projecten dienen daarbij de volgende onderdelen op te nemen: • Opnemen van tenminste 1 klimplant per pand met geleiding in de voorgevel (blauwe regen, wilde wingerd etc), wortelend in trottoirstrook. • Opnemen van een geveltuintje (50 cm) ter plaatse van de voorgevel. • Integreren van een plantenbak in het ontwerp op het terras van de vijfde bouwlaag

20

Tuinstraat Veenendaal

03 Welstandstoetsing en Beeldkwaliteitsplan 9. Wonen aan een groene hof

In veel van de bestaande bestemmingsplannen wordt geëist dat woningen zijn gericht op het openbaar gebied. Bij de herontwikkeling van de Tuinstraat wordt het ook toegestaan om enkelzijdige woningen te realiseren die alleen gericht zijn op het binnenterrein. Belangrijke voorwaarde is daarbij wel dat het binnenterrein/woondek kwaliteit heeft en groen is ingericht. Om de privacy van de buren te garanderen zijn er alleen ramen toegestaan in gevels evenwijdig aan de Tuinstraat.

TUINSTRAAT

TUINSTRAAT

21

Tuinstraat Veenendaal

03 Welstandstoetsing en Beeldkwaliteitsplan 10. Integreren van installaties

Hogere energie-eisen en het zoeken naar gasloze oplossingen leidt vaak tot complexe installaties op het dak in nieuwbouw (warmtepompen, PV-panelen, WTW-units). Het is van belang dat deze onderdelen worden geïntegreerd in het ontwerp en maximaal aan het zicht worden onttrokken.

TUINSTRAAT

22