3. Voortgangsrapportage grondexploitaties 2025

Bijlage 1

Voortgangsrapportage 2025 Grondexploitaties

1

Inleiding In de Nota Grondbeleid 2024 – 2028 is opgenomen dat er naast het jaarlijkse projectenboek aan het einde van het jaar ook een voortgangsrapportage wordt opgesteld. In deze rapportage worden belangrijke afwijkingen (peildatum 1 oktober 2025) op het Projectenboek 2025 en nieuwe initiatieven gemeld. Voor het risicomanagement is een zo actueel mogelijk beeld aan de raad voorgelegd. Per project is een korte toelichting gegeven van de stand van zaken van de risico’s. Daarnaast is ook voor de meerjarige projectbegrotingen een toelichting opgenomen. Herziening van de grondexploitaties, inclusief de confrontatie tussen de risico’s en het weerstandsvermogen, vindt bij het volgende projectenboek plaats (zie onderstaand figuur).

2

Algemene voortgang projecten Er bestaat al jaren een grote vraag naar woningen en daarmee ook naar nieuwbouwprojecten om het aanbod van woningbouw te vergroten. Hoewel de urgentie nauwelijks ter discussie staat, blijkt het in de praktijk veelal lastig om op korte termijn het tekort in te lopen om te zorgen voor een evenwichtige woningmarkt. Ook voor Veenendaal is het van belang om te zorgen dat er voldoende bouwprojecten worden gestart. Dat woningbouwprojecten ook daadwerkelijk gerealiseerd worden is niet vanzelfsprekend. De regelgeving rondom stikstofdepositie en duurzaamheid, netcongestie, hoge bouwkosten, beschikbaarheid van bouwgrond, nieuwe wetgeving etc. zorgen voor de nodige uitdagingen. Op korte termijn is er voldoende planvoorraad in Veenendaal en er wordt nu op verschillende projectlocaties gebouwd. De uitdaging ligt met name bij het op gang houden van de woningbouwproductie, ook op de (middel)lange termijn, voor diverse doelgroepen. Het belangrijkste project op de korte en middellange termijn is de Spoorzone, wat feitelijk bestaat uit diverse projecten zoals het Ambacht, Stationskwartier en de Ritmeester. Veel van deze projecten staan op het punt te starten. In de projectvoortgang en -risico beschrijving wordt hier nader op ingegaan. Omdat het een stedelijke herstructureringsopgave betreft is de de bereikbaarheid en leefbaarheid een extra opgave.

Vanuit het rijk en de provincie zijn middelen beschikbaar gesteld om hieraan bij te dragen. Veenendaal loopt met het afronden van Veenendaal-oost tegen zijn grenzen en alleen binnenstedelijke herstructurering zal niet voldoende zijn om op langere termijn aan de woningopgave te kunnen voldoen. Een regionale focus is daarom benodigd. In de Ontwerp-Nota Ruimte, die recent door het Rijk is uitgebracht, is de Foodvalley als stimuleringsgebied aangewezen om verder door te ontwikkelen naar meer complete regio met een evenwichtige mix aan wonen, werken, voorzieningen en groen. Foodvalley ligt centraal in het stedelijk netwerk (tussen Utrecht en Arnhem/Nijmegen) en kent een sterke mix van wonen en werken en aanwezigheid van hoger onderwijs. Verder is de regio landschappelijk aantrekkelijk, met grote natuurgebieden en waardevolle landschappen in de directe omgeving. In de nota zijn twee grootschalige woningbouwlocaties opgenomen waar gezamenlijk met buurgemeenten voor de komende jaren veel woningen gepland zijn. Het gaat om de Klomp (Veenendaal-Ede) en De Meent (Veenendaal-Rhenen). De Ontwerp-Nota Ruimte ligt momenteel ter visie. In deze rapportage zijn de (woningbouw)projecten opgenomen waarvoor nu concrete plannen zijn om te realiseren of momenteel in aanbouw zijn. In Veenendaal wordt dit jaar veel gebouwd.

Te denken valt onder meer aan de projecten Veenendaal-oost, Brouwerspoort, Franse Gat en de eerste fase Tuinstraat. Op diverse plekken worden voorbereidingen getroffen om met de bouw te beginnen zoals in de Tuinstraat, Franse Gat, Veenendaal-oost, Stationskwartier D-zuid en de voormalige schoollocaties. Door ontwikkelaars worden diverse initiatieven ingediend om het aanbod voor de komende jaren op peil te houden. In deze voortgangsrapportage worden per project de voortgang en de risico’s beschreven. Bouwen gaat niet vanzelf en er zijn veel partijen bij betrokken. Het is van belang dat er goede afspraken gemaakt worden. Het ‘Programma kostenverhaal en financiële bijdragen’ is door de raad in 2024 vastgesteld met onder andere spelregels voor de gemeente en initiatiefnemers om medebekostiging van de publieke voorzieningen mogelijk te maken. Onderdeel van dit programma is de oprichting van een sociaal vereveningsfonds om te zorgen dat er een evenwichtige woningvoorraad is met voldoende sociale woningbouw. Ook zijn in 2025 spelregels vervaardigd voor fysieke verevening. In 2025 zijn diverse projecten gestart die werken conform het programma kostenverhaal en financiële bijdragen. De Nota Grondbeleid is eveneens in 2024 herzien en door de raad vastgesteld. Met het uitgangspunt dat de gemeente een situationeel grondbeleid voert met actieve kleuring wil de gemeente uitstralen

3

dat zij zich actief op de grondmarkt wil begeven als het gemeentelijk belang daarom vraagt. De gemeente volgt met interesse de vernieuwingen voor het grondbeleid vanuit het rijk en de ontwikkelingen van de wet Versterking regie volkshuisvesting. De wet Versterking regie volkshuisvesting dient nog in de Eerste Kamer te worden behandeld en zal naar verwachting in 2026 in werking treden. Verder worden nieuwe plannen en visies ontwikkeld binnen de opgave Groei en Bloei in lijn met de eerder genoemde ontwikkelingen. De ontwikkeling van de Spoorzone is daar een goed voorbeeld van. Daarbij gaat het niet alleen om aantallen woningen. De inzet is een prettig woonklimaat zoals is omschreven in de Omgevingsvisie waar momenteel aan gewerkt wordt. Financiële afwijkingen Er worden op dit moment geen substantiële financiële afwijkingen voorzien. De passief faciliterende projecten Gouverneurslaan (projectnummer 125) en Vendelseweg (projectnummer 126) worden ingesteld bij deze voortgangsrapportage. Dit betreft alleen kostenverhaal en doorberekening van financiële bijdragen en zijn budgettair neutraal. Passief faciliterende projecten worden niet afzonderlijk vastgesteld als projectbegroting, maar worden geconsolideerd. Deze budgettair neutrale mutaties worden daarom verwerkt bij het Projectenboek 2026.

Overige onderwerpen Grondprijzenbrief Het vaststellen van grondprijzen is een bevoegdheid van het college. Vooraf aan de vaststelling wordt de grondprijzenbrief voor het geven van zienswijzen voorgelegd aan de raad. De grondprijzenbrief is geactualiseerd en bijgevoegd aan deze rapportage. Deze versie voor 2026 bevat de toevoeging van de geïndexeerde prijs voor bijdrage gebiedsoverstijgende investeringen. De grondprijzenbrief wordt in januari 2026 vastgesteld door het college.

4

Overzicht projecten Cluster (complex) Soort*

Contract met derden?

1 Spoorzone GWG

Spoorzone (107)

BIE

nee

2 Ambacht

Spoorzone (24)

BIE

nee

3 Brandweerlocatie/gemeentewerf

Spoorzone (95)

BIE

ja

divers start bouw fase 1, omgevingsplan start bouw

4 Overgangszone Het Ambacht

Spoorzone (100)

BIE-B

nee

initiatief

5 Ritmeester

Spoorzone (36)

MPB

nee

omgevingsplan

6 Groeneveldselaan

Spoorzone (48)

MPB

ja

initiatief

7 Stationskwartier D-zuid

Spoorzone (89)

MPB

nee

divers

8 Belcompany

Spoorzone (103)

MPB

nee

initiatief

Nr. Project

Stadium ontwikkeling

9 De Sterke Arm

Spoorzone (105)

PFP

nee

initiatief

10 Stationsgebied Centrum

Spoorzone (108)

PFP

nee

initiatief

11 Boompjesgoed 217

Spoorzone (124)

PFP

ja

in aanbouw

12 Vitenslocatie

Spoorzone (132)

PFP

nee

initiatief

13 Ontwikkelposities Veenendaal-oost

Oost (01)

BIE

nee

in aanbouw

14 Veenendaal-oost

Oost (02)

BIE

ja

in aanbouw

15 Brouwerspoort

Centrum (12)

BIE

ja

in aanbouw

16 Seats & Sofa's

Centrum (101)

MPB

nee

initiatief

17 Tuinstraat

Centrum(104)

MPB

ja

divers

18 1e Melmseweg

Overig (08)

BIE

ja

omgevingsvergunning

19 Vrijkomend Vastgoed

Overig (39)

BIE

ja

in aanbouw

20 Trivium

Overig (17)

MPB

ja

omgevingsvergunning

21 Nieuweweg 220-226

Overig (81)

MPB

ja

start bouw

22 Franse Gat

Overig (98)

MPB

ja

in aanbouw

23 Wageningselaan 98-100

Overig (106)

PFP

ja

in aanbouw

24 Lange Dreef

Overig (111)

PFP

ja

omgevingsvergunning

25 Gouverneurslaan

Overig (125)

PFP

ja

initiatief

26 Vendelseweg

Overig (126)

PFP

ja

omgevingsvergunning

* BIE = Bouwgrond in exploitatie woningbouw BIE-B = Bouwgrond in exploitatie bedrijventerreinen

MPB = Meerjarige projectbegroting (facilitair) PFP = passief facilitair project

In bovenstaande tabel is per project vermeld welk type complex is toegepast, of een contract is afgesloten en in welk stadium het project zich bevindt. De stuurbaarheid van projecten is in het algemeen het grootst met actief grondbeleid, geen contract en in een zo vroeg mogelijke (initiatief) fase. Tegelijkertijd is in deze fase ook de onzekerheid het grootst. Daarom wordt vanuit het risicomanagement een bewuste keuze gemaakt voor het type grondbeleid. Het doel is een juist evenwicht tussen stuurbaarheid en zekerheid. In de Nota Grondbeleid 2024 - 2028 is een afwegingskader opgenomen met een uitleg om tot de keuze voor het te voeren grondbeleid te komen.

5

Beschrijving voortgang en risicomanagement projecten Grondexploitaties Cluster Spoorzone Spoorzone (107) Vanwege de hoge schaarste in de woningbouw blijft het van groot belang om door te gaan met bouwen om de problemen aan te pakken. De verstedelijkingsstrategie Arnhem-Nijmegen-FoodValley zal een belangrijke bijdrage leveren aan de woningbouwopgave, naast de opgaven omtrent duurzaamheid, bereikbaarheid, landschap etc. Een belangrijke ontwikkeling om de woningbouw te realiseren is dat de regio FoodValley door het rijk is aangewezen als Grootschalig Woningbouwgebied. Met deze aanduiding kan de regio plannen uitwerken om de bereikbaarheid van vier woningbouwlocaties, waar vóór het jaar 2030 wordt gestart met bouwen, te verbeteren. Het gaat om locaties in Ede (Kernhem-Noord, Ede-Zuidoost), Barneveld (Bloemendal) en Veenendaal (Spoorzone). Deze maatregelen zijn bijvoorbeeld het aanleggen/verbeteren van snelwegaansluitingen en het versterken van fiets- en OV-verbindingen. In het Veenendaalse gebied Spoorzone zal de komende jaren met verschillende woningbouwprojecten gewerkt worden aan de transformatie naar toekomstbestendige hoogwaardige stedelijke woon-, leef- en werkmilieus, met ruimte voor bedrijvigheid en voorzieningen. Deze transformatieopgave is, na afronding van Veenendaal-oost, voor de komende 15 jaar de belangrijkste woningontwikkeling voor Veenendaal.

Om te zorgen dat er ruimtelijke en beleidsmatige samenhang tussen de projecten is, wordt gewerkt met de programmatische aanpak Spoorzone. In augustus 2024 is het Toekomstbeeld Spoorzone vastgesteld, het ruimtelijk en programmatisch kader voor ontwikkeling in het gebied.

Het programmagebied is samengesteld uit een aantal transformatieprojecten van diverse schaal en impact en in verschillende stadia van voorbereiding: • Het Ambacht - transformatie bedrijventerrein naar een gemengde woonwijk; • Pionierkwartier - nieuwbouw woningen (afgerond); • Lindewijck - nieuwbouw woningen; • Brandweerkazerne en woningen; • ‘t Goeie Spoor - nieuwbouw woningen; • Franse Gat noord - transformatie woongebied (plannen nog te ontwikkelen); • Station en Stationsplein - herinrichting plein en ontsluiting station;

6

• • • • • • • • • •

Stationskwartier D - transformatie gemengd gebied naar woonbuurt; Ritmeester - transformatie bedrijventerrein naar woonbuurt; Engelenburg - transformatie woonzorgcentrum (plannen nog onbekend); Sterke Arm (2 woningbouwprojecten); Vijftienmorgen / Carrefour - woningontwikkeling; Grote Pekken 3/Duizend Roeden en Grote Pekken 11/Regenboog; Belcompany - gebiedsconcept met vluchtelingenopvang en tijdelijke woningen; Vernieuwing stadspark en sportpark; Vitensgebied e.o. – diverse ontwikkelingen ten noorden van ’t Goede Spoor; Overgangszone Het Ambacht – verduurzaming en verdichting bedrijventerrein.

Het Ambacht (24) Het Ambacht maakt (een belangrijk) onderdeel uit van Spoorzone Veenendaal. Het Ambacht zal in een periode van ca. 10 jaar fasegewijs transformeren van een bedrijventerrein naar een woonwijk met 2.000 – 2.500 woningen. Diverse infrastructurele ingrepen in en om het Ambacht dienen ook dit hogere schaalniveau. Eigenaren en ondernemers in het gebied oriënteren zich op hun betrokkenheid. De strategische keuzes van een aantal bedrijven zijn van belang voor de volgorde en het tempo waarin het gebied kan worden getransformeerd. Parallel aan het opstellen van het ontwikkelkader wordt gesproken met een aantal ontwikkelaars over ontwikkeling van deelplannen. Na vaststelling van het ontwikkelkader in maart 2024 wordt nu gewerkt aan het Omgevingsplan (TAM-IMRO) voor het hele gebied. Dit plan moet eind 2025 als ontwerp ter inzage worden gelegd. Dit is nodig vanwege de voortgang van het project, maar de einddatum van 31-12-2025 is ingegeven vanwege het feit dat na deze datum de mogelijkheid voor een TAM IMRO plan vervalt. Mocht deze datum niet gehaald worden, dan zal er sprake zijn van een forse vertraging en de daarbij behorende risico's en financiële consequenties. De besluitvorming in de raad is in de eerste helft van 2026 voorzien. De business case voor parkeren is in september 2025 gewijzigd vastgesteld.

Medio 2026 volgt nog een raadsvoorstel over de regulering in de schil om het Ambacht. Daarnaast wordt gewerkt aan de business case voor het energiesysteem. Hiervoor is op het moment van schrijven van deze rapportage een raadsvoorstel in de routing. Ook dit voorstel is cruciaal voor de ontwikkeling van het Ambacht. Zekerheid is nodig om het eerste deelproject in uitvoering te kunnen brengen. De verwachting is dat de werkzaamheden hiervan (project De Nijverheid) eind 2025 zullen starten. De benodigde bopa is in de zomer van 2025 onherroepelijk geworden.

Brandweerlocatie/gemeentewerf (95) In 2022 is Wijkservice verplaatst naar een nieuwe locatie aan de Transformatorstraat, waardoor de achterblijvende locatie als tijdelijke brandweerkazerne heeft gefunctioneerd tijdens de bouw van de nieuwe kazerne. Voor de woningbouw op deze locatie zijn de ruimtelijke kaders zodanig gesteld dat gezocht is naar financiële optimalisatie en de wens om zoveel mogelijk woningen te realiseren. Nu de nieuwe brandweerkazerne is opgeleverd kan de bouw van 140 woningen achter en naast de kazerne begin 2026 starten. De benodigde vergunning is inmiddels onherroepelijk.

Overgangszone Het Ambacht (100) Het project Overgangszone Het Ambacht is een ruimtelijke ontwikkeling voor onder andere de huisvesting van bedrijven uit het Ambacht die willen verhuizen naar de Overgangszone. De overgangszone wordt ingezet als verdichtingsgebied voor bedrijvigheid, ook om ontwikkelingen elders in Veenendaal mogelijk te maken. Het bestemmingsplan voor de verlaging van de milieucategorie is op 22 juni 2024 onherroepelijk geworden. Het ontwikkelkader Nijvercampus en de visie van de Overgangszone is in concept gereed voor participatie met de omgeving en naar verwachting wordt dit in februari 2026 ter vaststelling aan de gemeenteraad aangeboden. Het voormalig TN-terrein beschikt over een grote stroomaansluiting met 1.500kW aan vermogen. Deze aansluiting blijft voorlopig volledig voor de gemeente behouden. Op dit moment wordt onderzocht of de totale nieuwe ontwikkeling kan putten uit het beschikbare elektrisch vermogen. Tevens wordt onderzocht of het realiseren van een laadplein voor een periode van 15 jaar kan zorgen voor de levering van energie voor tijdens de realisatie van de bouw van de gehele Spoorzone. Voor de sloop en sanering is een milieuvergunning benodigd. De aanvraagprocedure voor een

7

milieuvergunning flora en fauna loopt op dit moment. Daarnaast wordt er gewerkt aan een tenderstrategie.

Ritmeester (36) Het gebied is gelegen in de Spoorzone. Daarmee heeft de ontwikkeling een extra uitdaging gekregen. Naast de gemeentelijke richtlijnen uit 2022 moet ook rekening gehouden worden met de Visie Spoorzone. De locatie leent zich goed voor een hoogstedelijke invulling. Verwacht wordt dat er circa 175 woningen in het gebied gerealiseerd zullen worden. Bij de herontwikkeling moet rekening gehouden worden met zowel fysiek als digitaal aandacht besteden aan het karakter en gebruik van de hallen van 1957 en later, zodat de historie van deze hallen blijft bestaan. Eind 2025 zal de wijziging van het omgevingsplan via een TAM IMRO procedure worden gestart (voor de hallen). Vervolgens zal in Q2/Q3 2026 een eerste omgevingsvergunning aangevraagd worden voor dit gedeelte van het gebied. De ontwikkelaars van het monumentale gedeelte (gelegen nabij de Kerkewijk) zullen begin 2026 starten met een BOPA procedure.

Groeneveldselaan (48) Het project Groeneveldselaan is als één van de deelplannen integraal onderdeel van het project Ambacht. Voor dit complex ligt een contract met de grondeigenaar ten grondslag die in lijn gebracht moet worden met het afsprakenkader van het Ambacht. Met de eigenaar / ontwikkelaar zijn daarom hernieuwde gesprekken gestart over planvorming voor dit deelgebied. Als deze gesprekken zijn afgerond zal dit complex integraal onderdeel worden van de grondexploitatie Ambacht en wordt dit complex afgesloten.

Stationskwartier D Zuid (89) Het gebied ten zuiden van de Snipstraat kent een hoge potentie van herontwikkeling naar woningbouw. Van de (globaal) 3 deelgebieden is het oostelijke deel, Zuivelspoor, al ver in de planvorming. Aan de oostkant ligt voor ca 55 van de in totaal 130 woningen inmiddels een onherroepelijk bestemmingsplan en naar verwachting wordt in 2026 gestart met de bouwwerkzaamheden. Voor het westelijke deel is een vergunning afgegeven voor de bouw van 30 appartementen. Het middendeel, waar een groot deel van de parkzone wordt gerealiseerd, zijn we nog in gesprek met de verschillende perceelseigenaren. De wens is dat alle onderdelen in 2026 danwel in aanbouw zijn, danwel in een vergevorderd stadium van ontwerpfase, waarin alle partijen zich kunnen vinden.

Belcompany (103) Voor het project Belcompany is een rigoureuze andere koers ingeslagen. In 2022 is in een deel van het gebouw een tijdelijke Crisisnoodopvang voor COA gevestigd. Nadat diverse studies hebben aangetoond dat het project als regulier woningbouwproject niet haalbaar is en het COA aangaf dat zij de locatie interessant vindt voor een reguliere opvanglocatie, hebben gesprekken tussen COA, gemeente en de eigenaar geleid tot een principeakkoord. De gemeente heeft in juni 2025 een bestuursovereenkomst met COA getekend, waarin is vastgelegd dat de locatie de komende 20 jaar in gebruik kan/zal worden genomen als COA-locatie. Op dit moment wordt verkend welke stappen nodig zijn om dit ook daadwerkelijk te kunnen realiseren.

Sterke Arm (105) Voor een aantal percelen aan De Sterke Arm onderzoeken gemeente en Veenvesters de mogelijkheid om een sociaal woningbouwprogramma te realiseren. Gemeente en Veenvesters zijn een samenwerkingsovereenkomst aangegaan, waarin afspraken zijn vastgelegd over de werkzaamheden die moeten worden uitgevoerd en het eventuele vervolg. Daarnaast heeft een ontwikkelaar zich gemeld met een plan voor het Rode Kruisgebouw aan de Sterke Arm. Deze plannen kunnen we niet los van elkaar zien. Ook is er een aantal uitdagingen in het gebied Sterke Arm ten aanzien van parkeren, groen en spelen. Inzet is dat er een integraal plan gemaakt gaat worden voor het gebied Sterke Arm, waarin de bouwontwikkelingen en het openbaar gebied opgenomen zijn. In 2026 wordt dit plan opgesteld.

8

Stationsgebied Centrum (108) De gemeente heeft samen met ProRail, NS en provincie Utrecht in 2022 een Integraal Handelingsperspectief voor het station Veenendaal Centrum opgesteld. Het toekomstbeeld bouwt voort op het beleid voor multimodale knooppunten, de ‘spoorse agenda’, de regionale verstedelijkingsstrategie en de Omgevingsvisie Veenendaal. In maart 2023 is de Woondeal Foodvalley gesloten. Het Stationsgebied Veenendaal Centrum ligt centraal in Spoorzone en speelt een belangrijke rol in de transformatieplannen. De nabijheid van OV is van eminent belang voor de mobiliteit in en de bereikbaarheid van het gebied. Door deze recente ontwikkeling krijgt de herinrichting van het knooppunt en omliggend gebied meer urgentie en komt het programmatisch en ruimtelijk in een ander perspectief te staan. De gemeente Veenendaal heeft daarom het initiatief genomen om gezamenlijk concreet te gaan werken aan en afspraken te maken over de toekomst van het Stationsgebied Veenendaal Centrum. Partijen hebben bestuurlijk commitment uitgesproken voor het ter hand nemen van de realisatie van het project. De gemeente neemt initiatief om te komen tot een intentieovereenkomst met wensenlijst per partij. NS, ProRail en provincie doen mee in kennis en kunde. Er wordt een projectorganisatie opgezet.

De gemeente en provincie hebben opdracht verstrekt voor het actualiseren van het IHP (Integraal HandelingsPerspectief Station Veenendaal Centrum). Tevens wordt gewerkt aan planning, programma en financiering. Het geactualiseerde IHP is begin 2025 opgeleverd. Op basis hiervan zullen partijen afspraken vastleggen over de toekomstige ontwikkeling van het gebied, de planning, de kosten en de dekking hiervan. Dit traject ligt op dit moment stil vanwege een capaciteitsvraagstuk.

Boompjesgoed 217 (124) Op de locatie van de voormalige Van Jaarsveld Garage wordt een appartementencomplex gerealiseerd. In dit complex is ruimte voor 74 betaalbare koopappartementen, deels in de sociale koop. Afronding wordt voorzien in 2026.

Vitenslocatie (134) De huidige drinkwaterwinning van Veenendaal vraagt om uitbreiding met enkele nieuwe winputten, buiten het terrein van de huidige winning. Enerzijds om de toekomstbestendigheid van de huidige winning te vergroten, anderzijds om daarmee het verdiepen van de ‘boringsvrije zone’ in Veenendaal mogelijk te maken, waardoor er meer mogelijkheden komen voor bodemenergie in het centrum van Veenendaal. Dat laatste draagt bij aan de verduurzaming van bestaande gebouwen in Veenendaal én aan een duurzame invulling van de energievraag voor nieuwbouw in Spoorzone. Vitens heeft gevraagd om (delen van) gemeentelijke percelen aan Het Goeie Spoor in Veenendaal aan te kunnen kopen. Randvoorwaardelijk voor de verkoop is dat de gemeente en Vitens afspraken maken over de omvang van het te verkopen terrein en de toekomstige inrichting ervan. Het gebied zal namelijk openbaar toegankelijk moeten zijn en moet aansluiten bij het (toekomstige) gebruik van het omliggende gebied, passend in het ‘toekomstbeeld Spoorzone’. Er worden geen woningen in dit gebied voorzien. Tot slot is voor dit project een subsidieaanvraag gedaan bij het rijk (gebiedsgelden grootschalige woningbouw).

9

Cluster Oost Ontwikkelposities Veenendaal-oost (01) Het veld naast het Ontmoetingshuis wordt deels al bebouwd en is deels in voorbereiding. Medio 2024 is gebleken dat er onder het bouwvlak van het toekomstig gebouw een aantal kabels/leidingen aanwezig zijn, waaronder een middenspanningsleiding en een hoofdtransportleiding voor Vitens. Als antwoord hierop zijn de kavels voor de kerk en de beoogde ontwikkeling van een woontoren aangrenzend hieraan, verschoven naar de west- en zuidkant. Ten zuiden zijn de middenspanningskabels tevens verlegd, zodat ontwikkeling van de kerk mogelijk bleef. Inmiddels is de kerk in aanbouw en is de beoogde oplevering in Q4 2025, waarbij de kerk deze kerst gebruik wil maken van dit nieuwe gebouw. Eind 2025 moet duidelijk worden of de beoogde partij voor de woningbouw daadwerkelijk tot koop van het perceel overgaat. Het moment waarop de laatste bouwclaim in Buurtstede kan worden ingevuld met walwoningen, wordt mede bepaald door het moment waarop de Rondweg-oost wordt verbreed. Voor Groenpoort had de gemeente nog een bouwclaim. Dit betrof de helft van kavel 25 grenzend aan de Spitsbergenweg ter hoogte van het Ontmoetingshuis. Hiervoor is in 2024 een tender doorlopen en gegund aan een ontwikkelaar.

De verwachting is dat begin Q4 van dit jaar de omgevingsvergunning voor de bouw van 42 appartementen kan worden verleend, waarna de bouw ter hand zal worden genomen.

Veenendaal-oost (02) Veenendaal-oost bestaat uit drie deelgebieden (Buurtstede, Veenderij en Groenpoort) waarvan de voortgang hieronder wordt beschreven. Het Ontwikkelbedrijf Veenendaal-oost (OVO) is verantwoordelijk voor de uitvoering van het project. Het woonrijpmaken van Buurtstede is op de Nordenheem na afgerond. Start van de werkzaamheden om de Nordenheem met de kruising Spitsbergenweg woonrijp te maken zal plaatsvinden vanaf oktober 2025. Daarbij zal ook de zogenaamde verkeerskundige knip op de Brink tussen Buurtstede en Groenpoort worden gerealiseerd. Voor de walwoningen geldt dat deze in het werkgebied liggen voor de verbreding van de Rondweg-Oost. Deze worden op een later moment ontwikkeld. De planning hiervoor is nog niet duidelijk. In Veenderij zijn inmiddels de laatste woningen opgeleverd. De openbare ruimte wordt in november 2025 nog opgeleverd en overgedragen. Voor de 1e fase in Groenpoort (zuidelijk deel) zijn de in totaal 515 woningen nog voor een beperkt deel in verkoop. De overige woningen zijn in aanbouw of, zoals in fase 1A en 1B bewoond. Voor fase 2 geldt dat deze nu bouwrijp wordt gemaakt.

10

Cluster Centrum Brouwerspoort (12) In dit jaar is het laatste deel van de gracht afgerond. Voor dit heugelijke feit is een opleverfeest georganiseerd voor heel Veenendaal, zie ook de foto op de voorkant van deze rapportage. Hiervoor zijn de voorbereidingen in volle gang. De verwachting is dat Brouwerspoort in 2026 kan worden afgerond.

Seats & sofa’s (101) De beoogde ontwikkeling van het project Seats & Sofa’s zet in op een herontwikkeling naar wonen. Een deel van de gronden zal ook als openbaar gebied dienen en dan met name ‘verkeer’ en ‘groen’. Concreet betekent dit dat een bouwprogramma zal worden gerealiseerd van 127 woningen. Het vastgestelde ruimtelijke programmatisch kader geldt hierbij als uitgangspunt. De raad heeft in juni 2024 het bestemmingsplan vastgesteld. Deze is pas op 30 mei 2025 onherroepelijk inwerking getreden vanwege ingesteld beroep tegen dit plan. Vanaf dit moment heeft de ontwikkelaar het bouwplan nog geoptimaliseerd en hebben zij de voorbereiding opgepakt voor de vaststelling van een inrichtingsplan voor het projectgebied. Daarnaast geldt voor gemeente Veenendaal dat er nog een ontwerpopgave ligt voor het bouwplan versus het profiel van de Schoolstraat.

Tuinstraat (104) Met het realiseren van een groene woon-/stadsstraat, de bouw van circa 500 woningen en het reduceren van commerciële m2 levert deze transformatie in de Tuinstraat een impuls aan het centrumgebied. Momenteel is circa 50% van de beoogde totale woningbouwopgave in verkenning, in planvorming of zelfs in aanbouw. De ontwikkeling Corridor bouwfase 1&2 (sloop 5.000 m2 winkelruimte, bouw 130 woningen en 2.500 m2 commerciële ruimte) vormt hierin een belangrijke eerste stap, met oplevering van fase 1 eind dit jaar en start bouw van fase 2 per oktober 2025. Daarnaast zijn initiatieven opgepakt die in het kader van eerdere bestemmingsplannen al mogelijk zijn gemaakt, zoals Tuinstraat 4 (KPN-gebouw; oplevering december 2025). Tot zijn in 2025 de eerste overeenkomsten gesloten op basis van het ruimtelijk kader en loopt de eerste vergunningsprocedure. We zien dat onze aanpak werkt om partijen enthousiast te krijgen. De totale reconstructie van de Tuinstraat zal gefaseerd worden uitgevoerd, zowel de opstalontwikkeling als het openbaar gebied. Naar verwachting zal dit proces ca 10-15 jaar in beslag gaan nemen.

11

Cluster Overig 1e Melmseweg (08) Ongeveer de helft van de in totaal 323 woningen in deze ontwikkeling is opgeleverd; voor de laatste fase (153 appartementen en 12 grondgebonden herenhuizen) is de ruimtelijke procedure doorlopen en ligt er een onherroepelijk bestemmingsplan. Financiële haalbaarheid van deze laatste fase, de woontorens Valley Towers, blijft een zorgpunt. Verkoop is hierom meerdere keren uitgesteld. Naar verwachting wordt eind 2025 een besluit genomen of de omgevingsvergunning wordt aangevraagd en de woningen in verkoop gaan. De bouw zal in ieder geval niet eerder starten dan in de tweede helft van 2026.

Trivium (17) De gemeente heeft voorkeursrecht gevestigd op het terrein en voorwaarden aan de verkoop gesteld. Inmiddels is aan die voorwaarden voldaan en heeft de gemeente eind 2024 vrijstelling verleend voor het voorkeursrecht, waarna de grond is overgedragen van de eigenaar aan de ontwikkelaar. De ontwikkelaar is daarna begonnen met de sloop en saneringswerkzaamheden, deze zijn volgens planning eind 2025 afgerond. Aansluitend wordt gestart met de 1e bouwfase, in totaal worden er 104 woningen gerealiseerd.

Vrijkomend vastgoed (39) Het project vrijkomend vastgoed bestaat uit zeven verschillende vastgoedobjecten die afzonderlijk worden ontwikkeld binnen één contract. De ruimtelijke ontwikkelingen voor de vastgoedobjecten Laan der Techniek 22 (Rozenbottel), Langelaar, Pollux, Oudeveen en Patrimoniumlaan 128 zijn inmiddels afgerond en juridisch geleverd. De overige locaties worden hieronder toegelicht. 't Kofschip 6 De ruimtelijke procedure voor ’t Kofschip 6 is inmiddels afgerond. Tegen dit wijzigingsplan was zowel een verzoek om voorlopige voorziening ingediend (afgewezen) en gelijktijdig ook beroep ingesteld. Op basis van het ingestelde beroep zijn enkele technische wijzigingen verwerkt in het wijzigingsplan. Waarna het beroep is ingetrokken en daarmee het plan in het eerste kwartaal van 2025 onherroepelijk in werking is getreden. Op dit moment worden de laatste zaken t.a.v. het inrichtingsplan afgerond. Naar verwachting zal de grondoverdracht voor 1 januari 2026 plaatsvinden. Eind 2e/begin 3e kwartaal 2026 is de start bouw voorzien. Ronde Erf 6 De gemeente gaat de locatie Ronde Erf 6 niet meer leveren voor woningbouw, maar heeft in ruil daarvoor het naastgelegen perceel Ronde Erf 2 verkocht aan de ontwikkelaar. Deze grondruil is vastgelegd in een allonge op de reeds gesloten koop- en ontwikkelovereenkomst.

Op Ronde Erf 6 wordt het nieuwe IKC Het Erf gerealiseerd en op perceel Ronde Erf 2 wordt woningbouw gerealiseerd. In 2025 is de omgevingsvergunning voor een BOPA verleend (artikel 5.1 e.v. van de Omgevingswet) voor het afwijken van het omgevingsplan om de bouw van het nieuwe IKC en de bouw van 51 appartementen mogelijk te maken. Deze vergunning is nog niet onherroepelijk.

Nieuweweg 220-226 (81) De herontwikkeling aan de Nieuweweg 220-226 bestaat uit een woningbouwprogramma van 204 woningen, waarvan 14 grondgebonden woningen. Hierbij gold dat 30% van de woningen in de sociale categorie moeten vallen, waarvan 20% sociale huur en 10% sociale koop. Inmiddels is het bestemmingsplan voor deze herontwikkeling op 1 november 2024 onherroepelijk in werking getreden en de omgevingsvergunning hiervoor is op 7 februari 2024 onherroepelijk inwerking getreden. De oorspronkelijke ontwikkelaar heeft de bouwontwikkeling overdragen aan een derde partij. Hierbij is ook het woningbouwprogramma gewijzigd, waardoor het aantal woningen in de sociale categorie het percentage van 30% overstijgt.

12

In het tweede kwartaal zijn de bouwrijp werkzaamheden van start gegaan. Waarbij in eerste instantie de focus ligt op de halfverdiepte parkeergarage en van daaruit gefaseerd de woningbouw zal plaatsvinden. Volgens de huidige planning zullen de woningen eind 2027 worden opgeleverd.

Franse Gat (98) Algemeen Op 17 september 2020 is de gebiedsvisie voor het Franse Gat door de raad vastgesteld, waarin de ambities en uitgangspunten voor deze herontwikkeling zijn vastgelegd met als doel de leefbaarheid en duurzaamheid van de wijk Franse Gat te verbeteren en te komen tot een gefaseerde herontwikkeling van de wijk Franse Gat. Enerzijds bestaat deze herontwikkeling dus uit een fysieke opgave (woningbouw en vernieuwen openbare ruimte). Anderzijds ook uit een sociale opgave. Bij deze herontwikkeling is Veenvesters verantwoordelijk voor de ontwikkeling van de woningen en de gemeente voor de herstructurering en vernieuwing van het openbaar gebied. De gemeente en Veenvesters hebben afspraken gemaakt over het verhaal van kosten, zoals plankosten en kosten herinrichting openbare ruimte in een samenwerkingsovereenkomst. Bouwen Deelplan 2 bestaat uit 5 fasen (2a t/m e). Na een lange beroepsprocedure tegen het bestemmingsplan voor deelgebied 2, kon in het 2e kwartaal van 2025 met de bouw worden gestart van fase 2a. Deze woningen zullen naar verwachting in de periode mei t/m juli 2026 worden opgeleverd, waarbij het woonrijpmaken de bouwstroom volgt. De fasen b t/m e volgt kortweg de fasering van slopen, bouwrijpmaken, bouwen, woonrijpmaken en opleveren. De laatste woningen zullen hiervoor naar verwachting begin 2029 kunnen worden opgeleverd.

Datzelfde geldt voor het woonrijpmaken. Op 25 maart 2025 heeft het college het stedenbouwkundigplan voor deelplan 3 vastgesteld. Op dit moment is de ruimtelijke procedure in voorbereiding. Naar verwachting zal het ontwerp TAM IMRO plan voor deelplan 3 in december 2025 ter besluitvorming worden voorgelegd aan het college en in mei 2026 ter vaststelling aan de gemeenteraad.

Wageningselaan 98-100 (106) Het bedrijf op de Wageningselaan 98 heeft een verzoek ingediend om zijn bedrijfspand te mogen uitbreiden. Tussen beide percelen ligt een watergang. Om de uitbreiding te kunnen realiseren, wil exploitant de watergang verleggen ten oosten van de Wageningselaan 100. In een exploitatie-, ruil- en beheerovereenkomst zijn afspraken hierover vastgelegd. De werkzaamheden voor het verleggen van de watergang zijn uitgevoerd en de groenstrook is aangeplant. In de herfst 2025 wordt de grond getransporteerd. De bouwwerkzaamheden voor het uitbreiden van het bedrijfspand zijn in volle gang. Planning is dat de bouw eind 2025 gereed is.

Lange Dreef 29 (111) Op het terrein van een autobedrijf is een plan gemaakt voor een appartementencomplex met 17 appartementen in 4 bouwlagen. Tegen de omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) is door omwonenden bezwaar gemaakt. Dit bezwaar is door de onafhankelijke bezwaarschriftencommissie behandeld en afgewezen. Tegen dit besluit is in oktober 2025 beroep aangetekend bij de rechtbank Utrecht. Pas als de omgevingsvergunning onherroepelijk is kan sloop, bouwrijp maken en vervolgens bouw plaatsvinden.

Gouverneurslaan (125) Aan de Gouverneurslaan wordt een nieuw hofje ontwikkeld met een viertal zorggeschikte woningen, welke voldoen aan de eisen zorggeschiktheid van de gemeente. Het betreft tweemaal twee-onder-één kap-woningen. Als reactie op kritiek dat werd verzameld in de participatie, is besloten om de woningen lager te maken en te voorzien van groendaken. Dit om ervoor te zorgen dat het hofje een subtiele invulling krijgt en geen grootschalige inbreiding wordt. Naar verwachting wordt er medio 2026 gestart met de bouw van de woningen.

13

Vendelseweg (126) Dit project betreft de nieuwbouw van een woon-zorgcomplex met 51 onzelfstandige wooneenheden voor mensen met dementie. De nieuwbouw is verbonden met een monumentale boerderij, waar plaats is gemaakt voor de eetgelegenheid van het woon-zorgcomplex en waar faciliteiten aanwezig zijn voor dagbesteding voor mensen uit de omgeving. Voor deze ontwikkeling is een BOPA afgegeven, maar deze is nog niet onherroepelijk.

14