Document · PDF

4. Bijlage 2 Businesscase Theater - bij het Masterplan Het nieuwe theatercomplex

Gemeenteraad 30 mei 2024, gemeente VeenendaalBij agendapunt: Stedenbouwkundig Masterplan nieuw theater in de Duivenweide4.603 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen

Inhoudsopgave 1.

Inleiding ......................................................................................................................................2

Masterplan Het nieuwe theatercomplex Lampegiet .......................................................................3

2.1.

Deelproject Park .................................................................................................................3

2.2.

Deelproject Woningbouw ....................................................................................................4

2.3.

Deelproject Parkeergebouw .................................................................................................4

2.4.

Deelproject Theatercomplex ................................................................................................5

Businesscase gemeentelijk theatercomplex .................................................................................6 3.1.

Het huidige theater de Lampegiet .........................................................................................6

3.2.

Uitgangspunten voor de businesscase .................................................................................7

3.2.1.

Uitgangspunten voorzieningen nieuw theatercomplex (varianten A, B en C) ........................7

3.2.2.

Uitgangspunten bij de berekening van de businesscase (varianten A, B en C) .....................7

3.2.3.

Terugblik uitgangspunten nieuw theater in de Duivenweide mei 2023 .................................8

3.2.4.

Marktwerking rente op de kapitaallasten ..........................................................................8

3.2.5.

Uitgangspunten voor langer openhouden theater (varianten D en E) ..................................9

Varianten voor het theatercomplex ...............................................................................................9 4.1.

Variant A: Theater met Bioscoop ..........................................................................................9

4.2.

Variant B: Theater met filmhuis-functie............................................................................... 11

4.3.

Variant C: Theater zonder filmfunctie ................................................................................. 12

4.4.

Variant D: Instandhouding voor vijf jaar............................................................................... 13

4.5.

Variant E: Renovatie 25 jaar ............................................................................................... 14

4.6.

Overzicht varianten theater ................................................................................................ 15

Bijdragen derdengelden ............................................................................................................. 16

- 1 van 16 -

1. Inleiding Het vastgoed van het Theater Lampegiet is sterk verouderd. In opdracht van de gemeenteraad zijn de afgelopen jaren diverse onderzoeken uitgevoerd wat betreft de toekomst van Theater Lampegiet en het gebied Duivenweide. In mei 2023 heeft de raad uitgangspunten voor een nieuwe theater in de Duivenweide vastgesteld om mee te nemen in een Stedenbouwkundig Masterplan. Tegelijk met het opstellen van dit Masterplan is voorliggende gemeentelijke Businesscase opgesteld, waarin de financiële consequenties voor de gemeente inzichtelijk worden gemaakt. In deze Businesscase borduren we voort op de vastgestelde uitgangspunten van mei 20231 inclusief de toen gepresenteerde financiële onderbouwing in de Uitgangspuntennotitie ‘Nieuw theater in de Duivenweide’ en het bijbehorende raadsvoorstel plus de aangenomen moties en het amendement. In de unaniem door de raad aangenomen cultuurvisie is al een stip op de horizon gezet voor het theater. In de cultuurvisie staat bijvoorbeeld “In 2030 beschikken de basisorganisaties over op hun taak toegesneden huisvesting, evenals over (zaal)ruimtes om de activiteiten van andere organisaties in de culturele sector te faciliteren. Dit omvat o.a. een huisvesting voor Theater Lampegiet die uit meerdere (theater)zalen bestaat, waaronder een zaal die ruimte biedt aan grotere theaterproducties'.

Het theater heeft een belangrijke functie in het ondersteunen en versterken van de Veense regionale centrumfunctie. In de cultuurvisie staat hierover “Denk bijvoorbeeld aan een bredere en dus publiektrekkender programmering in Theater Lampegiet, een popzaal die jongeren uit een grote regio trekt, een evenemententerrein dat regionale festivals mogelijk maakt, lokale makers die een regionale of nationale uitstraling hebben gekregen en aan vergaderzalen bij/in Theater Lampegiet die dagcongressen mogelijk maken". Het nieuwe theater is meer dan alleen een theater. Het is een culturele ontmoetingsplek. Het is dé plek waar de inwoners van Veenendaal graag naar toe gaan om te ontspannen en waar iedereen zich meteen thuis voelt. Het nieuwe theater draagt bij aan de levendige binnenstad door een brede programmering en de combinatie van theater, film en horeca. Leeswijzer. In hoofdstuk 2 geven we eerst een korte toelichting op het Masterplan met de verschillende componenten en mogelijke fasering. In hoofdstuk 3 gaan we in op de businesscase Vastgoed gemeentelijk theater. In dit hoofdstuk worden een vijftal varianten weergegeven: een drietal varianten welke zien op realisatie van een nieuw theatercomplex en een tweetal varianten welke zien op doorexploiteren van het huidige vastgoed, in de vorm van ‘nog vijf jaar openhouden’ en ‘renovatie 25 jaar’.

Zie de volgende link: https://veenendaal.raadsinformatie.nl/document/12550913/1/3_+Uitgangspuntennotitie+%27Nieuw+th eater+in+de+Duivenweide%27 1

- 2 van 16 -

2. Masterplan Het nieuwe theatercomplex Lampegiet Het stedenbouwkundige masterplan “Het nieuwe theatercomplex Lampegiet”, met als subtitel “Stedenbouwkundig plan nieuw theatercomplex in de Duivenweide, Veenendaal” (verder ‘masterplan’) is in opdracht van de gemeente Veenendaal door De Zwarte Hond (DZH) vervaardigd. In het masterplan is de volgende stedenbouwkundige hoofdopzet voor het gebied opgenomen:

De hoofdopzet bevat een visie voor alle componenten (deelprojecten) in het gebied: van het theater, de omliggende infrastructuur inclusief parkeren, woningen tot aan het park met evenemententerrein. Hieronder wordt kort ingegaan op de verschillende deelprojecten en hoe daar in de businesscase mee omgegaan wordt. Waarbij vanuit het eindbeeld gefaseerd terug wordt gekeken naar nu.

2.1. Deelproject Park

Het park is ingetekend op de plek waar nu parkeerhoven in een beperkte groenstructuur liggen. Het eindbeeld is dat dit gebied wordt heringericht tot een park, met fietsverbinding, diverse wandelpaden en een evenemententerrein waar het aantrekkelijk is om te verblijven voor bezoekers en bewoners van de binnenstad. Het deelproject park is het slotstuk van het masterplan. Om dit deelproject te kunnen uitvoeren dienen eerst andere deelprojecten uitgevoerd te worden, waaronder tenminste het verplaatsen van de in het gebied noodzakelijke parkeervoorzieningen.

- 3 van 16 -

Voor de realisatie van een deel van het park met evenemententerrein is circa € 0,8 miljoen aan incidentele middelen beschikbaar. Voor de aanleg van het volledige park en de stichtingskosten van de gebouwde fietsparkeervoorziening zijn nog geen middelen beschikbaar.

2.2. Deelproject Woningbouw

Het deelproject woningbouw is qua volgordelijkheid volgend op de bouw van het theater en de eventuele gebouwde parkeervoorziening. Zonder de gebouwde parkeervoorziening lijkt woningbouw niet fysiek combineerbaar met een park, vanwege een verwacht tekort aan parkeerplaatsen.

De investering in een parkeergarage is daarvoor echter wel randvoorwaardelijk en kost aan exploitatielasten € 0,5 miljoen jaarlijks (zie onderstaande paragraaf). Het toevoegen van woningbouw is optioneel. Verwacht wordt dat de exploitatie van de woningen, inclusief de realisatie van parkeerplekken ten behoeve van deze woningen (maar exclusief de genoemde jaarlasten van € 0,5 miljoen voor de parkeergarage) neutraal tot beperkt winstgevend plaats zou moeten kunnen vinden.

2.3. Deelproject Parkeergebouw

Het deelproject parkeergebouw is volgend op de bouw van het theater. Fysiek wordt het parkeergebouw vanwege kostenefficiëntie niet gekoppeld aan het theatergebouw. Het parkeergebouw wordt een sober en doelmatig ‘split level’ parkeergebouw, waarbij de zijgevels beperkt worden begroeid om zo het aangezicht van het parkeergebouw te beperken. Het parkeergebouw is in

- 4 van 16 -

hoogte modulair op te bouwen, wat wil zeggen dat het gebouw qua aantal lagen flexibel op te zetten is afhankelijk van de parkeerbehoefte. Middels een aangenomen amendement heeft de raad in mei 2023 opdracht gegeven voor een centrumbreed parkeeronderzoek. Uit dit onderzoek blijkt dat de huidige parkeervoorzieningen in de Duivenweide tijdens een gemiddeld weekend niet allemaal gebruikt worden. Ook blijkt dat er enige overcapaciteit is in de parkeervoorzieningen in de, in de nabije omgeving gelegen Parkeergarage Corridor en Parkeergarage Gemeentehuis. Zonder nu al een besluit te nemen over het exact aantal te realiseren parkeerplaatsen, zijn wij nu uitgegaan van een parkeergebouw met circa 300 plekken. Voordat het parkeergebouw gerealiseerd gaat worden, kunnen we aan de hand van de dan geldende parkeervraag eenvoudig een laag aan het parkeergebouw toevoegen of eraf halen.

Door adviesbureau BBN zijn de stichtingskosten voor bovengenoemd parkeergebouw berekend. De stichtingskosten inclusief de ambtelijke kosten bedragen circa € 10,0 miljoen exclusief BTW op prijspeil 1-1-2027, waarbij uitgegaan is van de realisatie van circa 300 parkeerplekken. De kapitaallasten van de parkeergarage bedragen circa € 0,5 miljoen per jaar, bij een afschrijving over 55 jaar. De aanname is dat de overige exploitatielasten (beheer, schoonmaak, verzekeringen, belastingen, ect.) van de parkeergarage neutraal plaatsvindt ten opzichte van de huidige begroting, waarmee de totale additionele exploitatielasten € 0,5 miljoen bedragen.

2.4. Deelproject Theatercomplex

Het deelproject Theater is het eerste deelproject van het Masterplan. Zonder het deelproject Theatercomplex kan geen uitvoer worden gegeven aan het masterplan. Dit deelproject bevat het theatercomplex en de nodige ingrepen in de omliggende infrastructuur. Voor de invulling van het Theatercomplex is door het adviesbureau Sifapro een studie gedaan naar het ruimtelijke Programma van Eisen (PVE) voor verschillende varianten voor het theatercomplex. Het ruimtelijk PVE bevat een drietal varianten voor de nieuwbouw van het theatercomplex, welke verderop in deze businesscase per variant bekeken worden. Deze drie varianten passen binnen de contour voor het theater welke opgenomen is in het masterplan. Per variant is vervolgens door het adviesbureau BBN een stichtingskostenopzet gemaakt welke in het volgende hoofdstuk besproken wordt.

- 5 van 16 -

Ten opzichte van het Raadsvoorstel “Uitgangspunten nieuw theater in de Duivenweide - mei 2023” zijn de varianten voor het theatercomplex op een lager detailniveau uitgewerkt, waardoor het detail in de berekeningen toegenomen is en de financiële achtergrond meer verfijnd en minder onzeker is.

3. Businesscase gemeentelijk theatercomplex In het masterplan wordt ingegaan op de hele integrale ontwikkeling. De eerste stap in de uitvoer van het masterplan is de realisatie theatercomplex. Sifapro heeft hiervoor drie varianten gemaakt. Ook zijn er nog twee scenario’s uitgewerkt, die zich richten op het langer openhouden van het huidige theater. In deze businesscase ligt de focus op de financiële consequenties voor de gemeentebegroting van de verschillende scenario’s. Dit hoofdstuk schetst allereerst de uitgangspunten voor de berekening van alle scenario’s. Daarna volgen de financiële gevolgen, inclusief de risico’s en kanttekeningen van de drie scenario’s voor een nieuw theatercomplex (A, B en C) en de scenario’s voor het langer openhouden van het huidige theatercomplex (D, E).

3.1. Het huidige theater de Lampegiet In de gemeente Veenendaal is het theater de Lampegiet gevestigd. Het huidige pand stamt uit 1988, is in bezit van de gemeente Veenendaal en wordt door Theater Lampegiet volop ingezet voor met name culturele doeleinden. Het afgelopen seizoen (2022 / 2023) heeft de Lampegiet ruim 55.000 bezoekers ontvangen2. Strategische voorraad Het theater Lampegiet is gehuisvest in gemeentelijk vastgoed. Vanwege de enorm oplopende onderhoudskosten en omdat het pand niet goed te verduurzamen is, heeft de raad begin 2021 besloten het pand op te nemen als strategisch vastgoed. Strategisch vastgoed is te vervangen vastgoed

Opgave Theater Lampegiet, Jaarverslag 2022 / 2023 - 6 van 16 -

waarin niet meer geïnvesteerd wordt en geen benodigd grootschalig onderhoud aan wordt gepleegd. Hierdoor is de staat van het pand de afgelopen jaren verder verslechterd.

3.2. Uitgangspunten voor de businesscase

In deze paragraaf worden de gehanteerde uitgangspunten van de businesscase van de verschillende scenario’s omschreven.

3.2.1. Uitgangspunten voorzieningen nieuw theatercomplex (varianten A, B en C) Voor de drie varianten voor een nieuw theatercomplex, geldt dat de grote zaal altijd de basis vormt, omdat deze ook alle bijbehorende voorzieningen bevat zoals bijvoorbeeld de foyer, kantoren en toiletten. Het gebouw bestaat uit verschillende onderdelen en functies waarop door Sifapro in het ruimtelijke Programma van Eisen drie varianten zijn vervaardigd. Het theater bestaat in alle drie de varianten uit: 1. Foyer 2. De grote zaal 3. Kleine zaal met multifunctionele inrichting incl. poppodiumfunctie 4. Break-outroom 5. Artiestenruimten 6. Personeelsruimtes 7. Sanitaire voorzieningen 8. Laaddocks

3.2.2. Uitgangspunten bij de berekening van de businesscase (varianten A, B en C) Parameters De volgende parameters zijn bij de verschillende berekeningen gehanteerd:  Prijspeil stichtingskosten: 1-1-2027, tenzij anders genoemd  Indexatie stichtingskosten: 2,5%  Fiscaliteit: Alle genoemde bedragen zijn exclusief BTW  Kostprijs verhogende BTW Alle BTW is verrekenbaar o.b.v. 90% criteria  Rente kapitaallasten: 3,5%  Afschrijving vastgoed en installaties: 40 jaar  Gemeentelijke deel onderhoudskosten: € 41,- / m² BVO3, prijspeil 2028  OZB, Heffingen en verzekeringen: Aannames o.b.v. gemeentelijk beleid Verder zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd:  Vergelijking bedragen in begroting: De genoemde bedragen zijn de berekende “jaar 1” bedragen, zodra bouw afgerond is en daarmee de ‘exploitatiefase’ van het gebouw start. Dit betreft het eerste volledige jaar na opening van het pand.  Afboeken boekwaarde: De restwaarde van het theater in 2026 bedraagt € 1,05 miljoen. Dit bedrag dient incidenteel afgeboekt te worden.  Tijdelijke situatie theater tijdens de bouw: Het theater zal tijdens de voorgenomen bouw van een nieuw theater geen onderkomen hebben. Hierdoor ontstaat een tijdelijke situatie, waarbij

BVO: Bruto Vloeroppervlak op basis van NEN 2580 - 7 van 16 -



 

mogelijk het theater elders tijdelijk ondergebracht wordt. Vooralsnog is hiervoor nog geen scenario en raming opgesteld. Aanloopverliezen exploitatie theater: De aanloopverliezen bedragen circa € 0,5 miljoen voor de eerste drie jaren. Dit betreft een ‘incidenteel tekort’ van € 350.000,- in jaar één, € 100.000,- in jaar twee en € 50.000,- in jaar drie. Uitgangspunt businesscase van het Theater: Hiervoor is de businesscase van het Theater gebruikt zoals in mei 2023 bij het raadsvoorstel in de bijlage opgenomen was4. Bij de verschillende varianten is door het theater Lampegiet inzichtelijk gemaakt hoe hoog de benodigde exploitatiesubsidie exclusief vastgoedlasten is. Deze bedragen zijn in de totale exploitatielasten per variant opgenomen. Relatie subsidie en huurpenningen: In de businesscase wordt geen onderscheid gemaakt tussen het subsidiabele en/of huurgedeelte van de businesscase. Zodra de huur € 1,- hoger wordt, wordt de exploitatiesubsidie dat ook, waarmee dit geen effect heeft op de gemeentelijke begroting. De kostprijs-dekkende huur zal in een later stadium voor een eventueel gekozen scenario worden berekend. Huidige begroting: In de businesscase is aangesloten bij de opgenomen bedragen in de begroting 2024, exclusief de verhoogde incidentele onderhoudsbudgetten. Renteontwikkeling: In de businesscase is uitgegaan van een rente van 3,5%.

De kapitaalmarkt is op dit moment in beweging waardoor de rente op moment van activeren anders kan zijn.

3.2.3. Terugblik uitgangspunten nieuw theater in de Duivenweide mei 2023 In het raadsvoorstel “Uitgangspunten nieuw theater in de Duivenweide” van mei 2023 zijn stichtingskosten opgenomen ter hoogte van € 46,1 miljoen op prijspeil 2022 (voorkeurscenario / variant D in dit document variant A genoemd). In de voorliggende businesscase worden voor alle investeringen het prijspeil 1-1-2027 gehanteerd, waarbij 2027 als het jaar van start bouw wordt gezien. In de berekening bij het voorstel van mei 2023 was een prijsstijging van 3,11% tot aan start van de bouw opgenomen, waarmee de stichtingskosten op prijspeil 1-1-2027 in de berekening € 53,8 miljoen bedroegen. Deze bedragen zijn toen in de berekening van de jaarlijkse exploitatielasten (€ 4,30 miljoen) opgenomen. In onderstaand overzicht zijn de totale jaarlijks lasten per 2028 weergegeven op basis van berekening mei 2023. Dit is exclusief de kosten voor een parkeeroplossing. 4,30 miljoen 0,94 miljoen 3,36 miljoen

De totale lasten op de begroting Huidige lasten op de begroting Additioneel benodigd in de begroting

3.2.4. Marktwerking rente op de kapitaallasten

De rekenrente bij het Raadsvoorstel “Uitgangspunten nieuw theater in de Duivenweide - mei 2023” bedroeg 2,5%. De rentemarkt is sindsdien veranderd en de rente is aan stijging onderhevig. Bij de programmabegroting 2025 wordt naar verwachting gerekend met circa 3,5%. De aanpassing van de rente leidt er toe dat de kapitaallasten en daarmee de totaallasten op de begroting toenemen met circa € 520.000,- jaarlijks. In deze stap is ook de dekking in de huidige Zie bijlage 2 van de volgende link: 4_+Bijlagen+Uitgangspuntennotitie+'Nieuw+theater+in+de+Duivenweide' (raadsinformatie.nl) 4

- 8 van 16 -

begroting (programmabegroting 2024) bijgesteld: de lasten op de huidige begroting zijn toegenomen met € 60.000,- als gevolg van indexatie. In onderstaand overzicht is een update van de totale jaarlijks lasten per 2028 weergegeven. 4,82 miljoen 1,00 miljoen 3,82 miljoen

De totale lasten op de begroting Huidige lasten op de begroting Additioneel benodigd in de begroting

3.2.5. Uitgangspunten voor langer openhouden theater (varianten D en E)

Doordat er niet meer geïnvesteerd is in het huidige pand, is er achterstallig onderhoud ontstaan op zowel de theaterinstallaties als op het bouwkundige deel. Eind 2022 is de onderhoudssituatie opnieuw in beeld gebracht en is een raming gemaakt van de benodigde investeringen die noodzakelijk zijn voor een veilig en functioneel theater. Er zijn twee scenario’s uitgewerkt voor het langer openhouden van het theater: 1. Openhouden tot en met zomer 2026 (variant D) 2. Openhouden tot en met zomer 2030 (variant E) Beide scenario’s zijn gebaseerd op een beëindiging van de exploitatie van het huidige theater, waarbij noodzakelijke maatregelen worden genomen voor het veilig ontvangen van theatergezelschappen en bezoekers tot de beoogde sluiting. In 2023 is gekozen voor het scenario openhouden tot en met zomer 2026 en een deel van de hiervoor benodigde middelen ter hoogte van € 0,8 miljoen zijn opgenomen in de Programmabegroting 2024. In maart 2024 is de onderhoudssituatie opnieuw bekeken en is een geactualiseerde raming gemaakt van de benodigde investeringen die noodzakelijk zijn om het theater veilig en functioneel open te houden tot en met zomer 2030.

4. Varianten voor het theatercomplex In deze paragraaf worden de verschillende varianten voor het theatercomplex weergegeven, de daarbij behorende financiële gevolgen, kanttekeningen en risico’s.

4.1. Variant A: Theater met Bioscoop

Componenten theater:  Grote zaal  Kleine zaal  Bioscoop Omvang gebouw: 7.444 m² BVO Aantal zitplaatsen: 1.230 plaatsen

- 9 van 16 -

Toelichting op variant A Op 25 november 2021 heeft de raad besloten over een voorkeursscenario voor het Theater Lampegiet. Dit voorkeursscenario is destijds benoemd als variant D. Variant D is verder uitgewerkt naar een nieuwe voorstel, waarbij de basis van het vorige voorstel behouden is. Deze variant is de nu voorliggende variant A, bestaande uit een gebouw met een grote zaal, een kleine zaal en een bioscoop. Na de besluitvorming van mei 2023 hebben wij het eerder opgestelde ‘Programma van Eisen op hoofdlijnen’ door adviesbureau Sifapro verder laten uitwerken in een Ruimtelijk Programma van Eisen. Bij deze verdere uitwerking is gebleken dat de bioscoopfunctie aanmerkelijk meer meters nodig heeft dan aanvankelijk bedacht. Bij het verder uitwerken van de verschillende zalen en ruimtes zijn ook een aantal andere functies beperkt in omvang toegenomen. De benodigde vloeroppervlakte van het pand is ten opzichte van het Raadsvoorstel “Uitgangspunten nieuw theater in de Duivenweide - mei 2023” toegenomen met 1.245 m² BVO naar 7.444 m² BVO. Het Ruimtelijk Programma van Eisen is door het adviesbureau BBN vertaald in een stichtingskostenopzet per variant. Ondanks dat het pand in omvang (in m² BVO) circa 20% is toegenomen, stijgen de bouwkosten niet op het zelfde niveau mee.

De stichtingskosten bij het Raadsvoorstel “Uitgangspunten nieuw theater in de Duivenweide - mei 2023” bedroegen op prijspeil 1-1-2027 € 53,8 miljoen, de nieuwe raming van BBN bedraagt € 57,0 miljoen (inclusief indexatie naar prijspeil 1-1-2027), een stijging van 6%. De verklaring hiervan is dat BBN een meer gedetailleerde raming heeft kunnen opstellen omdat we nu een gedetailleerder Programma van Eisen hebben. Hierdoor is nu gekeken naar de stichtingskosten per ruimte en de specifieke inrichtingselementen. In onderstaand overzicht zijn de jaarlijkse gevolgen voor de begroting per 2028 weergegeven van deze variant. De totale lasten op de begroting Huidige lasten op de begroting Additioneel benodigd in de begroting

5,08 miljoen 1,00 miljoen 4,08 miljoen

Kanttekeningen en risico’s van variant A  Door de groei in oppervlakte van de bioscoop is op basis van de gehanteerde uitgangspunten geen rendabele en duurzaam te exploiteren bioscoop te realiseren. De kostenkant van het vastgoed is door het meer te realiseren oppervlakte en de gestegen rente dermate toegenomen dat bij gelijkblijvende bezoekersaantallen er geen rendabele businesscase meer mogelijk is;  In de exploitatie is conform het Raadsvoorstel “Uitgangspunten nieuw theater in de Duivenweide - mei 2023” uitgegaan van een bezoekersaantal van 80.000 bezoekers per jaar voor de bioscoop. Dit is een voorzichtige inschatting. Eerder hebben we ook de exploitatie bij 100.000 bezoekers inzichtelijk gemaakt. Waar er toen nog jaarlijks een aanzienlijk positief effect was geldt nu dat er door de gestegen vastgoedlasten ook dan geen rendabele businesscase te realiseren is;  Uit juridisch onderzoek is gebleken dat een bioscoop in de basis aanbesteding-plichtig is; de eventuele negatieve effecten, ten opzichte van het eerder uitgangspunt dat het Theater dit mogelijk zou kunnen uitvoeren, zijn niet verwerkt in de businesscase omdat de verwachting is dat deze effecten beperkt zullen zijn.

- 10 van 16 -

4.2. Variant B: Theater met filmhuis-functie

Componenten theater:  Grote zaal  Kleine zaal  Filmhuis (in break-outroom) Omvang gebouw: 6.309 m² BVO Aantal zitplaatsen: 1.000 plaatsen

Toelichting op variant B Variant B bevat naast een Theater ook een filmhuis met beperkte omvang. Het filmhuis betreft de uitbreiding van een overlegruimte met filmmogelijkheden en heeft circa 100 zitplaatsen. Ten opzichte van variant A is de bioscoopfunctie vervallen. Het filmhuis zal onderdeel vormen van de break-outroom (vergaderruimte), waardoor deze ruimte beperkt in omvang toeneemt. Dit vergt een beperkte investering in een grotere ruimte en filmtechniek. Door het adviesbureau Sifapro is een ruimtelijk programma van eisen voor deze variant opgesteld. Het benodigd vloeroppervlakte voor deze variant bedraagt 6.309 m² BVO. Het adviesbureau BBN heeft voor deze variant een stichtingskostenopzet vervaardigd. Dit bedrag is geïndexeerd naar prijspeil 1-1-2027 en bedraagt € 50,6 miljoen op prijspeil 1-1-2027. In onderstaand overzicht zijn de jaarlijkse gevolgen voor de begroting per 2028 weergegeven van deze variant. De totale lasten op de begroting Huidige lasten op de begroting Additioneel benodigd in de begroting

4,78 miljoen 1,00 miljoen 3,78 miljoen

Kanttekeningen en risico’s van Variant B  De additionele exploitatielasten (ten opzichte van Variant C) voor het realiseren van de filmhuisfunctie in het theater bedragen jaarlijks € 0,1 miljoen. Op dit moment wordt een deel van het Spectrum ingezet t.b.v. het filmhuis. Door dit te verplaatsen naar het theater kan het zijn dat op de exploitatie van het Spectrum een tekort ontstaat van maximaal € 20.000 euro jaarlijks. Dit tekort wordt kleiner naarmate het De Muzen lukt om de zaal op de vrijkomende uren voor andere doeleinden te verhuren. Het voordeel van het verplaatsen van het filmhuis zou dan ten gunste komen van het Theater. Daarover moeten afspraken gemaakt worden met het Theater, voor nu is het uitgangspunt dat het effect van de verschuiving van deze inkomsten op de totale gemeentebegroting behoudens de additionele exploitatielasten voor het vastgoed ter hoogte van € 0,1 miljoen nihil is. Daarom worden enkel de additionele vastgoedlasten in de businesscase in deze variant meegenomen.

- 11 van 16 -

4.3. Variant C: Theater zonder filmfunctie

Componenten theater:  Grote zaal  Kleine zaal Omvang gebouw: 6.026 m² BVO Aantal zitplaatsen: 900 plaatsen

Toelichting op variant C Variant C bevat naast de Theaterzalen geen extra functies en heeft ten opzichte van variant A en B geen vorm van filmfunctie. Door Sifapro is een ruimtelijk programma van eisen voor deze variant opgesteld. Het benodigd vloeroppervlakte voor deze variant bedraagt 6.026 m² BVO. Het adviesbureau BBN heeft voor deze variant een stichtingskostenopzet vervaardigd. Dit bedrag is geïndexeerd naar prijspeil 1-1-2027 en bedraagt € 49,1 miljoen op prijspeil 1-1-2027. In onderstaand overzicht zijn de jaarlijkse gevolgen voor de begroting per 2028 weergegeven van deze variant. De totale lasten op de begroting Huidige lasten op de begroting

4,68 miljoen 1,00 miljoen

Additioneel benodigd in de begroting

3,68 miljoen

Kanttekeningen en risico’s van Variant C 

Het theater de Lampegiet heeft in deze variant geen filmfunctie.

- 12 van 16 -

4.4. Variant D: Instandhouding voor vijf jaar In deze variant wordt het pand voor de komende vijf jaar in stand gehouden. Dit betreft ingrepen die de veiligheid in het pand op peil houden en nauwelijks of niet bijdrage aan de esthetische waarde van het pand. De ingrepen zijn niet duurzaam van aard en kennen geen duurzaam toegevoegde waarde aan het pand toe. Dat houdt in dat de investeringen in vier jaar tijd (na realisatie) afgeschreven dienen te worden. De totale kosten voor deze variant bedragen ruim € 3,2 miljoen. Voor deze werkzaamheden is in de begroting 2024 al een budget opgenomen van € 0,8 miljoen, waarmee de netto kosten voor deze variant € 2,4 miljoen bedragen. In onderstaand overzicht zijn de gevolgen voor de begroting per 2025 weergegeven van deze variant. De totale lasten op de begroting Huidige lasten op de begroting Additioneel benodigd in de begroting

1,70 miljoen 1,00 miljoen 0,70 miljoen

Kanttekeningen en risico’s van Variant D  Doordat het pand veel achterstallig onderhoud heeft is het op dit moment lastig in te schatten hoe hoog de exacte kosten van instandhouding zijn. Veiligheid en functionaliteit staan voorop, maar zijn door de staat van het pand geen gegeven. Het risicoprofiel bij instandhouding is hoog, waarmee er onverwachte extra investeringen noodzakelijk kunnen zijn om de instandhouding te borgen.

- 13 van 16 -

4.5. Variant E: Renovatie 25 jaar Om het pand langer dan vijf jaar in stand te houden is een grootschalige renovatie aan de orde. Het huidige pand is gebouwd met goedkope materialen en bestaat uit wat complexe vormen voor o.a. de daken. Daarnaast kent het pand veel achterstallig onderhoud, waardoor een behoorlijk deel van het pand veel ingrepen vereist om weer veilig en functioneel bruikbaar gemaakt te kunnen worden. Ook de kosten voor het beheer en onderhoud zullen naar verwachting toenemen na verloop van tijd. Renovatie van het pand zal veel maatwerk vereisen, waardoor het duurder kan zijn dan het slopen en nieuwbouwen van een vergelijkbaar pand. In 2023 is een globale doorrekening gemaakt voor het scenario renovatie voor 25 jaar. Voor dit scenario is toen niet gekozen. Als we de toen gemaakte doorrekening indexeren zou het renoveren van het pand circa € 30,2 miljoen kosten. Bij renovatie bestaat er geen ruimte voor uitbreiding van bijvoorbeeld de grote zaal. Theater Lampegiet heeft aangegeven dat het lastig wordt om met het huidig aantal zitplaatsen een toekomstbestendig theaterprogramma aan te kunnen bieden. In onderstaand overzicht zijn de jaarlijkse gevolgen voor de begroting per 2028 weergegeven van deze variant. De totale lasten op de begroting Huidige lasten op de begroting Additioneel benodigd in de begroting

3,87 miljoen 1,00 miljoen 2,87 miljoen

Kanttekeningen en risico’s Variant E  Bovengenoemde bedragen zijn indicatief en het is lastig in te schatten hoeveel de exacte kosten voor renovatie bedragen. Tijdens de renovatie komen vaak andere gebreken aan het licht, denk daarbij aan de gevolgen van lekkage op elektronica en andere installaties, roest, rot en dergelijke. Daarmee is het risicoprofiel van renovatie hoog omdat het lastig is om vooraf in te schatten welke werkzaamheden precies nodig zijn.

- 14 van 16 -

4.6. Overzicht varianten theater Variant A: Theater met Bioscoop Grote zaal en kleine zaal (900 zitplaatsen) Bioscoop (330 zitplaatsen)

 