3. Verduurzamen gemeentehuis - memo varianten
Tekst van het document
Bijlage 1
Beschrijving varianten vervanging gevel gemeentehuis Inleiding In mei 2021 heeft de gemeenteraad ingestemd met het Integraal duurzaam vastgoedbeheerplan 2021 – 2024. In dit plan is voor 2021 rekening gehouden met de vervanging van de gevelbeplating aan de oudbouw van het gemeentehuis. Deze polymeerbeton gevelbeplatingen en glasgevelelementen met achterliggende constructie van het gemeentehuis moeten zo snel mogelijk worden vervangen om te voldoen aan de wet- en regelgeving. De ontstane situatie wordt in belangrijke mate veroorzaakt door de bij de bouw gemaakte keuzes van materialen en toegepaste detailleringen. De noodzakelijk vervanging was niet eerder voorzien en nu voor 2021 opgenomen in de functionele aanpassingen (vervangingsinvesteringen) in het vastgoedbeheerplan. De geraamde kosten voor de vervanging van de gevels bedragen circa € 2,1 miljoen. Deze vervanging is een logisch moment om ook een start te maken met de verdere verduurzaming van het gemeentehuis. In februari 2021 is in de raadscommissie gesproken over de verduurzaming. Hierbij bleek dat meer informatie werd gevraagd over deze verduurzaming, en dat ook verder onderzoek naar externe financiering van maatregelen (bijvoorbeeld in de vorm van een PPS-constructie). In deze notitie zijn op hoofdlijnen verduurzamingsopties rondom de gevel beschreven.
De kosten voor deze opties zijn beschreven in de bijlage bij deze notitie (Verduurzamen gemeentehuis Veenendaal - Haalbaarheidsstudie - Definitief 11194.HBS.A.14.D). In lijn met de Trias Energetica zijn de volgende varianten beschreven: 1. De warme jas: naast de werkzaamheden die noodzakelijk zijn om aan de wet- en regelgeving te voldoen, wordt geïnvesteerd in nieuwe kozijnen en glas en een betere isolatie van het gemeentehuis 2. Zon op het dak: naast de werkzaamheden beschreven in variant 1 worden ook zoveel mogelijk zonnepanelen op het dak van het gemeentehuis geplaatst. 3. Zon op dak en gevel: naast de werkzaamheden beschreven in variant 2 worden de gevelelementen vervangen door energieleverende gevelpanelen. Navolgend worden de varianten kort beschreven en wordt ingegaan op kosten en rendement van de maatregelen. Alle genoemde bedragen in deze notitie zijn exclusief BTW.
Nulvariant: Noodzakelijke maatregelen op basis van constructieve veiligheid/Wet- en regelgeving zoals opgenomen in het vastgoedbeheerplan Activiteiten In het vastgoedbeheerplan is aangegeven dat de bij de bouw gekozen constructie van de ophanging van de gevelplaten niet (meer) voldoet en dat (op korte termijn) grootschalige vervanging noodzakelijk is. Tegelijkertijd worden de (256) handbediende screens vervangen door screens met (domotica)gestuurde aandrijving.
Beschrijving varianten vervanging gevel gemeentehuis Duurzaamheidsaspecten Het uitvoeren van de nulvariant heeft minimale positieve effecten op onze duurzaamheidsambities. omdat we alleen de gevelplaten (1 op 1) vervangen. Het vervangen van de screens draagt bij aan een beter binnenklimaat in de zomer. Tijdens de verdere uitwerking van het ontwerp wordt onder meer gekeken naar de producten en materialen die gesloopt worden. Afhankelijk van de hoeveelheid en staat van deze producten en materialen, is de intentie er om een tweede leven aan te geven. Dit doen we onder andere door de geschikte materialen en producten online in een database aan te bieden. Daarnaast zullen we tijdens de aanbestedingsprocedure van de uitvoerende partij hergebruik van materialen en producten stimuleren. Financiële consequenties De kosten voor deze maatregelen zijn in de fase van het vastgoedbeheerplan (mei 2021) geraamd op circa € 2,1 miljoen.
De warme jas Activiteiten De noodzakelijke werkzaamheden aan de gevel zijn een logisch moment om te verduurzamen. Naast de noodzakelijke werkzaamheden (uit de nulvariant) wordt in deze variant geïnvesteerd in een verbetering van de schil, door de kozijnen incl. glas en extra isolatie aan te brengen. Doordat het glas uitgevoerd wordt als HR++ en de isolatie met een Rc-waarde van 4, wordt energie bespaard omdat we minder hoeven te verwarmen en te koelen. Duurzaamheidsaspecten De isolatie van de gevel wordt door de maatregelen aanzienlijk verbeterd. Dit levert een geïsoleerde schil en een beter beheersbaar binnenklimaat op, waarbij minder energie voor zowel koeling als verwarming noodzakelijk is. Financiële consequenties Deze maatregelen vragen een extra investering van € 1,9 miljoen ten opzichte van de nulvariant.
Zon op het dak (inclusief de warme jas) Activiteiten Naast de noodzakelijke werkzaamheden (de nulvariant) en de energiebesparende maatregelen uit 'de warme jas' variant, wordt in deze variant 'zon op het dak' ook aanvullend geïnvesteerd in energieopwekking.
2
Beschrijving varianten vervanging gevel gemeentehuis Duurzaamheidsaspecten In de variant 'de warme jas' besparen we energie doordat de schil beter geïsoleerd is. Daarnaast wekken we ook energie op, doordat er zoveel mogelijk zonnepanelen bijgeplaatst worden op het dak van het gemeentehuis. Hier is ruimte voor nog circa 115 m2 panelen. De panelen zijn een belangrijke schakel in het verder energieneutraal maken van het gemeentehuis. Financiële consequenties Deze maatregelen vragen een extra investering (ten opzichte van de noodzakelijke werkzaamheden in de nulvariant) van circa € 2,09 miljoen. De meerkosten ten opzichte van variant 1 (Warme jas) bedragen circa € 94.000,-.
Zon op dak en gevel (inclusief de warme jas) Activiteiten Naast de noodzakelijke werkzaamheden (uit de nulvariant) en de energiebesparende maatregelen uit de 'warme jas' variant, wordt in deze variant 'zon op dak en gevel' nog meer geïnvesteerd in energieopwekking. Duurzaamheidsaspecten In de variant 'de warme jas' besparen we energie doordat de schil beter geïsoleerd is. Daarnaast wekken we ook energie op , doordat er zoveel mogelijk zonnepanelen bijgeplaatst worden op het dak en de zuidgevel van het gemeentehuis. Hier is ruimte voor nog circa 115 m2 panelen op het dak en 420m2 panelen op de zuidgevel. De bijdrage aan het energieneutraal maken van het gemeentehuis wordt hierdoor uitgebreid. Het realiseren van ‘zon op de gevel’ is daarnaast belangrijk ni het kader van onze functie binnen ‘de gemeente als voorbeeld’. Tevens leren wij van het toepassen van deze innovatieve technieken en krijgen wij inzicht in hoe wij deze techniek verder kunnen toepassen. Financiële consequenties Deze maatregelen vragen een extra investering (ten opzichte van de noodzakelijke werkzaamheden uit de nulvariant van circa € 2,21 miljoen. De meerkosten ten opzichte van variant 1 (Warme jas) bedragen circa € 350.000,-. Ten opzichte van variant 2 (zon op dak) bedragen de aanvullende kosten circa € 250.000
3
Beschrijving varianten vervanging gevel gemeentehuis
Samenvatting
Verduurzamingsmaatregelen
Investering (excl. btw) Opbrengst energiebesparing na 50 jaar
Surplus (in EUR) =
Nul-variant
De Warme jas
geen
energiebesparing: - na-isoleren - nieuwe kozijnen - nieuw HR++ glas
Zon op dak (incl. de Warme jas) energiebesparing: - na-isoleren - nieuwe kozijnen - nieuw HR++ glas
Zon op dak en gevel (incl. de Warme jas) energiebesparing: - na-isoleren - nieuwe kozijnen - nieuw HR++ glas
energieopwekking: - zonnepanelen op dak (115m2)
energieopwekking: - zonnepanelen op dak (115m2)
€ 2,09 mil
€ 1,87 mil
€ 1,96 mil
- zonnepanelen op gevel (420m2) € 2,21 mil
€0
€ 4,25 mil
€ 4,31 mil
€ 4,44 mil
(Opbrengst na 50 jaar) minus (Investering) = Surplus (in EUR) € 2,38 mil € 2,35 mil
€ 2,30 mil
De energie besparende maatregelen uit variant 1 ‘de Warme jas’ hebben een levensduur van circa 50 jaar en een terugverdientijd van 37 jaar. Na de terugverdientijd zal er in de resterende levensduur (circa 13 jaar) verdiend worden aan de energie besparende maatregelen. Het besparen van energie stopt pas als de gevel opnieuw vervangen moet worden. De energieopwekkende maatregelen (zonnepanelen) op het dak en gevel verdienen zich gedeeltelijk terug. Echter gezien over het totaal van de variant, verdienen alle maatregelen zich terug binnen de levensduur. •
•
•
Het verschil tussen variant 1: De warme jas en de nul-variant is 1.868.5001 euro. Na 50 jaar is de opbrengst € 4.247.000. Dit betekent dat het totale investeringsbedrag na 37 jaar is terugverdiend. Het verschil tussen variant 2: Zon op dak en variant 1: De warme jas is €94.5002 euro. Na 50 jaar is de opbrengst € 4.314.000. Dit betekent dat het totale investeringsbedrag na 36 jaar is terugverdiend. Het verschil tussen variant 3: Zon op dak en gevel en variant 2: Zon op dak is €249.000 euro. Na 50 jaar is de opbrengst € 4.442.000. Dit betekent dat het totale investeringsbedrag na 38 jaar is terugverdiend.
1
Let op: dit is het totale investeringsbedrag, inclusief alle prijsstijgingen, honoraria, onvoorzien en aannemersopslagen. De directe kosten voor de energiebesparende maatregelen (isolatie, nieuwe kozijnen en glas) zijn € 1.045.000. 2 Let op: dit is het totale investeringsbedrag, inclusief alle prijsstijgingen, honoraria, onvoorzien en aannemersopslagen. De directe kosten voor de energieopwekkende maatregelen (zonnepanelen) op het dak) zijn € 55.000.
4
Beschrijving varianten vervanging gevel gemeentehuis Omdat de energieprijzen fluctueren is het moeilijk om te zeggen wat de jaarlijkse besparing is. Bij de berekening is voor elektra en gas uitgegaan van een basistarief1, met een jaarlijkse stijging. Opmerkingen 1) Het basistarief is een tarief voor grootverbruikers, de gemeente betaalt in tegenstelling tot de particulier (klein verbruiker) een stuk minder voor gas en elektra. Dit is dan ook de reden dat een particulier de zonnepanelen een stuk sneller terugverdiend dan de gemeente. 2) De energieopwekkende maatregelen (zonnepanelen) hebben een levensduur van circa 25 jaar. - De directe meerkosten voor de zonnepanelen op het dak zijn € 55.000 euro. De terugverdientijd van de zonnepanelen op het dak is 22 jaar. De directe meerkosten voor de zonnepanelen voor de gevel t.o.v. de gewone gevelpanelen (uit de nul-variant) zijn €126.000 euro. De terugverdientijd van de zonnepanelen op de gevel is 26 jaar. Deze energiebesparende maatregelen verdienen zich geheel terug. De energieopwekkende maatregelen verdienen zich gedeeltelijk terug. Echter omdat we hiermee zelf energie opwekken, zorgen de panelen ervoor dat we een aanzienlijke reductie realiseren van het fossiele brandstof gebruik. Hiermee leveren we een bijdrage aan de landelijke en gemeentelijke doelstelling van CO2 reductie en uiteindelijk in 2050 energieneutraal te zijn.
Samenwerking en (co)financiering; Doordat de gemeente tegen (relatief lage) grootverbruik tarieven (groene) energie inkoopt, is het niet mogelijk om de noodzakelijke investeringen in de zonnepanelen op de gevel binnen de levensduur van de maatregelen terug te verdienen. De panelen leveren echter wel een belangrijke bijdrage aan het energieneutraal maken van het gemeentehuis. Overwogen is op welke wijze derden (risicodragend) zouden kunnen participeren in de vervanging van de gevel (en dan met name in de zonnepanelen in de gevel) door actieve participatie te zoeken met lokale partijen. Uit een advies van Olenz notarissen (bijlage b bij deze memo) blijkt dat dit mogelijk is als wordt voldaan aan twee criteria: 1) Is er een mogelijk rendabele business case 2) Zijn er te verwachten grote juridische en praktische problemen om de eigendom goed te regelen. Indien blijkt dat aan beide criteria wordt voldaan, kan worden beoordeeld of de gemeente desondanks zelf de investering wil doen of deze wil uitbesteden aan (lokale) partijen. Indien besloten wordt anderen een investering te laten doen dan dient te worden beoordeeld welke partij de bevoegdheid wordt geboden om die investering te doen. Alsdan komen ook de regels omtrent aanbesteding aan de orde. Dit is echter iets dat pas speelt als besloten wordt om met derden een project te doen.
Bij het vastleggen van de eigendom van een gevel zal criterium 2 een forse uitdaging zijn die, om het goed vast te leggen, ook een tijdrovend en kostbaar traject met zich zal brengen dat de business case nadelig beïnvloedt. Gelet op de relatief beperkte investering in de zonnepanelen op de gevel in relatie tot de totale investering, en de uitdaging die het oplevert in verband met beheer, onderhoud en verdeling van de risico’s en eigendommen is ervoor gekozen deze samenwerking niet verder uit te zoeken.
5
Beschrijving varianten vervanging gevel gemeentehuis Bijlagen a) Raming investeringskosten BBN b) Advies Olenz participatie derden
6