4. Grondexploitatie en kaders herontwikkeling Trivium - ruimtelijke en programmatische kaders

Ruimtelijk en programmatisch kader herontwikkeling Trivium-locatie Rozenstraat Veenendaal

Omgevingsvisie Veenendaal 2040

Veenendaal gezonder, duurzamer en veiliger In Veenendaal is het gezond, duurzaam en veilig wonen, werken en leven. Veenendaal heeft de allure, voorzieningen en ontwikkelkracht van een stad en de vriendelijkheid van een dorp. Veenendaal staat voor een breed scala aan opgaven die allemaal ruimte vragen. De ruimte binnen onze gemeentegrens is beperkt. We maken een bewuste keuze voor de kwaliteit van de leefomgeving, om ook in de toekomst een aantrekkelijke woon- en werkgemeente te blijven. De Omgevingsvisie zet om die reden voor de fysieke leefomgeving in op een koerswijziging van kwantiteit naar kwaliteit: beter en slimmer inrichten van de leefomgeving met gebruik van innovatie, kennis en creativiteit. Bij ieder initiatief moeten afwegingen worden gemaakt. Voor Veenendaal staan hierbij gezondheid, duurzaamheid en veiligheid voorop. De zogeheten GDV-principes. Planbegrenzing Het plangebied wordt begrensd door de rode lijn op bovenstaande afbeelding. Het gemeentelijk eigendom kan worden ingezet om een integraal plan te maken. Binnen het gemeentelijk eigendom staat nog het buurthuis ‘t Turfke. Dit gebouw zal medio 2030 verdwijnen. Deze voorziening wordt verplaatst naar een andere locatie. In het ontwerp moet dan ook rekening gehouden worden met deze fasering. Over de feitelijke inbreng worden in de exploitatieovereenkomst nadere afspraken gemaakt tussen partijen.

Mocht in het plan geen gebruik worden gemaakt van het gemeentelijk eigendom, dan

zal het stedenbouwkundig plan dusdanig moeten zijn dat herontwikkeling van de locatie van ‘t Turfke op termijn mogelijk blijft. Duurzaamheid Klimaatadaptatie • De kwaliteit van milieu, riolering en water moet op z’n minst behouden blijven, maar liever verbeterd worden; • De gemeente past bij ruimtelijke ontwikkelingen vanaf medio 2021 de klimaattoets toe. De klimaattoets vervangt de huidige watertoets. Deze toets wordt dan ook relevant voor de ontwikkeling op de Trivium-locatie; • Bij hemelwater wordt gewerkt volgens de voorkeursvolgorde ‘vasthouden, bergen en afvoeren’ van water en de trits ‘schoonhouden, scheiden en zuiveren’; • Klimaatadaptief/waterberging: extra groen zorgt ook voor meer mogelijkheden voor afkoppeling. Bij nieuwe projecten stellen we de eis dat er een bergingscapaciteit van 25 mm op eigen terrein wordt gerealiseerd. Dit kan door afkoppelen op eigen terrein en dus ook infiltratie. Maar ook met een technische oplossing door een bergingskoffer. Dit punt is zeker relevant op de locatie van Trivium gezien de ligging, waarbij het vanwege de bodemsituatie nog onzeker is of infiltratie wel mogelijk c.q. wenselijk is. Dit zal in het vervolgproces bij de technische uitwerking verder moeten worden onderzocht; • Het rioolstelsel is gescheiden: afvalwater en hemelwater uit openbaar gebied, privéterreinen en gebouwen worden gescheiden aangeboden en afgevoerd.

Energie • Nieuwe, grondgebonden woningen zijn energieneutraal (0 op de meter) of energieleverend. • We stimuleren het opwekken van zonne-energie op daken en gevels van gebouwen en op onbenutte terreinen in het bebouwd gebied. Voor nieuwe ontwikkelingen streven we naar collectieve systemen die onderdeel worden van een smart grid; • Voor de opwek van duurzame energie focussen we ons op bestaande ruimte die al in gebruik is, op daken en aan gebouwen, en richten ons vervolgens op de overige beschikbare ruimte op (en onder) de grond. Dit betekent dat we onze opgaven voornamelijk willen invullen met de opwek van zonne-energie; • In het kader van gezond en duurzaam kijken we naar het inzetten van energiezuinig, minder vervuilend of zero emissie materieel tijdens de werkzaamheden; • Bij het benutten van de ondergrond, zoals voor warmte-winning, vindt een afweging plaats tussen de bijdrage aan maatschappelijk nut en mogelijke risico’s; • Voor biomassa is binnen onze gemeente weinig tot geen ruimte. We zijn terughoudend bij het realiseren van biomassacentrales op hout. Dit vanwege onzekerheid over de gezondheidseffecten en de waarde van hout in de circulaire economie. In voorkomende gevallen kan het nodig zijn als een tijdelijke oplossing. Voor warmtenetten waar een zekere mate van (bij-)stoken nodig is, geven we de voorkeur aan inzet van aardgas boven houtige biomassa.

Andere vormen van biomassa willen we overwegen, waarbij we de effecten op de leefomgeving afwegen tegen dat van alternatieve oplossingen. We vinden dat biomassa vooral afkomstig moet zijn uit de regio; • We geven de voorkeur aan energie uit oppervlaktewater en uit de bodem boven energie uit verbrandingsprocessen, behoudens waterstof en groen gas. Circulariteit • We streven naar een circulaire economie en gaan ervoor zorgen dat van alle nieuwe gebouwen de toegepaste materialen goed gedocumenteerd worden; • We kijken onder andere naar hergebruik van materialen als beton, grond, asfalt. We stellen eisen aan de (hergebruikte) materialen: deze mogen geen gezondheidsrisico’s opleveren.

Groen en natuurinclusief • Bij (her)ontwikkeling van een gebied of bij reconstructies onderzoeken we of het creëren van nieuwe groene/blauwe gebieden mogelijk is; • Als dat niet mogelijk is, mogen ontwikkelingen en reconstructies in ieder geval niet ten koste gaan van openbaar groen of water. •

Als behoud van bestaand groen op de ontwikkellocatie niet mogelijk is, wordt gecompenseerd binnen het plangebied, op een locatie in de buurt of elders in Veenendaal. Bij die compensatie geldt een voorkeursvolgorde (compensatieladder): 1. Behoud en inpassing van bestaand waardevol groen en/of water; 2. Compensatie binnen het plangebied/exploitatiegebied; 3. In de onmiddellijke nabijheid van de ontwikkellocatie c.q. plangebied; 4. De gemeente bepaalt een geschikte locatie elders in Veenendaal.

Voor deze locatie zijn specifiek de volgende aandachtspunten: • Groen: het plangebied kent op dit moment relatief weinig groen. De strook in eigendom van de gemeente omvat afgerond 1.000 m2 openbaar groen. In het totale plangebied moet minimaal 1.500 vierkante meter extra openbaar groen worden toegevoegd. Het verschuiven van de bestaande groenstrook is mogelijk. • Advies over de aanwezige bomen:

•

•

In de bestaande groenstrook is een hondenuitlaatplaats aanwezig. Deze functie moet gehandhaafd blijven in dezelfde omvang. Daarbij moet ook rekening gehouden worden dat deze voorziening niet dicht op achtertuinen kan liggen vanwege overlast door de geur in de zomermaanden. Spelen: Eén van de weinige speelplekjes ligt net buiten het plangebied. Bij voorkeur wordt deze speelvoorziening verplaatst naar het plangebied Trivium. De vrijkomende locatie kan ingezet worden voor groen of parkeren. Overigens kan groen en spelen hierbij mogelijk ook gecombineerd worden met een mooie centrale groene plek waar ook de speelobjecten komen. Dit kan alleen weer niet gecombineerd worden met het hondenuitlaatgebied.

De gemeente kent op dit moment nog geen specifieke regels omtrent natuurinclusief bouwen. Hieraan wordt op dit moment gewerkt. Op het moment dat de omgevingsvergunning voor de woningbouw op deze locatie wordt aangevraagd, zal dit nieuwe beleid van kracht zijn. Bij de nadere planuitwerking zal hiermee dus rekening dienen te worden gehouden. Bodem • Het gehele bedrijfsterrein betreft de bron-locatie van een complex geval van ernstige bodemverontreiniging (en grondwaterverontreiniging). Op de locatie geldt een beschikking Wet bodembescherming op grond waarvan nader onderzoek, en waarschijnlijk een saneringsactie, noodzakelijk is; • Vooralsnog is het aannemelijk dat de aanwezigheid en sanering van de grond- en grondwaterverontreiniging effect heeft op de eisen en randvoorwaarden voor maatregelen rond klimaatadaptatie (infiltratie hemelwater, bodemenergie e.a.); • Op en rond de locatie is in het kader van de drinkwaterwinning een boringsvrije zone van kracht. Voor de boringsvrije zone Veenendaal geldt een verbod op boringen met een diepte van 30 meter of meer onder het maaiveld. Dit heeft te maken met allerlei storende kleilagen in de eerste 25 meter die voorkomen dat verontreinigingen direct naar de ondergrond, i.e. het winpakket stromen.

Programma • Levensloopbestendige woningen: Inwoners kunnen langer zelfstandig thuis blijven wonen doordat alle nieuwe woningen levensloopgeschikt/toekomstbestendig zijn. Levensloopgeschikte woningen zijn in principe ‘normale’ woningen, maar wel aanpasbaar (adaptief/modulair) indien er ooit zorg in moet worden verleend; • 50% van de woningen is in het betaalbare segment. Dit betreffen woningen tot een maximale VON-waarde van € 325.000,- (NHG-grens) of € 1.000,- per maand aan huur. Hiervan bestaat minimaal 10% uit sociale koopwoningen; • Er is vanwege de huidige verdeling in de wijk geen verplichting om sociale huurwoningen te realiseren. Stedenbouw en beeldkwaliteit • Bouwvolume: de buitenste bouwgrenzen kunnen redelijk gelijk lopen aan de perceelgrenzen. Logisch aansluiten met de indeling van het plangebed op het omliggende stratenpatroon is een vereiste; • Openbare ruimte: Aan de Dahliastraat-zijde dient rekening gehouden te worden met het toevoegen van een 2.50 meter brede stoep. Zie rode lijn op onderstaand kaartbeeld. Maar ook aan de andere zijden van het plangebied is een logische aansluiting en toevoeging van voetpaden gewenst; • Een belangrijk aandachtspunt is de noodzakelijke afstemming op de bestaande woningen langs de Davidsstraat (zie oranje omcirkelde woningen).

Het stedenbouwkundig plan dient rekening te houden met de status van deze woningen en aan te sluiten op maat en schaal van dit gebied. De woningen aan de Davidsstraat zijn namelijk rijksmonumenten en daarmee beschermd. Ook ontwikkelingen in de omgeving dienen de beschermde status te waarborgen en te versterken; • Bouwhoogte: grondgebonden woningen zijn in het gehele gebied mogelijk. In het midden en/of aan de noordelijke en westelijke rand zou ook gestapelde bouw mogelijk kunnen zijn. Deze kunnen maximaal 5 bouwlagen hoog worden (16 meter). Daarvoor zal een herziening van het bestemmingsplan nodig zijn; • Woonmilieu en uitstraling: Bij herontwikkeling is er de gelegenheid om programmatisch en bij de inrichting van gebouwen en openbare ruimte iets te realiseren dat een aanvulling is op bestaande woonmilieus in Veenendaal. Er is een kans accenten te leggen op groen, verblijf in de openbare ruimte, klimaatadaptatie en anders omgaan met mobiliteit, met bijvoorbeeld het stimuleren van fietsen;

•

Het plangebied is nu een ‘eiland’ in een gebied met een diversiteit aan architectuurstijlen. In aansluiting op het vorige punt is er op deze plek de kans om met het programma en in beeld iets te maken met een eigen signatuur. Een signatuur die aansluit bij de ambities voor deze plek en die aansluiten op de ambities uit de Omgevingsvisie van Veenendaal.

Cultuurhistorie Diverse woningen aan de Davidsstraat zijn rijksmonumenten. In het ontwerp voor de herontwikkeling wordt nadrukkelijk rekening gehouden met een goede inpassing van / aansluiting op deze monumenten. In het ontwerpproces verkennen ontwikkelaar en gemeente de mogelijkheid om het parkeren direct voor de monumentale woningen te kunnen verplaatsen. Dit ligt weliswaar buiten het plangebied, maar mogelijk ontstaat er ruimte om het parkeren in de Davidsstraat voor deze monumentale woningen te verplaatsen naar bijvoorbeeld de achterzijde.

Openbare ruimte en parkeren • De openbare ruimte moet voldoen aan het IVOR. Deze is op aanvraag beschikbaar;

•

• • •

In Veenendaal kunnen inwoners lang(er) zelfstandig wonen door aanwezige voorzieningen en een levensloopbestendige inrichting van de woonwijken. We hebben bereikbare en toegankelijke voorzieningen in de wijk; De openbare ruimte, woningen en openbare gebouwen en hun directe omgeving voldoen aan de toegankelijkheidseisen van het VN Verdrag Mensen met een beperking; Er wordt ingezet op robuuste functies in plaats van versnippering (dus geen kleine stukjes groen of verharding); Aandachtspunten: aanwezigheid nutsgebouw ten noorden van het terrein en het hoogteverschil.

Parkeren • De parkeernormen liggen vast in de notitie parkeernormen Veenendaal 2020. Deze notitie is als bijlage toegevoegd. Het gebied van Trivium ligt in zone 4 (zie hoofdstuk 4 van de notitie). Zeker vanuit de omgeving Rozenstraat/Gortstraat is de ervaring dat er sprake is van een hoge parkeerdruk; • Fietsenberging en/of een berging per woning op de begane grond is noodzakelijk. Zorg dat deze berging(en) op een goed te bereiken plek ligt, bijv. bij de aansluiting op de doorsteek naar de Koninginnelaan; • In de parkeernormennotitie zit ook het voorstel voor max. 25% reductie op de parkeernorm d.m.v. maatregelen, zoals deelauto’s, op te nemen in het mobiliteitsplan. Afval • Grondgebonden: uitgangspunt is 4 kliko’s per woning. In het ontwerp moet hiervoor voldoende ruimte worden opgenomen; • Appartementen: opvang met ondergrondse containers, ontwikkelaar is verplicht kosten voor ondergrondse containers te betalen en ruimte te reserveren in de plannen (ook voor klikoopstelplekken). Participatie Bovenstaande kaders vormen de basis om het participatieproces te kunnen starten. In Veenendaal is de afspraak dat omwonenden in een vroeg stadium worden betrokken bij de planvorming. Dit betekent concreet dat in het ontwerpproces een moment moet worden georganiseerd waar omwonenden input kunnen leveren over voorliggende kaders en eventuele aanvullende verzoeken kenbaar kunnen maken.

Uiteraard kan hierbij ook al gebruik worden gemaakt van enkele stedenbouwkundige schetsen. Vervolgens wordt vanuit de ontwikkelaar / gemeente teruggekoppeld wat er met de reacties wordt gedaan of eventueel waarom een suggestie niet wordt meegenomen. Afhankelijk van de resultaten wordt eventueel nog een tweede moment georganiseerd. Voordat het bestemmingsplan in procedure wordt gebracht, worden omwonenden geïnformeerd over de plannen. Hierna start de formele procedure van het bestemmingsplan.