4.a Gewijzigde vaststelling bestemmingsplan “Jan Steenlaan 4” - Zienswijzennota
Tekst van het document
Commentaarnota zienswijzen
Bestemmingsplan Jan Steenlaan 4
Veenendaal, maart 2023
1. Inleiding 1.1 Aanleiding Deze nota heeft betrekking op de zienswijzefase van het ontwerpbestemmingsplan ‘Jan Steenlaan 4’. Het ontwerpplan voorziet in een juridisch-planologische regeling voor de realisatie van een appartementencomplex bestaande uit maximaal 24 appartementen gelegen aan de Jan Steenlaan 4 tussen de Jan Vermeerlaan en de Franse Halslaan, kadastraal bekend als gemeente Veenendaal, sectie B, nummer 8315. 1.2 Procedure Het ontwerpbestemmingsplan ‘Jan Steenlaan 4’ heeft met ingang van donderdag 6 oktober 2022 gedurende zes weken, tot en met woensdag 16 november, ter inzage gelegen. Tijdens deze periode bestond gelegenheid voor eenieder hiertegen een zienswijze in te dienen. Van de terinzagelegging is kennisgegeven op de gebruikelijke wijzen (bekendmaking via het Gemeenteblad en op de landelijke voorziening www.ruimtelijkeplannen.nl). Er zijn 15 zienswijzen ingediend binnen de hiervoor bedoelde termijn. De gemeenteraad is het bevoegde bestuursorgaan om te beslissen over de vaststelling van het bestemmingsplan en voor de vraag of een zienswijze al dan niet wordt opgenomen in het bestemmingsplan. Binnen zes weken na de (gewijzigde) vaststelling van het bestemmingsplan wordt het besluit bekend gemaakt via het gemeenteblad en op de landelijke voorziening www.ruimtelijkeplannen.nl.
Na de bekendmaking ligt het gewijzigd vastgestelde bestemmingsplan voor een periode van zes weken ter inzage. Tijdens deze periode kan een belanghebbende beroep indienen bij de Afdeling bestuursrecht van de Raad van State. Het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan treedt in werking met ingang van de dag waarop de beroepstermijn van zes weken afloopt, tenzij er een verzoek om voorlopige voorziening bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State wordt ingediend.
2 Commentaarnota zienswijzen bestemmingsplan Jan Steenlaan 4
2. Zienswijzen 2.1 Ingediende zienswijzen De volgende 15 zienswijzen zijn ingediend: 1. Appellant 1, ingediend op 26 oktober 2022; 2. Appellant 2, ingediend op 30 oktober 2022; 3. Appellant 3, ingediend op 1 november 2022; 4. Appellant 4, ingediend op 1 november 2022; 5. Appellant 5, ingediend op 1 november 2022; 6. Appellant 6, ingediend op 2 november 2022; 7. Appellant 7, ingediend op 8 en 10 november 2022; 8. Appellant 8, ingediend op 10 november 2022; 9. Appellant 9, ingediend op 11 november 2022; 10. Appellant 10, ingediend op 14 november 2022; 11. Appellant 11, ingediend op 14 november 2022; 12. Appellant 12, ingediend op 14 november 2022; 13. Appellant 13, ingediend op 14 november 2022; 14. Appellant 14, ingediend op 20 oktober en 15 november 2022*; 15. Appellant 15, ingediend op 23 oktober 2022. *aangevuld op 28 november 2022 2.2 Ontvankelijkheid Alle zienswijzen zijn op de juiste wijze ingediend en ontvangen binnen de hiervoor bedoelde termijn. De zienswijzen zijn daarom ontvankelijk en worden in beschouwing genomen. 2.3 Samenvatting zienswijzen en reactie gemeente In onderstaande tabel zijn de 15 ingediende zienswijzen samengevat en is de reactie van de gemeente opgenomen. Appellant 1a.
Inhoud zienswijze Het plan heeft een negatief effect op de leefbaarheid van de wijk. Dit doordat een belangrijke ontmoetingsplek verdwijnt.
Reactie gemeente Het realiseren van starters/seniorenwoningen vormt een belangrijk onderdeel in de woonvisie van de gemeente Veenendaal. Om een dynamisch woonmilieu te kunnen bewerkstelligen is gekozen voor koopappartementen. 30% wordt uitgevoerd als sociale koopwoningen. Hierdoor zullen deze woningen goed passen in een wijk met voornamelijk sociale huurwoningen en niet uit de toon vallen qua inkomensverschillen van de doelgroep en huidige wijkbewoners. Sterker, het biedt juist jongeren en senioren uit het Franse Gat de mogelijkheid om in de wijk te blijven wonen in een moderne,
Wijziging bestemmingsplan Niet van toepassing.
3 Commentaarnota zienswijzen bestemmingsplan Jan Steenlaan 4
duurzame en levensbestendige woning. Het huidige gebouw ‘de kleine beurs’ is contractueel eigendom van de projectontwikkelaar en deze financiert momenteel ook deels de huidige exploitatie van de kleine beurs. De huidige ‘maatschappelijke’ functie van het gebouw is een particulier initiatief en niet vanuit de gemeente georganiseerd.
1b
De toevoeging van 24 woningen verslechterd de verkeersituatie.
2a
Hoogbouw is niet passend in de wijk.
Het dichtstbijzijnde bestaande wijkcentrum Plein C ligt aan de Dr. De Visserstraat. Na realisatie van het IKC (scholen en kindopvang) aan de Slotemaker de Bruïnestraat is het voornemen om het wijkcentrum te vestigen in de Binnenronde. Dit is dicht bij de winkels en dichter bij de Jan Steenlaan 4, en kan dan ook als vervanging dienen van de ontmoetingsplek aan de Jan Steenlaan 4. Als gevolg van deze ontwikkeling zal het aantal motorvoertuigbewegingen slechts beperkt toenemen ten opzichte van de huidige functie. De omliggende wegen kunnen de extra voertuigbewegingen van/naar het plangebied zonder te verwachten afwikkelingsproblemen opvangen. In de planvorming is bewust voor een ontsluiting via de Jan Vermeerstraat gekozen zodat geen conflicten ontstaan tussen in- en uitrijdend verkeer van en naar het plangebied en fietsverkeer op de Frans Halslaan. De volgende aspecten zijn van belang voor bebouwing op deze locatie:
Niet van toepassing.
De maximale bouwhoogte is verlaagd van 18 meter naar 10, 13 en 16 meter.
4 Commentaarnota zienswijzen bestemmingsplan Jan Steenlaan 4
1. Het loslaten van bouwhoogten in de Omgevingsvisie 2030 Veenendaal. In plaats daarvan zijn een aantal richtlijnen opgesteld. Voor deze locatie zijn dat: Hoge bebouwing ligt aan structuurdragers, structurerende lijnen, entrees en als stedenbouwkundige accenten; Stedenbouwkundige hoogte accenten kunnen aan de orde zijn bij inbreiding/ herstructureringslocaties en nieuwe ontwikkelingen in bestaande woongebieden. Bijvoorbeeld om een door de gemeente gewenst type bebouwing te realiseren en/ of een stedenbouwkundig belangrijke plek te markeren; 2. Het huidige woningtekort. Het plan sluit aan bij de opgave uit de Omgevingsvisie om extra woningen toe te voegen door in te zetten op hogere bebouwing. 3. De wens om te verdichten bij spoorwegstations (meer woningen te bouwen nabij stations). De locatie is gelegen in de nabijheid van het Stationsgebied VeenendaalCentrum. Deze omgeving leent zich voor een stedelijke woonfunctie; 4. Ligging aan het stedenbouwkundig ensemble Jan Steenlaan. De wijk ‘t Franse Gat is gebouwd in de Jaren ‘50 – ‘60 van de vorige eeuw en maakt deel uit van het uitbreidingsplan Zuid-West. De wijk heeft een duidelijke noordzuid verkaveling. De wijk heeft een planmatige sobere opzet en veel openbaar groen. In afwijking op het stratenpatroon zijn enkele straten oost-west 5 Commentaarnota zienswijzen bestemmingsplan Jan Steenlaan 4
gericht. Deze oost-west gerichte straten zorgen voor verbinding in de wijk. De Jan Steenlaan is zo’n oost-west gerichte straat. Een deel van de straat is verbreed voor een plantsoen, waaraan enkele commerciële functies liggen en appartementen met afwijkende bouwhoogte. In de gebiedsvisie Franse gat (pagina 14) is dit deel van de Jan Steenlaan benoemd als stedenbouwkundig ensemble. Het begin en het eind van het plantsoen kunnen verbijzonderd worden. Het voorstel speelt hierop in door in de massa aandacht te geven aan de hoek Jan Steenlaan/ Frans Halslaan. De hoogte van de nieuwe massa past bij het beeld van het plantsoen en sluit het plantsoen duidelijk af. Met de rooilijnen, bouwhoogten en architectuur wordt ingespeeld op deze markante ligging. Door de aflopende bouwhoogten van 5 naar 3 sluit het plan aan op de grondgebonden woningen aan Frans Halslaan en met 4 bouwlagen en ruimte voor een speelplek naar de Jan Vermeerstraat.
2b
Er worden te weinig parkeerplaatsen toegevoegd.
Passend op deze locatie zijn 5 bouwlagen. Het bestaat uit 3 tot 5 bouwlagen. Een hoogte van maximaal 10 tot 16 meter is hierbij toereikend. De maximale hoogte wordt aangepast van 18 naar 10, 13 en 16 meter. Op basis van de Notitie Parkeernormen Veenendaal 2020 zijn de parkeernormen voor deze locatie vastgesteld. De gemeente heeft vijf verschillende zones vastgesteld, waarvoor afwijkende parkeernormen gelden. De te realiseren
Niet van toepassing.
6 Commentaarnota zienswijzen bestemmingsplan Jan Steenlaan 4
ontwikkeling aan de Jan Steenlaan 4 valt binnen zone 1. De normen vanuit de Notitie Parkeernormen Veenendaal 2020 zijn als volgt; Woning <60 m2 GVO = 0,4 per woning Appartementen koop = 0,7 per woning Op basis van het huidige plan (17 appartementen <60m2 en 6 koopappartementen >60m2) 17 x 0,4 = 6,8 en 6 x 0,7 = 4,2 → 11 parkeerplaatsen excl. dubbelgebruik.
3a
Hoogbouw is niet passend in de wijk.
3b
Er worden te weinig parkeerplaatsen toegevoegd. Er worden te weinig parkeerplaatsen toegevoegd. Er worden te weinig parkeerplaatsen toegevoegd. Hoogbouw gaat zorgen voor aantasting van privacy, uitzicht en lichtinval.
4
5a
5b
Het plan voorziet in de realisatie van 12 parkeerplaatsen aan de achterzijde van het terrein. Als gevolg van de realisatie van de nieuwe inrit naar het achter terrein verdwijnen 2 parkeervakken langs de Jan Vermeerstraat. Deze parkeervakken worden op het achter terrein gecompenseerd. Tot slot mogen 2 openbare parkeer plekken aan de voorzijde meetellen inzake het huidig gebruik. Hiermee zijn er voldoende parkeervakken aanwezig om de toekomstige parkeerbehoefte op te kunnen vangen. Zie reactie op 2a.
Zie reactie op 2b.
De maximale bouwhoogte is verlaagd van 18 meter naar 10, 13 en 16 meter. Niet van toepassing.
Zie reactie op 2b.
Niet van toepassing.
Zie reactie op 2b.
Niet van toepassing.
De gemeente Veenendaal groeit en dient uit te breiden. Het is onmogelijk om dit allemaal in de breedte te voorzien, dus dient er ook de hoogte in gebouwd te worden.
Niet van toepassing.
7 Commentaarnota zienswijzen bestemmingsplan Jan Steenlaan 4
Dit zijn onderwerpen die altijd terugkomen bij een stedelijke ontwikkeling op een inbreidingslocatie. Het verdichten en transformeren binnen de gemeentegrenzen is ook opgenomen in de omgevingsvisie hoofdstuk 5.7 dat vastgesteld is door de raad. Daarbij is de locatie niet ver gelegen van NS-station Centrum. De wens is om te verdichten bij spoorwegstations (meer woningen te bouwen nabij stations).
6a
6b
7a
Er worden te weinig parkeerplaatsen toegevoegd. 5 woonlagen is ongewenst. Omwonenden zijn niet meegenomen in de omgevingsdialoog.
In het ontwerp is zoveel mogelijk rekening gehouden met privacy en uitzicht door de woonkamers aan de straatkant te positioneren en de slaapkamers aan de zijde waaraan de tuinen van de woningen in de Jan Vermeerstraat en Frans Halslaan grenzen. Windhinder is bij deze maximale bouwhoogte niet van toepassing. Schaduwwerking zal minimaal zijn omdat het gebouw max 5 lagen heeft en verschillende hoogtes: 3 bouwlagen aan de noordzijde grenzend aan de Frans Halslaan en 4 bouwlagen gericht naar de Jan Vermeerstraat. Zie reactie op 2b.
Zie reactie op 2a en 5b. Het plan zal variëren van 3 tot maximaal 5 bouwlagen. Middels een brief zijn directe omwonenden op de hoogte gesteld van de ontwikkelplannen. Hierbij werd verwezen naar de omgevingsdialoog website, waar vragen gesteld konden worden en gereageerd kon worden op de plannen. Door
Niet van toepassing.
Niet van toepassing.
Het participatieverslag is toegevoegd als bijlage van de toelichting van het bestemmingsplan.
8 Commentaarnota zienswijzen bestemmingsplan Jan Steenlaan 4
7b
7c
7d
7e
7f
De toevoeging van 24 woningen verslechterd de verkeersituatie. Waardevermindering van omliggende koophuizen.
Het uitzicht wordt weggenomen door hoogbouw en is daarom ook niet passend. Er is geen overleg met omwonende geweest.
Brandveiligheidseisen worden niet gegarandeerd.
de regels met betrekking tot covid-19 was een fysieke bijeenkomst niet verantwoord. In totaal zijn vijf reacties/ vragen binnengekomen waar ook op gereageerd is. Waar mogelijk zijn deze opmerkingen verwerkt in het plan. Zie reactie op 1b.
Niet van toepassing.
Woningen toevoegen door middel van inbreiding leidt tot verdichting. Dat deze locatie geschikt is voor inbreiding, is al lang bekend. Of dit alsnog leidt tot waardevermindering, kan vastgesteld worden middels planschade na vaststelling van het bestemmingsplan. De ontwikkelaar heeft zich verbonden aan een exploitatieovereenkomst en is verantwoordelijk voor de betaling van eventuele planschade. Zie reactie op 5b.
Niet van toepassing.
Zie reactie op 7a.
Het participatieverslag is toegevoegd als bijlage van de toelichting van het bestemmingsplan. Niet van toepassing.
Het bestemmingsplan biedt kaders zoals de maximale hoogte en het maximumaantal woningen voor de herontwikkeling. Na de vaststelling van het bestemmingsplan kan een omgevingsvergunning voor bouwen aangevraagd worden. Hiervoor moeten gedetailleerde bouwtekeningen aangeleverd worden die tevens worden getoetst aan de landelijke eisen voor brandveiligheid. Met de Veiligheidsregio is al vooroverleg geweest over dit
Niet van toepassing.
9 Commentaarnota zienswijzen bestemmingsplan Jan Steenlaan 4
7g
8 9a
9b
10a
10b
10c
10d
Windhinder en schaduwwerking is niet meegenomen in het bestemmingsplan. Dit plan veroorzaakt extra verkeersproblemen. Er worden te weinig parkeerplaatsen toegevoegd. Hoogbouw is niet passend in de wijk. Er worden te weinig parkeerplaatsen toegevoegd. Het huidige speeltuintje zal verdwijnen.
Hoogbouw is ongewenst en zal ten koste gaan van privacy en uitzicht. Afwijkende bouwstijl dat niet past in de wijk.
10e
Geluidsoverlast door 24 warmtepompen.
10f
De appartementen zullen verkocht worden. Mensen die het geld er voor (over) hebben, komen in een buurt te wonen waar het gemiddelde inkomen significant lager is. Met elkaar zullen zij zo hun eisen op de buurt kunnen
plan, en daarop is positief gereageerd. Zie reactie op 5b.
Niet van toepassing.
Zie reactie op 1b en 2b.
Niet van toepassing.
Zie reactie op 2b.
Niet van toepassing.
Zie reactie op 2a en 5b. Het plan zal variëren van 3 tot maximaal 5 bouwlagen. Zie reactie op 2b.
Niet van toepassing.
Er wordt een deel van de buitenspeelruimte gebruikt t.b.v. de ontsluiting van de parkeerplaatsen. Het andere gedeelte blijft speelruimte voor kinderen. Zie reactie op 2a en 5b.
Niet van toepassing.
Het plan is in samenspraak met stedenbouwkundige van de gemeente tot stand gekomen. Het gebouw is positief beoordeeld door Welstandcommissie op 1 juni 2022. Voor het aspect geluid wordt voldaan aan de wettelijke gestelde eisen die zijn opgenomen in het Bouwbesluit. De omgevingsvergunning voor bouwen, die na vaststelling van het bestemmingsplan kan worden ingediend, wordt daarop getoetst. Het realiseren van starters/seniorenwoningen vormt een belangrijk onderdeel in de woonvisie van de gemeente Veenendaal. Om een dynamisch woonmilieu te kunnen bewerkstelligen is gekozen voor koopappartementen. 30% wordt uitgevoerd als sociale
Niet van toepassing.
Niet van toepassing.
Niet van toepassing.
Niet van toepassing.
Niet van toepassing.
10 Commentaarnota zienswijzen bestemmingsplan Jan Steenlaan 4
gaan leggen hetgeen niet realistisch is.
koopwoningen. Hierdoor zullen deze woningen goed passen in een wijk met voornamelijk sociale huurwoningen en juist niet uit de toon vallen qua inkomensverschillen van de doelgroep en huidige wijkbewoners. Sterker, het biedt juist jongeren en senioren uit het Franse Gat de mogelijkheid om in de wijk te blijven wonen in een moderne, duurzame en levensbestendige woning. Zie reactie op 7a.
10g
Er is geen overleg met omwonenden geweest.
11a
5 bouwlagen is niet gewenst in de wijk. Er worden te weinig parkeerplaatsen toegevoegd dat gaat zorgen voor onveilige situaties. Er is geen overleg met omwonenden geweest.
Zie reactie op 2a en 5b.
Het participatieverslag is toegevoegd als bijlage van de toelichting van het bestemmingsplan. Niet van toepassing.
Zie reactie op 1b en 2b.
Niet van toepassing.
Zie reactie op 7a.
5 bouwlagen is niet gewenst in de wijk. Er worden te weinig parkeerplaatsen toegevoegd. 5 bouwlagen is niet gewenst in de wijk. Er worden te weinig parkeerplaatsen toegevoegd. Er kleeft een procedureel gebrek aan de tervisielegging van het ontwerpbestemmingsplan.
Zie reactie op 2a en 5b.
Het participatieverslag is toegevoegd als bijlage van de toelichting van het bestemmingsplan. Niet van toepassing.
Zie reactie op 2b.
Niet van toepassing.
Zie reactie op 2a en 5b.
Niet van toepassing.
Zie reactie op 2b.
Niet van toepassing.
Op de website www.ruimtelijkeplannen.nl stond inderdaad 15 september 2021 in plaats van de correcte datum 6 oktober 2022. Dit is geen procedureel gebrek van de tervisielegging want de officiële datum in het Gemeenteblad is leidend. Deze datum is wel reeds gerepareerd. Zie reactie op 2a en 5b.
Niet van toepassing.
11b
11c
12a 12b
13a 13b
14a
14b
De hoogte van 18 meter is niet passend in de wijk
Niet van toepassing.
11 Commentaarnota zienswijzen bestemmingsplan Jan Steenlaan 4
en onvoldoende gemotiveerd.
14c
De afwijking van de gebruikelijke hoogte is in het geheel niet gemotiveerd waardoor het gebouw door onduidelijke planregels nog hoger kan worden dan 18m.
14d
Uit de plattegrond blijkt dat er vier appartementen per bouwlaag gecreëerd worden, wat bij 24 appartementen neerkomt op 6 bouwlagen.
Met een binnenplanse afwijking is het mogelijk de maximum bouwhoogte te verhogen ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals een liftkoker (artikel 8.1c). Hoewel het woord ‘zoals’ gebruikt wordt, en er dus geen limitatieve beperking van de toepasbaarheid is opgenomen, blijkt voldoende uit de genoemde voorbeelden dat dit niet kan worden toegepast voor een extra bouwlaag met appartementen. Deze afwijking, die overigens in heel Veenendaal geldt, is specifiek bedoeld voor plaatselijke verhogingen die niet vallen onder de ondergeschikte bouwdelen zoals een antenne, die sowieso al zijn toegestaan. Dit betreft een binnenplanse afwijkingsbevoegdheid en kan dus niet ‘zomaar’ toegepast worden. In alle gevallen zal er een motivatie aan ten grondslag liggen en heeft het college van burgemeester en wethouders de vrijheid deze vergunning al dan niet te verlenen. Deze ondergeschikte bouwdelen waren mogelijk binnen de 18 meter. Omdat een verhoging bovenop de 18 meter te voorkomen, is de maximale bouwhoogte verlaagd naar 16 meter. Op de begane grond worden vier appartementen gerealiseerd, evenals inpandige bergingen. Op de verdiepingen daarboven is het mogelijk maximaal 6 appartementen per bouwlaag te realiseren. Het totale appartementencomplex zal uit maximaal vijf bouwlagen komen te bestaan, waarbij de
De maximale bouwhoogte is verlaagd van 18 meter naar 10, 13 en 16 meter.
Niet van toepassing.
12 Commentaarnota zienswijzen bestemmingsplan Jan Steenlaan 4
14e
14f
Het plan voorziet ten aanzien van het programma niet in een eenduidige regeling en voor zover er sprake is van een regeling, kan daarvan worden afgeweken en is het effect van de potentiële afwijking niet getoetst aan een goede ruimtelijke ordening noch aan een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.
Wet natuurbescherming: het aanvullende onderzoek is niet uitgevoerd, er is geen ontheffing aangevraagd en er is geen bindende planregel opgenomen om te voorkomen dat bij een aanvraag omgevingsvergunning en sloopmelding zonder aanvullend onderzoek vergund wordt. Het plan biedt daarmee geen
vijfde bouwlaag slechts een gedeelte van het pand bevat. Ten eerste wordt terecht aangegeven dat het begrip ‘wooneenheden’ niet is opgenomen in de begrippen. Hoewel hetzelfde wordt bedoeld ‘woning’, wat wel als begrip is opgenomen, kan dit tot onduidelijkheid leiden. Om die reden wordt het woord wooneenheden vervangen door woningen, zodat de eenduidigheid wordt teruggebracht in de regeling. Bij toepassing van de afwijkingsbevoegdheid voor een ander programma dan minimaal 30% sociale koop (artikel 3.4.1), zal, zoals ook omschreven in de afwijkingsbevoegdheid, een woningbouwonderzoek uitgevoerd en aangeleverd moeten worden waarin is aangetoond dat een ander programma noodzakelijk is. Hiermee wordt voldoende geborgd dat dit niet zomaar kan worden toegepast. Daarnaast moet ten allen tijden voldaan worden aan de algemene regeling voor parkeren (artikel 10), waarmee wordt geborgd dat er voldoende parkeerplaatsen aanwezig zijn. Het aanvullend onderzoek is inmiddels uitgevoerd en er zijn geen vleermuizen aangetroffen.
Onder 3.1 (Regels) onder a is het woord ‘wooneenheden’ aangepast naar ‘woningen’.
Geüpdatet rapportage Flora en Fauna zijn toegevoegd evenals de stikstofdepositieberekening voor de realisatiefase.
Voor wat betreft stikstof zal conform de laatste wetswijzigingen van 2 november 2022 een stikstofdepositieberekening van de realisatiefase toegevoegd worden. Met deze extra onderzoeken is voldoende aangetoond dat er
13 Commentaarnota zienswijzen bestemmingsplan Jan Steenlaan 4
14g
14h
bescherming voor deze natuurwaarden. Er wordt ongemotiveerd groen verwijderd, wat een negatieve werking kan hebben op het voorkomen van hitte-stress en waterberging.
De parkeerbalans klopt niet wat resulteert in te weinig parkeerplaatsen dat in negatieve zin zal bijdragen aan het al grote parkeerprobleem in de wijk. Ook kan door veranderingen aan het programma de parkeerbalans veranderen.
geen onevenredige aantasting van natuurwaarden zal zijn. Ter plaatse van de bestemming groen is nu een speeltuin aanwezig, waar ook al deels verharding is aangebracht. Tevens is het huidige perceel waar het appartementengebouw is voorzien in de huidige situatie volledig verhard. In de nieuwe situatie zal rondom het appartementengebouw gras en hagen worden aangebracht. Daarnaast zal het plan ook aan de eisen van Waterschap dienen te voldoen. Zie reactie op 2b.
Niet van toepassing.
Het maximumaantal woningen is gewijzigd van 24 naar 23.
In aanvulling daarop is in de parkeerbalans, zoals genoemd, uitgegaan van 23 woningen. Dit aantal is nu ook als maximumaantal woningen opgenomen in het bestemmingsplan, zodat dit in lijn is met de berekeningen voor parkeren. Overigens zal door verandering in het programma ten allen tijden voldaan moeten worden aan de parkeernormennota. Dit is vastgelegd in artikel 10 van de regels en wordt getoetst als de omgevingsvergunning voor bouwen wordt aangevraagd.
14i
Bodem: De onderzoeken zijn te oud en te gebrekkig. Er is geen beschrijving van de sanerings- of
Tot slot wordt terecht benoemd dat parkeren op eigen terrein leidt tot een lagere beoordeling van zo een parkeerplaats. In dit geval dienen parkeerplaatsen openbaar toegankelijk te zijn, waardoor ze volledig ingezet kunnen worden. Er is inmiddels aanvullend bodemonderzoek uitgevoerd. Daarin wordt bevestigd dat er sprake is van een ernstige bodemverontreiniging. Dit
14 Commentaarnota zienswijzen bestemmingsplan Jan Steenlaan 4
14j
15
afdekkingskosten. Vervolgonderzoek is niet uitgevoerd of uitvoering in de toekomst is niet geborgd.
betekent dat er gesaneerd moet worden. Met de initiatiefnemer zijn afspraken gemaakt over de kosten van de sanering. Het plan is dan ook financieel uitvoerbaar.
Er heeft geen burgerparticipatie plaatsgevonden wat in strijd is met het eigen participatiebeleid. Er worden te weinig parkeerplaatsen toegevoegd wat mogelijk kan resulteren in verkeersonveilige situaties.
Zie reactie op 7a.
Het participatieverslag is toegevoegd als bijlage van de toelichting van het bestemmingsplan.
Zie reactie op 1b en 2b.
Niet van toepassing.
3. Conclusie Naar aanleiding van de ingediende zienswijzen is het bestemmingsplan op de volgende punten aangepast ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan: - De maximale bouwhoogte is verlaagd van 18 meter naar 10, 13 en 16 meter. - Het maximaal aantal woningen is verlaagd van 24 naar 23 woningen. - In artikel 3.1 van de regels is het woord ‘wooneenheden’ vervangen door ‘woningen’ - Het participatieverslag is toegevoegd als bijlage van de toelichting. - Er zijn aanvullende onderzoeken naar bodem, flora en fauna en stikstof uitgevoerd en toegevoegd aan de toelichting van het bestemmingsplan. De zienswijzen geven geen verdere aanleiding tot het aanpassen van het bestemmingsplan. Naar onze mening is het aangepaste plan niet in strijd met een goede ruimtelijke ordening. Tot slot is er ook een ambtelijke wijziging doorgevoerd. De ‘milieuzone – grondwaterbeschermingsgebied’ is gewijzigd naar ‘milieuzone – boringsvrije zone’, in lijn met het gewijzigde provinciale beleid.
15 Commentaarnota zienswijzen bestemmingsplan Jan Steenlaan 4