3. Vernieuwing brandweerkazerne, verplaatsing wijkservice en herontwikkeling woningbouw - businesscases

BUSINESSCASES 1. Vernieuwing Brandweerkazerne 2. Verplaatsing Wijkservice 3. Herontwikkeling woningbouw

December 2020

Inhoud 1

Inleiding ........................................................................................................................................... 3

2

Businesscase brandweerkazerne.................................................................................................... 4

3

4

2

2.1

Huidige situatie ........................................................................................................................ 4

2.2

Duurzame inzet brandweer onder druk ................................................................................... 4

2.3

Waarde van het vastgoed ........................................................................................................ 5

2.4

Virtueel Reality trainingsruimte ................................................................................................ 6

2.5

Gewenste situatie .................................................................................................................... 6

2.6

Scenario’s ................................................................................................................................ 7

2.7

Voorkeursscenario brandweerkazerne .................................................................................. 12

Herontwikkeling woningbouw ........................................................................................................ 14 3.1

Globale kaders ...................................................................................................................... 14

3.2

Eerste uitwerking ................................................................................................................... 15

3.3

Financiële analyse modellen ................................................................................................. 17

3.4

Definitieve conclusies kazerne en herontwikkeling ............................................................... 18

nieuwbouw wijkservice .................................................................................................................. 19 4.1

Huidige situatie wijkservice en aanleiding verplaatsing ........................................................ 19

4.2

Programma van eisen nieuwbouw ........................................................................................ 19

4.3

Schetsontwerp nieuwbouw .................................................................................................... 19

4.4

Financiële analyse verplaatsing wijkservice .......................................................................... 21

1

INLEIDING

Op 28 januari 2020 heeft het college besloten zich in te spannen voor vernieuwing van de brandweerkazerne. Dit besluit is ingegeven vanuit de noodzaak om de VRU beter te accommoderen en de duurzame inzet van de (vrijwillige) brandweer in de toekomst te kunnen garanderen. Daarnaast ontstaat hierdoor de kans om het Pionierkwartier af te ronden. Door Wijkservice te verhuizen, kan woningbouw op deze plek worden gerealiseerd. Tot slot kan voor Wijkservice de koppeling worden gelegd met de plannen van IW4 op haar locatie. Hierdoor ontstaat de mogelijkheid om faciliteiten te delen en de samenwerking verder uit te bouwen. Op de beeldvormende avond van 6 april 2020 zijn deze ideeën gepresenteerd. Ook is een toelichting gegeven op de noodzaak om te investeren in de brandweerkazerne. Tijdens deze presentatie is aangegeven dat het college een nadere verkenning zou starten. Inmiddels zijn de eerste stappen hierin gezet. Deze zijn positief te noemen. Om met een concreet voorstel te komen, is het noodzakelijk een aantal aspecten nader uit te werken. Hiervoor heeft de raad in oktober een voorbereidingsbudget beschikbaar gesteld.

In deze rapportage zijn feitelijk drie aparte maar niet los van elkaar te koppelen businesscases opgenomen: - Vernieuwing Brandweerkazerne - Herontwikkeling naar woningbouw - Nieuwbouw wijkservice (Locatie Wageningselaan) Waarom zijn deze projecten niet los te koppelen? Dit heeft verschillende redenen. Door de verhuizing van Wijkservice ontstaat ruimte voor woningbouw. Ook kan hierdoor de oefenplaats van de brandweer mee verhuizen. Dit is nodig om milieutechnisch ruimte te creëren voor deze woningbouw. Ook is voor de vernieuwing van de kazerne een tijdelijke uitwijklocatie voor de brandweer nodig. De huidige locatie van Wijkservice is hiervoor ideaal. De uitwerking van de verschillende projecten is nog wel op verschillend detailniveau uitgewerkt. De nieuwbouw voor wijkservice is het verst uitgewerkt. Voor de brandweerkazerne is in dit stadium een principekeuze nodig: scenario behoud en verbouw van de huidige kazerne of nieuwbouw. Pas na deze principekeuze kan het plan verder worden uitgewerkt. Hierbij speelt ook de grotere omvang en complexiteit van dit project waardoor een andere vorm van aanbesteding nodig is. Na de principekeuze zal een voorlopig ontwerp en kostenraming worden gesteld.

Afhankelijk van keuzes in de twee hiervoor genomen projecten, ontstaat meer of minder ruimte voor herontwikkeling naar woningbouw op het terrein tussen de brandweer en de nieuwbouw in het Pionierkwartier.

3

2

BUSINESSCASE BRANDWEERKAZERNE

2.1 Huidige situatie 1. Gebouwd circa 1965 2. Oorspronkelijk als kazerne en gemeentewerken 3. Grootschalige renovatie jaren ’90

2.2 Duurzame inzet brandweer onder druk Veenendaal wordt groter en krijgt meer inwoners. Het aantal meldingen zal hierdoor ook de komende periode alleen maar stijgen. Mensen wonen steeds langer op zichzelf, waardoor de kans op brand, ongelukken en gezondheidsklachten toe zal nemen. Daarbij is in het recente verleden ook het takenpakket uitgebreid, zoals AED-inzet bij reanimaties.(ca. 50x per jaar) Specialistische taken zoals inzet van een hoogwerker, hulpverlening bij grote calamiteiten en grootschalige bluswatervoorziening, worden ook buiten Veenendaal (inter)regionaal ingezet. Gezien de gunstige ligging van de brandweerpost Veenendaal, kan de brandweerpost gezien worden als een belangrijk steunpunt in de regio. Deze specialistische taken zijn vaak taken die lang(er) duren. Vrijwilligers zijn daardoor langer niet beschikbaar voor hun eigen werkgever. Het hoge aantal uitrukken (gemiddeld tussen de 400 en 500 meldingen) vraagt veel van de vrijwilligers, maar ook van hun werkgevers. Brandweervrijwilligers in Veenendaal worden tijdens kantooruren ongeveer 200x op jaarbasis opgeroepen. Dit vraagt mogelijk in de toekomst om een beroepsbezetting gedurende deze kantooruren en afhankelijk van de groei van de stad mogelijk tot een volcontinue beroepsbezetting. Materieel past nauwelijks De huidige kazerne is gebouwd op het materieel wat 60 jaar geleden werd gebruikt.

De nu in gebruik zijnde voertuigen van de brandweer zijn hoger, breder en zwaarder. Met name de huidige stallingshoogte en breedte zorgt ervoor dat niet alle type voertuigen in de kazerne gestald kunnen worden. Onlogische routing

4

Het proces van uitruk is het belangrijkste onderdeel van incidentbestrijding door de Veiligheidsregio. Het zwaartepunt ligt daarbij op logische loop- en rijroutes, zodat de uitruk efficiënt en veilig verloopt. Alle ruimten in de brandweerpost dienen dit proces te ondersteunen, waarbij een optimale positionering van ruimten ten opzichte van elkaar van belang is. Er moet sprake zijn van logische, logistieke stromen van mensen en materieel. Door de huidige indeling van het gebouw zijn er tijdens een alarmering diverse kruisende verkeersstromen. Dit vergroot de kans op stoten, botsen en ongelukken. De douchegelegenheid bevindt zich niet bij de kleedruimte maar bij de kantoren. Vrijwilligers die “vervuild” van een melding terugkomen moeten via de uitrukgarage en de kantoren de douches bereiken. Arbo-eisen onder druk Het voorterrein is te krap. Voertuigen die terugkomen van een melding moeten over het voetpad, het fietspad en gedeeltelijk over de Industrielaan manoeuvreren om achteruit naar binnen te rijden. Dit vergroot de kans op ongelukken en ook de overlast op de drukke Industrielaan Naast dat de doucheruimtes niet logisch te bereiken zijn, is de locatie ervan vanuit het oogpunt van arbeidshygiëne niet wenselijk. De kleedruimte is niet fysiek afgescheiden van de uitrukgarage. Er is geen fysieke scheiding tussen de omkleedruimte van mannen en vrouwen.

Er zijn geen scheidingen tussen “vuil” en “schoon” gebied. (zie bijlage voor Arbo-rapportage). Boeien en binden van vrijwilligers. Er wordt zowel fysiek als psychisch een groot beroep gedaan op vrijwilligers. Brandweervrijwilliger doe je er niet “zo maar” even bij. Naast de verplichte opleidingen, oefeningen en bijscholingen hebben zij ook een opkomstverplichting. Daarnaast staan brandweervrijwilligers 24 uur per dag klaar voor de maatschappij om te worden ingezet voor brandbestrijding of hulverlening. Deze brandweervrijwilligers moeten dan ook goed gefaciliteerd worden en de arbeidsomstandigheden dienen optimaal te zijn. Dit geldt ook voor de jeugdbrandweer. Deze actieve jongeren vormen een belangrijke kweekvijver voor de vrijwilligers van de toekomst. Regionale functie Veenendaal is één van de grotere gemeenten binnen de veiligheidsregio en is daarmee een belangrijke partner voor de regionale brandweerzorg. Naast een sterke lokale brandweerzorg, wordt er vanuit deze kazerne ook een belangrijke bijdrage geleverd aan de regionale brandweerzorg, m.n. bij grootschalig optreden en specialismen, zoals natuurbrandbestrijding en de bestrijding van incidenten met gevaarlijke stoffen. Daarnaast wordt er vanuit de kazerne Veenendaal de regionale jeugdbrandweer en opleidings- en oefenorganisatie gefaciliteerd.

Dit is van grote meerwaarde voor de continuïteit van de lokale en regionale brandweerorganisatie. 2.3 Waarde van het vastgoed Technische staat op onderdelen verslechterd - Kelder laat veel grondwater door; - Gebouw vertoont hier en daar scheuren; - Vloer in de uitrukgarage vertoont scheuren; - Installaties gedeeltelijk verouderd (wel voldoende onderhouden); - Asbest aanwezig; - Geen/weinig isolatie; - Verschillende plekken enkel glas; - Grootverbruiker van energie omdat voertuigen verwarmd gestald moeten staan. Slangentoren - Toren heeft geen functie meer en is niet in gebruik;

5

-

Buitenkant is recentelijk opgeknapt; Vloeren in de toren zijn in slechte conditie; Asbest in de toren aanwezig.

Vanuit industrieel erfgoed De brandweerkazerne is opgenomen op de Cultuurhistorische waardenkaart. Het gaat om een gebouw uit 1965 en de hoofdstijl wordt gerekend tot het functionalisme. Hoewel de cultuurhistorische en architectonische waarden niet bijzonder hoog scoren is er wel sprake van een zekere ensemble waarde in combinatie met de bebouwing op de hoek Industrielaan en Ambachtstraat. Het geheel maakt echter geen deel uit van een specifiek stedenbouwkundig of integraal ensemble. Daar moet wel bij opgemerkt worden dat Usine het gebouw ziet als representatief nutsgebouw onder gemeentelijke architectuur gebouwd in de periode wederopbouw. De HVOV ziet ook graag dat er wordt ingezet op behoud van het huidige gebouw, juist vanwege deze reden en vanwege de herkenbaarheid van de plek en het gebouw. Met name de slangentoren zorgt voor een herkenningspunt in de directe omgeving. 2.4 Virtueel Reality trainingsruimte Een extra aanleiding om nu in te zetten op vernieuwing van de brandweerkazerne vormt het verzoek van de VRU om een virtual reality (VR) trainingsruimte toe te voegen. Eerder was sprake van een ademluchtwerkplaats. Recent heeft de VRU echter besloten deze voorziening niet regionaal maar centraal te organiseren. De hiermee samenhangende extra dagbezetting is hiermee komen te vervallen.

Echter is de VRU er wel op gericht om de post in Veenendaal op niveau te houden en met name de inzet overdag op peil te houden door voldoende personeel in de kazerne aanwezig te hebben (die dus een dubbelfunctie hebben, zowel op kantoor als eventueel inzetbaar bij calamiteiten). Dit is nodig om de vrijwilligers zoveel mogelijk te ondersteunen. De VR-oefenruimte past daarnaast ook goed in ons ICT-profiel. 2.5 Gewenste situatie Allereerst is het belangrijk om te constateren dat de brandweerkazerne niet verplaatst kan worden. De huidige locatie is optimaal gelegen en voldoet aan de eisen ten aanzien van aanrijtijden. Binnen Veenendaal is de schuifruimte zeer beperkt. Er is één post die door de compactheid van de stad de gehele gemeente kan afdekken. Dit maakt de ligging aan de Industrielaan optimaal. Centraal, aan de belangrijkste hoofdverbinding oost-west, dichtbij de Rondweg-oost en gelegen tussen de twee belangrijkste aandachtspunten voor de brandweer (centrum (vanwege compactheid bouw en vele bezoekers) en Nijverkamp (grote bedrijven en gevaarlijke stoffen)). Kortom de huidige locatie van de kazerne is de enige plek waar de brandweer gehuisvest kan worden. Herontwikkeling van de kazerne naar een andere functie is dan ook niet mogelijk. Dit beperkt ook uiteraard de mogelijkheden met betrekking tot het bestaande vastgoed.

Op het terrein van de huidige brandweerkazerne bevindt zich het oefenterrein. Door dit oefenterrein te verplaatsen (naar de locatie IW4), verdwijnen de bijbehorende hindercirkels en ontstaat de mogelijkheid voor woningbouw op de huidige locatie van Wijkservice. Uitgangspunten - Alles gericht op goede bereikbaarheid voor zowel aankomende vrijwilligers als vertrekkende brandweerwagens. Met binnen het gebouw een optimale indeling/routing voor zowel vertrekkende als terugkerende brandweerlieden (ARBO e.d.); - Duurzaam; - Toekomstbestendig;

6

-

Goede interne routing (zie onderstaande schematische afbeelding), dit is cruciaal voor het functioneren van de brandweer. Circa 1850 m2 bvo op huidige locatie en 400 m2 bvo oefenwerkplaats; Circa 2900 m2 perceel op de huidige locatie en 650 m2 perceel voor de oefenruimte. Uitbreidingsmogelijkheid, mocht er in toekomst sprake zijn van beroepsbrandweer dan is er behoefte aan 600 m2 extra ruimte met name als verblijfsruimte. De complete ruimtestaat is opgenomen in de bijlage Tot slot heeft de VRU ook een uitgebreid programma van eisen opgesteld. De belangrijkste punten hieruit zijn in deze opsomming opgenomen.

2.6 Scenario’s Voor de vernieuwing van de kazerne zijn drie scenario’s opgesteld. De eerste is gericht op behoud en renovatie van de huidige kazerne. De andere twee gericht op nieuwbouw met woningen naast of boven de kazerne. Deze varianten zijn door twee bureaus schetsmatig uitgewerkt om te zien welke creatieve mogelijkheden er zijn. Scenario 1a volledig behoud kazerne en woningbouw alleen achter de kazerne Dit scenario gaat uit van behoud van de kazerne. Om toch enigszins tegemoet te komen aan de eisen van de VRU wordt de huidige kazerne aan de achterkant uitgebreid. Hierdoor ontstaat meer kleedruimte en komen de sanitaire voorzieningen wel direct bij de kleedruimtes te liggen. Verder zal het gebouw moeten worden geïsoleerd, kozijnen vervangen worden, de technische installaties worden vernieuwd, de gehele binnenzijde vernieuwd worden enzovoort.

7

-

-

Deze variant voldoet niet aan de minimale eisen voor de kazerne. Het belangrijkste knelpunten is dat de stramienmaat voor de stallingsgarage niet aangepast kan worden naar de minimale eisen voor het goed en snel kunnen uitrukken van de brandweer met het nieuwste materieel. De hoogte van de stallingsgarage is te laag. De indeling van het gebouw blijft zeer inefficiënt. De verkeersituatie aan de Industrielaan kan niet worden opgelost; De noodzakelijke toekomstige flexibiliteit (uitbreiding naar de inzet beroepskorps) is niet mogelijk (of alleen met zeer hoge kosten door over de bestaande kazerne heen te bouwen); Het grondgebruik van de kazerne kan niet worden geoptimaliseerd; In dit scenario kunnen minder woningen worden gerealiseerd, met als resultaat minder grondopbrengsten; Het profiel van de Ambachtsstraat blijft krap om de gewenste fietsstraat te kunnen realiseren.

Manoeuvreerruimte aan voorzijde blijft te krap. De opstelruimtes voor de wagens kan niet naar de juiste breedte worden vergroot. Tot slot is mogelijke uitbreidingsruimte van 600m2 moeilijk te realiseren.

8

Scenario 1b renovatie van de huidige kazerne en woningbouw alleen achter de kazerne Een van de bureaus kwam in haar verkenning al tot de conclusie dat behoud binnen de gestelde kaders niet mogelijk was en heeft hiervoor een creatieve oplossing gezocht. Ongeveer 1/3 van het gebouw (zijde Ambachtsstraat) blijft behouden en wel voorzien van een nieuwe gevel (vooral ivm isolatie). 2/3 van het gebouw (de stallingsgarage en het kantoordeel) wordt gesloopt en vervangen door een nieuw gebouw. De slangentoren kan blijven staan en wordt dan opgenomen in het gebouw. Dit laatste heeft wel als nadeel dat hierdoor de footprint van de nieuwe stallingsgarage niet optimaal kan worden ingedeeld (op dit deel past geen brandweerauto in de stallingsgarage). Ook heeft de toren geen functie. Dit subscenario zorgt wel voor enkele grote voordelen ten opzichte van het volledig behoud van de kazerne. Het voorterrein kan worden vergroot, de interne routing wordt aanzienlijk beter en ook het maken van de verduurzamingsslag is eenvoudiger door het grote deel nieuwbouw. Wel blijven enkele belangrijke knelpunten bestaan. Denk hierbij aan minder efficiënt ruimtegebruik, minder woningen, profiel Ambachtsstraat blijft krap ter hoogte van de kruising met de Industrielaan.

Slangentoren begane grond

Impressies scenario 1b (1/3 behoud en 2/3 nieuwbouw).

9

Scenario 2 Nieuwbouw kazerne en woningbouw achter en naast de kazerne Dit scenario gaat uit van nieuwbouw voor de brandweer. Door te kiezen voor nieuwbouw ontstaan meer mogelijkheden voor optimaler ruimtegebruik. Hierdoor kunnen er woningen naast de kazerne worden gerealiseerd. Beide bureaus kiezen er voor om een appartementengebouw op de hoek Industrielaan/Ambachtsstraat te realiseren. In een schetsplan blijft de toren wel staan. Ook hiervoor geldt dat deze geen functie heeft en de plattegrond op de begane grond mede bepaald.

Variant zonder behoud slangentoren

Variant met behoud slangentoren

10

Scenario 3 woningbouw boven kazerne Ook in dit scenario is het uitgangspunt dat er gekozen voor een nieuwe brandweerkazerne. Ten opzichte van scenario 2 zijn er nu ook woningen toegevoegd op de kazerne. Ook hier zijn weer twee varianten geschetst. Een met behoud van de slangentoren en een zonder.

Variant met behoud slangentoren

11

Scenario 2 en 3 vergeleken Het belangrijkste verschil tussen scenario 2 en 3 is de mate van complexiteit. In scenario 3 ontstaat een gedeeld eigendom van 1 gebouw. Dit vraagt hoe dan ook om meer afstemming, juridische zaken vastleggen en ook in de exploitatiefase meer kosten. Scenario 2 en 3 zijn verder op diverse punten vergelijkbaar in de overwegingen. Uiteraard kan het programma van eisen van de VRU in deze scenario’s op een goede manier worden gerealiseerd. Er is op structuurniveau nog wel een aandachtspunt meegegeven door de VRU. De VRU ziet graag een derde entree voor de kazerne via de Ambachtsstraat (naast de ingangen Industrielaan en Nijverheidslaan). Met name voor de opkomst van de vrijwillige brandweer is dit een grote pré aangezien er behoorlijk wat vrijwilligers via de Ambachtsstraat naar de kazerne komen. In de nadere uitwerking van een voorkeursscenario wordt verkend hoe dit op een verkeersveilige manier kan worden opgenomen in de uiteindelijke plannen. Stedenbouwkundig zijn de scenario’s binnen het globale kader te realiseren. Uiteraard gaat het nu niet om het kiezen van een ontwerp, maar om een keuze voor een scenario. Bij de uitwerking van een voorkeursscenario naar een concreet bouwplan zullen nog diverse aandachtspunten worden meegenomen. Geluid Tot slot vormt met name geluid in elk scenario nog een belangrijk aandachtspunt.

De brandweerkazerne staat nu al midden in een woonomgeving. Zeker met de frequentie dat de brandweer daadwerkelijk met sirenes aan moet uitrukken kan voor overlast zorgen. Daarnaast is de Industrielaan een belangrijke verbindingsweg in Veenendaal. Dit zorgt voor dat er voor de nieuwbouw zorgvuldig moet worden gekeken hoe de bouwplannen op dit specifieke punt kunnen worden afgestemd. Een eerste verkenning laat zien dat er mogelijk extra maatregelen getroffen moeten worden en/of de indeling van het plan geoptimaliseerd moet worden. Maar bovenal moet duidelijk zijn dat de nabijheid (ook nu al) van woningen bij een kazerne tot geluidsoverlast (kunnen) leiden en ook niet kan worden voldaan aan de gemeentelijke ambities op dit punt. Ook is duidelijk dat de kazerne niet verplaats kan worden. Kortom bij de vaststelling van het bestemmingsplan zal hierover mogelijk een besluit genomen moeten worden. Wel moet geconstateerd worden dat naar mate er meer woningen dichter op de kazerne komen te staan, de knelpunten groter worden (dus oplopend van scenario 1 naar 3). 2.7 Voorkeursscenario brandweerkazerne Nieuwbouw geeft in tegenstelling tot renovatie mogelijkheden om de kazerne toekomstbestendig te maken door de kazerne in te richten voor een georganiseerde dagdienst die tijdens kantooruren de uitruk snel kan garanderen.

Daarnaast kunnen bij nieuwbouw voorbereidingen worden getroffen op een volledige beroepsbezetting (volcontinue c.q. 24-uursdienst). Eventuele slaapvertrekken kunnen op een later moment dan eenvoudig worden gerealiseerd. Let op dat het nu alleen gaat om een scenariokeuze niet om architectuur of een keuze voor een van de plannen. Ook de plattegronden van de kazerne moeten in alle varianten nog geoptimaliseerd worden. Deze zijn tot stand gekomen door 2 architecten op basis van het programma van eisen. Er is geen aanpassingsronde overheen gegaan. Dat is in dit stadium ook nog niet nodig. In het vervolgtraject zal een vorm van aanbesteding plaats vinden om daadwerkelijk een ontwerp te maken. Tussenconclusie Kort samengevat kunnen aan de hand van de voorgaande paragrafen de volgende conclusies worden getrokken: • Scenario 1a is feitelijk geen haalbaar scenario omdat niet voldoen kan worden aan de eisen van de VRU.

12

•

•

•

Scenario 1b is een uitvoerbare tussenvariant met 1/3 behoud van het gebouw en 2/3 nieuwbouw. Dit scenario heeft de voorkeur vanuit de VRU vanwege het feit dat er solitair gebouw is, 3 entrees al zijn opgenomen en uiteraard dat het ook ruimer is dan strikt noodzakelijk. Scenario 2: voldoet aan alle eisen en is ook passend voor de VRU. Ook het feit dat er sprake is van één gebouweigenaar (net zoals in scenario 1a en 1b) is een pré in dit scenario. Wel vraagt de verbinding met Ambachtsstraat aandacht. Scenario 3: hiervoor kunnen dezelfde tussenconclusies worden getrokken als scenario 2, met dien verstande dat het realiseren en beheren van het gebouw aanzienlijk complexer zal zijn doordat er sprake is van gedeeld eigendom.

• Financieel: Er is niet expliciet aan de bouwkosten van de verschillende scenario’s gerekend. De verwachting op basis van ervaringscijfers: de uiteindelijke exploitatie lasten van renovatie en nieuwbouw zullen elkaar niet veel ontlopen. Renovatie is mogelijk per vierkante meter iets goedkoper. Daar staat tegenover dat bij nieuwbouw efficiënter gebouwd kan worden en er daardoor minder vierkante meters nodig zijn. Ook liggen mede daardoor bij de nieuwbouw de onderhoudskosten lager. Om tot een overall conclusie te kunnen komen, is het ook noodzakelijk om naar de herontwikkelingsmogelijkheden te kijken. De scenario’s zeggen niet alleen iets over de kazerne maar ook over de nieuwe woningbouwmogelijkheden. In het volgende hoofdstuk wordt hier nader op ingegaan.

13

3

HERONTWIKKELING WONINGBOUW

3.1 Globale kaders Door de verhuizing van Wijkservice ontstaat ruimte voor woningbouw. In deze paragraaf zijn de globale kaders voor de herontwikkeling opgenomen. Deze kaders zijn gebaseerd op de eerder vastgestelde kaders voor het Pionierkwartier (zuidelijk gelegen deelgebied) en Stationskwartier. Rooilijnen • Noordzijde (Industrielaan): niet ten noorden van de huidige rooilijn en bij voorkeur de rooilijn opschuiven verder van de Industrielaan af zodat voldaan kan worden aan de eis van brandweer; • Westzijde (Ambachtsstraat): rekening houden met toekomstig profiel Ambachtsstraat, wordt dit een fietsstraat. Kortom de profielbreedte ter hoogte van de nieuwbouw (Carte Blanche) hanteren. Als het gebouw van de brandweer blijft staan is met name de aansluiting op Industrielaan een aandachtspunt; • Oostzijde (Nijverheidslaan): groenstrook handhaven (minimaal 6 meter, bij voorkeur 8 meter). Het gaat met name om afstand te houden tot de bestaande bomen. • Zuidzijde (Rectorstraat) nieuw gerealiseerde weg als grens. Bouwhoogte: • Langs Industrielaan: maximaal 18 meter • Afbouwen richting zuiden waarbij aansluiting wordt gezocht met de grondgebonden woningen. Beeldkwaliteit Aansluiten bij spelregels voor beeldkwaliteit in Pionierkwartier.

Belangrijk is om een plan te maken dat het stedelijk weefsel aanvult, aansluit op routes en met ruimte voor alle verkeer, met name voetgangers en fietsers en een 'levendige' begane grond.

Voorbeeld sfeerimpressie Woningbouwprogramma • Combinatie van appartementen en grondgebonden woningen mogelijk • Alle woningen levensloopgeschikt (conform omgevingsvisie) • Woningen langs Industrielaan bij voorkeur zorggeschikt (conform omgevingsvisie)

14

•

•

Aandachtspunt: POVI (provinciale omgevingsvisie)-eis dat binnen de regio 50% sociaal/middensegment moet vallen. Dit mag zowel koop als huur zijn. Grenzen liggen op 300.000 euro voor koop en 1.000 euro voor huurwoningen. Kans om te verdichten i.r.t. mobiliteit (dicht bij centrum, station, bushalte waar alle buslijnen langskomen en fietsstraat in de toekomst)

Parkeren en verkeer • Profiel Ambachtsstraat zodanig aanpassen dat snelfietspad gerealiseerd kan worden • Nieuwe kazerne: toegang stallingsgarage direct op de Industrielaan en in ieder geval een tweede aansluiting op de Nijverheidslaan (voor auto’s en bevoorrading). • Nieuwe woningen cq parkeervoorziening ontsluiten vanaf de Nijverheidslaan; • Parkeren conform nieuwste norm. Bij voorkeur ook inzetten op reductie met mobiliteitsplan. • Aansluiten bij langzaam verkeersroute naar station (ten zuiden van plangebied via Rectersstraat). • Aandacht voor fietsparkeren. • Voorzieningen van fietsers en voetgangers sluiten goed en logisch aan op de omgeving. 3.2 Eerste uitwerking In de volgende impressies is te zien hoe binnen de kaders een bouwplan kan worden uitgewerkt. Dit betreft niet meer op dit moment dan een eerste uitwerking ook om een financiële analyse te kunnen maken.

15

Impressie van de bouwmogelijkheden. In het vorige hoofdstuk is al aangegeven dat geluid een belangrijk aandachtspunt is. Dit wordt vooral veroorzaakt door de combinatie van de Industrielaan en de brandweerkazerne. Langs de Industrielaan wordt op dit moment al volop gebouwd. Kortom woningbouw op deze plek is de basis op de juiste manier goed mogelijk. De kazerne zorgt met name in de uitruksituaties met een hoge prioriteit (dus met sirenes) voor extra geluid. In het vervolg wordt het voorkeursscenario mede aan de hand van het eerste geluidsonderzoek nader verfijnd.

16

3.3 Financiële analyse modellen In deze paragraaf is een haalbaarheidsanalyse opgesteld naar de drie scenario’s. Uiteraard dient hierbij opgemerkt te worden dat er binnen de scenario’s nog wel sprake is van een bandbreedte als het gaat om het woningbouwprogramma. Dit heeft zowel betrekking op het aantal woningen en de categorieën. Gezien het verkennende karakter is gekozen voor een voorzichtige aanpak.

Vergelijking 6 modellen Brandweer/Wijkservice MIES modellen Grondgebonden Appartement - klein appartement - middelgroot appartement

120

1 20

2 20

3 22

50 65

46 33

38 66

78 33

99

124

133

6845

8590

8685

22 82

22 72

22 77

totaal woningen

Parkeerplaatsen openbaar Pakeerdek Opbrengsten - grondgebonden - klein appartement - middelgroot appartement totaal opbrengsten

550,00 66.000,00 € 27.500,00 € 35.750,00 € €

1.320.000 € 1.265.000 € 1.179.750 € 3.764.750 €

1.320.000 € 1.045.000 € 2.359.500 € 4.724.500 €

1.452.000 2.145.000 1.179.750 4.776.750

Grondexploitatiekosten Inbrengwaarde TWS-terrein € Inbrengwaarde Brandweer (woningdeel) zit bij Brandweer € overige kosten Sloop en sanering TWS-terrein € Parkeerdek € 13.500,00 € Inrichting (incl Parkeerplaatsen+VTU) € 6.000,00 € bovenwijkse voorziening € Plan- en projectkosten € Onvoorzien/rente/inflatie 15% € totaal €

531.686 € 34.500 € 210.000 € 250.000 € 1.107.000 € 132.000 € 142.376 € 150.000 € 267.206 € 2.824.768 €

531.686 € 34.500 € 210.000 250.000 € 972.000 € 132.000 € 178.672 € 150.000 € 252.401 € 2.711.258 €

531.686 34.500 210.000 250.000 1.039.500 132.000 180.648 150.000 262.822 2.791.156

939.982 €

2.013.242 €

1.985.594

Resultaat

€ € € €

€

Voorliggende berekening kent de volgende uitgangspunten: - Woningbouwprogramma conform schetsplannen. - Parkeren conform nieuwe parkeerbeleid november 2020. - Grondwaarde per type woning gelijk gehouden per model. - Inbrengwaarde Wijkservicelocatie is de boekwaarde per 2021 van het gehele complex - Inbrengwaarde Brandweerkazerne betreft 30% van de boekwaarde per 2021 gebaseerd op ongeveer 30% ruimte voor woningbouw. - bij de vernieuwing van de kazerne hoort en wat wordt toegevoegd aan het herontwikkelingsgebied. Ter illustratie de boekwaarde voor de kazerne bedraagt in 2021 afgerond 112.000 euro in totaal. - De overige kosten zien toe op beperkte kosten met betrekking tot aankoop en eventueel planschade.

17

-

-

De sloopkosten en saneringskosten zijn op basis van ervaringscijfers en een eerste verkennend bodemonderzoek ingeschat. Het parkeerdek is opgenomen als kostenverhogend element om te komen tot deze woningbouwaantallen. Inrichtingskosten omvatten de kosten voor het bouw- en woonrijpmaken en zijn in deze analyse voor elk model gelijk gesteld. Het parkeerdek (vorige post) kent wel variatie omdat de aantallen parkeerplaatsen nogal van elkaar verschillen. De hoeveelheid vierkante meters openbaar gebied verschillen veel minder van elkaar. Plan en projectenkosten zijn gebaseerd op ervaringscijfers van vergelijkbare projecten. Bijdrage aan het fonds bovenwijkse voorzieningen conform de nieuwe regels. Tot slot is 15% onvoorzien, rente en indexering gerekend. In de vervolgfase zal een dynamische berekening worden uitgevoerd.

De conclusie is dat het resultaat van scenario 1 ongeveer 50% lager uitvalt dan de andere twee scenario’s. Dit wordt veroorzaakt door de ongunstigere terreinindeling en uiteraard ook een kleiner gebied voor herontwikkeling. Scenario 2 en 3 leveren allebei een positief resultaat van ruim 2 miljoen euro. In deze fase wordt dan ook uitgegaan van een positief resultaat van 2 miljoen euro. 3.4 Definitieve conclusies kazerne en herontwikkeling In het vorige hoofdstuk bij de tussenconclusie werd aangegeven dat scenario 1a niet past binnen de gestelde eisen van de VRU. Het derde scenario (woningen op de kazerne) had niet de voorkeur vanuit de VRU gezien. De verkenning naar de herontwikkeling van het de achterblijvende locatie geeft geen reden om deze tussenconclusies niet te respecteren. Het verder vergelijken van scenario 1b (beperkt behoud) en scenario 2 (nieuwbouw en woningen naast de kazerne) is wel relevant. Vanuit het perspectief voor de herontwikkeling ontstaan hier wel grotere verschillen. Stedenbouwkundig zijn beide goed binnen de globale kaders te realiseren en creëren en geven zij weliswaar een heel verschillend, maar goed beeld naar de Industrielaan. Echter biedt scenario 2 wel meer kansen voor het toevoegen van extra woningen. Juist dit is ook gewenst op dergelijk zeer centraal gelegen locaties in Veenendaal.

Mede hierdoor ontstaat ook een groter positief resultaat in de grondexploitatie (ter gedeeltelijke compensatie van de forse investeringen in verplaatsing wijkservice en vernieuwing van de kazerne).

18

4

NIEUWBOUW WIJKSERVICE

4.1 Huidige situatie wijkservice en aanleiding verplaatsing De voorganger van Wijkservice is zoals gezien in het tweede hoofdstuk van deze rapportage gestart in een deel van het gebouw wat nu de brandweerkazerne is. Inmiddels is Wijkservice al heel wat jaren gevestigd achter de kazerne aan de Nijverheidslaan. In deze rapportage wordt over Wijkservice gesproken, maar de locatie aan de Nijverheidslaan is niet alleen de thuisbasis voor Wijkservice maar er is ook sprake van een opslaglocatie voor de gemeente: • Opslag diverse materialen • Opslag in beslag genomen goederen • Opslag materiaal voor verkiezingen De huidige locatie is verouderd en ligt bovendien steeds meer in een woongebied. Al bij de start van de transformatieopgave Stationskwartier wordt gezocht naar mogelijkheden om deze functie te verplaatsen. Nu dienen zich meerdere redenen aan om hierover een knoop door te hakken. Uiteraard is in eerste instantie het vraagstuk rondom de brandweerkazerne de aanleiding om ook naar deze locatie te kijken. Daarbij komt dat er zich nu een kans voordoet om samen met IW4 nieuwbouw te realiseren. De voordelen hiervan zijn: - Delen faciliteiten - Meer flexibiliteit in gebruik - Ook verstevigen inhoudelijke samenwerking IW4 is voornemens om in de tweede helft van 2021 te starten met haar nieuwbouw. Deze nieuwbouw wordt gerealiseerd op haar huidige locatie.

Hierbij is echter nog voldoende ruimte over om ook Wijkservice te vestigen. Juist door te kiezen voor een gecombineerde nieuwbouw ontstaat een winwin situatie. 4.2 Programma van eisen nieuwbouw Voor de nieuwbouw is een programma van eisen opgesteld. De belangrijkste highlights hieruit zijn: - In het nieuwe gebouw komen 3 gebruikers; IW4, Wijkservice Veenendaal en de nevenlocatie van de Brandweer Veenendaal (stallingsruimten met oefenplaats). Het streven is om zoveel mogelijk faciliteiten samen te gebruiken met IW4 (vergaderruimte, kantine, ontvangstruimte) - Magazijnen, loods, stallingsruimte voor Wijkservice en opslag van materialen. - volledig energieneutraal gebouw (VENG) - Dakbelasting geschikt voor PV-panelen voor plaatsing panelen reeds in eigendom IW4. - In totaal gaat het om 4.674 m2 bvo voor eigen gebruik. De meeste vierkante meters zitten in de loods en het magazijn. Daarnaast komen er enkele werkplekken bij en een kleedruimtes. - Tot slot is een stallingsruimte buiten nodig voor diverse voertuigen. 4.3 Schetsontwerp nieuwbouw Voor de gezamenlijke nieuwbouw is een schetsontwerp opgesteld. Dit ontwerp is afgestemd met IW4 en uiteraard de gemeentelijke gebruikers. Er is gekozen voor een moderne duurzame gevel langs de Wageningselaan. In dit gedeelte zijn dan ook de kantoorfuncties, vergaderfuncties en het bedrijfsrestaurant gesitueerd.

De achterliggende bebouwing is zoveel mogelijk sober en doelmatig gehouden. Zeker voor het deel van Wijkservice betreft dit vooral magazijn en loods.

19

Terreinindeling na nieuwbouw. Het witte vlak blijft over voor verkoop door IW4 aan een derde partij. De wit/grijs gearceerde strook gaat IW4 mogelijk verpachten aan ACV zodat ACV naar de toekomst een optimalisatie mogelijkheid heeft voor het afvalbrengstation.

20

4.4 Financiële analyse verplaatsing Wijkservice Voor het investeringsbudget voor de verplaatsing en nieuwbouw van Wijkservice zijn drie grote posten van belang. De eerste is de aankoop van de benodigde grond, de tweede de stichtingskosten voor het nieuwe gebouw en als derde de bijdrage vanuit de herontwikkeling van de achterblijvende locatie. De eerste post betreft de aankoop van de gronden op de nieuwe locatie. De totale aankoopsom (excl oefenplaats brandweer) bedraagt: € 1.516.990,-. De bouwkosten zijn door een extern bureau geraamd en bedragen afgerond 2,2 miljoen euro. Daar komen bijkomende kosten bij (leges, honoraria, nutsaansluiting en onvoorzien). Deze kosten zijn geraamd op 0,5 miljoen euro. De totale stichtingskosten bedragen dan ook 2,7 miljoen euro. Daarnaast moet er rekening mee worden gehouden dat 6% van de BTW kosten verhogend werkt (het overige deel is compensabel). Aan BTW-kosten moet rekening gehouden worden met een bedrag van € 53.134,-. De totale investering komt hiermee uit op een bedrag van € 4.270.124,- (afgerond 4,3 miljoen euro). De laatste hoofdpost is de bijdrage vanuit de herontwikkeling. In het vorige hoofdstuk is al aangegeven dat hiervoor een bedrag van 2 miljoen kan worden gehanteerd. Dit bedrag is van belang als gedeeltelijk dekking van de nieuwe kapitaallasten.

Dit bedrag is gebaseerd op het voorkeursscenario 2 (nieuwbouw en woningen naast de kazerne) De kapitaallasten voor het nieuwe gebouw zijn berekend op basis van de volgende uitgangspunten: - Afschrijving opstal over 40 jaar, lineair - Geen afschrijving op de grond - Rente 1% per jaar In onderstaande tabel is te zien dat de nieuw kapitaallasten voor Wijkservice afgerond 112.097 euro in het eerst jaar gaan bedragen. Daar staat tegenover dat de verkoopopbrengst zorgt voor een dekking van 70.000 euro in het eerste jaar.

21

Vastgoed exploitatie Wijkservice Investeringen Verwerving Nieuwbouwkosten WS hal Bijkomende kosten Kostenverhogende BTW afronding Verkoopopbrengst Saldo investeringen

€ 1.516.990 € 2.200.000 € 500.000 € 53.134 € 29.876 € -2.000.000 € 2.300.000

BENODIGD INVESTERINGSBUDGET NA AFRONDING

€ 4.270.124 € 4.300.000

Exploitatie Kapitaallasten nieuwbouw boekwaarde grond Rente over grond boekwaarde vastgoed rente over boekwaarde vastgoed afschrijving over boekwaarde vastgoed Totale kapitaallasten

€ 1.536.104 € 15.361 € 2.763.896 € 27.639 € 69.097 € 112.097

Om tot slot een compleet inzicht te kunnen krijgen is het nodig de totale huisvestingslasten in beeld te hebben. Naast de kapitaallasten moet dan onder andere gekeken worden naar onderhoud, energie en schoonmaak. In het bijzonder voor Wijkservice ook naar de kosten voor het gezamenlijke deel in het gebouw. Dit gezamenlijke deel blijft in eigendom van IW4. De gemeente gaat hier jaarlijks een gebruiksvergoeding voor betalen (naar rato van gebruik). Daarnaast betaalt de gemeente mee aan enkele faciliteiten die IW4 ook voor Wijkservice gaat organiseren (receptie en catering). Over het gezamenlijk gebruik zijn afspraken met IW4 in de maak. Deze liggen in concept vast en worden nog in 2020 ter besluitvorming (onder voorbehoud besluitvorming door de raad over voorliggend voorstel) aan het college aangeboden. In de volgende tabel is een vergelijking gemaakt tussen de huidige en nieuwe exploitatielasten. De nieuwe exploitatielasten zijn berekend door een extern bureau (met uitzondering van de kapitaallasten en de afspraken met IW4).

22

Exploitatiekosten Wijkservice: vergelijking situatie Ambachtstraat vs toekomstige situatie Wageningselaan Huidige situatie

Toekomstige situatie (gebaseerd op HEVO-rapportage)

Omschrijving

Bedrag Begroot

Gezamenlijk deel

Electriciteitsverbruik

€

17.974

€

568 €

Gebouw Wijkservice

Totaal

3.897 €

Gasverbruik

€

12.090

€

0 €

0 €

0

Waterverbruik

€

11.913

€

81 €

6.000 €

6.081

4.465

Diensten door derden

€

-

-

€

-

Adviezen van derden

€

7.095

-

€

-

Diverse inkomsten

€

-

-

€

-

Diverse kosten

€

2.120

-

€

Belastingen/ Heffingen

€

4.771

- €

Verzekeringen

€

2.760

Onderhoud gebouw/installaties planmatig

€

12.977

Onderhoud gebouw niet planmatig

€

Functionele aanpassingen

€

Schoonmaken planmatig

€

8.694

Schoonmaken niet planmatig

€

742

kapitaallasten

€

42.626

8.026 €

8.026

€

3.630 €

3.630

5.352 €

18.373 €

23.725

21.908

- €

1.500 €

1.500

5.408

-

€

€

-

€

5.082 €

€

20.858 €

112.318 €

133.176

€

-70.000 €

-70.000

Beveiliging

- €

2.178 €

2.178

Administratiekosten

- €

2.178 €

2.178

-

dekking door verkoop huidige locatie

Personeel receptie

€

22.527 -

-

€

18.375

€

18.375

10.000

€

16.000

€

17.500

Overige kosten

€

3.396

€

3.396

Overhead IW4

€

12.315

€

12.315

€

189.072

€

27.994

koffie/thee/catering

€

17.445 €

€

161.078 toename

In de tabel is eerst de huidige situatie (begroting 2021) weergegeven. In het tweede deel van de tabel zijn de kosten voor het gezamenlijke deel en gedeelde faciliteiten opgenomen en uiteraard ook de lasten voor het eigen deel van Wijkservice. Voor het gezamenlijk deel betaalt de gemeente naar rato mee. Ter illustratie: de gemeente betaalt 30% van de onderhoudskosten van het gezamenlijke deel (dus 5.352 euro van in totaal 17.840 euro). Ten opzichte van de raming van HEVO voor het eigen deel zijn twee aanpassingen gedaan. Het waterverbruik is hoger ingeschat vanwege de aanwezigheid van een autowasplaats en niet planmatig onderhoud is voorzien van een beperkte stelpost. De totale huisvestingslasten voor Wijkservice stijgen van afgerond 161.000 naar afgerond 189.000 euro per jaar. Dit is stijging van 28.000 euro per jaar. In de kaderbrief 2021 is een beperkte stijging van een bedrag tussen de 25.000 en 40.000 euro al meegegeven. In de uiteindelijke programmabegroting 2021 en meerjarenraming 2022-2014 is vanaf 2024 een extra last van 25.000 euro per jaar opgenomen. Geconcludeerd kan worden dat deze opzet passend is binnen deze kaders (3.000 euro hoger op basis van de raming). Alleen zal mogelijk het eerste jaar van de extra last niet 2024 maar 2023 zijn.

23

24

Huidige locatie (primair)

Entree ruimte repressie kleedruimte heren kleedruimte heren jbw kleedruimte dames kleedruimtes dames jbw MPBSP stallingsruimte TS Basis MPBSP stallingsruimte TS NBB MPBSP stallingsruimte HW MPBSP stallingsruimte HV MPBSP stallingsruimte HA + WTS1500 MPBSP stallingsruimte HA-bak met verreiker MPBSP stallingsruimte HA-container IBGS (i.c.m. TUO HA+kraan) MPBSP stallingsruimte HA-container JBW MPBSP stallingsruimte HA-container OTO MPBSP stallingsruimte Aanhanger JBW MPBSP stallingsruimte Aanhanger OTO TUO stallingsruimte TS Basis TUO stallingsruimte HA + kraan + container IBGS TUO stallingsruimte Historisch voertuig stallingsruimte / wasplaats doucheruimte heren voorruimte heren doucheruimte dames voorruimte dames toiletten heren toiletten dames opslagruimte OTO opslagruimte M&L opslagruimte JBW technische ruimte schoonmaakruimte SER ruimte VR-trainingsruimte

8 20 83 23 4 4 60 60 60 60 60 60 0 60 60 30 30 60 60 60 60 12 16 2 4 12 2 30 15 20 20 4 4 150

8 20 83 23 4 4 60 60 60 60 60 60 0

Secundaire locatie

Ruimtestaat brandweerpost Veenendaal 200617

Compleet

BIJLAGE

60 60 30 30 60 60 60 60 12 16 2 4 12 2 15 15 10 20 4 2 150

15 10

2

25

subtotaal begane grond Instructieruimte ontspanningsruimte keuken magazijn keuken magazijn algemeen kantoorruimte (18) kopierruimte vergaderruimte pantry Toekomstige ontwikkelingen (optioneel)

1213 120 120 20 10 12 180 4 15 6 600

946 90 120 20 10 12 180 4 15 6 600

267 30

subtotaal 1e verdieping (LET OP OPTIONEEL NIET MEEGETELD)

487

457

30

TOTAAL

1700

1403

297

FNO BVO

1700 2237

1403 1846

297 391

parkeerplaatsen algemeen parkeerplaatsen dienstvoertuigen voorterrein achter terrein oefenplaats fietsenstalling containeropslag

325 50 720 500 300 20 4

325 50 720 500

Totaal

1919

1619

300

Footprint gebouw Totaal benodigd plot

1596 3515

1245 2864

351 651

300 20 4