5. Borgstelling DEVO(G) - memo argumenten en overwegingen collectief warmtenet

MEMO Documentnummer Aan

2022\39703 raad

Kopie aan

Team Naam behandelaar

Datum Onderwerp

Programma’s en Projecten J.A.C.W. Feskens

Telefoonnummer

(0318) 0318-538480

2 februari 2022 memo achtergrond collectief of individueel Groenpoort en gevolgen alternatieve keuze

Achtergrond van de keuze voor een collectief systeem en gevolgen alternatieve keuze Bijlage bij raadsvoorstel Borgstelling warmtesysteem Groenpoort 1. Inleiding en besluitvorming tot nu toe In de raadsvergadering van 17 november 2020 heeft de raad ingestemd met het voornemen van het college om in Groenpoort een collectief systeem te realiseren. Recent is gebleken dat er binnen de gestelde randvoorwaarden geen PPS-partner gevonden kan worden. Het college stelt daarom voor om het collectieve warmtesysteem in volledig eigendom van de gemeente te realiseren. Hieronder lichten we toe dat de afweging om te kiezen voor een collectief systeem niet wezenlijk wijzigt wanneer de gemeente het volledige eigenaarschap krijgt over het collectieve systeem. In dit raadsvoorstel van 17 november 2020 werden de volgende argumenten aangedragen om voor een collectief systeem te kiezen: 1. Een collectief systeem biedt meer kansen dan een individueel systeem om de duurzaamheidsambitie voor de wijk Groenpoort te realiseren en de resultaten daarvan duurzaam te behouden; 2. Een collectief systeem past binnen de ingezette koers van het project; 3. Uit het haalbaarheidsonderzoek is gebleken dat een rendabel businessmodel haalbaar is; 4. Een collectieve oplossing voor de warmtevoorziening in de wijk is in het belang van een financieel verantwoorde grondexploitatie van Groenpoort; 5.

Een substantieel deel van de woningen in Groenpoort heeft belang bij een collectief systeem; Daarnaast is besloten dat de gemeente een actieve rol gaat spelen in het vervolgproces. 2. Rolneming gemeente De hierboven benoemde argumenten staan los van de keuze voor een bepaalde eigendomsconstructie en gelden ook wanneer de gemeente ervoor kiest om voor een volledig publiek warmtebedrijf te kiezen. Het businessmodel is sinds 2020 wél gewijzigd en wordt daarom, als onderdeel van dit raadsvoorstel, opnieuw ter kennisname aan de raad voorgelegd (d.w.z. openbare presentatie van de hoofdlijnen; de details in te zien onder geheimhouding). De keuze voor een volledig publiek warmtebedrijf betekent dat de financiële risico’s voor de gemeente toenemen. Daar tegenover staan aanvullende argumenten: 1. Het stuklopen van de aanbesteding voor een PPS-partner hangt mede samen met het gegeven dat marktpartijen in de regel een hogere rendementseis hebben. Tegenover meer risico's voor de gemeente bij een publiek warmtebedrijf, in vergelijking met 50% eigenaarschap binnen een PPS,

Raadhuisplein 1 • 3901 GA Veenendaal • Postbus 1100 • 3900 BC Veenendaal Tel. (0318) 538 538 • Fax (0318) 510 414 • www.veenendaal.nl • www.veenendaal.nl/vraag

staat de mogelijkheid om lagere tarieven te realiseren. Er is sprake van een trade-off die naar verwachting gunstiger zal uitpakken voor de toekomstige bewoners. 2. Als eigenaar heeft de gemeente volledige sturing op bewonersparticipatie. Dit aspect bleek in de aanbesteding een obstakel voor marktpartijen. Een 100% publiek warmtebedrijf biedt daarom op dit moment de betere kansen om de wensen van de raad in deze richting verder te uit te werken en te realiseren. 3. Zie paragraaf hieronder: gevolgen alternatief besluit Op basis van deze overwegingen is er voor het college geen aanleiding om de eerder gemaakte keuze voor een collectief systeem opnieuw te bezien. Een alternatieve route om te komen tot een collectief systeem (PPS of privaat) is vanwege de planning van Groenpoort niet meer mogelijk. In deze memo wordt hierna allereerst wordt ingegaan op de eventuele gevolgen van het niet positief besluiten op voorliggend voorstel. In de laatste paragraaf wordt in hoofdlijnen nog ingegaan op de analyse waarom voor collectief is gekozen. 3. Gevolgen van een alternatief besluit Planning en technische voorbereiding De gemeentelijke planning is er op gericht dat dat het bestemmingsplan Groenpoort in februari 2022 ter gewijzigde vaststelling aan de gemeenteraad wordt aangeboden.

Uiteraard staat vervolgens de mogelijkheid voor belanghebbenden open om beroep bij de Raad van State in te dienen. Mocht dit niet het geval zijn dan is het bestemmingsplan eind april 2022 onherroepelijk in werking getreden en ligt er de planologische basis om te starten met de woningbouw in Groenpoort. Belangrijke bijkomstigheid is dat het vigerende bestemmingsplan Veenendaal-oost uit 2006 al de basis biedt om met het bouwrijp maken te starten. Maar dan dient er wel definitieve duidelijkheid te bestaan over de aanleg van het collectieve warmtenet en de oprichting van het warmtebedrijf Groenpoort. Met een looptijd van maximaal 2 jaar wordt door de ontwikkelaars gestart met de opstalontwikkeling. Gelet op deze looptijd is het realistisch dat er voldoende bouwcapaciteit beschikbaar is om met de woningbouw in Groenpoort te starten. Daarbij worden er op dit moment door OVO vanuit Veenderij geen signalen ontvangen dat er onvoldoende capaciteit beschikbaar is om de woningbouwproductie in Veenderij af te ronden. Sterker nog, de huidige vraag om de woningmarkt brengt met zich mee dat ontwikkelaars bij OVO aandringen op versnelling van de woningbouw. Conform de planning van de GREX heeft OVO opdracht verleend om het bestek bouwrijp maken 1e fase Groenpoort op te stellen.

Om dit bestek te kunnen afronden, is het in het kader van de benodigde ondergrondse infrastructuur van belang dat op korte termijn de gemeenteraad besluit om definitief tot aanleg van het collectieve warmtenet en de oprichting van het warmtebedrijf Groenpoort over te gaan. In het bestek op te nemen nutstracé dient immers de aanleg van het distributienet van het warmtebedrijf mogelijk te maken. En deze aanleg verdient nadere afstemming met de overige nutsbedrijven. Ten opzichte van de start opstalontwikkeling per oktober 2021 is reeds sprake van een vertraging van ca. 6 maanden. Negatieve gevolgen alternatief besluit Bij een alternatief besluit dient rekening gehouden te worden met de volgende aspecten: - Verdere vertraging brengt op jaarbasis stagnatiekosten van ca. € 1,2 mln. met zich mee voor de gebiedsontwikkeling. Dit bedrag bestaat uit rentekosten, plan- en proceskosten om te komen tot een alternatief. - Naast bovenstaande financiële consequentie brengt het uitblijven van besluitvorming direct een vertraging in de voorbereiding en een vertraging in het tijdig bouwrijp kunnen opleveren van de

2

-

-

-

-

eerste bouwkavels en dus ook een vertraging in de woningbouwproductie Groenpoort met zich mee. Bovendien zal, bij een keuze voor een individueel systeem, ook een deel van de voorbereiding opnieuw moeten worden gedaan. Hierbij moet vooral gedacht worden aan de ondergrondse infrastructuur die anders (bv verzwaard e-net) moet worden gerealiseerd. De vertraging in de woningbouw in Groenpoort heeft grote impact op de totale woningbouwproductie in Veenendaal. De bouwproductie is voor circa 50% afhankelijk van de bouw in Veenendaal-oost. Kijkend naar grondgebonden woningen is dit aandeel nog veel groter. Juist in oost worden in alle prijsklasse relatief veel grondgebonden woningen gebouwd. Juist in de tijd van grote schaarste en druk op het totale woningbouwbeleid is vertraging verre van een wenselijke optie. Faalkosten: zeker bij een alternatieve vorm van energievoorziening in de wijk is sprake van forse faalkosten. De gehele voorbereiding van het collectieve net is voor niks gedaan. De totale investering tot nu toe bedraagt circa 0,5 miljoen euro. De voorbereidingskosten zouden worden ondergebracht in het nieuwe bedrijf. Zonder nieuw bedrijf, kunnen deze kosten uiteraard niet doorbelast worden. Risico op effect op grondwaarde / betaalbaarheid van het bouwprogramma: op het moment dat er geen collectief systeem komt, zal opnieuw onderhandeld moeten worden over de uitgangspunten.

Dit is naar verwachting een complex traject mede van eerder gemaakte afspraken. Met name bij het betaalbare deel van de woningbouwprogramma wordt de druk op de prijsvorming onder druk gezet. Kortom er bestaan twee concrete risico’s: een lagere grondopbrengst en daarmee een effect op het resultaat van de gemeentelijke deelneming in OVO en/of verhoging van de prijzen van de goedkopere woningen. In het sociale huurprogramma werkt dit uiteraard anders. De maximale investeringssom ligt vast vanwege de maximale hoogte van de huur (waarbij eigenlijk de wens/noodzaak is om juist niet alle woningen te positioneren tegen de maximale hoogte aan). Tot slot (en niet onbelangrijk) zal druk komen te staan op het behalen van de duurzaamheidsambities voor de gehele wijk (zie ook hierna).

4. Hoofdlijnen analyse voorkeur collectief systeem boven individuele oplossing Een vergelijking tussen systemen moet altijd zo reëel mogelijk worden gemaakt, maar is vaak ook complex. Ook hier is sprake van een complexe situatie met meerdere invalshoeken. In deze paragraaf wordt kwalitatief een zo goed mogelijke vergelijking gemaakt tussen de 3 opties. De eerste optie betreft het collectieve systeem zoals beschreven in de BUCA. Dit betreft een integraal gebruiksklaar systeem. De twee andere opties zijn individuele oplossing: een water/water warmtepomp (inclusief bodemlus) en een lucht/water warmtepomp (herkenbaar aan units in de buitenlucht). Hierbij moet ook rekening gehouden met een voorziening voor warm water. Alle deze opties zijn uiteraard gasloos. Belangrijk is om hierbij aan te geven dat elk duurzaam energiesysteem voor- en nadelen kent en dat die niet eenvoudig tegen elkaar af te wegen zijn. Dit was ook de lijn van onderzoek dat in 2018 door Balance is uitgevoerd, en waar ook geconcludeerd werd dat collectieve en individuele systemen op dat moment beide een optie waren en dat er ook geen duidelijke financiële voorkeuren zijn. Zowel individueel als collectief is het mogelijk om een energieneutrale wijk te creëren. Er zijn meerdere aspecten te noemen waarom toch te kiezen/is gekozen voor collectief: 1.

Ten opzichte van individuele bodemwarmtesystemen biedt een collectief systeem betere kwaliteitsgaranties. Op basis van gelijke kwaliteit van het warmtesysteem ligt een vergelijking voor de hand tussen het voorgestelde collectieve systeem en een individuele systemen o.b.v. bodemwarmte (water/water warmtepomp). In het geval van een individueel bodemwarmtesysteem

3

zijn de stichtingskosten een stuk hoger voor de individuele variant dan de BAK van het warmtenet (op basis van referentie van een andere nieuwbouw wijk: 2,5 tot 3x zo hoog). De gebruikskosten zouden wel lager zijn. De individuele toepassing van bodemwarmte is met name onwenselijk vanwege grote impact op de ondergrond: veel risico op interferentie tussen bodembronnen, verontreinigingen bij boringen en het beschadigen van afsluitende lagen in de ondergrond. Bij een collectief systeem zijn deze risico’s veel beter te beheersen. Zie o.a.: Inspectie: drinkwater mogelijk vervuild door systemen voor bodemenergie, zoals warmtepompen. ‘Controle schiet tekort’ | Trouw. 2. Ten opzichte van een individueel lucht/water warmtesysteem zijn er meerdere overwegingen: • Stichtingskosten zullen ongeveer gelijk zijn (kosten aanschaf en installatie warmtepomp vs BAK) • Op dit moment zullen echter de gebruikslasten van een individuele lucht/water warmtepomp lager liggen dan bij een collectief systeem. Bij voldoende opwek op de eigen woning kan het volledige elektriciteitsgebruik voor de woning worden gecompenseerd en kun je in principe een negatieve energierekening krijgen.

Hier zit een contrast met het collectieve systeem, waar maandelijks een bedrag wordt betaald voor warmte en koude; • Er moet echter wel afgeschreven worden op de eigen installatie en beheer en onderhoud komen bij gebruiker te liggen. Uitgaande van 15 jaar levensduur en bij goed functioneren van de warmtepomp vrij beperkte beheer- en onderhoudskosten ligt dit in de orde van enkele tientallen euro’s per maand; • Een nadeel van lucht/water warmtepompen is de lagere energie-efficiëntie als het echt koud wordt; • In de praktijk nog regelmatig problemen na installatie (meerkosten t.g.v. falen); • Momenteel is er flinke schaarste in de markt, zowel pompen als installateurs als onderdelen (anekdote vanuit ons Energieloket: installatiebedrijven zijn vrijwel onbereikbaar omdat ze niet weten hoe het werk gedaan te krijgen); • Het terugdraaien van de salderingsregeling (stapsgewijs tussen 2023/2024 en 2031/2032). Dit betekent dat de warmtepomp op termijn niet meer kan draaien op zelf opgewekte zonnestroom (maar dat er voor netstroom betaald moet worden) en dat de gebruikskosten toe gaan nemen. Bij lucht/water warmtepompen komt daar bovenop dat tijdens koude periode de energie-efficiëntie lager wordt; • In de praktijk toch nog regelmatig overlast, zeker waar installaties dicht bij elkaar staan (denk aan rijenwoningen en appartementen).

Dat er geluidseisen zijn, voorkomt niet altijd dat er overlast is. Er is wel innovatie op dit gebied, bijv. warmtepompen zonder buitenunit. Deze zijn vaak wel wat duurder en vragen iets meer ruimte in de woning; • Groter ruimtebeslag in de woning (minder bruikbaar leefoppervlak); • Bij een collectief systeem is sprake van ontzorging van de woonconsument, bij een individueel systeem wordt de koper zelf verantwoordelijk voor beheer, onderhoud en vervanging; • In het algemeen kan gesteld worden dat de individuele lucht/water warmtepomp een prima oplossing is, met name voor woningen in wat lagere dichtheden, vooral de tweekappers en vrijstaande woningen: meer ruimte om binnen/buitenunit te plaatsen en minder kans op geluidsoverlast. In de praktijk wordt bij vrijstaande woningen echter vaak een bodemwarmtepomp toegepast (hogere energie-efficiëntie, hogere capaciteit en hogere investeringskosten) en kom je dus weer uit bij het eerste punt. In Groenpoort liggen de verschillende gebouwtypologieën door elkaar heen en is het daarom niet wenselijk om verschillende oplossingen toe te passen (aangezien dan naar verwachting het warmtenet minder efficiënt wordt ingezet). Bovendien zijn deze typologieën in de minderheid. Daarom enkel enige aan de rand van het gebied gelegen vrije kavels worden individueel verwarmd.

4

3. Een wijkenergiesysteem biedt meer mogelijkheden om centraal te sturen op ambities (een warmtenet leg je aan voor de lange duur, 40 jaar): • Model Groenpoort biedt schaalbaar concept voor warmtevoorziening bestaande stad • Casus Groenpoort helpt bij verder uitwerken bewonersparticipatie • Energie-uitwisseling. Recente problemen op het net laten zien dat slim omgaan met netcapaciteit steeds noodzakelijker worden. Een centrale warmtevoorziening biedt die mogelijkheid. 4. Een volledig duurzaam energiesysteem kost nu eenmaal meer • NMDA geeft al aan dat duurzame technieken meer kosten dan traditionele systemen • Buurtstede Veenderij aangelegd in een andere tijd, met ander prijspeil Tot slot dient opgemerkt te worden dat bij een individueel systeem (of beter gezegd geen keuze voor een collectief systeem), het niet zo is dat de woonconsument bepaald wat er in de woningen wordt gerealiseerd. Dit is aan de projectontwikkelaar. Deze partij maakt een keuze op basis wat voor deze partij de meest economische oplossing is voor deze partij zelf. Bij duurdere woningen krijgen kopers vaak nog wel een duurdere optie voor bijvoorbeeld koelen aangeboden, maar van keuzevrijheid is geen sprake. Dit geldt alleen voor vrije kavels. Dit is bij de 935 woningen in Groenpoort echter geen sprake van.

Globaal genomen spelen met name voor appartementen en rijwoningen de grootste knelpunten bij individuele oplossingen. Bij appartementen is in de regel een (klein) collectief systeem nodig om tot een oplossing te komen. Deze zijn vaak kostbaar. Ook is het lang niet altijd mogelijk de benodigde energie zelf op te wekken. Het dak is te klein om én de benodigde installaties kwijt te kunnen én voldoende PV-panelen te plaatsen. Bij rijwoningen is geen ruimte om ‘uit het zicht’ een warmtepomp te installeren. Om leef kwaliteit te kunnen bieden is een duurdere oplossing nodig. Hiermee komt de betaalbaarheid van de woning onder druk te staan. Dit terwijl een collectief systeem de ruimte biedt om de investeringskosten wel te socialiseren. Tot slot is bij de noodzakelijke vervanging na 10 tot 15 jaar de vraag wat de eigenaar gaat doen. Kiezen voor een goedkoop alternatief zorgt voor verlies aan woonkwaliteit ook voor de omgeving en mogelijk ook verlies van de duurzaamheidsambities.

5. Conclusie Voor rijenwoningen en appartementen is een collectief systeem een (kosten)efficiënte manier om aan de energievraag te voldoen. De totale investering is voor deze categorie woningen bij een collectief energiesysteem (aanzienlijk) goedkoper. Dit betreft circa 70% van het bouwprogramma in Groenpoort. Voor de tweekappers en vrijstaande woningen (circa 30%) is normaal gesproken een individuele oplossing ook goed mogelijk, met een collectief systeem als prima alternatief.

Betreft

Aantal [stuks]

GBO[m2]

Opmerkingen

Appartementen

256

70

124 sociaal, 132 vrije sector

Rijwoningen

387

110

Twee-onder-een-kapwoningen 212

150

Vrijstaande woningen

111

175

Totaal

965

116

5

Een collectief systeem biedt meer kansen om de duurzaamheidsdoelstellingen voor Groenpoort te realiseren en te behouden De centrale duurzaamheidsdoelstelling voor Groenpoort is dat er een energieneutrale wijk gerealiseerd wordt, waarbinnen evenveel energie wordt opgewekt als er gebruikt wordt. Deze doelstelling is in de basis techniekneutraal: ook met individuele systemen is het mogelijk om een energieneutrale wijk te realiseren. Wanneer echter breder wordt gekeken dan enkel het wel/niet kunnen halen van de doelstellingen, heeft het voorgestelde collectieve systeem een aantal voordelen: •

• •

Een collectieve oplossing met Warmte Koude Opslag (WKO) biedt een schaalbaar model voor de bestaande bouw. In de Transitievisie Warmte 0.5 en 1.0 is duidelijk geworden dat met de huidige inzichten de toepassing van bodemenergie (WKO) – bijvoorbeeld in combinatie met geothermie – één van de meest kansrijke opties is voor warmtetransitie in Veenendaal. Het systeem zoals voorgesteld voor Groenpoort is in dat opzicht extra goed toepasbaar doordat woningen van water met relatief hoge temperatuur voorzien worden, wat aansluit op de benodigde temperatuur om (na isolatie) de bestaande bouw mee te verwarmen. Met een collectief systeem is meer grip op het onderhoud van het systeem en worden bijbehorende investeringen op langere termijn geborgd. De mogelijkheid om op wijkniveau energieneutraal te zijn, wordt groter bij een collectief systeem. Hierbij is onder andere gedacht aan de uitwisseling van energie tussen gebouwen in de wijk. De afgelopen jaren zijn er verkennende gesprekken gehouden met de netbeheerder om te bekijken wat de waarde zou zijn van zo’n integraal wijkenergiesysteem. Vooralsnog lijkt het echter niet financieel aantrekkelijk om elektriciteit en warmte in de wijk uit te wisselen door middel van het collectieve systeem. Op blijkt dat de waarde van het inzetten van de warmtecentrale als ‘buurtbatterij’ niet opweegt tegen de extra operationele kosten die dit met meebrengt.

Daarmee is overigens niet gezegd dat deze waarde in de toekomst niet kan veranderen. Recent blijkt steeds meer dat het elektriciteitsnet tegen beperkingen aanloopt, waardoor tijdelijke opslag van elektriciteit een steeds belangrijkere rol gaat spelen. Mede daarom is er bij de centrale van DEVO inmiddels gekozen voor een elektrische boiler, die op vraag van de netbeheerder aan- en uitgeschakeld kan worden. Dit laat zien dat een collectief warmtesysteem richting de toekomst de mogelijkheden biedt om mee te bewegen met veranderingen op het gebeid van businesscase, techniek en regelgeving

Aanvullende duurzaamheidsoverwegingen Behalve bovenstaande ‘energieaspecten’ zijn er ook aanvullende redenen om vanuit duurzaamheid in dit geval de voorkeur te geven aan een collectief systeem: • Voor alle bewoners een vaste afdracht voor warmte én beheer, onderhoud en afschrijving van de installatie. De kosten van een nieuwe warmtepomp zijn aanzienlijk. Bij een warmtepomp in eigendom is een lastig moment de vervanging van de warmtepomp aan het einde van de levensduur. Wanneer er netjes afgeschreven wordt of bijvoorbeeld bij een leaseconstructie is dit niet zo’n probleem. Maar bij een eigendomssituatie kan een defecte warmtepomp zal dit wel problemen opleveren. Bij een aansluiting op het warmtenet is de kwaliteit van de warmtevoorziening op langere termijn geborgd. • Zeker bij rijtjeswoningen en appartementencomplexen (ongeveer 70% van de geplande woningvoorraad in Groenpoort) is de kans aanwezig dat het plaatsen van individuele lucht-lucht of lucht-waterwarmtepompen voor geluidsoverlast zorgen. Hoewel er steeds strengere regelgeving is voor geluidsoverlast door warmtepompen blijkt in de praktijk nog regelmatig dat het geluidsniveau

6

tegenvalt en voor overlast kan zorgen. Een stiller en energie-efficiënter alternatief is een warmtepomp die gebruik maakt van bodemenergie. Deze warmtepompen zijn echter duurder om te realiseren, en toepassing van bodemwarmte vraagt om regie vanuit de gemeente om negatieve effecten in de ondergrond (o.a. regie op zaken als het ‘lek’ prikken van scheidende lagen, verontreinigingen door slecht toezicht op boringen voor gesloten bodemenergiesystemen, inefficiënt gebruik van ruimte in de bodem). Om bodemwarmte grootschalig toe te passen kom je daarmee in feite uit bij een vorm van een warmtenet voor de rijtjeswoningen en appartementen. ..

7