4. Bijlage 2 Businesscase Theater - bij het Masterplan Het nieuwe theatercomplex Lampegiet

Inhoudsopgave 1.

Inleiding ......................................................................................................................................2

2.

Masterplan Het nieuwe theatercomplex Lampegiet .......................................................................3

3.

2.1.

Deelproject Park .................................................................................................................3

2.2.

Deelproject Woningbouw ....................................................................................................4

2.3.

Deelproject Parkeergebouw .................................................................................................4

2.4.

Deelproject Theatercomplex ................................................................................................5

Businesscase gemeentelijk theatercomplex .................................................................................6 3.1.

Het huidige theater de Lampegiet .........................................................................................6

3.2.

Uitgangspunten voor de businesscase gebouw .....................................................................7

3.3.

Terugblik uitgangspunten nieuw theater in de Duivenweide mei 2024 .....................................8

3.4.

Theatergebouw met bijgestelde ambities..............................................................................9

3.5.

Vergelijking raadsvoorstel mei 2024 met voorliggende businesscase ................................... 10

3.6.

Overige dekkingsbronnen .................................................................................................. 10

- 1 van 11 -

1. Inleiding Het vastgoed van het Theater Lampegiet is sterk verouderd. In opdracht van de gemeenteraad zijn de afgelopen jaren diverse onderzoeken uitgevoerd wat betreft de toekomst van Theater Lampegiet en het gebied Duivenweide. In mei 2023 heeft de raad uitgangspunten voor een nieuwe theater in de Duivenweide vastgesteld om mee te nemen in een Stedenbouwkundig Masterplan. Dit masterplan is in mei 2024 behandeld in de raad. Onderdeel van dit raadsvoorstel was een businesscase, waarin de financiële consequenties voor de gemeente inzichtelijk werden gemaakt. De voorliggende Businesscase sluit in grote lijnen aan bij de businesscase zoals gepresenteerd in mei 2024. De varianten in die businesscase zijn vervangen door één plan voor het gebouw. Daarnaast is een verschillenanalyse op hoofdlijnen met de businesscase voorkeursvariant B van mei 2024 opgenomen. In de unaniem door de raad aangenomen cultuurvisie is al een stip op de horizon gezet voor het theater. In de cultuurvisie staat bijvoorbeeld “In 2030 beschikken de basisorganisaties over op hun taak toegesneden huisvesting, evenals over (zaal)ruimtes om de activiteiten van andere organisaties in de culturele sector te faciliteren. Dit omvat o.a. een huisvesting voor Theater Lampegiet die uit meerdere (theater)zalen bestaat, waaronder een zaal die ruimte biedt aan grotere theaterproducties'.

Het theater heeft een belangrijke functie in het ondersteunen en versterken van de Veense regionale centrumfunctie. In de cultuurvisie staat hierover “Denk bijvoorbeeld aan een bredere en dus publiekstrekkende programmering in Theater Lampegiet, een popzaal die jongeren uit een grote regio trekt, een evenemententerrein dat regionale festivals mogelijk maakt, lokale makers die een regionale of nationale uitstraling hebben gekregen en aan vergaderzalen bij/in Theater Lampegiet die dagcongressen mogelijk maken". Het nieuwe theater is meer dan alleen een theater. Het is een culturele ontmoetingsplek. Het is dé plek waar de inwoners van Veenendaal graag naar toe gaan om te ontspannen en waar iedereen zich meteen thuis voelt. Het nieuwe theater draagt bij aan de levendige binnenstad door een brede programmering en de combinatie van theater, film en horeca. Leeswijzer. In hoofdstuk 2 geven we eerst een korte toelichting op het Masterplan met de verschillende componenten en mogelijke fasering. In hoofdstuk 3 gaan we in op de businesscase Vastgoed gemeentelijk theater.

- 2 van 11 -

2. Masterplan Het nieuwe theatercomplex Lampegiet Het stedenbouwkundige masterplan “Het nieuwe theatercomplex Lampegiet”, met als subtitel “Stedenbouwkundig plan nieuw theatercomplex in de Duivenweide, Veenendaal” (verder ‘masterplan’) is in opdracht van de gemeente Veenendaal door De Zwarte Hond (DZH) vervaardigd. In het masterplan is de volgende stedenbouwkundige hoofdopzet voor het gebied opgenomen:

De hoofdopzet bevat een visie voor alle componenten (deelprojecten) in het gebied: van het theater, de omliggende infrastructuur inclusief parkeren, woningen tot aan het park met evenemententerrein. Hieronder wordt kort ingegaan op de verschillende deelprojecten en hoe daar in de businesscase mee omgegaan wordt. Waarbij vanuit het eindbeeld gefaseerd terug wordt gekeken naar nu.

2.1. Deelproject Park

Het park is ingetekend op de plek waar nu parkeerhoven in een beperkte groenstructuur liggen. Het eindbeeld is dat dit gebied wordt heringericht tot een park, met fietsverbinding, diverse wandelpaden en een evenemententerrein waar het aantrekkelijk is om te verblijven voor bezoekers en bewoners van de binnenstad. Het deelproject park is het slotstuk van het masterplan. Om dit deelproject te kunnen uitvoeren dienen eerst andere deelprojecten uitgevoerd te worden, waaronder tenminste het verplaatsen van de in het gebied noodzakelijke parkeervoorzieningen.

- 3 van 11 -

Voor de realisatie van een deel van het park met evenemententerrein is circa € 0,8 miljoen aan incidentele middelen beschikbaar. Voor de aanleg van het volledige park en de stichtingskosten van de gebouwde fietsparkeervoorziening zijn nog geen middelen beschikbaar.

2.2. Deelproject Woningbouw

Het deelproject woningbouw is qua volgordelijkheid volgend op de bouw van het theater en de eventuele gebouwde parkeervoorziening. Zonder de gebouwde parkeervoorziening lijkt woningbouw niet fysiek combineerbaar met een park, vanwege een verwacht tekort aan parkeerplaatsen.

De investering in een parkeergarage is daarvoor echter wel randvoorwaardelijk en kost aan exploitatielasten € 0,5 miljoen jaarlijks (zie onderstaande paragraaf). Het toevoegen van woningbouw is optioneel. Verwacht wordt dat de exploitatie van de woningen, inclusief de realisatie van parkeerplekken ten behoeve van deze woningen (maar exclusief de genoemde jaarlasten van € 0,5 miljoen voor de parkeergarage) neutraal tot beperkt winstgevend plaats zou moeten kunnen vinden.

2.3. Deelproject Parkeergebouw

Het deelproject parkeergebouw is volgend op de bouw van het theater. Fysiek wordt het parkeergebouw vanwege kostenefficiëntie niet gekoppeld aan het theatergebouw. Het parkeergebouw wordt een sober en doelmatig ‘split level’ parkeergebouw, waarbij de zijgevels beperkt worden begroeid om zo het aangezicht van het parkeergebouw te beperken. Het parkeergebouw is in

- 4 van 11 -

hoogte modulair op te bouwen, wat wil zeggen dat het gebouw qua aantal lagen flexibel op te zetten is afhankelijk van de parkeerbehoefte. Middels een aangenomen amendement heeft de raad in mei 2023 opdracht gegeven voor een centrumbreed parkeeronderzoek. Uit dit onderzoek blijkt dat de huidige parkeervoorzieningen in de Duivenweide tijdens een gemiddeld weekend niet allemaal gebruikt worden. Ook blijkt dat er enige overcapaciteit is in de parkeervoorzieningen, zoals in de nabij gelegen Parkeergarage Corridor en Parkeergarage Gemeentehuis. Zonder nu al een besluit te nemen over het exact aantal te realiseren parkeerplaatsen, zijn wij nu uitgegaan van een parkeergebouw met circa 300 plekken. Voordat het parkeergebouw gerealiseerd gaat worden, kunnen we aan de hand van de dan geldende parkeervraag eenvoudig een laag aan het parkeergebouw toevoegen of eraf halen.

Door adviesbureau BBN zijn de stichtingskosten voor bovengenoemd parkeergebouw berekend. De stichtingskosten inclusief de ambtelijke kosten bedragen circa € 10,0 miljoen exclusief BTW op prijspeil 1-1-2027, waarbij uitgegaan is van de realisatie van circa 300 parkeerplekken. De kapitaallasten van de parkeergarage bedragen circa € 0,5 miljoen per jaar, bij een afschrijving over 55 jaar. De aanname is dat de overige exploitatielasten (beheer, schoonmaak, verzekeringen, belastingen, ect.) van de parkeergarage neutraal plaatsvindt ten opzichte van de huidige begroting, waarmee de totale additionele exploitatielasten € 0,5 miljoen bedragen.

2.4. Deelproject Theatercomplex

Het deelproject Theater is het eerste deelproject van het Masterplan. Zonder het deelproject Theatercomplex kan geen uitvoer worden gegeven aan het masterplan. Dit deelproject bevat het theatercomplex en de nodige ingrepen in de omliggende infrastructuur. Voor de invulling van het Theatercomplex is door het adviesbureau Sifapro een studie gedaan naar het ruimtelijke Programma van Eisen (PVE) voor het theatercomplex. Het ruimtelijk PVE is ten opzichte van de businesscase bij het raadsvoorstel op verschillende onderdelen aangepast om zo het stichtingskostenniveau terug te dringen.

- 5 van 11 -

3. Businesscase gemeentelijk theatercomplex In dit deel van de businesscase ligt de focus op de financiële consequenties voor de gemeentebegroting. Dit hoofdstuk schetst allereerst de uitgangspunten voor de berekening. Daarna volgen de financiële gevolgen, inclusief de risico’s en kanttekeningen.

3.1. Het huidige theater de Lampegiet In de gemeente Veenendaal is het theater de Lampegiet gevestigd. Het huidige pand stamt uit 1988, is in bezit van de gemeente Veenendaal en wordt door Theater Lampegiet volop ingezet voor met name culturele doeleinden. Het afgelopen seizoen (2022 / 2023) heeft de Lampegiet ruim 55.000 bezoekers ontvangen1. Strategische voorraad Het theater Lampegiet is gehuisvest in gemeentelijk vastgoed. Vanwege de enorm oplopende onderhoudskosten en omdat het pand niet goed te verduurzamen is, heeft de raad begin 2021 besloten het pand op te nemen als strategisch vastgoed. Strategisch vastgoed is te vervangen vastgoed waarin niet meer geïnvesteerd wordt en geen benodigd grootschalig onderhoud aan wordt gepleegd. Hierdoor is de staat van het pand de afgelopen jaren verder verslechterd.

1

Opgave Theater Lampegiet, Jaarverslag 2022 / 2023 - 6 van 11 -

3.2. Uitgangspunten voor de businesscase gebouw In deze paragraaf worden de gehanteerde uitgangspunten van de businesscase omschreven. Het gebouw bestaat uit verschillende onderdelen en functies waarvoor door Sifapro een ruimtelijk PVE opgesteld is. Het theater bestaat uit: 1. Foyer 2. De grote zaal 3. Kleine zaal met multifunctionele inrichting incl. poppodiumfunctie 4. Break-outroom met filmfunctie 5. Artiestenruimten 6. Personeelsruimtes 7. Sanitaire voorzieningen 8. Laaddocks Parameters De volgende parameters zijn bij de verschillende berekeningen gehanteerd:  Prijspeil stichtingskosten: 1-1-2027, tenzij anders genoemd  Indexatie stichtingskosten: 2,5%  Fiscaliteit: Alle genoemde bedragen zijn exclusief BTW  Kostprijs verhogende BTW Alle BTW is verrekenbaar o.b.v. 90% criteria  Rente kapitaallasten: 3,5%  Afschrijving vastgoed en installaties: 40 jaar  Gemeentelijke deel onderhoudskosten: € 41,- / m² BVO2, prijspeil 2028 (overig t.l.v. theater)  OZB, Heffingen en verzekeringen: Aannames o.b.v. gemeentelijk beleid Verder zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd:  Vergelijking bedragen in begroting: De genoemde bedragen zijn de berekende “jaar 1” bedragen, zodra bouw afgerond is en daarmee de ‘exploitatiefase’ van het gebouw start. Dit betreft het eerste volledige jaar na opening van het pand.

 Afboeken boekwaarde: De restwaarde van het theater in 2026 bedraagt € 1,05 miljoen. Dit bedrag dient incidenteel afgeboekt te worden.  Tijdelijke situatie theater tijdens de bouw: Het theater zal tijdens de voorgenomen bouw van een nieuw theater geen onderkomen hebben. Hierdoor ontstaat een tijdelijke situatie, waarbij mogelijk het theater elders tijdelijk ondergebracht wordt. Vooralsnog is hiervoor nog geen scenario en raming opgesteld.  Aanloopverliezen exploitatie theater: De aanloopverliezen bedragen circa € 0,5 miljoen voor de eerste drie jaren. Dit betreft een ‘incidenteel tekort’ van € 350.000,- in jaar één, € 100.000,- in jaar twee en € 50.000,- in jaar drie. Dit betreft incidentele middelen.  Uitgangspunt businesscase van het Theater: Hiervoor is het bedrijfsplan Gerichter, Krachtiger, Prachtiger! van het theater gehanteerd.  Relatie subsidie en huurpenningen: In de businesscase wordt geen onderscheid gemaakt tussen het subsidiabele en/of huurgedeelte van de businesscase. Zodra de huur € 1,- hoger wordt, wordt de exploitatiesubsidie dat ook, waarmee dit geen effect heeft op de gemeentelijke begroting. De kostprijs-dekkende huur zal in een later stadium worden berekend.  Huidige begroting: In de businesscase is aangesloten bij de opgenomen bedragen in de begroting 2024, exclusief de verhoogde incidentele onderhoudsbudgetten.

 Renteontwikkeling: In de businesscase is uitgegaan van een rente van 3,5%. De kapitaalmarkt is op dit moment in beweging waardoor de rente op moment van activeren anders kan zijn. 2

BVO: Bruto Vloeroppervlak op basis van NEN 2580 - 7 van 11 -

3.3. Terugblik uitgangspunten nieuw theater in de Duivenweide mei 2024 In het raadsvoorstel “Stedenbouwkundig Masterplan nieuw theater in de Duivenweide” van mei 2024 waren diverse scenario’s opgenomen voor het nieuwe theatergebouw. Bij de behandeling van de kadernota bleek dat er wel draagvlak is voor een nieuw theatergebouw, maar dat er een beperking in de jaarlijkse middelen benodigd is van € 0,5 miljoen jaarlijks ten opzichte van de variant B bij het raadsvoorstel van mei 2024. In onderstaande afbeelding is scenario B zoals opgenomen in het raadsvoorstel van mei 2024 weergegeven.

Componenten theater:  Grote zaal  Kleine zaal  Filmhuis (in break-outroom) Omvang gebouw: 6.309 m² BVO Aantal zitplaatsen: circa 1.100 plaatsen

In de voorliggende businesscase worden voor alle investeringen het prijspeil 1-1-2027 gehanteerd, In onderstaand overzicht zijn de totale jaarlijks lasten per 2028 voor de variant B uit het raadsvoorstel van mei 2024 weergegeven. Dit is exclusief de kosten voor een parkeergebouw, woningbouw en de inrichting van het park. 4,78 miljoen 1,00 miljoen 3,78 miljoen

De totale lasten op de begroting Huidige lasten op de begroting Additioneel benodigd in de begroting

Met de beperking van het budget zoals gesteld is in de kadernota dient het plan te worden bijgesteld naar een additioneel benodigd jaarlijks budget in de begroting van € 3,28 miljoen. Dit dient gezocht te worden in de ambities van de vastgoedexploitaties en het bedrijfsplan Gerichter, Krachtiger, Prachtiger! van het theater Lampegiet.

- 8 van 11 -

3.4. Theatergebouw met bijgestelde ambities Variant B bevat naast een Theater met een grote zaal van circa 700 zitplaatsen incl. MiVA-stoelen3 en orkestbakstoelenrij en een kleine zaal van circa 200 zitplaatsen ook een filmhuis met circa 100 zitplaatsen. Totaal bevat het gebouw circa 1.000 zitplaatsen. Ten opzichte van het raadsvoorstel van mei 2024 is het ruimtelijk PVE op de volgende punten bijgesteld:  Aanpassingen grote zaal: o 65 stoelen minder met als gevolg een besparing op inrichtingskosten (in de vorige variant B waren er maximaal 768 stoelen, zijnde circa 700 exclusief MiVa-plekken en orkestbakstoelenrij. Dat aantal is nu teruggebracht naar maximaal 703 stoelen incl. MiVa-stoelen en orkestbakstoelenrij); o Vereenvoudigde bouwkundige constructie van de grote zaal als gevolg van minder stoelen, waarmee er besparingen ontstaan op bouwkosten; o Kleinere oppervlakte grote zaal;  Aanpassingen kleine zaal: o Draai van de kleine zaal waarmee de constructie voor tweezijdig gebruik van het podium is komen te vervallen. Daarmee is ook het gebruik als buitenpodium komen te vervallen. Hiermee zijn de bouwkosten en te realiseren oppervlakte afgenomen.

o Ingebouwde hefpodiumconstructie in de kleine zaal (variabele podiumvloer) verwijderd, hiermee zijn de kosten voor techniek en de bouwkosten afgenomen; o 15 stoelen minder met als gevolg een besparing op inrichtingskosten; o Kleinere oppervlakte kleine zaal;  Algemeen: o Efficiëntere indeling in het gebouw als gevolg van bovenstaande aanpassingen; o Als gevolg van minder stoelen en FTE een aanpassing in de algemene ruimtes, zoals: beperking in omvang voorhuis (foyer), beperking in kantoren en kleedkamers; Bovenstaande wijzigingen hebben gevolgen op bouwkosten, techniek, bijkomende kosten en de te bouwen aantal meters. Door het adviesbureau Sifapro is een ruimtelijk programma van eisen opgesteld. Het benodigd vloeroppervlakte voor deze variant bedraagt 6.073 m² BVO. De raming van BBN is aangepast op het nieuwe ruimtelijk PVE, waarbij de afname in meters en de vereenvoudigde bouwkundige constructie een positief effect hebben op de stichtingskosten van het gebouw. De stichtingskosten op prijspeil 11-2027 bedragen € 47,8 miljoen. Door de aanpassingen aan het theatergebouw ontstaat een voordeel op jaarbasis van € 180.000,- in de jaarlijkse lasten als gevolg van een eenvoudigere bouwkundige constructie en een kleinere omvang van het pand. Dit resulteert in lagere kapitaallasten en ook de overige jaarlasten nemen hierdoor af. Zie voor meer details paragraaf 3.5.

Verder is ook het bedrijfsplan door het Theater Lampegiet geactualiseerd. Uit de analyse en naar aanleiding van de bijstellingen in het vastgoed is het benodigde exploitatiesubsidie vanuit het bedrijfsplan Gerichter, Krachtiger, Prachtiger! van het theater bijgesteld van € 1,33 miljoen (raadsvoorstel mei 2024) naar € 1,01 miljoen, waarmee een besparing ontstaat van € 320.000 op jaarbasis.

3

Mindervalide stoelen - 9 van 11 -

In onderstaand overzicht zijn de jaarlijkse gevolgen van bovenstaande wijzigingen voor de begroting per 2028 weergegeven. De totale lasten op de begroting Huidige lasten op de begroting

4,28 miljoen 1,00 miljoen

Additioneel benodigd in de begroting

3,28 miljoen

3.5. Vergelijking raadsvoorstel mei 2024 met voorliggende businesscase In de technische beantwoording bij het raadsvoorstel mei 2024 zijn detailvragen gesteld ten aanzien van de vastgoedexploitatie, waaronder een uitsplitsing van de benodigde middelen. In het onderstaande overzicht is dit opgenomen voor de voorliggende businesscase, samen met een verschillenanalyse met de eerdere versie. Kostensoort Kapitaallasten - rente Kapitaallasten - afschrijving Beheerkosten OZB Heffingen Verzekeringen Groot onderhoud Advieskosten extern Subsidie theater (excl. huur vastgoed) Totaal

Rv Mei 2024 € € € € € € € € € €

1.770.130 1.264.379 46.163 101.514 17.197 37.931 212.997 1.862 1.332.350 4.784.525

Rv Nov 2024 € € € € € € € € € €

1.674.543 1.196.102 44.437 96.033 16.288 35.883 205.030 1.792 1.012.382 4.282.490

Verschil (nieuw minus oud) € -95.587 € -68.277 € -1.727 € -5.482 € -909 € -2.048 € -7.968 € -70 € -319.968 € -502.035

3.6. Overige dekkingsbronnen Bijdragen derdengelden Bij de behandeling van de ‘Uitgangspuntennotitie Nieuw theater in de Duivenweide’, is door de raad gevraagd om derdengeldstromen te onderzoeken voor de financiering van het nieuwe theater in de Duivenweide. Ook is bij afgelopen kadernota een motie aangenomen om bij omliggende gemeenten actief aan te dringen op cofinanciering voor Theater Lampegiet. De afgelopen periode is er met verschillende buurgemeenten en ook de provincie Utrecht gesproken over een bijdrage voor het nieuwe theater. De gesprekken lopen nog maar vooralsnog is er geen bereidheid getoond om financieel bij te dragen. Verder hebben we het realiseren van een nieuw regionaal theater aangedragen als onderdeel van een nieuwe aanvraag voor een Regiodeal Foodvalley met het Rijk. Of dit er ook daadwerkelijk onderdeel van kan worden en of er middelen voor beschikbaar gesteld worden weten we pas in de 1e helft van 2025. Naast de zoektocht naar bijdragen van andere overheden is er een verkenning uitgevoerd naar mogelijkheden voor nog andere derdengeldstromen. Er is bijvoorbeeld gekeken naar mogelijkheden voor landelijke en provinciale subsidieregelingen, alternatieve financieringsmogelijkheden voor deelonderwerpen.

De opbrengst is dat er tot nu toe op dit vlak geen kansrijke regelingen gevonden zijn waar substantieel bijgedragen wordt aan de vastgoedkosten voor een nieuw theater. Kleinschaliger zien we mogelijkheden voor crowdfunding en sponsoring onder particulieren donateurs

- 10 van 11 -

als het gaat om een tastbaar/overzichtelijk onderdeel van het nieuwe theater. Elders zijn er ervaringen dat met het opzetten van een dergelijke crowdfundingsactie onder particulieren, zo'n € 30.000,- zou kunnen worden opgehaald. Dergelijke initiatieven zijn het meest succesvol wanneer er meer duidelijkheid is over het vervolgproces voor het nieuwe theater zodat de crowdfundingsactie heel gericht kan worden ingezet. Bijvoorbeeld door het publiek te vragen om te helpen bij de aanschaf van sfeervolle inrichting en goede apparatuur in de kleine zaal. Daarnaast zien we mogelijkheden voor bijdragen voor deelonderwerpen, zoals het vergroenen van het openbaar gebied of het realiseren van een goede voorziening voor het stallen van de fiets. De zoektocht gaat door maar vooralsnog houden we in deze businesscase geen rekening met substantiële bijdragen van derden. Anders is dat in het Bedrijfsplan voor de exploitatie van Theater Lampegiet. Theater Lampegiet betrekt actief het lokale en regionale bedrijfsleven en verwacht met diverse acties een derdengeldstroom te generen. Voor meer informatie hierover wordt verwezen naar het Bedrijfsplan van Theater Lampegiet.

- 11 van 11 -