5. Distributie Planologisch Onderzoek
Tekst van het document
Gemeente Veenendaal
DPO detailhandel
CONCEPT i van vi
2567.0125 DPO detailhandel Gemeente Veenendaal CONCEPT - 26 mei 2025
Gemeente Veenendaal
DPO detailhandel
Opdrachtgever: Gemeente Veenendaal Contactpersoon: De heer H. van Rijnbach Projectteam DTNP: De heer R. Eijkelkamp Mevrouw N. Dinnissen Projectnummer: 2567.0125 Datum: 26 mei 2025
CONCEPT
Graafseweg 109 6512 BS Nijmegen T 024 - 379 20 83 E info@dtnp.nl W www.dtnp.nl Adviseurs voor Ruimte en Strategie
Context en cijfers
1
DPO dagelijks winkelaanbod
18
1.1
Doel
2
4.1
Bronnen en aannames
19
1.2
Aanbodontwikkeling
3
4.2
Som en uitkomst dagelijks
21
1.3
Bevolkingsprognose
4
4.3
Som en uitkomst supermarkt
22
1.4
Ligging en positie
5
4.4
Duiding en scenario-denken
23
1.5
Toelichting methode DPO
6
DPO Recreatief winkelaanbod
8
2.1
Bronnen en aannames
9
2.2
Som en resultaat recreatief
11
2.3
Duiding en scenario denken
12
DPO Doelgericht winkelaanbod
13
3.1
Bronnen en aannames
14
3.2
Som en resultaat doelgericht
16
3.3
Duiding en scenario-denken
17
Conclusie26 Conclusies marktruimteberekeningen
27
2567.0125 DPO detailhandel Gemeente Veenendaal CONCEPT - 26 mei 2025
Context en cijfers
1.1
Doel
Veenendaal is in ontwikkeling. Tot 2035 worden er bijna 6.000 woningen gebouwd. Maar ook de digitalisering zet door, met gevolgen voor het consumentengedrag. De toekomstige verhouding tussen vraag en aanbod verandert; reden om de marktruimte in de huidige en toekomstige situatie opnieuw in te schatten. Doel Gemeente Veenendaal heeft behoefte aan een onafhankelijke analyse van de huidige en verwachte marktruimte in de hele stad. Hierdoor kan beter bepaald
Veenendaal in ontwikkeling
Marktruimteberekening dagelijkse winkelsector
Marktruimteberekening recreatieve winkelsector
Marktruimteberekening doelgerichte winkelsector
worden welke ontwikkelingen haalbaar en gewenst zijn. Deze input is nodig voor de actualisatie van het detailhandelsbeleid.
Leeswijzer In hoofdstuk 1 wordt de context geschetst. Hoofdstuk 2 beschrijft de huidige en toekomstige marktruimte voor de sector. In hoofdstuk 3 wordt hetzelfde gedaan maar dan voor de doelgerichte sector. De marktruimte voor de dagelijkse sector komt in hoofdstuk 4 aan bod.
2 van 27
2567.0125 DPO detailhandel Gemeente Veenendaal CONCEPT - 26 mei 2025
1.2 Aanbodontwikkeling Er zijn 328 winkels in de gemeente Veenendaal gevestigd, die bij elkaar een omvang van circa 143.600 m² winkelvloeroppervlak (wvo) hebben. Daarnaast staan er circa 90 winkel panden leeg, die bij elkaar bijna 20.000 m² wvo groot zijn.
Meer inwoners betekent niet meer wvo
Aanbodontwikkeling in m² wvo
Ondanks de groei van het aantal inwoners is het aanbod in de recreatieve en de doelgerichte sector (zie p. 9 voor de indeling van de sectoren) niet toegenomen. Het winkelvloeroppervlak per 1.000 inwoners loopt terug. Consumenten doen meer uitgaven online, waardoor er minder vraag is naar fysieke winkels.
Het aanbod was in 2012 groter dan nu. Toen was er
Meer inwoners staat dan ook niet 1 op 1 gelijk aan
circa 168.000 m² wvo verdeeld over ongeveer 530 ver-
meer winkelaanbod.
kooppunten (vkp). In 2019 is het aanbod in vkp afgenomen, maar in meters toegenomen (schaalvergroting).
Het aanbod in m² wvo per 1.000 inwoners in de dage-
Er waren toen ongeveer 500 verkooppunten met een
lijkse sector is de laatste jaren relatief stabiel.
totaal winkelvloeroppervlak van bijna 175.000 m². Dit is in de huidige situatie weer flink afgenomen, in zowel
Aandeel internet uitgaven (KSO Randstad)
Inwonerontwikkeling
meters als in verkooppunten.
Inwonertal afgelopen jaren toegenomen Het aantal inwoners in de gemeente Veenendaal is de afgelopen jaren toegenomen. In 2012 woonden er ongeveer 63.000 mensen in Veenendaal. Dit is in 2019 toegenomen naar circa 66.500 inwoners. Nu, in 2025, is de gemeente de 70.000 inwoners gepasseerd. Het aantal winkelmeters groeit niet met hetzelfde tempo mee als de groei van het inwonertal.
2567.0125 DPO detailhandel Gemeente Veenendaal CONCEPT - 26 mei 2025
3 van 27
1.3 Bevolkingsprognose Veenendaal heeft circa 70.000 inwoners. De komende jaren neemt de bevolking door de woningbouwplannen toe tot circa 83.000 in 2035 a.
In de wijken Noordwest en Centrum worden de komen-
De stad Veenendaal is de gemeente Veenendaal. Het
De verwachting is dat Veenendaal in 2035 circa 83.000
gros van de inwoners van Veenendaal woont in de
inwoners heeft, een toename van 19%. Dit kan echter
wijken
West
lager uitvallen doordat woningbouwplannen deels niet
(ca. 15.090 inwoners) en Zuidoost (ca. 14.280 inwo-
doorgaan, later worden gerealiseerd of doordat er een
ners). In de wijk Zuidwest wonen circa 7.210, in
kleinere huishoudensgrootte wordt gerealiseerd. Het
Noordwest circa 9.590 en in Centrum circa 5.760 inwo-
werkelijke inwonertal in 2035 kan dus afwijken. Dit is
ners.
onder andere te zien in de prognose van Primos, zij
Noordoost
(ca.
17.520
inwoners),
de jaren ongeveer 680 woningen gebouwd. Hierdoor worden er ongeveer 1.280 extra inwoners verwacht in 2035.
voorspellen een kleinere toename, namelijk 77.500 in
Woningbouwplannen
2035 (11%). Daarom wordt een bandbreedte aangehou-
In de wijken Zuidoost, Zuidwest en Noordoost wordt de
den met enerzijds de ambitie en anderzijds de progno-
komende jaren flink ontwikkeld. In Zuidoost worden
se van Primos. In recente analyse- en beleidsstrukken
2.720 woningen toegevoegd (o.a. Het Ambacht en
van de gemeente wordt uitgegaan van 80.000 inwo-
Ritmeesterkwartier). Met de huidige huishoudens-
ners. Dit valt midden in de gehanteerde bandbreedte.
grootte van 2,3 zorgt dit voor een toename van ongeveer 6.260 inwoners. In Zuidwest worden circa 1.560
Regio
woningen ontwikkeld (o.a. Franse gat) en daarmee
In de omliggende gemeenten Utrechtse Heuvelrug,
circa 3.440 inwoners toegevoegd. In de wijk Noordoost
Ede, Rhenen en Renswoude zijn ook woningbouwplan-
worden ongeveer 1.020 woningen toegevoegd, waar-
nen. Hier wordt gemiddeld een inwonertoename van
door er 2.640 extra inwoners verwacht worden in 2035,
4% verwacht. Uitschieter is Renswoude, met een ver-
(o.a. Veenendaal-oost Groenpoort).
wachting van 11% meer inwoners in 2035. Het inwoner-
a
Aanname o.b.v. woningbouwplannen
4 van 27
tal van Utrechtse Heuvelrug blijft nagenoeg gelijk. 2567.0125 DPO detailhandel Gemeente Veenendaal CONCEPT - 26 mei 2025
1.4 Ligging en positie Veenendaal ligt aan de A12, tussen Arnhem en Utrecht in. Het centrum van Veenendaal en de Woonboulevard Veenendaal zijn de grootste winkelgebieden in de regio tussen Arnhem en Utrecht. Veenendaal heeft daardoor een regionale aantrekkingskracht.
2567.0125 DPO detailhandel Gemeente Veenendaal CONCEPT - 26 mei 2025
5 van 27
1.5 Toelichting methode DPO De waarde van distributieve analyses
Variabelen
branche, om de impact van verdere digitalisering
Voor inzicht in de toekomstige potenties in de detail-
Een berekening gaat om de verhouding tussen vraag en
op de behoefte aan fysieke winkels te kunnen
handelssector wordt distributieplanologisch onderzoek
aanbod. De volgende variabelen spelen een rol:
duiden;
(DPO) uitgevoerd. Hiermee werd het in de toekomst
•
haalbare winkelaanbod vaak nauwkeurig berekend en
De vraagzijde van de som wordt bepaald door:
die berekening was dan dé bepalende factor in onder-
•
De besteding per hoofd bij fysieke winkels in die
De omvang van het verzorgingsgebied (aantal inwoners in de gemeente, nu en in de toekomst);
•
De mate waarin het bestedingspotentieel uit de ge-
bouwingen en keuzes voor beleid. De voorspellende
branchegroep. Dit is een landelijk kengetal dat
meente ook daadwerkelijk in de eigen gemeente
waarde van een berekening op basis van cijfers uit het
wordt gecorrigeerd voor het gemiddelde inko-
terechtkomt (koopkrachtbinding);
recente verleden kent echter in de snel en sterk wijzi-
mensniveau in de gemeente;
gende winkelmarkt zijn beperkingen. Dit geldt vooral
•
•
De mate waarin de omzet bij winkels in de gemeen-
De besteding per hoofd bij online winkels in die
te ook verdiend wordt met bestedingen van buiten
voor de niet-dagelijkse sector, die een grote diversiteit
branchegroep in de toekomst. Voor de toekomsti-
de gemeente (aandeel vreemde koopkracht of
aan subbranches en locaties kent (van modewinkel in
ge situatie wordt een aanname gedaan over de
toevloeiing) a.
de hoofdwinkelstraat tot Ikea langs de snelweg). Door
toename van het aandeel online bestedingen in die
a
I&O Research et al. (2022), Koopstromenonderzoek 2021.
grote onderlinge verschillen in bijvoorbeeld typen regio’s, winkelgebieden, branches en verdienmodellen, met offline én online verkoop, moeten dergelijke berekeningen dan ook genuanceerd worden beoordeeld.
Nut van som: inzicht in verandering Toch kan een kwantitatieve analyse van vraag en aanbod op basis van beschikbare kengetallen een indicatie geven van hoe een lokale winkelsector functioneert, en welke effecten veranderingen in de vraag- en aanbodzijde gaan hebben op dat functioneren (bijvoorbeeld bevolkingsgroei of een winkeluitbreiding).
6 van 27
2567.0125 DPO detailhandel Gemeente Veenendaal CONCEPT - 26 mei 2025
Aan de aanbodzijde spelen de omvang van het huidige aanbod a en de landelijk gemiddelde bestedingen per m² wvo b in die branche een rol. Veenendaal is een middelgrote stad, centraal in het land. Landelijk gemiddelde bestedingen per m² wvo worden voor gezond economisch functioneren als minimale norm gehanteerd in hoofdstuk 2 en 3. De uitkomst is een potentieel aanbod (het delen van de bestedingspotentie door de gemiddelde omzet per m2 wvob) dat kan worden vergeleken met het huidige aanbod in Veenendaal. Zo ontstaat inzicht in het huidige functioneren en vooral ook in de invloed van de bevolkingsgroei en de groei van online op het toekomstig functioneren.
a b
Locatus (2025). Retail Insiders (2024), ‘Omzetkengetallen 2023 ten behoeve van ruimtelijk-economisch onderzoek’.
2567.0125 DPO detailhandel Gemeente Veenendaal CONCEPT - 26 mei 2025
7 van 27
DPO Recreatief winkelaanbod
2.1 Bronnen en aannames In dit hoofdstuk wordt een berekening gemaakt voor de branchegroep recreatief. Dit is in het verleden ook op deze manier in Veenendaal gedaan (o.a. Seinpost, 2022) en komt overeen met de indeling in het Koopstromenonderzoek.
Fysieke winkelbestedingen per hoofd
Disclaimer KSO data!
De landelijke normbesteding wordt gecorrigeerd voor
Het koopstromen onderzoek is in 2021 voor het laatst
inkomensniveau. In Veenendaal ligt het inkomensni-
uitgevoerd in Veenendaal. We verwachten dat de resul-
veau 6,4% onder het landelijk gemiddelde. Voor de niet-
taten in lijn liggen met de resultaten van vier jaar gele-
dagelijkse sector, waaronder recreatief en doelgericht,
den, dit kunnen we echter niet met zekerheid zeggen.
wordt de landelijke omzet per hoofd met een elasticiteit van 0,7 gecorrigeerd a.
Het is daardoor niet reëel om de omzetkengetallen van
•
recreatief: landelijk € 1.014,-, met inkomenscorrec-
nu ook in de toekomst te hanteren. In het rekenmodel
tie voor Veenendaal € 968,- per hoofd per jaar
wordt de omzet per hoofd in het toekomstscenario
(€ 1.014 - (0,7 (elasticiteit) * 0,064 (afwijking inko-
(2035) dan ook gecorrigeerd voor het verwachte druk-
men) * €1.014 (landelijk inkomen)));
kende effect van een verder groei in online bestedingen
Branche-indeling Recreatief en Doelgericht Recreatief
bestaat
uit:
Warenhuizen,
Mode,
Huishoudelijk, Juwelier en optiek, Sport en kampeer, Hobby, spel en media.
op uitgaven in fysieke winkels. De precieze mate waarin
Effect groei aandeel online aankopen
de groei van online aankopen zorgt voor een krimp van
Bevolking Veenendaal
In 2021 is in Veenendaal een online aandeel gemeten
de behoefte aan fysieke winkels is afhankelijk van een
De gemeente Veenendaal telt momenteel om en nabij
van 32% in de recreatieve branchegroep. Dit lag iets
veelvoud aan factoren. In dit theoretische model wordt
de 70.000 inwoners. In de toekomst neemt dit flink toe.
onder het gemiddeld (respectievelijk 35%). Sinds de co-
uitgegaan van een een-op-een-effect.
De Primos Prognose uit 2024 gaat uit van een groei
ronacrisis schommelt het online aandeel in de niet-da-
naar circa 77.500 inwoners in 2035. De gemeente heeft
gelijkse sector, maar partijen blijven er flink in investe-
DTNP doet de aanname dat het online aandeel in 2035
echter meer woningbouwambities dan in deze progno-
ren. De autonome demografische ontwikkeling zorgt
in de recreatieve branchegroep toe zal nemen naar
se zijn meegenomen. Op basis van die plannen wordt
ervoor dat de digitale oriëntatie toe zal nemen (wegval-
circa 40% (+8%-punt). Hierdoor neemt de fysieke win-
ook een ‘ambitie-scenario’ opgesteld, met circa 83.000
len van doelgroepen met een lager online gebruik).
kelomzet per hoofd af:
inwoners in 2035. Beide scenario’s maken inzichtelijk
•
recreatief: van € 968,- naar € 854,- per hoofd per
wat het effect is van meer of minder inwoners (en het
In de ontwikkeling van het winkelaanbod zien we een
jaar ((€968/ (1-32%(internet nu)))*(1-40%(internet
wel of niet behalen van woningbouwambities).
duidelijke lijn van minder winkelaanbod per inwoner.
straks)) b;
a
Retail Insiders (2024), ‘Omzetkengetallen 2023 ten behoeve van ruimtelijk-economisch onderzoek’.
2567.0125 DPO detailhandel Gemeente Veenendaal CONCEPT - 26 mei 2025
b
I&O Research et al. (2021), Koopstromenonderzoek Randstad 2021.
9 van 27
Het is niet mogelijk om de ontwikkeling van online aan-
Toevloeiing
Aanbod en omzet per m²
kopen precies te voorspellen, maar op deze manier
De omzet uit toevloeiing (bestedingen van buiten de
Het huidige aanbod in de gemeente is a:
wordt in het model wel rekening gehouden met een sig-
eigen gemeente) is in het koopstromenonderzoek 2021
•
nificant effect. Door het effect van online te becijferen,
gemeten als:
worden groeipotenties niet overschat, wat bijdraagt
•
aan keuzes voor een duurzame voorzieningenstructuur.
recreatief: 39.100 m² wvo (27% van het totale winkelaanbod);
recreatief: 47% van de totale bestedingen bij fysie-
Binnen de recreatieve varieert de gemiddelde omzet
ke winkels in de gemeente;
per m² wvo sterk. Een juwelier heeft bijvoorbeeld een hoger omzet per m² dan een warenhuis. Voor
Koopstromen
Wanneer de lokale bevolking groeit en we houden de
Veenendaal is daarom berekend welke vloerproductivi-
De positionering van het aanbod in Veenendaal is sinds
relatieve toevloeiing gelijk, is dat hetzelfde als zeggen
teit (omzet per m² wvo) hier te verwachten is. De vloer-
2021 niet dusdanig gewijzigd dat we aanleiding zien
dat de omliggende gemeenten even snel groeien. Dat is
productiviteit van elke subbranche is vermenigvuldigd
andere aannames te doen dan de Koopstromen die zijn
niet juist; Veenendaal groeit bovengemiddeld snel. Ook
met het aandeel van de subbranche.
gemeten in het Koopstromenonderzoek 2021. DPO-
is het zo dat de bevolking in de omliggende gemeenten
berekeningen worden gemaakt voor fysieke winkelbe-
ook meer online of bij andere locaties kan gaan beste-
De dominante branche in Veenendaal is mode: In de re-
stedingen. Voor deze som worden de resultaten uit het
den. Wanneer we kijken naar de verwachte groei in de
creatieve branchegroep is het aanbod aan modewin-
koopstromenonderzoek 2021 aangepast, zodat de
omgeving is vooral Ede nog groeiende, maar dat is ook
kels in Veenendaal goed voor 62% van het winkelvloer-
koopkrachtbinding alleen de binding aan fysieke win-
de gemeente met het grootste eigen aanbod. Gebieden
oppervlak;
kels betreft. De resulterende binding is:
als Utrechtse Heuvelrug en Rhenen, die meer op
•
recreatief: 79% van de fysieke winkelbestedingen
Veenendaal zijn gericht, hebben slechts een beperkte
Resultaat van de gecorrigeerde vloerproductiviteit voor
worden bij winkels in de gemeente Veenendaal
bevolkingstoename. Als gevolg van de beperkte groei
Veenendaal is: €2.577 per m² wvo.
gedaan;
van het ommeland en de digitalisering is de aanname dat de omzet uit toevloeiing in totaliteit eerder iets zal teruglopen dan groeien.
a
10 van 27
Locatus (2025), Verkooppuntenbestand uitdraai maart 2025.
2567.0125 DPO detailhandel Gemeente Veenendaal CONCEPT - 26 mei 2025
2.2 Som en resultaat recreatief Momenteel vraag en aanbod in balans
Resultaat som recreatief 2035
huidige winkelaanbod is meegenomen. Wanneer de
De indicatieve marktruimteberekening laat zien dat het
In de toekomst komen er in Veenendaal flink wat mensen
leegstand in de binnenstad wordt meegerekend is er
winkelaanbod binnen de recreatieve branchegroep nu
bij. Ook gaan inwoners van Veenendaal en omgeving
psrake van overaanbod en een transformatie-opgave.
om en nabij gemiddeld functioneert (+3%), ofwel de
naar verwachting meer online kopen. Wanneer de ambiti-
Wanneer de bevolkingsgroei iets lager uitpakt (Primos-
omzet per m² wvo die wordt verdiend in Veenendaal is
euze bevolkingsprognose realiteit wordt, resulteert dat in
prognose) ontstaat er ook geen problematische situatie;
vergelijkbaar met het landelijke beeld voor die branche-
ongeveer hetzelfde beeld als het huidige (circa €101 mil-
het huidige winkelaanbod kan dan nog steeds om en
samenstelling. Daarmee is er geen verwachting dat het
joen bestedingen). Bij eenzelfde omzet per m² is daar
nabij gemiddeld functioneren (-1%). Deze uitkomst duidt
aanbod significant zal af- of toenemen op korte termijn.
dus
dus op een verwachte consolidatie van het huidige pro-
ook
hetzelfde
ingevulde
aanbod
mogelijk.
Belangrijke opmerking hierbij is dat leegstand niet in het
gramma in m² winkelvloeroppervlak.
Indicatieve marktruimteberekening recreatieve branchegroep gemeente Veenendaal* .
.
2025
2035 Primos
2035 Ambitie
a Aantal inwoners in gemeente Veenendaal
70.000
77.500
83.000
b Winkelomzet per hoofd (excl. btw en internet), gecorrigeerd voor gemiddeld inkomen
€ 968
€ 854
€ 854
c Koopkrachtbinding vanuit gemeente Veenendaal
79%
79%
79%
€ 53,8 mln.
€ 52,3 mln.
€ 53,8 mln.
€ 47,7 mln (47%)
€ 45 mln
€ 45 mln
€ 101,6 mln.
€ 97,3 mln.
€ 101 mln.
€ 2.514
€ 2.514
€ 2.514
ca. 40.400 m² wvo
ca. 38.700 m² wvo
ca. 40.200 m² wvo
ca. 39.100 m² wvo
ca. 39.100 m² wvo
ca. 39.100 m² wvo
f/i
€ 2.598 (+3%)
€ 2.489 (-1%)
€ 2.584
h-i
1.300
ca. -400
ca. + 1.100
d Verwachte winkelomzet uit gemeente (excl. btw)
a*b*c
e Vreemde koopkracht/koopkrachttoevloeiing f
Totale winkelomzet (excl. btw)
d / (1 - e)
g Gemiddelde winkelomzet per m² wvo (excl. btw) h Potentieel winkelaanbod (m² wvo) i
Huidig recreatief winkelaanbod (m² wvo)
j
Indicatie winkelomzet per m2 wvo (excl. btw)
k Indicatie uitbreidingsruimte (m2 wvo)
f/g
* Voor een toelichting op de achtergronden van deze berekening verwijzen we naar de publicatie van Retail Insiders (2024), ‘Omzetkengetallen 2023 ten behoeve van ruimtelijk-economisch onderzoek’.
2567.0125 DPO detailhandel Gemeente Veenendaal CONCEPT - 26 mei 2025
11 van 27
2.3 Duiding en scenario denken Veel plekken om recreatief te winkelen in Veenendaal
Kleine, vooral onzekere uitbreiding voor recreatief aanbod De kwantitatieve analyse van het haalbare programma geeft geen indicatie dat de nu ingevulde recreatieve winkelmeters overtollig raken. 82% van het recreatieve winkelaanbod (in m² wvo) is gevestigd in de binnenstad. Bij realisatie van de woningbouwambities én het afvlakken van de groei van online aankopen mag in dat scenario zelfs verwacht worden dat een deel van de huidige leegstand in het centrum (langdurig) ingevuld kan worden. Een zekere druk op de markt die nu ontbreekt, is, gelet op het leegstandsniveau in het centrum, in dit kader ook wel wenselijk. Bij een minder positief scenario met een minder snelle groei van het inwonertal en/of een verder stijgend aandeel online aankopen verdampt dit rekenkundige ‘plusje’ ook weer voor de recreatieve sector. Voor zwakkere delen in het centrum en ook in de verspreide bewinkeling (buiten de winkelgebieden) is in dat opzicht een recreatieve winkelinvulling van met deze branches gevulde panden op termijn niet gegarandeerd. De geopolitieke onrust en dreigende economische terugval kan ook een terugval betekenen voor de recreatieve winkelbestedingen (niet-essentiële uitgaven).
12 van 27
2567.0125 DPO detailhandel Gemeente Veenendaal CONCEPT - 26 mei 2025
DPO Doelgericht winkelaanbod
3.1 Bronnen en aannames In dit hoofdstuk wordt een berekening gemaakt voor de branchegroep doelgericht voor de huidige en toekomstige situatie.
coronacrisis schommelt het online aandeel in de niet-
van € 1.182,- naar € 1.048 per hoofd per jaar ((€ 2.640/
dagelijkse sector. Toch zal de autonome demografi-
(1-0,21))*0,7).
sche ontwikkeling ervoor zorgen dat de digitale oriëntatie toe zal nemen (wegvallen van doelgroepen met
Koopstromen
Branche-indeling Doelgericht
een lager online gebruik). Door afnemend autobezit
DPO-berekeningen worden gemaakt voor fysieke win-
Doelgericht bestaat uit: Wit- en bruingoed, Doe-het-
neemt het online grote klus- en woonartikelen bestellen
kelbestedingen. Voor deze som worden de resultaten
zelf, Woninginrichting, Tuin en plant (o.a. tuincentra),
naar verwachting toe.
uit het koopstromenonderzoek 2021 aangepast, zodat
Fietsen, Overig niet-dagelijks.
de koopkrachtbinding alleen de binding aan fysieke In de ontwikkeling van het winkelaanbod zien we een
winkels betreft. De resulterende binding is: 76% van de
Fysieke winkelbestedingen per hoofd
duidelijke lijn van minder winkelaanbod per inwoner.
fysieke winkelbestedingen worden bij winkels in de ge-
De landelijke normbesteding wordt gecorrigeerd voor
Het is daardoor niet reëel om de omzetkengetallen van
meente Veenendaal gedaan.
inkomensniveau. In Veenendaal ligt het inkomensni-
nu ook in de toekomst te hanteren. In het rekenmodel
veau 6,4% onder het landelijk gemiddelde. Voor de
wordt de omzet per hoofd in het toekomstscenario
Toevloeiing
branche doelgericht, wordt de landelijke omzet per
(2035) dan ook gecorrigeerd voor het verwachte druk-
De omzet uit toevloeiing (bestedingen van buiten de
hoofd met een elasticiteit van 0,7 gecorrigeerd .
kende effect van een verder groei in online bestedingen
eigen gemeente) is in het koopstromenonderzoek 2021
•
doelgericht: landelijk € 1.238,-, met inkomenscor-
op uitgaven in fysieke winkels. De precieze mate waarin
gemeten als:
rectie voor Veenendaal € 1.182,- per hoofd per jaar
de groei van online aankopen zorgt voor een krimp van
•
(€1.238 - (0,7 * 0,064 * €1.238)).
de behoefte aan fysieke winkels is afhankelijk van een
a
50% van de totale bestedingen bij fysieke winkels in de gemeente.
veelvoud aan factoren. In dit theoretische model wordt
Effect groei aandeel online aankopen
uitgegaan van een een-op-een-effect.
Ook bij de doelgerichte branche verwachten we dat de
In 2021 is in Veenendaal een online aandeel gemeten
toevloeiing iets zal afnemen als gevolg van de beperkte
van 21% in de doelgerichte branchegroep. Dit lag iets
DTNP doet de aanname dat het online aandeel in 2035
onder het gemiddelde (respectievelijk 23%). Sinds de
in de doelgerichte branchegroep naar 30% (+9%-punt).
a
Retail Insiders (2024), ‘Omzetkengetallen 2023 ten behoeve van ruimtelijk-economisch onderzoek’.
14 van 27
groei van het ommeland en de digitalisering.
Hierdoor neemt de fysieke winkelomzet per hoofd af:
2567.0125 DPO detailhandel Gemeente Veenendaal CONCEPT - 26 mei 2025
Aanbod en omzet per m² Het huidige aanbod in de gemeente is 76.600 m² wvo (53% van het totale winkelaanbod) a. Binnen de doelgerichte sector varieert de gemiddelde omzet per m² wvo sterk. Woning inrichting heeft bijvoorbeeld een hogere omzet per m² dan tuincentra. Voor Veenendaal is daarom berekend welke vloerproductiviteit (omzet per m² wvo) hier te verwachten is. De vloerproductiviteit van elke subbranche is vermenigvuldigd met het aandeel van de subbranche. Tuincentra hebben bijvoorbeeld een lagere vloerproductiviteit dan gemiddeld, maar omdat deze amper aanwezig zijn in Veenendaal, wordt deze lage productiviteit minder meegenomen.
Doelgerichte aankopen zowel in het centrum...
De dominante branches in Veenendaal is woninginrichting: Deze is goed voor 64% van het doelgerichte winkelvloeroppervlak. Resultaat van de gecorrigeerde vloerproductiviteit voor Veenendaal is: €1.628 per m² wvo.
a
Locatus (2025), Verkooppuntenbestand uitdraai maart 2025.
...als op de Wounboulevard en andere gebieden in Veenendaal.
2567.0125 DPO detailhandel Gemeente Veenendaal CONCEPT - 26 mei 2025
15 van 27
3.2 Som en resultaat doelgericht Momenteel gezonde balans
heeft (bijv. hoger segment als Eijerkamp of hoger huur-
iswaar groeien, maar een erg grote afname van de toe-
De indicatieve marktruimteberekening laat zien dat het
niveau vanwege druk op de ruimte, etc.).
vloeiing wordt niet verwacht. Wanneer de ambitieuze
winkelaanbod binnen de doelgerichte branchegroep nu
bevolkingsprognose realiteit wordt is het resultaat iets
iets bovengemiddeld functioneert (+6%). Op deze schaal
Resultaat som doelgericht 2035
beter dan het huidige (circa €127 miljoen bestedingen
(circa 80.000 m² wvo, diffuse sector) is deze uitkomst
In de toekomst komen er in Veenendaal flink wat
t.o.v. €125,7 nu). Bij eenzelfde omzet per m² is in de
om en nabij een balans-situatie. Er lijkt wat ruimte in de
mensen bij. Ook heeft Veenendaal in deze regio een
doelgerichte sector dus ook iets meer winkelaanbod
markt, maar het kan ook dat het aanbod in Veenendaal
sterke positie met haar woonboulevard, waar ook
mogelijk. Wanneer de bevolkingsgroei iets lager uitpakt
sowieso een iets hoger dan gemiddelde omzet nodig
mensen uit bijvoorbeeld Ede naartoe komen (groeiende
(Primos-prognose) blijft er naar verwachting sprake
bevolking). Ook het aandeel online aankopen blijft wel-
van een gezonde situatie bij de huidige omvang van het winkelaanbod.
Indicatieve marktruimteberekening doelgerichte branchegroep gemeente Veenendaal* .
.
2025
2035 Primos
2035 Ambitie
a Aantal inwoners in gemeente Veenendaal
70.000
77.500
83.000
b Winkelomzet per hoofd (excl. btw en internet), gecorrigeerd voor gemiddeld inkomen
€ 1.182
€ 1.048
€ 1.048
c Koopkrachtbinding vanuit gemeente Veenendaal
76%
76%
76%
€ 62,9 mln.
€ 61,7 mln.
€ 66,1 mln.
€ 62,9 mln (50%)
€ 61 mln
€ 61 mln
€ 125,7 mln.
€ 122,7 mln.
€ 127,1 mln.
€ 1.547
€ 1.547
€ 1.547
ca. 81.300 m² wvo
ca. 79.300 m² wvo
ca. 82.200 m² wvo
ca. 76.600 m² wvo
ca. 76.600 m² wvo
ca. 76.600 m² wvo
f/i
€ 1.641 (+6%)
€ 1.602 (+4%)
€ 1.659 (+7%)
h-i
4.700
ca. 2.700
ca. 5.600
d Verwachte winkelomzet uit gemeente (excl. btw)
a*b*c
e Vreemde koopkracht/koopkrachttoevloeiing f
Totale winkelomzet (excl. btw)
d / (1 - e)
g Gemiddelde winkelomzet per m² wvo (excl. btw) h Potentieel winkelaanbod (m² wvo) i
Huidig doelgericht winkelaanbod (m² wvo)
j
Indicatie winkelomzet per m2 wvo (excl. btw)
k Indicatie uitbreidingsruimte (m2 wvo)
f/g
* Voor een toelichting op de achtergronden van deze berekening verwijzen we naar de publicatie van Retail Insiders (2024), ‘Omzetkengetallen 2023 ten behoeve van ruimtelijk-economisch onderzoek’.
16 van 27
2567.0125 DPO detailhandel Gemeente Veenendaal CONCEPT - 26 mei 2025
3.3 Duiding en scenario-denken Potenties doelgericht aanbod bij meer huizen en
bovengemiddelde omzet per m² functioneren moeten
mensen
uitbreidingspotenties niet overschat worden. Een paar
De bevolkingsgroei heeft ook veel invloed op de uit-
extra
komst voor de doelgerichte sector. In een gebied
binnen bestaande clusters zijn kansrijk.
woonformules
en/of
doe-het-zelfconcepten
waarin veel woningen worden bijgebouwd zijn ook veel verhuisbewegingen en afbouw- en inrichtingsklussen. Zo leidt woningbouw tot concrete behoefte aan bouwmarkt- en woninginrichtingsaanbod. Zelfs in het scenario waarin de bevolkingsgroei wat tegenvalt is er naar verwachting nog steeds uitbreidingspotentie, zij het beperkt. 75% van het doelgerichte winkelaanbod (in m² wvo) is gevestigd op de Woonboulevard en bij Eijerkamp en omgeving. De regionale concurrentiepositie van deze twee locaties is goed. De groei van de omgeving kan ervoor zorgen dat er meer omzet toevloeit naar deze aankooplocaties. Het aanbod is ruim en er is nu nauwelijks leegstand. De meters kunnen hier naar verwachting goed gevuld blijven. Het aandeel online aankopen in de doelgerichte sector neemt de laatste jaren langzaam maar zeker toe. Een hoger aandeel heeft invloed op de fysieke winkeluitgaven per persoon. Ook gelet op de verwachting dat de meters van het landelijk bekende Eijerkamp met een
2567.0125 DPO detailhandel Gemeente Veenendaal CONCEPT - 26 mei 2025
17 van 27
DPO dagelijks winkelaanbod
4.1 Bronnen en aannames •
supermarkt: landelijk € 2.279-, met inkomenscor-
Dagelijks en supermarkten
Bevolking Veenendaal
In dit hoofdstuk worden berekeningen gemaakt voor de
De gemeente Veenendaal telt momenteel ongeveer
rectie voor Veenendaal € 2.220,- per hoofd per jaar
dagelijkse winkelsector. Landelijk gezien zijn supermark-
70.000 inwoners. In de toekomst neemt dit flink toe. De
(€2.279 - (0,4 * 0,064 * €2.279)).
ten goed voor circa 80% van de omzet in de dagelijkse
Primos-prognose uit 2024 gaat uit van een groei naar
sector. De overige dagelijkse sector zijn winkels in le-
circa 77.500 inwoners in 2035. De gemeente heeft
Effect groei aandeel online aankopen
vensmiddelen (bakker, slager, vis, tabak, etc.), drogisten,
echter meer woningbouwambities dan in deze progno-
In 2021 is in Veenendaal een online aandeel gemeten
apotheken en overige winkels in persoonlijke verzorging
se zijn meegenomen. Op basis van die plannen wordt
van 7% in de dagelijkse sector. Dit lag iets boven het
(parfumerie).
ook een ‘ambitie-scenario’ opgesteld met circa 83.000
landelijk gemiddelde (6%). Sinds de coronacrisis is het
inwoners in 2035. Beide scenario’s maken inzichtelijk
online boodschappen doen een blijvend onderdeel van
De verhouding tussen het winkelvloeroppervlak van su-
wat het effect is van meer of minder inwoners (en het
het koopgedrag geworden. Grote partijen als AH, Picnic
permarkten en dat van overig dagelijkse winkels is in
wel of niet behalen van woningbouwambities).
en Jumbo hebben de markt grotendeels geclaimd en
Veenendaal anders dan gemiddeld in Nederland. In
blijven er flink in investeren. Veel andere supermarkten
Veenendaal zijn er 265 supermarktmeters (m² wvo) per
Fysieke winkelbestedingen per hoofd
doen er juist bewust niet aan mee. Online boodschap-
1.000 inwoners (het Nederlands gemiddelde is 272 m²
De landelijke normbesteding wordt gecorrigeerd voor
pen doen is namelijk logistiek een grotere uitdaging
wvo per 1000 inwoners) en 408 m² wvo per 1.000 inwo-
inkomensniveau. In Veenendaal ligt het inkomensni-
dan online non-food. De autonome demografische ont-
ners in de dagelijkse sector (het Nederlands gemiddelde
veau 6,4% onder het landelijk gemiddelde. Voor de da-
wikkeling zorgt er wel voor dat de digitale oriëntatie toe
is 375 m² wvo per 1000 inwoners). Dit heeft onder andere
gelijkse sector wordt de landelijke omzet per hoofd met
zal nemen (wegvallen van doelgroepen met een lager
te maken met de traditionele inwoners van Veenendaal,
een elasticiteit van 0,4 gecorrigeerd .
online gebruik), maar dit zal naar verwachting nog
die graag boodschappen doen bij en trouw zijn aan de
•
dagelijks: landelijk € 2.839,-, met inkomenscorrec-
steeds in een langzamer tempo gaan dan in de niet-da-
lokale ondernemer en speciaalzaak. Dat heeft effect op
tie voor Veenendaal € 2.766,- per hoofd per jaar
gelijkse sector.
hoe de uitkomsten van de berekening moet worden gele-
(€2.839 - (0,4 * 0,064 * €2.839));
a
zen. DTNP maakt daarom zowel een som voor de hele
De omzet per hoofd wordt in het toekomstscenario
dagelijkse sector als voor supermarkten.
(2035) gecorrigeerd voor het verwachte drukkende a
Retail Insiders (2024), ‘Omzetkengetallen 2023 ten behoeve van ruimtelijk-economisch onderzoek’.
2567.0125 DPO detailhandel Gemeente Veenendaal CONCEPT - 26 mei 2025
effect van een verder groei in online bestedingen op uitgaven in fysieke winkels. De precieze mate waarin de
19 van 27
groei van online aankopen zorgt voor een krimp van de
Koopstromen
de omliggende gemeenten ook meer online of bij
behoefte aan fysieke winkels is afhankelijk van een
DPO-berekeningen worden gemaakt voor fysieke win-
andere locaties kunnen gaan besteden. Als gevolg van
veelvoud van factoren. In dit theoretische model wordt
kelbestedingen. Voor deze som worden de resultaten
de beperkte groei van het ommeland en de digitalise-
uitgegaan van een een-op-een-effect.
uit het koopstromenonderzoek 2021 aangepast zodat
ring is de aanname dat de omzet uit toevloeiing in tota-
de koopkrachtbinding de binding aan fysieke winkels
liteit eerder iets zal teruglopen dan zal groeien.
DTNP doet de aanname dat in Veenendaal in 2035 het
betreft. De resulterende binding is:
online aandeel in de dagelijkse winkelsector minimaal
•
dagelijks: 96% van de fysieke winkelbestedingen
Aanbod en omzet per m²
circa 10% zal zijn (+3%-punt). Gevolg is een afname van
worden bij winkels in de gemeente Veenendaal
Het huidige aanbod in de gemeente is a:
de fysieke winkelomzet per hoofd:
gedaan. Voor supermarkten is niet los gemeten.
•
dagelijks: 27.920 m² wvo;
•
dagelijks: van € 2.766,- naar € 2.677,- per hoofd per
Aangezien de dagelijkse sector voor 80% uit super-
•
supermarkt: 18.980 m² wvo.
jaar in 2035;
markten bestaat, is de aanname dat hetzelfde voor
In Nederland is de 5-jaars-gemiddelde omzet per m²
supermarkt: van € 2.220,- naar € 2.149 per hoofd
de supermarktsector geldt.
wvo :
•
per jaar in 2035. Het is niet mogelijk om de ontwikkeling van online
Toevloeiing
boodschappen doen precies te voorspellen, maar op
In het koopstromenonderzoek 2021 werd een omzet uit
deze manier wordt in het model wel rekening gehouden
toevloeiing (bestedingen van buiten de eigen gemeen-
met een significant effect. Door het effect van online te
te) gemeten van 7%, met name uit de gemeenten
becijferen worden groeipotenties niet overschat, wat
Rhenen (3%) en Utrechtse Heuvelrug (2%).
•
dagelijks: € 8.289 m² wvo;
•
supermarkt: € 8.864 m² wvo.
a
Locatus (2025), Verkooppuntenbestand uitdraai maart 2025.
bijdraagt aan keuzes voor een duurzame voorzieningenstructuur.
Als we bij een groei van de lokale bevolking de relatieve toevloeiing gelijk houden, gaan we er eigenlijk van uit dat de omliggende gemeenten even snel groeien. Dat is niet juist, Veenendaal groeit bovengemiddeld snel, terwijl Rhenen en Utrechtse Heuvelrug ongeveer stabiel blijven in inwonertal. Ook is het zo dat de bevolking in
20 van 27
2567.0125 DPO detailhandel Gemeente Veenendaal CONCEPT - 26 mei 2025
4.2 Som en uitkomst dagelijks Momenteel ruim in de meters
Resultaat som dagelijks 2035: sector in balans
bevolkingsgroei blijft het dagelijkse winkelaanbod, met
Uit de indicatieve uitkomsten van deze berekening blijkt
In 2035 ontstaat door de bevolkingsgroei een aanzien-
een overaanbod van circa 2.300 m² wvo wel flink aan
dat het dagelijkse winkelaanbod nu flink ondergemid-
lijk gezondere situatie. Bij de ambitieuze prognose van
de maat voor het toekomstige draagvlak.
deld functioneert (-14%), ofwel er is een overaanbod
83.000 inwoners zal het huidige aanbod in winkelvloer-
van 3.900 m² wvo. Dat is aanzienlijk; de gemiddelde
oppervlak rond het landelijk gemiddelde niveau functio-
omvang van een dagelijkse winkel in Veenendaal is
neren (-2%). In die zin zou je kunnen zeggen dat het
circa 270 m² wvo dus dit overaanbod staat gelijk aan
aanbod van nu op de groei is ontwikkeld. Bij een lagere
14 winkels.
Indicatieve marktruimteberekening dagelijkse sector gemeente Veenendaal* .
.
2025
2035 Primos
2035 Ambitie
a Aantal inwoners in gemeente Veenendaal
70.000
77.500
83.000
b Winkelomzet per hoofd (excl. btw en internet), gecorrigeerd voor gemiddeld inkomen
€ 2.766
€ 2.677
€ 2.677
96%
96%
96%
€ 185,3 mln.
€ 199,2mln.
€ 213,3 mln.
€ 14 mln (7%)
€ 13,5 mln
€ 13,5 mln
€ 199,2 mln.
€ 212,7 mln.
€ 226,8 mln.
€ 8.289
€ 8.289
€ 8.289
ca. 24.000 m² wvo
ca. 25.700 m² wvo
ca. 27.400 m² wvo
ca. 27.900 m² wvo
ca. 27.900 m² wvo
ca. 27.900 m² wvo
f/i
€ 7.136 (-14%)
€ 7.617 (-8%)
€ 8.123 (-2%)
h-i
ca. -3.900
ca. - 2.300
ca. -600
c Koopkrachtbinding vanuit gemeente Veenendaal d Verwachte winkelomzet uit gemeente (excl. btw)
a*b*c
e Vreemde koopkracht/koopkrachttoevloeiing f
Totale winkelomzet (excl. btw)
d / (1 - e)
g Gemiddelde winkelomzet per m² wvo (excl. btw) h Potentieel winkelaanbod (m² wvo) i
Huidig dagelijks winkelaanbod (m² wvo)
j
Indicatie winkelomzet per m2 wvo (excl. btw)
k Indicatie uitbreidingsruimte (m2 wvo)
f/g
* Voor een toelichting op de achtergronden van deze berekening verwijzen we naar de publicatie van Retail Insiders (2024), ‘Omzetkengetallen 2023 ten behoeve van ruimtelijk-economisch onderzoek’.
2567.0125 DPO detailhandel Gemeente Veenendaal CONCEPT - 26 mei 2025
21 van 27
4.3 Som en uitkomst supermarkt Minder overaanbod in supermarktsector
Resultaat som supermarkten 2035
Gelet op de uitkomsten van de berekening van de totale
Deze berekening laat zien dat het supermarktaanbod in
In 2035 ontstaat door de bevolkingsgroei juist een ge-
dagelijkse sector zou een uitbreiding van het metrage
Veenendaal nu iets ondergemiddeld functioneert (-5%).
zonde situatie (+1% tot +8%) bij het huidige aanbod. Bij
supermarktaanbod wel gevolgen kunnen hebben voor
Er is kwantitatief in de supermarktsector dus sprake
de ambitieuze prognose van 83.000 inwoners ontstaat
overig dagelijks winkelaanbod (versspeciaalzaken, dro-
van een beperkt overaanbod van circa 900 m² wvo.
dus een situatie van marktruimte. Op basis van deze
gisten, etc.).
som is een uitbreiding van het supermarktaanbod van 1.500 m² wvo te verantwoorden bij 83.000 inwoners.
Indicatieve marktruimteberekening supermarktsector gemeente Veenendaal* .
.
2025
2035 Primos
2035 Ambitie
a Aantal inwoners in gemeente Veenendaal
70.000
77.500
83.000
b Winkelomzet per hoofd (excl. btw en internet), gecorrigeerd voor gemiddeld inkomen
€ 2.220
€ 2.149
€ 2.149
96%
96%
96%
€ 148,7 mln.
€ 159,9 mln.
€ 173,1 mln.
€ 11,2 mln (7%)
€ 10,5 mln
€ 10,5 mln
€ 159,9 mln.
€ 170,4 mln.
€ 181,7 mln.
€ 8.864
€ 8.864
€ 8.864
ca. 18.000 m² wvo
ca. 19.200 m² wvo
ca. 20.500 m² wvo
ca. 19.000 m² wvo
ca. 19.000 m² wvo
ca. 19.000 m² wvo
f/i
€ 8.427 (-5%)
€ 8.976 (+1%)
€ 9.574 (+8%)
h-i
ca. -900
ca. + 200
ca. + 1.500
c Koopkrachtbinding vanuit gemeente Veenendaal d Verwachte winkelomzet uit gemeente (excl. btw)
a*b*c
e Vreemde koopkracht/koopkrachttoevloeiing f
Totale winkelomzet (excl. btw)
d / (1 - e)
g Gemiddelde winkelomzet per m² wvo (excl. btw) h Potentieel winkelaanbod (m² wvo) i
Huidig supermarkten winkelaanbod (m² wvo)
j
Indicatie winkelomzet per m2 wvo (excl. btw)
k Indicatie uitbreidingsruimte (m2 wvo)
f/g
* Voor een toelichting op de achtergronden van deze berekening verwijzen we naar de publicatie van Retail Insiders (2024), ‘Omzetkengetallen 2023 ten behoeve van ruimtelijk-economisch onderzoek’.
22 van 27
2567.0125 DPO detailhandel Gemeente Veenendaal CONCEPT - 26 mei 2025
4.4 Duiding en scenario-denken Boodschappen doen in het centrum én in je wijk
2025
In Veenendaal is de boodschappenpositie van het centrum sterk, met meerdere grote supermarkten en veel drogisten en verszaken. Voor het doen van dagelijkse aankopen zijn ook de wijkwinkelcentra in de nabijheid van groot belang voor inwoners. Op wijkniveau kunnen, als gevolg van woningbouwontwikkelingen, grote veranderingen optreden in het aanwezige draagvlak voor boodschappenwinkels. De verandering in lokaal draagvlak wordt hier gevisualiseerd middels het aantal m² wvo per 1.000 inwoners. Dit
Dagelijks aanbod in m2 wvo per 1.000 inwoners per deelgebied
Supermarktaanbod in m2 wvo per 1.000 inwoners per deelgebied
is geen marktruimteberekening, maar geeft een indicatie van de ontwikkeling van de aanboddichtheid en kan helpen bij de analyse van de wijkwinkelstructuur in de detailhandelsstructuurvisie.
2035
Voor ieder gebied is een aanname gemaakt voor het toekomstig inwonertal op basis van de woningbouwplannen, om zo de vraag-aanbodverhouding en de ontwikkeling te laten zien. Ter referentie: het gemiddelde aanbod per 1.000 inwoners in Nederland is rond de 273 m² wvo voor supermarkten en 375 m² wvo voor dagelijks.
2567.0125 DPO detailhandel Gemeente Veenendaal CONCEPT - 26 mei 2025
23 van 27
•
In nieuwbouwwijk Oost is in een vroeg stadium al
Indicatie mogelijkheden rond Industrielaan
(indicatie haalbare koopkrachtbinding) = 10,7 mil-
een flink aanbod gerealiseerd. Nu is het aanbod
Aan weerszijde van de Industrieweg komen er wonin-
joen.
dan ook heel erg ruim, en ook in 2035 is het
gen bij. De huidige buurt Het Ambacht telt circa 1.400
aanbod hier nog flink bovengemiddeld. Om dit
inwoners
goed te laten functioneren lijken op basis van deze
Engelenburg wonen circa 3.760 inwoners.
en
in
de
daarboven
gelegen
buurt
•
ductiviteit voor supermarkten (€ 8.864) = 1.200 m² Echter, het kan ook een keuze zijn om bestedingen van
nodig.
In deze buurten komen er circa 2.700 woningen bij,
de nieuwe inwoners juist naar het centrum of de buurt-
In gebied Noord rond het centrum is de aanbod-
waarvan 2.000 rond de Energiestraat (oosten van Het
centra (Petenbos, Bruïneplein) te laten vloeien. Uit de
dichtheid erg hoog. Het centrum is dan ook een
Ambacht) en de rest rond de Kerkewijk. Ook de buurt
berekening blijkt immers dat het totale dagelijkse
bovenlokaal-functionerend boodschappengebied.
Stationswijk (700 inwoners) ligt aan de Kerkewijk.
aanbod op gemeenteniveau nu al erg ruim is. Het toe-
De inwoners hier hebben het grootste aanbod. •
10,7 miljoen gedeeld door de gemiddelde vloerprowvo.
analyse ook bestedingen van buiten de eigen wijk •
•
voegen van dagelijkse winkelmeters kan dus gevolgen
In gebied West is de aanboddichtheid in de huidige
De woningbouwplannen zijn vooral meergezinswonin-
hebben voor de overige winkelstructuur. Dit vraagstuk
situatie het laagst. Hier verandert weinig (beperkte
gen. Zeg dat de 2.700 nieuwe woningen circa 5.400 in-
heeft dan ook geen puur economisch antwoord, maar
krimp door huishoudensverdunning).
woners betekenen (huishoudensgrootte van 2) dan ont-
moet in het totaal (mobiliteit, leefbaarheid, voorzienin-
In gebied Zuid is de aanboddichtheid nu gemiddeld
staat er in Het Ambacht, Engelenburg en Stationswijk
gen) worden gewogen.
voor Veenendaal. Door de flinke bevolkingsgroei
samen een gebied met circa 10.500 inwoners.
wordt het aanbod per inwoner kleiner.
Verhouding supermarkt en ander dagelijks aanbod Hier ligt een beleidskeuze voor. Afhankelijk van de loca-
Uitbreidingsruimte voor de dagelijkse sector is er niet.
Uit deze analyse blijkt dat vooral de bevolkingsgroei in
tie, de omvang en het bezoekgemak kan voldoende
Zeker niet als meer huishoudens een groter deel van
deelgebied Zuid reden geeft tot verder onderzoek. De
koopkrachtbinding vanuit die ruim 10.000 inwoners
hun aankopen online gaan doen. De bevolkingsgroei
woningbouw op Het Ambacht ligt bijvoorbeeld op het
worden gerealiseerd voor een eigen supermarktvoor-
dempt dit effect, maar verdringing van aanbod mag
snijvlak tussen zuid en noord; waar gaan deze mensen
ziening in het gebied. Zie deze rekenoefening:
verwacht worden; tussen supermarkten onderling en
hun boodschappen doen?
ook tussen supermarkten en speciaalzaken. Een sce•
24 van 27
10.000 inwoners x gemiddelde besteding super-
nario waar rekening mee gehouden moet worden is dat
markt in Veenendaal in de toekomst (€2.149) x 50%
er een andere verdeling van supermarkt- en overige da-
2567.0125 DPO detailhandel Gemeente Veenendaal CONCEPT - 26 mei 2025
gelijkse meters ontstaat. Supermarkt-investeringen kunnen per saldo een teruggang in de overige dagelijkse winkelmeters betekenen. Tegelijk zijn in sommige gevallen modernisatieslagen van supermarkten, met ook enige uitbreiding, om kwalitatieve redenen nodig om de positie en de aantrekkingskracht te behouden. Gelet op de ruime omvang van de totale dagelijkse sector, het relatief grote aantal speciaalzaken, de trekkersrol van supermarkten zowel in het centrum als in de wijkcentra en de behoefte aan een fijnmazige structuur (voorzieningen nabij) is het toestaan van extra supermarktmeters alleen denkbaar na een zorgvuldige afweging (nadere effectenanalyse in de detailhandelsvisie).
2567.0125 DPO detailhandel Gemeente Veenendaal CONCEPT - 26 mei 2025
25 van 27
Conclusie
Conclusies marktruimteberekeningen Branche
Marktruimte 2025
Marktruimte 2035
Conclusie
Recreatief
ca. 1.300 m² wvo
ca. -400 à 1.100 m² wvo
Er is ruimte voor winkels in de recreatieve sector die vooral ook nodig is om een deel van de leegstand in de binnenstad te kunnen vullen. Afhankelijk van de inwonergroei en de ontwikkeling van het aandeel online aankopen is er nu en in 2035 enige ruimte maar groeit de behoefte naar verwachting niet mee met het inwonertal.
Doelgericht
ca. 4.700 m² wvo
ca. 2.700 à 5.600 m² wvo
In de doelgerichte branches is er marktruimte. Intensivering op bestaande locaties lijkt mogelijk. Een iets hogere lokale winkelvloerproductiviteit door winkels als Eijerkamp is een eerlijker norm: Uitbreidings-potenties moeten daarom niet overschat worden.
Dagelijks
ca. -3.900 m² wvo
ca. -2.300 à -600 m² wvo
Er is nu en in de toekomst geen kwantitatieve ruimte voor uitbreiding in de dagelijkse sector. Toch kan moderniseren van supermarkten doormiddel van uitbreiding gewenst zijn om de positie en
Supermarkten
ca. -900 m² wvo
ca. 200 à 1.500 m² wvo
de aantrekkingskracht te behouden. Hiervoor is een zorgvuldige afweging nodig (focus bestendigen bestaande aanbieders; extra bestedingspotentieel rondom Industrielaan vraagt zorgvuldige structuurkeuze).
Leegstand
ca. 19.600 m² wvo
ca. 13.500 m² wvo
Ondanks bevolkingsgroei blijft een transformatie-opgave bestaan:
Deze meters kunnen ook deels ingevuld worden In het meest positieve scenario blijft er herinvulling van leegstaand vastgoed met andere (publieksgerichzaken binnen de branches horeca, diensten & am- rekenkundig nog steeds sprake van te) functies. Inspanning op versterking van aanbod op gewenste bachten en cultuur en ontspanning.
2567.0125 DPO detailhandel Gemeente Veenendaal CONCEPT - 26 mei 2025
leegstand:
locaties kan effect hebben, maar gaat niet vanzelf.
27 van 27
Droogh Trommelen en Partners (DTNP) - Adviseurs voor Ruimte en Strategie Graafseweg 109, 6512 BS Nijmegen | T 024 - 379 20 83 | E info@dtnp.nl | W www.dtnp.nl