4.b RIGO Schaarste onderbouwing nieuwbouw betaalbare koop Veenendaal

Rapport

Schaarsteonderbouwing Veenendaal Regio Foodvalley

Schaarsteonderbouwing Veenendaal Regio Foodvalley

Datum

9 juli 2024

Opdrachtgever:

Regio Foodvalley

Contactpersoon:

Sunta Veerkamp

Nadere inlichtingen:

Wouter Schepers wouter.schepers@rigo.nl [020 522 11 11]

Projectnummer:

P48040

RIGO is lid van de Vereniging voor Beleidsonderzoek (VBO) en gecertificeerd volgens ISO 9001:2015 WWW.RIGO.NL INFO@RIGO.NL

DE RUIJTERKADE 112-C AMSTERDAM POSTBUS 2805 1000 CV AMSTERDAM

IBAN NL 14 INGB 0002903851 BTW NR NL 0092.84.461.B.01

T 020 522 11 11 KVK 33227618

Inhoud Inleiding

1

1

Woningtekort

3

2

Sociale huursector

4

2.1

Woningzoekenden

4

2.2

Verhuringen

7

2.3

Slaagkansen

11

2.4

Samenvattend

15

3

4 5

Koopsector

16

3.1

Woningmarktindicatoren

16

3.2

Prijsontwikkeling

20

3.3

Actueel aanbod

21

3.4

Toegankelijkheid

22

3.5

Samenvattend

25

Verhuizingen binnen de gemeente

27

4.1

28

Samenvattend

Conclusie

Bijlagen

29 31

Inleiding De gemeente Veenendaal trof in 2023 voorbereidingen voor het invoeren van een vernieuwde huisvestingsverordening. Via deze verordening kunnen gemeenten gebruikmaken van de instrumenten die de Huisvestingswet 2014 biedt voor sturing in de woningvoorraad en op de woningmarkt. Om van deze instrumenten gebruik te mogen maken, is een schaarste-onderzoek en -onderbouwing noodzakelijk. Aanleiding Met het oog op ontwikkelingen in de woningmarkt onderzoekt de gemeente de mogelijkheden voor sturing in woonruimteverdeling middels de Huisvestingsverordening. Woonruimteverdeling omvat het instellen van een huisvestingsverordening met regels over het in gebruik geven en nemen van woonruimte via een vergunningstelsel. In eerste instantie is dit instrument gericht op de corporatievoorraad, maar dat kan ook worden toegepast op de particuliere huurvoorraad en sinds de sociale koopsector. Het biedt de mogelijkheid om toelatingseisen, voorrangs- en urgentieregels, passendheidsnormen en bezettingsnormen in te stellen. Voor woonruimteverdeling geldt dat de gemeentelijke regels alleen betrekking hebben op de categorieën (huur)woningen die schaars zijn. In dat kader wordt in deze rapportage schaarste op de woningmarkt in de gemeente Veenendaal onderzocht.

Wijzigingen in Woonruimteverdeling In de wetwijziging van de Huisvestingswet 2014 zijn nieuwe regels ten aanzien van woonruimteverdeling opgenomen. Onderdeel van dit pakket is de toevoeging van de mogelijkheid om nieuwbouw sociale koopwoningen toe te wijzen aan (specifieke) huishoudens. Het gaat hierbij om woningen met een koopprijs tot €355.000 (jaarlijks geïndexeerd). Ook komen er meer mogelijkheden om lokaal maatwerk toe te passen in de woonruimteverdeling in de vergunningplichtige voorraad. Er kan regionaal of lokaal voorrang worden gegeven aan woningzoekenden met een economische en/of maatschappelijke binding tot een maximum van 50 procent van het vrijkomend aanbod. Bovendien wordt het mogelijk voorrang te verlenen aan vitale beroepen. Met deze maatregel kan er selectief worden toegewezen. De vitale beroepe n kan de gemeente zelf definiëren, mits onderbouwing van schaarste van die beroepen en schaarste van woningen voor die beroepen, kan worden aangetoond. Onderzoeksvraag De onderzoeksvraag die we ter onderbouwing van de inzet van de huisvestingsverordening beantwoorden is de volgende: In welk deel van de woningvoorraad kan in Veenendaal van schaarste worden gesproken? Voor het beantwoorden van deze vraag bekijken we in welke mate er sprake is van schaarste in de verschillende segmenten van de woningvoorraad.

Aangezien dit onderzoek plaatsvindt in het kader van de woonruimteverdeling, gaat bijzondere aandacht uit naar de sociale huursector, het middenhuursegment en de sociale koopsector.

Rapport Schaarsteonderbouwing Veenendaal

1

Leeswijzer Allereerst beschrijven we de landelijke en regionale context omtrent schaarste op de woningmarkt in hoofdstuk 1. Dan zoomen we in op de woningmarkt van Veenendaal. We volgen de zoektocht van woningzoekenden langs de verschillende segmenten. In hoofdstuk 2 en 3 wordt er voor de sociale huur en de koopsector gekeken naar de mogelijkheden voor woningzoekenden aan de hand van indicatoren die op krapte kunnen duiden. In hoofdstuk 4 wordt ingezoomd op de schaarste aan woningen voor lokale inwoners. Tenslotte volgt in hoofdstuk 5 een conclusie en beantwoording van de onderzoeksvraag.

Rapport Schaarsteonderbouwing Veenendaal

2

1

Woningtekort

In Nederland is er een groeiend tekort aan woningen. Er is een landelijke ambitie om voor 2030 zo’n 900.000 nieuwe woningen te realiseren. Druk op de woningmarkt is al lang niet meer een Randstedelijk probleem: een flink deel van de nieuw te bouwen woningen moeten ook buiten de Randstad gebouwd worden. In welke mate is er schaarste aan woningen in Nederland en in de regio Foodvalley? In Nederland is sprake van een woningtekort: de omvang ervan wordt geschat op 4,8 procent van de woningvoorraad in 2023, ofwel 390.000 woningen1. De schatting van het tekort wordt gemaakt door de woningvraag – op basis van het aantal huishoudens in bijzondere woonoplossingen en de aanwas van nieuwe huishoudens – te vergelijken met het aantal beschikbare woningen. Ook uit het recente WoonOnderzoek Nederland 20212 komt naar voren dat meer verhuisgeneigde huishoudens actief op zoek zijn naar een woning. Ten opzichte van het onderzoek uit 2018 is een groei te zien van 16 procent. Volgens de onderzoekers is deze groei meer dan de groei van het aantal inwoners en huish oudens in deze periode. Ook is er een toename te zien in verhuisgeneigde jongeren. Er wordt daarnaast geconcludeerd dat hoge prijzen vaker een belemmering zijn voor het vinden van een woning. Ruim een derde van de actief woningzoekenden geeft dit als reden aan, terwijl dit percentage in 2018 op 17 procent lag.

Tegelijkertijd observeren de onderzoekers ook dat het aantal huishoudens dat doorstroomde van huur naar koop daalde met 20 procent ten opzichte van 2018. Terwijl het aantal doorstromers binnen de koop sector juist toenam met 18 procent. Dat kan mogelijk verklaard worden door de sterke prijsstijgingen op de koopwoningmarkt in deze periode, wat de stap van huur naar koop moeilijker heeft gemaakt. Tenslotte zijn er ook landelijke en gemeentelijke cijfers die de druk op de koopwoningmarkt samenvatten. BPD publiceert jaarlijks een hittekaart van Nederland die weergeeft waar de woningmarkt het meest onder druk staat 3. De gemeenten in Nederland worden gerankt op basis van aantal woningtransacties, de gemiddel de koopsom en de huishoudensprognose tot 2031. In de meeste recente update van 2023 waarschuwt BPD dat de druk op de woningmarkt, ondanks een lichte ontspanning eind 2022, onverminderd hoog is. Belangrijkste oorzaak daarvoor is volgens BPD het algemene woningtekort. Ook Veenendaal wordt gekenmerkt door enige druk volgens BPD. De gemeente Veenendaal staat op plek 55 van de 344 onderzochte gemeenten.

1

ABF (2023) Dashboard Woningtekort.

2

Ministerie van BZK (2022) Kernpublicatie van het WoON2021 onderzoek.

3

BPD (2023) Hittekaart 2023: Ondanks kanteling op de woningmarkt blijft de druk hoog.

Rapport Schaarsteonderbouwing Veenendaal

3

2

Sociale huursector

In het kader van een nieuwe huisvestingsverordening voor de gemeente Veenendaal is in 2023 onderzoek gedaan naar de schaarste in de sociale huursector. De verordeningen in de Foodvalley gaan in eerste instantie over het sociale huursegment. Om te kijken in hoeverre sociale huurwoningen in Veenendaal schaars zijn wordt gebruik gemaakt van gegevens van Huiswaarts.nu over de woonruimteverdeling in de jaren 2020 tot en met 2022. De belangrijkste gegevens worden op een rijtje gezet en voorzien van een korte toe lichting. De schaarste in de sociale huursector wordt onderzocht aan de hand van de vraag en het aanbod. Allereerst wordt er ingezoomd op de vraag door te kijken naar het aantal inschrijvingen, actief woningzoekenden en het aantal reacties op aangeboden woningen. Het aanbod wordt onderzocht op basis van het aantal verhuringen, en de gemiddelde inschrijftijd en zoektijd tot verhuring. Vervolgens worden vraag en aanbod gecombineerd en daarmee de slaagkansen in de sociale huursector bekeken. Ook wordt waar relevant de vergelijking met de totale regio Foodvalley4 gemaakt.

2.1 Woningzoekenden Allereerst kijken we naar de vraag in de sociale huursector. Zo kijken we naar de ontwikkelingen in het aantal inschrijvingen en woningzoekenden, alsmede de verdeling over leeftijdscategorieën, inkomensklassen en huishoudensgrootte. Ook wordt gekeken naar de vraag naar woningen aan de hand van het gemiddeld aantal reacties per advertentie. 2.1.1

Inschrijvingen en actief woningzoekenden regionaal

Eerst wordt gekeken naar het aantal woningzoekenden in de sociale huursector in de regio Foodvalley. In Figuur 2-1 is te zien dat het aantal ingeschreven woningzoekenden in de regio sinds 2020 gestaag is toegenomen. Niet alle ingeschreven woningzoekenden zijn actief op zoek naar een woning, maar het geeft toch een beeld van het groeiend aantal huishoudens dat potentieel een woning wil gaan vinden. Aan de oranje lijn is te zien dat deze opwaartse trend ook geldt voor het aantal actief woningzoekenden. Actief woningzoekenden zijn ingeschrevenen die minstens eenmaal per jaar gereageerd hebben op een geadverteerde woning in de regio. Het aantal actief woningzoekenden is met 21 procent twee keer zo hard gestegen als het aantal inschrijvingen, dat met 10 procent toenam.

4

De woonruimteverdeelregio Foodvalley bestaat uit de gemeenten Barneveld, Ede, Scherpenzeel, Wageningen, Renswoude, Rhenen, Veenendaal en Utrechtse Heuvelrug. De gemeente Ni jkerk wordt niet meegenomen in de regionale cijfers, omdat deze gemeente binnen een andere woonruimteverdeelregio - de Eemvallei - valt.

Rapport Schaarsteonderbouwing Veenendaal

4

Figuur 2-1Aantal ingeschreven woningzoekenden en actief woningzoekenden in de Foodvalley. Bron: Huiswaarts.nu, 2022; bewerking RIGO

2.1.2

Inschrijvingen en actief woningzoekenden in de gemeente

In deze paragraaf bekijken we het aantal inschrijvingen in de woonruimteverdeelregio afkomstig uit de gemeente Veenendaal. Ook is inzichtelijk gemaakt hoeveel woningzoekenden actief gezocht hebben in de gemeente Veenendaal tussen 2020 en 2022. Actief woningzoekenden zijn ingeschrevenen die minste ns eenmaal per jaar gereageerd hebben op een advertentie in Veenendaal. Dit kunnen dus ook woningzoekenden van buiten Veenendaal zijn. Tevens wordt het profiel geschetst van deze woningzoekenden naar leeftijd. In Figuur 2-2 zien we dat, in lijn met het regionale beeld, ook het aantal inschrijvingen van huishoudens afkomstig uit de gemeente Veenendaal is toegenomen tussen 2020 en 2022. Figuur 2-2 Aantal ingeschreven woningzoekenden uit de gemeente Veenendaal. Bron: Huiswaarts.nu, 2022; bewerking RIGO.

Rapport Schaarsteonderbouwing Veenendaal

5

In Figuur 2-3 is te zien dat het aantal woningzoekenden dat actief op zoek is in de gemeente Veenendaal het afgelopen jaar met 55 actief woningzoekenden is afgenomen. In 2021 nam het aantal actief woningzoekenden nog met meer dan duizend toe. In het algemeen is het aantal actief woningzoekenden over de drie jaar toegenomen. Dit is een indicator van een toenemende vraag naar corporatiewoningen in de gemeente Veenendaal. Het is de vraag of de lichte daling in 2022 duidt op een trend, aangezien het aantal inschrijvingen in de gemeente wel twee jaar op rij een stijgende lijn vertoond. Figuur 2-3 Aantal actief woningzoekenden in de gemeente Veenendaal. Bron: Huiswaarts.nu, 2022; bewerking RIGO

De leeftijdsverdeling van het aantal woningzoekenden is in de periode 2020 tot 2022 nagenoeg onveranderd. In de leeftijdscategorie 23 tot en met 34 jaar is het aandeel met circa 46 procent woningzoekenden het grootst. Ook jongeren onder de 23 jaar vertegenwoordigen circa 15 procent. Ongeveer zes op de tien actief woningzoekenden in Veenendaal is dus onder de 35 jaar oud. Ook de groep 35 tot 44 -jarigen vormt met 16 procent nog een aanzienlijk aandeel actief woningzoekenden. De oudere leeftijdsgroepen vormen een kleiner aandeel van de woningzoekenden: 11 procent is 45 tot 54 jaar oud, 6 procent is 55 tot 64 jaar oud en 5 procent is 65-plus. 2.1.3

Gemiddeld aantal reacties

Ook kan de druk op de sociale woningvoorraad worden geschetst door te kijken naar het gemiddeld aantal reacties per aangeboden (geadverteerde) woning. In Figuur 2-4 is het gemiddeld aantal reacties weergegeven voor zowel de gemeente Veenendaal als de regio Foodvalley. Vanaf 2019 is er duidelijk een flinke stijging te zien in het gemiddeld aantal reacties. Het gemiddeld aantal reacties is in de gemeente Veenendaal is de afgelopen vier jaar gestegen van 82 reacties per advertentie in 2019 naar gemiddeld 117 reacties in 2022. Het gemiddeld aantal reacties is in Veenendaal minder hard gestegen dan het gemiddeld aantal reacties in de regio.

Rapport Schaarsteonderbouwing Veenendaal

6

Figuur 2-4 Gemiddeld aantal reacties per advertentie in de gemeente Veenendaal en de regio Foodvalley. Bron: Huiswaarts.nu, 2022; bewerking RIGO.

2.2 Verhuringen In deze paragraaf wordt het aanbod in de sociale huursector onderzocht op basis van de verhuringen (ook wel woningtoewijzingen). Eerst worden aantallen en aandelen verhuringen per toewijzingsmodule in beeld gebracht, als ook de verhuringen per woningtype. Ook worden de indicatoren gemiddelde inschrijftijd en gemiddelde zoektijd bij verhuring beschreven per leeftijdscategorie, inkomensklasse en huishoudensgrootte. 2.2.1

Aantal verhuringen

In Tabel 2-1 staan de absolute aantallen van verhuringen weergegeven voor de jaren 2020 tot en met 2022, uitgesplitst naar de verschillende toewijzingsmodulen. Figuur 2-5 geeft weer hoe de verhuringen zijn verdeeld over deze categorieën, uitgedrukt in percentages. Het aantal verhuringen ligt jaarlijks rond 600 woningen. In 2021 lag het aantal verhuringen ruim daarboven. De meeste woningen worden aangeboden via het aanbodmodel. Ook directe bemiddeling vormt een redelijk groot aandeel van de verhuringen. Het aantal woningen aangeboden via het lotingsmodel is nihil. Het aandeel toewijzingen via directe bemiddeling elk jaar toe ten kos tte van het aandeel toewijzingen via het aanbodmodel. Het aantal toewijzingen via het lotingmodel bleef in alle jaren gelijk.

Rapport Schaarsteonderbouwing Veenendaal

7

Tabel 2-1: Aantal verhuringen uitgesplitst naar toewijzingsmodule in de gemeente Veenendaal. Bron: Huiswaarts.nu, 2022; bewerking RIGO.

2020

2021

2022

Aanbodmodel

485

523

391

Lotingmodel

6

6

6

Directe bemiddeling

103

154

165

Totaal

594

683

562

Figuur 2-5 Aandeel verhuringen uitgesplitst naar toewijzingsmodule in de gemeente Veenendaal. Bron: Huiswaarts.nu, 2022; bewerking RIGO.

In Figuur 2.6 zijn de verhuurde woningen gepresenteerd naar het woningtype. De verdeling naar woningtype is redelijk stabiel in de drie onderzochte jaren. Jaarlijks worden de meeste appartementen in galerijflats en andere type appartementen verhuurd. Beide woningtypen vormen ongeveer een derde van de verhuurde woningen. De overige woningen zijn evenredig verdeeld in corridorflats en eengezinswoningen.

Rapport Schaarsteonderbouwing Veenendaal

8

Figuur 2-6 Aandeel verhuringen uitgesplitst naar woningtype in de gemeente Veenendaal. Bron: Huiswaarts.nu, 2022; bewerking RIGO.

2.2.2

Gemiddelde inschrijftijd

De inschrijfduur geeft aan hoe lang woningzoekenden ingeschreven hebben gestaan bij Huiswaarts op het moment van de toewijzing van een woning. Hierbij gaat het om de gemiddelde inschrijftijd voor toewijzingen via het aanbod - of lotingmodel. Toewijzingen via directe bemiddeling worden hierin dus niet meegenomen. Via de Aanbodmodule worden woningen op basis van inschrijftijd toegewezen. In Figuur 2-7 is te zien dat de gemiddelde inschrijftijd in de regio ligt tussen de 5,5 en 6,5 jaar en is toegenomen tussen 2020 en 2022. De gemiddelde inschrijftijd in Veenendaal ligt lager dan in de regio. Gemiddeld was de inschrijftijd tot verhuring 5,1 jaar in 2020 en dit nam toe tot 5,8 jaar in 2022. Figuur 2-7: Gemiddelde inschrijftijd (in jaren) bij woningtoewijzingen via aanbod- en lotingmodel in de gemeente Veenendaal en de regio Foodvalley. Bron: Huiswaarts.nu, 2022; bewerking RIGO.

Rapport Schaarsteonderbouwing Veenendaal

9

Voor Veenendaal is ook de gemiddelde inschrijftijd per toewijzingsmodule be keken (Figuur 2-8). Te zien is dat de gemiddelde inschrijftijd in het aanbodmodel ruim boven de 5 jaar ligt en is toegenomen tussen 2020 en 2022. Op de woningen in de lotingmodule kan iedereen kans maken, ongeacht inschrijftijd. De gemiddelde inschrijfduur ligt hier vele malen lager, namelijk tussen 1,2 en 2,4 jaar. Hierbij moet vermeld worden dat het aantal woningen dat via loting wordt aangeboden laag ligt. In alle drie de jaren ging het om 6 woningen. Figuur 2-8:Gemiddelde inschrijftijd (in jaren) per toewijzingsmodule in Veenendaal. Bron: Huiswaarts.nu, 2022; bewerking RIGO.

2.2.3

Gemiddelde zoektijd

In deze paragraaf onderzoeken we de gemiddelde zoektijd van woningzoekenden op het moment van woningtoewijzing. Waar de inschrijftijd gaat over ‘passieve wachttijd’, geeft zoektijd aan hoe lang woningzoekenden actief hebben gezocht en gereageerd op vrijkomend aanbod voordat een woning is toegewezen. Ook hier zijn de toewijzingen via directe bemiddeling buiten beschouwing gelaten. In Figuur 2-9 is te zien dat ook de gemiddelde zoektijd tot verhuring is toegenomen in de periode 2020 tot 2022. Dit is minder hard dan de trend in de regio als geheel.

Rapport Schaarsteonderbouwing Veenendaal

10

Figuur 2-9: Gemiddelde zoektijd (in jaren) bij woningtoewijzingen via aanbodmodel en loting in de gemeente Veenendaal en in de regio Foodvalley. Bron: Huiswaarts.nu, 2022; bewerking RIGO.

Voor de gemeente Veenendaal is ook de gemiddelde zoektijd per toewijzingsmodule bekeken (Figuur 2-10). Te zien is dat zowel de gemiddelde zoektijd in het aanbodmodel als in het lotingmodel is opgelopen tussen 2020 en 2022. De gemiddelde zoektijd via loting ligt substantieel lager, maar in alle drie de jaren ging het om slechts 6 woningen. Figuur 2-10: Gemiddelde zoektijd (in jaren) naar toewijzingsmodule in Veenendaal. Bron: Huiswaarts.nu, 2022; bewerking RIGO

2.3 Slaagkansen Tenslotte kijken we in deze paragraaf naar de effecten van de combinatie van woningzoekenden en aanbod in de sociale huursector, uitgedrukt in slaagkansen. De slaagkans is het aandeel actief woningzoekenden dat een woning heeft toegewezen gekregen. De slaagkans wordt per jaar berekend door het aantal toewijzingen te delen door het aantal actief woningzoekenden.

Rapport Schaarsteonderbouwing Veenendaal

11

De slaagkans geeft niet de kans op een woning voor individuele woningzoekenden weer. Per individu spelen daarvoor andere factoren een rol, zoals in schrijfduur of zoekgedrag. De slaagkans geeft voornamelijk de verhouding weer tussen vraag en aanbod en geeft daarmee een goede indicatie van de ontwikkeling van de druk op de sociale sector. In Figuur 2-11 zijn de slaagkansen te zien in de gemeente Veenendaal en in de regio Foodvalley als geheel. Het gaat om woningzoekenden die actief zoeken in de gemeente Veenendaal en in de regio als geheel, afgezet tegen het aantal verhuringen in de gemeente Veenendaal en in de regio. Woningen die bemiddeld zijn worden hier buiten beschouwing gelaten. De slaagkansen in de gemeente Veenendaal zijn over de driejarige periode afgenomen. In 2021 kwam volledig door de toename van het aantal woningzoekenden met ruim 18 procent. Het aantal toewijzingen nam ook toe met 8 procent. In 2022 was dit andersom aangezien het aantal toewijzingen met een kwart afnam, terwijl het aantal woningzoekenden ongeveer gelijk bleef. In de regio liggen de slaagkansen hoger. Dat valt te verklaren doordat veel woningzoekenden actief zullen zijn in verschillende gemeenten in de regio, waaronder in Veenendaal. Wanneer zij een woning vinden in een andere gemeente, zullen ze dus een ‘geslaagde’ zoektocht hebben in de regio, maar niet in Veenendaal.

De slaagkansen in de regio zijn tussen 2020 en 2021 gedaald. In 2022 blijft de slaagkans op hetzelfde niveau. Het aantal actief woningzoekenden nam in 2022 wel toe, maar het aantal toewijzingen in de regio lag ook hoger. Figuur 2-11 Slaagkansen in de gemeente Veenendaal en de regio Foodvalley. Bron: Huiswaarts.nu, 2022; bewerking RIGO.

Hieronder worden de slaagkansen per leeftijdsklasse weergeven. In het berekenen van deze slaagkansen zijn alleen verhuringen en reacties in het aanbod - en lotingmodel meegenomen. De toewijzingsmodule directe bemiddeling is buiten beschouwing gelaten. De slaagkansen per leeftijdscategorie voor de gemeente Veenendaal zijn weergegeven in Tabel 2-2. Duidelijk is te zien dat de slaagkansen toenemen met de leeftijd. Dat komt doordat ouderen vaak pas reageren wanneer zij al veel inschrijfduur hebben opgebouwd. Jongeren hebben doorgaans nog geen mogelijkheid gehad inschrijfduur op te bouwen, dus ligt hun slaagkans ook veel lager. Wel maken jongeren Rapport Schaarsteonderbouwing Veenendaal

12

soms een kans op toewijzing door gelabelde woningen voor deze doelgroep of door loting. Al hebben we gezien dat het bij loting om een gering aantal woningen gaat. Verder is een afname in slaagkansen over de onderzoeksperiode te zien voor alle leeftijdsklassen, met uitzondering van woningzoekenden van 45 tot 54 jaar.

Tabel 2-2 Slaagkansen naar leeftijdscategorieën in de gemeente Veenendaal. Bron: Huiswaarts.nu, 2022; bewerking RIGO.

< 23 jaar 23 t/m 34 jaar 35 t/m 44 jaar 45 t/m 54 jaar 55 t/m 64 jaar 65 jaar en ouder Totaal

2020 4,4% 6,9% 7,8% 7,4% 18,3% 29,3% 9,0%

2021 3,1% 6,2% 7,0% 7,3% 18,0% 28,7% 8,1%

2022 1,0% 3,7% 5,2% 8,4% 16,8% 26,0% 6,1%

In Figuur 2-12 worden de slaagkansen weergeven in het aanbodmodel en lotingmodel. In het aanbodmodel nam de slaagkans in 2021 licht af en nam dit in 2022 nog verder af tot 6,5 procent. Via het lotingmodel bleef de slaagkans min of meer gelijk. Gemiddeld genomen over de drie jaar is de slaagkans via het lotingmodel slechts 0,3 procent. Door het lage aantal toewijzingen zijn de gepresenteerde slaagkansen echter minder betrouwbaar dan die voor het aanbodmodel. Figuur 2-12 Slaagkansen via het aanbod- en lotingmodel in de gemeente Veenendaal. Bron: Huiswaarts.nu, 2022 bewerking RIGO

Uit nadere analyse van de verhuringen naar leeftijdscategorieën is op te maken dat de meeste woningen – 34 procent - zijn verhuurd aan 23 tot 34-jarigen. Ook worden veel woningen – 20 procent - verhuurd aan 65-plussers. De overige toewijzingen zijn evenredig verdeeld over de andere leeftijdsklassen. Alleen de jongste groep is hierop de uitzondering. Wanneer de verdeling van de verhuringen over de leeftijdsklassen nader wordt vergeleken met de verdeling van de actief woningzoekenden over de

Rapport Schaarsteonderbouwing Veenendaal

13

leeftijdsklassen dan valt op dat deze jongere woningzoekenden relatief gezien minder woningen krijgen toegewezen dan oudere leeftijdsgroepen (Figuur 2-13). Actief woningzoekenden onder de 23 jaar kregen over de drie jaar slechts 6 procent van de woningen toegewezen terwijl zij 15 procent van de woningzoekenden vormden. De leeftijdsklassen tot 44 jaar zijn relatief ondervertegenwoordigd in het aandeel toegewezen woningen. Dit terwijl voor de groepen 55 tot 64 -jarigen en 65-plussers oververtegenwoordigd zijn in het aantal verhuringen. Voor 55 tot 64-jaren is het aandeel toewijzingen 2,5 keer zo hoog als het aandeel actief woningzoekenden en voor de 65 plussers is dit zelfs vier keer zo hoog. Dit kan worden verklaard doordat inschrijftijd bepalend is bij toewijzing via de reguliere aanbodmodule en jongeren minder lang ingeschreven kunnen staan dan ouderen, die langer inschrijftijd kunnen ‘opsparen’. Bovendien geldt dat er voor de oudere woningzoekende soms vormen van voorrang en urgentie worden ingezet (denk aan seniorenwoningen, wonen en zorg etc.). Figuur 2-13: Vergelijking percentage actief woningzoekenden en percentage toewijzingen naar leeftijdsklassen in de gemeente Veenendaal. Bron: Huiswaarts.nu, 2022; bewerking RIGO.

In Figuur 2-14 is het aandeel actief woningzoekenden en het aandeel verhuringen ook vergeleken voor verschillende huishoudensgrootte. De verdeling tussen actief woningzoekenden en verhuringen is in dit verband minder scheef. De meeste actief woningzoekenden zijn eenpersoonshuishoudens. Tevens het grootste aandeel van de woningtoewijzingen gaan naar deze groep. Het aandeel grotere huish oudens vanaf vier personen is klein in het aandeel actief woningzoekenden: jaarlijks 8 procent tot 10 procent. Het aandeel verhuringen aan dit type huishouden ligt iets lager, namelijk ongeveer 5 procent. Uit de gegevens van Huiswaarts blijkt echter wel dat grotere huishoudens vanaf drie personen gemiddeld langere inschrijftijden en zoektijden hebben. Mogelijk zoeken zij langer of wachten ze met reageren tot er een passende woning geadverteerd wordt. Vanwege het lage aantal toewijzingen aan huishoudens van vijf personen of meer kunnen er geen betrouwbare uitspraken worden gedaan over de gemiddelde inschrijftijd en zoektijd van dit type huishouden.

Rapport Schaarsteonderbouwing Veenendaal

14

Figuur 2-14 Vergelijking percentage actief woningzoekenden en percentage toewijzingen naar huishoudensgrootte in de gemeente Veenendaal. Bron: Huiswaarts.nu, 2022; bewerking RIGO.

2.4 Samenvattend De indicatoren die de stand van zaken in de woonruimteverdeling meten, laten zien dat er schaarste is in het sociale segment. • • • •

• •

Het aantal inschrijvingen van huishoudens uit de gemeente Veenendaal nam 11 procent toe in de gemeten periode tussen 2020 en 2022. Ondanks dat het aantal verhuringen min of meer gelijk bleef, nam het aantal actief woningzoekenden in de gemeten periode tussen 2020 en 2022 met 18 procent toe. Het gemiddeld aantal reacties op een woning vertoond in zowel de gemeente als de regio als geheel een stijgende lijn. De gemiddelde inschrijfduur en zoekduur bij acceptatie van een woning door de woningzoekende laten ook een toenemende druk zien op de sociale huursector. De inschrijfduur en zoekduur namen beide toe. De slaagkansen voor woningzoekenden in de gemeente Veenendaal zijn laag en de afgelopen jaren gedaald. Dit geldt met name voor de jongere leeftijdsgroepen. Deze ontwikkelingen zijn tevens regionaal te zien.

Rapport Schaarsteonderbouwing Veenendaal

15

3

Koopsector

We onderzoeken de stand van zaken in de koopsector en beantwoorden de vraag: in hoeverre ervaren woningzoekenden schaarste aan betaalbare koopwoningen in Veenendaal?

3.1 Woningmarktindicatoren Hoe gaat het op de koopwoningmarkt van de woningmarktregio waar de gemeente Veenendaal deel van uitmaakt? We beschrijven de situatie op de koopwoni ngmarkt in het COROP-gebied Utrecht, bestaande uit de gemeenten Amersfoort, Baarn, Bunnik, Bunschoten, De Bilt, De Ronde Venen, Eemnes, Houten, IJsselstein, Leusden, Lopik, Montfoort, Nieuwegein, Oudewater, Renswoude, Rhenen Soest, Stichtse Vecht, Utrecht, Utrechtse Heuvelrug, Veenendaal, Vijfheerenlanden, Wijk bij Duurstede, Woerden, Woudenburg en Zeist. 3.1.1

Transactieprijzen

Sinds begin 2018 is er sprake geweest van een stijgende prijsontwikkeling ( Figuur 3-1). Deze was het sterkst in 2021, toen per kwartaal de prijzen met circa 20 procent stegen ten opzichte van een jaar daarvoor. Sinds het vierde kwartaal van 2021 nam de prijsontwikkeling af. Het dieptepunt was in het eerste en tweede kwartaal van 2023, toen de prijzen 10 procent lager waren dan het jaar daarvoor. Hierna stegen de prijzen weer: ze liggen in het vierde kwartaal van 2023 hoger als een jaar eerder. De mediane transactieprijs lag in het COROP-gebied Utrecht in het vierde kwartaal van 2023 op €502.000, dit was een jaar eerder €465.000. Er is een prijsstijging bij alle woningtypen te zien, maar de transactieprijs van een tussenwoning nam het meeste toe vergeleken met een jaar eerder, van €435.00 0 naar €481.000, een stijging van 10,6 procent. De transactieprijs voor 2-onder-1-kap is het minste gestegen in een jaar tijd, namelijk 2,2 procent, Dit segment steeg van €651.000 naar €666.000. Figuur 3-1 Ontwikkeling mediane transactieprijs per kwartaal ten opzichte van jaar eerder. 2018Q4-2023Q4. Bron: Brainbay en NVM.

3.1.2

Vraagprijzen

In De mediane vraagprijs lag in het vierde kwartaal van 2023 op €672.000 ten opzichte van €558.000 een jaar eerder. De vraagprijzen van alle typen woningen namen toe over Rapport Schaarsteonderbouwing Veenendaal

16

een jaar tijd, de vraagprijzen voor tussenwoningen en appartementen stegen het minste, namelijk met respectievelijk 6,3 procent en 6,9 procent. Figuur 3-2 is de ontwikkeling van de mediane vraagprijs per kwartaal ten opzichte van het jaar daarvoor in de regio Utrecht weergegeven. In het eerste kwartaal van 2019 was er nog sprake van een toename van de mediane vraagprijs van meer dan 10 procent ten opzichte van een jaar eerder. De mate van stijging varieerde daarna sterk, maar de groei nam over het algemeen af tot het tweede kwartaal van 2020, waar de mediane vraagprijs ongeveer 5 procent meer was ten opzichte van een jaar eerder. De twee jaren hierna nam de mediane vraagprijs, op wat kleine schommelingen na, toe tot 11 procent vergeleken met het jaar ervoor. Vanaf het tweede kwartaal van 2022 nam de vraagprijs weer af tot 3 procent, in het vierde kwartaal van 2023 nam de mediane vraagprijs weer licht toe. De mediane vraagprijs lag in het vierde kwartaal van 2023 op €672.000 ten opzichte van €558.000 een jaar eerder. De vraagprijzen van alle typen woningen namen toe over een jaar tijd, de vraagprijzen voor tussenwoningen en appartementen stegen het minste, namelijk met respectievelijk 6,3 procent en 6,9 procent. Figuur 3-2 Ontwikkeling mediane vraagprijs per kwartaal ten opzichte van jaar eerder. 2018Q4-2023Q4 Bron: Brainbay en NVM.

Vanaf 2020 begon het gemiddelde verschil tussen de vraag - en verkoopprijs in het COROP-Gebied Utrecht toe te nemen (Figuur 3-3). Dat betekent dat kopers steeds meer overboden. Het hoogtepunt van het overbieden was in het vierde kwartaal van 2021 en het eerste kwartaal van 2022, toen was het gemiddelde verschil net boven de 10 procent. Sinds begin 2022 is er sprake van een afname van dit verschil. In het eerste kwartaal van 2023 lag voor het eerst sinds 2018 de verkoopprijs iets onder de vraagprijs. Dat hebben we ook in de bovenstaande figuren gezien, waar de mediane verkoopprijs in regio is gedaald is ten opzichte van het voorgaande jaar en vorige kwartaal, maar de mediane vraagprijs (nog) niet. In het vierde kwartaal van 2023 neemt het verschil tussen de vraag en verkooprijs weer licht toe.

Rapport Schaarsteonderbouwing Veenendaal

17

Figuur 3-3 Gemiddeld verschil vraag- en verkoopprijs per kwartaal. 2018Q4-2023Q4. Bron: Brainbay en NVM.

Desondanks worden er wel degelijk woningen boven de vraagprijs verkocht. D at is te zien in Figuur 3-4. Dat proces van overbieden was ook in 2018 al merkbaar. Op het toppunt, wat begon in het tweede kwartaal van 2021, werd meer dan 80 procent van de woningen boven de vraagprijs verkocht. Dit percentage van circa 85 procent bleef een jaar lang de norm in de regio. Het laagste punt was in het eerste kwartaal van 2023, toen het percentage overboden woningen daalde naar circa 30 procent. Vanaf dit moment stijgt het percentage weer, in het vierde kwartaal van 2023 werd 60 procent van de woningen overboden. Figuur 3-4: Percentage woningen boven de vraagprijs verkocht per kwartaal. 2018Q4-2023Q4. Bron: Brainbay en NVM.

3.1.3

Verkoopaanbod en verkooptijd

Het aantal te koop staande woningen aan het einde van elk kwartaal en de gemiddelde verkooptijd van woningen zijn indicatoren voor schaarste: bij veel vraag en weinig aanbod zal de verkooptijd korter zijn. Sinds 2018 is er een golvende trend te zien in het aantal te koop staande woningen bij de NVM-makelaars (Figuur 3-5). In het vierde kwartaal van 2018 en de eerste drie kwartalen van 2019 stonden er aan het einde van het kwartaal circa 3.100 tot 3.300 woningen te koop. Vanaf eind 2019 nam dit aantal af, met nog een enkele schommeling in het tweede kwartaal van 2020. In 2021 stonden er aan het einde van het kwartaal nog maar circa 1.200 woningen te koop: een flinke afname. Deze ontwikkeling wijst op schaarste. Vanaf het tweede kwartaal van 2022 schoot het aantal weer omhoog, naar Rapport Schaarsteonderbouwing Veenendaal

18

circa 3000 te koop staande woningen in het vierde kwartaal van 2022. In de kwartalen erna nam het aantal te koop staande woningen weer licht af. In het vierde kwartaal van 2023 lag het aantal te koop staande woningen aan het einde van het kwartaal op circa 1.750 woningen. Figuur 3-5: Aantal woningen in aanbod einde kwartaal. 2018Q4-2023Q4. Bron: Brainbay en NVM.

De gemiddelde verkooptijd lag in 2018 en 2019 tussen de 30 en 40 dagen, vanaf het tweede kwartaal van 2020 daalde dit naar ongeveer 23 dagen (Figuur 3-6). Hierna neemt deze met wat schommelingen af naar circa 20 dagen in 2021 en de eerste helft van 2022. In het eerste kwartaal van 2023 bereikte de gemiddelde verkooptijd een nieuw dieptepunt, met een gemiddelde verkooptijd van 50 dagen. Sindsdien is de verkooptijd weer afgenomen, de verkooptijd lag in het vierde kwartaal van 2023 op c irca 25 dagen. Figuur 3-6: Gemiddelde verkooptijd in dagen per kwartaal. 2018Q4-2023Q4. Bron: Brainbay en NVM

3.1.4

Krapte-indicator

De beschreven indicatoren lijken te duiden op iets meer ruimte op de koopwoningmarkt sinds 2022. Echter, wanneer we de krapte-indicator van NVM bekijken, blijkt dat nog niet het geval te zijn. De krapte-indicator van NVM biedt een benadering voor het aantal keuzemogelijkheden dat een potentiële koper op de woningmarkt heeft (Figuur 3-7). De indicator wordt berekend door het aanbod aan het begin van een kwartaal te delen door het aantal transacties gedurende het kwartaal. Een krapte-indicator boven vijf betekent een evenwichtige markt. Wanneer deze naar onder de vijf zakt, dan is er sprake van een Rapport Schaarsteonderbouwing Veenendaal

19

zogenaamde verkopersmarkt: dan is de concurrentie tussen kopers hoog. Al sinds 2018 ligt de krapte-indicator van NVM onder de vijf, dus meer concurrentie tussen en minder mogelijkheden voor kopers. In het vierde kwartaal van 2018 en de eerste drie kwartalen van 2019 lag de krapte indicator tussen de 2 en 3. Vanaf de tweede helft van 2020 daalde deze, heel het jaar 2021 en het eerste kwartaal van 2022 lag de krapte indicator net boven de 1. Dit wijst op een zeer krappe woningmarkt. Vanaf het eerste kwartaal van 2022, met name te zien in het vierde kwartaal, is de markt weer iets ruimer geworden. De krapte indicator bleef toen net onder de 3, en daalde daarna weer. In het vierde kwartaal van 2023 was de krapte indicator circa 1,5.

Figuur 3-7:, Krapte-indicator (aanbod begin kwartaal gedeeld voor aantal transacties gedurende kwartaal). 2018Q42023Q4. Bron: Brainbay en NVM.

3.2 Prijsontwikkeling In deze paragraaf zoomen we in op de prijsontwikkeling in de koopsector in de gemeente Veenendaal op basis van de WOZ-waardeontwikkeling van koopwoningen. De gemiddelde WOZ-waarde loopt altijd achter op de gemiddelde vraagprijs of transactieprijs. De WOZ-waarden gaan wel over de gehele koopwoningvoorraad en zijn daarom minder gevoelig voor uitschieters. De WOZ-waardeontwikkeling ondersteunt het beeld van de stijgende prijzen in de gemeente. Vooral in 2023 maakt de gemiddelde WOZ-waarde in Veenendaal een grote sprong. De gemiddelde WOZ-waarde is met 58 procent gestegen in de periode tussen 2019 en 2023.

Rapport Schaarsteonderbouwing Veenendaal

20

Figuur 3-8 Gemiddelde WOZ-waarde tussen 2019 en 2023. Bron: Lokale monitor Wonen, 2024; bewerking RIGO.

3.3 Actueel aanbod In deze paragraaf bekijken we de huidige situatie op de koopwoningmarkt door het actuele aanbod te onderzoeken. We onderzochten het actuele aanbod op het platform Funda op peilmoment 25 maart 2024. Het gaat om een momentopname. Er stonden op dit moment in totaal 230 woningen te koop in de gemeente Veenendaal – waarvan 111 appartementen (Tabel 3-1). 102 woningen stonden op Funda voor een vraagprijs onder de betaalbare koopgrens van €390.000, waarvan 88 appartementen. De mediane oppervlakte van het actuele aanbod was 100 vierkante meter en de mediane vraagprijs in Veenendaal op deze peildatum was €402.500 (Tabel 3-2). Tabel 3-1 Aantal aangeboden koopwoningen in de gemeente Veenendaal via Funda op 25 maart 2024. Bron: funda; bewerking RIGO.

Aantal appartementen Aantal eengezinswoningen Totaal aantal aangeboden woningen

111 119 230

Tabel 3-2 Mediane vraagrpijs, oppervlakte en vierkantemeterprijs voor aangeboden sociale koopwoningen in gemeente Veenendaal op 20 maart 2024. Bron: Funda; bewerking RIGO.

Mediane vraagprijs Mediane oppervlakte Mediane m2-prijs

€ 402.500 100 m2 € 4.452

In Figuur 3-9 is het aanbod in de gemeente naar oppervlakte en prijsklasse weergegeven. Aanbod tot de sociale koopgrens van €230.000 is beperkt aanwezig. Het gaat om 2 appartementen met een woonoppervlakte van minder dan 75 vierkante meter. Tot aan de betaalbare koopgrens van €390.000 worden er 100 woningen extra aangeboden waarvan het merendeel ook met een woonoppervlakte van minder dan 75 vierkante meter. Boven een vraagprijs van €390.000 zijn de woningen vaker ruimer. Zo heeft 91 procent van de Rapport Schaarsteonderbouwing Veenendaal

21

woningen met een vraagprijs van boven de €500.000 een woningoppervlakte van meer dan 125 vierkante meter. Figuur 3-9 Actueel aanbod van aangeboden koopwoningen naar prijsklasse en aantal kamers. Bron: Funda, 2024; bewerking RIGO.

3.4 Toegankelijkheid Om de effecten van schaarste te onderzoeken, analyseren we ook de toegankelijkheid van de koopsector voor verschillende inkomensgroepen. Zo kijken we naar een aantal indicatieve inkomens en schetsen we welk aandeel van het aanbod toegankelijk is voor deze inkomensgroepen. We laten de primaire en secundaire doelgroep en de hoogste inkomensgroepen grotendeels buiten beschouwing. De laagste inkomensgroepen komen voor een groot deel in aanmerking voor een sociale huurwoningen. De hoogste inkomens hebben meer mogelijkheden tot hun beschikking om een woning te vinden. De middeninkomens daarentegen zullen het meeste aangewezen zijn op betaalbare particuliere huur- en koopwoningen. Er is geen vaste definitie van een middeninkomen. We hanteren in deze analyse daarom zes indicatieve middeninkomens, van laag tot hoog. In de bijlage worden deze toegelicht. Vervolgens bekijken we de toegankelijkheid van de koopsector in Veenendaal. In hoeverre is het koopaanbod in Veenendaal betaalbaar? Wie een woning wil kopen heeft daarvoor normaal gesproken een hypotheek nodig. De maximale hypotheek wordt gebaseerd op het inkomen en de geldende hypotheekrente. De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) gebruikt hierbij de financieringsnormen van het NIBUD.

Figuur 3-10 toont de maximale hypotheek die huishoudens (onder de AOW-leeftijd) kunnen krijgen op basis van de actuele NHG-normen, waarbij wordt uitgegaan van een hypotheekrente van 4,25 procent. De maximale hypotheek varieert hierbij van ongeveer €124.500 bij een bruto jaarinkomen van €30.000 tot €356.000 bij een jaarinkomen van €75.000.

Rapport Schaarsteonderbouwing Veenendaal

22

Figuur 3-10 Maximale hypotheek voor eenverdieners met een middeninkomen, naar bruto-inkomen, 2023 hypotheekrente = 4,25 procent).

In Tabel 3-3 is weergegeven wat de maximale lening is voor de zes indicatieve middeninkomens. In deze maximale hypotheek zijn extra kosten zoals overdrachtsbelasting, hypotheek- en transportakte en eventuele makelaarskosten niet meegerekend. Het is echter belangrijk om op te merken dat de maximale hypotheek niet de enige financiële mogelijkheden van huishoudens bepaalt. Ook spaargeld en overwaarde uit de vorige woning zijn van invloed. Koopstarters hebben vaak weinig eigen spaargeld, maar kunnen mogelijk een gift van hun ouders ontvangen. Doorstromers vanuit de koopsector hebben vaak wel een eigen vermogen uit de vorige woning. In dit geval gaan we uit van startende huishoudens zonder eigen spaargeld. De vraag is welk deel van het aanbod voor hen betaalbaar is.

Tabel 3-3 Maximale hypotheek op basis van 4,25 procent hypotheekrente voor verschillende inkomensgroepen.

Jaarinkomen

Groep

€ 40.000 (laag middeninkomen 1) € 44.035 (laag middeninkomen 2) € 48.625 (middeninkomen 1) € 60.000 (middeninkomen 2) € 70.000 (hoog middeninkomen 1) € 80.000 (hoog middeninkomen 2)

A B C D E F

Maximale hypotheek € 166.000 € 187.000 € 207.000 € 264.000 € 326.000 € 386.000

Figuur 3-11 toont een cumulatief overzicht van de vraagprijzen van de 230 koopwoningen op Funda (25 maart 2024). De blauwe lijn toont het percentage van woningen op Funda dat aangeboden wordt tot een bepaalde vraagprijs. De verticale lijnen A t/m F in de figuur komen overeen met de indicatieve middeninkomens in Tabel 3-3. Ze geven aan wat deze inkomensgroepen maximaal kunnen kopen op basis van hun maximale hypotheek. Voor elke groep is het aanbod links van de desbetreffende lijn theoretisch betaalbaar.

Rapport Schaarsteonderbouwing Veenendaal

23

Figuur 3-11 Toegankelijkheid van actueel koopaanbod percentueel in gemeente Veenendaal voor verschillende inkomensgroepen. Bron: Funda, 2024; bewerking RIGO.

De goedkoopste aangeboden koopwoning in Veenendaal wordt aangeboden voor €210.000 en is daarmee buiten bereik voor de lagere middeninkomensgroepen (A en B) en eerste middeninkomensgroep (C). Voor de tweede middeninkomensgroep (€60.000, D) is circa 27 procent (63 woningen) beschikbaar. Bij een jaarinkomen van €70.000 (E) neemt het toegankelijke aanbod nog iets verder toe tot 36 procent van de aangeboden koopwoningen in de gemeente Veenendaal. Dat zijn in totaal 83 woningen. Voor de groep hoogste middeninkomens (F) zijn er nog iets meer woningen po tentieel bereikbaar. Namelijk 43 procent van het beschikbare koopaanbod. Dit betekent dat een huishouden met een jaarinkomen van €80.000 (2 keer modaal) toegang heeft tot 100 van de 230 beschikbare koopwoningen. Daarmee is 57 procent van het koopaanbod voo r hoge middeninkomens momenteel buiten het bereik van de maximale hypotheek.

Rapport Schaarsteonderbouwing Veenendaal

24

Figuur 3-12 Toegankelijkheid van actueel koopaanbod percentueel in gemeente Veenendaal voor verschillende inkomensgroepen, uitgesplitst naar woningtype. Bron: Funda, 2024; bewerking RIGO.

In Figuur 3-12 is te zien dat er bovendien verschillen zijn in de toegankelijkheid van appartementen en eengezinswoningen. Het is duidelijk te zien dat het aanbod aan koopappartementen relatief toegankelijker is in de gemeente dan het aanbod eengezinswoningen. Echter, voor een huishouden met een middeninkomen van €48.625 (groep C) maakt het niet uit of een woning een appartement of eengezinswoning is: beide blijven onbereikbaar. Voor de andere groepen middeninkomens valt een groter deel van het actuele aanbod van appartementen binnen bereik. Zo zijn voor huishoudens met een 1,5 keer modaal inkomen (€60.000, groep D) geen eengezinswoningen beschikbaar, maar zijn er wel 63 koopappartementen toegankelijk. Dit is 57 procent van het aanbod aan koopappartementen. Voor de eerste groep hoge middeninkomens (€70.000, groep E) komt 70 procent (78) van de appartementen in bereik, maar nog steeds slechts 5 van de 119 koopeengezinswoningen. Voor de inkomensgroep met een dubbelmodaal inkomen (€80.000, groep F) zijn er in totaal 88 koopappartementen en 12 koopeengezinswoningen binnen bereik. Uiteraard is niet elk woningtype passend voor elk type huishouden. Voor grotere huishoudens, zoals gezinnen die op zoek zijn naar een eengezinswoning, met een laag of middeninkomen zijn de effecten van schaarste dus groter.

3.5 Samenvattend •

•

•

Op basis van de analyse van de koopsector in de gemeente Veenendaal kan geconcludeerd worden dat er sprake is van schaarste aan betaalbare koopsegment tot €390.000. In de woningmarktregio Utrecht, waar Veenendaal onderdeel van uitmaakt, is er schaarste op de woningmarkt. Al sinds 2018 geeft de krapte-indicator van NVM aan dat er sprake is van een verkopersmarkt: meer concurrentie tussen en minder mogelijkheden voor kopers. Een aantal NVM-indicatoren, zoals mediane transactieprijs en vraagprijs, mate van overbieden, aanbod en verkooptijd ondersteunen dat beeld. De ontwikkeling van de gemiddelde koopsom en WOZ-waarde in de gemeente Veenendaal laten een flinke prijsstijging zien van koopwoningen tussen 2019 en 2023.

Rapport Schaarsteonderbouwing Veenendaal

25

•

•

Het actuele aanbod is eenzijdig. 70 woningen hebben een vraagprijs boven €500.000. Tot aan de betaalbare koopgrens van €390.000 worden er 102 woningen aangeboden: dat is 44 procent van het aanbod. Voor lage en middeninkomens is de koopsector moeilijk toegankelijk. 56 procent van het koopaanbod is financieel buiten het bereik voor hoge middeninkomens (tot 2x modaal).

Rapport Schaarsteonderbouwing Veenendaal

26

4

Verhuizingen binnen de gemeente

Een tekort aan woningen kan het zoekgedrag van woningzoekenden beïnvloeden. Woningzoekenden zoeken vaak lokaal, maar mogelijk kijken meer woningzoekenden verder dan de eigen gemeente om hun kansen te verhogen. In dit hoofdstuk nemen we de mutaties in de koopsector onder de loep en onderzoeken de mate waarin nieuwe inwoners vanuit de eigen gemeente verhuizen of van elders uit de regio of van buiten de regio komen. In onderstaande figuur is weergeven welk deel van de woningkopers in de gemeente Veenendaal uit de eigen gemeente, binnen de regio of van buiten de regio komen. In 2021 kwam ruim de helft (56 procent) van de woningkopers uit de eigen gemeente. 16 procent kwam vanuit een andere gemeente in de Foodvalley en 28 procent kwam van buiten de Foodvalley. In 2022 nam het aandeel woningkopers uit de eigen gemeente licht toe tot 58 procent. Het aandeel kopers van binnen en buiten de regio nam beiden met één procentpunt af. In 2023 was het aandeel woningkopers uit de eigen gemeente weer gelijk aan het aandeel in 2021 (56 procent) en nam het aandeel van de woningkopers van buiten de regio toe tot 29 procent. Het aandeel woningkopers van binnen de regio bleef 15 procent. Figuur 4-1 Herkomst woningkopers in de periode 2021-2023 Bron: Kadaster, 2023; bewerking RIGO.

In Figuur 4-2 wordt onderscheid gemaakt tussen transacties tot en boven de betaalbare koopprijsgrens 5 (€355.000, prijspeil 2022). Er is een klein verschil in de herkomst van de kopers tussen de prijscategorieën. Van het totaal aan transacties tot aan de betaalbare prijsgrens over de drie jaar gaat 54 procent naar woningkopers uit de eigen gemeente. Voor woningen boven de betaalbare prijsgrens ligt dit aandeel met 58 procent net iets hoger. Dit geldt ook voor woningzoekenden van buiten de regio, alhoewel de verschillen hier een stuk kleiner zijn. Woningkopers uit de regio kochten relatief gezien vaker een woning onder de betaalbare prijsgrens dan boven deze prijsgrens in de drie jaar tijd.

5

Betaalbare koopprijsgrens. In 2024 is deze bijgesteld naar €390.000.

Rapport Schaarsteonderbouwing Veenendaal

27

Figuur 4-2: Herkomst woningkopers in de periode 2021-2023 naar prijsklasse. Bron: Kadaster, 2023; bewerking RIGO.

4.1 Samenvattend •

•

57 procent van de woningkopers in Veenendaal komen uit de eigen gemeente, 15 procent vanuit een andere gemeente in de Foodvalley en 28 procent komt van buiten de Foodvalley. In de periode van drie jaar zijn deze aandelen vrij stabiel. Verder valt op dat woningkopers uit Veenendaal relatief gezien iets vaker woningen boven de betaalbare prijsgrens kopen dan onder deze prijsgrens. Voor woningkopers uit andere gemeenten in de Foodvalley geldt het tegenovergestelde.

Rapport Schaarsteonderbouwing Veenendaal

28

5

Conclusie

In deze rapportage hebben we onderzocht in welk deel van de woningvoorraad in de gemeente Veenendaal sprake is van schaarste. Het onderzoek naar schaarste dient als onderbouwing van de huisvestingsverordening die sturing mogelijk maakt in woonruimteverdeling. Op basis van dit onderzoek kan geconcludeerd worden dat een aanzienlijk deel van de woningvoorraad in de gemeente Veenendaal als schaars kan worden bestempeld. Allereerst is er krapte in de sociale huursector. Bovendien zorgen de zeer hoge prijzen in de koopsector ervoor dat huishoudens met een lager- of middeninkomen slechts een beperkt deel van de koopwoningen potentieel kunnen betalen. Er is daarmee sprake van schaarste van betaalbare koopwoningen en negatieve verdringingseffecten, waarbij lagere inkomens te maken hebben met concurrentie van hogere inkomens en starters te maken hebben met de concurrentie van doorstromers. Sociale huursector De sociale huursector (verhuurd door woningcorporaties) is voor een deel van de woningzoekenden niet toegankelijk door de maximale-inkomensgrens. Alle indicatoren laten schaarste in en druk op de sociale huursector zien. Zowel het aantal inschrijvingen en het aantal actief woningzoekenden in de regio nam toe. Ook het gemiddeld aantal reacties per geadverteerde woning en de gemiddelde inschrijftijd en zoektijd is gestegen.

De slaagkansen voor woningzoekenden in de gemeente Veenendaal zijn laag en bovendien de afgelopen jaren gedaald. Een woning vinden in de sociale huursector is daarmee voor slechts een kleine groep woningzoekenden bereikbaar. Veel middeninkomens hebben op basis van hun inkomen geen toegang tot de sector. Daarnaast zorgt de grote vraag en het beperkte aanbod voor grote concurrentie waar die naar verwachting vooral voor jongere huishoudens tot gevolg heeft dat de kansen beperkt zijn. De slaagkansen laten zien dat de krapte het grootst is voor de jongere leeftijdsgroepen (<23 en 23-34 jaar). Dat komt omdat deze huishoudens een relatief lage inschrijfduur hebben en daardoor minder kans maken op woningen die op basis van inschrijfduur toegewezen worden. Dat is het geval voor het overgrote deel van de toewijzingen in Veenendaal. Koopsector Vervolgens hebben we de schaarste in de koopsector onderzocht. Een indicator van schaarste op de koopwoningmarkt is de algemene prijsstijging in de sector. Al liet de mediane transactieprijs eind 2022 een daling zien voor het eerst in de onderzocht e vijf jaar. Sinds eind 2023 is er weer sprake van stijgende transactieprijzen. Het aantal aangeboden woningen is ook gestaag weer afgenomen in 2023 – een indicatie dat het aanbod wederom krapper wordt. De NVM-krapte-indicator geeft deze ontwikkeling ook weer.

Al met al lijkt het erop dat de druk op de koopmarkt in de regio Utrecht in 2023 toeneemt. Het is nog onduidelijk of deze trend zich voortzet. Dit beeld wordt ondersteunt door de WOZ-waardenontwikkeling in de gemeente Veenendaal. De gemiddelde WOZ-waarde is met ruim 55 procent toegenomen tussen 2019 en 2023. Van het acuele aanbod op Funda heeft ongeveer 40 procent van de aangeboden woningen een vraagprijs van € 390.000 of minder. Ook onderzochten we de effecten van schaarste in de koopsector door midd el van de toegankelijkheid van het aanbod aan koopwoningen. De toegankelijkheid van de Rapport Schaarsteonderbouwing Veenendaal

29

koopsector voor lage en middeninkomens weerspiegelt de schaarste. Voor huishoudens met lage en middeninkomens is er vrijwel niets aan aanbod waar zij voor in aanmerking komen. Deze inkomensgroepen hebben daarbij ook te maken met concurrentie huishoudens met een hoger inkomen. Voor hogere middeninkomens tot €80.000, die potentieel een woning van €386.000 kunnen financieren, is ruim 55 procent van de woningen, zonder eigen spaargeld, niet bereikbaar. Net zoals in de sociale huursector, komen naar verwachting met name jongeren en starters, zonder eigen spaargeld, hierdoor in de verdringing. Een groot deel van hen zal in de doelgroep lage (midden)inkomens vallen. Bijvoorbeeld ook grotere huishoudens, zoals gezinnen, hebben potentieel meer last van schaarste en verdringing. Doorstromers kunnen mogelijk makkelijker een stap maken op de koopwoningmarkt door overwaarde van hun woning en/of eigen geld. Er zijn uiteraard uitzondering en. Er zijn ook starters met veel eigen geld of doorstromers die geen stap kunnen maken naar een woning passend bij hun levensfase. Lokale binding Tot slot is in de context van schaarste is onderzocht hoeveel inwoners binnen de eigen gemeente verhuizen en in welke mate nieuwe inwoners uit de regio Foodvalley of van buiten de regio komen.

Ook hebben we onderzocht in welke mate inwoners binnen de eige n gemeente verhuizen en hoeveel nieuwe inwoners uit de regio of van buiten de regio naar Veenendaal verhuizen. Daarin is gekeken naar mutaties in de koopsector tot de betaalbare koopprijsgrens en de koopsector vanaf de betaalbare koopprijsgrens. In de koopsector komt in de onderzochte periode 57 procent van de kopers uit de gemeente Veenendaal. Woningkopers uit Veenendaal kopen relatief gezien iets vaker woningen boven de betaalbare prijsgrens en woningkopers elders uit de regio Foodvalley vaker woningen onder deze prijsgrens.

Rapport Schaarsteonderbouwing Veenendaal

30

Bijlagen Bijlage 1: Indicatieve inkomensgroepen

Indicatieve middeninkomens

Laag middeninkomen 1: €40.000 (1 keer modaal inkomen); Laag middeninkomen 2: € 44.035 (bovengrens secundaire doelgroep sociale huur alleenstaanden); Middeninkomen 1: € 48.625 meerpersoonshuishoudens);

(bovengrens

secundaire

doelgroep

sociale

huur

Middeninkomen 2: 60.000 (1,5 keer modaal); Hoog middeninkomen 1: €70.000 (1,75 keer modaal); Hoog middeninkomen 2: €80.000 (2 keer modaal).

Rapport Schaarsteonderbouwing Veenendaal

31

Rapport Schaarsteonderbouwing Veenendaal

32