5. Beantwoording Technische vragen RV Voortgangsrapportage projecten 2021 grondprijzenbrief 2022 exploitatieopzet Het Ambacht en Stationskwartier D-Zuid

TECHNISCHE VRAGEN

• •

Raadscyclus d.d.

December 2021

Naam fractie:

ChristenUnie, VVD, SP

Onderwerp:

Raadsvoorstel Voortgangsrapportage projecten 2021, grondprijzenbrief 2022, exploitatieopzet Het Ambacht en Stationskwartier D-zuid

ChristenUnie 1. In de grondprijzenbrief 2022 wordt aangegeven dat de gemeente voorkeur heeft “voor verkoop grond in concurrentie”. Is gemeente bekend met onderstaande uitspraak van de Hoge Raad van 26 november 2022 en zo ja, wat betekent dit voor bovenstaand citaat uit de grondprijzenbrief? Zie ook: https://www.hogeraad.nl/actueel/nieuwsoverzicht/2021/november/hoge-raad-overheid-gelijke-kansen-biedenuitgifte-grond/ Antwoord De uitspraak van de Hoge Raad is van heel recente datum en heeft de volle aandacht in geheel ontwikkelend Nederland. De precieze uitwerking hiervan zal de komende periode meer helder worden. Vooralsnog lijkt de Nota Grondbeleid 2020-2024 niet in strijd met deze uitspraak. Wel lijkt een een-op-een verkoop minder vrijblijvendheid en is bijvoorbeeld de term ‘voorkeur’ uit de grondprijzenbrief hierdoor minder passend. De precieze uitwerking van de uitspraak zal nauwlettend worden gevolgd en als dat tot aanpassingen noopt in beleidsdocumenten, zullen we daartoe over gaan. Uiterlijk bij het projectenboek 2022 wordt uw raad hierover geïnformeerd.

•

2. Kan voor de beide vast te stellen grondexploitaties een toelichting worden gegeven op het woonprogramma; gedacht wordt aan woningaantallen, uitgesplitst naar woningtypes, koop/huur, inzet prijssegmenten en beoogde doelgroepen? Antwoord Beide projecten bevinden zich nog een beginstadium. Hierdoor is nog minder concreet aan te geven hoe het exacte bouwprogramma er uit te komt te zien. Uiteraard wordt bij de uitwerking rekening gehouden met de vastgestelde kaders en/of omgevingsvisie (en ook de voorwaarden van een eventuele subsidie). Met name het Ambacht vraagt nog uitwerking en niet elk deelgebied kan binnen afzienbare tijd gerealiseerd worden. Hierbij is het dus wenselijk om nog flexibiliteit in het programma te houden. Zeker ook omdat het Ambacht per deelgebied wordt uitgewerkt. Het woningbouwprogramma voor het Ambacht zoals deze voor de 3e tranche is ingediend, en als uitgangspunt dient voor de grondexploitatie, is als volgt per deelgebied:

Middelduur is tot de NHG-grens of huur tot 1.000 euro per maand. Voor Stationskwartier D is een indicatief woningbouwprogramma opgesteld bestaande uit 133 woningen. Hiervan is 30% sociaal. Het aantal grondgebonden woningen is 20 en er wordt uitgegaan van 21 beneden/boven woningen. Het overige deel is appartementen. Dit dient nog nader te worden uitgewerkt. • • •

3. Kan eenzelfde uitsplitsing worden gegeven voor de totaal portefeuille binnen het projectenboek? Antwoord

Jaarlijks wordt bij het Projectenboek alle informatie voor de woningmarkt verzameld, weergegeven en in context geplaatst. De voortgangsrapportage heeft als doel de voortgang in de projecten te monitoren en de raad tussentijds hierover te informeren om eventueel bij te kunnen sturen. Hieronder vindt u de laatste stand van de totaal portefeuille van ‘harde’ plannen. Dit betreft grofweg de helft van de huidig bekende geplande woningprognose. Met name het verschil in ‘harde en zachte plannen’ is van belang, dat wil zeggen de status van bestemmingsplan. In de monitor staan ook zachte plannen die mogelijk niet gerealiseerd worden of met een ander programma en zijn daarom op dit moment ook niet zo nauwkeurig in beeld gebracht.

Tot 640 640 tot 710 710 tot 950 > 950 per huur plannaam Totaal Meergezins Eengezins p/m p/m p/m maand onbekend Bevrijdingslaan/Prins Bernhardlaan 54 54 0 39 0 15 0 Bartholomeus van der Helststraat 15 2 0 2 0 0 0 0 Stationskwartier C 0 0 0 0 0 0 0 Stationskwartier B 8 0 8 0 0 0 0 Stationskwartier D Noord Fase 1 36 36 0 0 36 Lindewijck 167 167 0 0 50 0 0 Vrijkomende locaties 95 0 95 0 0 0 0 Veenendaal Oost Veenderij/Groenpoort 1600 480 1120 149 149 24 50 Achtertuinen Nieuweweg 7 0 7 0 0 0 0 Dijkstraat 181 3 0 3 0 0 0 0 Brouwerspoort 295 255 40 0 0 80 0 1e Melmseweg 379 334 45 0 0 0 0 Balkon Zuid-Groene Grens 31 0 31 0 0 0 0 totaal harde plannen 2677 1326 1351 188 199 155 50

Huur totaal 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

54 0 0 0 36 50 0 372 0 0 80 0 0 592

Tot 200.000 0 0 0 0 0 0 0 144 0 0 0 83 0 227

200.000 tot 260.000

260.000 tot 350.000 0 0 0 0

0 0 240 0 0 100 226 0 566

0 0 0 8 0 100 45 240 5 0 115 70 0 583

Koop totaal

> 350.000 0 2 0 0 17 50 490 2 3 0 0 31 595

0 2 0 8 0 117 95 1114 7 3 215 379 31 1971

Sinds deze zomer werkt het college aan een nieuwe woningmarktmonitor. Deze monitor is naar verwachting in het eerste kwartaal van volgend jaar gereed. Met deze monitor ontstaat een beter inzicht in de planvoorraad en detaillering van deze planvoorraad. Met deze monitor en het af te ronden uitvoeringsprogramma wonen ontstaat een completer beeld van vraag, behoefte en prognoses. Ook wordt bekeken of in de monitor een verbreding kan worden gerealiseerd waarbij zichtbaar is welke specifieke doelgroepen worden bediend (denk bijvoorbeeld aan zorggeschikt).

VVD Vraag bij projecten: 1. Bij Trivium (17), waar de gemeente een voorkeursrecht gevestigd heeft, wordt aangegeven dat verschillende scenario’s denkbaar zijn. Behelzen deze scenario’s ook een ontwikkeling zonder dat de gemeente eerst als koper optreedt (de mogelijkheid die zij heeft op basis van het voorkeursrecht)? Dus dat een ontwikkelaar toegestaan wordt de locatie te verwerven? Zou de gemeente dan ook minder financieel risico lopen (omdat er geen kostbare grondpositie verworven wordt)? Antwoord De wet voorkeursrecht biedt mogelijkheden om naast aankoop door de gemeente ook andere mogelijkheden. Hierbij kan gedacht worden aan, het onder voorwaarden, verlenen van ontheffing op de wvg. Al deze opties worden uiteraard onderzocht en besproken. Op dit moment is nog niet duidelijk welke richting dit dossier opgaat. Uiteraard is het zo dat de gemeente minder financieel risico loopt als een locatie niet wordt aangekocht. Echter is de wvg gevestigd juist om andere redenen. De gemeente heeft juist belang bij een kwalitatief goede en snelle herontwikkeling van deze locatie. 2. De Groene Grens / Balkons (30/31) Deze locatie is voor de komende jaren voor een belangrijk deel aangewezen voor de Stadsakkers. Daarbij is wel aangegeven dat in de verdere toekomst bouwontwikkelingen op het noordelijk balkon niet onmogelijk worden.

Dit vergt ook dat in de ontwikkeling van Groenpoort rekening gehouden wordt met een toekomstige ontsluiting van het noordelijk balkon en met de bereikbaarheid van de voorzieningen in Veenendaal-oost. Op welke wijze kan bij de verdere uitwerking van Groenpoort geanticipeerd worden op bebouwing van het noordelijk balkon voor wat betreft de ontsluiting en bereikbaarheid van de voorzieningen? Antwoord Als blijkt dat woningbouw in Balkon-Noord mogelijk en wenselijk is zal - gezien de overgang van stedelijke gebied naar natuurzone – sprake zijn van een lage bebouwingsdichtheid. De aansluiting van Balkon-Noord vanuit Groenpoort wordt vooral gezocht in een optimale fietsontsluiting, ook naar het centrum van Veenendaal-oost. Daarnaast wordt gezocht naar een wandelverbinging zodat de toekomstige bewoners van Groenpoort makkelijk gebruik kunnen maken van het Groene Grens uitloopgebied. De ontsluiting van autoverkeer verloopt via de noordzijde van Groenpoort (aansluiting op de Buurtlaan-oost). Een directe koppeling tussen Balkon-noord en Groenpoort is niet nodig en vooral ook onwenselijk. Hiermee ontstaat er een zwaardere druk met autoverkeer op de Dragonderweg en het snelfietspad dan nodig (vooral veroorzaakt door verkeer uit Groenpoort zelf).

Vraag bij de grondprijzenbrief 2022: 3. In de grondprijzenbrief wordt sociale koop gedefinieerd als woningen tot € 200.000,- (dit normbedrag is sinds 2019 gelijk). Er is op dit moment in Veenendaal op Funda welgeteld één tweekamerwoning van 42 m2 te koop voor dit bedrag. Dit normbedrag is dus erg laag in de huidige tijd, ook als men dit beziet vanuit de woonlasten bij de huidige hypotheekrenten. Is het mogelijk om een hoger en dynamischer normbedrag vast te stellen en daarvoor aansluiting te zoeken bij een percentage (bijvoorbeeld 70%) van de landelijke norm voor de Nationale Hypotheekgarantie (vanaf 1 januari 2022 is deze € 355.000,-)? Helpt een verhoging van dit normbedrag bij de realisatie van projecten en om sneller meer woningen te bouwen? Antwoord De hoogte van de koopsom van sociale koopwoning is gebaseerd op een landelijke richtlijn. In de huidige marktsituatie is helder dat sociale koop van € 200.000 een categorie die niet realiseerbaar is (studio’s buiten beschouwing gelaten). Bij de inwerkingtreding van de Omgevingswet (verwacht per 1-7-2022) wordt de landelijk richtlijn opgetrokken tot de NHG-grens. Dan zal de grondprijzenbrief ook hierop aangepast worden. NB: De rijksoverheid heeft mede vanwege deze problematiek de woondeals en de woningbouwimpuls ingesteld. Hierin is het mogelijk de onrendabele top tot de NHG-grens af te dekken.

De gemeente Veenendaal doet hiervoor mee met het project Het Ambacht. SP 1. Quote ''Voor de grondprijs voor een sociale huurwoning wordt uitgegaan van een vaste prijs per kavel, gebaseerd op de prijzen van Veenendaal-oost.'' Waarom wordt hier voor Veenendaal Oost gekozen? Antwoord De grondprijzen voor sociale woningbouw in Veenendaal-oost liggen contractueel vast en hier wordt al jarenlang mee gewerkt door onder andere de corporaties. Het aanhouden van deze prijzen leidt tot een eenduidige grondprijsstructuur binnen Veenendaal. 2. Is er over de grondprijzenbrief contact geweest met de sociale verhuurders? Stemmen deze in met dit voorstel? Antwoord Vanaf de instelling van de grondprijzenbrief in 2016, als gevolg van veranderende regelgeving van het BBV, is met de sociale verhuurders contact geweest over zowel de grondprijzen, als ook de definities etc. Tevens hebben diverse grondtransacties plaatsgevonden met behulp van de grondprijzenbrief en heeft het zich de afgelopen jaren bewezen als werkbaar instrument. Conform de Nota Grondbeleid 2020-2024 is het college bevoegd grondprijzen vast te stellen. Bij significante wijzigingen worden de sociale verhuurders vooraf betrokken bij de totstandkoming van de brief. Voor 2022 zijn er geen significante wijzigingen.