Document · PDF

4. Ontwikkelvisie Overgangszone

Gemeenteraad 26 februari 2026, gemeente VeenendaalBij agendapunt: Kaders herontwikkeling Nijvercampus8.188 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen

Visie Overgangszone

Van traditioneel bedrijventerrein naar intensief ruimtegebruik

december 2025

Leeswijzer Het voorliggende document behandelt in 4 hoofdstukken de Visie voor de Overgangszone - een visie voor de lange termijn van dit bedrijventerrein in Veenendaal. In hoofdstuk 1, de inleiding, wordt een toelichting gegeven op de opgave en de positie van het plangebied binnen de Spoorzone en initiatieven in de directe omgeving, zoals de ontwikkeling van woonwijk Het Ambacht. Hoofdstuk 2 vormt het vertrekpunt voor het ontwikkelkader, de conclusies van de inventarisatie worden door een korte analyse inzichtelijk gemaakt en vertaald naar uitgangspunten voor de Overgangszone. Aansluitend staan in hoofdstuk 3 de thematische uitgangspunten voor de visie en mogelijke ontwikkeling van de Overgangszone. Hoofdstuk 4 bevat een voorbeeldverkaveling voor de Overgangszone gebaseerd op de uitgangspunten. Tevens zijn gewenste straatprofielen opgenomen met ruimte voor verkeer en groen. Hoofdstuk 5 geeft inzicht in een mogelijke fasering voor de ontwikkeling van het gebied Overgangszone. De bijllage gaat over de gehele Overgangszone en bestaat uit een inventarisatie van de huidige situatie.

Afbeelding op de voorkant: Prototype Maison-dArtiste naar een ontwerp van Theo van Doesburg en architect Cor van Eesteren uit 1923

Inhoud 1 Inleiding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4

1.1 Visie Overgangszone . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 1.2 Ligging binnen de Spoorzone . . . . . . . . . . . . . . . 9 1.4 Visie woonwijk Het Ambacht . . . . . . . . . . . . . . . 10 2 Inventarisatie, analyse & uitgangspunten . . . . . 11 2.1 Inventarisatie en analyse . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12 2.2 Uitgangspunten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13 3 Visie Overgangszone in thema’s . . . . . . . . . . . . . 14 3.1 Thema’s voor de Overgangszone . . . . . . . . . . . . . 15 4 Voorbeeld uitwerking Overgangszone . . . . . . . . 19 4.1 Visie op de Overgangszone . . . . . . . . . . . . . . . . . 21 4.2 Infrastructuur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23 4.3 Groen- en waterstructuur . . . . . . . . . . . . . . . . . 24 4.4 Straatprofielen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25 5 Fasering Overgangszone en fasering profielen

5.1 Fasering | Terrein ontwikkeling . . . . . . . . . . . . . . 28 5.2 Fasering | Infrastructuur. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29 5.3 Fasering | Groen- en waterstructuur. . . . . . . . . . . 30 5.4 Fasering | Straatprofielen . . . . . . . . . . . . . . . . . 31

Bijlage 1 Inventarisatie Overganszone . . . . . . . . . . . . . . 34 Historische ontwikkeling Verbindingen met de regio Bestemmingsplan Het Ambacht Bedrijvigheid Functies, opppervlak en eigendomsgrenzen Ontsluiting en mobiliteit Expeditie bedrijven Groen- en Waterstructuur Waterschap Legger Hittestress Wateroverlast Bouwjaren Kabels en Leidingen Visie woonwijk Het Ambacht

Colofon . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49

1 Inleiding

Zicht op NijverCampus en Overgangszone

1.1 Visie Overgangszone Voor u ligt de Visie Overgangszone. Dit bedrijventerrein is onderdeel van bedrijventerrein het Ambacht en het gebied Spoorzone. In dit boekwerk vindt u de ambities en uitgangspunten voor mogelijke ontwikkelingen van het gebied, met een doorkijk naar de lange termijn. Doel van deze visie is om een toekomstperspectief te schetsen met ruimte voor de huidige bedrijfsvoering en voor een lange termijn. Voor deze visie zijn van belang: • Het beter benutten van de beschikbare ruimte; • Het positioneren van het bedrijventerrein in de regio Foodvalley; • Functiemenging van bedrijvigheid met andere functies zoals bijvoorbeeld sport of horeca mogelijk maken.

Het benutten van de beschikbare ruimte Veenendaal heeft haar gemeentegrenzen bereikt. Verdere uitbreiding zal plaats moeten vinden op de grond van buurgemeenten en zelfs over de provinciegrens heen. Tot het zover is, wordt gekeken naar optimaal gebruik van de ruimte die binnen de bebouwde kom van de gemeente beschikbaar is. Er zijn nog braakliggende locaties, verouderde bedrijventerreinen waar verdichting mogelijk is en tegelijk de leefbaarheid kan worden verbeterd. De Overgangszone is één van die locaties. Door de beperkte ruimte binnen Veenendaal, is het noodzakelijk deze optimaal te benutten. In eerste instantie wordt ingezet op intensief ruimtegebruik voor een deel van de Overgangszone: de NijverCampus.

Voor het gebied NijverCampus geldt: • Inzetten op stapelen van bedrijven om het inzetbaar oppervlak voor bedrijvigheid te vergroten; • Het stapelen van functies, zoals kantoor, productie, opslag, logistiek, showroom en parkeren; • Mengen van functies zoals bedrijvigheid, sport, leisure en recreatie en op termijn wonen in de zone nabij woonwijk het Ambacht; • Het anders organiseren van verkeer en parkeren. Andere thema’s die aan de orde komen om van de NijverCampus en op lange termijn het hele gebied Overgangszone een duurzame ontwikkeling te maken zijn: • Optimaliseren van fietsverbindingen van en naar bedrijventerreinen; • Klimaatadaptief en gasloos bouwen door infiltratie in bodem, oppervlaktewater of riolering; • Tegengaan van hittestress door groen in de vorm van plantsoenen, bermen, bomen en beplanting op daken en/of tegen gevels; • Energietransitie via systemen op het gebied van duurzame energie, restwarmte etc.; • Verbetering leefbaarheid in de omgeving van het terrein door reductie van overlast door o.a.

geluid en geur; • Het realiseren van een gezonde werkomgeving onder andere door saneren van bodem en grondwater, maar ook door aandacht en ruimte voor BOSS: bewegen, ontmoeten, sporten en spelen; • Circulaire economie die uitgaat van een economisch systeem waarin de herbruikbaarheid van producten en grondstoffen wordt gemaximaliseerd en waarde vernietiging (en afval) wordt verminderd.

Transformatie Veenendaal kent een oorsprong als veenkolonie met een rijke industriële ontwikkeling en inzet op brede bedrijvigheid na de teloorgang van wol-, sigaren- en textielindustrie in de jaren ’60 en ’70 van de vorige eeuw. Met grote ijver en voortvarendheid is in de afgelopen decennia vormgegeven aan een transformatie, waarmee Veenendaal is gegroeid tot florerende middelgrote stad met een krachtig woon- en werkklimaat. Geen “Veenendaal, randje Randstad”, maar een Veenendaal met stadse allure middenin het economisch hart van Nederland. Veenendaal heeft ondanks de groeispurt en in tegenstelling tot vergelijkbare steden de gezelligheid en het karakter van een dorp behouden: het gevoel van verbondenheid met de medemens en de gemeenschapszin nog sterk aanwezig zijn. Hiermee staat de stad als het ware met één been in het verleden; de gezelligheid en sociale cohesie van een dorp, én met één been in de toekomst; een verdere verstedelijking als groeigemeente met aantrekkelijke nieuwe woonmilieus, voor een brede doelgroep, tussen de Utrechtse Heuvelrug en de Gelderse Vallei. Veenendaal wil geen slaapstad worden, maar zet in op een bedrijvige, jonge leefstad met een sterke cohesie tussen de inwoners. Daar horen een bruisend centrum bij met voldoende voorzieningen en vitale bedrijventerreinen.

De ontwikkeling van de Overgangszon en daarbinnen de NijverCampus biedt kansen om te voorzien in bedrijfsruimten en werkgelegenheid binnen de huidige gemeentegrenzen. Dat vermindert de verkeersbewegingen, omdat inwoners in de eigen gemeente kunnen werken.

Positie van de NijverCampus binnen Overgangszone en omgeving

Legenda Overgangszone Projectgebied, TN-terrein: NijverCampus Toekomstige woonwijk Het Ambacht Huidig bedrijventerrein, Het Ambacht Bedrijventerrein Nijverkamp

Centrum Veenendaal

Een nieuwe ordeningswijze is echter noodzakelijk om zowel op korte als lange termijn voldoende ruimte te creëren. Een intensiever ruimtegebruik is essentieel en kan worden gerealiseerd door functies niet alleen naast elkaar, maar ook gestapeld te organiseren. Dit betekent het combineren van essentiële bedrijfsfuncties, zoals kantoren, parkeervoorzieningen, showrooms en opslagruimten, in verticale lagen. Daarnaast kunnen deze functies worden aangevuld met recreatieve voorzieningen, groen, klimaatadaptieve maatregelen, bevorderen biodiversiteit, duurzame energieoplossingen en op beperkte locaties zelfs wonen.

karakter van de buitenruimte sterk bepaalt. Deze buitenruimte versterkt het duurzame imago van de NijverCampus en nodigt uit tot verblijf en wandelommetjes en lunchwandelingetjes.

Intensief ruimtegebruik vereist bovendien een integrale aanpak, zowel horizontaal (naast en tegen elkaar) als verticaal (in de hoogte), om een efficiënte en flexibele ruimtelijke ontwikkeling mogelijk te maken. Door het intensief gebruik van de ruimte en mengen van deze verschillende functies, ontstaan er kansen maar ook risico’s, zeker op het vlak van veiligheid. Het aspect veiligheid dient daarom meegenomen te worden in de ontwerp- en beheersfase. De transformatie van het bestaande bedrijventerrein tot een duurzame en intensieve NijverCampus is ambitieus en niet te duiden als een standaard ontwikkeling.

Het kader voor de campus en de visie voor gehele Overgangszone geven richtlijnen op het gebied van ruimtegebruik, programma, klimaatadaptatie, beeldkwaliteit, mobiliteit, energie, duurzaamheid en financiën. Plannen voor bebouwing en inrichtingsplannen voor het openbare gebied worden aan de kader en de visie getoetst. Voor alle eigenaren, ontwikkelaars, adviseurs en specialisten– waaronder gemeenteambtenaren – vormen het kader en visie voor de komende decennia de leidraad voor de ontwikkelen van de Overgangszone. Dit document geeft inzicht in de bijzondere opgave, die van grote betekenis is voor het gebied, voor Veenendaal en de regio.

De insteek op het ontwikkelen van een ‘bedrijventerrein voor de toekomst’ gaat hand in hand met een visie op het realiseren van een aantrekkelijke en gezonde buitenruimte. De buitenruimte dient functioneel te zijn én gericht op een sterke verblijfskwaliteit. Daarbij is ruimte nodig voor klimaatrobuuste en natuurinclusieve maatregelen. Hiermee ontstaat een innovatief groenblauw en gezond microklimaat dat de uitstraling en het

Visie Overgangszone en Ontwikkelkader NijverCampus De visie omvat geen concreet plan, maar toont de ambities en uitgangspunten voor mogelijke ontwikkelingen van de Overgangszone. Voor de NijverCampus is een separaat Ontwikkelkader opgesteld.

Kelder in de voormalige Harderij met olie en andere restanten

Wij wensen u veel leesplezier en hopen dat u na het lezen enthousiast bent voor deze opgave.

Huidige bebouwing bij de entree vanaf de Smalle zijde

Overgangszone en omgeving Bedrijventerrein Het Ambacht beslaat een uitgestrekt gebied. Het westelijke deel ondergaat een transformatie tot woongebied, dat voortaan bekend staat als woonwijk Het Ambacht.Tussen de Groeneveldselaan, Wageningselaan, Smalle Zijde en de Rondweg-Oost ligt de zogenoemde Overgangszone, met een oppervlakte van 29,3 hectare. Dit gebied vormt het plangebied voor het voorliggende ontwikkelkader. Binnen deze zone bevindt zich het voormalige TN-terrein, met een omvang van 5,45 hectare. Dit terrein fungeert als projectgebied waarin de eerste stap wordt gezet in de transformatie van de Overgangszone: de zogeheten NijverCampus.

A Groeneveldselaan ter hoogte van voormalig Belcompany

B Rondweg-oost vanaf zuidzijde

C Inductorstraat, een van de hoofdontsluitingen

D De smalle Zijde toegangsweg vanaf zuidzijde

E H

E Opening naar projectgebied vanaf de meubelboulevard

F Achterkanten noordzijde meubelboulevard

D C B

G Voormalige bebouwing TN Europe

Ligging van het projectgebied (rood) binnen het plangebied (wit). De letters corresponderen met foto’s hiernaast. 8

H Voormalige harderij TN Europe

1.2 Ligging binnen de Spoorzone De Overgangszone is een onderdeel van de Spoorzone Veenendaal. De Spoorzone is een reeks ontwikkelinitiatieven rond het spoor, tussen Rondwegoost en Rondweg-west. Het gebied kent een industrieel karakter waar momenteel verschillende opgaven spelen; transformatie naar een levendige buurt, verdichting en herstructurering. In dit gebied zijn nog braakliggende locaties, verouderde en soms vervallen bedrijventerreinen en woonwijken waardoor het aangaan van deze opgaven dus mogelijk wordt. Hieronder worden de uitgangspunten voor de Overgangszone benoemd uit het Toekomstbeeld Spoorzone Veenendaal, 2024.

Vitaal:

Circulaire economie:

• Multifunctioneel ruimtegebruik (gelaagd programma, benut dak); • Waardevolle gebouwen zoals ‘Belcompany’ blijven behouden en indien mogelijk ‘De voormalige Harderij’; • Aandeel open plinten verhoogd, zeker langs looproutes; • Functiemenging die van meerwaarde is voor werknemers en bewoners uit de omgeving versterkt vitaliteit (denk aan sport en bewegen).

• Energieopwekking op daken en eigen terrein maximaal benutten. Ruimte maken voor energieopslag en uitwisseling, ook met omliggende buurten; • Onderdeel van het mogelijk Innovatiedistrict; koppelkansen kenniscentra WUR, lage milieucategorieën • Meerlaagse bedrijfsverzamelpanden, gestapelde logistiek, incubators; • Inzameling en hergebruik van materialen een plek geven.

Bedrijventerrein Overgangszone Dit bedrijventerrein wordt schoner, groener en kent een hogere banendichtheid dan huidige bedrijventerreinen. Er is een mix van oude en nieuwe gebouwen zichtbaar, soms zelfs in combinatie (bijv. een oude hal, met een nieuw volume erdoor/eraan).

Openbare ruimte en landschap: • Groen landschap, veenverkavelingsstructuur herkenbaar; sterke rechthoekige ruimteverdeling; • Prettige lunchrondjes lopen, ruimte voor ontmoeting en kruisbestuiving; • Groene daken en gevels, water vasthouden.

Mobiliteit: • Nieuwe voetgangersstromen, ontvlochten van logistieke stromen; • Parkeren geïntegreerd en gedeeld; • Gefaseerde ontwikkeling van parkeerhubs op de locatie • Maaiveldparkeren aan de Groeneveldselaan wordt getransformeerd naar een groene loper.

Overgangszone

Vogelvluchtbeeld - Toekomstbeeld Spoorzone Veenendaal augustus 2024 9

1.3 Visie woonwijk Het Ambacht Veenendaal heeft met de ondertekening van de woondeal Foodvalley de taak op zich genomen om in de komende 15 jaar 10.000 nieuwe woningen te realiseren. Het westelijk deel van bedrijventerrein Het Ambacht is één van de laatste gebieden waar nog een substantieel aantal woningen bijgebouwd kan worden. Het Ambacht bestaat momenteel uit een traditioneel bedrijventerrein met deels leegstaande panden en terreinen. Dit biedt een kans om het gebied te transformeren naar een gemengd woongebied. Om de transformatie mogelijk te maken moeten milieuhinderlijke bedrijven worden uitgekocht en verplaatst, bedrijfslocaties worden gesloopt en gesaneerd. De inspanning en kosten om Het Ambacht bouwrijp te maken zijn hoog. De combinatie van de hoge woningvraag en kosten maken een transformatie van Het Ambacht naar een woongebied alleen haalbaar met een dichtbebouwd stedelijk woon-, werk- en parkeerprogramma. Criteria om dit te realiseren zijn hoger en dichter bouwen, hoogwaardige autoluwe openbare ruimte, creatieve oplossingen voor waterberging en groen, en parkeren in parkeerhubs.

bedrijfsontwikkeling, zoals de Overgangszone die nu kent. De transformatie van het bestaande bedrijventerrein tot duurzaam en intensief bedrijventerrein is ambitieus en nodig. Er liggen kansen om de doelen en ambities voor woonwijk Het Ambacht te benutten en door te zetten in de Overgangszone. Dit uit zich voornamelijk in het intensief gebruik van de ruimte, waarbij stapeling en menging van functies de norm wordt. Zoals in Het Ambacht gaat deze ambitie hand in hand met het realiseren van een kwalitatieve, gezonde, klimaatrobuuste en natuurinclusieve openbare ruimte.

Kansen benutten Het Ambacht ligt direct ten westen van de Overgangszone, de transformatie van het bedrijventerrein naar woonwijk heeft daarom direct invloed op de ontwikkeling van het plangebied. Met name het landen van milieuhinderlijke bedrijven binnen de Overgangszone wordt door deze nieuwe ontwikkeling beïnvloed. Naast belemmeringen biedt de nieuwe woonwijk van Het Ambacht ook kansen. De druk op de ruimte binnen Veenendaal is namelijk groot. Dit geldt ook voor de vestiging van bedrijven. Er is daarom geen plaats meer voor de traditionele

Ruimtelijke randvoorwaarden - Ontwikkelkader Het Ambacht 10

Sfeerbeeld woonwijk Het Ambacht

2 Inventarisatie, analyse & uitgangspunten

Overgangszone en NijverCampus: voormalig SKF en TN terrein

2.1 Inventarisatie en analyse Inventarisatie Er is een inventarisatie opgesteld van de Overgangszone en de directe omgeving. De inventarisatie bestaat uit verschillende thema’s: • Historische ontwikkeling; • Verbindingen met de regio; • Bestemmingsplan Het Ambacht; • Bedrijvigheid; • Functies, opppervlak en eigendomsgrenzen; • Ontsluiting en mobiliteit; • Expeditie bedrijven; • Groen- en Waterstructuur; • Waterschap Legger; • Hittestress; • Wateroverlast; • Bouwjaren; • Kabels en Leidingen; • Visie woonwijk Het Ambacht. De volledige inventarisatie is te vinden in bijlage 1. Analyse Op basis van de inventarisatie is een analyse gemaakt van de Overgangszone. Het bedrijventerrein is vanaf circa 1950 in ontwikkeling. Er is een grote diverstiteit aan bedrijven, percelen en gebouwen. Kernwaarden van het bedrijventerrein zijn de diversiteit en de goede verbindingen met de regio - de Rondweg-oost is de oostelijke begrenzing van het bedrijventerrein en te bereiken via Smalle Zijde en Wageningselaan. Het NS-station Veenendaal-centrum ligt op fietsafstand. De diversiteit aan bedrijvigheid is mogelijk tot bedrijven met milieucategorie 2. Een aandachtspunten bij (her) ontwikkeling is het tankstation aan de Smalle Zijde.

Naast maak- en productiebedrijven is er de Meubelboulevard langs de Groenveldselaan met doehet-zelf-bedrijven, keukenspecilisten en dergelijke. Relatief grote bedrijven gericht op particulieren en goed bereikbaar met de auto binnen Veenendaal en de regio. De laatste jaren zijn vooral bedrijfshallen voor zelfstandige maak- en productiebedrijven gerealiseerd in aaneengesloten complexen met voor ieder bedrijf een bedrijfsruimte, opslag en kantoor. Al met al is er veel verharding aanwezig voor de bereikbaarheid van de bedrijfspercelen, maar ook op de percelen zelf. Dat leidt tot hittestress en tot overlast bij hevige regen. Er zijn twee kleine stukken open watergang in de Overgangszone. Die zijn door ondergrondse duikers met elkaar en de wijdere omgeving verbonden. Binnen de Overgangszone is groen aanwezig langs de Inductorstraat. Daar zijn verspreid langs de straat bermen en bomen aanwezig. Een uitzondering is een cluster bomen langs de ontsluingsweg Smalle Zijde. Er zijn twee onbebouwde gebieden: naast de entree vanaf de Smalle Zijde en een open grasveld op de TN-locatie. Doorgaande groen- c.q. boomstructuren zijn aanwezig langs de Groeneveldselaan, Wageningselaan en Rondweg-oost. Langs de Smalle zijde domineert de openbare en private verharding. Ondanks de diverstiteit aan gebouwen zijn er weinig aansprekende en te behouden gebouwen.

Aan de Wageningselaan staat het voormalie SKF gebouw: een gemeentelijk monument. Op het SKF terrein is er een

hal met een bijzonder dakconstructiie - de voormalige Harderij. De vraag is of behoud technisch en financieel haalbaar is. Op kleine schaal kunnen wellicht industriële elementen hergebruikt worden om een link te leggen met het industriële verleden. Denk bijvoorbeeld aan machines, bijzondere deuren, vloeren en dergelijke. In de huidige situatie is de inrichting van de openbare ruimte (en de bedrijfspercelen) gericht op bedrijfsvoering - er is geen verblijfskwaliteit aanwezig. Voor een toekomstbestendig bedrijventerrein is een aantrekkelijke openbare ruimte gericht op verblijf (wandelen) en klimaatadaptatie van belang. Dit biedt ook kansen om verbindingen te leggen met de omgeving voor groen en voor fietsers en wandelaars. In de nabije toekomst veranderd de nabije omgeving van de Overgangszone. Ten westen van de Groeneveldselaan is de woonwijk Het Ambacht in ontwikkeling. Ten noorden van de Wageningselaan is versterken van de recreatieve functie van het Stadspark in ontwikkeling. De inventarisatie en analyse vormen de basis voor de uitgangspunten op de volgende pagina voor ontwikkeling van de SKF capmus en de visie op de Overgangszone.

2.2 Uitgangspunten Sportpark

De belangrijkste conclusies van de analyse leveren de volgende uitgansgpunten op:

eid sla

ri A12

ve ld

laa

Legenda

Wegenentwerk Fietspaden

llel

150m

ra a

Te vervallen fietspad Nieuwe fietsverbinding

cto

rst

gOo

10m

Ro nd

Ontsluiting & Mobilitei 7. Hoofdontsluiting aan Smalle Zijde behouden; 8. Afgesloten karakter van het gebied doorbreken; 9. Bevoorradingsroute Meubelboulevard handhaven; 10. Ontsluiting aan de noordzijde benutten voor langzaam verkeer.

50m 45m

all

Spoor Expeditie Watergang Duiker Behouden bomengroep Groene verbindingen Gemeentelijk eigendom

Woonwijk Het Ambacht 11. Verbinding zoeken met toekomstige woonwijk Het Ambacht. Milieuhindercontouren 12. Zones LPG-vulstation.

W ag

a Par

Water & Groen 3. Behoud van de bestaande watergang en de duiker naar de oppervlakte brengen; 4. Vergroenen van de Overgangszone en handhaven bomengroep; 5. Verbinden met groene as woonwijk Het Ambacht; 6. Verbinden met groen en water van het sportpark.

Het Ambacht

h ver Nij

Historie & Identiteit Gebruik karaktersistieke gebouwen om de historie van het gebied leesbaar te maken en de identiteit van het gebied te versterken: 1. SKF fabriek (als identiteit van het gebied); 2. De voormalige Harderij of onderdelen als verwijzing naar het verleden

TN-terrein LPG station zones Voormalige SKF fabriek Voormalige Harderij TN Europe

Conclusiekaart analyse 13

3 Visie Overgangszone in thema’s

3 Thema’s voor de Overgangszone De ontwikkeling van de Overgangszone draagt bij aan de positionering van Veenendaal als onderdeel van de Foodvalley en geeft invulling aan de ambitities voor de Spoorzone. De visie op de Overgangszone laat zien hoe dit gebied ontwikkeld kan worden tot een aantrekkelijk, toekomstbestendig en duurzaam werkmilieu in Veenendaal.

Voor de Overgangszone zijn er uitgangspunten voor de onderstaande thema’s:

De visie op de Overgangszone geeft een mogelijke ontwikkeling voor het gehele gebied - een ontwikkeling die aansluit op de NijverCampus. De visie geeft aan hoe het huidige bedrijventerrein op een slimme en stapsgewijze manier kan worden ontwikkeld tot een moderne internationaal bedrijventerrein. In de visie is rekening gehouden met de veiligheid op het bedrijventerrein. Veiligheid in het kader van zonering van de verschillende milieucategorieën, veiligheid van verschillende verkeersstromen en sociale veiligheid in verband met de combinatie van verschillende functies. Daarnaast wordt in de visie naar een ruimtelijk aansluiting gezocht op de naastgelegen gebieden. Waarbij de grenzen van een toekomstig bedrijventerrein vervagen. Het is mogelijk om in de Overgangszone werken, op termijn te wonen, en te genieten van de cultuur en industriële geschiedenis van het gebied. De visie biedt ruimte voor nieuwe innovatieve en experimentele ontwikkelingen in duurzaamheid en intensief ruimtegebruik.

• Intensief ruimtegebruik & bouwhoogtes;

Energie en ondergrondse infrastuctuur

• Energie en ondergrondse infrastructuur; • Infrastructuur;

• Groen- & waterstructuur;

• Voor de NijverCampus zijn de uitgangspunten voor Energie gegeven op pagina 27. De Overgangszone kan zo mogelijk aansluiten op de ontwikkelingen van de NijverCampus. Maar wellicht is een e-hub te ontwikkelen bij verdichting in de Overgangszone

• Klimaat & Duurzaamheid;

• Voor de gebieden buiten de NijverCampus is het

• Parkeren; • Milieucategorieën;

• De Harderij; • Aansluiting op ontwikkelingen en omgeving; • Fasering.

uitgangspunt om de bestaande ondergrondse, leidingen zo veel mogelijk handhaven en indien nodig verplaatsen; • Wanneer mogelijk gebruik maken van de elektra en hoogspanningspunten • Als de bebouwingsdichtheid toe neemt op de Overgangszone kan onderzocht worden of de geconcentreerde warmtevraag die dan ontstaat zich leent voor een collectief, duurzaam warmtesysteem met bodemwarmte (WKO). • Bij verdichting en nieuwe bedrijvigheid krijgen arbeidsintensieve bedrijven voorrang in de Overgangszone.

Elektrische vrachtwagens, toekomstbeeld van bedrijventerreinen 15

Infrastructuur

Parkeren

Milieucategorieën

1 2 3

• Hoofdaansluiting TN-terrein vanaf de Smalle Zijde; • Ontsluitingsstructuur in fases ontwikkelen;

In het kader van intensief ruimtegebruik is parkeren op maaiveld niet wenselijk. Parkeren kan op twee manieren in de Overgangszone:

• In de eerste fase gebruik maken van de bestaande noordzuidweg (De Smalle Zijde);

1. Op de bedrijfskavel (onder, in of de nieuwe bebouwing);

• Heldere ontsluitingsstructuur die aansluit op oorspronkelijke rechtlijnige verkavelingspatroon;

2. Parkeren in gebouwde meerlaagse parkeergarages (met een max. van 200 m loopafstand tot bedrijven).

• Voor de meubelboulevard geldt de bestemming ‘Detailhandel perifeer’ • De zone van het voormalige TN terrein heeft maximaal milieucategorie 3.2 i.v.m. de 1 2 3 nabijheid van de te ontwikkelen woonwijk het Ambacht aan de westzijde; • Aan de oostzijde van de Overgangszone is ruimte voor bedrijven met een hogere milieucategorie (4.1 en 4.2).

• Op korte termijn een nieuwe verbindingsweg aan de noordoostzijde aansluitend op de Inductorstraat; • Aan de noordzijde aansluiting zoeken met de Wageningseweg richting het sport- en stadspark met een langzaamverkeersroute; • Westzijde aansluiten op woonwijk Het Ambacht (Zie Aansluiting op ontwikkeling en omgeving); • Bevoorradingswegen van de meubelboulevard in latere fases opheffen. Industria Barking Londen, gestapelde bedrijven, logistiek en parkeren in één gebouw

Bedrijvigheid tot milieucategorie 3.2

W ag

en in

ela

3.2

4.1/4.2

Ro n

-O

os t

4.1/4.2

Sm all

3.2

eZ ijd

4.1/4.2

• Langs de bestaande Smalle Zijde in fases een nieuwe groene noord-zuid verbinding ontwikkelen; 1 2 3 1 2 3 • Het bestaande profiel van de Inductorstraat verder ontwikkelen waarbij bomen in goede standplaatsen komen te staan en we extra beplanting toevoegen met waarde voor beleving en ecologie; • Waterbergingsmogelijkheden toevoegen in de parkzone, rondom de voormalige Harderij;

• Daken afhankelijk van de parkeeroplossing gebruiken voor de plaatsing van zonnepanelen en water opvang in de vorm van groene retentie daken; • Gescheiden HWA introduceren in de gehele Overgangszone; • Toevoegen van groen en mogelijkheden voor waterberging in de openbare ruimte om hittestress en wateroverlast tegen te gaan. • Bij de nieuwe gebouwen komen gevelgroen en groene daken met aandacht voor biodiversiteit en ecologie.

• Verblijfsruimte inrichten met groen gericht op klimaatadaptatie, biodiversiteit en ecologie; • Doorzetting groene as woonwijk het Ambacht

Jean Phillipe Pargade Paris, groene daken

Dakoppervlak voor duurzame energiewinning t ra a rst cto du

• Incidenteel is hogere bebouwing tot 30 meter ook toegestaan op het lagere deel van de Overgangszone.

• Nieuwe groen- en waterverbinding in de noordzuid as op locatie van bestaande duiker;

• Hogere bebouwing tot 30m is toegestaan aan de westrand van de Overgangszone en rondom de voormalige Harderij, dienend als aansluiting op woonwijk Het Ambacht. Bij de entree aan de Smalle Zijde is eveneeens 30 meter toegestaan voor een stedenbouwkundig accent;

• Voor nieuwbouw geldt binnen de Overgangszone een minimale bouwhoogte van 14m en maximale bouwhoogte van 24m;

Klimaat en duurzaamheid

ijd

• Dakoppervlak gebruiken voor groen, waterberging, energieopwekking, parkeren, sport en urban farming;

all eZ

• Stapelen van bedrijven en mengen van functies;

Groen-en waterstructuur

Intensief ruimtegebruik & bouwhoogtes

Dakoppervlak voor urban farming, daktuinen, waterberging

De Harderij

Aansluiting op ontwikkeling en omgeving

Fasering 1 2 3

• De locatie van de voormalige Harderij wordt een centrale plek met een post-industrieel park; • Aansluiting met woonwijk Het Ambacht zoeken, zone rondom de voormalige Harderij als beëindiging van de groene as; • Functies rondom de Harderij; cultuur, leisure, sport, daghoreca, fitness in de plint met kantoorruimte op de verdieping. De functies zijn lokaal van aard en mogen niet concurreren met het centrum.

• Aansluiting zoeken met toekomstige woonwijk Het Ambacht via de primaire groene hoofdas en secundaire (langzaam)verkeersverbindingen; • De groene as richting de voormalige Harderij als primair verbindingsstuk tussen de gebieden; • Bouwhoogtes aansluiten op het stedelijke karakter van woonwijk Het Ambacht.

1 2 3

• Fase 1 - ontwikkeling NijverCampus en hoofdentree, infrastructuur aansluiten op de Inductorstraat; • Fase 2 - uitbreiding bedrijventerrein direct rondom TN-terrein, ontwikkeling groen zone rondom de voormalige Harderij met aansluiting naar Het Ambacht; • Fase 3 - ontwikkeling gehele Overgangszone.

3 ra a

cto

rst

Landschaps park Duisburg, een plek voor allemaal

Eelerwoude, groene oase tussen de bedrijven

Agrotopia België, het indrukwekkende begin van de ontwikkeling

Ontwikkeling duurzaam bedrijventerrein

De gemeente Veenendaal heeft de ambitie om haar bedrijventerreinen te verduurzamen. Het vertrek van Tsubaki Nakashima Europe BV biedt een uitgelezen mogelijkheid om juist in deze belangrijke overgangszone van het bedrijventerrein Het Ambacht te starten met deze verduurzaming. Thema’s die hierbij aan de orde moeten komen zijn: • Intensivering van het ruimtegebruik; • Verduurzaming van de mobiliteit en reduceren van het aantal auto‐ en vrachtwagenbewegingen; • Klimaatadaptief bouwen door infiltratie mogelijk te maken in bodem, oppervlaktewater of riolering. • Energietransitie d.m.v. systemen op het gebied van duurzame energie, restwarmte etc. • Verbetering leefbaarheid in de omgeving van het terrein door reductie van overlast door o.a. geluid en geur. • Het realiseren van een gezonde werkomgeving o.a. door saneren van bodem en grondwater.

Voorbeeld uitwerking Overgangszone Verduurzaming van een bedrijventerrein vraagt om een collectieve aanpak. Dat betekent een samenwerking tussen ondernemers, vastgoedeigenaren, leveranciers, adviseurs en de overheid. Een collectieve aanpak begint met het vastleggen van een gezamenlijke ambitie van stakeholders en het bepalen hoe de organisatie wordt gefinancierd. De gemeente wenst regie te voeren over dit proces.

Intensief ruimtegebruik concept - schema uit Ruimtelijke onderbouwing Overgangszone 2022

Afbeeldingen zijn indicatief en geven een indruk van de beoogde sfeer! 20

4.1 Visie op de Overgangszone De Foodvalley op de daken! De volgende uitwerking illustreert de visie voor de Overgangszone, waarbij het TN-terrein als startpunt dient voor de volledige ontwikkeling van het bedrijventerrein. Deze visie richt zich op het duurzaam benutten van de beschikbare ruimte. Een belangrijk uitgangspunt is de menging van functies zoals wonen, werken, maken, sporten en recreëren, die samen de kern vormen van de ontwikkeling.

De hoofdentree bevindt zich aan de Smalle Zijde, waar een opvallend accent (in hoogte en vormgeving) de entree markeert en dient als herkenningspunt te midden van de kleinschalige bedrijfsverzamelgebouwen aan de Smalle Zijde. Door een slimme combinatie van functies en een focus op duurzaamheid ontstaat een levendig, toekomstbestendig bedrijventerrein dat perfect aansluit bij de behoeften van de omgeving. Daarnaast vormt de locatie van de voormalige Harderij het brandpunt voor sport, recreatie, cultuur, en horeca. Hier wordt de groene verbiniding gelegd tussen de nieuwe NijverCampus en woonwijk Het Ambacht.

De hogere gebouwen aan de westzijde en rondom de Harderij reageren op de omliggende functies en bebouwing, terwijl ze tegelijkertijd een verbindende en beschermende rol spelen voor de “Foodvalley op de daken” in het hart van het gebied. Het resultaat is een modern bedrijventerrein dat toegankelijk is en direct in verbinding staat met de mensen die wonen en werken in de wijk. Verbinding met de woonwijk en omgeving Aan de westzijde van het plangebied, langs de Groeneveldselaan, wordt de nadruk gelegd op de verbinding met de aangrenzende woonwijk Het Ambacht. Hier ontstaat ruimte voor hogere bebouwing met functies zoals kantoren en woningen, afgestemd op de bouwhoogte van Het Ambacht. In de plinten is ruimte gereserveerd voor een nieuwe invulling van de meubelboulevard. Het TN-terrein en de groene daken Het voormalige TN-terrein biedt ruimte voor zowel kleinschalige als grootschalige bedrijvigheid. De daken van de bebouwing worden ingericht met een bijzonder landschap, dat functies als recreatie, sport, urban farming of energiewinning kan huisvesten. Deze groene daken dragen bij aan duurzaamheid, klimaatadaptatie en de aantrekkelijkheid van het gebied. Bedrijfsruimte en entree De noordelijke en oostelijke kavels zijn bestemd voor grootschalige bedrijven (tot milieucategorie 3.2), terwijl de zuidzijde ruimte biedt voor kleinschalige bedrijfsunits.

Deze sluiten goed aan op de bestaande bedrijfsverzamelgebouwen in het gebied.

Visie Overgangszone

Schematische verbeelding hoofdentree Overgangszone

Legenda

Bedrijven

Groen

Parkeergarages

Water

Horeca/cultuur/ leisure Kantoren/ Meubelboulevard

Wadi

Entree gebouw

Nieuwe bomen

Te handhaven bebouwing Wonen Trafostation

Wandelpad

Bestaande bomen: indicatief TN-terrein Afbeeldingen zijn indicatief en geven een indruk van de beoogde sfeer!

ri A12

4.2 Infrastructuur

Wageningselaa n

Langzaam verkeer Langs de groene assen worden recreatieve wandelroutes aangelegd. Deze routes zijn bedoeld voor werknemers, bijvoorbeeld om tijdens de lunch een korte wandeling te maken. De Smalle Zijde kent momenteel een dubbel vrijliggend fietspad aan de noordzijde. Bij de inritten van de Overgangszone moet rekening worden gehouden met veilig kruisend fietsverkeer.

Inductorstraat

Groeneveldselaan

De dwarsverbindingen kunnen vanaf de hoofdstructuur worden doorgetrokken naar de Inductorstraat om het wegennetwerk te vergroten en de toegankelijkheid van het gebied te verbeteren. Daarnaast kunnen deze dwarsverbindingen worden verlengd tot aan de Groeneveldselaan. Deze wegen zijn uitsluitend bedoeld voor autoverkeer, zodat kantoren en woningen aan de westzijde van het visiegebied goed bereikbaar zijn. Vrachtverkeer is hier niet toegestaan.

Legenda

Nieuwe hoofdontsluiting Nieuwe noordelijke hoofdontsluiting - optie 2 Secundaire ontsluiting Tertiare ontsluiting Langzaam verkeersverbinding

De Smalle Zijde

Fietspaden Bestaande infrastructuur

Rondweg-Oost

Auto- en vrachtverkeer De verkeershoofdstructuur van de Overgangszone is opgezet als een “laddermodel”: een aaneengesloten route met meerdere dwarsverbindingen. De locaties van deze dwarsverbindingen zijn indicatief en worden in een later stadium vastgesteld. De hoofdentree van het bedrijventerrein bevindt zich aan de Smalle Zijde, waar deze aansluit op de hoofdstructuur. Aan de noordzijde wordt de hoofdstructuur verbonden met de Inductorstraat.

4.3 Groen- en waterstructuur De hoofdgroenstructuur bestaat in hoofdlijnen uit noord-zuid assen waarbij haaks hierop secundaire groenverbindingen het gebied doorkruisen. De hoofdassen bestaan voornamelijk uit groene bermen met verschillende soorten vegetatie waarin ruimte is voor een robuuste boomstructuur. Langs de groene stroken kan gewandeld, gesport en gefietst worden.

Daarnaast bieden deze noord-zuid assen ruimte voor water in het gebied. Zo wordt de watergang tussen de Inductorstraat en de Smalle Zijde weer naar de oppervlakte gebracht en is er in de westelijke as ook ruimte voor water, in de vorm van watergangen of wadi’s.

Om het nieuwe bedrijventerrein goed te integreren met woongebied Het Ambacht wordt de groenzone doorgetrokken waarbij de Harderij de groene beëindiging vormt van deze zone.

Legenda

Parkzone

Groen Wadi

Watergang Nieuwe bomen (indicatief) Bestaande bomen (indicatief)

4.3 Straatprofielen Het volgende profiel laat de mogelijke ontwikkeling zien van de gehele Overgangszone, het gebied tussen de Rondweg- Oost en de Groeneveldselaan. Het profiel van de hoofdinfrastructuur bestaat uit een 7m brede rijbaan met aan weerszijde ruimte voor groene bermen of heggen en met aan minimaal één zijde ruimte voor bomen. Omdat parkeren niet altijd op eigen terrein gerealiseerd wordt en werknemers zich lopend van de parkeerhubs richting hun werk verplaatsen liggen er naast de bedrijfskavels voetpaden. Daarnaast

zijn er langs de blauw-groen assen recreatieve wandelpaden aanwezig. Ook wordt de hoogte opbouw binnen het plangebied duidelijk, waar de westzijde van de Overgangszone en de bebouwing rondom de voormalige Harderij hogere bebouwig kent (tot 30m). De daken worden overwegend groen en duurzaam ingericht met ruimte voor urban farming, recreatieve daktuinen, wateropvang en energieopwekking.

29m

18m

17m

14m

Plangrens

21.2 7

Groeneveldselaan

Meubelboulevard in de plint

Kantoren

Wonen op verdieping

Kavelgrens 4.5 1.5

Groen-blauw Smalle Zijde verbinding West

Kavelgrens

68.5 60.5

1 4

Grootschalige bedrijvigheid

11.5 2.8

12.6 7

22.5 17

Smalle Zijde Oost

11.6

Kleinschalige Groen-blauw bedrijvigheid verbinding

24m 20m

20m

11.6 4

Groen-blauw verbinding

Grootschalige bedrijvigheid

Inductorstraat

Grootschalige bedrijvigheid

Rondweg-oost N233 Afbeeldingen zijn indicatief en geven een indruk van de beoogde sfeer!

Afbeeldingen zijn indicatief en geven een indruk van de beoogde sfeer!

5 Fasering Overgangszone en fasering profielen

beeld: Urbansynergy

5.1 Fasering | Terrein ontwikkeling Afbeeldingen zijn indicatief en geven een indruk van de beoogde sfeer!

FASE 1

FASE 2

FASE 3

• Hoofdinfrastructuur wordt gerealiseerd;

• Ontwikkeling van kleinschalige bedrijfsgebouwen aan de zuidzijde en grootschalige bedrijfsgebouwen en een 2e parkeerhub aan de noordzijde van de Overgangszone;

• Meubelboulevard krijgt een nieuwe invulling in de plint met daarboven ruimte voor woningen en kantoren;

• Aansluiting hoofdinfrastructuur met Inductorstraat; • Ruimte voor relocatie bedrijventerrein het Ambacht, mits wordt voorbereid op stapeling en menging van verschillende functies om te ontwikkelen in latere fases; • Ontwikkeling van de eerste parkeerhub centraal binnen het projectgebied.

• Parkzone tussen meubelboulevard en rondom de voormalige Harderij wordt aangelegd; • Parkzone aan de zuidzijde parallel aan de watergang wordt aangelegd. 28

• Dwarsverbindingen infrastructuur worden doorgetrokken • Groen-blauwe assen langs de Smalle Zijde-West en ter hoogte van de watergang/duiker worden versterkt en aangelegd; • Overgangszone wordt verder ontwikkeld conform de basisprincipes.

5.2 Fasering | Infrastructuur ri A12 Rondweg-Oost

Rondweg-Oost

ri A12

Afbeeldingen zijn indicatief en geven een indruk van de beoogde sfeer!

FASE 1

FASE 2

FASE 3

• Bevoorradingssroute van de meubelboulevard blijft intact (dubbel profiel);

• Afhankelijk van de ontwikkeling van het programma worden langzaam verkeersroutes verder aangelegd.

• Dwarsverbindingen tussen Smalle Zijde, Inductorstraat en Groeneveldselaan worden gerealiseerd;

• Entree aan de Smalle Zijde dient als aanrij- en uitrijroute;

• Dwarsverbinding Smalle Zijde - Groeneveldselaan is niet bedoeld voor vrachtverkeer maar wel voor personenautos en langzaam verkeer.

• Aansluiting op Inductorstraat. Deze route dient als uitrijroute richting de Randweg-oost (exacte ligging indicatief).

5.3 Fasering | Groen- en waterstructuur Afbeeldingen zijn indicatief en geven een indruk van de beoogde sfeer!

FASE 1

FASE 2

FASE 3

• Groene verbinding richting sportpark aan de noordzijde wordt aangelegd;

• Parkzone ten westen van de voormalige Harderij (als aansluiting met woonwijk het Ambacht wordt uitgebreid met ruimte voor waterberging;

• Bestaande watergang wordt volledig naar de oppervlakte gebracht (1e groen-blauwe as);

• Groene verblijfsruimte rondom (of op de plaats van) de voormalige Harderij wordt aangelegd.

• Parkzone aan de zuidzijde parallel aan de watergang wordt aangelegd, aanzet voor groen-blauwe as.

• 2e groen-blauwe as (langs de Smalle Zijde) wordt ook in zuidelijke richting verlengd met ruimte voor een stevige boomstructuur en waterberging; • Het park rondom de voormalige Harderij wordt verbonden met de groenzone van woonwijk het Ambacht.

5.4 Fasering | Straatprofielen Ontwikkeling van de Smalle Zijde De ontwikkeling van de Smalle Zijde weerspiegelt de bredere ontwikkeling van het hele terrein. In fase 1 blijft de meubelboulevard behouden in zijn huidige vorm, evenals de bevoorradingsroute die parallel loopt aan de Smalle Zijde. De vrijkomende kavels op het voormalige TN-terrein kunnen in de eerste fase worden ingezet voor de relocatie van bedrijven uit Het Ambacht, mits deze bedrijven zich conformeren aan de visie voor de Overgangszone. Deze visie benadrukt het stapelen en mengen van functies, zoals wonen, werken en recreëren. Toekomstige faseringen: vernieuwing en integratie In de loop van fase 2 en 3 ontstaat de mogelijkheid om de meubelboulevard te vernieuwen en beter in te 29m passen in het visiebeeld. De meubelboulevard kan zich vestigen in de plinten, met ruimte voor woningen aan de Groeneveldselaan en kantoren of bedrijvigheid in lage milieucategoriën aan de westzijde van de Smalle Zijde. De huidige bevoorradingsroute zal worden vervangen door een groene noord-zuidverbinding, met ruimte voor bomen en waterberging. Deze verbinding versterkt niet alleen de klimaatadaptieve ambities, maar biedt ook ruimte voor een groene zone, bedoeld voor sport- en recreatiedoeleinden, zoals wandelroutes voor werknemers tijdens pauzes.

Infrastructuur en nutsvoorzieningen In een vroeg stadium van de ontwikkeling moet rekening worden gehouden met de vernieuwing van kabels en leidingen in de gehele Overgangszone. Van belang is om de locatie van nieuwe trafostations zorgvuldig te overwegen, zodat deze optimaal bijdragen aan de functionaliteit en duurzaamheid van het gebied.

FASE 1

10m 7m

Plangrens

10.4

Bevoorradingsroute

Meubelboulevard

5.7

21.2 7

Kavelgrens 4.5 1.5

68.5 60.5

1 4

Smalle Zijde West

Bedrijvigheid

FASE 2-3 18m

17m

Plangrens

21.2 7

Meubelboulevard

Groen-blauw verbinding

Kantoren

Smalle Zijde West

Kavelgrens 4.5 1.5

68.5 60.5

1 4

Bedrijvigheid

Afbeeldingen zijn indicatief en geven een indruk van de beoogde sfeer! 31

Fasering | Straatprofielen FASE 1 10m

10m

Plangrens

10.4

5.7

21.2 7

Kavelgrens 4.5 1.5

Kavelgrens

68.5 60.5

1 4

1 1.5 2.8

12.6 7

Duiker

Fase 1 In Fase 1 wordt het oostelijke profiel van de nieuwe hoofdontsluiting gerealiseerd. Deze grenst direct aan het ten oosten van het TN-terrein gelegen bedrijf (Hendriks terrein). Het profiel bestaat uit een rijbaan van 7m, een voetpad van 1,5m met daartussen een groene berm van 2,8m waar ruimte is voor bomen.

Smalle Zijde Oost

Gestapelde bedrijvigheid

Huidig bedrijventerrein ten oosten van TN terrein (Hendriks terrein)

FASE 2-3 20m

Fase 2 en 3

18m

In de loop van fase 2 en 3 wordt de watergang onder het Hendriks terrein naar de oppervlakte gehaald en een groen-blauwe zone aangelegd. Tussen de Smalle Zijde en de groen-blauw zone is ruimte voor kleinschalige bedrijvigheid in Plangrens bedrijfsverzamelgebouwen. Ten oosten van de groen-blauw zone kunnen grootschalige bedrijven zich blijven vestigen. Kavelgrens 21.2 7

4.5 1.5

1 4

14m

Plangrens

Kavelgrens

68.5 60.5

11.5 2.8

12.6 7

22.5 17

Smalle Zijde West

Nieuwe gestapelde bedrijvigheid

Bedrijvigheid

11.6 4

Groen-blauw verbinding

Afbeeldingen zijn indicatief en geven een indruk van de beoogde sfeer! 32

Fasering | Straatprofielen FASE 1

14m

Fase 1 In de eerste fase bestaat het profiel van de dwarsverbindingen van de hoofdontsluiting uit een rijbaan van 7m met aan beide zijde ruimte voor een voetpad en een heg. Parkeren dient vanaf de eerste fase opgelost te worden op of onder de bebouwing, of geclusterd in parkeerhubs, mits deze al zijn gerealiseerd.

10 7 18

1.5

Smalle Zijde dwarsprofiel

Bedrijvigheid

FASE 2-3

1.5

Bedrijvigheid

21m 17m

Fase 2 en 3 In fase 2 en 3 zullen de bedrijfskavels verder ontwikkeld worden. Het profiel kan als in fase 1 doorgezet worden, of biedt de mogelijkheid om meer ruimte te reserveren voor groen en bomen, waardoor een van de voetpaden komt te vervallen. Dit profiel is alleen mogelijk als hier vanaf fase 1 rekening mee gehouden wordt, de as van de weg ligt namelijk anders, dan bij het standaard profiel.

Bedrijvigheid

1.5

10 7 18

1.5 204

10 7 1.5 1.5 18

Smalle Zijde dwarsprofiel 33

Grootschalige bedrijvigheid Afbeeldingen zijn indicatief en geven een indruk van de beoogde sfeer!

Bijlage 1 Inventarisatie Overganszone

Historische ontwikkeling -- Rond 1900 zien we dat de spoorlijn ten zuiden van het plangebied al aanwezig is. Ook is de kern van Veenendaal al zichtbaar waar verschillende wegen met lintbebouwing samenkomen. -- Rond 1958 wordt er naast uitbreiding rond de kern ook ontwikkeld ten zuiden van het spoor. Binnen het plangebied wordt ook de eerste fabriek ontwikkeld aan de Groeneveldselaan. Deze fabriek maakt nog steeds onderdeel uit van de huidige meubelboulevard. -- Vanaf 1977 breidt de kern van Veenendaal zich verder uit in alle richtingen en is er een duidelijke ringweg ontstaan. Bedrijventerrein het Ambacht ontstaat ten noordoosten van het spoor, waarbij meerdere bedrijven ook binnen het plangebied vestigen. -- Op de topografische kaart van 2023 zien we dat binnen het plangebied bedrijventerrein het Ambacht is uitgebreid. Ook ten oosten van het Ambacht heeft bedrijveigheid zich verder uitgebreid en is bedrijventerrein Nijverkamp ontstaan. Daarnaast zijn de wijken aan de rondwegoost en de centrumring van Veenendaal flink verder ontwikkeld.

Voormalig pand BelCompany aan de Wageningselaan

Topografische kaart 1900

Topografische kaart 1958

Topografische kaart 1977

Topografische kaart 2023

Verbindingen met de regio

Veenendaal-De klomp

ri. Utrecht A12

-- Veenendaal is een stad in de Provincie Utrecht, gelegen in het zuiden van de Geldersche Vallei. Aan de zuidzijde wordt Veenendaal begrenst door de Utrechtse Heuvelrug en ten noorden door de A12, de verbinding tussen Utrecht en Arnhem. -- De hoofdverbindingen in Veenendaal zijn Rondwegoost en Rondweg-west. De ringweg rond het centrum verbindt het hart van de stad met deze rondwegen, welke aan de noordzijde aansluiten op de A12. Voor de toegankelijkheid van de Overgangszone is de Rondweg-oost een belangrijke verbinding. -- Daarnaast is Veenendaal met drie treinstations goed verbonden met het openbaarvervoersnetwerk. Station Veenendaal De klomp vormt aan de noordzijde van de stad de verbinding tussen Utrecht en Arnhem. Stations Veenendaal-centrum en Veenendaal-west vormen de verbinding tussen Utrecht en Rhenen. Station Veenendaal-centrum en is tevens het brandpunt van de Spoorzone. De Overganszone is een van de deelgebieden binnen de Spoorzone.

Rondweg-west ri. Arnhem

Centrum

Veenendaal-West

Rondweg-oost Veenendaal-Centrum

Legenda Rhenen-Utrecht

Snelweg N-weg Hoofdontsluiting Spoor

Utrechtse Heuvelrug

Centrum Treinstation Overgangszone

ri. Rhenen Vebindingen met de regio

Bestemmingsplan Het Ambacht -- Bestemmingsplan Het Ambacht 2011 -- Aandachtspunt: Bezinestation met LPG nabij plangebied

Legenda Bedrijf Detailhandel Groen

Veilighediszone - bevi-1 invloedsgebied Veiligheidszone - bevi-3 opslag gevaarlijke stoffen

Maatschappelijk

Veiligheidszone - bevi-2 plaatsgebonden risicocontour

Verkeer

Veiligheidszone - vervoer gevaarlijke stoffen

Railverkeer Water

wro-zone wijzigingsbevoegdheid

Wonen Functies volgens bestemmingsplan Het Ambacht 2011

Bestemmingsplan omgeving het Ambacht -- Bestemmingsplan woongebieden 2018 -- Bestemmingsplan Nijverkamp 2013 -- Voorbereidingsbesluit Overgangszone bedrijventerrein Het Ambacht 2022

Legenda Bedrijf Wonen Maatschappelijk Dienstverlening Groen Functies volgens bestemmingsplan Overgangszone, Nijverkamp en Woongebieden

Functies, oppervlak en eigendomsgrenzen -- De Overgangszone is het voormalige TN-Europe terrein, een producent van metaal onderdelen. Deze zone bestaat uit leegstaande bedrijfspanden en is nu eigendom van de Gemeente. -- Het totale plangebied kent verschillende bedrijven en eigenaren. Een aantal grote spelers zijn Bruil en Vallei, eigenaren van de Woonboulevard, en Corpeq en Hendriks. In de zuidoost hoek van het bedrijventerrein liggen meer kleinschalige bedrijven waaronder een aantal recentelijk ontwikkelde bedrijfsverzamelgebouwen.

Functies TN Europe terrein

16.Grondstoffen magazijn 17. Rollenperserij 18. Harderij 19. Rollenslijperij 20. Kooienperserij 25. Staalmagazijn 27. Expeditie magazijn 35. Magazijn 36,37. Filterinstallaties

VVE 16 Bruil

18 35,36 37

Plangebied - Overgangszone

-- 293068 m2 Vallei

Projectgebied - TN-terrien (Gemeente) -- 54592 m2

Gemeente

Woonboulevard 20

-- Vallei: 38487 m2 -- Bruil: 25699 m2 Hendriks/Corpeq

-- 51604 m2 -- 29000 m2 -- 3176 m2

Legenda Eigendom Gemeente Veenendaal Eigendom anders Voormalige functies TN Europe terrein & eigendommen

Corpeq Hendriks

Ontsluiting & mobiliteit -- De Overgangszone is een omheind gebied, met toegangswegen vanaf de Wageningselaan en de Smalle Zijde. -- Ten westen van de Overgangszone ligt een doorgaande weg, de Inductorstraat, bedrijven aan de oostkant van het plangebied worden vanaf deze weg ontsloten. -- De Overgangszone kan niet worden ontsloten vanaf de Groeneveldselaan, de Meubelboulevard is tevens een omheind gebied. -- Verkeer kan via de Inductorstraat, de Wagningseweg en de Smalle zijde afgewikkeld worden richting de Rondweg-oost, welke aansluit op de A12.

gie

W ag

str aa

ri A12

h ver Nij

all

-O

ve ld

laa

sla

eZ ijd

eid

rst cto du In

N-weg Hoofdwegen Lokale wegen Doodlopende wegen

Spoor

all

Vrijliggend fietspad Wandelpaden Fietstunnel Bushalte Projectgebied

33 N2

ra a

Ro n

llel

a Par

Legenda

Expeditie bedrijven Wa g

laa

gie

str aa

ri A12

Ro n 33 N2

Rijroutes

llel

a Par

Legenda

all

-O

ijd

sla

eid

ve lds ela a

h ver Nij

-- De bevoorrading van de verschillende bedrijven gebeurt via de toegangswegen rondom en binnen het bedrijventerrein. -- De meubelboulevard heeft een bevoorradingsroute aan de achterzijde welke wordt ontsloten via de Groenveldselaan. De meubelboulevard is volledig omheind en gescheiden van het voormalige TN-terrein. Er ligt daarom voor het TN-terrein een tweede bevoorradingsroute parallel aan die van de meubelboulevard. Deze route wordt ontsloten vanaf de Smalle zijde. Voor de bedrijven aan de oostzijde van het bedrijventerrein dient de Inductorstraat als bevoorradingsroute, dit is een openbare weg.

ing

rs tra a

Voormalige rijroutes TNT

cto

Expeditie

De Profiel met twee rijbanen tussen meubelboulevard en het TN-terrein

In du

Hekwerk/ afscheiding

all

ijd

Groen- en waterstructuur Wa g

Sportpark

laa

all

ijd

ve ld

se laa

-- Binnen het plangebied is geen duidelijke groenstructuur aanwezig. Er zijn maar weinig bomen aanwezig alleen ten zuidoosten van het plangebied staat een kleine bomengroep. Daarnaast is er centraal in het plangebied een grasveld met ruimte voor wateropvang. -- In het straatprofiel van omliggende wegen, de Inductorstraat, de Groeneveldselaan en de Wageningselaan, is wel groen aanwezig in de vorm van bomen en groenvakken Ook grenst het plangebied aan de noordzijde aan het sportpark, een gebied met veel bomen en groen.

ing

Legenda Gras

-O

tra

dw N2

Bomen (indicatief)

Ro n

Water

cto

Heg

Groenstructuur Inductorstraat

Begroeiing

all

Groen- en waterstructuur

ijd

Waterschap Legger

-- STADSPARK Wa g

ing

sel

-- Binnen het plangebied is naast de wateropvang op het grasveld geen water aanwezig. -- Ten oosten van het plangebied is een belangrijke A-watergang aanwezig, de watergang ligt gedeeltelijk bovengronds en is gedeeltelijk ondergrond via duikers verbonden.

Zij De

Duiker

alle

Gro

Watergang

ev eld

sel aan

Legenda

os -O Ro nw eg N2

I nd

tor s

tra

Open water

Watergang vanaf Wageningselaan

alle

Zij

Waterschap legger

Hittestress Wa g

ing

laa

all

ijd

Hittestress gevoelstemperatuurkaart - bron:klimaateffectenatlas.nl

dw Ro n 33 N2

In d

tra

-O

ve ld

laa

-- Op de hittekaart is te zien dat er voornamelijk in de zuidelijkste zone van het plangebied een hoge gevoelstemperatuur is. De Bomengroep aan de zuidoostzijde biedt wel verkoeling in deze zone -- Binnen het plangebied is verder weinig groen aanwezig, ook valt op dat het grasveld centraal in het plangebied maar voor weinig verkoeling zorgt. -- In de omgeving zorgen bomen in het straatprofiel en het groen van het sportpark voor verkoeling.

Wateroverlast Wa g

ing

laa

eg dw Ro n N2

cto

-O

tra

ve ld

laa

-- Voornamelijk in het noordwesten van het plangebied verzamelt water zich bij hevige buien. -- Ook valt op dat het grasveld met wateopvang centraal in het gebied een deel van het water kan bergen. Dit resulteert in minder wateroverlast bij hevige buien rondom deze zone.

all

ijd

Waterdiepte bij hevige bui 140mm/2u - bron:klimaateffectenatlas.nl

Bouwjaren Wa g

ing

laa

ve ld

laa

-- De bebouwing binnen de Overgangszone dateert uit 1966, bebouwing rondom het plangebied is vrijwel allemaal later bijgebouwd. (>1985) -- Het pand van de voormalige SKF fabriek, later het BelCompany hoofdkantoor, op de hoek van de Wageningselaan en de Groeneveldselaan is eerder gebouwd (1954). -- Daarnaast zijn er ten zuiden en ten noorden van de Overgangszone recentere bedrijfspanden gerealiseerd, waaronder een aantal bedrijfsverzamelgebouwen.

SKF fabriek

-O

1945-1960

all

Bouwjaren - bron: https://code.waag.org/buildings/

ijd

eg dw

>2005

Ro n

1930-1945

1995-2005

1900-1930

1985-1995

tra

1850-1900

1975-1985

1800-1850

1960-1975

In d

<1800

Legenda

Kabels en leidingen -- Gasleiding en hoogspanning ligt op het moment onder de huidige rijbaan en de parkeerstrook. -- Er liggen verschillende hoogspanningspunten op het TN-terrein. -- Door bodemverontreiniging is het noodzakelijk om alle Kabels en leidingen te vernieuwen, hergebruik is hier dus niet mogelijk

Legenda Gasleiding Middenspanning/ laagspanning Spanningskasten

Spanning en gasleiding

Visie woonwijk Het Ambacht -- Ten westen van de Overgangszone is op het huidige bedrijventerrein de nieuwe woonwijk het Ambacht gepland. -- Een robuuste groen as vormt de hoofdstructuur van woonwijk het Ambacht, de as loopt van de Nijverheidslaan tot aan de Groeneveldseweg. Het doorzetten van de groen as richting de Overgangszone biedt een kans om de verbinding tussen wonen en werken te versterken. Ook secundaire verbindingen kunnen hieraan bijdrage.

Ind

trie

laa

W ag

h ver

Nij

Legenda

rs In

ve ld Gr

Secundaire verbinding met woonwijk (locatie indicatief)

llel

a Par

Verbinding met groenzone

cto

laa

sla

tra

eid

Ontwikkeling woongebied het Ambacht

ijd

all

Ro nd

g De

Verbeelding van de nieuwe wijk uit het Ontwikkelkader Het Ambacht

Aansluiting van het nieuwe Ambacht op de Overgangszone en NijverCampus

Ambtelijk opdrachtgever: Jeroen Feskens Projectleider: Hans van Gogh Dit document is gebaseerd op werk en tekeningen van sab adviseurs in ruimtelijke ontwikkeling. Deze bewerking is uitgevoerd door P. van Sorge van gemeente Veenendaal in samenwerking met diverse collega’s. Economie: Herman van Rijnbach Energie: Florian Sloots Infrastructuur: Rob Ogink Ondergrondse leidingen: Mark Hazelegger

versie d.d. 19 december 2025 Disclaimer tekst Bij het samenstellen is de grootst mogelijke zorgvuldigheid nagestreefd. Toch kan de informatie in deze uitgave niet juist of onvolledig zijn. De Opdrachtgever is hiervoor niet aansprakelijk. Als u van mening bent dat er beeldmateriaal is gebruikt waarover u het beeldrecht heeft, neem dan contact op met de gemeente Veenendaal. Copyright Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen, in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt worden in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch door fotokopieën of enig andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de opdrachtgever. 49

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/16469287/2