4.o2 Gewijzigde vaststelling bestemmingsplan “Jan Steenlaan 4” - Zienswijze Appellant 14 anoniem (bijlage)

CRc32FT AANGETEKEND Gemeenteraad gemeente Veenendaal Postbus 1100 3900 BC Veenendaal

INGEKOMEN 29 NOV. 2022

V H lilll 1l Y 111111

GEMEENTE VEENENDAAL

29 nov 2022 001078

Ermelo,

28 november 2022

Ons kenmerk: Uw kenmerk: Gemeenteblad 2022, 444109 Betreft:

Gronden zienswijze Jan Steenlaan 4— Z-2026591 Ontwerpbestemmingsplan 24 appartementen

Geachte leden van de raad, Inleiding Namens mijn cliënt, diende ik bij brief d.d. 15 november 2022, kenmerk , een pro-forma zienswijze in tegen het ontwerpbestemmingsplan ten behoeve van de realisatie van 24 appartementen aan de Jan Steenlaan 4 te Veenendaal, zoals door u gepubliceerd op 5 oktober 2022 in het gemeenteblad met nummer 444109. In de pro-forma zienswijze verzocht ik u om een termijn voor het aanleveren van gronden, welke door u bij e-mail d.d. 23 november 2022 is gesteld op 29 november 2022. Middels deze brief licht ik namens cliënt de gronden van de zienswijze toe. Ontvankelijk en belanghebbend Gelet op de gestelde datum voor het aanleveren van gronden en het voldoen aan andere vormvereisten is cliënt ontvankelijk in haar zienswijze. Cliënt woont op ca. 25 meter van het plangebied en heeft zicht op het plangebied. Zij exploiteert daar, naast c.q. bij haar woning een winkel Hoewel het in het stadium van een zienswijze niet relevant is, is zij daarmee zonder meer belanghebbend. Procedureel Cliënt is van oordeel dat er een procedureel gebrek aan de tervisielegging van het ontwerpbestemmingsplan kleeft. In de officiële bekendmaking wordt gesteld dat het plan ter inzage ligt vanaf 6 oktober tot en met 16 november 2022. Echter, op de website www.ruimtelijkeplannen, staat vermeld dat het plan ter inzage is gelegd op 15 september 2021, ruim een jaar eerder.

Het portaal www.ruimtelijkeplannen.nl is een voorziening welke bij wet is vastgelegd, namelijk onder meer in artikel 1.2.3 jo 1.2.1 tweede lid Besluit ruimtelijke ordening. In een e-mail d.d. 8 november 2022 geeft ambtelijk medewerker aan dat dit geen officiële datum betreft. Betoogd zou kunnen worden dat er geen gebrek aan een eerdere (en dus langere) zichtbaarheid van het plan

kleeft. Echter, ruimtelijkeplannen.nl geeft ook een attenderingsservice, welke door deze datum in het verleden niet correct in werking is gesteld. Ook kan op deze wijze discussie bestaan over de termijn zoals bedoeld in artikel 3.8 lid 1 Wro. Cliënt is dan ook van oordeel dat op grond van artikel 1.2.1 lid 3 jo. 1.2.1a onder a en b Bro wel degelijk een gebrek aan de tervisielegging kleeft. Kern van de zienswijze Het ontwerpbestemmingsplan maakt de realisatie van 24 appartementen mogelijk in een gebouw met een maximale bouwhoogte van (18m + 3,60m =) 21,60m, waarover later meer. Cliënt vindt het plan in de directe omgeving niet passend. Het plan voorziet niet in een goede ruimtelijke ordening, onder meer omdat verschillende onderzoeken naar omgevingsfactoren zoals bedoeld in artikel 3.1.6 lid 1 sub d Bro onjuiste conclusies trekken, niet zijn uitgevoerd en/of ouder zijn dan twee jaar zoals bedoeld in artikel 3.1.1a Bro. De planregels zijn onduidelijk, leiden tot interpretatieruimte of zijn strijdig met de toelichting. Deze gronden zullen navolgend verder worden uitgewerkt. 1. Hoogte en stedenbouwkundige aanvaardbaarheid 1.1. Het plan maakt de bouw van een appartementengebouw met maximaal 24 appartementen mogelijk, welke een hoogte heeft van maximaal 18 meter op grond van artikel 3.2.2 sub e planregels en de verbeelding. 1.2.

Een bouwhoogte van 18 meter is al aanzienlijk hoger dan in de omgeving te doen gebruikelijk. In de directe omgeving zijn alle bouwhoogten in het aldaar vigerende bestemmingsplan 'Woongebieden'gemaximeerd op 10m, in een enkel geval op 12m. 1.3. Op de planlocatie is binnen het vigerende bestemmingsplan een bouwhoogte van slechts 6,0m toegestaan. 1.4. In de toelichting wordt in het geheel niet toegelicht waarom, nagenoeg, een verdubbeling van de hoogte van omliggende bebouwing en een meer dan verdrievoudiging van de bestaande hoogte op de planlocatie stedenbouwkundig aanvaardbaar en beleidsmatig passend zou zijn. 1.5.Op grond van artikel 8.1 sub c van de planregels wordt de facto een binnenplanse afwijkingsbevoegdheid zoals bedoeld in artikel 2.12 lid 1 onder a sub 1 Wabo gecreëerd om in afwijking van de op de verbeelding aangegeven bouwhoogte van 18m de bouwhoogte met 20% te verhogen, zijnde 3,60m. Dit betekent dat de bouwhoogte met een volledige bouwlaag verhoogd kan worden. 20% verhoging in een binnenplanse afwijkingsbevoegdheid is niet alleen ongebruikelijk maar ook volstrekt ongemotiveerd. 1.6.

De bouwhoogte heeft in artikel 2.4 planregels de volgende definitie (arcering Craeft Advies): "vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk met uitzonderinq van onderqeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee qelijk te stellen bouwonderdelen;". 1.7. De afwijkingsbevoegdheid uit artikel 8.1 sub c ludit als volgt (arcering Craeft Advies): "de regels van het plan ten aanzien van de maximum (bouw)hoogte van gebouwen om toe te staan dat de (bouw)hoogte van de gebouwen ten behoeve van plaatselijke verhoqinqen, zoals luchtkokers, liftkokers, lichtkappen en technische installaties wordt vergroot, mits de vergroting leidt tot een hoogte welke niet meer bedraagt dan 1,2 maal de maximum (bouw)hoogte van het betreffende gebouw;". 1.8.In artikel 2.4 is al een mogelijkheid opgenomen voor het buiten beschouwing laten van schoorstenen en/of andere ondergeschikte bouwonderdelen bij het bepalen van de maximale bouwhoogte. Doordat in artikel 8.1 sub c verhogingen zijn toegestaan 'ten behoeve van plaatselijke verhogingen' en vervolgens het woord 'zoals' wordt gebruikt, volgt uit artikel 8.1 sub c geen limitatieve beperking van de toepasbaarheid van de binnenplanse afwijkingsbevoegdheid.

Primair is de bevoegdheid voor het beoogde doel reeds bereikt door de meetinstructie in artikel 2.4, subsidiair is de planregel onduidelijk en niet beperkt tot het kennelijk beoogde doel, waardoor een hele bouwlaag mogelijk vergund kunnen worden.

1.9. Uit afbeelding 4.1 in de toelichting blijkt dat er vier appartementen per bouwlaag gecreëerd worden, hetgeen bij 24 appartementen neerkomt op 6 bouwlagen. Dat zijn er twee keer zoveel als op de omliggende bebouwing.

1.10. Cliënt toont ter verduidelijking figuur 4.2 van de toelichting, exact waar cliënt op uit kijkt en waarbij ik namens haar de aandacht vestig op de naastgelegen woningen en het feit dat het beoogde gebouw naar het oordeel van cliënt te hoog is, niet passend in de omgeving, leidt tot het wegnemen van licht op de straat, et cetera.

1.11. Geconcludeerd kan worden dat de stedenbouwkundige aanvaardbaarheid niet gegeven is, de afwijking van de gebruikelijke hoogte in het geheel niet gemotiveerd is en het gebouw door onduidelijke planregels nog hoger kan worden dan 18m. 2. Woningbouwprogramma 2.1. Artikel 3.1 onder aanhef en onder a planregels luidt als volgt: "De voor "Wonen" aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. het wonen in gestapelde wooneenheden, met dien verstande dat: 1. ten minste 30% van de 24 woningen worden uitgevoerd als sociale koopwoningen die voldoen aan de ten tijde van de indiening van de aanvraag geldende doelgroepenverordening en zelfbewoningsplicht;"

2.2.Op grond van artikel 3.3.2 sub d planregels mag het aantal woningen niet meer dan 24 bedragen. Het begrip'woning' is gedefinieerd in artikel 1.33, luidende als volgt: "een (gedeelte van een) gebouw dat dient voor huisvesting in een zelfstandige woning van maximaal 1 huishouden."

2.3.Op grond van de verbeelding mag het maximumaantal wooneenheden 24 bedragen. Het begrip 'wooneenheden' is in de planregels niet gedefinieerd. 2.4. In artikel 3.4.1 planregels is het volgende opgenomen: "Burgemeester en wethouders zijn bevoegd met een omgevingsvergunning af te wijken van het bepaalde in artikel 3, lid 1 onder

a.1. Bij een dergelijke afwijking dient door de aanvrager, middels een erkend woningbehoefteonderzoek, aangetoond te worden dat een ander woningbouwprogramma noodzakelijk is omdat de huidige woningbouwmarkt niet voorziet in afnamemogelijkheden van deze woningtypologie." 2.5. Cliënt is van oordeel dat u als gemeenteraad hiermee de mogelijkheid creëert voor een andere verdeling van het uiteindelijke woningbouwprogramma, maar ook voor meer of minder appartementen, nu het begrip 'wooneenheden' niet is gedefinieerd. Deze andere verdeling kan gevolgen hebben voor de beleidsmatige gedragenheid en de ruimtelijke aanvaardbaarheid van zo een dergelijk programma. Zo kan bijvoorbeeld het percentage sociale woningbouw wijzigen en de parkeerbehoefte veranderen, welke alsdan niet getoetst is. Doordat er, met uitzondering van een niet nader omschreven woningbehoefteonderzoek, geen limitatieve voorwaarden zijn gesteld is niet vooraf verzekerd dat deze afwijkingsbevoegdheid eenduidig toepasbaar is. De voorwaardelijke verplichting zoals opgenomen in artikel 10.1 planregels voorkomt dit niet, omdat de mogelijkheid van artikel 10.1 sub b planregels vaag omschreven is. 2.6. In artikel 3.5.1 planregels is het volgende opgenomen: "Burgemeester en wethouders zijn

bevoegd met een omgevingsvergunning af te wijken van het bepaalde in artikel 13, lid 2 onder b voor het bewonen van een woning door meerdere huishoudens ten behoeve van kamerbewoning, onder de voorwaarde dat wordt voldaan aan het beleid voor kamerverhuur zoals geldt voor het gebied ten tijde van de indiening van de aanvraag."

2.7. Cliënt is van oordeel dat nu het begrip 'wooneenheden' niet is gedefinieerd (zie voorgaande punten), van het woningbouwprogramma kan worden afgeweken en middels een afwijking kamerbewoning kan worden toegestaan, niet verzekerd is dat er een passend woningbouwprogramma komt. Deze rechtsonzekerheid kan gevolgen hebben voor een goede ruimtelijke ordening en het woon- en leefklimaat van cliënt. 2.8. Het plan voorziet ten aanzien van het programma niet in een eenduidige regeling en voorzover er sprake is van een regeling, kan daarvan worden afgeweken en is het effect van deze potentiële afwijkingen niet getoetst aan een goede ruimtelijke ordening noch aan een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. 3.

Wet natuurbescherming

3.1. In § 5.7.2 van de toelichting staat het volgende vermeld (arcering Craeft Advies):

"Om te beoordelen of de ontwikkeling effect heeft op de (beschermde) flora en fauna, is een quickscan Wet natuurbescherming uitgevoerd (Bijlage 2). Uit dit onderzoek is gebleken dat er vervolqonderzoek nodiq is voor de verblijfsplaatsen van vleermuissoorten en van de egel en kleine grondgebonden zoogdieren. Er zijn mitiqerende maatreqelen nodiq om onnodig doden en verwonden van deze dieren te voorkomen. Voorafgaand aan de sloop van de bebouwing is onderzoek nodig naar de aanwezigheid van verblijfsplaatsen voor gebouwbewonende vleermuizen. Aan de hand van de resultaten van dat onderzoek kan inzichtelijk gemaakt worden of het opstellen van een ecologisch werkprotocol met mitigerende maatregelen voor deze soorgroep zal voldoen. lndien dat niet nodig is zal een ontheffing van de Wet natuurbescherming verkregen moeten worden. Verwacht wordt dat deze, aan de hand van vigerende regelgeving, verkregen kan worden." 3.2. Uit voormeldeparagraaf blijkt dat aanvullend onderzoek nodig is. Er kan wel een verwachting zijn dat een ontheffing te verkrijgen is, maar die conclusie kan feitelijk pas getrokken worden na het aanvullende onderzoek. Het aanvullende onderzoek is niet uitgevoerd, er is geen ontheffing aangevraagd en er is geen bindende planregel opgenomen om te voorkomen dat bij een aanvraag Omgevingsvergunning en sloopmelding zonder aanvullend onderzoek vergund wordt.

Het plan biedt daarmee geen bescherming voor deze natuurwaarden.

3.3. Eveneens in § 5.7.2 wordt verwezen naar een 'stikstofdepositieonderzoek', welke als bijlage 3 is opgenomen. Bijlage 3 van de toelichting bevat dezelfde Quickscan Natuur als dat is opgenomen in Bijlage 2 van de toelichting. In deze bijlage wordt uitsluitend als volgt geconcludeerd (§ 4.2, onderzoek Ecologische Quickscan Jan Steenlaan 2-4 Veenendaal, rapportnummer EA210126.R01.V2.0) (Arcering Craeft Advies):

"Door de ligging van het plangebied buiten het Natura 2000 gebied zijn directe effecten uitgesloten. Echter, een effect als gevolg van stikstofdepositie is gezien de afstand tot Natura 2000-gebied van ca. 1,7 kilometer tot dichtstbij gelegen Natura 2000- gebied 'Binnenveld en de omvang van de werkzaamheden hoewel beperkt niet vollediq uitqesloten. Ten aanzien van gebiedsbescherming dient de volgende vervolgstap genomen te worden: stikstofdepositieberekeninq met Aerius om vervolgstappen voor het aspect stikstof te bepalen met betrekking tot de gebruiksfase. Voor de realisatiefase is een vrijstellinq van kracht op basis van de sinds afgelopen juli van kracht geworden Wet stikstofreductie en natuurverbetering." 3.4. Een stikstofberekening naar de gebruiksfase ontbreekt. De vrijstelling zoals bedoeld in artikel 2.9a Wnb jo. 2.5 Bnb, welke gebruikt wordt voor de aanlegfase is door de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State op 2 november 2022 onverbindend verklaard (ECLI:NL:RVS:2022:3159). Het plan is in strijd met artikel 2.7 lid 1 Wnb. 4. Groenbestemming 4.1. In het vigerende bestemmingsplan is naast de maatschappelijke bestemming een bestemming 'groen' opgenomen. In het ontwerp-bestemmingsplan is daar een woonbestemming aangegeven. Uit de afbeelding blijkt dat beoogd wordt daar verharding ten behoeve van de (overigens te weinig) parkeerplaatsen te realiseren. 4.2.

In de toelichting is niet gemotiveerd hoe dit groen gecompenseerd zal worden. 4.3.Cliënt is van oordeel dat de omgeving al zeer versteend is en een verdere verstening ongewenst met het oog op een hitte-stressbestendige en klimaatadaptieve woon- en leefomgeving. Ook hier is in de toelichting geen invulling aan gegeven.

Afbeelding links: vigerend plan met groen, rechts: nieuw plan zonder groen

5. Parkeren 5.l.ln § 5.11.2 is het onderdeel 'parkeren' omschreven. Volgens de parkeerbalans zijn 11 parkeerplaatsen nodig. Dit aantal is onjuist en wel om meerdere redenen, welke worden opgesomd: Er wordt gerekend met 6+ 17 = 23 appartementen. Toegestaan zijn 24 appartementen. Als daarvan wordt uitgegaan stijgt het aantal parkeerplaatsen tenminste met 1. Er wordt gerekend met 17 woonunits kleiner dan 60mZ. Er is niet bindend in de planregels vastgelegd dat deze 17 units niet groter mogen worden dan 60mz.

In § 4.3 van de Notitie Parkeernormen Veenendaal 2020 is vermeld dat parkeren op eigen terrein leidt tot een lagere beoordeling van zo een parkeerplaats, omdat dubbelgebruik alsdan is uitgesloten. Daartoe is de volgende tabel opgenomen: Type parkeervoorziening 1 p.p. op eigen terrein bij grondgebonden woningen = 1 p.p. op eigen terrein bij appartementen = 2 p.p. op eigen terrein achter elkaar = 2 p.p. op eigen terrein naast elkaar =

Werkeiijk gebruik 0,9 p.p. op eigen terrein 0.9 p.p. op eigen terrein 1,0 p.p. op eigen terrein 1,5 p.p. op eigen terrein

Hieruit volgt dat, uitgaande van de parkeerbalans in de toelichting, deze maal een factor 0,9 gedaan moet worden, waardoor ook daarmee het aantal benodigde parkeerplaatsen stijgt met 1. Er worden twee parkeerplaatsen uit het openbaar gebied onttrokken. Niet duidelijk is in welke vorm deze parkeerplaatsen in het openbaar gebied een rol spelen in de parkeerbalans voor andere functies zoals de detailhandelsfunctie van cliënt. Niet gemotiveerd is waarom deze parkeerplaatsen kunnen worden toegerekend aan het plan. Er wordt vermeld dat er, kennelijk naast de twee toe te rekenen parkeerplaatsen, nog meer parkeerpiaatsen verdwijnen om éen inrit mogelijk te maken. Volgens de toelichting moet deze gecompenseerd worden waarbij het naar verwachting gaat om 2 parkeerplaatsen. Er is echter geen ruimte voor deze compensatie en er is geen bindende planregeling opgenomen om deze compensatie publiekrechtelijk af te dwingen. Alles overwegende is de parkeerbalans onjuist en missen op basis van voorgaande elementen 1+1+2+2 = 6 parkeerplaatsen. Er zijn dus geen 11 maar ten minste 17 parkeerplaatsen nodig, wat voor 24 appartementen nog steeds onrealistisch laag is. Los van het vorenstaande is cliënt van oordeel dat er al een groot parkeerprobleem in de wijk is en het plan daaraan in negatieve zin bijdraagt. 6. Bodem 6.1.

In § 5.1 van de toelichting is het aspect 'bodem' beschreven aan de hand van het in bijlage 1 bij de toelichting opgenomen bodemonderzoek van het onderzoeksbureau 'PJ Milieu'. Niet ter discussie staat dat de grond licht tot sterk vervuild is. 6.2. In de toelichting is geen beschrijving van de sanerings- of afdekkingskosten opgenomen. Daarmee staat (financiëte) uitvoerbaarheid niet vast. Ook is geen bindende planregeling opgenomen om, als men dit nog nader wil onderzoeken, te verzekeren dat uitvoerbaarheid later vast komt te staan. 6.3. Het onderzoek is gedateerd op 2 maart 2020 en daarmee ouder dan bedoeld in artikel 3.1.1a Bro. Zeker omdat het gaat over een geval van ernstige bodemverontreiniging kan deze termijnoverschrijding niet gepasseerd worden, nu juist verontreinigingen van aard en omvang kunnen veranderen. 6.4. Een uitvoerbare sanering en/of een goed werkprotocol is van belang voor cliënt omdat dit ook invloed kan hebben op het bestaande woon- en leefklimaat. 7. Communicatie 7.1. In hoofdstuk 8 van de toelichting is de maatschappelijke uitvoerbaarheid als volgt toegelicht (arcering Craeft Advies): Het gemeentelijke beleid is er op gericht om in de voorbereiding op de bestemmingsplanprocedure een participatietraject te volgen.

Om in het voortraject inspraak te kunnen hebben worden belanghebbenden uitgenodigd om te participeren in de totstandkoming van het bestemmingsplan. Dit vervangt de ter inzagelegging van het voorontwerpbestemmingsplan. Met de burgerparticipatie wordt eenieder in de gelegenheid

]

gesteld om kennis te nemen van het plan en te reageren op de inhoud. Korte samenvatting burgerparticipatie. " Deze paragraaf is onvolledig, er mist een omschrijving van de burgerparticipatie. Het plan is in strijd met artikel 3.1.6 onder e Bro. 7.2.Zoals eerder door cliënt aan u is toegelicht heeft er geen burgerparticipatie plaatsgevonden. Ambtelijk medewerkers geven aan dat iedere omwonende is uitgenodigd, maar cliënt en de verder in haar pand wonende huurders, zijn niet uitgenodigd. 7.3. De gemeente Veenendaal stelt participatie hoog in het vaandel te hebben en heeft daartoe een participatieladder ontwikkeld, zoals te zien is op: https://www.veenendaal.nl/praat-en-doe-mee/hoe-kunt-u-participeren en https://veenendaal.raadsinformatie.nl/document/7985984/1/2 Visie op Participatie Vee nendaal - Samen maken we de stad Veenendaal. Deze ladder is niet gevolgd en het plan is derhalve in strijd met het eigen participatiebeleid. Conclusie Het plan is van negatieve invloed op het woon- en leefklimaat van cliënt. Het beoogde appartementencomplex wordt te hoog en is van negatieve invloed op het uitzicht van cliënt. Er is sprake van onduidelijke en ruim te interpreteren (afwijkings)regels. Het aantal appartementen kan veranderen, waardoor het bestemmingsplan geen rechtszekerheid biedt.

Er wordt ongemotiveerd groen verwijderd, wat een negatieve werking kan hebben op het voorkomen van hitte-stress en waterberging. De parkeerbalans klopt niet en gebruik dan wel compensatie van plekken in de openbare ruimte wordt niet gemotiveerd. De onderzoeken zijn te oud, gebrekkig en vervolgonderzoek is niet uitgevoerd of uitvoering in de toekomst is niet geborgd. Het plan is derhalve op verschillende punten in strijd met een goede ruimtelijke ordening, in strijd met het recht en de uitvoerbaarheid is niet geborgd. Namens cliënt verzoek ik u derhalve het plan in het geheel niet vast te stellen en in overleg te treden met omwonenden om een plan van passende omvang in de omgeving planologisch mogelijk te maken. Ik verzoek u mij te informeren over de verdere behandeling van deze zienswijze in een nota van beantwoording en navolgende raadsbehandeling of, zoals voorgaand gesteld, het staken van de voorliggende procedure. In afwachting van uw reactie, teken ik namens cliënt. Met vriendelijke groet,

Juridisch adviseur

R

CRcFT

AANGETEKENDE BRIEF NL NL Frankering betaald €9.05 41 gr

OO

3SRPKS935741526

ED-MS-1102' DMS-D-23 \ Poslbus 1100 3900BC Veenendaal Naam: Gemeente VFFNENDAAL 1, 3901GA RAADHUISPL.EIN Adres:

O

214228

D PostNL 28-11-2022 12 26

NL

H ii O ii H

3900BC 1100