4. Concept Grondprijzenbrief 2023

Grondprijzenbrief 2023

Inleiding De grondprijzenbrief 2023 is een uitwerking van de nota Grondbeleid 2020-2024, welke op 15 oktober 2020 door de raad is vastgesteld. In hoofdstuk 10 van de nota Grondbeleid is het grondprijsbeleid opgenomen. Hoofdlijn is dat een verkooptransactie via een tender of door een onderhandeling plaats vindt. Een verkoop in concurrentie heeft de voorkeur en zal moeten voldoen aan de voorwaarden zoals die zijn voortgekomen uit het ‘Didam-arrest’. Voor commerciële functies zoals reguliere woningbouw, detailhandel, kantoren, bedrijventerreinen etc. worden marktconforme grondprijzen bepaald. Deze worden beïnvloed door de marktomstandigheden van vraag en aanbod, de specifieke (locatie)kenmerken, de planologische mogelijkheden en de concurrentiepositie. Ook (specifieke) leveringsvoorwaarden kunnen onderdeel van de prijsbepaling zijn. De basismethode die wordt gehanteerd voor de taxatie is de residuele waarderingsmethode. Dit hoeft niet altijd te betekenen dat wordt gekozen voor de hoogste prijs. Zo is het denkbaar dat de gemeente genoegen neemt met een lagere prijs om vestiging van bepaalde functies te stimuleren. Beslissingen over het te kiezen transactiemodel en de daarbij horende feiten, argumenten en overwegingen worden vastgelegd in een verkoopdossier.

Afgewogen wordt welk transactiemodel de beste kans biedt om de bouwgrond tegen voor de gemeente zo gunstig mogelijke voorwaarden te verkopen. Grondprijzen worden dus in principe bepaald door markttechnische omstandigheden. Dit geldt niet voor gereguleerde prijzen voor woningen binnen de sociale sector en voor functies met maatschappelijke doeleinden. Om aansluiting te houden met de markt stelt de gemeente periodiek de grondprijzen vast via een grondprijzenbrief voor sociale woningbouw, maatschappelijke functies en interne leveringen. De grondprijzenbrief wordt per kalenderjaar door het college vastgesteld en de raad wordt hiervan vooraf op de hoogte gesteld bij de Voortgangsrapportage. Na vaststelling door het college wordt de grondprijzenbrief op de website overheid.nl gepubliceerd. Sociale huurwoningen Sociale huurwoningen zijn woningen met een huurprijs onder de sociale huurprijsgrens, die worden verhuurd door een toegelaten instelling conform art 70 Woningwet. Voor de grondprijs voor een sociale huurwoning wordt uitgegaan van een vaste prijs per kavel, gebaseerd op de prijzen van Veenendaal-oost. Voor kavels voor eengezinswoningen die groter zijn, geldt vanaf 130 m² een meerprijs van € 179,- per m². Maatschappelijke doeleinden Maatschappelijke doeleinden zijn te onderscheiden in: - Sociaal maatschappelijke doeleinden; - Commercieel maatschappelijke doeleinden.

Sociaal maatschappelijke doeleinden zijn bijvoorbeeld gemeentehuis, brandweerkazerne, politiebureau, onderwijsvoorzieningen, religieuze voorzieningen, zorgsteunpunten, centra voor jeugd en gezin, hospices, bibliotheken enzovoort. Hiervoor geldt een grondwaarde van € 235 per m² BVO. Commercieel maatschappelijke voorzieningen zijn voorzieningen die een maatschappelijke gebruiksbestemming kennen en die commercieel of semi-commercieel worden geëxploiteerd. Bij commercieel maatschappelijke voorzieningen kan worden gedacht aan kinderdagverblijven, fysiopraktijken, tandartspraktijken, paramedische zorg etc. Er is sprake van een bedrijfsvoering met winstoogmerk als de organisatie een onderneming is in de zin van de Wet op de Omzetbelasting. Voor dergelijke ondernemingen wordt de grondprijs bepaald aan de hand van de residuele methode en deze vallen buiten de gereguleerde grondprijzen. Vindt in de gronduitgifte een combinatie van sociaal en commercieel maatschappelijke activiteiten plaats, dan wordt naar rato van de functie een grondprijs bepaald. Status: concept

Bovenwijkse voorzieningen Zoals is vastgelegd in de Nota Bovenwijkse voorzieningen 2020 wordt jaarlijks de bijdrage ofwel herzien of geïndexeerd. Voor 2023 wordt de bijdrage geïndexeerd met 2 jaar (i.c. 5%) naar € 27,30 (was € 26 p.p. 2021). Nutsvoorzieningen Bij verkoop van grond ten behoeve van nutsbedrijven wordt in 2023 een grondprijs gehanteerd van minimaal € 261,00 per m², exclusief belastingen en kosten koper, waarbij een minimumprijs per transactie wordt gehanteerd van € 1.025,00 exclusief belastingen en kosten koper. Deze minimumprijs wordt gehanteerd om de kosten van de betreffende grondtransactie te kunnen dekken. In een aantal gevallen wordt de grond niet in eigendom uitgegeven aan het nutsbedrijf, maar wordt een beperkt zakelijk recht door de gemeente gevestigd ten behoeve van het nutsbedrijf door middel van bijvoorbeeld het vestigen van een recht van opstal. De kosten voor het vestigen van het zakelijk recht komen voor rekening van het betreffende nutsbedrijf. Zendmasten en zendapparatuur Voor het plaatsen van een zendmast of zendapparatuur op gemeentegrond door providers wordt een recht van opstal gevestigd. Bij de bepaling van de locatie van zendmast c.q. zendapparatuur wordt rekening gehouden met het streven van de gemeente om meerdere providers gebruik te laten maken van dezelfde mast.

Voor het plaatsen van een separate zendmast wordt in 2021 een retributie gerekend van € 6.150,00 per mast per jaar, met een maximum van 65 m² per mastlocatie. Daarboven wordt € 51,00 per m² per jaar gerekend. De kosten voor het vestigen van het opstalrecht komen voor rekening van opstaller. De retributie wordt jaarlijks geïndexeerd en kan daarnaast eens in de vijf jaar worden herzien. De duur van de overeenkomst is in principe vijftien jaar, tenzij er redenen zijn om hiervan af te wijken. Kleinschalige gronduitgifte bij bestaande woonpercelen (snippergroen) Voor de uitgifte van kleinschalige groenuitgiftes en reststroken (tot 100 m²) wordt de prijs per m² bepaald van 0,05% van de WOZ-waarde. Hierbij wordt een minimale prijs gehanteerd van € 158,00 per m² tot maximaal € 315,00 per m². Genoemde bedragen zijn kosten koper. Alles boven de 100 m² dient te worden getaxeerd door een taxateur die voldoet aan de geldende eisen van certificering voor onroerende goederen. De gemeente laat de taxatie uitvoeren, waarbij de kosten van de taxatie voor rekening komt van de aanvrager. Voor kleinschalige verhuur van grond bij woonpercelen wordt de canon bepaald met 5% van de uitgifteprijs. De verhuurprijs wordt jaarlijks geïndexeerd met de CPI-index ‘alle huishoudens’.

Interne levering van grond Grond vanuit de algemene dienst naar de grondexploitatie Het BBV (Besluit Begroting en Verantwoording) geeft aan dat voordat een grondexploitatie wordt vastgesteld de gronden worden geactiveerd onder de materiële vaste activa (MVA). Activering vindt plaats tegen verkrijgingsprijs. De verkrijgingsprijs omvat de inkoopprijs en bijkomende kosten. Voorbeelden van bijkomende kosten zijn transactiekosten (makelaars- en notariskosten), taxatiekosten en schadeloosstellingen. Wanneer de gronden worden ingebracht in een BIE (bouwgrond in exploitatie) is herwaardering volgens het BBV niet toegestaan. De inbreng van activa dient daarom tegen de boekwaarde op het moment van inbreng plaats te vinden, behalve wanneer de marktwaarde lager is. De marktwaarde moet door een onafhankelijke taxateur worden bepaald. Grond vanuit de grondexploitatie naar algemene dienst Grondlevering vanuit de grondexploitatie aan een ander onderdeel van de gemeente is in fiscale termen een belaste opbrengst (fiscaal wordt dit gezien als levering aan een fictieve derde). Afhankelijk van de bestemming wordt de prijs bepaald.

Status: concept

Uitgangspunten Uitgangspunten voor de grondprijzen zijn: - De bouwgrond wordt bouwrijp geleverd; - Alle grondprijzen die worden genoemd zijn kosten koper (dus in ieder geval exclusief verschuldigde belasting), tenzij anders aangegeven; - De prijzen gelden voor het jaar 2023 (of tot vaststelling nieuwe grondprijzen). Grondprijzen 2023 In de tabel zijn per functie de grondprijzen opgenomen. Er is onderscheid gemaakt in de categorieën sociale woningbouw, maatschappelijke doeleinden en interne levering naar/vanuit de grondexploitatie. Tabel: Grondprijzen 20231 Type Woningbouw Sociale huur mgw Sociale huur egw Kavel > 130m² Sociale koop mgw Sociale koop egw tussenwoning Sociale koop egw hoekwoning Overige bestemmingen Sociaal maatschappelijke doeleinden Interne leveringen Nutsvoorzieningen Zendmasten en zendapparatuur

Omschrijving ≤ € 763,472 per maand ≤ € 737,142 per maand

Prijsstelling Kosten koper Kosten koper

VON prijs tot € 249.500 VON prijs tot € 274.500

€ 15.673 € 20.151 + € 179/m² 16% 22%

VON prijs tot € 284.500

22%

Kosten koper

Scholen, kerken, zorg etc.

€ 235/m² BVO

Kosten koper

Binnen gemeente Ondergrond voor transformatoren verdeelstations Ondergrond.

Conform BBV € 261/m²

Kosten koper

Kleinschalige gronduitgifte bij bestaande woonpercelen

Uitgifte snippergroen

Kleinschalige verhuur van grond bij bestaande woonpercelen

Verhuur snippergroen

Overig Bovenwijkse voorzieningen

Grondprijs/ Grondquote

Bijdrage per m2

Kosten koper Kosten koper

€ 6.150,00 per zendmast (maximaal 65 m² per mastlocatie) € 51,00 (voor iedere m² boven de 65 m²) 0,05% van de WOZwaarde. (minimale prijs € 158,00 per m² tot maximaal € 315,00 per m²) 5% van bepaling uitgifteprijs

Prijs van opstalrecht.

€ 27,30

Excl. BTW

Kosten koper

Verhuur

1 bestaande contracten zijn uitgesloten 2 betreft huurliberalisatiegrens 2021; zodra de huurliberalisatiegrens 2023 wordt vastgesteld is deze van

toepassing. De grondprijzenbrief wordt jaarlijks geactualiseerd en vastgesteld. De Grondprijzenbrief 2023 is vastgesteld door het college op xx-1-2023 en geldt tot de vaststelling van de volgende grondprijzenbrief.

Status: concept