3. Technische vragen en antwoorden RV wijziging Verordening Starterslening Veenendaal

TECHNISCHE VRAGEN Raadscyclus d.d.

16 januari 2024

Naam fractie:

ChristenUnie, VVD, ProVeenendaal

Onderwerp:

Raadsvoorstel Wijziging Verordening Starterslening Veenendaal

ChristenUnie 1. De starterslening wordt nu gekoppeld aan de betaalbaarheidsgrens van 355.000 euro. Echter is deze per 2024 verhoogd naar 390.000 euro. Is het raadsvoorstel bedoeld om de bovengrens te koppelen aan de 355.000 euro of aan de betaalbaarheidsgrens (die periodiek door het Rijk kan worden geactualiseerd)? Het voorstel is bedoeld om de grens voor 2024 op € 355.000 te stellen. Daardoor bedienen we alleen de echte starters in Veenendaal. Als we de grens gaan koppelen aan de landelijke betaalbaarheidsgrens van € 390.000 komen weer woningen in aanmerking die eigenlijk geen starterswoning zijn. Bij de grens van € 355.000 komen alle sociale nieuwbouw koopwoningen in aanmerking en daarnaast de bestaande woningen in het starterssegment. Deze grens past dus goed bij de huidige lokale woningmarkt in Veenendaal. Eind 2024 kijken we naar de verwachtingen voor 2025 en wordt bepaald of de grens van €355.000 dan nog steeds de juiste is. 2. Hoeveel startersleningen zijn er de afgelopen 5 jaar verstrekt, graag de aantallen per jaar weergeven 2019: 87 2020: 95 2021: 57 2022: 84 2023: 110

3. Heeft het verstrekken van startersleningen voor de gemeente een financiële consequenties, immers de uitvoering ligt bij het SVn? Zo ja wat zijn dan de kosten per aanvraag?

Zoals vermeld in argument 1.2 van het raadsvoorstel heeft de gemeente sinds 2008 de “kostenreserve Starterslening”. Hieruit worden de kosten voor de uitvoering door het SVn betaald. Dit is een percentage per jaar over het totale uitstaande bedrag aan leningen. De SVn kosten per lening zijn ca. € 160 per jaar dus € 480 euro in 3 jaar (2023). De rentederving voor de gemeente over de eerste 3 jaar wordt hier ook uit betaald. De eerste 3 jaar hoeft de starter namelijk geen rente te betalen. Deze rentekosten zijn niet letterlijk per aanvraag tot op de euro te berekenen. Dit komt omdat de rente per lening verschilt. Daarnaast betalen sommige starters hun lening na 3 jaar al helemaal af, anderen gaan deels aflossen en een enkeling lost jarenlang niets af. Daarmee zijn de rentekosten voor de gemeente per geval verschillend. Uitgaande van een gemiddelde Starterslening van 32.000 met 3% rente die na 3 jaar geheel wordt afgelost zijn de rentekosten voor de gemeente € 2880 euro. De totale gemeentelijke kosten per lening zijn dus ca. € 3360,-. 4. Heeft het raadsvoorstel met het verlagen van de bovengrens voor startersleningen financiële consequenties voor de gemeente? Nee dit heeft geen directe financiële consequenties.

Door de inperking van het aandeel van de woningmarkt wat in aanmerking komt voor een Starterslening zullen er minder aanvragen zijn en kunnen we langer door met de huidige kostenreserve.

VVD 1. Het gewenste niveau van aantal aanvragen per jaar is 25, lezen we in de stukken. Hoeveel aanvragen zijn er de afgelopen drie jaar jaarlijks binnengekomen en hoeveel zijn niet in behandeling genomen, vanwege het feit dat de reserves in deze pot op waren? Het aantal leningen van gemiddeld 25 per kwartaal is jaren geleden door de raad bepaald. Het is nog niet voorgekomen dat we als gemeente nee hebben verkocht omdat het aantal leningen te hoog werd. Omdat er soms een piek is in het aantal aanvragen (bijvoorbeeld door een nieuwbouwproject) werken we flexibel met het aantal van 25 per kwartaal. Het aantal verstrekte leningen per jaar vindt u bij vraag 2 van de ChristenUnie. Opgemerkt moet worden dat in 2023 het aantal aanvragen per kwartaal steeds hoger werd. Door de verhoging van de NHG Grens per januari 2024 wordt verwacht dat het aantal aanvragen definitief te hoog zal worden, mede vandaar dit raadsvoorstel. 2. Makelaars en hypotheekverstrekkers zijn op de hoogte gesteld van dit besluit. Zijn er een reacties vanuit deze betrokken partijen omtrent dit besluit gekomen? Zo ja, kunt u ons daarvan op de hoogte stellen? Er is 1 reactie binnengekomen van een hypotheekadviseur die al jarenlang veel Starterslening in Veenendaal verstrekt. Deze gaf aan het volkomen eens te zijn met het voorstel van de gemeente om de maximale koopsom voor Veenendaal op € 355.000 te stellen. 3.

Voor welke inkomenscategorieën is deze regeling bedoeld en waarop is dat gebaseerd? De Startersregeling is bedoeld voor koopstarters op de woningmarkt. Welke inkomens hierbij horen hangt af van de rentestand, hypothecaire voorwaarden, spaargeld en het prijspeil op de lokale woningmarkt. De regeling is bedoeld om het gat tussen de eigen mogelijkheden en de koopsom van de woning te dichten. Hierbij helpen we starters die een eerst koopwoning net niet zelf kunnen betalen. Bij een woning van maximaal 355.000 euro (inclusief Starterslening) hoort momenteel een inkomen van maximaal ca. € 70.000. 4. Waarom is gekozen voor een vaste bovengrens van 355.000,- in plaats voor de betaalbaarheidsgrens die jaarlijks wordt geïndexeerd? (PS: de betaalbaarheidsgrens is per 1 januari 2024 verhoogd van 355.000,- naar 390.000,-) Als we aansluiten bij de landelijke betaalbaarheidsgrens gebeurt er precies hetzelfde als bij de huidige koppeling aan de NHG-grens: het bedrag wordt snel te hoog waardoor er woningen binnen de regeling vallen die geen Starterswoningen zijn. De betaalbaarheidsgrens van € 355.000 uit de Woonvisie is voor Veenendaal de juiste grens om alleen de beoogde doelgroep te bedienen. ProVeenendaal

1. Hoeveel goedgekeurde aanvragen zijn er gedaan in 2022 en 2023?

Zie ook antwoord bij 2. van de Christenunie: 84 en 110.

2. Welke kosten brengt dit jaarlijks met zich mee?

Gemiddeld € 3360,- in de afgelopen jaren. Dit is gebaseerd op het bedrag per lening zoals vermeld bij 3. van de ChristenUnie. Deze kosten worden gedekt uit de “kostenreserve Startersleningen”.

3. Wat is de verwachte groei als de NHG-grens gevolgd blijft worden?

De verwachting is dat het aantal leningen nog hoger zal worden en telkens boven de 25 per kwartaal uit gaat komen. Er worden dan leningen verstrekt aan woningen die (ver) boven het starterssegment zitten en dat is niet de bedoeling van de regeling. In 2023 werden er al 110 leningen verstrekt. Nu is dus het juiste moment om in te grijpen.

4. Wat betekent dat voor de jaarlijkse kosten?

De jaarlijkse kosten zullen aanmerkelijk stijgen. Hierdoor zal de kostenreserve veel eerder op zijn en kunnen we minder echte starters helpen aan een eerste koopwoning. Bij het stopzetten van deze regeling zal de doorstroming op de woningmarkt aanzienlijk verminderen.

Is er beeld bij hoe andere gemeenten in de regio hier mee omgaan?

Iedere gemeente bepaalt zelf op basis van de lokale woningmarkt tot welk bedrag zij startersleningen wil verstrekken. De landelijke NHG-grens is inmiddels alleen voor de grote steden in de Randstad nog te zien als bovengrens voor starterswoningen. Er zijn enkele andere gemeenten in onze regio die ook de grens van 355.000 gaan hanteren. Gemeenten in de uithoeken van Nederland zitten meestal op een lagere grens. Welke grens men kiest hangt ook af van het aantal leningen dat beschikbaar is. Lang niet iedere gemeente heeft net als Veenendaal een structurele regeling met kostendekking om in te zetten. Incidentele inzet op een bepaald nieuwbouwproject of een bepaalde woonwijk is ook mogelijk.