Document · PDF

4. Voorgenomen verkoop grond Turfweide - taxatierapport

Gemeenteraad 25 november 2021, gemeente VeenendaalBij agendapunt: Verkoop grond Slaperdijk ten behoeve van de Turfweide13.131 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

Actualisatie TAXATIERAPPORT Landelijk en Agrarisch Vastgoed Perceel cultuurgrond gemeente Veenendaal Percelen cultuurgrond gelegen aan de Slaperdijk te Veenendaal, kadastraal bekend als gemeente Veenendaal sectie D nummer 8254 (deels) en gemeente Amerongen, sectie G nummer 582 (deels).

Waardepeildatum oorspronkelijk rapport: Waardepeildatum actualisatie rapport: Taxateur: Plausibiliteit:

20 juli 2020 22 juli 2021

Peter Kobes Hein Bleijenberg

Projectnummer Thorbecke oorspronkelijk rapport: Kenmerk taxatieopdracht oorspronkelijk rapport :

5192 TH1019883

Projectnummer Thorbecke actualisatie rapport: Kenmerk taxatieopdracht actualisatie rapport

5988 TH1020491

Datum conceptrapport: Datum definitief rapport:

23 juli 2021 29 juli 2021

versie 1.0

Deze taxatie is uitgevoerd conform de internationale standaarden IVS.

Samenvatting Adres

: Nabij Slaperdijk, 3906 XN te Veenendaal

Kadastrale aanduiding

: Gemeente Veenendaal, sectie D nummer 8254 (deels) Gemeente Amerongen, sectie G nummer 582 (deels)

Kadastrale oppervlakte

: Perceel gemeente Veenendaal D nummer 8254 is groot 03.72.75ha. (37.725m2) hiervan is 02.41.35ha (24.135m2) betrokken in de taxatie. Perceel gemeente Amerongen G nummer 582 is groot 00.86.25ha. (8.625m2) hiervan is 00.80.00a (8.000m2) betrokken in de taxatie. Totale oppervlakte bedraagt derhalve 03.21.35ha (32.135m2) : Groen : Waarde-archeologie – 4 : Waarde-grebbelinielandschap : Landschapswaarden : Agrarisch in gebruik (maisland), dit gebruik is inmiddels beëindigd

Enkelbestemmingen Dubbelbestemming Dubbelbestemming Functieaanduidingen Gebruik Doel taxatie

: Bepalen van de marktwaarde ten behoeve van mogelijke grondverkoop.

Type taxatie

: Actualisatie van het taxatierapport bekend onder nummer 1019883 d.d. 24 augustus 2020.

Te taxeren belang

: Vol eigendom

Bijzonderheden

: Geen bijzonderheden

Peildatum

: 22 juli 2021

Marktwaarde

: ----

Zegge

€ 1,- ----

Één euro

Actualisatie taxatierapport perceel grond Slaperdijk gemeente Veenendaal, kadastraal bekend als gemeente Veenendaal sectie D nummer 8254 (deels) en gemeente Amerongen sectie G nummer 582 Paraaf taxateur:

Pagina 2 van 31

INHOUDSOPGAVE 1

Algemene gegevens ........................................................................................... 4 1.1 Opdrachtgever ............................................................................................ 4 1.2 Opdrachtnemer / taxateur ............................................................................ 4 1.3 Inspectie- en waardepeildatum ..................................................................... 4 1.4 Gebeurtenissen na inspectiedatum en na de waardepeildatum .......................... 4 1.5 Conceptrapportage (indien aanpassingen van toepassing) ................................ 4 2 Verklaringen taxateur ........................................................................................ 5 2.1 Onafhankelijkheid ....................................................................................... 5 2.2 Opdrachtbrief ............................................................................................. 5 2.3 Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) ............................................. 5 2.4 Lokale kennis taxateur ................................................................................. 6 2.5 Voorwaarden taxatierapport ......................................................................... 6 2.6 Taxatie- schattingsonzekerheid .....................................................................

7 2.7 Back-testing ............................................................................................... 7 3 Taxatie ............................................................................................................. 9 3.1 Onderwerp en type taxatie ........................................................................... 9 3.2 Doel van de taxatie ..................................................................................... 9 3.3 Te taxeren belang ....................................................................................... 9 3.4 Waardering ................................................................................................ 9 3.5 Toegepaste taxatiemethode .........................................................................10 3.6 Uitgangspunten..........................................................................................10 3.7 Bijzondere uitgangspunten en bepalingen......................................................11 4 Plausibiliteitsverklaring ...................................................................................... 12 5 Juridische status object .....................................................................................

13 5.1 Privaatrechtelijke aspecten ..........................................................................13 5.2 Publiekrechtelijke aspecten ..........................................................................14 5.3 Fiscale aspecten .........................................................................................16 5.4 Milieu aspecten ..........................................................................................16 6 Omschrijving gebruik en omgeving ..................................................................... 18 6.1 Omschrijving van het object ........................................................................18 6.2 Locatie ......................................................................................................18 7 Beoordeling en onderbouwing waarde .................................................................

19 7.1 SWOT-analyse ...........................................................................................19 7.2 Courantheid...............................................................................................19 7.3 Scenario analyse (Highest and best use IVS 2021) .........................................19 7.4 Actualiteit..................................................................................................20 7.5 Referenties ................................................................................................23 8 Waardering ...................................................................................................... 24 8.1 Toelichting op de waardering .......................................................................24 9 Datering en ondertekening ................................................................................ 26 10 Bronvermelding ................................................................................................ 27 11 Algemene voorwaarden ..................................................................................... 28 Bijlagen................................................................................................................. 29

Pagina 3 van 31

1 Algemene gegevens 1.1 Opdrachtgever Naam Adres Postbus Opdracht namens opdrachtgever verstrekt door Functie opdrachtgever

: Gemeente Veenendaal : Raadhuisplein 1 3901 GA Veenendaal : Postbus 1100 3900 BC Veenendaal : Mevrouw A. Swart : Projectleider Ruimtelijke Plannen

1.2 Opdrachtnemer / taxateur Naam Naam kantoor Adres kantoor Postcode, plaats Telefoon E-mailadres

: Peter Kobes : Thorbecke BV : Zwartewaterallee 50 : 8004 DB ZWOLLE : 06-29426403 : peter.kobes@thorbecke.nl

Kwalificatie taxateur: Functie : Register Taxateur De taxateur is al deskundige ingeschreven in de volgende registers: VastgoedCert Rotterdam, in de kamer Bedrijfsmatig Vastgoed NRVT onder nummer RT120023719 in de kamer(s) Wonen, Bedrijfsmatig Vastgoed, Landelijke en Agrarisch Vastgoed en WOZ

1.3 Inspectie- en waardepeildatum Het object is door ondergetekende Peter Kobes op 20 juli 2020 ter plaatse geïnspecteerd. Mate van inspectie: Opname ter plaatse. In het kader van het verkrijgen van persoonlijke kennis van de betreffende percelen is een opname uitgevoerd. Daarbij zijn de ligging, kavelvorm, grondsoort, bewerkbaarheid en andere perceelskenmerken geïnspecteerd om alle zaken vast te leggen die van belang lijken te zijn voor de waarde van de percelen. In het kader van deze actualisatie is het te waarderen perceel niet opnieuw bezocht. Als waardepeildatum is aangehouden 22 juli 2021.

1.4 Gebeurtenissen na inspectiedatum en na de waardepeildatum Volgens taxateur zijn er geen wezenlijke veranderingen opgetreden tussen inspectiedatum en de rapportagedatum.

1.5 Conceptrapportage (indien aanpassingen van toepassing) De conceptrapportage is besproken met de opdrachtgever. De opdrachtgever heeft geen opmerkingen aan de taxateur geuit die van invloed zijn geweest op de waardering.

Pagina 4 van 31

2 Verklaringen taxateur 2.1 Onafhankelijkheid Thorbecke B.V. werkt vanuit het oogpunt van zuivere onafhankelijkheid uitsluitend voor (semi) overheden en verricht geen makelaarsdiensten, wel adviseert Thorbecke omtrent en begeleid zij aan- en verkooptrajecten. In geval van een eventuele transactie van het onderhavige object wordt de scheiding van de functie taxateur en verwerver/adviseur geborgd (Chinese Walls). a. De taxateur verklaart te handelen conform de ethische code vastgelegd in Het Reglement Gedrags- en Beroepsregels NRVT. b. De taxateurs verklaart niet in dienstbetrekking te staan tot de opdrachtgever of een aan hem gelieerde vennootschap. c. De taxateur heeft geen betrokkenheid bij de onroerende zaak en heeft deze ook niet gehad. Indien dit wel het geval is, bijvoorbeeld bij hertaxatie, wordt dit uitdrukkelijk in dit rapport vermeld. d. De taxateur heeft op geen enkele wijze een zakelijk belang bij de uitkomst van de taxatie en is geheel vrij om tot een objectieve en onbevooroordeelde waardering te komen. e. De taxateur bevindt zich in een positie om een objectieve en onbevooroordeelde taxatie te verschaffen. f. De taxateur heeft geen bedreigingen kunnen identificeren welke het objectief en onafhankelijk uitvoeren van deze taxatie in de weg staan. Het treffen van additionele maatregelen is derhalve niet noodzakelijk.

De taxateur heeft geen financiële voordelen uit de taxatieopdracht anders dan het in rekening gebrachte taxatiehonorarium. Het honorarium van de taxateur is niet afhankelijk van de uitkomst van de taxatie. Taxateur eerbiedigt het 25% omzetprincipe uit paragraaf 11.6 Reglement Gedrags- en Beroepsregels NRVT.

2.2 Opdrachtbrief Op 1 juni 2021 is door taxateur/opdrachtnemer een offerte verzonden aan opdrachtgever welke door taxateur op 17 juni 2021 getekend door opdrachtgever is retour ontvangen. Tussen het verzenden van de opdrachtbrief en het feitelijk uitbrengen van de taxatie zijn er wijzigingen gedaan op de opdracht. De offerte is als bijlage aangehecht aan de rapportage. De taxateur hanteert het normblad.

2.3 Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) Permanente educatie: Taxateurs die zijn ingeschreven bij de NRVT (evenals NVR) dienen jaarlijks te voldoen aan hun verplichtingen omtrent permanente educatie om kennis op peil te houden. Aan deze verplichtingen is voldaan. Vertrouwelijkheid: Taxateur moet vertrouwelijk omgaan met informatie die verkregen is in het kader van professionele en zakelijke relaties, en dergelijke informatie niet bekendmaken aan derden zonder daarvoor de uitdrukkelijke en specifieke toestemming te hebben verkregen (tenzij wettelijk of beroepshalve een recht of plicht daartoe bestaat), noch informatie gebruiken voor eigen voordeel van de professionele taxateur of dat van derden.

Pagina 5 van 31

Transparantie: Taxateur baseert zich bij de waardering op verifieerbare en controleerbare gegevens. Ingeval dit niet mogelijk is en de taxateur doet ter zake van bepaalde gegevens een aanname dan is hij gehouden dit te verklaren. De taxateur dient zijn waardering, aannames en conclusies in het rapport te onderbouwen. Tuchtrecht: Een Register-Taxateur uit het NRVT moet zich houden aan de (sub)reglementen van het NRVT. Daarmee is de Register-Taxateur onderworpen aan tuchtrechtspraak. Beroepsaansprakelijkheid: De taxateur valt onder de dekking van de beroeps- en bedrijfsaansprakelijkheidsverzekering van de werkgever. Opdrachtnemer, het bedrijf waar taxateur voor werkzaam is, verklaart dat hij ten tijde van deze opdracht de premie van deze verzekering heeft voldaan en onder dekking valt. Dossiervorming: In het kader van zorgvuldigheid en transparantie heeft Thorbecke een beveiligde omgeving waarin alle informatie met betrekking tot het taxatiedossier van de Register-Taxateur wordt vastlegt. Het dossier dient te allen tijde op orde te zijn, zodat voor een eventueel opvolgende, dan wel niet eerder betrokken Taxateur of deskundige derde, alsmede NRVT inzichtelijk is welke werkzaamheden zijn verricht.

2.4 Lokale kennis taxateur De taxateur verklaart over voldoende kennis en ervaring te beschikken met betrekking tot de taxatie van vastgoed in de plaats en de categorie waaronder het betreffende vastgoedobject valt. In situaties waarin dit niet het geval is wordt de opdrachtgever op de hoogte gesteld van de ontoereikendheid alvorens de opdracht te aanvaarden en roept de taxateur assistentie in van een of meer competente personen met kennis van zaken.

2.5 Voorwaarden taxatierapport Exoneratieclausule: Dit taxatierapport is uitsluitend voor het genoemde doel bestemd voor opdrachtgever. Uitsluitend tegenover de opdrachtgever en slechts voor het doel van de opdracht wordt verantwoordelijkheid ten aanzien van de inhoud aanvaard. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard voor enig ander gebruik. Zonder voorafgaande toestemming mag het rapport niet ter beschikking worden gesteld aan derden. Door opdrachtnemer wordt het rapport niet ter inzage of ter beschikking gesteld aan derden, tenzij opdrachtgever dit uitdrukkelijk verzoekt. Het op verzoek van opdrachtgever aan derden ter inzage of ter beschikking stellen van het rapport doet niet af aan het feit dat opdrachtnemer jegens derden geen verantwoordelijkheid en/of aansprakelijkheid aanvaardt. Tenzij het rapport informatie bevat die alleen voor hem bestemd is, staat het opdrachtgever vrij het rapport of gegevens daaruit ter inzage of ter beschikking te stellen aan derden, mits hij tegenover deze derden uitdrukkelijk verklaart dat opdrachtnemer jegens derden geen verantwoordelijkheid en/of aansprakelijkheid aanvaardt.

Copyright: Niets uit deze taxatie mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen of op enige andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de taxateur. Houdbaarheid taxatie: De taxatie is gedaan per peildatum en toestandsdatum en betreft een momentopname. De geldigheid van de taxatie is beperkt en eindigt maximaal één kalenderjaar na taxatiedatum. Wijzigingen in de invloedsfeer van het object kunnen tot een andere (markt)waarde leiden en invloed hebben op de houdbaarheid van de taxatie. Mocht de taxatiedatum al enige tijd in het verleden liggen, kunt u met ondergetekende contact opnemen voor een actualisatie van de marktwaarde. Bijlagen: De bijlagen vormen uitdrukkelijk een onlosmakelijke deel van dit taxatierapport.

Pagina 6 van 31

Reglementen en taxatiestandaard: Op deze taxatie zijn van toepassing: - Algemeen als “good practice” aanvaarde uitgangspunten; - Het Reglement Gedrags- en Beroepsregels NRVT, vastgesteld 1 januari 2020; - Het Regelement Definities, vastgesteld 1 januari 2020; - Het Reglement Kamers NRVT, vastgesteld 1 januari 2020; - International Valutation Standards (IVS 2020); - Europese Taxatiestandaarden (TEGoVA EVS-blue-book-2016) Ingeval van strijdigheid tussen genoemde standaarden prevaleren de richtlijnen van de IVS. De Register-Taxateur is op de hoogte van de inhoud van deze taxatierichtlijnen en heeft gehandeld overeenkomstig deze richtlijnen. Indien er afgeweken is van deze reglementen en/of standaard, heeft taxateur verklaard in welke mate en met welke redenen hiervan is afgeweken. Verstrekte informatie opdrachtgever: Alle informatie en gegevens zijn voor zover mogelijk gecontroleerd en betrokken bij de waardebepaling. De taxateur heeft het rapport met zorg samengesteld, doch aanvaardt geen aansprakelijkheid indien mocht blijken dat de aan hem verstrekte gegevens onjuist en/of onvolledig zijn geweest. Normblad: De taxateur hanteert het normblad zoals opgenomen in de bijlagen.

2.6 Taxatie- schattingsonzekerheid De mate van subjectiviteit in de Professionele Taxatiedienst is van invloed op de mate van schattingsonzekerheid en daardoor op de inschatting door de Register-Taxateur van de risico’s van een afwijking van materieel belang voor een bepaalde Schatting. De schattingsonzekerheid is afhankelijk van veel factoren zoals bijvoorbeeld: - Onzekere marktomstandigheden, bijvoorbeeld economische gevolgen voortvloeiende uit de Brexit en de COVID-19 pandemie; - Gebrekkige informatievoorziening door de opdrachtgever; - Gebrek aan marktinformatie, waaronder het ontbreken van goed vergelijkbare referentietransacties; - Algemene taxatie onnauwkeurigheid. Hierbij wordt extra benadrukt dat door buitengewone marktomstandigheden ten gevolge van de COVID-19 pandemie er buitenproportionele onzekerheid kan ontstaan met betrekking tot de taxatie-uitkomst. In onderhavige taxatie is sprake van een gemiddelde schattingsonzekerheid. 2.7

Back-testing

De register-taxateur voert een back test uit indien de voorgaande taxatie minder dan drie jaar geleden is uitgevoerd, om de belangrijkste verschillen tussen de voorgaande taxatie en de nieuwe taxatie helder in kaart te brengen. Back testing is slechts mogelijk in geval de voorgaande professionele taxatiedienst door het taxatiebedrijf waaraan de registertaxateurs zijn verbonden is uitgevoerd. In het kader van de back-test nemen de registertaxateurs in het taxatierapport een beschrijving op van de belangrijkste verschillen tussen de ‘oude’ en de ‘nieuwe’ taxatie, met betrekking tot het vastgoedobject, de locatie, waarderingsmethodiek en de markt. De beschrijving in het taxatierapport van de verschillen dient ten minste van kwalitatieve aard te zijn en wanneer van toepassing (en relevant) van kwantitatieve aard. In onderhavige taxatie is back-testing wel aan de orde aangezien het object eerder door Thorbecke is getaxeerd. Actualisatie taxatierapport perceel grond Slaperdijk gemeente Veenendaal, kadastraal bekend als gemeente Veenendaal sectie D nummer 8254 (deels) en gemeente Amerongen sectie G nummer 582 Paraaf taxateur:

Pagina 7 van 31

Op verzoek van de opdrachtgever heeft de taxateur voldaan aan de eisen van de International Valutation Standards (IVS). Indien er afgeweken is van deze standaard, heeft taxateur verklaard in welke mate en met welke redenen hiervan is afgeweken.

Pagina 8 van 31

3 Taxatie 3.1 Onderwerp en type taxatie De voorliggende waardering betreft een actualisatie van taxatie, bekend onder kenmerk taxatieopdracht TH1019883, van: Een perceel akkerbouwland met een oppervlakte van circa 32.135m2. Gelegen nabij de Slaperdijk te Veenendaal. Het perceel werd de afgelopen jaren gebruikt voor de teelt van snijmais. Conform de taxatieopdracht met kenmerk TH1020491 d.d. 1 juni 2021

3.2 Doel van de taxatie De taxatie heeft tot doel het vaststellen van de marktwaarde van een perceel grond ten behoeve van een mogelijke verkoop waarbij rekening dient te worden gehouden met het document “Memo reactie op restricties verkoop Turfweide d.d. 20 mei 2021”. Dit in verband met een mogelijke grondverkoop.

3.3 Te taxeren belang In overeenstemming met de waarderingsvoorschriften betreft het te taxeren belang de marktwaarde van het volle eigendom.

3.4 Waardering 3.4.1 Waarderingsgrondslag Marktwaarde: het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overdragen op de waardepeildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld. 3.4.2 Waarde Met in achtneming van de in dit rapport vermelde informatie en vergelijking met marktgegevens, heeft ondergetekende de marktwaarde van het vol eigendom van onderhavige perceel cultuurgrond (deels), gelegen nabij de Slaperdijk te Veenendaal en kadastraal bekend als gemeente Veenendaal, sectie D nummer 8254 (deels) en gemeente Amerongen, sectie G nummer 582 (deels) naar waardepeildatum 22 juli 2021 getaxeerd op:

----

€ 1,-

Zegge: één euro

Pagina 9 van 31

3.5 Toegepaste taxatiemethode De onderhavige waardering is mede gebaseerd op de volgende waarderingsmethodieken: -

Vergelijkingsmethode Bij de vergelijkingsmethode wordt de waarde van onderhavig object/perceel (mede) afgeleid van enigszins vergelijkbare zaken, die rond de waardepeildatum zijn verkocht. Bij onderlinge vergelijking en waardering wordt rekening gehouden met de onderlinge verschillen zoals locatie, ligging, kwaliteit, bouwjaar, grootte en aanwezige bijgebouwen. Referenties zie elders in rapport.

3.6 Uitgangspunten a)

Er wordt geen bodem-, bommen-, en/of asbestonderzoek uitgevoerd. Door de taxateur wordt aangenomen dat de grond en het grondwater niet zijn verontreinigd met stoffen die de zaak niet of minder geschikt maken voor het doel waarvoor deze gebruikt wordt, tenzij anders vermeld en geschikt is voor het gebruik conform de vigerende publiekrechtelijke bestemming. Er wordt een beperkt titelonderzoek verricht. Door de taxateur is aangenomen dat er geen zakelijke rechten, kettingbedingen en/of gebruiks- of vervreemdingsbeperkingen bestaan, anders dan die genoemd in de laatste titel van eigendom. Er wordt beperkt bestemmingsplan onderzoek verricht en de taxateur gaat er van uit dat het huidige beschreven gebruik is toegestaan en alle benodigde vergunningen door de bevoegde instanties zijn afgegeven en nog geldig op de waardepeildatum. De waardering is gedeeltelijk gebaseerd op de door de opdrachtgever verstrekte gegevens. De taxateur zal de door de opdrachtgever verstrekte gegevens zoveel als mogelijk controleren. De taxateur gaat er van uit dat de aangeleverde informatie juist en volledig is. Er is geen rekening gehouden met eventueel te verkrijgen dan wel te restitueren premies, subsidies of overheidsbijdragen in welke vorm dan ook of hoe ook genaamd.

Pagina 10 van 31

3.7 Bijzondere uitgangspunten en bepalingen De taxateur acht de gehanteerde uitgangspunten realistisch en passend in het licht van het doel van de taxatie. Voor de waardering van het vastgoed zijn vooraf wel bijzondere uitgangspunten opgegeven door de opdrachtgever. a) Bij de waardering wordt uitgegaan van hetgeen in de “Memo reactie op restricties verkoop Turfweide d.d. 20 mei 2021” staat vermeld. In deze memo worden de volgende restricties benoemd: -

Verplichte aanleg van het natuurgebied de Turfweide en de duurzame instandhouding van dit gebied als natuurgebied; Geen bestemmingsplanwijziging toegestaan naar een andere functie; Verplichting tot het maken van een onderhoudsplan dat de goedkeuring van de gemeente heeft. Dit maakt onderdeel uit van de verkoop; Verplichting onderhoud voor de komende 20 jaar, met restrictie dat indien onderhoud niet conform de afspraken is, de gemeente het terug koopt voor dezelfde prijs als het is verkocht. Inclusief een boetebeding als de koper zich niet houdt aan deze afspraken; Gemeente krijgt 1e recht van terugkoop conform hetzelfde bedrag als het is verkocht.

Alle in dit taxatierapport genoemde bedragen zijn uitgedrukt in euro’s (€), exclusief eventueel verschuldigde BTW en kosten koper.

Pagina 11 van 31

4 Plausibiliteitsverklaring Naam Naam kantoor Adres kantoor Postcode, plaats Telefoon E-mailadres

: Hein Bleijenberg : Thorbecke BV : Zwartewaterallee 50 : 8031 DX Zwolle : 06-11175540 : hein.bleijenberg@thorbecke.nl

Kwalificatie taxateur: Functie : Register Taxateur De taxateur is al deskundige ingeschreven in het volgende register: NRVT onder nummer RT385697965 in de kamers Landelijk en Agrarisch Vastgoed, Bedrijfsmatig Vastgoed en WOZ. De controlerend taxateur heeft het onderhavig taxatierapport versie 1.0 beoordeeld op plausibiliteit van de waarde en de onderbouwing daarvan. De controlerend taxateur heeft geen inspectie ter plaatse van de onroerende zaak uitgevoerd en heeft zich uitsluitend gericht op het taxatierapport en toebehorende bijlagen. De controlerend taxateur verklaart op basis van de beoordeelde stukken, dat de bepaalde waarde in het taxatierapport plausibel is. Controlerend taxateur, Zwolle, 23 juli 2020 Handtekening

Pagina 12 van 31

5 Juridische status object 5.1 Privaatrechtelijke aspecten 5.1.1 Kadastrale recherche

8254

Amerongen

582

Terrein (nieuwbouw (bedrijvigheid) Terrein (grasland) Totaal

Getaxeerd oppervlakte (ha)

Omschrijving

Kadastraal oppervlak (ha)

Nummer

Sectie

Kadastrale Gemeente Veenendaal

03.72.75ha

02.41.35ha *

00.86.25ha

00.80.00ha

03.21.35ha *gedeeltelijke percelen zijn nauwkeurig op kaart weergegeven in de bijlage. 03.72.75ha

5.1.2 Eigendomssituatie Rechthebbende(n) Naam Adres Woonplaats Recht Aandeel

: Gemeente Veenendaal : Raadhuisplein 1 : 3901 GA Veenendaal : Eigendom (recht van) : 1/1

5.1.3 Titelonderzoek Er is een beperkt titelonderzoek verricht. Door de taxateur is aangenomen dat er geen zakelijke rechten, kettingbedingen en/of gebruiks- of vervreemdingsbeperkingen bestaan, anders dan die genoemd in de laatste titel van eigendom.

Pagina 13 van 31

5.2 Publiekrechtelijke aspecten 5.2.1 Vigerende bestemmingsplan Veenendaal D 8254 Het vigerende bestemmingsplan is het Bestemmingsplan Woongebieden 2018 van de gemeente Veenendaal, dat is vastgesteld op 20-09-2018. De huidige status van het plan is onherroepelijk. IMRO versie van het plan is NL.IMRO.0345.Woongeb2018-vg01. Onderhavig perceel heeft volgens dit bestemmingsplan de enkelbestemming “Groen” en dubbelbestemmingen “Waarde Archeologie-4’’ en “Waarde Grebbelinielandschap” met de functieaanduiding “landschapswaarden”. De voor “Groen” aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. groenvoorzieningen; b. water- en waterhuishoudkundige voorzieningen; c. nutsvoorzieningen; d. speelvoorzieningen; e. hondenuitlaatvoorzieningen; f. beeldende kunst; g. voetpaden; h. ter plaatse van de aanduiding "volkstuin" tevens voor een volkstuin; i. ter plaatse van de aanduiding "specifieke vorm van groen - verenigingsgebouw" tevens voor een verenigingsgebouw; j. ter plaatse van de aanduiding "specifieke vorm van groen - landschappelijke waarde" tevens voor bescherming van landschappelijke waarde alsmede extensief agrarisch medegebruik; k. ter plaatse van de aanduiding "specifieke vorm van groen - stadspark" tevens voor recreatief gebruik en tevens ten behoeve van evenementen, welke dienen te voldoen aan het evenementenbeleid zoals dat geldt voor het gebied; l.

ter plaatse van de aanduiding "jongeren ontmoetingsplek" tevens voor gebruik ten behoeve van een jongerenontmoetingsplek; m. additionele voorzieningen. De voor 'Waarde - Archeologie - 4', aangewezen gronden zijn behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud, de bescherming van en onderzoek naar de in de grond aanwezige of verwachte archeologische waarden. De voor 'Waarde - Grebbelinielandschap' aangewezen gronden zijn, naast de andere voor deze gronden aangewezen bestemmingen en aanduidingen, tevens aangewezen voor het behoud, herstel en bescherming van de herkenbaarheid en de beleefbaarheid van de cultuurhistorische waarden, deeluitmakende van de Grebbelinie zoals beschreven in Beeldkwaliteitsplan Grebbelinie (Bijlage 1) behorende bij deze regels.

Pagina 14 van 31

5.2.2 Vigerende bestemmingsplan Amerongen G 582 Het vigerende bestemmingsplan is het Bestemmingsplan Buitengebied Overberg, Maarn, Maarsbergen, Amerongen van de gemeente Utrechtse Heuvelrug, dat is vastgesteld op 0307-2019. De huidige status van het plan is onherroepelijk. IMRO versie van het plan is NL.IMRO.1581.bpUHRommabuitengeb-va05 Onderhavig perceel heeft volgens dit bestemmingsplan de enkelbestemming “Natuur” en dubbelbestemmingen “Waarde Archeologie-4’’ en “Waarde Grebbelinielandschap” en “Waterstaat – Waterkering” met de gebiedsaanduiding “overige zone-cultuurhistorisch landschapselement”. De voor 'Natuur' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. instandhouding, herstel en/of ontwikkeling van de landschappelijke en natuurwaarden; b. bos en bosbouw; c. agrarisch medegebruik in de vorm van beweiding; d. extensief dagrecreatief medegebruik en educatief medegebruik; e. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van recreatie - uitkijktoren' mede een uitkijktoren; f. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van recreatie - landgoedkamperen' mede kamperen op een landgoed; g. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van natuur - kijkhut' mede een kijkhut; h. ter plaatse van de aanduiding 'kas' mede kassen; i. ter plaatse van de aanduiding 'rijbak' mede paardenbakken met bijbehorende overige bouwwerken; j.

ter plaatse van de aanduiding 'dagrecreatie' mede dagrecreatieve voorzieningen, zoals een minigolfbaan; k. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van agrarisch met waarden veldschuur' mede veldschuren; l. ter plaatse van de aanduiding 'opslag' mede opslag binnen gebouwen; m. ter plaatse van de aanduiding 'zwembad' mede een zwembad; n. ter plaatse van de aanduiding 'tennisbaan' mede tennisbanen; o. ter plaatse van de aanduiding 'verenigingsleven' mede een kantinegebouw ten behoeve van sport- en recreatieve activiteiten; p. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van sport - duiventil' mede een duiventil; q. ter plaatse van de aanduiding 'begraafplaats' mede een begraafplaats; r. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - hondenkennel' mede een hondenkennel en houtopslag; met daarbij behorend: s. paden, in- en uitritten, onverharde en halfverharde wegen, voorzieningen ten behoeve van flora en fauna zoals faunapassages, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, voorzieningen ten behoeve van natuurvoorlichting en –educatie, voorzieningen ten behoeve van extensieve openluchtrecreatie zoals picknickplaatsen en parkeervoorzieningen.

De voor 'Waarde - Archeologie - 4', aangewezen gronden zijn behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud, de bescherming van en onderzoek naar de in de grond aanwezige of verwachte archeologische waarden.

Pagina 15 van 31

De voor 'Waarde - Grebbelinielandschap' aangewezen gronden zijn, naast de andere voor deze gronden aangewezen bestemmingen en aanduidingen, tevens aangewezen voor het behoud, herstel en bescherming van de herkenbaarheid en de beleefbaarheid van de cultuurhistorische waarden, deeluitmakende van de Grebbelinie zoals beschreven in Beeldkwaliteitsplan Grebbelinie (Bijlage 1) behorende bij deze regels. De voor 'Waterstaat - Waterkering' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor waterkering en waterhuishouding, met de daarbij behorende voorzieningen. Ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - cultuurhistorisch landschapselement' zijn de gronden bestemd voor: a. instandhouding van ter plaatse voorkomende, cultuurhistorisch waardevolle landschapselementen, waaronder begrepen vanoudsher voorkomende dijklichamen; b. instandhouding van ter plaatse voorkomende waardevolle beplanting; c. instandhouding en ontwikkeling van ter plaatse voorkomende dan wel daaraan eigen landschaps- en natuurwaarden; d. oevers en taluds; e. extensieve openluchtrecreatie en agrarisch medegebruik, voor zover de in sub a tot en met sub c bedoelde waarden niet onevenredig worden of kunnen worden aangetast. 5.2.3 Gebruiksmogelijkheden Het huidige gebruik was akkerbouwland maar dit gebruik is inmiddels, volgens opgave eigenaar, beëindigd.

5.2.4 Publiekrechtelijke beperkingen Er zijn geen beperkingen bekend in de landelijke voorziening.

5.3 Fiscale aspecten Bij verwerving van onderhavig object kan bij de aankoop of ruiling een beroep gedaan worden op de vrijstelling van de overdrachtsbelasting op basis van artikel 15.1.s Wet op belastingen van rechtsverkeer. Deze vrijstelling is van toepassing op percelen waarvan de inrichting en het beheer geheel of nagenoeg geheel duurzaam zijn afgestemd op het behoud en de ontwikkeling van natuur en landschap. De belasting die door toepassing van deze bepaling niet is geheven, is alsnog verschuldigd indien binnen tien jaren na de verkrijging niet langer sprake is van natuurgrond. De vorige volzin is niet van toepassing indien binnen de aldaar bedoelde termijn de natuurgrond wordt omgezet in cultuurgrond als bedoeld in onderdeel q van dit artikel en als zodanig gedurende de rest van deze termijn bedrijfsmatig geëxploiteerd blijft.

5.4 Milieu aspecten 5.4.1 Hoeveelheid mogelijk asbesthoudend materiaal Voor zover voor taxateur waarneembaar en bekend niet aanwezig.

Pagina 16 van 31

5.4.2 Mogelijke bodemverontreiniging Taxateur heeft met betrekking tot eventuele bodemverontreiniging geen onderzoek verricht, behoudens hetgeen kenbaar is uit de gemeentelijke beperkingenregistratie en kadastrale registratie. Bij plaatselijke opname d.d. 20 juli 2020 is geen aanleiding gevonden voor een vermoeden van bodemverontreiniging.

Pagina 17 van 31

6 Omschrijving gebruik en omgeving 6.1 Omschrijving van het object 6.1.1 Globale omschrijving perceel Het betreft een rechthoekige veldkavel bestaande uit een tweetal kadastraal percelen ter grootte van 03.21.35ha. Het perceel is gelegen naast de Slaperdijk te Veenendaal. Ten noorden grenst het perceel aan het Mahlerpad 13, ten oosten grenst het perceel aan het Brucknerpad, ten zuiden grenst perceel aan het Verdipad 1 en ten westen grenst het perceel aan de Slaperdijk. De percelen zijn volledig eigendom van 1 eigenaar. 6.1.2 Beschrijving kenmerken 6.1.3 Beschrijving Cultuurgrond(en) Grondsoort/kwaliteit : Opgave RVO 2019 : Opgave RVO 2020 : Ligging : Ontwatering : Vlakligging : Draagkracht : Droogtegevoeligheid : Kavelvorm Ontsluiting : Kavelpad(en) : Afrastering : Drainage : Schaduwinvloeden : Houtopstand(en) : Opmerkingen :

Moerige eerdgronden met een zanddek en een moerige tussenlaag op zand - Veldpodzolgronden; leemarm en zwak lemig fijn zand Maisland. Maisland. Gelegen nabij de Slaperdijk te Veenendaal. Middels greppels. Vlakke akker met tussenliggende greppel. Goed. Niet droogtegevoelig. Rechthoekige kavelvorm. Direct ontsloten op het Mahlerpad alsmede het Brucknerpad.. Geen kavelpad op het getaxeerde perceel aanwezig. Geen afrastering aanwezig. Geen drainage waargenomen. Bomenrij langs één zijde geeft schaduw op deel van perceel. Geen houtopstanden op het onderhavige perceel aanwezig.

6.1.4 Huidig gebruik De percelen (deels) waren ten tijde van de oorspronkelijk taxatie in gebruik als akkerbouwland echter dit gebruik is, volgens opgave eigenaar, inmiddels beëindigd.

6.2 Locatie 6.2.1 Locatieomschrijving, stand, ligging en aard van belendingen De percelen zijn gelegen in het buitengebied van de gemeente Veenendaal nabij het dorp Veenendaal. Percelen liggen tegen de stadsrand en tegen de voet van de Slaperdijk. 6.2.2 Bereikbaarheid De percelen zijn redelijk ontsloten en redelijk bereikbaar.

Pagina 18 van 31

7 Beoordeling en onderbouwing waarde 7.1 SWOT-analyse Sterke punten - Oppervlakte, ligging nabij Veenendaal Zwakke punten: - Perceel kan door de kwalitatieve verplichtingen niet meer als agrarisch perceel worden gebruikt. Kansen: - Aanvragen subsidie. Bedreigingen: - Eventueel aangevraagde subsidies kunnen wijzigen, toename in de regelgeving.

7.2 Courantheid Locatiebeoordeling Objectbeoordeling Verhuur-/verkoopbaarheid

: Goed/courant : Goed/courant : Goed/courant

7.3 Scenario analyse (Highest and best use IVS 2021) In zijn algemeenheid zal de marktwaarde van een te taxeren vastgoedobject een weerspiegeling zijn van het meest doeltreffende en meest waarschijnlijke gebruik (HABU). Het gebruik dat op de waardepeildatum is toegestaan en dat op grond van redelijke verwachtingen de hoogste waarde oplevert. Uit analyses blijkt dat hierdoor de verwachtingswaarde wordt uitgesloten die de markt kan hechten aan de potentiële mogelijkheden van het vastgoedobject die zich nu nog niet openbaren. Hoewel het hier gaat om een oordeel over het vastgoedobject op de waardepeildatum, is het geen oordeel over het beste gebruik dat de markt op die datum voor dat vastgoedobject redelijkerwijze voor mogelijk houdt. HABU is het gebruik waarbij de maximale productiviteit van het vastgoedobject wordt gegenereerd, binnen de juridische, fysieke, financiële en feitelijke mogelijkheden van het vastgoedobject, waardoor de hoogste waarde wordt gegenereerd. Indien de (voorgenomen) aanwending (feitelijk, juridisch, financieel etc.) van het vastgoedobject als grondslag voor de waardering naar marktwaarde afwijkt van wat, naar professionele maatstaven, gezien mag worden als HABU, dan is dit onderbouwd in deze taxatie. Gelet op de ligging, de bestemming, de in de koopovereenkomst op te nemen kwalitatieve verplichtingen ligt een natuuraanwending het meest voor de hand.

Pagina 19 van 31

7.4 Actualiteit

Provincie investeert 12 miljoen euro voor meer natuur in Utrecht landelijk gebied Provincie Utrecht gaat aan de slag met de realisatie van meer natuur in het landelijk gebied. Provinciale Staten hebben ingestemd met het besteden van 12 miljoen euro aan de zogenoemde Groene Contour. Het doel is om bestaande natuurgebieden te versterken door ook in de tussenliggende gebieden natuur aan te leggen. Terreineigenaren kunnen subsidie krijgen voor de aanleg en het onderhoud van de natuur op hun perceel. De provincie is verantwoordelijk voor natuurbeheer en verhoging van de biodiversiteit. Voldoende natuur is belangrijk voor het behoud van een gezonde provincie met verschillende soorten planten en dieren. In het landelijk gebied van de provincie kunnen terreineigenaren bepaalde percelen inzetten voor het aanleggen van natuur. Het gaat voornamelijk om agrariërs die hun land deels kunnen inzetten voor natuur, maar ook bijvoorbeeld landgoedeigenaren, natuurorganisaties en particulieren kunnen deelnemen. Een deelnemer krijgt een vergoeding voor de inrichting van het perceel en kan ook voor het onderhoud van de ingerichte natuur geld ontvangen. De plannen en vergoedingen zijn in nauw overleg met boeren- en natuurorganisaties en grondeigenaren vastgesteld. Gedeputeerde Hanke Bruins Slot: "We werken gezamenlijk verder aan het versterken van de natuur en de biodiversiteit in de provincie.

Provincie Utrecht werkt aan een goede balans tussen natuur, landbouw en water. Met de nieuwe plannen maken we het combineren van onder meer landbouw met natuur nog beter mogelijk. De inzet is een gezonde en groene provincie waar iedereen ook in de toekomst van kan genieten." Versterking en verbinding natuur Door een deel van het landelijk gebied in te zetten voor nieuwe natuurontwikkeling, worden bestaande natuurgebieden verder versterkt en met elkaar verbonden. Dat komt door de inbedding van natuurgebieden in een natuurlijkere omgeving, de zogenoemde Groene Contour. Hierdoor krijgt de biodiversiteit meer kans om verder tot ontwikkeling te komen en wordt het natuurnetwerk versterkt. De aan te leggen natuur zal onder meer bestaan uit natuurvriendelijke oevers. Daar kunnen dieren en planten zich makkelijker ontwikkelen. Ook worden er landschapselementen aangelegd. Dat kan dan onder meer gaan om kleine bosjes en houtwallen. Deze bieden beschutting aan zangvogels en luwte aan libellen en vlinders. In uiterwaarden kan ook natuur gerealiseerd worden, door deze gebieden in te richten voor planten en dieren die goed gedijen langs rivieren. Brede steun De plannen voor de Groene Contour zijn goedgekeurd door Provinciale Staten en worden de komende jaren uitgevoerd.

De Natuur en Milieufederatie Utrecht, Utrechts Particulier Grondbezit, LTO, Natuurmonumenten, Staatsbosbeheer, Het Utrechts Landschap en de Agrarische collectieven hebben bijgedragen aan de ontwikkeling ervan. Het geld voor de plannen komt in twee tranches beschikbaar. Actualisatie taxatierapport perceel grond Slaperdijk gemeente Veenendaal, kadastraal bekend als gemeente Veenendaal sectie D nummer 8254 (deels) en gemeente Amerongen sectie G nummer 582 Paraaf taxateur:

Pagina 20 van 31

De eerste tranche bestaat uit zes miljoen euro en komt in 2021 en 2022 beschikbaar. De tweede tranche van zes miljoen wordt daarna beschikbaar gesteld.(Bron: Provincie Utrecht) Wat is de waarde van natuur? Taxateurs en rentmeesters in het landelijk gebied worden regelmatig geconfronteerd met de vraag: Wat is de waarde van natuur? De waarde van natuur kan op twee manieren worden uitgedrukt: in een intrinsieke waarde en een instrumentele waarde. Intrinsieke waarde In de aanloop naar de nieuwe Wet natuurbescherming (1-1-2017) hebben natuurbeheerorganisaties de nadruk gelegd op de intrinsieke waarde; de waarde die de natuur op zichzelf heeft, los van de gebruikswaarde voor de mens. Bij het bepalen van de intrinsieke waarde komen de volgende zes aspecten aan de orde: 1) Autonomie (Een natuurgebied dat zichzelf ordent en handhaaft is autonoom.) 2) Diversiteit (Als een natuurgebied een verscheidenheid aan levensvormen heeft, is sprake van diversiteit.) 3) Spontaniteit (Een ander woord voor natuurlijkheid.

Is een natuurgebied op een natuurlijke manier ontstaan of aangelegd.) 4) Integriteit (Beschrijft de onaangetastheid en volledigheid van een natuurgebied.) 5) Complexiteit (Refereert aan de complexe levensvormen die het gebied heeft.) 6) Zeldzaamheid (Impliceert de aanwezigheid van zeldzame of unieke dier- en plantensoorten.) Instrumentele waarde Om tot taxatie van een natuurgebied te komen, kan de intrinsieke waarde helpen in het vergelijken van soorten natuur. Echter, bij het vaststellen van de instrumentele waarde (= marktwaarde) is deze “filosofische” benadering niet doorslaggevend. Een taxateur NRVT taxeert de marktwaarde. Marktwaarde is “het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de waardepeildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld." Bij het taxeren van natuur blijken nogal wat obstakels te zitten: -

Taxeren is geen wetenschap. Een taxatie komt veelal tot stand door de overeenkomsten en verschillen met recent gewaardeerde, vergelijkbare objecten in kaart te brengen. Het vergelijken van natuur(objecten) is lastig door het geringe aantal transacties. Bereidwillige kopers van natuur hebben zeer uiteenlopende motieven. Dat kan zakelijk/financieel zijn (houtopbrengst of opbouw belastingvrij vermogen), maar ook emotioneel/intuïtief (rust, ruimte en inspiratie). Tenslotte ontbreekt het vaak aan een goede marketing bij verkoop. Meestal komen eigenaren niet verder dan marketing via veilingsites van notarissen of marktplaats.nl.

Pagina 21 van 31

Rentmeesters actief in het landelijk gebied zijn gespecialiseerd in het verkopen of verwerven van bos en natuurterreinen. Particulieren, waaronder landgoedeigenaren en groene ondernemers (in o.a. outdooractiviteiten, natuurbegraven en voedselbossen), helpen zij bij het vinden van een geschikte locatie. Daarnaast kunnen zij ondersteunen bij het verder vormgeven van de plannen naar de (gemeentelijke) overheden.(Bron:Joris Vermaesen rentmeesters.nl

Pagina 22 van 31

7.5 Referenties De onderhavige waardering is mede gebaseerd op basis van een objectvergelijking middels de volgende door de taxateur aangereikte referentieobject(en). 7.5.1 Referenties natuur

Stuk_id Kadastraal Aantal percelen Transactiedatum Koopsom Totaal oppervlakte Prijs per ha Vervreemder Verkrijger Vergelijkbaarheid

: 4 802680053 : Veenendaal sectie G nummers 1113, 1120, 1923 Renswoude sectie G nummer 192 : 4 : 31-12-2020 : € 168.113,: 08.95.54ha : € 18.772,25 : Provincie Utrecht : Staatsbosbeheer : Gekocht door Staatsbosbeheer t.b.v. natuurdoeleinden.

Pagina 23 van 31

8 Waardering 8.1 Toelichting op de waardering 8.1.1 Marktwaarde van de percelen De te verkopen gronden zullen worden gebruikt voor de aanleg van een landschapskunstwerk met de naam Turfweide. Dit landschapskunstwerk dient voor de verbetering van groen/milieu in de gemeente Veenendaal en moet een bijdrage leveren aan het vergroten van de biodiversiteit, waterbuffering en verscheidenheid aan flora en fauna. Onderhavige gronden worden in het natuurbeheerplan van de provincie Utrecht niet aangegeven als plekken waar landbouwgrond omgevormd kan worden tot natuur. Hierdoor is er ook geen sprake van subsidie i.h.k.v. natuur- en landschapsbeheer via het Subsidiestelsel Natuur- en Landschapsbeheer (SNL).

Uitsnede kaart Natuurbeheerplan 2021

Ten aanzien van de verkoop van de gronden gelden onderstaande restricties: -

Pagina 24 van 31

Gelet op deze restricties is het vraag hoe een potentiële koper om zal gaan met deze restricties en welke invloed deze restricties hebben op de vast te stellen marktwaarde. In de ogen van de taxateur zal de kring van gegadigden door de restricties nagenoeg nihil zijn aangezien er geen sprake zal zijn van een opbrengstpotentieel, mede gelet op de begrote kosten voor het beheer en onderhoud ad. € 42.750,- (incl. BTW). Er is dan in de ogen van de taxateur ook geen sprake van een commerciële exploitatie maar zal er sprake zijn van een exploitatie vanuit een ideologisch oogpunt. Alles in ogenschouw nemend zal er dan voor de te verkopen gronden sprake zijn van een symbolische waarde ad. € 1,-. Waardering percelen eigendom gemeente Veenendaal Natuur Kadastrale aanduiding Gemeente

Totaal Sectie Nummer oppervlakte

Te taxeren oppervlakte

Cultuur toestand

Taxatiewaarde per ha

Taxatiewaarde per perceel

Veenendaal

8254

3.72.75

2.41.35

Terrein (nieuwbouw bedrijvigheid)

€

Amerongen

582

0.86.25

0.80.00

Terrein (grasland)

€

4.59.00

3.21.35

Totaal getaxeerde waarde

€

Totaal oppervlakte in ha.

Pagina 25 van 31

9 Datering en ondertekening Aldus opgemaakt en getekend, te goeder trouw, naar beste kennis en wetenschap en met de thans beschikbare gegevens.

1e taxateur Plaats, datum

Peter Kobes RT Zwolle, 29 juli 2021

Handtekening

Pagina 26 van 31

10 Bronvermelding Door de taxateur is gebruik gemaakt van de volgende informatiebronnen. Opdrachtgever Gemeente Provincie Kadaster Ruimtelijke plannen PDOK Bodemloket Inspectie Overig

: : : : : : : : :

Beschikbaar gestelde informatie met betrekking tot het getaxeerde. Bestemmingsplan en bodemdata Utrecht Kadastrale en marktinformatie. Bestemmingsplannen Diverse open data Informatie over bodemkwaliteit Opname ter plaatse en locatiebeoordeling Informatie opdrachtgever

Pagina 27 van 31

11 Algemene voorwaarden De taxatie is gedaan per waardepeildatum. Alle wijzigingen in de invloedsfeer van de onroerende zaak kunnen tot een andere marktwaarde leiden. Mocht de waardepeildatum al enige tijd in het verleden liggen, kunt u met ondergetekende contact opnemen voor een actualisatie van de marktwaarde. Dit taxatierapport is uitsluitend voor het genoemde doel (te taxeren belang) bestemd voor opdrachtgever. Uitsluitend tegenover de opdrachtgever en slechts voor het doel van de opdracht wordt verantwoordelijkheid ten aanzien van de inhoud aanvaard. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard voor enig ander gebruik. Zonder voorafgaande toestemming mag het rapport niet ter beschikking worden gesteld aan derden. De bijlagen vormen een onlosmakelijke deel van dit taxatierapport. Door opdrachtnemer wordt het rapport niet ter inzage of ter beschikking gesteld aan derden, tenzij opdrachtgever dit uitdrukkelijk verzoekt. Het op verzoek van opdrachtgever aan derden ter inzage of ter beschikking stellen van het rapport doet niet af aan het feit dat opdrachtnemer jegens derden geen verantwoordelijkheid en/of aansprakelijkheid aanvaardt.

Tenzij het rapport informatie bevat die alleen voor hem bestemd is, staat het opdrachtgever vrij het rapport of gegevens daaruit ter inzage of ter beschikking te stellen van derden, mits hij tegenover deze derden uitdrukkelijk verklaart dat opdrachtnemer jegens derden geen verantwoordelijkheid en/of aansprakelijkheid aanvaardt. Er is geen rekening gehouden met eventueel te verkrijgen dan wel te restitueren premies, subsidies of overheidsbijdragen in welke vorm dan ook of hoe dan ook genaamd. Tenzij uitdrukkelijk anders in dit rapport aangegeven, is met eventuele bij visuele onbereikbare of niet zichtbare gebreken geen rekening gehouden, zodat deze niet in de beoordeling zijn betrokken. Niets uit deze taxatie mag worden gepubliceerd, gekopieerd of vermenigvuldigd anders dan met toestemming van de opdrachtgever.

Pagina 28 van 31

Bijlagen Foto’s oorspronkelijk rapport

Pagina 29 van 31

Pagina 30 van 31

Pagina 31 van 31

OKDXK^D

$%%&%&'(()"*"+,-. VQ"XK^KXK[D_K

D(`(17%"$%%&%&'(() WKPK$KX*"aR

RXa*V\D_KaX*KX[VbbKX

:C#:B#,:,:"#"<.9.+

c<<:B--B-+<;

$aPPK*_W"WKc_W[YPKKX*"DUb

$aPPK*_W"O_dWKQKX/D"DUb

:+#:B#,:,:"#"<.9-C

OPY*

<"H(&"<

$%&'()*+,%(-*.+/0%'"" 123$4$$5 6/)/,0./7'"//()8%)%(& $%%&%&'(()"*"+,-. /('(012()%"345%617'%&17876(17%"9":,+;<:+,-.;::::

6/)/,0./7'"&.**00' =;>,;-"?@ 3.'(,"'("&.**00' $(01A%01%)' 9*:.)%(/0'( <B.B.."#"..C++; ;+,<=.%>?%(& D%22%7&"E&7%FG43FG"4%'275H7AI%7'J ;(0,0//("8%0 $%%&%&'(()"*"+:,B

115@$6$5A53$5 B8C7%'D.'<=0'7%>D'"C'E'.D%(& K2"L75&"A%%&"4%M%2N7&A%&"4%N%&'"7&"'%"O(0702%A7012(17%"/('(01%2> F/,%,.'&%,0./0%'"6/)/,0'. B8C7%'D.'<=0'7%>D'"C'E'.D%(& K2"L75&"A%%&"4%M%2N7&A%&"4%N%&'"7&"'%"P(&'%)75N%"$332L7%&7&A"Q/RO> 2/()'7%>D'"G**.H%'(%(&

I$9J@$5 K $%&'()*+"L.'<=0"?/(M 1-D*+,0%&"8%0",08DD'( STM."B+;+U,<"V12%6I1

A(&',<=.'?'("*E <C#:C#<CC<

STM."B+<BU.C"V12%6I1

A(&',<=.'?'("*E :,#:;#<CC<

STM."B-B,U,:"V12%6I1

A(&',<=.'?'("*E ,.#:+#<CC:

STM."B.;=UB;"V12%6I1

A(&',<=.'?'("*E :<#:-#<CC:

STM."B,:+U=:"V12%6I1

A(&',<=.'?'("*E ,:#:B#<C+C

STM."-,B,U<:"V12%6I1 5//+"&'.'<=0%&)' W%?%%&1%"$%%&%&'(() 1).', X(('IF70M)%7&"<

=C:<"WYZZ$KK[K[*YYP B*,0/).', R3014F0"<<::

=C::"O\ZZ$KK[K[*YYP N0/080/%.'"H'0'7 $KK[K[*YYP 6?6#(8++'. -:<+,-.."EO23&9"S(&'%)02%A701%2J $332"'%"?%%01"(61F%)%"&((?]"L%1%)"%&"('2%0]"2(('M)%%A"I%1"S(&'%)02%A701%2

$332"%%&"%%&0)F7'%&'"F7112%N0%)]"'%"4%G((2'%2"H(&"I%1"N('(01%2"%&"'%"3M%&4(2%"2%A701%20> *%"*7%&01"H332"I%1"N('(01%2"%&"'%"3M%&4(2%"2%A701%20"4%I3F'1"1%&"((&L7%&"H(&"'%"N('(012()%"A%A%H%&0 L76I"I%1"2%6I1"H332"()0"4%'3%)'"7&"(217N%)",")7'"<"5F&613"(217N%)"B")7'"="H(&"'%"*(1(4(&N%&G%1> S%%81"F"&3A"H2(A%&e"[%%?"63&1(61"3M"?%1"'%"N)(&1%&0%2H76%>

LHESH\E

$%&'()*&)"+",-. P]"SH\HSHVE^H

E0_038&"A&&)&)1004 +HXHAHSW"`Y

YS`WPZE^H`SWHSVPRRHS

..#;>#.;.B"#"B=:.;

aBBB;DC><..-

A`XXHW^+"+Ha^+V$XHHSW"EOR

A`XXHW^+"L^b+H]HS/E"EOR

.B#;>#.;.B"#"B=:,C

LX$W

B"c0)"B

$%&'()*+,%(-*.+/0%'"" 123$4$$5 6/)/,0./7'"//()8%)%(& $%&'()*&)"+",-. /01023'04&"(56&7381&)38987038&":";.,<=;;,-.>;;;;

6/)/,0./7'"&.**00' -?<.,"%@ 3.'(,"'("&.**00' A023*&23&41 9*:.)%(/0'( B<=,,-"#"==C-D;+,<=.%>?%(& E&''&8)"F*'0240)1G ;(0,0//("8%0 $%&'()*&)"+"..B

115@$6$5A53$5 B8C7%'D.'<=0'7%>D'"C'E'.D%(& H'"I86)"*&&)"5&J&'K8)*&)"5&K&)1"8)"1&"L0282'&*823'038&"/01023&'? F/,%,.'&%,0./0%'"6/)/,0'.

G$9H@$5 I $%&'()*+"J.'<=0"?/(K 1-D*+,0%&"8%0",08DD'( MNJ="<-B<O=C"P3'&7Q3

A(&',<=.'?'("*E ;.#;>#BCCB

-="$RS;.O,D=="PEE 5//+"&'.'<=0%&)' +&%&&)3&"A&&)&)1004 1).', S001QT82J4&8)"B

DC;B"+$UUAHHVHVW$$X B*,0/).', Y(235T2"BB;;

DC;;"LZUUAHHVHVW$$X L0/080/%.'"M'0'7 AHHVHVW$$X 6?6#(8++'. ,;B-.,=="FL'():"M0)1&42'&*823&'G A(('"1&"%&&23"073T&4&")00%["I&3&4"&)"01'&2["'001J4&&*"Q&3"M0)1&42'&*823&'

A(('"&&)"&&)24T81&)1"T833'&K2&4["1&"5&d00'1&'"c0)"Q&3"K01023&'"&)"1&"(J&)50'&"'&*823&'2? W&"W8&)23"c(('"Q&3"K01023&'"&)"1&"(J&)50'&"'&*823&'2"5&Q(T13"3&)"00)I8&)"c0)"1&"K01023'04&"*&*&c&)2 I87Q"Q&3"'&7Q3"c(('"042"5&1(&41"8)"0'38K&4"."481"B"6T)73("0'38K&4"<"481"D"c0)"1&"W03050)K&)d&3? M&&93"T")(*"c'0*&)e"V&&%"7()3073"(J"%&3"1&"K40)3&)2&'c87&?

PERSOONLIJK EN VERTROUWELIJK Gemeente Veenendaal T.a.v. de heer E. Dekker

Raadhuisplein 1 3900 BC VEENENDAAL

Per e-mail:

Erik.Dekker@veenendaal.nl Astrid.Swart@veenendaal.nl

datum 29 juli 2021

contactpersoon Peter Kobes

ons kenmerk TH1020491

onderwerp Actualisatie taxatieopdracht perceel Veenendaal D 8254

Geachte heer Dekker, Op 20 mei 2021 verzocht u ons een vrijblijvende offerte op te maken voor een actualisatie van de taxatie, bekend onder nummer 1019883 met als titel “Percelen cultuurgrond gelegen aan de Slaperdijk te Veenendaal, kadastraal bekend als gemeente Veenendaal sectie D nummer 8254 (deels)” met als opleverdatum 24 augustus 2020. Naar aanleiding van het e-mail contact wat dhr. Kobes met mevrouw Swart heeft gehad, en de door u toegestuurde stukken, ontvangt u met dit schrijven, ter verificatie en voor eventuele opdrachtverstrekking, een precieze omschrijving van de taxatieopdracht met opgave van kosten. Opdrachtgever en belanghebbenden De opdracht voor de taxatie wordt verstrekt door de heer E. Dekker namens: Gemeente Veenendaal Vestigingsadres: Raadhuisplein 1, 3900 BC Veenendaal De taxatie is uitsluitend bestemd voor gebruik door de opdrachtgever. Opdrachtnemer en taxateur De opdracht is verstrekt aan Thorbecke BV, gevestigd aan de Zwartewaterallee 50, 8031 DX te Zwolle. Namens Thorbecke BV is de heer P.J. Kobes belast met de uitvoering van de opdracht. De taxateur heeft geen betrokkenheid bij de onroerende zaken en heeft deze ook niet gehad. Taxateur P.J. Kobes is als deskundige ingeschreven in het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT), onder registratienummer RT 120023719 in de kamers Wonen, BOG, Landelijk en agrarisch en WOZ.

Thorbecke BV

Zwartewaterallee 50 Postbus 40097 8004 DB Zwolle

088-8883000 www.thorbecke.nl info@thorbecke.nl

KvK 05062416

De taxateur verklaart dat hij voldoet aan de kwaliteitseisen zoals gesteld door het NRVT. Verder beschikt de taxateur over relevante ervaring op het voor deze taxatie vereiste gebied. Daarnaast volgt hij actief de ontwikkelingen in de branche via opleidingen en het bijhouden van vakliteratuur. Doel van de taxatie De taxatie heeft tot doel het vaststellen van de marktwaarde van een perceel grond ten behoeve van een mogelijke verkoop waarbij rekening dient te worden gehouden met het document “Memo reactie op restricties verkoop Turfweide d.d. 20 mei 2021”. Gekozen basis van waarde(s) Het betreft een taxatie van de marktwaarde van het perceel grond zoals omschreven in de IVS 30.1. Deze marktwaarde kan via de vergelijkingsmethode worden berekend. Onderwerp van de taxatie De te taxeren onroerende zaak betreft het volle eigendom. De onroerende zaak is kadastraal bekend als: Veenendaal sectie D nummer 8254 ter grootte van 03.72.75ha Te taxeren belang Marktwaarde ten behoeve van een eventuele verkoop. Type object en gebruik Op dit moment in gebruik als cultuurgrond Waarderingsgrondslag en taxatiemethode Als waarderingsgrondslag geldt de marktwaarde. Waardepeildata en andere relevante data Het concept-taxatierapport dient te worden afgerond en opgeleverd uiterlijk 3 weken na datum opname, doch uiterlijk 30 juni 2021.

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/10708765/1